2022 оны 09 сарын 16 өдөр                Дугаар 183/ШШ2022/02606                   Улаанбаатар хот

 

                  

 

                  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны 2 дугаар танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Х дүүрэг, 5 тоот оршин суух, Б овогт Б.Б  /РД:********/,

Нэхэмжлэгч: Х дүүрэг, 5 тоот оршин суух, Б овогт Л.Э /РД:********/ нарын  нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Х дүүрэг, 4 тоот байрлах, Т ХХК /РД:******/-д холбогдох,

Талбайн зөрүү болон дутуу хүлээлгэн өгсөн эд хөрөнгийн үнэ нийт 12 611 000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Х дүүрэг, 4 тоот байрлах, Т ХХК /РД:*****/-ийн,

Нэхэмжлэгч: Х дүүрэг, 5 тоот оршин суух, Б овогт Б.Б  /РД:*********/,

Нэхэмжлэгч: Х дүүрэг, 5 тоот оршин суух, Б овогт Л.Э /РД:********/ нарт холбогдох

Орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болон алданги 5 700 000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг 2021 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр хүлээн авч, 2021 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгч Б.Б,

Нэхэмжлэгч Л.Э-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч  С.О,  

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Мөнгөнсаран нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нар нь хариуцагч Т ХХК-д холбогдуулан 12 611 000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

Миний бие Б.Б нь 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр Т ХХК-тай Х дүүргийн 45,17м2 талбайтай 2 өрөө орон сууцыг захиалан бариулах гэрээгээр худалдаж авсан. Орон сууцыг хүлээн авахдаа метр квадрат дутуу байгааг мэдээгүй бөгөөд уг байрны сантехникийн шугам хоолой маш муу хийгдсэнээс 4-5 удаа ус алдаж, бохир хальсны улмаас паркетан шал солих, засвар, хэмжилтийн явцад байрны м.кв зөрүүтэй байгааг мэдэж 2021 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдөр орон сууцны метр квадрат хэмжих тусгай зөвшөөрөлтэй Б ХХК-р хэмжилт хийлгэсэн бөгөөд энэ компани нь MNS6058:2009 стандартаар “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал”-ын дагуу 2 удаа хэмжиж нийт талбайн хэмжээг 38,40м.кв хэмжээтэй байна гэж тогтоосон Энэ нь гэрээний 1.2, 1,3-т заасан орон сууцны нийт 45,17м.кв талбайгаас 6,77м.кв-аар дутаж байна. Гэрээнд заасны дагуу 1 м.кв тус бүр 1 700 000 төгрөг буюу нийт 76 789 000 төгрөгөөр худалдаж авсан. Нийт талбайгаас дутаж буй 6,77 м.кв-ийн төлбөр болох 7 709 000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилж байгаа тул шийдвэрлэж өгнө үү.

Тус хэрэгт нэхэмжлэгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаа 3 800 000 төгрөгөөр нэмэгдүүлж байна. Учир нь бид 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр Т ХХК-тай “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ” байгуулан 45,17м.кв талбайтай орон сууцыг худалдаж авсан. Орон сууцыг хүлээн авахдаа метр квадрат дутуу байгааг мэдээгүй бөгөөд хэмжилт хийлгэснээр 6,77м.кв талбай дутуу байгааг мэдэж 7 709 000 төгрөг нэхэмжилсэн нь алдаатай тооцоолол байсан болно. Орон сууцыг худалдан авах гэрээнд заасны дагуу 1м.кв-ийг 1 700 000 төгрөгийн үнэтэй бөгөөд 6,77 м.кв талбайн үнэ 11 509 000 төгрөгийн үнэтэй байна. Иймд орон сууцны метр квадратын зөрүү талбайн үнэ болох 11 509 000 төгрөгийг Т ХХК-иас гаргуулж өгнө үү.

Мөн нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж байгаа болно. Х дүүргийн 5 тоот орон сууцыг хүлээлгэн өгөхдөө зарим эд зүйлсийг дутуу хүлээлгэн өгсөн тул 1 102 000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч нарт олгож өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагч Т ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А хариу тайлбартаа: Манай компанид холбогдох худалдан авсан орон сууцны талбайн зөрүү 7 709 000 төгрөг гаргуулах тухай иргэн Б.Батбаярын нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Х дүүргийн 52 дугаар орон сууцыг манай компани барьж, 2017 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр улсын комиссын дүгнэлт гарч, ашиглалтанд оруулсан. Иргэн Б.Б нь тус байрны А блокны 1 давхарт байрлах 45,17 м.кв орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр гэрээ байгуулж, байрны үлдэгдэл төлбөрийг орон сууцны зээлэнд хамрагдаж худалдаж авсан. Худалдаж авах үедээ байрны үнэ, талбайн хэмжээг хүлээн зөвшөөрөн гэрээ байгуулан авч, 3 жил орчмын хугацаанд амьдарсан атлаа талбайн зөрүүтэй гэж маргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Мөн нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэсэн.

 

3.Хариуцагч Т ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: Б.Б, Б.Э нар нь манай компанийн өмчлөлийн Х дүүрэг, 5 тоотод байрлах 2 өрөө орон сууцыг 76 789 000 төгрөгөөр тооцож худалдан авахаар тохиролцож 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр гэрээ байгуулсан. Урьдчилгаа 14 000 000 төгрөгийг бэлнээр төлсөн бөгөөд үлдэгдэл 62 789 000 төгрөгийг Голомт банкны 8 хувийн ипотекийн зээлэнд хамрагдаж төлөхөөр үүрэг хүлээсэн. Голомт банкнаас зээл авч 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 56 914 000 төгрөг төлсөн бөгөөд үүнээс хойш бэлнээр 1 000 000 төгрөг нийт 71 914 000 төгрөг төлсөн байх бөгөөд үлдэгдэл 3 800 000 төгрөгийг одоог хүртэл төлж барагдуулаагүй байна. Орон сууц худалдан авсан гэрээний 2.2 дахь хэсэгт байрны үлдэгдэл 62 789 000 төгрөгийг Голомт банкны зээлийн 8 хувийн хүүтэй зээлэнд хамрагдан төлөхөөр үүрэг хүлээсэн боловч тус үйл явдал болсноос хойш буюу дээрх зээлийг гаргуулан авснаас хойш төлбөр төлөх үүргээ бүрэн биелүүлээгүй байна. Тус гэрээний 3.7 дахь хэсэгт заасны дагуу гүйцэтгээгүй үнийн дүн болох 3 800 000 төгрөгөөс 0,1%-ийн алданги тооцож зээл гаргуулан авч төлбөр төлсөн 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрөөс эхлэн нэхэмжлэл гаргах хүртэлх 762 хоногийн алданги тооцож үзэхэд 2 895 600 /3 800 000*0,1%*762/ төгрөг болж байна. Иймд Б.Б, Б.Э нараас орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 3 800 000 төгрөг, үүний гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 50% буюу 1 900 000 төгрөгийн алданги нийт 5 700 000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэсэн.

 

4.Нэхэмжлэгч Б.Б, Б.Э нар сөрөг нэхэмжлэлийн хариу тайлбартаа: Бид 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр Т ХХК-тай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулан Х дүүрэг, 5 тоотод байрлах 2 өрөө орон сууцыг худалдаж авсан. Т ХХК нь уг орон сууцыг 45.17 м.кв талбай бүхий гэж худалдан борлуулсан боловч бид “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал”-ын дагуу хэмжилт хийлгэхэд 38.40 мкв талбайтай болох нь тогтоогдсон бөгөөд 6.77 мкв талбай дутуу байсан. Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2 дахь хэсэгт “ Гүйцэтгэгч нь Барилгын тухай хуулийн 12.4-т заасны дагуу ашиглалтад орсоноос хойш гурван жилийн хугацаанд орон сууцанд чанарын баталгаа /ашиглалтаас үл хамаарсан/ өгнө”гэж заасан. 2020 оны 1 дүгээр сарын 03-ны өдөр Б.Б нь Т ХХК-д худалдаж авсан орон сууцанд дутуу хийгдсэн засвар болох хагархай цонх шиллэх, дундын шугамаас ус алдсан тааз болон ханын эмульс засах, бохирын шугаманд үл буцаагч тавих, паар засах, өрөө тасалгаа, дундын ханын хагарал, суулт өгсөн зааг, хагарлуудыг бүрэн засаж хүлээлгэж өгсөнөөр 2020 оны 3 дугаар сарын 31-ний өдөр үлдэгдэл төлбөрийг бүрэн төлж дуусгахаар тохиролцож баталгаа гаргаж өгсөн. Гэтэл Т ХХК нь өнөөдрийг хүртэл дээрх засварыг хийж дуусгаагүй байна. Иймд хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй болно гэжээ.

           

5.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, 2019 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн Кассын орлогын ордер, 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Кассын орлогын ордер, 2019 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн шилжүүлгийн баримт, Б.Баасандоржийн эзэмшлийн 2611191805 тоот дансны хуулга, 2019 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 10/1435 тоот Голомт банк ХХК-иас Т ХХК-д Мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичиг, EW49119756 дугаартай е-баримтын хуулбар,  Х дүүрэг, 5 тоот орон сууцны талбайн хэмжилтийн тайлан, 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, Б.Б-ын иргэний үнэмлэхний хуулбар, Л.Э-ын иргэний үнэмлэхний хуулбар, №1107001521 дугаарт бүртгэлтэй гэрлэлтийн бүртгэлтийн гэрчилгээний хуулбар, Ү-220****6481 дугаарт бүртгэлтэй өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, Б.Б-ын иргэний үнэмлэхний лавлагаа, 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн Б.Б-аас Л.Э-д олгосон итгэмжлэл, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн №ЗБ1205161542 тоот Ипотекийн зээлийн гэрээ, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн №ЗГ1205161542 тоот Орон сууцны зээлийн гэрээ, Эргэн төлөлтийн график, Ү-220****6484 тоот өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, 2022 оны 1 дүгээр сарын 21-ний өдрийн Л.Э-аас Б.С-д олгосон итгэмжлэл, 2022 оны 3 дугаар сарын 07-ны өдрийн нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2020 оны 1 дүгээр сарын 03-ны өдрийн Б.Б-ын гаргасан баталгаа, 2022 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн Б.С-д, Н.Э нарын байгуулсан Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, гэрэл зураг, 2022 оны 4 дүгээр сарын 06-ны өдрийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад гаргасан хариу тайлбар /хх-ийн 2-40, 63, 69, 88-94, 98-99, 105-106, 107, 110, 112-113, 120-121, 131-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг,

хариуцагчаас Т ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн Т ХХК-иас Э.Ч-т олгосон итгэмжлэл, хариу тайлбар, 2021 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн Т ХХК-иас С.О-д олгосон итгэмжлэл, 2017 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдрийн 2017/309 тоот Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт, 2022 оны 1 дүгээр сарын 21-ний өдөр шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Кассын орлогын ордер, 25241336 тоот шилжүүлгийн баримт, Т ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2022 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдрийн нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагад гаргасан хариу тайлбар, 2022 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдөр гаргасан Сөрөг нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх-ийн 45-46, 51, 54, 56-59, 78-85, 124-126, 162, 163-164-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

Шүүх нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр шинжээч томилж, Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн шинжээчийн дүгнэлт /хх-ийг 135-160-р хуудас/-ийг хэрэгт хавсаргасан байна.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нарын нэхэмжлэлээс 8 959 000 төгрөгийн нэхэмжлэлийг хангаж, 3 652 000 төгрөгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангах үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

2.Нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нар нь худалдан авсан орон сууц нь 6.77 м.кв дутуу болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон тул м.кв зөрүүнд нийт 11 509 000 төгрөг, орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөд дутуу өгсөн эд хөрөнгийн үнэ, дтуу хийгдсэн ажлын засвар хийх зардал болох 1 102 000 төгрөг, нийт 12 611 000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардах эрхээ тодорхойлсон.

3.Хариуцагч нь орон сууцыг хүлээн авч, 3 жил амьдарсан м.кв зөрүү буюу дутуу байсан гэдгийг хүлээн авахдаа мэдэх боломжтой байсан учир шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн, мөн орон сууцыг улсын комисс хүлээн авч чанарын шаардлага хангасан, гэрээнд зааснаар эрхийн болон эд хөрөнгийн доголдолгүй хөрөнгө шилжүүлсэн гэж үгүйсгэсэн.

           

4.Хариуцагч нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлээ нэхэмжлэгч нар нь орон сууцны үнийг гэрээнд заасан хугацаандаа төлөөгүй тул үлдэгдэл төлбөр 3 800 000 төгрөг, үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй алданги 1 900 000 төгрөг, нийт 5 700 000 төгрөгийг гаргуулахаар тодорхойлсон.

5.Нэхэмжлэгч нар нь хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй, орон сууцыг хүлээн авахад дутуу хийгдсэн ажил болон доголдлыг засаж өгсний дараа төлбөрийг төлөхөөр баталгаа үйлдсэн гэж няцаасан.

 

6.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

Нэхэмжлэгч Л.Э нь хариуцагч Т ХХК-тай ХХК-тай 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулж, хариуцагч нь Х дүүргийн 5 тоот орон сууцны А блокын 1 давхар, 1-5 тоот 45.17 м.кв талбайтай орон сууцыг 1м.кв 1 700 000 төгрөгөөр, нийт үнийн дүн 76 789 000 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэх, нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хүлээн авч, төлбөрийг графикаар төлөхөөр харилцан тохиролцжээ.

 

7.Талуудын маргааны зүйл нь доголдолтой эд хөрөнгийг хүлээн авсан, эд хөрөнгийн үнийг төлөөгүй талаар байна, орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг байгуулсан, орон сууцыг хүлээн авсан талаараа маргаагүй байна.

 

8.Зохигч талуудын хооронд Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан боловч уг орон сууцыг 2017 оны 10 дугаар сарын 30-ний өдөр улсын комисс хүлээн авч, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь 2019 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдөр нэхэмжлэгч Б.Б-т олгогдсон, хариуцагч нь орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгч, нэхэмжлэгч нар 2018 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрөөс эхлэн орон сууцанд амьдарч байгаа үйл баримт тогтоогдож байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна гэж дүгнэв.

 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д “худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлж худалдан авсан хөрөнгөө  хүлээн авах үүргийг хүлээнэ” гэж заажээ.

 

Нэхэмжлэгч нар нь хариуцагчийг гэрээний нөхцлийг зөрчиж, доголдолтой хөрөнгө хүлээлгэн өгсөн болох нь “Б” ХХК-ийн байрны талбайн хэмжээг тогтоосон тухай дүгнэлтээр орон сууцыг м.кв дутуу гэдгийг, “Х” ХХК-ийн үнэлгээний тайлангаар цонх хагархай, хананд суулт өгсөн, обой урагдсан, шугам буруу байрлуулсан, дахин завсар хийх шаардлагатай болох нь нотлогдоно, орон сууцны м.кв дутуу гэдгийг хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй,  дутуу ажлуудыг дараа нь гүйцэтгэнэ гэсэн боловч үүргээ биелүүлээгүй гэж, хариуцагч нь уг орон сууцыг м.кв дутуу буюу дутуу хийгдсэн ажлууд байсан доголдолтой гэдгийг мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан, хуульд заасан хугацааны дотор гомдлын шаардлага гаргаагүй тул шаардах эрхгүй гэж мэтгэлцсэн.

           

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд ирүүлсэн 2021 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдрийн “Б” ХХК-ийн талбайн хэмжээг тогтоосон тухай дүгнэлтэд “...орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлалаар MNS6058:2009 стандартын дагуу дээрх хэмжилтийг зохих зааврын дагуу хийж нийт талбайн хэмжээ 38,40 м.кв гарсныг баталгаажуулав”, 2022 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн тайланд “...Х дүүрэг 5 тоотод байрлах 2 өрөө орон сууцны нэг цонхны шил хагархай, хананы дүүргэгч суулт өгч зай гарсан, обой урагдсан, бохирын шугамд үл буцаагчийг буруу байрлуулсан, ариун цэврийн өрөөнд ус алдсаны улмаас хана, таазны замаска, эмульс дахин хийх шаардлагатай, орон сууцны завсарын зардлын нийт дүн 1 101 900 төгрөг болохыг тодорхойлов” гэжээ.

 

8.1.Нэхэмжлэгч нар нь 2018 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр Х дүүргийн 5 тоот орон сууцыг хүлээн авч, нүүн орсон гэж тайлбарласан, хариуцагч энэ талаар маргаагүй, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т “худалдан авагч нь энэ хуулийн 254.3-т заасан гэрээнд заасан тоо, хэмжээнээс дутуу эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлнө” гэжээ.

 Хариуцагч нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д “эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан тул шаардлага гаргах эрхээ алдана” гэсэн боловч орон сууцны м.кв зөрүүтэй байгааг хүлээж авах үедээ мэдсэн гэж үзэх үндэслэлгүй, орон сууцны талбайн хэмжилтийг хувь хүн өөрөө бие даан хийх боломжгүй, Стандарчлал, техникийн зохицуулалт, тохирлын үнэлгээний итгэмжлэлийн тухай хууль болон “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайг тооцох аргачлал” Монгол Улсын стандарт МNS 6058:2009-т “...орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага, аж ахуйн нэгж үйлдвэл зохино” гэж заасан байх тул нэхэмжлэгч нь тусгай зөвшөөрөл бүхий аж ахуйн нэгжээр үйлдүүлсэн болох нь хэрэгт авагдсан “Б” ХХК-ийн тайлангаар нотлогдож байна.

Мөн Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д “худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй” гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь сууцны м.кв зөрүүтэй байгаа талаар 2021 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдөр мэдэж, шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан гэсэн.

Талуудын байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний 1.3-д “батлагдсан орон сууцны ажлын зургийн дагуу анхын зохион байгуулалтын зурагт заасан хэмжээг үндэслэн орон сууцны талбайн хэмжээг тодорхойлсон бөгөөд орон сууцны гадна ханын дотор гадаргуугаас хэмжиж тогтоосон болно. Энэхүү хэмжээнд бүх өрөө, тасалгааны талбай болон дундын хана, тагны нийт хэмжээний гуравны нэг, шахт /шугам хоолойн сувагчлал/-ын хэмжээ тооцогдсон болно”, 9.2-д “Түлхүүр гардах үед Талуудын оролцоотойгоор байрны доторх талбайн хэмжилтийг хийж акт үйлдэх ба талбайн хэмжээ гүйцэтгэлээр гэрээний 1.1-д зааснаас өөр гарвал нийт хэмжээний 1,5 хувь хүртэл зөрүүг хэвийн гэж үзэх ба 1,5 хувиас хэтэрсэн зөрүүний үнийг зохих тал гэрээний 2.1-ийн а, б-д заасан үнээр тооцож нөгөө талдаа нөхөн төлөх буюу буцаан олгоно” гэж харилцан тохиролцжээ.

Иймд зохигч талууд орон сууцны м.кв зөрүүтэй гарсан тохиолдолд үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон, мөн хэн аль нь түлхүүр гардах үед байрны доторх талбайн хэмжилтийг хийж акт үйлдээгүй талаараа маргаагүй.

Иймд нэхэмжлэгч нь орон сууцны 6.77 м.кв зөрүү гэж хариуцагчаас 11 509 000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан боловч гэрээнд харилцан тохиролцсоноор 1,5 хувь хүртлэх зөрүүг хэвийн гэж үзэх тул 5,27 м.кв /6,77-1,5=5,27/ зөрүүтэй орон сууц шилжүүлсэн байна гэж үзэж, хариуцагчаас м.кв зөрүүнд 8 959 000 төгрөгийг /5,27х1 700 000=8 959 000/ гаргуулж, нэхэмжлэгч нарт олгох үндэслэлтэй байна гэж дүгнэв.

 

8.2.Нэхэмжлэгч нар нь орон сууцыг хүлээн авахад цонхны шил хагархай, хананы дүүргэгч суулт өгч зай гарсан, обой урагдсан, бохирын шугамд үл буцаагчийг буруу байрлуулсан, ариун цэврийн өрөөнд ус алдсаны улмаас хана, таазны замаска, эмульс дахин хийх шаардлагатай тул дутуу хүлээлгэн өгсөн эд зүйл дутуу хийгдсэн засварт 1 102 000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан.

Хариуцагч нь хүлээн зөвшөөрөхгүй, орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөд уг доголдлыг мэдэх боломжтой байсан, ашиглалтын явцад үүссэн доголдлыг арилгах үүрэггүй гэж маргасан.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.4-д “орон сууцыг ажлын зургийн дагуу, барилгын ажлыг чанарын зохих түвшинд гүйцэтгэн “түлхүүр гардуулах” нөхцөлөөр хүлээлгэн өгөх ба барилгын материалын сонголт нь дараах шаардлагыг хангасан байна”, “түлхүүр гардуулах” нөхцөл гэдэгт байрны батлагдсан зураг төслийн дагуу гадна, дотно тохижилт, гараж, автомашины зогсоол зам талбайн иж бүрнээр барьж дуусган, байр захиалагч захиалсан байрандаа шууд нүүж орон аж төрөх нөхцлөөр хангахыг ойлгоно” гэсэн байна.

Мөн 2017 оны 10 дугаар сарын 30-ний өдрийн №2017/309 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтэд “х  дүүргийн хөгжлийн төвийн ажилчдын 22 автомашины дулаан зогсоолтой үйлчилгээтэй 90 айлын орон сууцны барилга байгууламжийг чанарын шаардлага хангасан гэж ашиглалтад оруулах дүгнэлт гарсан” гэжээ.

Нэхэмжлэгч нар нь орон сууцыг хүлээн авч, түлхүүр гардуулахад нэхэмжлэлд дурдсан доголдлууд байсан эсэх талаарх баримтгүй, нэхэмжлэгч, түүний төлөөлөгч нар нь хэрэгт авагдсан “Төлбөр төлөх баталгаа”-гаар нотлогдоно гэсэн боловч уг баримтыг хариуцагч Т ХХК-ийн төлөөлөгч мэдэхгүй гэж тайлбарласан, компанийн тамга тэмдэггүй, гарын үсэг зурагдаагүй, цонхны шил хагархай, обой урагдсан, бохирын шугамд үл буцаагчийг буруу байрлуулсан гэдгийг мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан, мөн хананы дүүргэгч суулт өгч зай гарсан, ариун цэврийн өрөөнд ус алдсаны улмаас хана, таазны замаска, эмульс хийх шаардлагатай гэдэг нь хүлээн авахад байсан доголдол эсэх ашиглалтын явцад үүссэн эсэх нь тодорхойгүй байна гэж үзэв.

Иймд Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар эд хөрөнгийг буюу орон сууцыг хүлээн авах үед мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан гэж үзэж нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагаас орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөд дутуу өгсөн эд хөрөнгийн үнэ, дтуу хийгдсэн ажлын засвар хийх зардал болох 1 102 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэв.

 

9.Хариуцагч нь нэхэмжлэгч нарт холбогдуулан орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 3 800 000 төгрөг, хугацаандаа төлөөгүй алданги 1 900 000 төгрөг, нийт 5 700 000 төгрөгийг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

Нэхэмжлэгч нар нь орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 3 800 000 төгрөгийг төлөөгүй талаараа хүлээн зөвшөөрч маргаагүй, харин үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй алдангийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрөхгүй, төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй нь хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагаанаас буюу “Төлөр төлөх баталгаа”-нд заасан үүргээ биелүүлээгүйгээс үүссэн, мөн гэрээнд төлбөр төлөх хугацааны талаар харилцан тохиролцоогүй тул алданги төлөх үүрэг үүсээгүй гэж маргасан.

Талуудын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний 2.2-д “захиалагч нь байрны үлдэгдэл төлбөрийн үлдэгдэл төлбөр болох 62 789 000 төгрөгийг Голомт банкны орон сууцны 8 хувийн зээлэнд хамрагдан төлж барагдуулах болно”, 2.3-д “захиалагч нь үлдэгдэл төлбөрийг Т ХХК-ийн Голомт банкны 210******597 тоот дансанд төлж барагдуулах болно” гэж харилцан тохиролцжээ.

Мөн гэрээний 3.7-д “захиалагч энэхүү гэрээний 2.3-д заасан хугацаандаа төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд гэрээний үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэж төлөгдөх ёстой үнийн дүнгээс хоногийн 0,1 хувийн алданги тооцон авах эрхтэй”, 6.2-д “орон сууцны төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгчид төлнө” гэж заажээ.

Нэхэмжлэгч нар нь орон сууцны үнэ 76 789 000 төгрөгнөөс 2018 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр урьдчилгаа 14 000 000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдөр байрны 1 000 000 төгрөгийг, мөн банкны зээлээр 56 914 200 төгрөгийг төлсөн болох нь баримтаар тогтоогдож байх бөгөөд зохигч талууд байрны үнэд нийт 72 989 000 төгрөгийг төлсөн талаар маргаагүй болно.  

Өөрөөр хэлбэл гэрээгээр харилцан тохиролцсон байрны үнэ 76 789 000 төгрөгнөөс урьдчилгаа 14 000 000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 62 789 000 төгрөгийг Голомт банкны зээлэнд хамрагдаж төлөхөөр үүрэг хүлээсэн байтал нэхэмжлэгч нар 2019 оны 12 дугаар сарын 19-нд банкнаас 56 914 200 төгрөгийг зээл авч төлсөн буюу гэрээгээр тохирсон үлдэх төлбөр болох 62 789 000 төгрөгийг төлж барагдуулах үүргээ биелүүлээгүй байна.

Иймд нэхэмжлэгч, түүний төлөөлөгчийн гэрээгээр төлбөр төлөх хугацааг тогтоогоогүй гэж тайлбарласан нь үндэслэлгүй, зохигч талууд гэрээний 3.7, 6.2-д  алданги тооцож төлөх талаар харилцан тохиролцсон болох нь тогтоогдож байх тул хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг үүргээ 2019 оны 12 дугаар сарын 19-нөөс хойш гүйцэтгээгүй гэж алданги шаардсан нь үндэслэлтэй байна гэж дүгнэв.

Хэрэгт авагдсан 2020 оны 1 дүгээр сарын 03-ны өдрийн “Төлбөр төлөх баталгаа”-нд “...төлбөрийн үлдэгдэл 4 800 000 төгрөг дутуу. Иймд Т ХХК манай худалдаж авсан орон сууцанд дутуу засвар болох засаж өгснөөр 2020.3.31-нд үлдэгдэл төлбөрийг бүрэн төлж дуусгана” баталгаа гаргасан Батбаяр гэжээ.

Гэвч уг “Төлбөр төлөх баталгаа”-г талууд харилцан тохиролцсон болох нь тогтоогдоогүй гэж шүүх дүгнэсэн тул нэхэмжлэгч нарын үүргээ хугацаандаа төлөөгүй нь хариуцагчийн буруутай үйлдлээс шалтгаалсан гэсэн тайлбар нь үндэслэлгүй, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д “хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ”, 232.4-д “анз нь торгууль, алданги гэсэн төрөлтэй байна. Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй” гэж зааснаар хариуцагч нь алдангид 1 900 000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан нь үндэслэлтэй байна гэж үзэв. /3 800 000:2=1 900 000/

Иймд нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нараас орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 3 800 000 төгрөг, үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй алданги болох 1 900 000 төгрөг, нийт 5 700 000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч Т ХХК-нд олгохоор шийдвэрлэв. / 3 800 000+ 1 900 000=5 700 000/

 

10.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 245 044 төгрөг /138 294+75 750+31 000/, хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэлд төлсөн 123 350 төгрөгийг /45 350+78 000/ төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 156 694 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгч нараас 106 150 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид олгохоор шийдвэрлэв.

Мөн нэхэмжлэгч нарын хүсэлтээр “Х” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд шинжээчийн зардалд 100 000 төгрөгийн баримтыг шинжээчээс шүүхэд ирүүлсэн, нэхэмжлэгч нар нь дээрх шинжээчийн зардлыг төлсөн талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1-д “шүүхээс гаргасан дараахь зардлыг зохигчоор нөхөн төлүүлнэ”, 53.1.1-д “шинжээч, орчуулагч, хэлмэрчийн тээвэр, байр, хоолны зардал, шүүхийн тогтоол, шүүгчийн захирамжаар гүйцэтгэсэн ажил үүрэгт ажилд нь хамаарахгүй бол ажлын хөлс”-ийг нөхөн төлөхөөр заасан тул шинжээчийн ажлын хөлс болох 100 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч нараас гаргуулан “Х” ХХК-нд олгох нь зүйтэй гэж үзэв.

 

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

       ТОГТООХ нь:

1.Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1, дугаар зүйлийн 255.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.4-д зааснаар хариуцагч Т-иас м.кв зөрүү болох 8 959 000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нарт олгож, нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3 652 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нараас орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болон алдангид 5 700 000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч Т ХХК-нд олгосугай.

 2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 245 044 төгрөг, хариуцагч Т ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн 123 350 төгрөгийг тус тус төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Т ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 156 694 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нарт, нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид 106 150 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Т ХХК-нд олгож, нэхэмжлэгч Б.Б, Л.Э нараас шинжээчийн ажлын хөлс 100 000 төгрөгийг гаргуулан “Х” ХХК-нд олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

                                 

                      ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                               Д.ХУЛАН