МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ц.Цэрэндулам даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Б.У-ын нэхэмжлэлтэй,

 Хариуцагч: ******* холбогдох

Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, /13380/, Денверийн гудамж, 79 байр, ******* хаягт байрлах, 96.80 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үнийг 275,426,300 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.З,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г.Т,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н,

Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ц,

Гэрч С.Ц,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Түвшинжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Б.Уын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.З шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2515 дугаар шийдвэрээр Б.У, Л.Б нараас 190,623,497 төгрөгийг гаргуулж, Х банк ХХК-д олгож, шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд хариуцагч Б.Уын өмчлөлийн барьцааны зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэрийн дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж Б.У миний өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204.......... дугаартай Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах 96,80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг битүүмжилсэн бөгөөд 190,623,497 төгрөгийг 1 сарын дотор төлөх боломжгүй байхад миний үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар хураан авсан.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын Хэлтсийн дарга бөгөөд Баянзүрх дүүргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, ахлах дэслэгч ******* 2022 оны 09 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-158/16695 тоот мэдэгдлээр миний орон сууцыг шинжээчээр үнэлүүлэхэд 275,426,300 төгрөгөөр үнэлсэн гэсэн мэдэгдлийг 2022 оны 09 сарын 12-ны өдөр хүлээн авч мэдлээ.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд нийцүүлэн явуулах ёстой байтал шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр авагч Х банк ХХК-иас үнийн санал аваагүй, Шинжээч томилох тогтоолыг өмчлөгч надад танилцуулаагүй шууд шинжээч томилсон, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад хөрөнгийн үнийн саналын талаар харилцан тохиролцуулах ажиллагаа явуулалгүй тогтоосон үнэлгээг хууль зөрчсөн гэж үзэж байна.

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нарын харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно... гэж заасан бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэгч нь өмчлөгч намайг төлбөр авагч Х банк ХХК-тай уулзуулж харилцан тохиролцуулах ажиллагааг хийлгүйгээр шууд шинжээч томилон үнэлгээ хийлгэсэн, мөн өмчлөгч надаас үнийн санал авахдаа орон сууцны шинжээчээр тогтоосон үнэлгээг анхны дуудлага худалдаагаар 70 хувь, хоёр дахь дуудлага худалдаагаар 50 хувь бууруулах хууль зүйн үр дагаврыг тайлбарлаж өгөөгүйн улмаас өмчлөгч миний эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлж, хуулиар хамгаалагдсан эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг минь зөрчиж, орон сууцыг маань хэт багаар үнэлсэнд маш их гомдолтой байна.

Түүнчлэн шинжээчийн тогтоосон үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй боломжгүй. Учир нь нэхэмжпэгч Б.У миний өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах, 3 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ нь 96,80 м.кв юм. Энэ нь барилга хот байгуулалтын яамны тусгай зөвшөөрөлтэй ******* ХХК-ийн 2022 оны 09 сарын 14-ний өдрийн орон сууцны талбай тооцсон тэмдэглэлээс харах боломжтой. Харин Баян модот ХХК-ийн 2022 оны 09 сарын 07-ны өдөр хүлээлгэж өгсөн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар манай орон сууцыг 80 м.кв бүхий талбайтайгаар үнэлсэн нь зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлж, бодит байдлаас м.кв-ыг дутуу илт зөрүү дүгнэлт гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Нэхэмжлэгч миний бие өөрийн нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ нотлох зорилгоор Хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээтэй Тэнхлэг зууч ХХК-иар өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлуулсан бөгөөд тус 13 хуудас тайлангаар зах зээлийн үнэ цэнэ нь 319,817,520 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон хөрөнгийн үнэлгээний байгууллагаас 44,391,220 төгрөгний зөрүүтэй үнэлсэн нь тус баримтаас харагдана.

Иймд хууль зөрчиж, миний үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлсэн үнэлгээнд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасны дагуу гомдол гаргаж байх тул нэхэмжлэгч Б.У миний өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах, 96,80 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцыг 80м.кв тайлбай гэж дутуу үнэлсэн нь илт үндэслэлгүй бөгөөд миний хөрөнгийг 275,426,300 төгрөгөөр үнэлсэн нь мөн хууль бус үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. гэв.

 

2. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н шүүхэд гаргасан болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 7 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2515 дугаар шийдвэрээр Б.У, Л.Б нараас 190,623,497 төгрөгийг гаргуулж Х банк ХХК-д олгох, шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох төлбөр төлөгч Б.Уын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204.......... дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 5 дугаар сарын 26-ны өдөр үүсгэн ажиллагааг эхлүүлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Л.Б, Б.У нарт шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэлийг удаа дараа гардуулж шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй төлбөрийг төлөх талаар санал санаачлага гаргадаггүй.

Иймд төлбөр төлөгч Б.Уын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204.......... дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууц үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 8 дугаар сарын 08-ны өдрийн 22260763/158-01 дүгээр тогтоолоор битүүмжлэн шүүхийн шийдвэр сайн дураар биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл өгч тэмдэглэл хөтөлсөн.

Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлээгүй тул Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийг 2022 оны 8 дугаар 23-ны өдрийн 22260763/158-02 дугаар тогтоолоор хөндлөнгийн гэрчүүдийг байлцуулан хураан авч үнийн санал авахад төлбөр төлөгч Б.У, Л.Б нар нь 700,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлж, Баян модот ХХК-ийн үнэлгээчин С.Цоор үнэлгээ тогтоолгоход тус үл хөдлөх хөрөнгийг 275,426,300 төгрөгөөр үнэлсэн. Шинжээчийн тайланг хүлээн авч 2022 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 4-158/16694, 4-158/16696, 4-158/16695 дугаар албан бичгээр төлбөр авагч, төлбөр төлөгч, төлбөр төлөгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарт мэдэгдсэн.

Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол /13380/, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байрны ******* хаягт байрлах 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууц үл хөдлөх эд хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т үнэлэгдсэн үнийн 70 хувиар тооцон 192,798,410 төгрөгөөр дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоон анхны албадан дуудлага худалдаанд 2022 оны 9 дүгээр сарын 30-ны өдөр зохион байгуулах талаар төлбөр төлөгч, авагч нарт 2022 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 4-158/17331, 4-158/17330, 4-158/17328 дугаар албан бичгээр тус тус биечлэн мэдэгдсэн.

Тус үл хөдлөх хөрөнгө нь 2022 оны 9 дүгээр сарын 30-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлогдоогүй байна. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Мөн Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1-т Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээ, үнэ, гүйцэтгэл өөрчлөгдөх тохиолдолд эрхийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулна гэж заасан. Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ 80 м.кв талбайтай гэдгээр 2015 онд гэрчилгээ олгогдсон байсан. Үүнээс хойш 7 жилийн хугацаанд өмчлөгч Б.Уын зүгээс орон сууцны талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулж бүртгүүлэх боломжтой байсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа гүйцэтгэх баримт бичигт заасан эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ дээр заасан хөрөнгөнд гүйцэтгэх ажиллагаа хийж байгаа. Шүүх дээр ирээд ийм зүйл хэлж байна, өмнө нь яагаад энэ талаар үнэлгээ хийхэд болон шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хэлээгүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэв.

 

3. Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Х банкны зүгээс 2022 оноос хойш зээлдэгч нартай удаа дараа харилцаж, зээл төлөх үйл ажиллагааг хэрэгжүүлж байсан боловч зээлдэгч Б.У, Л.Б нар нь зээлээ төлөхгүй өнөөдрийг хүртэл явсан. Үүний улмаас шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа дээр албадан дуудлага худалдаагаар худалдах ажиллагаа явагдаж эхэлсэн. Үүний дагуу хураах ажиллагаа хийгдсэний дараа Х банкны зүгээс Б.У, Л.Б нарын ирүүлсэн 700 сая төгрөг гэх үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт давсан үнэлгээ байна гэж үзсэн тул манай зүгээс үнэлгээ өгч харилцан тохиролцох боломжгүй байна гэж үзсэний улмаас шинжээч томилуулах тухай хүсэлтийг ирүүлсэн байгаа. Төлбөр төлөгч, авагч нар нь хоорондоо харилцан тохиролцох боломжгүй байсан. Би өөрөө хураах ажиллагаа дээр нь Х банкийг төлөөлөн ажиллаж байсан. Төлбөр төлөгч буюу Б.Утай ярилцахад 700 сая төгрөгөөс буух боломжгүй гэсэн талаар шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны тэмдэглэл байгаа. Тэмдэглэлийн дагуу тохиролцох боломжгүй гэдэг нь харагдаж байгаа. Барьцаа хөрөнгийн м.кв-н хувьд 80 м.кв талбай гэж байна. Х банкнаас анх зээлийг олгохдоо тухайн үл хөдлөх хөрөнгө баригдаагүй байхад гэрээ байгуулж байсан. Гэхдээ захиалан бариулах гэрээний дагуу гэрээ байгуулж өргөдөл гаргахдаа 80 м.кв талбайтай гэж Х банкинд мэдэгдэж улсын бүртгэлийн тусгай тэмдэглэгээ хийгдсэний дагуу гэрчилгээ 80 м.кв талбайтайгаар хийгдэж өгсөн байгаа. Үүний дагуу шинжээч буюу хөрөнгийн үнэлгээний Баянмодот ХХК нь үнэлсэн нь үндэслэлтэй байна гэж үзэж байгаа. Тиймээс хариуцагчийг дэмжиж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. гэв.

4. Нэхэмжлэгчээс хавтаст хэргийн 4-45, 50 дугаар талд авагдсан баримтуудыг, хариуцагчаас 67-142 дугаар талд авагдсан баримтуудыг тус тус шүүхэд гаргаж өгсөн.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.У нь хариуцагч *******т холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, /13380/, Денверийн гудамж, 79 байр, ******* хаягт байрлах, 96.80 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үнийг 275,426,300 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах  гомдлыг гаргажээ.

2. Хариуцагч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нь хариуцагчийн татгалзлыг дэмжиж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгуулах тайлбар гаргажээ.

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

5. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн 101/ШШ2020/02515 дугаар шийдвэрээр хариуцагч Л.Б, Б.У нараас зээлийн гэрээний үүрэгт 189,448,107.67 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Улаанбаатар хотын банк ХХК-д олгож, Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Л.Б, Б.У нар шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204.......... дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, /13380/, Денверийн гудамж, 79 байр, ******* хаягт байрлах, 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна. /хх-8-13/

Уг шийдвэрийг Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 1903 дугаар магадлалаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн 101/ШШ2020/02515 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн. /хх-14-17/

Монгол Улсын Дээд шүүхийн Хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2022 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 001/ХТ2022/00423 дугаар тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн 101/ШШ2020/02515 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 1903 дугаар магадлалыг тус тус хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ. /хх-18-22/

Дээрх шийдвэрийн дагуу тус шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 05 дугаар сарын 18-ны өдрийн 101/ШЗ2022/12382 дугаартай Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж, мөн өдрийн 101/ГХ2022/01136дугаартай Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас тус тус бичигджээ./хх-67-69/

6. Шүүхийн шийдвэр, магадлал, тогтоол, захирамж, гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн ******* нь 2022 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрийн 22260763 дугаартай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрөөс эхлэн гүйцэтгэхийг 158-р тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчид зөвшөөрсөн байна. /хх-89/

7. Төлбөр төлөгч Б.Уын өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204.......... дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Денверийн гудамж 79 дүгээр байр, ******* хаягт байрлах, 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэх, хураан авах ажиллагаа хийж, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл өгсөн байна. /хх-90-101/

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж зааснаар анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулах үнийн саналаа ирүүлэхийг өмчлөгч буюу төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт мэдэгдэхэд өмчлөгч, төлбөр төлөгч болох Б.У нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг 700,000,000 төгрөгөөр үнэлэх санал ирүүлсэн ба уг саналыг зах зээлийн үнэлгээнээс илт зөрүүтэй, бодит бус гэсэн үндэслэлээр төлбөр авагч зөвшөөрөхгүй, шинжээчээр үнэлгээ хийлгэх хүсэлт гаргажээ. /хх-102-104/

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө-ийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж заасны дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдрийн 8/222 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор хөрөнгийн үнэлгээний Баянмодот ХХК-ийг үнэлгээчин С.Цыг шинжээчээр томилж, шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээллийг тодруулах, шинжээчид хууль тайлбарлах ажиллагаа хийсэн байна. /105-107/

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө талууд харилцан тохиролцож тогтоох боломжтой ба ийнхүү талууд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг ийнхүү тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2-т зааснаар шинжээчээр үнэлүүлсэн нь хуульд нийцэж байна гэж дүгнэв.

Баянмодот ХХК-ийн үнэлгээчин С.Цын гаргасан 2022 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг *******т ирүүлснийг өмчлөгч, төлбөр төлөгч Б.У, Л.Б нарт мэдэгдсэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 4-158/16694 тоот мэдэгдэл, мөн төлбөр төлөгч Б.У, Л.Б нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Зд мэдэгдсэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 4-158/16695 тоот мэдэгдэлээр тус тус тогтоогдож байна. /хх-129-130/

Дээрх ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.6, 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасантай нийцсэн гэж үзлээ.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасан бөгөөд төлбөр төлөгч, өмчлөгч Б.У нь үнэлгээний мэдэгдлийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдөр хүлээн авч, 2022 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр шүүхэд гаргасан нь хуулийн хугацаанд гомдлоо гаргасан байна.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар нь үнэлгээ хийлгэсэн үл хөдлөх эд хөрөнгө нь бодит байдалд 80 м.кв биш 96.80 м.кв талбайтай болох нь ******* ХХК-ийн дүгнэлтээр тогтоогдож байгаа тул үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлж, бодит байдлаас м.кв-ыг дутуу илт зөрүү дүгнэлт гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж гомдлын шаардлагын үндэслэлээ тайлбарлаж байна.

Шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон Баян-Модот ХХК-ийн үнэлгээчин С.Цын мэдүүлгээс үзэхэд, орон сууцны өмчлөгч Б.У нь шинжээчийг үл хөдлөх эд хөрөнгийг биечлэн үзэж танилцахад өөрөө биечлэн байлцсан боловч орон сууцны талбайн хэмжээний талаар мэдээлэл өгөөгүй, шинжээч болон шийдвэр гүйцэтгэгчид энэ талаар гомдол, санал гаргаагүй, Хөрөнгийн үнэлгээний ажлын газар дээрх үзлэгийн актад хөрөнгийн байршил, шинж байдлын талаар бичигдсэн боловч байрны талбайн хэмжээ бичигдээгүй болох нь тус тус тогтоогдож байна.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 6 дугаар зүйлд зааснаар эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчимтай ба мөн бусад зүйл заалтаар эрхийн улсын бүртгэл буруу ташаа бол улсын байцаагчийн шийдвэрээр бүртгэлд өөрчлөлт оруулах, үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах бол өмчлөгч этгээдийн хүсэлтээр улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулах зэрэг зохицуулалттай.

Мөн орон сууцны талбайн хэмжээг Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS6058:2009 стандартын дагуу хөрөнгийн үнэлгээчин тогтоохгүй ба тусгай зөвшөөрөл бүхий хуулийн этгээд хэмжилтийг хийх эрхтэй байна.

 

Иймээс төлбөр төлөгч, өмчлөгч Б.У нь орон сууцны талбайн хэмжээг эрхийн улсын бүртгэлд 80 м.кв талбайтайгаар бүртгэгдсэнийг мэдсээр байж энэ талаар бүртгэлд өөрчлөлт оруулах эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд энэ талаар хүсэлт саналаа гаргаагүй, шийдвэр гүйцэтгэгч нь шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх хуудас, үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн мэдээлэлд үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулсан, шинжээч нь шинжээч томилох тогтоол, үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд авагдсан мэдээлэл, хөрөнгийн шинж байдлыг бодитоор үзэж танилцан, өмчлөгчөөс хөрөнгийн шинж байдлын талаар тайлбар авч, орон сууцны үнэлгээг зах зээлийн хандлагаар үнэ цэнийг 275,426,300 төгрөгөөр тогтоож үнэлгээ хийж гүйцэтгэсэн нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль зөрчсөн байдал тогтоогдохгүй байна гэж үзлээ.

 

Уг үнэлгээгээр Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр, 12 дугаар хороолол, Денверийн гудамж, 79 дүгээр байр, *******од байршилтай, 80 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг уг хөрөнгийн орчны шинжилгээн дээр тулгуурлан одоогийн иргэд хоорондын худалдах худалдан авах үнэ, зах зээлийн мэдээлэл дээр судалгаа хийж Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 11 дүгээр хороололтой зэрэгцээ байрлах чанар стандарт хийц бүтэцийн хувьд ижил төстэй объекттой харьцуулалт хийн Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, 12-р хороолол орчимд байрлах барилга обьектийн худалдаж худалдан авч байгаа үнэтэй харьцуулан зах зээлийн жиших аргаар үнэлжээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Шинжээч томилох тогтоолдоо шинжилгээ хийх этгээдийг нэрлэн зааж, шинжээчийн эрхлэх ажил, тухайн дүгнэлт гаргахад эзэмшсэн мэдлэг, шинжээчээр хэд дэх жилдээ ажиллаж байгаа байдал, татгалзан гарах шалтгаан байгаа эсэх, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэх зэргийг шинжээчээр ажиллах этгээдээс тодруулж, эрх, үүрэг тайлбарласан баримт үйлдсэн нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2-т заасан Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэг бүхий тухайн хэрэгт хувийн сонирхолгүй хүнийг урьж, хувийн бичиг баримт, мэргэжил, чадвар, шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулна. Энэ хуулийн 9.1-д заасан ажиллагааг явуулсны дараа харшлах шалтгаан байхгүй гэж үзвэл шинжээчид шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол, захирамж, хүсэлтийг гардуулан өгч, эрх, үүрэг, хариуцлагыг нь урьдчилан сануулж, гарын үсэг зуруулна. гэсэнтэй нийцэж байна.

Мөн шүүх хуралдаанд Баянмодот ХХК-ийн үнэлгээчин С.Ц гэрчийн мэдүүлэгтээ ...Үнэлгээний олон улсын стандартад зааснаар өртөг, орлого, зах зээл гасан 3 хандлагын аргаар үнэлдэг байгаа. Хандлага нь дотроо нэлээн хэдэн аргатай байгаа. Энэ үнэлгээний хувьд орлого болон зах зээлийн хандлагаар хийсэн байгаа. Стандартын хувьд орон сууц нь Монгол Улсын хувьд идэвхтэй борлуулагдаж байдаг хөрөнгө байгаа. Тиймээс энэ хөрөнгийг хамгийн нэгдүгээрт зах зээлийн хандлагаар хийнэ. Дараа нь орлогын хандлагаар хийнэ. Энэ хоёр шаардлага хангахгүй байх юм бол өртгийн хандлагаар хийнэ гэж заасан байдаг. Тийм учраас хамгийн түрүүнд шаардлага хангасан мэдээлэл байгаа тул эхлээд зах зээлийн хандлагаар дараа нь орлогын хандлагаар хийсэн байгаа. Зах зээлийн хандлагаар хийсэн үнийн дээр их ач холбогдол өгч байгаа. Яагаад гэвэл зах зээлийн хандлага нь хууль болон стандартын шаардлагыг хамгийн түрүүнд хангаж байгаа тул энэ үнийн дүн бол тухайн хөрөнгийн бодит зах зээлийн үнийг тогтоож чадаж байна гэж үзэж байгаа тул зах зээлийн хандлагаар тооцсон үнийг сонгож эцсийн үнийг хэмжиж гаргаж байгаа. Орлогын хандлагаар 251,787,086.96 төгрөг гэж гарсан. Зах зээлийн хандлагаар 275 сая төгрөг гарсан. Ахуй үнэтэй мөн стандарт шаардлагаа яг барьж байгаа... гэж мэдүүлсэн байдал, шинжээч нь дүгнэлт гаргахдаа хөрөнгийн байдалтай 2022 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр очиж танилцан, 2022 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдөр дүгнэлтээ гаргаж, зах зээлд худалдаж байгаа бусад адил үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулалт хийж, зах зээлийн хандлагаарх тооцооллоор эцсийн үнэлгээг гаргасан болох нь хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгагдсан ба үнэлгээг хэт багаар үнэлсэн гэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Мөн нэхэмжлэгч нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд Х банкыг төлөөлөх эрхгүй этгээдийг оролцуулсан гэх боловч тус банкыг төлөөлж гүйцэтгэх захирлын орлогч нь өмчлөгчөөс ирүүлсэн үнийн саналыг зөвшөөрөхгүй талаар албан бичиг ирүүлсэн, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Цэнгүүнд холбогдох ажиллагааг мэдэгдэж байсан зэргийг буруутгах үндэслэлгүй, түүнчлэн тухайн банкнаас гомдол гаргаагүй, төлбөр авагчийн эрх ашиг хөндөгдсөн талаар гомдол санал гараагүй.

Дээр дурьдсан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанаас үзэхэд хариуцагч ******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ тогтоолгох ажиллагааг хийхдээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хуульд заасан арга, журмын дагуу явуулсан байна.

Иймд хариуцагч *******т холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Б.Уын гаргасан гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан *******т холбогдуулан гаргасан Баянмодот ХХК-ийн үнэлгээчин С.Цын гаргасан 2022 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах Б.Уын гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгч Б.Уын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШЗ2022/23380 дугаартай Шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай захирамж нь энэ хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба уг өдрөөс 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулсан, эсхүл хүргүүлснээр гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ