МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: О.Д-н гаргасан,

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд: О.Д нарын гаргасан,

 

Хариуцагч: Э.У,

 

Хариуцагч: Н.Б нарт холбогдох,

 

Хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай үндсэн болон 21,788,260.00 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч О.Д, өмгөөлөгч Г.Буянбадрал, хариуцагч Э.Угийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Анхбаяр, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д, өмгөөлөгч Ш.Базаррагчаа, гэрч Б.Тэнгисболд, З.Баянсэлэнгэ, П.Баярсайхан, С.Нина, нарийн бичгийн дарга З.Амартүвшин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч О.Д-гээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:

 

Би, 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр хариуцагч Э.Утай харилцан тохиролцож өөрийн өмчлөлийн Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 хороолол, Их

тойруу гудамж,  дүгээр байр, тоот хаягт байрлах орон сууцаа 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдахаар нотариатаар гэрчлүүлж худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан.

 

Тухайн үед нэхэмжлэгч миний бие их хэмжээний хөрөнгөө бусдад залилуулж, санхүүгийн хүнд нөхцөл байдалд орсон байсан бөгөөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад өр төлөх нөхцөл байдал үүсээд байсан, мөн миний өмчлөлийн тус орон сууц нь Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн барьцаанд бүртгэлтэй байсан ба банкны зээлийг ч цаг тухайд нь төлөх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн юм. Тэгээд миний хувьд орон сууцныхаа өмчлөх эрхийг банк, эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад алдахгүйн тулд тухайн үед хэн нэгэнд худалдсан гэх гэрээ байгуулж, өмчлөх эрхийг нь шилжүүлэн өгөөд дараа нь бусдаас авлагаа авмагц өрөө төлөөд орон сууцаа буцаан авах санаа зорилготой байсан юм.

 

Ингээд бизнесийн хамтрагч байсан хариуцагч Э.Угийн нөхөр П.Баярсайхантай тохиролцоод түүнээс 38,000,000.00 төгрөгийг зээлэхээр болж, зээлийн барьцаанд орон сууцныхаа өмчлөх эрхийг түүнд шилжүүлж, сар бүр зээлийн хүү төлөх, бодит байдлаар өөрөө орон сууцаа эзэмшиж, ашиглах, дараа нь мөнгөтэй болохоороо 38,000,000.00 төгрөгийг буцаан өгөөд орон сууцныхаа төлбөрийг төлөхөөр тохиролцсон юм.

 

Яг энэ зорилгоор 2016 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн тоот төгрөгийн данс руу 38,000,000.00 төгрөгийг гэрч П.Баярсайханы эхнэр буюу хариуцагч Э.Угийн данснаас нэхэмжлэгч О.Д миний Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн тоот дансанд шилжүүлсэн бөгөөд П.Баярсайхан болон хариуцагч Э.У нараас авсан мөнгөнөөс Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн зээлийг төлж барагдуулан, орон сууцны гэрчилгээгээ чөлөөлөөд 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр хариуцагч Э.Утай орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ байгуулж, орон сууцны өмчлөх эрхийг түүнд шилжүүлэн өгсөн.

 

Би, орон сууцныхаа өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхгүй л бол шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас нэхэгдэх өр төлбөрт битүүмжлэгдэн, орон сууцаа алдах нь тодорхой байсан тул хариуцагч Э.У болон түүний нөхөр П.Баярсайхан нараас 38,000,000.00 төгрөгийг зээлэн авсан боловч 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр гэрээ байгуулахдаа 80,000,000.00 төгрөгийг бэлнээр авсан гэж тэмдэглүүлсэн хэдий ч бодит байдал дээр ийм хэмжээний мөнгийг бэлнээр аваагүй. Үүнийг тайлбарлавал, 1-рт орон сууцаа шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад алдах эрсдлээс сэргийлэх, 2-рт мөнгө зээлж, орон сууцаа банкны зээлээс чөлөөлүүлэх, дараа нь хүүгээ төлж байгаад үндсэн төлбөрийг төлж барагдуулаад орон сууцаа буцаан шилжүүлэн авах зорилгоор тухайн гэрээг байгуулсан.

 

Тийм учраас хүүг нь яаж төлөх вэ, ямар тохиролцоогоор хүүгийн хэмжээг тогтоох вэ гэдэг асуудал үүссэн. Хэрэв орон сууцаа худалдсан байсан бол миний бие хариуцагч Э.У болон түүний нөхөр П.Баярсайхан нараас 42,000,000.00 төгрөгийн авлагатай үлдэх ёстой байсан боловч бодит байдлаар худалдан борлуулаагүй, харин ч би өөрөө 38,000,000.00 төгрөгийг зээлж авсан учир зээлийнхээ хүүг төлөх шаардлага үүссэн.

 

Мөн Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах орон сууцанд дүү Б.Тэнгисболд нь гэр бүлийн хамт 2016 оноос хойш амьдарч байсан учир хариуцагч Э.У болон түүний нөхөр П.Баярсайхантай тохиролцож 38,000,000.00 төгрөгийн хүүгээ төлөх зорилгоор тухайн орон сууцаа хариуцагч Э.Угаас хөлслөн амьдарч байгаа гэх агуулга бүхий орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулан гэрээнд заасны дагуу хөлс төлөх болсон. Орон сууц хөлслөх гэрээнд зааснаар төлөгдөж байгаа төлбөрүүд нь тухайн гэрээнд орон сууц хөлсөлсний төлбөр гэж байгаа боловч бодит байдал дээр нэхэмжлэгч О.Д миний хариуцагч Э.У болон нөхөр П.Баярсайхан нараас зээлсэн 38,000,000.00 төгрөгийн хүүнд төлж буй төлбөр байсан юм.

 

Би, Хүчит шонхор захын эзэн Т.Сайнхүү болон Т.Сайнхүүгийн өмчлөлийн "Хан Шонхор ХХК-иас 900 гаруй сая төгрөгийг нэхэмжилсэн ба тус хэргийг Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхээр болон Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхээр хэлэлцээд нэхэмжлэгч надад 380 гаруй сая төгрөгийг олгохоор шийдвэрлэсэн бөгөөд хариуцагч нарын гомдлоор Улсын Дээд Шүүхэд хянан хэлэлцэгдсэн. Миний бие, энэхүү төлбөр тооцоогоо гаргуулан авах үед зээлсэн мөнгөө хариуцагч Э.Уд төлж, орон сууцаа буцаан шилжүүлэн авахаар төлөвлөж байсан. Гэтэл хариуцагч Э.У нь надад 38,000,000.00 төгрөгийг зээлсэн, тухайн орон сууцыг худалдан аваагүй гэдгээ мэдсээр байж орон сууцыг хариуцагч Н.Бэд 50,000,000.00 төгрөгөөр худалдан борлуулсан байсан.

 

Хариуцагч Н.Б нь худалдан авах орон сууцандаа нэг ч удаа очиж үзэлгүйгээр, орон сууцны доторх байдалтай нь танилцаагүй байж орон сууцыг худалдан авсан гэдэгт миний хувьд итгэхгүй байна. Тухайн маргаан бүхий орон сууц нь 2021 оны байдлаар 130,000,000.00 төгрөгөөр үнэлэгдэх үл хөдлөх хөрөнгө юм. Тиймээс хариуцагч Н.Б, хариуцагч Э.У нарын хооронд энэхүү орон сууцыг худалдан борлуулахтай холбоотой нэг ч төгрөг шилжээгүй гэж үзэж байна. Иймд, хариуцагч Э.У, хариуцагч Н.Б нарын байгуулсан 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.3 дахь хэсэгт заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож өгнө үү.

 

Түүнчлэн тухайн орон сууцыг худалдах ямар ч зорилгогүй, зөвхөн бусдаас авсан зээлэндээ барьцаалах зорилготой байсан боловч өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэн өгөх, өөрийн нэр дээр бүртгэлтэй хөрөнгийн эрхийг бусдад шилжүүлэх зорилгоор 80,000,000.00 төгрөгийг бусдаас аваагүй мөртлөө авсан мэтээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан ба тус гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэг 56.1.3 дахь хэсэгт заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байх тул хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, нэхэмжлэгч О.Д намайг Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж  дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах орон сууцны өмчлөгч болохыг тогтоож өгнө үү.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд өөрийн өмчлөлийн орон сууцаа бусдад худалдан борлуулчихаад дараа нь түүнийгээ түрээслээд байгаа асуудал огт байхгүй бөгөөд бусдаас зээл аваад авсан зээлийнхээ барьцаанд нь орон сууцныхаа өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгсөн. Орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгснөөс хойш зээлийнхээ хүүг төлөх гэхээр бичгээр хийгдсэн зээлийн гэрээ байхгүй гэдэг асуудал үүссэн тул хариуцагч Э.Угийн энэхүү сөрөг нэхэмжлэлд дурдагдсан байгаа түрээсийн гэрээ гэх гэрээнүүдийг хийж байсан нь үнэн боловч орон сууцыг хөлслөхтэй холбоотой харилцаа бидний хооронд огт үүсээгүй, хариуцагч Э.Утай байгуулсан 2016 оны 06 дугаар сарын 27, 2018 оны 09 дүгээр сарын 28, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн гэрээнүүд хуульд заасан хэм хэмжээнд харшилсан мөн хүчин төгөлдөр бус дүр үзүүлж, халхавчлах зорилгоор хийсэн хууль бус худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр хийгдсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм. Иймд, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Э.Угаас тус шүүхэд өгсөн хариу тайлбар, сөрөг нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

Анх нэхэмжлэгч О.Д нь манай хадам ээж С.Нинагийн үйлчлүүлэгч байсан ба миний нөхөр П.Баярсайхан нь 2007 оноос "Барс" зах дээр хүнсний нарийн ногоо, жимс жимсгэнэ бөөнөөр худалдан борлуулж эхэлсэн. Тэр үеэс нэхэмжлэгч О.Д нь нөхрөөс маань хүнсний нарийн ногоо, жимс жимсгэнэ зээлээр худалдан авдаг байсан. Тухайн үед нэхэмжлэгч нь зээлээр худалдан авсан бараа бүтээгдэхүүнийхээ мөнгийг найдвартай өгдөг байсан боловч 2014 оноос хойш мөнгөө цаг тухайд нь өгөхөө больж 36,000,000.00 төгрөгийн өр авлага үүссэн. Ингээд удаа дараа мөнгөө нэхсэн боловч төлөхгүй явсаар 2016 оны 01 дүгээр сард нэхэмжлэгч О.Д нь манай хадам ээж С.Нина руу утсаар яриад өөрийнхөө байрыг 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдан авах саналыг тавьсан юм.

 

Тэрээр уг саналыг тавихдаа байр худалдан авах 80,000,000.00 төгрөгөөс танайхаас зээлээр худалдан авсан бараа бүтээгдэхүүний үнэ болох 36,000,000.00 төгрөгийг та нар өрөндөө суутгаж хасаад, зөрүү 44,000,000.00 төгрөгийг надад бэлнээр өгөөд нийт 80,000,000.00 төгрөг болно гэж хэлсэн. Энэ саналыг нь манай хадам ээж болон нөхөр П.Баярсайхан бид нар хүлээн зөвшөөрч 2016 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр нэхэмжлэгч О.Дгийн Худалдаа хөгжлийн банк ХХКийн данс руу 38,000,000.00 төгрөг, данс руу 6,000,000.00 төгрөгийг тус тус байрны урьдчилгаа төлбөр гэж шилжүүлсэн.

 

Ингээд уг орон сууцыг 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байрыг Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн барьцаанаас чөлөөлж бид 2 орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ байгуулаад миний нэр дээр 2016 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдөр орон сууц өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсан. Тухайн үед өвөл байсан учир нэхэмжлэгч О.Д нь 5 сарыг дуустал түрээслүүлээч гэж гуйсны дагуу 2016 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2016 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийг хүртэл 4 сарын хугацаатай 2,000,000.00 төгрөгөөр хөлслүүлэхээр гэрээ байгуулсан. Түрээсийн гэрээний хугацаа дуусч нэхэмжлэгч О.Дг байрыг чөлөөлж өгөхийг шаардахад гэрийнхэндээ байраа зарсан гэж хэлээгүй байгаа, одоо гараад орох орон байхгүй гэж хэлсээр өнөөдрийг хүртэл байрыг суллаж өгөхгүй түрээслэсээр байна.

 

Нэхэмжлэгч О.Д нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр,  тоот орон сууцаа бусдад худалдан борлуулах зорилгогүй, зөвхөн бусдаас авсан зээлэндээ барьцаалах зорилготой байсан боловч өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэн өгөх, өөрийн нэр дээр бүртгэлтэй хөрөнгийн эрхийг бусдад шилжүүлэх зорилгоор 80,000,000.00 төгрөгийг бусдаас аваагүй мөртлөө авсан мэтээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан гэж дурджээ.

 

Хариуцагч Э.У нь нэхэмжлэгч О.Дд 38,000,000.00 төгрөгийг зээлүүлээгүй бөгөөд талуудын хооронд зээлийн гэрээний харилцаа үүсээгүй ба харин хариуцагч Э.У нь байр худалдан авах төлбөр болгож 2016 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр 38,000,000.00 төгрөг, 6,000,000.00 төгрөг нийт 44,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгч О.Дгийн Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-нд шилжүүлсэн. Хэрэв анхнаасаа нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Угаас 38,000,000.00 төгрөгийг зээлж, зээлийн барьцаанд байраа тавих хүсэл зорилготой байсан бол эдгээр хүмүүс тухайн үед зээл болон барьцааны гэрээ байгуулах бүрэн боломжтой байсан. Гэтэл нэхэмжлэгч О.Д нь зээл болон барьцааны гэрээ байгуулахгүйгээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан нь орон сууцыг худалдан борлуулах хүсэл зорилготой байсныг харуулж байна.

 

Мөн хариуцагч Э.У нь гэрээний үнийн дүн болох 80,000,000.00 төгрөгийн 44,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгч О.Дгийн дансаар шилжүүлсэн бөгөөд үлдэгдэл 36,000,000.00 төгрөг нь түүний өмнөх зээлээр худалдан авсан бараа бүтээгдэхүүний төлбөрт суутгагдаж орон сууц худалдах худалдан авах гэрээний төлбөр бүрэн төлөгдсөн. Энэ нь хариуцагч Э.У, нэхэмжлэгч О.Д нарын хооронд байгуулагдсан худалдах, худалдан авах гэрээнд тооцоо дуусгавар болсон гэж бичигдсэнээр нотлогдож байна.

 

Дээрхээс үзэхэд 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил гэж заасан. Хариуцагч Э.У, нэхэмжлэгч О.Д нар орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулсан. Уг гэрээтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 2019 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдрөөр дуусгавар болсон байна. Гэтэл нэхэмжлэгч О.Д нь Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд 2022 оны 04 дүгээр сарын 07-ны өдөр нэхэмжлэл гаргасан нь хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхээр байна.

 

Иймд, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл нь тодорхой үр дүнд хүрэх зорилгоор бус, тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр хэлцэл хийсэн зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгохын тулд хийгддэг. Мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-т заасан өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэдэг нь тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр, уг хэлцлийн зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгох зорилгыг агуулсан, халхавчилж болон халхавчлуулж буй хоёр хэлцэл хийгдэхийг хэлдэг.

 

Харин хариуцагч Э.У болон хариуцагч Н.Б нарын байгуулсан 2021 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ нь талуудын хүсэл зоригийг бүрэн агуулсан, тодорхой үр дүнд хүрэх зорилгоор байгуулсан хүчин төгөлдөр хэлцэл юм. Уг хэлцлийг талууд өөр ямар нэгэн хэлцлийг халхавчлах зорилгоор байгуулаагүй, тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгохын тулд хийгдсэн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй.

 

Нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Н.Бийг худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахаасаа өмнө тус байранд нэг ч удаа очиж үзээгүй, бодитоор танилцаагүй, мөн орон сууцыг зах зээлийн ханшнаас багаар худалдсан гэж дурджээ. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй гэж заасны дагуу хариуцагч Э.У нь өөрийн өмчлөлийн байрыг захиран зарцуулах эрхийн хүрээнд худалдан борлуулсан. Иргэн болон хуулийн этгээд нь өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэдэн төгрөгөөр худалдан борлуулах нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрхийн асуудал болохоос биш заавал зах зээлийн ханшаар зарах ёстой гэсэн хуулийн шаардлага байхгүй. Түүнчлэн хариуцагч Э.Угийн нөхөр П.Баярсайхан болон хариуцагч Н.Б нар олон жилийн бизнесийн түншүүд бөгөөд цаашид хамтран ажиллах үүднээс талууд хоорондоо ярилцан тохиролцож, орон сууцны үнийг тогтоож, худалдах, худалдан авах гэрээг хуулийн дагуу байгуулсан.

 

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заажээ. Дээрх хуулийн зохицуулалтын дагуу хариуцагч Э.У, хариуцагч Н.Б нар худалдах, худалдах авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн газар бүртгүүлснээр хариуцагч Н.Б нь орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болсон байна.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үед хариуцагч Э.У нь хариуцагч Н.Бэд орон сууцыг одоогоор түрээслүүлж байгаа гэж хэлж байсан бөгөөд тухайн үед хариуцагч Н.Бийг дагуулж худалдаж байгаа байранд очсон боловч түрээслэгч нар гэртээ байгаагүй тул дотор нь оруулж танилцуулж чадаагүй зөвхөн байрыг гадна талаас нь харуулсан. Хариуцагч Н.Б нь Орхон аймагт амьдардаг ба худалдах, худалдан авах гэрээгээ байгуулаад яаралтай буцах шаардлагатай байсан учир дахин маргаан бүхий орон сууцанд очиж танилцах боломжгүй байсан.

 

Иймд, хариуцагч Э.У, хариуагч Н.Б нарын хооронд байгуулсан 2021 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

Мөн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд нэхэмжлэгч О.Дгээс түрээсийн гэрээний үүрэгт 2019 оны төлбөрөөс 4,988,260.00 төгрөг, 2020 оны төлбөрөөс 7,200,000.00 төгрөг, 2021 оны төлбөрөөс 7,200,000.00 төгрөг, 2022 оны төлбөрөөс 2,400,000.00 төгрөг, нийт 21,788,260.00 төгрөгийг нэхэмжилж байна. Нэхэмжлэгч нь өөрөөр болон түрээсийн төлбөрт Оргил Бат-Эрдэнэ гэж хүнээс хариуцагч Э.Уд түрээсийн төлбөр гэж нийт 21,511,740.00 төгрөгийг төлсөн талаар маргахгүй. Гэвч нэхэмжлэгч нь хариуцагчид 2016 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны орон сууц хөлслөх гэрээний хөлсөнд 43,300,000.00 төгрөг төлөх ёстой байснаас 21,511,740.00 төгрөгийг төлсөн тул үлдэх 21,788,260.00 төгрөгийг төлөх ёстой.

 

Талууд 2016 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээнд 4 сарын хөлсийг 2,000,000.00 төгрөг, 2016 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн гэрээнд хөлсийг сарын 500,000.00 төгрөг, 2018 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн гэрээнд сарын 600,000.00 төгрөг, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 600,000.00 төгрөгөөр тус тус тохиролцсон нь үнэн.

 

Хариуцагч Э.У нь хариуцагч Н.Бэд нэхэмжлэгч О.Дгийн хөлсөлж байсан орон сууцыг 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр худалдсан байтал орон сууц хөлслөх гэрээний хугацааг 2022 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрөөр тооцсон гэсэн асуудлыг шүүх өөрөө зөвтгөж болно.

 

Бие даасан шаардлагын тухайд гэвэл О.Д нь О.Дгийн төрсөн эгч байх бөгөөд тэрээр бие даасан шаардлагын үндэслэлээ О.Дтэй 2014 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан, маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгоно гэжээ. Гэвч О.Д, О.Д нарын хооронд 2014 онд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа бодит байдлаар үүссэн гэж үзэхэд учир дутагдалтай. Өөрөөр хэлбэл, О.Д нь бие даасан шаардлагадаа 2015 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн тооцоо нийлсэн актыг хавсаргасан байх боловч төлбөр төлөгдсөн талаарх санхүүгийн анхан шатны баримтыг гаргаж өгөөгүй. Мөн нэхэмжлэгч болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд нар төрсөн эгч, дүүс буюу нэгдмэл сонирхолтой этгээдүүд байгааг шүүх анхаарч үзэх болов уу.

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээн гэж заасан. Хэрэв О.Д О.Д нарын хооронд 2014 онд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзвэл гэрээний хүчин төгөлдөр эсэхийг сайтар нягтлах шаардлагатай. Учир нь, түүний нотлох баримтаар шүүхэд гаргаж өгсөн дансны хуулга болон шаардлагын үндэслэлдээ дурдсан тайлбар нь өөр хоорондоо зөрүүтэй байна. Хэдийгээр төрсөн эгч дүүс боловч 2014 онд гэрээ байгуулагдаж 2015 оны 02 дугаар сард төлбөр тооцоо дууссан гэж үзвэл тухайн үед гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй нь ойлгомжгүй.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээний урьдчилсан нөхцөл болох худалдагч О.Д гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бодит байдлаар шилжүүлэхийг ойлгох юм. Гэтэл уг гэрээ биелэгдээгүй буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийг О.Дад шижлүүлээгүй байдаг. Тус 2014 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний 1.4-т худалдан авагч гэрээний үнийн дүнгийн 50 хувийг төлсний дараа орон сууцанд нүүн орох ба гэрээний үнийн дүнг 100 хувь төлснөөр худалдагч тал үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг худалдан авагч талд гаргаж өгч, өмчлөх эрхийг шилүүлж өгнө гэж мөн гэрээний 6.1-т гэрээ байгуулагч талууд үүргээ хугацаанд нь шударгаар биелүүлнэ.

 

Хэрэв гэрээ зохих ёсоор биелүүлээгүй бол Иргэний хуулийн 180, 205, 206 дугаар зүйлд заасы дагуу хариуцлага хүлээнэ гэж заасан буюу талуудын гэрээний тохиролцооноос үзвэл худалдагч тал үүргээ биелүүлээгүй бол гэрээнээс татгалзахаар тохирсон гэж үзэхээр байна. Гэтэл 2014 оноос хойш бүтэн 8 жилийн дараа шүүхийн маргаанд бие даасан шаардлага гаргаж байгаа үйлдэл нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг удаашруулах санаа агуулж байна уу хэмээн хардахад хүргэж байна. Иймд, О.Дын гаргасан шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Н.Бээс шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

 

Миний бие 2021 оны 08 сарын 26-ны өдөр Э.Утай Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсгийг тус тус үндэслэн үл хөдлөх худалдах, худалдан авах гэрээ байгууж, Сүхбаатар дүүргийн 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол Их тойруу гудамж, дүгээр байрны  тоот хаягт байрлах 48.19 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 50,000,000 төгрөгөөр худалдан авсан ба 2021 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр төлбөрийг бэлнээр төлсөн. Ийнхүү гэрээ хууль ёсны дагуу хийгдсэн ба 2021 оны 08 сарын 31-ний өдөр улсын бүртгэлийн // дугаартай гэрчилгээ нь миний бие болох Н.Бийн нэр дээр бүртгэгдэж гэрчилгээ олгосон.

 

Мөн гэрээгээр үл хөдлөх хөрөнгийг 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хүлээлгэн өгнө гэж тусгасан боловч Э.У нь олон шалтаг тоочсоор байр чөлөөлөхгүй байсан тул арга буюу миний бие харьяаллын дагуу шүүхэд хандахад 2021 оны 11 сарын 30-ны дотор хүлээлгэн өгөхөөр тохирч Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 181/ШШ2021/0 тоот захирамж гарсан. Тухайн гэрээнд заасан хугацаандаа байрыг маань чөлөөлж өгөөгүй учир шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар албадан гаргуулсан боловч байрыг минь битүүмжлүүлж өнөөдрийг хүртэл намайг маш их хохироож байна.

 

Уг бие даасан шаардлага гаргаж байгаа О.Д гэх хүнийг танихгүй тул гайхаж байна. Миний хариуцагч бол Э.У гэх хүн бөгөөд тус хүнтэй хууль ёсны дагуу гэрээ хийж уг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авсан. Тиймээс иргэний хуулийн 90.1 дүгээр зүйлд заасны дагуу Н.Б миний биеийг тус орон сууцны эзэмшигчээр нь тогтоож, миний хуулийн дагуу худалдан авсан орон сууцыг чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Даас тус шүүхэд гаргасан шаардлагадаа болон өмгөөлөгчийн хамт шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

О.Д миний бие 2014 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр О.Дтэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан ба гэрээгээр эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол Их тойруу гудамж, дүгээр байрны  тоот хаягт байрлах 48.19мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон

 

Ингээд би худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийг 4 хувааж буюу 2014 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр өөрийн Хас банк ХХК дахь тоот данснаас 39,000,000.00 төгрөг, 2014 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр Хаан банк ХХК дахь данснаас 15,000,000.00 төгрөг, 2014 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр 6,000,000.00 төгрөг, 2015 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдөр бэлнээр 20,000,000.00 төгрөгийг тус тус хувааж төлсөн.

 

Мөн гэрээгээр гэрээний үнийн дүнгийн 50 хувийг төлсний дараа орон сууцанд нүүн орох ба гэрээний үнийн дүнгийг 100 хувь төлснөөр худалдагч тал үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг худалдан авагч талд гаргаж өгч, өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө гэж тохирсон боловч дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх өмчлөх эрхийг миний нэр шилжүүлж өгөхгүй өдий хүрсэн. Миний бие 2014 оны 08 дугаар сарын сүүлээр дээрх орон сууцанд нүүн орж одоо хүртэл миний хүү эхнэр хүүхдүүдийн амьдарч байгаа билээ.

 

Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1-т хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ, мөн хуулийн 93 дугаар зүйлийн 93.1-т эд хөрөнгийг хууль ёсны эзэмшигчээс шаардаж болохгүй. Мөн хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-т өмчлөгч нь хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй гэж тус тус заасны дагуу зөрчигдсөн эрх ашгаа хамгаалуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Мөн О.Д нь миний худалдаж авсан орон сууцыг О.Д нь Э.Уд зээл авч, барьцааны гэрээ байгуулахгүйгээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж өмчлөх эрхээ шилжүүлсэн нь хууль бус бөгөөд мөн Э.У нь цааш нь Н.Б гэх этгээдэд худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдсан нь бас хууль бус, хүчин төгөлдөр бус хууль зөрчсөн гэрээнүүд юм. Иймд, Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр тоот хаягт байрлах 48.19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэв.

 

Талуудын шүүхэд өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримтаас нэхэмжлэгчийн өгсөн нотлох баримт нь:

 

1.            Улсын тэмдэгтийн хураамжид 628,150.00 төгрөг төлсөн баримт,

2.            2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдрийн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ,

3.            О.Дгийн Худалдаа хөгжлийн банк ХХК дахь дансны хуулга,

4.            2016 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээ,

5.            2016 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээ,

6.            2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээ,

7.            Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ,

8.            Хаан банк ХХК-ийн мөнгөн шилжүүлгийн баримт,

9.            Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл,

10.         Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2019/ тоот шийдвэр,

11.         Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдрийн  тоот магадлал,

12.         Төрийн банк ХХК дахь харилцагчийн дансны хуулга,

13.         Сүхбаатар дүүргийн 8 дугаар хорооны Засаг даргын тодорхойлолт,

14.         Манай эмч өрхийн эрүүл мэндийн төвийн тодорхойлолт,

15.         О.Дгийн Зүүн сэлбэ өргөө ХХК-нд хэрэглээний төлбөр төлсөн баримт,

16.         О.Дгийн ОСНАА ХҮТ-5-д хэрэглээний төлбөр төлсөн баримт,

17.         О.Дгийн СБД ЦАХТС-д хэрэглээний төлбөр төлсөн баримт,

18.         Фото зураг,

19.         Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 183/ШШ2022/0 тоот захирамж,

20.         Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны шүүх хуралдааны 2022 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрийн 001/ХТ2022/ тоот тогтоол,

21.         2022 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн 183/ГХ2022/ дугаартай гүйцэтгэх хуудас,

22.         Номадс хоспиталити ХХК-ийн 2022 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн тодорхойлолт,

 

Хариуцагчийн өгсөн нотлох баримт:

 

1.            Хариу тайлбар,

2.            Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хорооны Засаг даргын тодорхойлолт,

3.            Оршин суугаа газрын хаягийн бүртгэлийн лавлагаа,

4.            2016 оны 03 дугаар сарын 02, 06 дугаар сарын 27, 2018 оны 09 дүгээр сарын 28, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээ,

5.            Э.Угийн Хаан банк дахь депозит дансны хуулга,

6.            Орлогын баримт,

7.            Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-ийн дотоод шилжүүлгийн маягт,

8.            Зарлагын баримт,

9.            Гараар бичсэн тооцоолол,

10.         П.Баярсайханы Хаан банк ХХК дахь депозит дансны хуулга,

11.         Гэрлэлтийн гэрчилгээний хуулбар,

 

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээс өгсөн нотлох баримт:

 

12.         2014 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ,

13.         Тооцоо нийлсэн акт,

14.         О.Дын Хаан банк ХХК дахь депозит дансны хуулга,

15.         О.Дын Хас банк ХХК дахь дансны хуулга,

 

Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримт:

1.            Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2022 оны 05 дугаар сарын 05-ны өдрийн 5/3940 дугаартай албан бичиг, түүний хавсралт, мөн 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдрийн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ, 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээ, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 181/ШШ2021/ тоот захирамж,

2.            Үзлэг хийсэн тэмдэглэл.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч О.Дгээс хариуцагч Э.Уд холбогдуулан 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасан ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж хариуцагч Н.Б болон хариуцагч Э.У нарын 2021 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгохыг хүссэн /1-р х.х-ийн 2-4, 60, 61 хуудас/.

 

Харин хариуцагч Э.У нь нэхэмжлэгч О.Дд холбогдуулан түрээсийн гэрээний төлбөрт 21,788,260.00 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан бол бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нь нэхэмжлэгч О.Д, хариуцагч Э.У, хариуцагч Н.Б нарт холбогдуулан зохигч нарын маргаж буй орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг тус тус гаргажээ /х.х-ийн 96, 97, 137 хуудас/.

 

Ингээд шүүх, хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримт, талуудын тайлбарыг үндэслэн үндсэн нэхэмжлэл болон бие даасан шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

 

1.            Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч О.Д нь 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр хариуцагч Э.Утай орон сууц худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр, тоот хаягт байрлах 48.19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдахаар харилцан тохиролцсон байна /1-р х.х-ийн 7 хуудас/.

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заажээ.

 

Тодруулбал, худалдагч нь гэрээний зүйлийг аливаа эрхийн болон биет байдлын доголдолгүйгээр худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээх бол худалдан авагч тал үнийг нь тохирсон хугацаанд бүрэн төлсөн тохиолдолд тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн гэж үзнэ.

 

Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар талууд энэхүү гэрээг үндэслэн нэхэмжлэгч О.Дгээс хариуцагч Э.Уд тус орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хэлцлийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь хариуцагчийн нэр дээр гарч, нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болсон байна /1-р х.х-ийн 14, 46 хуудас/.

 

Энэ талаар Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заасан байдаг.

 

2.            Гэтэл нэхэмжлэгч О.Д нь шүүхэд өгсөн нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа хариуцагч Э.Уд тухайн орон сууцыг худалдах сэдэл, хүсэл зориг надад байгаагүй, харин миний бие Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-иас авсан зээлээ төлж чадахгүй нөхцөл байдалтай байсан учир барьцаа хөрөнгө болох тус орон сууцыг алдахгүйн тулд хариуцагчаас 38,000,000.00 төгрөгийг зээлсэн бөгөөд тухайн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, түүний өмчлөлд шилжүүлсэн, тиймээс бид хоёр Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.3-т тус тус зааснаар дүр үзүүлсэн болон өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор энэхүү гэрээг байгуулсан тул хүчин төгөлдөр бус гэж маргасан.

 

Харин хариуцагч Э.У нь шүүхэд өгсөн хариу тайлбартаа болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Угийн гэр бүлд өмнө нь 36,000,000.00 төгрөгийн өглөгтэй байснаас гадна Худалдаа хөгжлийн банк ХХК-иас авсан зээлээ төлж чадахгүй байсан тул зохигчид харилцан тохиролцоод тус 36,000,000.00 төгрөгийг орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрт оруулан тооцож, үүн дээр 38,000,000.00 төгрөг болон 6,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгчид өгч, нийт 80,000,000.00 төгрөгөөр орон сууцыг худалдан авсан учир хүчин төгөлдөр гэрээ байгуулагдсан гэж мэтгэлцэж байна.

 

3.            Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д Дараах хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна гээд 56.1.2-т дүр үзүүлсэн хэлцэл гэж, 56.1.3-т өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэж тус тус заажээ. Тодруулбал, дүр үзүүлсэн хэлцэл гэдэг нь талууд огт хэлцэл хийх хүсэл зорилгогүйгээр /иргэний эрх, үүргийг үүсгэх, өөрчлөх, дуусгавар болгох/ бусдад хэлцэл хийсэн юм шиг харагдахын тулд хэлцлийн гадаад илэрхийллийг бий болгодог буюу тус хэлцлийн үр дагаврыг хүсээгүй боловч хэлцэл хийсэн мэт ойлгогдох нөхцөл байдлыг үүсгэдэг.

 

Мөн өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэдэг нь нэг талаар талууд хэлцлийн агуулга, үр дагаврыг хүсэж байгуулах сэдэлтэй байдаг боловч өөр хэлцлийн агуулга, хэлбэрээр гэрээ, хэлэлцээрийг байгуулсан байдаг бол нөгөө талаар өөр хэлцлийг халхавчлахаар хэлцэл хийх эрмэлзэлгүйгээр хэлцэл хийсэн гадаад илэрхийллийг бий болгох зорилготой байдаг.

 

Хэрэгт авагдсан болон болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч Э.У нь 2016 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр 38,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгч О.Дгийн Худалдаа хөгжлийн банк ХХК дахь тоот дансанд, мөн 6,000,000.00 төгрөгийг тоот дансанд, нийт 44,000,000.00 төгрөгийг шилжүүлснээс тус банк нь харилцагч буюу нэхэмжлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн 38,000,000.00 төгрөгийг зээлийн төлбөрт суутган авсан байна /1-р х.х-ийн 8, 223, 224 хуудас/.

 

Зохигчид шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас 44,000,000.00 төгрөгийг хүлээн авсан үйл баримтын талаар маргаагүй бөгөөд харин үлдэгдэл 36,000,000.00 төгрөгийг өгсөн буюу талуудын хооронд ийм хэмжээний өр, авлага байсан эсэх талаар маргасан.

 

Шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон С.Нина, П.Баярсайхан нар мэдүүлэхдээ нэхэмжлэгч О.Дг хариуцагч Э.У болон гэрч нартай ажил хэргийн буюу бизнесийн харилцаатай байсан, нэхэмжлэгч нь урьд өмнө өгч, авч байсан бараа бүтээгдэхүүний үлдэгдэл төлбөрт 36,000,000.00 төгрөгийг бид нарт төлөх ёстой байсан хэдий ч тэрхүү үүргээ биелүүлэхгүй удсан, ингээд талууд харилцан тохиролцож 36,000,000.00 төгрөгийн авлага дээр 44,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгчийн Худалдаа хөгжлийн банк ХХК дахь данс руу шилжүүлж, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг 80,000,000.00 төгрөгөөр байгуулсан гэсэн.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.2-т Хэргийн нотлох баримт нь зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгчийн тайлбар, гэрчийн мэдүүлэг, бичмэл ба цахим баримт, эд мөрийн баримт, эсхүл баримт бичиг, шинжээчийн дүгнэлт, кино ба гэрэл зураг, зураглал, дүрс, дууны бичлэг, ул мөрнөөс буулгаж авсан хэв, үзлэг, туршилт, таньж олуулах ажиллагааны болон шүүх хуралдааны тэмдэглэл зэрэг нотолгооны хэрэгслээр тогтоогдоно гэж зааснаар гэрчийн мэдүүлэг нь тухайн хянан хэлэлцэгдэж буй асуудлыг тодорхой болгох буюу ямар нэгэн эрх зүйн үр дагаврыг бий болгох боломжтой байдаг тул маргаантай үйл баримтын талаар ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг мэдэж буй этгээдээс буюу гэрчээс талуудын хүсэлтийг үндэслэн мэдүүлэг авна.

 

Гэвч хөндлөнгийн гэрч этгээд өөрийн мэдэж буй үйл баримтыг гэрчлэн хэргийн талаар мэдүүлэг өгч болох хэдий ч тэр нь бусад баримтаар нотлогдсон байх учиртай. Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн гэрч П.Баярсайханы Хаан банк ХХК дахь тоот дансанд Кинг говь-иас барааны төлбөр гэсэн утгатай 16,360,000.00 төгрөгийг төлснийг зохигч нар тайлбарлахдаа нэхэмжлэгч О.Дгийн эзэмшлийн компанийн худалдан авсан жимс-ногооны төлбөрийг төлж байсан гэсэн /2-р х.х-ийн 1-5 хуудас/.

 

Түүнчлэн хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар худалдагчийн буюу бараа материалыг зарлагаар гаргасан этгээдийг Баяраа, П.Баярсайхан гэж, худалдан авагчийг Кинг говь болон Дука, Өмнөд, Дуламсүрэн, Ханбогд гэх зэргээр тэмдэглэсэн зарлагын баримтаар нийт 48,078,020.00 төгрөгийн үнэтэй жимс, хүнсний ногоо худалдан авсан тухай бүртгэсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.У, гэрч С.Нина, П.Баярсайхан нартай ажил хэргийн буюу жимс, хүнсний ногоо худалдан авдаг байсан үйл баримтыг үгүйсгээгүй. Тиймээс гэрч нарыг худал мэдүүлэг өгсөн, тэдгээрийн мэдүүлэг бусад нотлох баримтаар тогтоогдоогүй гэж шууд дүгнэх нь учир дутагдалтай болно /1-р х.х-ийн 226-248 хуудас/.

 

4.            Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна гэж, 198.2-т Гэрээний аль нэг нөхцөлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлно гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, зохигчдын хооронд гэрээ байгуулагдсан эсэх болон гэрээний нөхцлийг тодорхойлохтой холбоотой маргаан үүссэн тохиолдолд гэрээний үг, өгүүлбэрийн шууд утгыг анхаарахаас гадна бусад нөхцөл байдлыг гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах байдлаар талуудын хүсэл зоригийг тодруулна.

 

Ингээд шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн талуудын 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний 3 дугаар зүйлд Орон сууцыг худалдагч тал худалдан авагчид 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдах ба төлбөрийг 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлж дуусгасан байна. Төлбөрийг талууд харилцан тохиролцсоны дагуу мөнгө, эсхүл эд хөрөнгийн хэлбэрээр хийж болно. 80,000,000.00 төгрөгийг бэлэн мөнгөөр өгөв гэж, мөн 7 дугаар зүйлд Нэмэлт нөхцөлгүй, тооцоо дуусгавар болсон гэж тус тус бичсэнийг гэрч нарын мэдүүлэг, зохигчдын хооронд өр, авлагын тооцоо байсан талаарх тэдгээрийн тайлбар, зарлагын баримт зэрэгтэй тус тус харьцуулан үзвэл нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.У, гэрч С.Нина, П.Баярсайхан нарт 36,000,000.00 төгрөгийн өглөгтэй байсан, үүн дээр нэмж 44,000,000.00 төгрөгийг өөрийн дансаар авсан учир орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг 80,000,000.00 төгрөгөөр байгуулсан, худалдан авагч нь төлбөрийг худалдагч буюу нэхэмжлэгчид төлсөн, гэрээний төлбөр бүрэн төлөгдсөн тул гэрээнд тооцоо дуусгавар болсон гэж тусгасан байна гэж дүгнэв.

 

5.            Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна гэж заажээ. Тодруулбал, зохигчид үүргийн хэлцлийг хангах зорилгоор тухайн гэрээг байгуулахдаа барьцаа үл хөдлөх хөрөнгийг шууд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн, аль эсхүл дараа нь шилжүүлэхээр тохиролцсон бол энэхүү тохиролцоо нь хүчин төгөлдөр бус байна.

 

Гэвч нэхэмжлэгч О.Д, хариуцагч Э.У нар анхнаасаа 36,000,000.00 төгрөгийн өр авлагын үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар талуудын маргаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр тохироогүй, хожим худалдах, худалдан авах тухай гэрээг байгуулсан.

 

Нөгөө талаар Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3-т талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон-оор үүрэг дуусгавар болдог журмын хүрээнд авч үзвэл нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Уд өгөх ёстой байсан 36,000,000.00 төгрөгийг орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрт тооцож, тухайн гэрээний төлбөрт хариуцагчаас 44,000,000.00 төгрөгийг нэмж авсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл биш юм. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Уд төлөх ёстой 36,000,000.00 төгрөгийн өрийг худалдах, худалдан авах гэрээний үнэд оруулан тооцож үүргийг солихоор харилцан тохиролцож болно.

 

Нэхэмжлэгч болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд тус 44,000,000.00 төгрөгийг хариуцагч нь төлөөгүй, гэрч П.Баярсайхан төлсөн, хариуцагчийн нэр дээр орон сууцыг шилжүүлэх ёсгүй байсан гэсэн. Иргэний хуулийн 211 дүгээр зүйлийн 211.1-д Үүргийн гүйцэтгэлийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид, эсхүл хууль, гэрээ буюу шүүх, арбитрын шийдвэрт заасан эрх бүхий этгээдэд хүлээлгэж өгнө гэж, 211.2-т Үүргийн гүйцэтгэлийг хүлээн авах эрхгүй этгээдэд хүлээлгэн өгсөн бол гагцхүү үүрэг гүйцэтгүүлэгч зөвшөөрсөн буюу ийнхүү гүйцэтгэснээр үүрэг гүйцэтгүүлэгч ашиг олсон нөхцөлд уул үүргийг гүйцэтгэсэнд тооцно гэж тус тус заажээ.

 

Тайлбарлавал, зарчмын хувьд үүргийн гүйцэтгэлийг гагцхүү үүрэг гүйцэтгүүлэгчид хүлээлгэн өгөх бөгөөд хэрэв өгөх боломжгүй бол түүний зөвшөөрсөн этгээдэд, аль эсхүл үүргийг өөр этгээдэд хүлээлгэн өгсөн боловч хожим энэ нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчид ашигтай нөхцөл байдлыг бий болгосон тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэгчийг үүргийг эрх бүхий этгээдийн өмнө гүйцэтгэсэн гэж үздэг.

 

Гэвч шүүх хуралдаад гэрчийн мэдүүлэг өгсөн гэрч С.Нина, П.Баярсайхан нар тус орон сууцыг нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Угийн өмчлөлд шилжүүлсэн талаар маргаагүй тул нэхэмжлэгчийг үүргийг эрх бүхий үүрэг гүйцэтгүүлэгч этгээдэд хүлээлгэж өгсөн гэж үзнэ.

 

6.            Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтийг үндэслэн гэрч П.Баярсайхан, нэхэмжлэгч О.Д нарын хооронд бичсэн зурваст үзлэг хийсэн. Тодруулбал, хариуцагч нь тухайн зурвасыг зохигч нарын маргаж буй орон сууцанд нэхэмжлэгч нь амьдарч байсан бөгөөд орон сууцыг хэзээ чөлөөлөх, түрээсийн төлбөрийг хэзээ төлөх, төлөхгүй байгаатай холбоотой хугацаа олгосон, хариуцагч тал орон сууцыг бусдад худалдсан тухайгаа нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн гэх мэт үйл баримтыг нотолно гэсэн /1-р х.х-ийн 210-221, 2-р х.х-ийн 136 хуудас/.

 

Ингээд шүүхийн журмаар хийсэн үзлэгийн баримтаар гэрч П.Баярсайхан нь ...би хүлээгээд л байх уу, 13-аас өмнө хариугаа хэлээрэй, 14-нд зар өгнө өөр зүйлгүй,...........маргааш байр суллаарай, би очиж голыг нь солино, ..............чамайг нилээн удаан хүлээлээ, ээждээ хэлж ойлгуулна биз, одоо арай дэндлээ, чамаас болоод банкинд өртэй байгааг чи мэдэж байгаа, би ямар чиний ах уу, одоо элдэв тайлбар хэрэггүй, ...........байраа зарсан, чи бид хоёрын тооцоо дууссан, хөдөөнөөс ирж яваа айл, ................шүүхээрээ яваа бүх юм дууссан чамайг байр суллаж өгөхийг удаан хүлээсэн, ядаж түрээсийн мөнгөө ч өгөхгүй хулхидаад......... гэсэн зурвас, мөн нэхэмжлэгч О.Д нь ..........за удахгүй уулзна, маргааш хаагуур байх бэ, 10-нд шүүх хуралтай........, удахгүй мөнгөтэй болно оо, хүнд ийм үе байдаг юм байна аа, би хүүхдүүдээ улсын сургууль руу ямар ч байсан шилжүүлсэн, Баяраа гарц олдон, хүлээж туслаарай,.......байрныхаа түрээсийг ч гүйцээж өгч чадсангүй ээ, гэхдээ ямар ч байсан дараа сарынхыг чинь баллахгүй ээ,...................ок гомдолгүй ээ 11/1-нд гаръя, үнэхээр өөр боломж алга, өөр юм гуйхгүй ээ, ..................зүгээр л хугацаагаа сунгая, ...... миний шүүх шийдтэл хүлээ, аль аль нь эрсдэлтэй, анх зүгээр л барьцаагүй байхаар шилжүүлчихээд мөнгөө авахаараа буцаая тэгээд ч нөат-аа эхнээс нь бүх хуулгаараа жагсаагаад гомдол гаргавал чи л өөртөө асуудал үүсгэнэ гэх зэрэг зурваас тус тус үзвэл нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Уд худалдсан тус орон сууцандаа хөлсөөр амьдарч байсан, орон сууцны хөлсийг төлөх боломжгүй байгаа, мөн хариуцагч Э.У, гэрч П.Баярсайхан нар уг орон сууцыг хариуцагч Н.Бэд худалдсан талаар мэдэгдсэн агуулга тогтоогдож байгаагаас гадна нэхэмжлэгч О.Дгийн зүгээс тухайн орон сууцыг хариуцагч Э.Угаас буцааж авах хүсэлтэй байгаа боловч бусдаас авах авлагыг хүлээж байгаа утгатай зурвасыг харилцан бичжээ.

 

Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д Худалдах-худалдан авах гэрээнд заасан бол худалдагч нь худалдсан эд хөрөнгөө худалдан авагчаас буцаан худалдан авах эрхтэй бөгөөд худалдагчийн энэ эрх нь түүний хүсэл зоригоос хамааран хэрэгжинэ гэж, 267 дугаар зүйлийн 267.3-т Энэ хуулийн 265 дугаар зүйлд заасан эрхээ худалдагч хэрэгжүүлэхээс өмнө эд хөрөнгийг буцаан худалдаж байгаа тал нь түүнийг гуравдагч этгээдийн өмчлөлд шилжүүлж болохгүй. Энэ журмыг зөрчиж хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна гэж тус тус зааснаар нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Угаас түүнд худалдсан орон сууцыг буцаан худалдан авах нөхцөлтэй гэрээ байгуулж болно.

 

Гэвч энэ нь нэхэмжлэгчийн хүсэл зоригоос хамаарах боловч тодорхой хугацаагаар хязгаарлагддаг. Энэ талаар Иргэний хуулийн 268 дугаар зүйлийн 268.1-д Эд хөрөнгийг буцаан худалдан авах эрх хэрэгжүүлэх хугацааг талууд тохиролцон тогтоох боловч энэ хугацаа нь таван жилээс хэтрэхгүй гэж заасан.

 

Иймээс хариуцагч Э.У нь Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж, дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах 48.19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгч О.Дгээс 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр худалдан авсны дараа буюу 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хариуцагч Н.Бэд худалдсан үйлдлийг хууль болон хэлцлийг зөрчсөн гэж үзэхгүй. Үүнээс үзвэл зохигчид дүр үзүүлсэн болон өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хэлцэл хийсэн гэх үйл баримт тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй байна.

 

7.            Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т дээр дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн бусад хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна гэж заажээ.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч Э.У нь 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хариуцагч Н.Бтэй худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулж, зохигч нарын маргаж байгаа орон сууцыг 50,000,00.00 төгрөгөөр худалдсан ба орон сууцыг өмчлөх эрхийн гэрчилгээ нь хариуцагч Н.Бийн нэр дээр гарчээ /1-р х.х-ийн 46, 50-52 хуудас/.

 

Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй гэж заасан.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Э.У нь тухайн орон сууцыг нэхэмжлэгч О.Дгээс худалдан авсан өмчлөгч нь тул чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхтэй бөгөөд зохигч нарын хооронд үүссэн үйл баримтаас дүгнэвэл хэдийгээр нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Уд тухайн орон сууцыг худалдсан боловч буцааж худалдан авах хүсэлтэй байсан хэдий ч хариуцагч нь 5 жил өнгөрсний дараа хариуцагч Н.Бэд худалдсан нь өмчлөгчийн эрх юм.

 

Нэхэмжлэгч О.Д болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нар хариуцагч Н.Бийг хариуцагч Э.У, гэрч П.Баярсайхан нартай холбоотой тул зохигчдын маргаж байгаа орон сууцыг шударгаар худалдан аваагүй гэж тайлбарлаж байна.

 

Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй гэж заажээ.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Н.Б нь хариуцагч Э.Угаас тухайн орон сууцыг худалдан авахдаа нэхэмжлэгч О.Дтэй маргаантай байсан, нэхэмжлэгч нь буцаан авах худалдан авахаар тохиролцсон байсан, аль эсхүл талууд дүр үзүүлсэн хэлцэл хийсэн гэдгийг мэдэж байсан бол шударгаар хандсан уу гэх нөхцөл байдлыг тодруулах шаардлагатай болно. Гэвч хариуцагч Н.Б, хариуцагч Э.У, гэрч П.Баярсайхан нарыг бие биеэ таньдаг, ажил хэргийн холбоотой гэснийг үндэслэн хөрөнгийг олж авахдаа шударгаар хандаагүй гэж шууд дүгнэх боломжгүй юм.

 

Мөн дээр дурдсан хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1-д Гуравдагч этгээдийн хувьд эд хөрөнгө эзэмшигч нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогдоно гэж, 91.2-т Дараахь тохиолдолд энэ хуулийн 91.1 дэх хэсэг хамаарахгүй гээд 91.2.1-д эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол гэж тус тус заасан. Тайлбарлавал, тухайн эд хөрөнгийг бодитоор эзэмшиж байгаа этгээд нь хөндлөнгийн гуравдагч хүний хувьд өмчлөгч нь гэж тооцогдох боловч өмчлөх эрх нь улсын бүртгэлд бүртгэгдэж баталгааждаг үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд тийнхүү бүртгэгдсэн эдгээдийг өмчлөгч нь гэж тооцох учиртай.

 

Хэдийгээр тухайн орон сууцанд нэхэмжлэгч О.Д амьдарч байсан боловч хариуцагч буюу худалдан авагч Н.Бийн хувьд хариуцагч Э.Уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байсан тул түүнийг өмчлөгч гэж итгэж, улмаар худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсныг буруутгахгүй.

 

Энэ талаар Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно гэж заасан.

 

Иймд, хариуцагч Н.Б, хариуцагч Э.У нарын 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасан үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж үзэв.

 

8.            Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч О.Д 2014 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Дтай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулж, зохигч нарын маргаж байгаа Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах 48.19 м.кв талбайтай орон сууцыг 80,000,000.00 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцсон байна /1-р х.х-ийн 145 хуудас/.

 

Ингээд бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд нь 2014 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр нэхэмжлэгчид 39,000,000.00 төгрөг, 2014 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр 15,000,000.00 төгрөг, 2014 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр 6,000,000.00 төгрөг, 2015 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдөр 20,000,000.00 төгрөгийг төлсөн талаар нэхэмжлэгчийн зүгээс маргаагүй ба төлбөр төлөгдсөн гэсэн тайлбар нь хэргийн баримт, гэрч нарын мэдүүлгээр тогтоогдож байна /1-р х.х-ийн 148-151 хуудас/.

 

Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-д Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй гэж заажээ. Тайлбарлавал, иргэний эрх зүйн субъектуудын хооронд гэрээ, хэлцэл байгуулах замаар, аль эсхүл хуульд заасан үндэслэл бий болсон тохиолдолд иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэх ба нэхэмжлэгч О.Д, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нарын хооронд энэ хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д тус тус зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсэхэд гэрээг заавал бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байхыг шаардахгүй.

 

Өөрөөр хэлбэл, худалдах, худалдан авах гэрээ нь бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбоотой үүргийн эрх зүйн гэрээний нэгэн төрөл бөгөөд тус гэрээний харилцаа үүсэхэд бусад төрлийн гэрээтэй ижил тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэрээний нэгэн адил гэрээг бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болно гэж хуульчлаагүй байна.

 

Харин Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2-т Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана гэж, 110 дугаар зүйлийн 110.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж тус тус заасан нь өмчлөх эрх шилжүүлэх буюу өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болж, дараагийн өмчлөгчийн эрхийг бүртгэхтэй холбоотой харилцаанд тавьсан шаардлага юм.

 

Гэтэл нэхэмжлэгч О.Д, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нар үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бүртгэлийг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй, нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Утай байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, өмчлөх эрхийг хариуцагчид шилжүүлсэн байх тул нэхэмжлэгч нь өмчлөгч этгээд биш болно.

 

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа зохигч нарын маргаж буй орон сууцыг бодитоор эзэмшиж байсан учир хариуцагч нараас давуу эрхтэй гэж маргасан. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д Худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч, хэрэв эд хөрөнгө хэний ч эзэмшилд шилжээгүй байвал түрүүлж гэрээ хийсэн этгээд эзэмшилдээ шилжүүлэн авах давуу эрхтэй гэж заажээ.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгч О.Д нь талуудын маргаж байгаа орон сууцыг хариуцагч Э.У, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нарт нэгэн зэрэг худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч нь давуу эрхтэй байж болно. Гэвч бүртгэлээр үүсдэг өмчлөх эрхийн хувьд улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд өмчлөгч болох зарчимтай.

 

Үүнийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл дараах төрөлтэй байна гээд 8.1.1-д эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн бүртгэл гэж, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Иргэн, хуулийн этгээд Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 8.1.1-д заасан эрхийг хуульд заасан журмын дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүснэ гэж тус тус заасан байдаг.

 

Иймд, нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Уд тухайн орон сууцыг худалдсан, хариуцагч Э.У нь хариуцагч Н.Бэд худалдаж, өмнөх өмчлөгч нарын өмчлөх эрх дуусгавар болсон тул бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Д нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.5-д Нотариатаар гэрчлүүлбэл зохих хэлцлийг гэрчлээгүй байхад талуудын аль нэг үүргээ бүрэн буюу ихэнхийг нь гүйцэтгэсний дараа нөгөө тал үүнийг хүлээн зөвшөөрсөн боловч хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэхээс татгалзвал үүргээ гүйцэтгэсэн талын нэхэмжлэлээр шүүх уг хэлцлийг хийсэнд тооцож болно гэж зааснаар нэхэмжлэгч О.Дгээс гэрээний үүргээ гүйцэтгэх шаардах боломжгүй болсон байна.

 

9.            Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч О.Д нь хариуцагч Э.Утай 2016 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээ, 2016 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээ, мөн 2018 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээ, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээг тус тус байгуулсан байна /2-р х.х-ийн 99-105 хуудас/.

 

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан. Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн зохигч нарын 2016 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээнд 4 сарын хөлсийг 2,000,000.00 төгрөг, 2016 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн гэрээнд хөлсийг сарын 500,000.00 төгрөг, 2018 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн гэрээнд сарын 600,000.00 төгрөг, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 600,000.00 төгрөгөөр тус тус тохирчээ.

 

Нэгэнт нэхэмжлэгч О.Дгээс хариуцагч Э.Уд тухайн орон сууцны өмчлөх эрх шилжсэн учир хариуцагч нь Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д зааснаар өөрийн өмчлөлийн зүйлээ чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглах эрхтэй тул нэхэмжлэгчид хөлслүүлсэн нь хууль зөрчсөн үйлдэл биш юм.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч О.Д нь 2017 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр 1,500,000.00 төгрөг, 2017 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр 8,100,000.00 төгрөг, талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар Оргил Бат-Эрдэнэ гэж хүнээс хариуцагч Э.Уд тус тус түрээсийн төлбөр гэж нийт 21,511,740.00 төгрөг шилжүүлснийг зохигч нар маргаагүй /1-р х.х-ийн 15, 16, 106-119 хуудас/.

 

Гэтэл нэхэмжлэгч О.Д нь эдгээр төлбөрийг орон сууц хөлслөх гэрээний төлбөр байгаагүй, харин хариуцагч Э.Угаас зээлсэн 44,000,000.00 төгрөгийн хүү байсан гэж маргасан. Гэвч шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар зохигч нар тус 44,000,000.00 төгрөгийг зээлэх талаар гэрээ, хэлэлцээр байгуулаагүй, нэхэмжлэгчийн хариуцагчид төлсөн төлбөрийн гүйлгээний утгыг үзвэл байрны түрээс, түрээсийн төлбөр, түрээсийн төлбөр төлөв, түрээс хаав, түрээс төлөлт гэснийг үзлэг хийсэн талуудын зурвастай харьцуулан үзвэл зохигчид орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулсан, нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцыг хариуцагчаас хөлслөн сууж байсан болох нь тогтоогдож байна /1-х.х-ийн 15, 16, 106-119 хуудас/.

 

Хариуцагч Э.У нь нэхэмжлэгч О.Дг 2016 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны орон сууц хөлслөх гэрээний хөлсөнд 43,300,000.00 төгрөг төлөх ёстой байснаас 21,511,740.00 төгрөгийг төлсөн тул үлдэх 21,788,260.00 төгрөгийг төлөх ёстой гэсэн /1-р х.х-ийн 123, 124 хуудас/.

 

Гэтэл хариуцагч Э.У нь хариуцагч Н.Бэд нэхэмжлэгч О.Дгийн хөлсөлж байсан орон сууцыг 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр худалдсан байтал орон сууц хөлслөх гэрээний хугацааг 2022 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрөөр тооцсон нь учир дутагдалтай байна. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 308 дугаар зүйлийн 308.1-д Бусдад хөлслүүлсэн орон сууцыг өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжихэд орон сууц хөлслөх гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ гэж зааснаар тухайн гэрээ хүчин төгөлдөр боловч өмчлөгч нь өөрчлөгдсөн, мөн Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 181/ШШ2021/02255 тоот захирамжаар хариуцагч Э.У тухайн орон сууцыг чөлөөлөхөөр тохиролцсон байна /1-р х.х-ийн 54, 55 хуудас/.

 

Иймээс нэхэмжлэгч О.Дгийн орон сууц хөлслөн суусан хугацааг 2016 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хүртэл тооцох нь шударга бөгөөд 2016 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээнийн хөлс 2,000,000.00 төгрөг, 2016 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн гэрээний хөлсийг сарын 500,000.00 төгрөгөөр тооцож 26 сар, 2018 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн гэрээний хөлсийг сарын 600,000.00 төгрөгөөр тооцож 27 сар, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн гэрээний хөслийг мөн сарын 600,000.00 төгрөгөөр тооцож 16 сараар тус тус тооцоход 36,600,000.00 төгрөгийг төлөх ёстой байжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь энэхүү хугацааны талаар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа эсэргүүцээгүй тул нэхэмжлэгчийн хариуцагчид төлвөл зохих 36,000,000.00 төгрөгөөс түүний төлсөн 21,511,740.00 төгрөгийг хасч тооцвол хариуцагч нь 15,088,260.00 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй байна.

 

Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд үндсэн нэхэмжлэл болон бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 15,088,260.00 төгрөгийг хангаж, үлдэх 6,700,000.00 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1.            Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.3, 56.1.10-т тус тус заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч О.Дгийн гаргасан хариуцагч Э.У, хариуцагч Н.Б нарт холбогдох 2016 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулсан болон 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 48.19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай үндсэн нэхэмжлэл, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд О.Дын гаргасан нэхэмжлэгч О.Д, хариуцагч Э.У, хариуцагч Н.Б нарт холбогдох Сүхбаатар дүүрэг, 8 дугаар хороо, 11 дүгээр хороолол, Их тойруу гудамж,  дүгээр байр,  тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 48.19 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай бие даасан шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.            Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч О.Дгээс 15,088,260.00 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Э.Уд олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 6,700,000.00 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т тус тус заасныг үндэслэн нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 628,150.00 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 266,900.00 төгрөг, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн төлсөн 557,950.00 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 233,391.00 төгрөгийг гаргуулж хариуцагчид олгосугай.

 

4.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг үүгээр дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР