2023         04          26                                        101/ШШ2023/02104

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

                                                         

          Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн  анхан шатны шүүхийн шүүгч Т.Болормаа даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: И.А нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Д ХХК-д холбогдох

Баянзүрх дүүрэг, ...........м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах, алданги 2,709,486 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, нэхэмжлэгчээс 40,546,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд:

  

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Эрхэм-Оргил нар оролцов.

 

                                                                                                ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч И.А, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч И.Ам шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Миний бие ДХХК-тай Баянзүрх дүүрэг, ........ м.кв талбайтай орон сууц захиалан 2020-03-06-ны өдөр ОСЗГ-2002 дугаартай гэрээг байгуулсан. Гэрээнд заасны дагуу 2020-03-06-ны өдөр 47,000,000 төгрөг, 2020-03-17-ны өдөр 5,816,500 төгрөгийг тус тус төлж гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн.

Хариуцагч ДХХК гэрээний 4.1-д заасан үүрэг болох 2021 оны 02 дугаар улиралд багтаан орон сууцыг ашиглалтанд оруулах үүргээ биелүүлээгүй 1 жил 3 сар өнгөрсөн өдийг хүрсэн ч миний зүгээс компанийн хийж буй ажлыг хүндэтгэн хүлээцтэй хандаж өнгөрсөн хугацаанд ямар нэгэн байдлаар гэрээний үүргийг шаардаагүй.

Гэвч ДХХК нь барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгч, 2022-07-22-ны өдөр Улсын комиссын “Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын дүгнэлт” гарч хүлээж авсан байна.

Хариуцагч ДХХК гэрээгээр хүлээсэн үүргээ өнөөдрийг хүртэл биелүүлэхгүй, И.Ад орон сууцыг хүлээлцсэн акт, орон сууцны түлхүүрийг хүлээлгэн өгөхгүй хууль ёсны эрхийг зөрчиж байна.

Миний бие гүйцэтгэгч “Д” ХХК-ийг гэрээнд заасан хугацаа болох 2021 оны 1 дүгээр улиралд багтааж орон сууцыг ашиглалтанд оруулна гэсэн итгэлтэй байсан тул орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлөхийн тулд өөрийн орон сууцыг бусдад худалдаж, төлбөрийг бүрэн төлж, өнөөдрийг хүртэл өрх толгойлсон эмэгтэй, хүүхдүүдийн хамт өндөр үнэтэй түрээсийн байранд амьдарч байна. Гэрээнд заасан үүргээ хариуцагч биелүүлээгүй улмаас түрээсийн төлбөр төлж надад маш их хэмжээний хохирол учирч байна.

Иймд Баянзүрх дүүргийн ........ м.кв талбай бүхий орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг болон орон сууцны түлхүүрийг гаргаж өгөхийг даалгах. Мөн гэрээний 5.1.9 -д заасны дагуу товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хэтэрсэн тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутам 0,01 хувийн алдангийг надад төлөх ёстой. 2021-08-29-ний өдрөөс хойш өнөөдрийг хүртэл хугацаагаар тооцвол 1 жил 4 сар 21 хоног 5 өдөр буюу нийт 513 хоног хугацаа хэтрүүлсэн тул 52,816,500 төгрөгийн 0,01 хувь нь 5.281,65 төгрөг, 513х5.281,65 төгрөг=2,709,486 төгрөг болж байна. Иймд алданги 2,709,486 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

2. Хариуцагч “Д” ХХК, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Б, Н.Х, өмгөөлөгч Б.Г, О.Б нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэж байх хугацаанд дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлаас үүдэн хил гааль хаагдах, бараа материалын үнэ нэмэгдэх, Засгийн газраас бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэн зэрэг үйл явдал удаа дараа бий болсон. Барилгын бараа материалын үнэ огцом нэмэгдсэн учир бидний зүгээс захиалагчдыг дуудан уулзаж материалын нэмэгдэлтэй холбоотой орон сууцны захиалгын үнэд нэмэгдэл үүсэх болсныг танилцуулсан, хариуцагч И.А бичгээр хариу тайлбараа бичиж 10,000,000 төгрөгийг зөвшөөрсөн. Зарим захиалагчид нэмэлт гэрээ байгуулаагүй санхүүгийн хүндрэлтэй байдалд орсон тул ХААН банкнаас нэмэлт зээл авч барилгын ажлыг гүйцэтгэж дууссан. И.А нь 2022-01-06-ны өдөр өмгөөллийн И ХХК-аар дамжуулан. Мэдэгдэл хүргүүлсэн. Бараа материалын үнэ огцом нэмэгдсэнтэй холбоотой компанийн зүгээс 2 өрөө 53,35 м.кв талбайтай орон сууцыг 52,815,500 төгрөгт барьж хүлээлгэж өгнө гэдэг санхүүгийн хувьд боломжгүй болсон. Иймд орон сууцны захиалгын гэрээнээс татгалзаж төлбөрийг 100 хувь буцааж олгох тухай 2022-01-14-ний өдөр И ХХК буюу И.Ад мэдэгдсэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд зөвшөөрөхгүй гэв.

3. Хариуцагч ДХХК-иас шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: Манай компани дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргаж байгаа ба маргаж буй үндэслэлээ нотлох зорилгоор ИХШХШТХ-ийн 25, 26-р зүйлд заасан эрхийн дагуу мөн хуулийн 73-р зүйлийн 73.1-т заасныг баримтлан үндсэн нэхэмжлэлтэй хамтатган шийдвэрлүүлэх үүднээс энэхүү сөрөг нэхэмжлэлийг гаргаж байгаа болно. Учир нь: Манай компани 2020-03-06-нд И.Атай ОСЗГ-2002 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж Баянзүрх дүүргийн ....... м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв нь 990,000 төгрөг буюу 52,816,500 төгрөгөөр захиалж нэхэмжлэгч төлбөрийг төлсөн.

Дэлгэрэх апартмент 3-р барилгыг барьж гүйцэтгэж байхад Дэлхий нийтэд ковид-19 цар тахал гарч /нийтэд илэрхий/ Монгол Улсын Засгийн газраас анхны хөл хориог 2020 оны 11-р сарын 12-ны өдрөөс эхлэн удаа дараа тогтоон хил, гааль хаах, төрийн болон хувийн байгууллагын үйл ажиллагааг зогсоож шийдвэрлэснийг бид бүхэн мэднэ.

Уг байдлаас шалтгаалж хил, гааль хаагдсанаар Монгол Улсын хэмжээнд барилгын бараа материалын хомсдол үүссэн ба ялангуяа хил хаахаас өмнө хилээр оруулж ирсэн барилгын салбарын бараа материал /армартур, цемент/-ын үнэ огцом нэмэгдсэн. Ингэснээр барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж байгаа компаниуд батлагдсан барилгын төсөвт өртгийн хэмжээнд барилга барьж гүйцэтгэх, ашиглалтанд оруулах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн.

“Дэлгэрэх апартмент 3-р байр” орон сууцны барилгын анхны төсөвт өртөг нь 70-80 хувиар нэмэгдсэнээр барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэхэд хүндрэл үүссэн ч их хэмжээний зээл авч, барилгыг ашиглалтанд оруулж Улсын комисст хүлээлгэн өгсөн. Энэ хугацаанд манай компани барилгын төсвийг 2 удаа мэргэжлийн төсвөөр 12 тэрбум төгрөгийн төсөв гарсан ба эндээс тухайн барилгыг барихад ямар хэмжээний байгууллагаар батлуулсан ба 2021 онд хийсэн төсвөөр 9 тэрбум төгрөг, 2022 онд хийлгэсэн зардал гаргасан болох нь нотлогдоно.

Бид нэхэмжлэгч И.Атай гэрээ байгуулахдаа ковид-19 цар тахалаас болж Дэлхийн улс орнууд хилээ хааж, үүнээс шалтгаалан бараа материалын үнэ өснө гэдгийг урьдчилж мэдэх, тооцоолох ямар ч боломжгүйгээс гадна дотоодын зах зээл дээрээс барилгын бараа материал болох арматур төмөр, бетон зуурмаг, бусад материалыг худалдан авахдаа өндөр үнээр худалдан авсан нотлох баримтыг шүүхэд өгсөн. И.Атай байгуулсан 2020-03-06-ны өдрийн ОСЗГ-2002 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 3-р зүйлийн 3.2-т “...энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. /НӨАТ багтаагүй/ Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад вальюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд нь захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ...” гэж заасан.

Бид “Дэлгэрэх апартмент 3-р байр” орон сууцны барилгыг 2022-07-22-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэн өгсөн. Улсын комисс ажиллахдаа 2022 онд буюу барилгыг барьж гүйцэтгэж дуусах үед 12,509,793,535 төгрөгийн хэмжээнд хүлээн авч ашиглалтанд оруулсан. Улсын комисс ажиллахаас өмнө 2022 оны төсөв батлагдсан байсан тул захиалагч И.Ад 2021-07-05-нд 21/99 дугаар албан бичгээр орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт оруулах талаар гэрээний хүрээнд бичгээр мэдэгдэлийг зөвхөн И.А ч биш бусад захиалагч нарт бичгээр мэдэгдсэн.

И.Агийн хувьд мэдэгдлийг хүлээн авч гар бичмэлээр компанийн захиргаанд хандаж хүсэлт гаргаж байсан ба ингэхдээ 10,000,000 төгрөгийг нэмж төлөх боломжтой гэсэн хариу саналыг өгсөн.

Гэсэн хэдийн боловч 2022-01-06-ны өдөр өмгөөллийн И  ХХК гэх компаниас биднээс гаргасан саналыг хүлээн авахаас татгалзаж улмаар хариу мэдэгдэл ирүүлсэн тул 2022-01-14-ний өдөр 22/17 дугаар хариу мэдэгдлээр И.Атай байгуулсан 2020-03-06-ны өдрийн ОСЗГ-2002 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээнээс татгалзаж байгаагаа нийт 10 захиалагчид мэдэгдсэн.

Манай компанийг гэрээнээс татгалзсаныг И.А мэдсээр байж 9 сарын дараа шүүхэд хандаж нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэл гаргахдаа гэрээний үүрэг шаардсан. Уг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шүүхээс эрх зүйн дүгнэлт хийхдээ маргаан бүхий гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх, талууд гэрээнээс татгалзсан эсхүл цуцалсан талаар дүгнэлт хийсний үндсэн дээр өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардах эрхтэй эсэх дүгнэлтийг хийх нь шударга ёсны зарчимд нийцнэ.

Манай компани гэрээнээс татгалзсан, татгалзлаа нөгөө талдаа бичгээр мэдэгдсэн учраас үүрэг дуусгавар болсон буюу гэрээ хүчин төгөлдөр бус болсон гэж үзэж байгаа тул гэрээнээс татгалзсаны үр дагавар болох Иргэний хуулийн 227-р зүйлд заасан харилцан буцаах, хохирол шаардах эрх л талуудад байгаа гэж үзэж байна.

Шүүх дээрх нөхцөл байдлыг үл харгалзан практик тогтоож манай компанид холбогдох хэргүүдийг шийдвэрлэхдээ нэхэмжлэгч нарыг өмчлөгчөөр тогтоон шийдвэрлэж байгаа байдал, нэхэмжлэгч талаас тайлбарлаж буй шүүх өмчлөгчөөр тогтоон шийдвэрлэж байгаа гэх субьктив тайлбар зэрэгт үндэслэн харилцан тооцуулах зорилгоор м.кв-ын зөрүү үнэ 40,546,000 төгрөгийг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна.

Өмчлөгчөөр тогтоолгох агуулга бүхий нэхэмжлэл нь ИХ-ийн 9-р зүйлийн 9.4.1-т заасан эрхийг хүлээн зөвшөөрүүлэх агуулгатай ба мөн хуулийн 112-р зүйлийн 112.1, 112.2-т зааснаар орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдсөн гэж үзэхгүй. Нэхэмжлэгч И.А нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох хүсэлтэй байгаа бол барилгын батлагдсан төсөвт заасан үнээр орон сууцыг худалдан авах ёстой.

Орон сууцны батлагдсан төсөвт заасан үнийг бүрэн төлөхгүйгээр өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардаж буй нь хууль бус ба өмчлөгчөөр тогтоосноор барилгын гүйцэтгэгчид илтэд хохиролтой болох нөхцөл байдлыг бий болгож болохгүй. И.А нь м.кв тутамд нэмэгдэж буй 1.750.000 төгрөгөөр тооцож зөрүү мөнгийг төлж чадахгүй тохиолдолд талууд гэрээнээс татгалзаж, анхны байдалд очих нь нэхэмжлэгч, хариуцагчийн эрх, ашиг сонирхол хөндөгдөхгүй. Харин ч тэдний эрхийг хамгаалах үндэслэл болно.

Түүнчлэн, шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн талаар дүгнэлт хийхдээ Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.1-т “Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн бол, гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй...” гэж заасны дагуу 2020 оны 03-р сараас хойш барилгыг барьж гүйцэтгэх хугацаанд талуудын хүсэл зоригоос гадуурхи нөхцөл байдлаас болж барилгын салбарын бараа материалын үнэ илтэд өөрчлөгдсөн, энэ нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн, энэ талаарх байдлаа хариуцагч баримтаар нотолж байгаа тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү.

Түүнчлэн, И.А нь м.кв-н үнийн зөрүүг хүлээн зөвшөөрөхгүй буюу нэмэлт гэрээ байгуулахаас татгалзаж байгаа тул Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.4-т “...Гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нөгөө тал нь зөвшөөрөхгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй... мөн хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1-т "...Аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ..." гэж тус тус зааснаар хариуцагч гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

Ковид-19 цар тахалын улмаас төрийн эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр хатуу хѳл хорио тогтоосон нь Иргэний хуульд заасан гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлд тооцогдох тул талуудын хэн аль нь гэрээгээр тогтоосон алданги, торгууль төлөх үүргээс чөлөөлөгдөнө.

Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр И.Агаас 40,546,000 төгрөг гаргуулан манай компанид олгож, хохиролгүй болгож өгнө үү гэв.

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч И.Амаас сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай тооцогдох, харилцан шаардлага бүхий үүргийг тооцож дуусгавар болох Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлд заасан зохицуулалтанд хамаарахгүй. 2020-03-06-ны өдрийн ОСЗГ-2002 тоот орон сууц захиалгын гэрээний үүргийг шаардсан, гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.2-т “энэ гэрээнд талууд харилцан тохиролцож, харилцан тохиролцоог бичгээр үйлдсэнээр нэмэлт, өөрчлөлт оруулж болно” заасан гэрээнд ямар нэгэн байдлаар өөрчлөлт оруулсан зүйл байхгүй, мэдэгдлийг эс зөвшөөрч хариуг өгсөн байдаг. Хариуцагч ДХХК нь гэрээний үүргээ биелүүлэхээс санаатайгаар татгалзах зорилгоор буюу одоо зах зээлд орон сууцны үнэ өссөн гэх үндэслэлээр гэрээний үүргээ биелүүлсэн нэхэмжлэгчид гэрээний үүргийг биелүүлэхгүй, өссөн үнээр захиалсан орон сууцыг өөр бусдад худалдаж борлуулах гэсэн санаа зорилго агуулсан мэдэгдэл өгч байсан гэв.       

 Нэхэмжлэгчээс: Улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2020-03-06-ны өдрийн  ОСЗГ-2002 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”, хавсралт, ДХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, орон сууцны план зураг, И.Агийн иргэний үнэмлэхний хуулбар, ДХХК-иас И ХХК-д хүргүүлсэн 2022-01-14-ний өдрийн 22/17 мэдэгдэл, Дэлгэрэх апартмент/шиг баялаг пропертиз орон сууцны зар, орлогын ордер тасалбар 2 ширхэг зэрэг баримтыг нотлох баримтаар ирүүлсэн.

Хариуцагчаас: “Epartners” 2022-01-06-ны өдрийн мэдэгдэл, И ХХК-д хүргүүлсэн 2022-01-14-ний өдрийн 22/17 мэдэгдэл, Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт 2022-07-22-ны өдрийн БА171/2022, 2021-10-07-ны ........ХААН банк зээлийн гэрээ, 2021-10-07-ны өдрийн БГХ/202146635614 Барьцааны гэрээ, Бетон зуурмаг худалдах, худалдан авах болон хуурай хольц бэлтгэн нийлүүлэх 2019-08-01-ний өдрийн 19/22 гэрээ, 2020-09-21-ний өдрийн 20/38 гэрээ, П ХХК-тай байгуулсан бетон зуурмаг нийлэх 2021-05-27-ны өдрийн гэрээ, Б ХХК-тай байгуулсан 2021-12-28-ны өдрийн 21/144 Вакум цонх, хаалга үйлдвэрлэж, барилгад угсарч суурилуулах ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2022-04-06-ны өдрийн 22/34 гэрээ, Д ХХК-тай байгуулсан Барилгын материал худалдах, худалдан авах 2022-01-05-ны өдрийн ХХАГ 22/01 гэрээ, иргэн Б.Чтай байгуулсан Барилгын гадна зам талбай, тохижилтын ажил гүйцэтгэх 2022-04-18-ны өдрийн 22/37 гэрээ, С блокийн үйлчилгээтэй 108 айлын орон сууцны барилгын төсөвт өртөг, И.Агийн 2022-04-13-ны өдрийн мэдэгдэл, 2022-05-27-ны өдрийн хариу, 2020-09-20-ны өдрийн хүсэлт хүсэлт, иргэн И.Ад 2021-07-05-ны өдрийн 21/99 орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт орох тухай албан тоот, тооцооны үлдэгдлийн баталгаа, Э ХХК-ийн М-150, М-350 бетоны тооцоо, тооцооны үлдэгдлийн баталгаа, ХААН банк 2023-01-05-ны өдрийн 5115/23/07 албан тоот, ДХХК-ийн 2023-01-02-ны өдрийн 002, 003, 004, 005 дугаар албан тоотууд, Д ХХК 2021-03-30-ны өдрийн зарлагын баримт, Голомт банкны дансы хуулга, Г ХХК 2021-03-31-ний өдрийн зарлагын баримт, ХААН банк шилжүүлгийн мэдээлэл, МУ-ын Засгийн газрын 2020-03-22-ны өдрийн 102 тогтоол, 2020-03-27-ны өдрийн 114 тогтоол, 2020-04-15-ны 139 тогтоол, 2020-04-29-ний өдрийн 147 тогтоол, 2020-05-06-ны өдрийн 167 тогтоол, 2020-05-06-ны өдрийн 168 тогтоол, 2020-06-30-ны өдрийн 234 тогтоол, 2020-07-10-ны өдрийн 1 тогтоол, 2020-07-29-ний өдрийн 31 тогтоол, 2020-08-25-ны өдрийн 70 тогтоол2020-09-14-ний өдрийн 103 тогтоол, 2020-10-28-ны өдрийн 159 тогтоол, 2020-11-15-ны өдрийн 181 тогтоол, 2020-11-23-ны өдрийн 188 тогтоол, 2021-06-30-ны өдрийн 176 тогтоол, 2021-05-27-ны өдрийн 154 тогтоол, 2021-05-05-ны өдрийн 115 тогтоол, 2021-4-23-ны өдрийн 104 тогтоол, 2021-4-8-ны өдрийн 91, 93 тогтоол, 2021-3-25-ны өдрийн 78 тогтоол, 2021-2-10-ны өдрийн 27 тогтоол, 2021-1-4-ний өдрийн 1 тогтоол, 2022-2-14-ний өдрийн 66 тогтоол, Э ХХК-ийн 2020-05-11-ний өдрийн 20/40 албан тоот, Баянзүрх дүүргийн дэх Цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсийн 2020-05-29-ний өдрийн 20203137 албан тоот, Барилгын хөгжлийн төвийн 2023-01-10-ны өдрийн 1/51 албан тоот, 12 гол нэрийн барилгын материалын үнийн мэдээлэл, Барилга ,хот байгуулалтын яам 2023-01-10 өдрийн 9/82 албан тоот шүүхэд нотлох баримтаар ирүүлсэн байна. 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

            1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас Баянзүрх дүүрэг, ... 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах хангах, гэрээний алданги 2,709,486 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаас 1,354,743 төгрөгийг хангаж, 1,354,743 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч ДХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага м.кв-ын зөрүү 40,546,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

            2. Нэхэмжлэгч И.А нь хариуцагч ДХХК-тай 2020-03-06-ны өдөр ОСЗГ-2002 дугаартай “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулж, Баянзүрх дүүрэг, .......53,35 мкв талбайтай, 2 өрөө, 1 мкв-ын үнэ нь 990,000 төгрөг ба нийт 52,816,500 төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг захиалж, төлбөрийг бүрэн төлж биелүүлсэн тул Баянзүрх дүүрэг, ...... 53,35 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах, гэрээний 5.1.9-д “Орон сууцыг товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хугацаагаар хойшилсон тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутамд төлсөн үнийн дүнгийн 0,01 хувийн алданги тооцож захиалагч талд олгоно...” гэж алдангид 2,709,486 төгрөгийг тус тус гаргуулах гэрээний үүргийг шаардсан гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлсон.

            2.а. Хариуцагч ДХХК-тай байгуулсан 2020-03-06-ны өдөр ОСЗГ-2002 дугаартай “Орон сууцны захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулаагүй тул  м.кв-ын зөрүү 40,546,000 төгрөгийг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.  

            3. Хариуцагч ДХХК нь И.Атай байгуулсан 2020-03-06-ны өдрийн ОСЗГ-2002 гэрээ цуцлагдсан, барилгын материалын үнэ нэмэгдсэн тул бидний нэмж санал болгосон зах зээлийн үнээр худалдан авч, төлбөрийг төлж байж өмчлөгч болох ёстой тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

            3.а. Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ Ковид-19 цар тахлын улмаас төрийн эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр хатуу хөл хорио тогтоосон нь Иргэний хуульд заасан гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлд тооцогдоно, хөл хорио тогтоож, хил хаагдсанаас барилгын материалын үнэ өссөн тул Иргэний хуулийн 112-р зүйлийн 112.1, 112.2-т зааснаар орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдсөн гэж үзэхгүй, нэхэмжлэгч И.А нь барилгын батлагдсан төсөвт заасан м.кв тутамд нэмэгдэж буй 1,750,000 төгрөгөөр орон сууцыг худалдан авах ёстой гэж үндэслэлээ тодорхойлсон.

            4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

4а. ДХХК болон И.А нарын хооронд 2020-03-06-ны өдөр ОСЗГ-2002 дугаартай “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулагдаж, захиалагч нь Баянзүрх дүүрэг, ..........53,35 мкв талбайтай, 2 өрөө, 1 мкв-ын үнэ нь 990,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 52,816,500 төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг захиалж, гүйцэтгэгч ДХХК 2021 оны 02 дугаар улиралд орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх, захиалагч И.А нь гэрээний 3.3-т гэрээ байгуулсан өдөр 47,000,000 төгрөгийг төлөх үүрэг хүлээж, 2020-03-06-ны өдөр 47,000,000 төгрөг, 2020-03-17-ны өдөр 5,816,500 төгрөг, нийт 52,816,500 төгрөгийг төлж гэрээний үүргээ биелүүлсэн болох нь ДХХК-ийн орлогын ордер тасалбар баримтаар нотлогдож байна, хариуцагч энэ үйл баримт дээр маргаагүй. 

5. Зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д зааснаар ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн байна.

Нэхэмжлэгч И.А нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.3-т “Ажил гүйцэтгэгч ямар нэгэн эд зүйлийг хийсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ” гэж зааснаар зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний үүргээ И.А нь гэрээнд заасан хугацаанд бүрэн биелүүлсэн байх тул Баянзүрх дүүрэг, ...... 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгч тогтоолгохоор шаардах эрхтэй байна.  

5.а. Мөн хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.2-т “Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байна”, 343.3-т “Ажил гүйцэтгэгч ямар нэгэн эд зүйлийг хийсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ” гэж зааснаар зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу гүйцэтгэгч ДХХК нь орон сууцыг 2022-07-22-ны өдрийн БА-171/2022 дугаартай комиссын дүгнэлтээр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулсан байх тул дээрх орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нь зүйтэй.

5.б. Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 5.1.9-д “Орон сууцыг товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хугацаагаар хойшилсон тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутамд төлсөн үнийн дүнгийн 0,01 хувийн алданги тооцож захиалагч талд олгоно...” гэж заасан нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3, 232.6-д заасан зохицуулалтад нийцсэн байна.

Гэрээний 4.1-д зааснаар хариуцагч нь орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар тохирсон бөгөөд дээр дурдсанчилан 1 жилийн дараа буюу 2022-07-22-ны өдөр ашиглалтад оруулсан буюу 60 хоногоос илүү хугацаагаар хэтрүүлсэн байх тул алданги шаардах эрхтэй байна.  

6. Хариуцагч ДХХК “Ковид-19 цар тахлын улмаас төрийн эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр хатуу хөл хорио тогтоосон нь Иргэний хуульд заасан гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлд тооцогдох тул талуудын хэн аль нь гэрээгээр тогтоосон алданги, торгууль төлөх үүргээс бүрэн чөлөөлөгдөнө”, мөн хөл хорио тогтоож, хил хаагдсанаас барилгын материалын үнэ өссөн тул Иргэний хуулийн 112-р зүйлийн 112.1, 112.2-т зааснаар орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдсөн гэж үзэхгүй, нэхэмжлэгч И.А нь барилгын батлагдсан төсөвт заасан үнээр орон сууцыг худалдан авах ёстой гэх татгалзал нь Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1-д “Гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн бол энэ хуулийн 225, 226 дугаар зүйлүүдэд заасан үндэслэл, журмын дагуу нөгөө тал гэрээг цуцалж, учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй” гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч И.Агийн хувьд гэрээний үүргээ ноцтой зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байхад хариуцагч ДХХК нь орон сууцны захиалгын гэрээнээс татгалзаж төлбөрийг 100 хувь буцааж олгох тухай 2022-01-14-ний өдөр И ХХК буюу И.Ад мэдэгдсэн мэдэгдлийг өгч буй нь мөн хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д “Талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэж заасан зохицуулалтад нийцэхгүй байна.

6.а. Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 3.2-т “Энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ /НӨАТ багтаагүй/. Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд компани захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ” гэж заасан байх бөгөөд ДХХК-ийн 2021-07-05-ны өдрийн 21/99 дугаартай “Орон сууц захиалгын үнэд өөрчлөлт орох тухай нь” албан бичгийг нэхэмжлэгч И.А хүлээн авсан хэдий ч зөвшөөрөхгүй боломжгүй нөхцөл байдлаа удаа, дараа бичгээр илэрхийлсэн, 2020-03-06-ны өдрийн ОСЗГ-2002 гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан гэх нөхцөл байдал хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдохгүй байна.

Хариуцагч ДХХК-ийн фэйсбүүк групп чатад үнийн өсөлттэй холбоотойгоор гэрээндээ нэмэлт өөрчлөлт оруулах талаар нийтэд чиглэсэн байдлаар мэдэгдлийг хүргүүлсэн, мөн Монголын Үндэсний Худалдаа аж үйлдвэрийн танхимын дэргэдэх Монголын Олон улсын арбитрт давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээ гаргуулахаар хандсан боловч хариу нь гараагүй байна гэх тайлбарыг шүүх хуралдаанд гаргаж байх бөгөөд эдгээр нь хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдоогүй, нөгөөтэйгүүр барилгын материалын үнийн өсөлт, ковидын нөхцөл байдалтай холбоотойгоор буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тохиолдолд эхлээд гэрчилгээгээ гаргуулж, нөхцөл байдлаа гэрээний нөгөө талдаа ойлгуулж, талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийн үндсэн дээр гэрээнд өөрчлөлт оруулах зохицуулалттай.

7. Гэрээний 4.1-д зааснаар хариуцагч нь орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар тохирсон бөгөөд дээр дурдсанчилан 1 жилийн дараа буюу 2022-07-22-ны өдөр ашиглалтад оруулсан буюу 60 хоногоос илүү хугацаагаар хэтрүүлсэн, ийнхүү хугацаа хэтрүүлсэн шалтгаанаа хариуцагч Ковид-19 цар тахлын улмаас хөл хорио тогтоосонтой холбоотой МУ-ын Засгийн газрын 2020-03-22-ны өдрийн 102 тогтоол, 2020-03-27-ны өдрийн 114 тогтоол, 2020-04-15-ны 139 тогтоол, 2020-04-29-ний өдрийн 147 тогтоол, 2020-05-06-ны өдрийн 167 тогтоол, 2020-05-06-ны өдрийн 168 тогтоол, 2020-06-30-ны өдрийн 234 тогтоол, 2020-07-10-ны өдрийн 1 тогтоол, 2020-07-29-ний өдрийн 31 тогтоол, 2020-08-25-ны өдрийн 70 тогтоол2020-09-14-ний өдрийн 103 тогтоол, 2020-10-28-ны өдрийн 159 тогтоол, 2020-11-15-ны өдрийн 181 тогтоол, 2020-11-23-ны өдрийн 188 тогтоол, 2021-06-30-ны өдрийн 176 тогтоол, 2021-05-27-ны өдрийн 154 тогтоол, 2021-05-05-ны өдрийн 115 тогтоол, 2021-4-23-ны өдрийн 104 тогтоол, 2021-4-8-ны өдрийн 91, 93 тогтоол, 2021-3-25-ны өдрийн 78 тогтоол, 2021-2-10-ны өдрийн 27 тогтоол, 2021-1-4-ний өдрийн 1 тогтоол, 2022-2-14-ний өдрийн 66 тогтоолыг баримтаар ирүүлсэн байх тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8-д зааснаар алданги 1,354,743 төгрөг болгон багасгах нь зүйтэй гэж шүүх үзлээ.

8. Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд: Хариуцагч ДХХК “Ковид-19 цар тахлын улмаас төрийн эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр хатуу хөл хорио тогтоосон нь Иргэний хуульд заасан гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлд тооцогдох тул талуудын хэн аль нь гэрээгээр тогтоосон алданги, торгууль төлөх үүргээс бүрэн чөлөөлөгдөнө”, мөн хөл хорио тогтоож, хил хаагдсанаас барилгын материалын үнэ өссөн тул Иргэний хуулийн 112-р зүйлийн 112.1, 112.2-т зааснаар орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдсөн гэж үзэхгүй, нэхэмжлэгч И.А нь барилгын батлагдсан төсөвт заасан үнээр орон сууцыг худалдан авах ёстой, гэрээнд заасан үнээр өмчлөгчөөр тогтоосноор барилгын гүйцэтгэгчид илтэд хохиролтой болох нөхцөл байдлыг бий болгож байна. И.А нь м.кв тутамд нэмэгдэж буй 1,750,000 төгрөгөөр тооцож зөрүү мөнгийг төлж чадахгүй тохиолдолд талууд гэрээнээс татгалзаж, анхны байдалд очих нь нэхэмжлэгч, хариуцагчийн эрх, ашиг сонирхлыг хөндөгдөхгүй.

Иргэний хуулийн 220-р зүйлийн 220.1-т “Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн бол, гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй... гэж тайлбарлаж байгаа хэдий ч талууд энэ талаар гэрээндээ тусгаагүй төдийгүй гэрээг цар тахал гарснаас хойш буюу 2020-03-06-ны өдөр байгуулсан байх тул гэрээ байгуулах үед мэдэгдээгүй, эсхүл мэдэгдэх боломжгүй байсан гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчний шинжтэй онцгой нөхцөл байдал үүссэн гэж үзэхээргүй байх тул хариуцагч ДХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага м.кв-ын зөрүү 40,546,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж үзлээ.

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 550,632 төгрөг, хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн 360,680 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ДХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 528,857 гаргуулж, нэхэмжлэгч И.Ад олгох нь зүйтэй.

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон 

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8-д заасныг тус тус баримтлан Баянзүрх дүүрэг, ......... 53,35 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр И.Аг тогтоож, уг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг нэхэмжлэгч И.Ад гаргаж өгөхийг хариуцагч ДХХК-д даалгаж, хариуцагч ДХХК-иас алданги 1,354,743 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч И.Ад олгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 550,632 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 360,680 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ДХХК-иас 528,857 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч И.Ад олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                       Т.БОЛОРМАА