2019 оны 04 сарын 22 өдөр                    Дугаар 101/ШШ2019/01154                        Улаанбаатар хот

 

 

                                  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

                                                                       

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Т.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Х ХХК нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Б.Б холбогдох

 

Будсын хууль бус эзэмшлээс банкны өмчлөлийн эд хөрөнгийг чөлөөлүүлэх тухай,

 

Хариуцагч Б.*******ийн сөрөг нэхэмжлэлтэй, “*******” ХХК, Б.******* нарын хооронд байгуулсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.*******, Р.*******, С.*******, хариуцагч Б.*******, хариуцагчийн өмгөөлөгч Г.*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Бадамдорж нар оролцов.

 

                                    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

           

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.*******, Р.*******, С.******* нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“*******” ХХК болон Б.******* нар нь 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/0******* тоот захирамжийн дагуу Б.*******, Э.******* нар нь зээлийн төлбөрийг төлөх, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг өөрийн өмчлөлийн хөрөнгөөс барагдуулахыг хүлээн зөвшөөрсөнийг шүүх баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон. Зээлдэгч Б.******* шүүхийн шийдвэр гарсанаас хойш зээлийг төлөх хугацаа шаардлагатай байгаа, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн албанд шилжүүлэхгүйгээр зээлийг төлөхөөр удаа дараагийн хүсэлт гаргаж амлалт өгч улмаар 2017 оны 4 дүгээр сард Б.******* нь шүүгчийн захирамжид заасан зарим хөрөнгийг банкны өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээг байгуулсан болно. Уг гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, *******, тоот, Улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай 3 өрөө орон сууцыг *******ны өмчлөлд шилжүүлэхээр тохирч улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд зохих журмын дагуу бүртгүүлж, 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр Ү- дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг *******ны нэр дээр гаргуулж авсан. Түүнчлэн зээлдэгчийн хүсэлтийн дагуу ******* нь Б.*******тэй 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр Нөхцөл тохирох гэрээг байгуулсан бөгөөд уг гэрээний үндсэн нөхцөл нь 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл хугацаанд Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээгээр шилжсэн хөрөнгийг бусдад худалдахгүй байх, худалдвал зөвхөн харилцагч Б.*******т худалдах, уг хугацаанд буцаан худалдан аваагүй нөхцөлд банк үл хөдлөх хөрөнгийг бүрэн захиран зарцуулах эрхтэй байхаар харилцан тохиролцсон. Гэтэл Б.******* нь үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг төлөлгүй, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, банкны үл хөдлөх хөрөнгийг чөлөөлүүлэхээр тавьсан шаардлагыг үл тоомсорлон биет байдлаар хүлээлгэж өгөхгүй, одоог хүртэл өөрөө эзэмшиж ашиглаж байна. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасаны дагуу ******* нь хууль ёсны өмчлөгч болохын хувьд хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй, мөн хуулийн 106.3 дахь хэсэгт зааснаар шаардлага гаргаснаас хойш эрх нь зөрчигдсөн хэвээр байвал өмчлөгч нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна гэж заасны дагуу ******* нь бусдын хууль бус эзэмшлээс өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө болох Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, *******, тоот, Улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай 3 өрөө орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна.

Иймд йн *******ийн хууль бус эзэмшлээс *******ны өмчлөлийн эд хөрөнгийг чөлөөлүүлж, бодитоор гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Б.*******, өмгөөлөгч Г.******* нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Б.******* миний эзэмшилд байсан орон сууцыг ******* хуурч мэхлэн хууль бусаар авах гэж байгааг эрс эсэргүүцэж байна. Миний байр нь 100,000,000 төгрөгийн үнэлгээтэй биш юм. Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Анх талуудын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр нөхцөл тохирох гэрээг байгуулаад 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан байдаг. *******ны тавьсан хүсэлтийн дагуу тухайн орон сууцны м.кв-ыг өөрчилж 80 м.кв хүрэхгүй буюу 79.31 м.кв болгон өөрчилж, мөн ипотекийн зээлийн хэмжээ 100,000,000 төгрөгөөс хэтрэхгүй байх гэдгийг үндэслэн уг нөхцөл тохирох гэрээг хийгээд, маргаан бүхий орон сууцыг “*******” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлж өгсөн. “*******” ХХК-ийн зүгээс худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу 100,000,000 төгрөгийг шилжүүлээгүй. Өөрсдөө л 100,000,000 төгрөгийг Б.*******ийн зээлийн данс руу зээлийг төлж, Оюуны өмч, улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлэв гэсэн утгатайгаар 100,000,000 төгрөг төлсөн байсан. Үүнээс гадна үлдсэн 92,000,000 төгрөгт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа. Шүүгчийн захирамжаар бол 192,457,453 төгрөгийг төлөх, төлж чадахгүй бол барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар гарсан. Гэтэл одоо барьцаа хөрөнгө нь банкны өмчлөлд шилжсэн, дээрээс нь нэмээд 100,000,000 орчим төгрөгийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны асуудал яригдаж байгаа. Мөн шүүхээс удаа дараа шинжээч томилж уг байрын м.кв-ыг хэмжсэн. Сүүлд томилсон компаниас 94.98 м.кв гэсэн дүгнэлт гарсан. Үүнтэй холбогдуулаад уг байрны хөрөнгийн үнэлгээг тогтооход 126,077,790 төгрөгийн үнэлгээтэй байсан. Тэгэхээр банк өөрийн эрх ашгаа бодоод Б.*******ийг хуурч мэхлээд нөхцөл тохирох гэрээ, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хийж орон сууцыг өөрсдийн эзэмшилд шилжүүлж авсан. Банкны зүгээс шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллагад хандах боломж нь байсан боловч хандалгүй орон сууцыг өөрсдийн өмчлөлд шилжүүлж авсан байдаг.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй, хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Б.******* шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ:

Нэхэмжпэгч шаардлагаа нотлох үүднээс 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, тоот, улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах-худалдан авах гэрээг шүүхэд өгчээ. Гэсэн хэдий ч уг гэрээг хариуцагчийн зүгээс хүчин төгөлдөр бус, нөгөөтэйгүүр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай шууд холбогдож буй учир өөрт хуулиар олгогдсон эрхийн дагуу 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, тоот, улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа болно. Учир нь талууд гэрээний гол нөхцөлийг тодорхойлохдоо байрны хэмжээг 79,31 м.кв талбайтай (гэрээний 1.2.1) байх ба, гэрээний төлбөр 100,000,000 сая төгрөгийг тоот дансанд шилжүүлэхээр (гэрээний 3.1, 3.2 дахь заалт) тус тус тохиролцсон. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр миний дээрх орон сууц нь 79,31 м.кв биш 96 м.кв, мөн гэрээний 3.2 дахь хэсэгт заасан төлбөр хэзээ ч миний дансанд орж ирээгүй болно. Банкны зүгээс өрөө л барагдуулж байвал ямар ч хамаагүй аргаар бусдын эд хөрөнгийг өөрийн болгохын тулд Иргэний хууль, Улсын бүртгэлийн хуулийг зөрчин гэрээ хийсэн бөгөөд миний байрны талбайн хэмжээг зориуд багасган бичиж, гэрээгээр тохирсон гэх 100,000,000 төгрөгийг огт төлөөгүй байж одоо намайг байрнаас маань хөөж гаргахаар шүүхэд хандаж байгаад харамсалтай байна. Худалдах-худалдан авах харилцааг зохицуулсан хуулийн болон гэрээний заалтаас харахад гэрээний 4.1.1-д банк нь миний дансанд 100,000,000 төгрөг төлөх ёстой байсан ч тэрийгээ төлөөгүй, нөгөөтэйгүүр миний байрыг зориуд үнэгүйдүүлэхийн тулд талбайн хэмжээг багасган бичиж улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн зэрэг байдлаас харахад гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Миний зүгээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүднээс Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас дээрх үл хөдпөх эд хөрөнгийн хувийн хэргээс лавлагаа хүссэн ч хариуг 2018 оны 5 дугаар сарын 15-ны 17:05 минутанд өгсөн гэсэн. Иймд уг баримтыг гарсны дараагаар нотлох баримтын шаардлага хангасан хэлбэрээр шүүхэд өгөх болно. 2017 оны 4 дүгээр сарын 07 -ны өдөр “*******” ХХК-тай Б.******* 79.31 м.кв байрыг 100,000,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, шилжүүлэн өгсөн. Энэ гэрээг хийхдээ байрыг 80 м.кв хүрэхгүй болгоод өөр хүний нэр дээр ипотекийн зээл гаргуулж болно гэсний дагуу хийсэн байгаа. Үүнээс хойш банкин дээр 3 удаа очсон боловч ямар материал бүрдүүлсэн эсэхийг нь харахгүйгээр хүлээж авахгүй гэдэг зүйлийг хэлсэн байдаг. Хариуцагчийн зүгээс энэ гэрээг байгуулахдаа үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулна гэж байсан бол хэзээ ч энэ гэрээг байгуулахгүй байсан. Шийдвэр гүйцэтгэлийн журмаар борлуулах юм уу эсвэл өөрөө зараад төлбөрөө төлөх байсан. Гол зорилго бол ипотекийн зээлд хамрагдах байсан боловч “*******” ХХК-ийн зүгээс Б.*******ийг зээлд хамрагдуулах санаа зорилго байгаагүй, хариуцагчийн хөрөнгийг үнэгүйдүүлж авах зорилготой байсан нь тодорхой харагдаж байна. Ийм учраас уг худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна.

Иймд ******* болон иргэн Б.******* бидний хооронд байгуулсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, тоот, улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр буст тооцож өгнө үү гэв.

 

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа:

Хариуцагч Б.******* нь Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/0******* дугаар захирамжаар 192,448,736 төгрөгийг *******инд 2016 оны 7 дугаар сарын 25-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, шүүгчийн захирамжийг сайн дураар эс биелүүлбэл Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б байр 9 тоот хаягт байрлах 89,88 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц зэрэг хөрөнгүүдийг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн. Гэвч хариуцагч Б.******* нь эвлэрлийн хугацаанд зээлийн төлбөрийг төлж барагдуулаагүй бөгөөд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр зээлийн төлбөрийн 100,000,000 төгрөгийн үнийн дүнд өөрийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, *******, тоот хаягт байрлалтай 79,31 м.кв талбай бүхий байрыг дараах нөхцлийн үндсэн дээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан *******ны өмчлөлд шилжүүлсэн. Үүнд:

1. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнг талууд гэрээний 3.1-д 100,000,000 төгрөг байхаар тохиролцсон бөгөөд гэрээний 3.2-т эд хөрөнгийн үнийн дүнг Б.*******ийн зээлийн дансанд худалдан авагч тал болох ******* төлсөн байх үүрэг хүлээн 2017 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр тухайн төлбөрийг хариуцагчийн зээлийн дансанд төлсөн.

2. Хариуцагчийн хүсэлтээр нөхцөл тохирох гэрээ байгуулснаас хойш 6 сарын хугацаанд буюу 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг бусдад аливаа байдлаар шилжүүлэхгүй байх үүрэг хүлээж, уг хугацаанд хариуцагч 100,000,000 төгрөгийн төлбөрийг төлсөн тохиолдолд *******ны зүгээс тухайн орон сууцыг зөвхөн Б.*******т буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан хүлээлгэн өгөх;

3. Уг хугацаанд хариуцагч үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдан аваагүй тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийг чөлөөлж банкинд бүрэн шилжүүлэн өгөх үүргийг тус тус тохиролцсон.

Дээрх нөхцөл байдлуудаас харахад хариуцагч Б.*******ийн буцаан худалдан авах хугацаа дуусгавар болж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн зэрэгцээ түүний өмчлөх эрх худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу дуусгавар болсон тул *******ны өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хууль бусаар эзэмшиж байгаа нь харагдаж байна. Мөн хариуцагч Б.*******ийн 2011 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн Ү- дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ дээр орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээ 89,88 м.кв гэж дурьдсан байсан ч хариуцагч хөндлөнгийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэн тухайн орон сууцны талбайн хэмжээг 79,31 м.кв гэж өөрчлөн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлдээ өөрчлөлт оруулах мэдүүлэг гарган улсын бүртгэлийн байгууллагаас 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авсан. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1-д зааснаар өмчлөх эрхтэй холбоотой улсын бүртгэлийн мэдүүлгийг зөвхөн эд хөрөнгийн өмчлөгч гаргах эрхтэй учир 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийг хүртэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулах эрх зөвхөн Б.*******т байсан тул сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан улсын бүртгэлийн хуулийг зөрчин гэрээ хийж, миний байрны талбайн хэмжээг зориуд багасган бичсэн зэрэг нь үндэслэлгүй юм. *******ны зүгээс Б.*******ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд заагдсан талбайн хэмжээгээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж өмчлөлдөө шилжүүлж авсан.

Иймд хариуцагч Б.*******ийн сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан гэрээний 3.2-т заасан төлбөр хэзээ ч миний дансанд орж ирээгүй, огт төлөөгүй, үл хөдлөх хөрөнгийг нь үнэгүйдүүлэхийн тулд талбайн хэмжээг нь багасган бичсэн гэдэг нь үндэслэлгүй байх тул сөрөг нэхэмжпэлийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь хариуцагч Б.*******т холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг Б.*******ийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

 

Хариуцагч Б.******* нь нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д холбогдуулан дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг шилжүүлсэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг нэхэмжлэгч хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

 

1. Нэхэмжлэгчийн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага.

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/0******* дугаартай “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамжаар хариуцагч Б.*******, Э.******* нар нь 192,448,736 төгрөгийг 2016 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийн дотор нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д төлөхөөр харилцан тохирч, эвлэрэн, төлбөрөө сайн дураар төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1, 11.2-т шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу албадан гүйцэтгэнэ гэж заасан бөгөөд дээрх шүүхийн шийдвэрт заагдсан хугацаанд төлбөрийг Б.******* нь биелүүлээгүй, улмаар уг шийдвэрт шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байгаа болох нь зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдож байна.

 

Зохигчдын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр “Нөхцөл тохирох гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл хугацаанд бусдад худалдахгүй байх, заасан хугацаанд зөвхөн харилцагчид худалдан авах боломжийг олгож түүний өмчлөлд шилжүүлэхтэй холбогдон үүсэх харилцааг зохицуулахаар тохирсон байна.

 

Улмаар энэхүү гэрээгээ үндэслэн зохигчдын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах үнэ нь 100,000,000 төгрөг байхаар тохирч, мөн өдрөө үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ “*******” ХХК-д олгогджээ.

 

Эдгээр гэрээний агуулгыг үзвэл зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна.

 

Хариуцагч нь “Нөхцөл тохирох гэрээ”-нд заасан 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийн дотор шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй, нэхэмжлэгч нь Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/0******* дугаартай шийдвэрийн дагуу төлөгдөх 192,448,736 төгрөгийн төлбөрөөс 100,000,000 төгрөгийг хасч тооцон, одоо үлдэгдэл төлбөр дээр шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байгаа болох нь зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

*******ин дахь Б.*******ийн тоот дансанд 2017 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр 100,000,000 төгрөгийг *******наас төлж, үндсэн зээлээс хасалт хийж, үндсэн зээлийн үлдэгдэл нь 49,999,178.08 төгрөг болсон болох нь дансны хуулгаар тогтоогдож байна. 

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээнүүд нь хууль бус гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй бөгөөд энэ агуулгаараа хариуцагч нь хэдийгээр өнөөдрийг хүртэл өөрийн өмчилж байсан орон сууцандаа амьдарч байгаа боловч дээр дурьдсан үйл баримтуудаар хариуцагч Б.*******ийн эзэмшил хууль бус болсон байна гэж дүгнэв.

 

Эдгээрээс үзвэл Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж зааснаар хариуцагч Б.*******ийн өмчлөх эрх дуусгавар болж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д өмчлөх эрх нь үүссэн байх бөгөөд мөн хуулийн Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д зааснаар өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй юм.

 

            Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй”, 106.2-т “Өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй” гэж тус тус зааснаар нэхэмжлэгч нь бусдын хууль эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгөө шаардах эрхтэй байна.

 

Иймд Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг хариуцагч Б.******* /түүний гэр бүлийн гишүүд/-ын хууль бус эзэмшлээс гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

1. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага.

 

Хариуцагч Б.******* нь 2011 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр бусадтай байгуулсан “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний үндсэн дээр Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 89,88 мкв талбайтай, 3 өрөө, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг худалдан авч, 2011 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр нэг хүний буюу Б.*******ийн өмчлөлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогджээ.

 

Уг орон сууцаа хариуцагч нь банк болон банк бус санхүүгийн байгууллагын барьцаанд удаа дараа тавьж байсан байх бөгөөд 2014 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр “*******” ХХК-тай байгуулсан 150,000,000 төгрөгийн зээлийн барьцаанд тавьж, улмаар зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйтэй холбогдуулан “*******” ХХК нь шүүхэд хандаж, дээр дурьдсан Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/0******* дугаартай “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамжаар хариуцагч Б.*******, Э.******* нар нь 192,448,736 төгрөгийг 2016 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийн дотор нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д төлөхөөр харилцан тохирч, эвлэрсэн, төлбөрөө сайн дураар төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна.

 

Ийнхүү Б.******* нь “Арккад” ХХК-д өөрийн орон сууцны мкв-ыг хэмжүүлэхээр захиалга өгч, тус компанийн 2017 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдрийн 17/049 дугаартай “Сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүнийг талбайг тооцсон тэмдэглэл, дүгнэлт”-ийг гаргаж, уг дүгнэлтийг үндэслэн хариуцагч Б.******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалагч “*******” ХХК-иас зөвшөөрөл авч /”*******” ХХК нь 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 16/329 дугаартай “Зээлийн барьцаанд өөрчлөлт оруулах тухай” албан бичгийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын Баянзүрх дүүргийн бүртгэлийн хэлтэст хүргүүлсэн/, 89,88 мкв орон сууцанд хэмжилт хийлгэж, 79,31 мкв болсон тул улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дэх мкв-ыг өөрчилөн 79,31 мкв-иар гаргуулах хүсэлтийг 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр улсын бүртгэлийн байгууллагад хүсэлтээ гаргажээ.

 

Хариуцагч Б.*******ийн дээрх хүсэлтийг үндэслэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр  Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, 3 өрөө, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогджээ.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдрийн “Нөхцөл тохирох гэрээ”, 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний дагуу маргаан бүхий орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хүсэлтийг ******* нь улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргаснаар, “*******” ХХК-ийн өмчлөх эрх үүссэн байна.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтээр Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, 3 өрөө, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцны мкв-ийн талбайн хэмжээ болон 79,31 мкв болон 92,90 мкв орон сууцны зах зээлийн, тухайн үеийн үнэлгээг тогтоолгоход зөрүүтэй байдал тогтоогдсон болно.

 

Хариуцагч нь өөрийн орон сууцны мкв-ын талбайн хэмжээг багасгасан нөхцөл байдал нь нэхэмжлэгч ипотекийн 8 хувийн зээлд хамруулах санал тавьсан гэж тайлбарладаг боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар тайлбар, татгалзлаа нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй, хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна.  

 

Хариуцагч Б.******* нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хууль зүйн үндэслэл буюу Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг шилжүүлсэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлагаа Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1-д зааснаар хууран мэхлэгдэж хийсэн хэлцэл гэж үзэж байна.

 

Шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгийн явцад хариуцагч Б.******* нь дээрх гэрээ байгуулагдсан цаг хугацаанд өөрийн эрхийг зөрчигдөж байгааг мэдсэн гэж тайлбарлаж байх бөгөөд тэрээр шүүхэд 2018 оны 5 дугаар сарын 15-ны өдөр сөрөг нэхэмжлэлээ гаргаснаас үзвэл Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.4-т заасан хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах үндэслэл байгааг мэдсэнээс хойш нэг жилийн дотор нөгөө талдаа гомдлын шаардлага гаргах эрхээ эдлээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн байна.

 

Түүнчлэн хариуцагч нь өөрийн орон сууцны мкв-ийн хэмжээг багасгаж, улмаар нэхэмжлэгч нь орон сууцыг үнэгүйдүүлж, намайг хууран мэхэлсэн гэж тайлбарлаж байгаа боловч энэ нөхцөл байдал нь хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдохгүй байхын зэрэгцээ Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Иймд хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Б.*******ийн шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасныг хүлээн авч, “Цэнхэр дөхөм” ХХК-ийг томилсон бөгөөд уг шинжээчийн зардлыг хариуцагчаар төлүүлэхээр шүүгчийн захирамжид заасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа удааширч, шинжээчийн дүгнэлт ирэхгүй байсантай холбогдуулан нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдөр 283,040 төгрөгийг төлсөн болох нь “Төлбөрийн баримт”-аар тогтоогдсон, уг төлбөрийг хариуцагч Б.******* нь нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д төлөхөө шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгийн явцад илэрхийлсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.2, 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар шийдвэрлэв.  

 

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон 

 

 

ТОГТООХ нь:

 

 

1. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасныг баримтлан Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг хариуцагч Б.******* /түүний гэр бүлийн гишүүд/-ийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож олгосугай.

 

2. Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1-д зааснаар хариуцагч Б.*******ийн нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д холбогдуулан гаргасан зохигчдын хооронд байгуулсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 658,000 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Б.*******ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгосугай.

 

            4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар хариуцагч Б.*******ээс шинжээчийн зардалд 283,040 /хоёр зуун наян гурван мянга дөч/ төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгосугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурьдсугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   Т.ЭНХЖАРГАЛ