2023 10 06 101/ШШ2023/04343

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Янжиндулам даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

нэхэмжлэгч- ХБ ХК-ний нэхэмжлэлтэй,

хариуцагч- НШШГГ холбогдох,

үнэлгээ хүчингүй болгуулах, анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Г, М.Э,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Э,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Ж.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 1. Нэхэмжлэгч ХБ ХК нь НШШГГт холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгуулах, анхны болон хоёрдахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

2. Нэхэмжлэгч тал дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. НШШГГрын 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн *********** албан тоотоор үл хөдлөх хөрөнгүүдийг 9,824,757,240 төгрөгөөр үнэлсэн талаар манай компанид мэдэгдсэн. Шинжээч үнэлгээ хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль олон улсын стандартыг баримтлаагүй, хуульд нийцээгүй, дүрэм журмыг зөрчсөн гэж үзэж байна. Барилгын бодит үзлэгээр гадна, дотор засал муудсан байхад үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд гадна дотор засалыг сайн гэж дүгнэсэн нь биет үзлэгийг хангалтгүй хийсэн гэж үзэж байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг зөрчсөн тухай үнэлгээг 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр гаргасан учир 2010 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр батлагдсан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулиар зохицуулагдахаар байна. Мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-т хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгөний үнэлгээний зүйлийн онцлог шинж байдалд үндэслэсэн байх заалтыг шинжээч баримтлаагүй, барилгын үзлэгийг дутуу хийсэн нь үнэлгээнд нөлөөлсөн. Үнэлгээний тайлангийн 20 дугаар хуудаст харьцуулалт болгож авсан барилгууд нь 860 м², 296 м², 795 м², 755 м² бага талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг шүүхийн шийдвэрт дурдсан 951 м², 2415 м² зэрэг том талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулахдаа талбайн хэмжээнээс хамаарсан тохируулгыг хийгээгүй байна. Жишиг талбайн барилгын хувьд том талбай бүхий барилгаас хөрвөх чадвар илүү байдаг талаар

дүгнэлт хийгээгүй. Энэ нь хавтаст хэргийн 44 дүгээр талд авагдсан үнэлгээний тайлангаар нотлогдож байна.

Өөрөөр хэлбэл сангийн сайдын 2020 оны тушаалаар баталсан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалын 4.10.1-д холбогдох зах зээлд оролцогчдын ашиглах жишилтийн нэгжийг тогтоох, 4.2.10-т заасан үнэлгээ ихээхэн ойрхон гарсан жишгийг тогтоох, тэдгээрийн ажил гүйлгээний хувьд үнэлгээний болон хэмжигдэхүүнийг тооцоолох, 4.10.3-т жишиг хөрөнгө болон үнэлж буй хөрөнгийн хооронд тоо хэмжээ чанарын ижил төсөөтэй, ялгаатай талуудын зохих зэрэгцүүлсэн шинжилгээ гүйцэтгэх гэснийг ноцтой зөрчсөн байна. Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд 3 хөрөнгөөр харьцуулсан буюу Сонгинохайрхан дүүргийн 20 дугаар хороо товчооны зам энхжин худалдааны төвийн баруун талд зам дагуу байрлалтай хөрөнгөтэй харьцуулсан. Ингэж харьцуулахдаа хөрөнгийн орлоготой харьцуулсан гэж үнэлгээний тайланд тусгагдсан.

Гэтэл харьцуулж буй 2 хөрөнгө нь байршиж байгаа байршил болон олж байгаа орлогын хувьд өөр өөр үнэлгээтэй харьцуулж шинжилсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Сангийн яамны сайдын баталсан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд заасан ижил ойролцоо төрлийн жишиг үнэтэй барилгатай харьцуулах гэсэн заалтыг зөрчсөн.

Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд тохируулагдсан нэгж талбайн үнийг гаргахдаа ач холбогдлын хувьд 3 харьцуулах хөрөнгөд ижил хувийг өгсөн нь үндэслэлгүй. Харьцуулах хөрөнгө нь илүү ойролцоо, хөрөнгөд илүү ач холбогдол өгөх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн хөрөнгийн бодит үнэлгээнд шууд нөлөөлнө.

Барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд тусгагдсан талбайн хэмжээнүүд нь 2415 м², 951 м² байдаг. Зах зээлийн үнэлгээг хийхдээ Сонгинохайрхан дүүргийн ************ дүгээр гудамж,***** барилгын талбайн нэгжийг 2559 м² буюу 144 м²-ийг үндэслэлгүйгээр үнэлсэн. Энэ талаар үнэлгээний тайланд ямар нэгэн тодруулага тайлбар хийгдээгүй. Сонгинохайрхан дүүргийн ************ дүгээр гудамж, ** тоот барилгын талбайн хэмжээг 951 м² гэж үнэлсэн байдаг. Тус м² нь 144 м² гэж үнэлсэн нь үндэслэлгүй байна. Нийт 3 барилгын талбайг 1654 м² гэж бичсэн бөгөөд хэрхэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд дурдсан буюу 288 м² талбайн хэмжээг тооцож гаргасан талаарх болон өргөтгөл гэх талбайг оруулан үнэлсэн талаарх тайлбар үндэслэл байхгүй.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ, зохих үндэслэл тодорхой байх, мөн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга горим, тэдгээрийн нийцтэй байдал, 9.3.11 хөрөнгийн үнэлгээг энэ хуульд заасан стандарт аргачлалын дагуу хэрэглэсэн талаарх үнэлгээчний мэдэгдэл зэрэг тусгах заалтыг зөрчсөн нь үнэлгээ бодитой гэдэг дээр эргэлзэх, түүнийг үндэслэлгүй гэж тогтоох үндэслэл тогтоогдож байна гэж үзэж байна.

Үнэлгээний тайлангийн 23 дугаар хуудсанд орлого капиталчлах аргын тооцоолол түрээсийн үйл ажиллагааны зардлыг хэрхэн тооцсон талаар үндэслэл эх сурвалжийн талаар мэдээлэл байхгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3, 9.3.5, 9.3.8, 9.3.11-д заасныг илтэд зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдож байгаа. Орлогын хандлагаар хөрөнгийг үнэлэхдээ капиталчлах хувийг ямар үндэслэлээр ашиглаж буй талаар ерөнхий таамаглалыг баталгаа нотолгоогүйгээр баталгаа нотолгоотой дэвшүүлээгүй байгаа нь дээр дурдсан үндэслэлийг тодорхойлж байна. Үнэлгээний тайлангийн 17, 19 дүгээр хуудсанд газрын жишиг үнийг тогтоохдоо сонгон авсан 3 жишиг газрын хэмжээнүүд нь үнэлж буй газрын хэмжээнээс 2 дахин бага эсвэл 2 дахин том хэмжээтэй байгаа нь нэгж үнийг хэмжээнээс хамаарсан нөхцөлийг арилгаагүй. Түүнчлэн энэ газрыг үнэлэхдээ үнэлж буй хөрөнгө нь гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газар байхад харьцуулан судалж буй газар нь Нийслэлийн засаг даргаас олгосон үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэйгээр олгосон газар байгаа. Тэгэхээр энэ харьцуулан судалж байгаа 2 хөрөнгө үнэлгээний хувьд хоёр өөр байгаа. Өөрөөр хэлбэл үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай байгаа газар бол зах зээлийн үнэ цэнэ өндөр байдаг. Гэр бүлийн хэрэгцээний газар нь үйлчилгээний зориулалттай олгосон эзэмших эрхтэй олгосон газраас үнийн хувьд бага байдаг.

Гэтэл энэ 2 газрыг харьцуулахдаа харьцуулалтыг тохируулгын аргыг нэг ижил түвшинд авч үзсэн үнэлгээнд нөлөөлсөн гэж үзэж байна. Үнэлгээний тайлангийн 17 дугаар хуудсанд жишиг болгон авсан 3 дугаар газрын хувьд байршил нь үнэлж буй газраас илэрхий хол зайтай байхад байршлын нөлөөллийг арилгаагүй байгаа нь газрын үнэ цэнийг бодитоор үнэн зөв тогтоосон гэж үзэхэд учир дутагдалтай байна.

Үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн төвийн шугамын сүлжээнд холбогдсон цэвэр усны шугамтай гэж тусгагдсан. Гэтэл үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь Сонгинохайрхан дүүргийн *********** дүгээр гудамжийн ** тоот хаягт байршилтай, Баянхошуу орчим нь төвийн шугамд холбогдоогүй болон бодит байдал дээр нийтэд илэрхий мэдээлэл байгаа. Гэтэл үүнийг харьцуулан судалсан хөрөнгүүд нь төвийн шугамтай холбогдсон байгааг адилтгаж авч үзсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй.

Иймд дээр дурдсан хөрөнгүүдэд Хөрөнгө эстимейт компанийн хийсэн хөрөнгийн үнэлгээ нь хуульд заасан шаардлага хангаагүй хөрөнгийн талбайн хэмжээг үндэслэлгүй нэмж тооцон бодит зах зээлийн ханшаас дээгүүр үнэлсэн болох нь тогтоогдож байх тул шинжээчийн тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна.

Нэхэмжлэлийн хоёр дахь шаардлага болох анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааг хүчингүйд тооцуулах шаардлагын тухайд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.2-т ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь эсхүл хэсэгчлэн түдгэлзүүлнэ гэж, мөн зүйлийн 27.2.5-д энэ хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар шүүхэд эсхүл дээд шатны албан тушаалтанд гомдлыг үндэслэлтэй гэж үзэн гомдлыг шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлсэн бол гомдол хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хуулийн зохицуулалттай.

Гэтэл Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас иргэний хэрэг үүсгэсэн, иргэний нэхэмжлэлийн хувийг гардаж авсан атлаа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхгүйгээр анхны болон 2 дахь дуудлага худалдааг явуулсан нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагчаас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид түдгэлзүүлэх талаар хүсэлт гаргасан боловч хүсэлтийг хүлээж аваагүй. Яагаад гэвэл иргэний шүүхээр шийдвэрлэгдэж байгаа учраас шүүх түдгэлзүүлэх ёстой гэдэг агуулгатайгаар албан бичиг өгч гомдлыг хүлээж аваагүй. Тийм учраас энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан гэж тайлбарласан.

 

3. Хариуцагч тал Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар төлбөр төлөгч нь барьцаа хөрөнгийн үнийн санал ирүүлсэн боловч үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч өмгөөлөгч дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийн хүрээнд харилцан тохиролцоогүй гэж үзэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуулийн 55.2.2-т зааснаар хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон. 2022 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн шинжээч томилох тухай ****** тогтоолоор Хөрөнгө эстимет ХХК-ийн шинжээчээр томилсон. Шинжээч нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1-д зааснаар шинжилгээг тусгай мэдлэг мэргэжлийн хүрээнд тал бүрээс нь бүрэн бодитой, 14.1.7-д зааснаар шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд болон бусад этгээдээс хараат бус байж гагцхүү хуульд захирагдах үүргийг шинжээч хүлээлгэхээр хуульчилсан. Мөн хуулийн 17.4-д шинжээч өөрийн гаргасан дүгнэлтийн үнэн зөвийг хариуцна гэж заасан байдаг. Хуулийн дээрх заалтаар шинжилгээний дүгнэлт бодит бус үндэслэлтэй эсэхийг шинжээч өөрөө хариуцах зохицуулалттай ба Хөрөн эстимейт компаний дүгнэлтээр хөрөнгийг нийт 9,824,747,240 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 26 дугаар хуудсанд инженерийн шугам сүлжээний итгэлцлээр дулааны шугамд 0,75 халдаг барилгад 0,95 төвийн шугамд холбогдсон барилга гэж үзсэн. Уурын зуухаар халдаг учраас дулааны шугамд холбогдсон гэж үзсэн байгаа. Мөн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 25 дугаар хуудсанд нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээ гэж байгаа. Тэр нь сангийн сайдын 2016 оны 203 дугаар тушаалын 2 дугаар хавсралтад барилгын зориулалт хийц бүтээцээс хамааран сонгож тооцоолно гэж заасан.

Мөн барилгын үнийн өсөлтийн итгэлцүүрийг тус хөрөнгө үнэлгээний 26 дугаар хуудсанд заасан, Барилга хот байгуулалтын сайдын барилга байгууламжийн 2021 оны үнийн дүнд индекс батлах тухай 2022 оны 74 дүгээр тушаалын хавсралт, 2021 оны инфляцын түвшинтэй уялдуулан үнийн өсөлтийг нь индексэд тооцно гэж заасан байгаа. Капиталчлах ерөнхий хувийг оновчтой сонгох нь капиталчлах хувийг тооцохдоо жил бүрийн өгөөжийн хувьд орлого тогтвортой өгөх хугацааг нь харгалзан үзэж тооцсон гэж заасан. Капиталчлах хувийг банкны зээлийн хүү хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн дундаж хувь зэргийг харгалзан үзэж 13,4% байхаар тооцоолсон бөгөөд жил бүрийн орлогын тогтмол өөрчлөлтийг одоо 5,4% байхаар үзэж ашиглах хугацааг 52 жилээр тооцож капиталчлах хувиар тооцсон байгаа.

Тэгэхээр харьцуулан үзсэн, харьцуулсан объектуудыг тус аргаар тооцоолоод үнэлсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 26 дугаар хуудсанд ЗТБХБ-ын сайдын 2022 оны тушаалаар батлагдаж зураг төслийн ажлын жишиг буюу 3.2.4-д заасны дагуу барилга байгууламж, өндрийн орон сууц, барилга, 3.3 үйлдвэрчний барилгын 4,5 метр үйлчилгээний барилгыг 3,6 метр хүртэл байгаа нэгж хүчин чадлын жишгийг нь тогтоосон. Мөн барилга байгууламжийн нэгж, хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэмд заасны дагуу хэрвээ барилгын үнэтэй дээрх хэмжээнээс их бол нэмэгдсэн 1,1 метр тутамд 5%-ийг өсгөж тооцно гэж заасан.

Шинжээчийн дүгнэлтэд метр квадратын илүү гэж үзэж байгаа мөн дулааны шугамд холбогдсон гэж байгаа зүйлүүд бодитой, үзсэн, бодитой дүгнэж үнэлсэн. Мөн нөгөө талаар шинжээчийн тогтоосон үнэлгээнээс хуульд заасан хэмжээгээр буюу 70 хувьд болсон анхны дуудлага худалдаанд санал болгохдоо үнийг тогтоож мэдэгдэж анхны албан дуудлага худалдаагаар санал болгосон. Мөн үнэ хүргэх санал хүрээгүй 2 дахь албадан дуудлага худалдаа явуулсан нь Иргэний хуулин 177 дугаар зүйлийн 177.1.2, 177.2-т тус тус заасан зохицуулалтад нийцэж байгаа. Дуудлага худалдаанд орохоосоо өмнө хөрөнгийн үнэлгээ тогтоогдсоноос хойш төлбөр авагч буюу нэхэмжлэгч талд мэдэгдлийг гаргуулж баталгаажуулж гарын үсэг зуруулсан. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж татгалзсан тайлбарыг гаргасан.

 

4. Нотлох баримт:

4а. Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /1-р хх-3-4/, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /1-р хх-5/, төлөөлөгч томилсон итгэмжлэл /1-р хх-6-9/, 2014 оны 07 сарын 31-ний өдрийн ЗГ664 дугаартай зээлийн гэрээ, зээл олголт, эргэн төлөлтийн хуваарь /1-р хх-10-14/, 2014 оны 11 сарын 17-ны өдрийн ЗГ898 дугаартай зээлийн гэрээ, зээл олголт, эргэн төлөлтийн хуваарь /1-р хх-1517/, 2014 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн БГ898 дугаартай барьцааны гэрээ /1-р хх-18-19/, барьцааны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах 2015 оны 2-р сарын 6-ны өдрийн гэрээ /1-р хх-20/, зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай 2015 оны 9-р сарын 30-ны өдрийн гэрээ, зээл олголт, эргэн төлөлтийн хуваарь /1-р хх-21-22/, НШШГГрын ХБинд хаягласан 2022 оны 11 сарын 30-ны өдрийн мэдэгдэл /1-р хх-23/, Х ХХК-ний хөрөнгийн үнэлгээний тайлан /1-р хх-24-56/, НШШГГрын ХБинд хаягласан 2022 оны 12 сарын 14-ний өдрийн мэдэгдэл /1-р хх-57/, 2023-2-3-ны өдрийн төлөөлөгч томилсон итгэмжлэл /1-р хх-80/, 2023-2-13-ны өдрийн төлөөлөгч томилсон итгэмжлэл /1-р хх-84, 85/, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 09 сарын 20-ны өдрийн 16248 дугаартай шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж /1-р хх-86-87/, 2018 оны 09 сарын 20-ны өдрийн ***** дугаартай гүйцэтгэх хуудас /1-р хх-88-89/, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай*********** дугаартай тогтоол /1-р хх-90/, Т.Мийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээний, иргэний үнэмлэхийн хуулбар /1-р хх-91/, нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага /1-р хх-215-216/, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /1-р хх-217-218/, ХБ ХХК-ний НШШГГрын хэлтсийн дарга Сонгинохайрхан дүүргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай 2023-02-16-ны өдөр гаргасан ****** дугаартай хүсэлт /1-р хх-219/, ХБ ХХК-ний шүүх хуралдааныг яаралтай товлох тухай 2023-03-23-ны өдрийн хүсэлт /1-р хх-233/, НШШГГрын 2023-3-17-ны өдрийн 324 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудас /1-р хх-234/, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /2-р хх-55/, төлөөлөгч томилсон 2023-06-30, 2023-7-04, 2023-10-02-ны өдрийн итгэмжлэл /2-р хх-56-59/ зэрэг баримтуудыг нотлох баримтаар гаргасан.

 

4б. Хариуцагчаас төлөөлөгч томилсон итгэмжлэл /1-р хх-61/, хариу тайлбар /1-р хх-78-79/, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 09 сарын 20-ны өдрийн ***** дугаартай гүйцэтгэх хуудас /1-р хх-101-102/, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 04 сарын 27-ны өдрийн 101/ШЗ2016/***** дугаартай талуудын эвлэрлийг баталгаажуулах тухай захирамж /1-р хх-103-108/, 2018 оны 09 сарын 28-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол /1-р хх-109/, 2018-12-25-ны өдрийн шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл /1-р хх-110-112/, Нийслэлийн Сонгинохайрхан дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2019 оны 01 сарын 09-ний өдрийн 33 дугаартай албан бичиг /1-р хх-113/, Сонгинохайрхан дүүргийн газрын албаны 2019 оны 02-р сарын 01-ний өдрийн 1******* дугаартай албан бичиг /1-р хх-114/, Сонгинохайрхан дүүргийн *************** тоот хаягт байршилтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээ зориулалттай үл хөдөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр Т.М бүртгэгдсэн улсын бүртгэлийн Ү-************** дугаартай гэрчилгээний хуулбар /1-р хх-115/, Сонгинохайрхан дүүргийн ************* тоот хаягт байршилтай, 2415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориуллтай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр Т.М бүртгэгдсэн улсын бүртгэлийн Ү-************ дугаартай гэрчилгээний хуулбар /1-р хх-116/, Сонгинохайрхан дүүргийн ***************** тоот хаягт байршилтай нэгж талбарын ********** дугаартай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай 700 м.кв газрын өмчлөгчөөр Т.М бүртгэгдсэн, улсын бүртгэлийн Г-************** дугаартай гэрчилгээний хуулбар /1-р хх-117/, Т.Мийн өмчилж байгаа газрын байршлын кадастрын зураг /1-р хх-118/, Т.Мийн 132 м.кв газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар /1-р хх-119-120/, кадастрын зураг /1-р хх-121/, ХБ ХХК-ийн 2019 оны 03 сарын 05-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хаягласан 61/2359 дугаартай албан бичиг /1-р хх-122/, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл /1-р хх-123/, зарлан дуудах мэдэгдэл /1-р хх-124/, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл /1-р хх-125/, 2019 оны 03 сарын 28-ны өдрийн эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол /1-р хх-126-127/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-128/, Г ХХК-ийн ХБ ХХК-д гаргасан 2022-4-19-ний өдрийн хүсэлт /1-р хх-129-130/, зарлан дуудах мэдэгдэл /1-р хх-131/, 2022 оны 08 сарын 15-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-132/, 2022 оны 10 сарын 03-ны өдрийн шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, зарлан дуудах мэдэгдэл /1-р хх-133/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-134/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай***********/05 дугаартай тогтоол /1-р хх-135-136/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-137/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай***********/06 дугаартай тогтоол /1-р хх-138-139/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-140-141/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай***********/07 дугаартай тогтоол /1-р хх-142-143/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-144/, 2022 оны 11 сарын 29-ний өдрийн шүүхийн шийдвэр биелүүлэх хугацаат мэдэгдэл /1-р хх-145/, зарлан дуудах мэдэгдэл /1-р хх-146/, НШШГГрын 2022 оны 11 сарын 30-ны өдрийн ХБанд явуулсан мэдэгдэл /1-р хх-147/, НШШГГрын 2022 оны 11 сарын 30-ны өдрийн Г ХХК, Т.М, П.М нарт явуулсан мэдэгдэл /1-р хх-148/, 2022 оны 11 сарын 30-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-149/, ХБ ХХК-ний НШШГГт явуулсан хөндлөнгийн шинжээч томилуулах тухай 2022-12-01-ний өдрийн 34/6424 дугаартай албан бичиг /1-р хх-150/, Г ХХК-ний НШШГГт явуулсан тодруулга хүсэж, үнийн санал өгөх тухай 2022-12-5-ны өдрийн 44 дугаартай албан бичиг /1-р хх-151-152/, 2022 оны 12 сарын 01-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-153/, шинжээч томилох тухай 2022 оны 12 сарын 05-ны өдрийн ****** дугаартай тогтоол /1-р хх-154/, Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шинжээчид эрх, үүрэг тайлбарласан баримт /1-р хх-155/, шинжээчид хууль тайлбарласан тухай 2022-12-5-ны өдрийн тэмдэглэл /1-р хх-156/, шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл /1-р хх-157/, шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайлан хүлээлцсэн 2022-12-14-ний өдрийн баримт /1-р хх-158/, Х ХХК-ийн 2022-12-14-ний өдрийн огноотой хөрөнгө үнэлгээний тайлан /1-рхх-159-193/, НШШГГрын Г ХХК, Т.М, П.М нарт явуулсан 2022 оны 12 сарын 14-ний өдрийн 4-132/24392 дугаартай мэдэгдэл /1-р хх-194/, НШШГГрын ХБ ХХК-д явуулсан 2022 оны 12 сарын 14-ний өдрийн *********** дугаартай мэдэгдэл /1-р хх-195/, 2022 оны 12 сарын 15-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /1-р хх-196-197/, Анхны албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай 2023-01-03-ны өдрийн ***** дугаартай тогтоол /1-р хх-198/, НШШГГрын Г ХХК, Т.М, П.М нарт явуулсан 2023 оны 01 сарын 09-ний өдрийн ******* дугаартай мэдэгдэл /1-р хх-199/, НШШГГрын ХБ ХХК-д явуулсан 2023 оны 01 сарын 09-ний өдрийн 4******* дугаартай мэдэгдэл /1-р хх-200/, Х ХХК-ийн НШШГГт хаягласан 2022-12-14-ний өдрийн ***** дугаартай тоот албан бичиг /1-р хх-201/, Х ХХК-ний Б.Бд олгосон 2022-12-5-ны өдрийн 01/16 дугаартай итгэмжлэл /1-р хх-202/, Хөрөнгө үнэлгээний тайлан /1-р хх-203/, төлөөлөгч томилсон 2023-3-31-ний өдрийн итгэмжлэл /1-р хх-235/, төлөөлөгч томилсон огноогүй итгэмжлэл /2-р хх-53/, төлөөлөгч томилсон 2023-10-4-ний өдрийн итгэмжлэл /2-р хх-66/ зэргийг нотлох баримтаар гаргасан.

4в. 1-р хавтсарт хэргийн 72, 73, 74, 92-99, 220-229-р талд авагдсан баримтууд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2, 44.4-т зааснаар бичмэл нотлох баримтын шаардлага хангаагүй баримтууд байх бөгөөд нотлох баримтаар үнэлээгүй болно.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.    Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй.

 

2. Нэхэмжлэгч ХБ ХХК нь НШШГГт холбогдуулан Сонгинохайрхан дүүргийн *************** тоот хаягт байршилтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээ зориулалттай үл хөдөх эд хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************* тоотод байрлах 2415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ***************** тоот хаягт байршилтай, Г-************** дугаартай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай 700 м.кв газар, Сонгинохайрхан дүүргийн нутаг дэвсгэрт байрлах нэгж талбарын ********** дугаартай 132 м.кв га газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ***********-** тоотод байрлах, нэгж талбарын *********** дугаартай, амины хашаан зориулалттай 191 м.кв га газар үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгох,

2023 оны 01-р сарын 20-ны өдөр зохион байгуулсан анхны дуудлага худалдаа, 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдөр зохион байгуулсан хоёр дахь дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлага гаргасан.

 

2а. Нэхэмжлэгч нь үнэлгээ хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагын үндэслэлээ

шинжээч үнэлгээ хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль олон улсын стандартыг баримтлаагүй, хуульд нийцээгүй, дүрэм журмыг зөрчсөн, барилгын бодит биет үзлэгийг хангалтгүй хийсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-т хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгөний үнэлгээний зүйлийн онцлог шинж байдалд үндэслэсэн байх заалтыг шинжээч баримтлаагүй, барилгын үзлэгийг дутуу хийсэн нь үнэлгээнд нөлөөлсөн. Үнэлгээний тайланд харьцуулалт болгож авсан барилгууд нь 860 м², 296 м², 795 м², 755 м² бага талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг шүүхийн шийдвэрт дурдсан 951 м², 2415 м² зэрэг том талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулахдаа талбайн хэмжээнээс хамаарсан тохируулгыг хийгээгүй. Жишиг талбайн барилгын хувьд том талбай бүхий барилгаас хөрвөх чадвар илүү байдаг талаар дүгнэлт хийгээгүй.

Сангийн сайдын баталсан хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалд дурдсан зах зээлд оролцогчдын ашиглах, жишилтийн нэгжийг тогтоох, үнэлгээ гарсан жишгийг тэдгээрийн ажил гүйлгээний хувьд үнэлгээний болон хэмжигдэхүүнийг тооцоолох, жишиг хөрөнгө болон үнэлж буй хөрөнгийн хооронд тоо хэмжээ чанарын ижил төсөөтэй, ялгаатай талуудын зохих зэрэгцүүлсэн шинжилгээ гүйцэтгэх гэснийг ноцтой зөрчсөн. Харьцуулж буй 2 хөрөнгө нь байршиж буй байршил, олж байгаа орлогын хувьд өөр өөр үнэлгээтэй харьцуулж шинжилсэн нь ижил ойролцоо төрлийн жишиг үнэтэй барилгатай харьцуулах заалтыг зөрчсөн. Тохируулагдсан нэгж талбайн үнийг гаргахдаа ач холбогдлын хувьд харьцуулах хөрөнгөд ижил хувийг өгсөн нь үндэслэлгүй. Харьцуулах хөрөнгө нь илүү ойролцоо, хөрөнгөд илүү ач холбогдол өгөх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн хөрөнгийн бодит үнэлгээнд шууд нөлөөлнө.

Барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд тусгагдсан талбайн хэмжээнүүд нь 2415 м.кв, 951 м.зв талбайтай байхад зах зээлийн үнэлгээг хийхдээ Сонгинохайрхан дүүргийн ************ дүгээр гудамж,***** барилгын талбайн нэгжийг 2559 м.кв талбайгаар буюу 144 м.кв талбайг үндэслэлгүйгээр үнэлсэн. Энэ талаар үнэлгээний тайланд ямар нэгэн тодруулага тайлбар хийгдээгүй.

Сонгинохайрхан дүүргийн ************ дүгээр гудамж, ** тоот барилгын талбайн хэмжээг 951 м.кв гэж, тус 144 м.кв гэж үнэлсэн нь үндэслэлгүй, нийт 3 барилгын талбайг 1654 м.кв гэж бичсэн боловч үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд дурдсан 288 м.кв талбайн хэмжээг хэрхэн тооцож гаргасан талаарх болон өргөтгөл гэх талбайг оруулан үнэлсэн талаарх тайлбар үндэслэл байхгүй.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд заасан хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ, зохих үндэслэл тодорхой байх, үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга горим, тэдгээрийн нийцтэй байдал, үнэлгээг стандарт аргачлалын дагуу хэрэглэсэн талаарх үнэлгээчний мэдэгдэл зэргийг тусгах гэснийг зөрчсөн нь үнэлгээ бодитой гэдэгт эргэлзэх, түүнийг үндэслэлгүй гэж тогтоох үндэслэл тогтоогдож байна.

Орлого капиталчлах аргын тооцоолол, түрээсийн үйл ажиллагааны зардлыг хэрхэн тооцсон талаар үндэслэл эх сурвалжийн талаар мэдээлэл байхгүй, орлогын хандлагаар хөрөнгийг үнэлэхдээ капиталчлах хувийг ямар үндэслэлээр ашиглаж байгаа талаар ерөнхий таамаглалыг баталгаа, нотолгоотой дэвшүүлээгүй, газрын жишиг үнийг тогтоохдоо сонгон авсан жишиг газрын хэмжээнүүд нь үнэлж буй газрын хэмжээнээс 2 дахин бага эсхүл 2 дахин том хэмжээтэй байгаа нь нэгж үнийн хэмжээнээс хамаарсан нөхцөлийг арилгаагүй. Түүнчлэн үнэлж буй газар нь гэр бүлийн х

 

хэрэгцээний зориулалттай газар байхад харьцуулан судалж буй газар нь Нийслэлийн засаг даргаас олгосон үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэйгээр олгосон газар байгаа нь хөрөнгө үнэлгээний хувьд хоёр өөр байгаа. Өөрөөр хэлбэл үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай газрын зах зээлийн үнэ цэнэ өндөр, гэр бүлийн

 

хэрэгцээний зориулалттай газар нь үйлчилгээний зориулалттай олгосон эзэмших эрхтэй олгосон газраас үнийн хувьд бага байдаг. Энэ 2 газрыг харьцуулахдаа харьцуулалтыг тохируулгын аргыг нэг ижил түвшинд авч үзсэн үнэлгээнд нөлөөлсөн гэж үзэж байна.

Жишиг болгон авсан 3 дугаар газрын хувьд байршил нь үнэлж буй газраас илэрхий хол зайтай байхад байршлын нөлөөллийг арилгаагүй нь газрын үнэ цэнийг бодитоор үнэн зөв тогтоосон гэж үзэхэд учир дутагдалтай байна. Үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн төвийн шугамын сүлжээнд холбогдсон цэвэр усны шугамтай гэж тусгагдсан. Гэтэл үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь Сонгинохайрхан дүүргийн *********** дүгээр гудамжийн ** тоот хаягт байршилтай буюу Баянхошуу орчим нь төвийн шугамд холбогдоогүй бодит байдал дээр нийтэд илэрхий мэдээлэл байхад үүнийг харьцуулан судалсан хөрөнгүүд нь төвийн шугамтай холбогдсон байгааг адилтгаж авч үзсэн нь үндэслэлгүй гэж тодорхойлсон.

 

2б. Нэхэмжлэгч нь анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагын үндэслэлээ

шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас иргэний хэрэг үүсгэсэн, иргэний нэхэмжлэлийн хувийг гардаж авсан атлаа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхгүйгээр анхны болон 2 дахь дуудлага худалдааг явуулсан нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагчаас шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид түдгэлзүүлэх талаар хүсэлт гаргасан боловч хүсэлтийг хүлээж аваагүй, иргэний шүүхээр шийдвэрлэгдэж байгаа учраас шүүх түдгэлзүүлэх ёстой гэсэн агуулгатай албан бичиг өгч гомдлыг хүлээж аваагүй учраас энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан гэж тодорхойлсон.

 

3. Хариуцагч тал нэхэмжлэлийг үгүйсгэсэн үндэслэлээ төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нар барьцаа хөрөнгийн үнийн саналд харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуулийн 55.2.2-т зааснаар барьцаа хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон. Шинжээч нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1-д зааснаар шинжилгээг тусгай мэдлэг мэргэжлийн хүрээнд тал бүрээс нь бүрэн бодитой, 14.1.7-д зааснаар шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд болон бусад этгээдээс хараат бус байж гагцхүү хуульд захирагдах үүргийг хүлээж, өөрийн гаргасан дүгнэлтийн үнэн зөвийг хариуцдаг.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд дурдсан инженерийн шугам сүлжээний итгэлцлээр дулааны шугамд 0,75 халдаг барилгад 0,95 төвийн шугамд холбогдсон барилга гэж үзсэн. Уурын зуухаар халдаг учраас дулааны шугамд холбогдсон гэж үзсэн. Капиталчлах ерөнхий хувийг оновчтой сонгох нь капиталчлах хувийг тооцохдоо жил бүрийн өгөөжийн хувьд орлого тогтвортой өгөх хугацааг нь харгалзан үзэж тооцсон гэж заасан. Капиталчлах хувийг банкны зээлийн хүү хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн дундаж хувь зэргийг харгалзан үзэж 13,4% байхаар тооцоолсон бөгөөд жил бүрийн орлогын тогтмол өөрчлөлтийг одоо 5,4% байхаар үзэж ашиглах хугацааг 52 жилээр тооцож капиталчлах хувиар тооцсон байдаг. Тэгэхээр харьцуулан үзсэн, харьцуулсан объектуудыг тус аргаар тооцоолоод үнэлсэн.

Шинжээчийн дүгнэлтэд метр квадратын илүү гэж үзэж байгаа мөн дулааны шугамд холбогдсон гэж байгаа зүйлүүд бодитой, үзсэн, бодитой дүгнэж үнэлсэн. Мөн нөгөө талаар шинжээчийн тогтоосон үнэлгээнээс хуульд заасан хэмжээгээр буюу 70 хувьд болсон анхны дуудлага худалдаагаар санал ирээгүй тул хоёр албадан дуудлага худалдаа явуулсан нь Иргэний хуулин 177 дугаар зүйлийн 177.1.2, 177.2-т тус тус заасан зохицуулалтад нийцэж байгаа. Дуудлага худалдаанд орохоосоо өмнө хөрөнгийн үнэлгээ тогтоогдсоноос хойш төлбөр авагч буюу нэхэмжлэгч талд мэдэгдлийг гаргуулж баталгаажуулж гарын үсэг зуруулсан гэж тайлбарласан.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн талуудын эвлэрлийг баталгаажуулах тухай 2016 оны 4 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 101/ШЗ2016/ ***** дугаартай захирамжаар Эвлэрлүүлэн зуучлалын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.2 дахь хэсэгт зааснаар Ш ХХК, Т.М, П.М нар нь өргөдөл гаргагч ХБ ХХК-ийн нэхэмжилсэн гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлуулж, зээлийн төлбөр 2,664,975,036 төгрөгийг хариуцан төлөхийг зөвшөөрч, Ш ХХК, Т.М, П.М нар нь дээрх 2,664,975,036 төгрөгийг 2016 оны 5 дугаар сараас эхлэн 12 дугаар сарыг дуусталх хугацаанд сар бүрийн 28-нд 5,000,000 төгрөг, 2017 оны 1 дүгээр сараас эхлэн 5 дугаар сарыг дуусталх хугацаанд сарын бүрийн 28-ны өдөр 8,000,000 төгрөг, 2017 оны 6 дугаар сараас 8 дугаар сарыг дуусталх хугацаанд сар бүрийн 28-нд 10,000,000 төгрөг, 2017 оны 9 дүгээр сараас 2018 оны 5 дугаар сарыг дуусталх хугацаанд сар бүрийн 28-нд 12,000,000 төгрөг, 2018 оны 6 дугаар сараас 2019 оны 4 дүгээр сарыг дуусталх хугацаанд сар бүрийн 28-нд 20,000,000 төгрөг, 2019 оны 5 дугаар сарын 28-нд үлдэх 2,226,975,036 төгрөгийг тус тус төлж барагдуулахаар эвлэрлийн гэрээ байгуулж эвлэрснийг баталгаажуулж,

Ш ХХК, Т.М, П.М нар нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй тохиолдолд 2014 оны 7 дугаар сарын 31-ний өдрийн ***** тоот барьцааны гэрээ, 2014 оны 8 дугаар сарын 20-ны өдрийн *****/1 дугаар бүхий барьцааны гэрээ, 2014 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийн ******** тоот барьцааны гэрээнүүдийн дагуу Т.М, П.М нарын өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, ********* тоотод байрлалтай, 56.54м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц, Баянзүрх дүүрэг 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 57 дугаар байрны 1 тоотод байрлалтай 42 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүрэг, ************** а тоотод байрлалтай 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, ****** УНЕ улсын дугаартай, Kia Bongo 3.0 шаргал өнгөтэй 2004 онд үйлдвэрлэсэн, бага оврын ачааны автомашин зэрэг барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна /1-р хх-103-108/.

Хариуцагч НШШГГ нь Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхээс 2018 оны 9 дүгэр сарын 20-ны өдөр олгосон ***** дугаартай гүйцэтгэх бичиг баримтад үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2018 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн*********** дугаар тогтоолоор үүсгэж, шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх ажиллагаа явуулж байгаа талаарх нотлох баримтыг тайлбартаа хавсаргаж ирүүлсэн байна.

5. Төлбөр төлөгч Ш ХХК /Г ХХК болж өөрчлөгдсөн/, Т.М, П.М нар дээрх талуудын эвлэрлийг баталгаажуулах тухай шүүгчийн захирамжийг сайн дураар биелүүлээгүй, төлбөрөө тохирсон хугацаанд төлөөгүй тул барьцаа хөрөнгө болох Тогтохын М-н өмчлөлийн Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө

 

 

 

 

 

зэргийг 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн ****** дугаартай тогтоолоор битүүжилж /1-р хх-126-127/,

Тогтохын М-н эзэмшлийн Сонгинохайрхан дүүрэг, ************** а тоотод байрлалтай, нэгж талбарын *********** дугаартай, 191 м.кв талбайтай газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай, нэгж талбарын ********** дугаартай 132 м.кв талбайтай газар зэргийг 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн***********/05 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж /1-р хх-135-136/, 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн***********/06,***********/07 дугаартай тогтоолоор хураасан /1-р хх-138-139, 142-143/ байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь дээрх шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар гомдол гаргаагүй.

 

6. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө-г шинжээчээр үнэлүүлэхээр зохицуулсан бөгөөд Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж зохицуулсан.

 

7. Хэрэгт авагдсан баримтаар дээрх хураагдсан Т.М-н эзэмшилийн газар, өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр төлөгч Г ХХК нь 17,841,586,000 төгрөгөөр үнийн санал гаргаснаар /1-р хх-151-152/ төлбөр авагч ХБ ХХК-иас шинжээч томилуулах тухай хүсэлтийг 2022 оны 12-р сарын 01-ний өдөр албан бичгээр гаргасан байна /1-р хх-150/.

 

8. Хэргийн үйл баримтаар төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар дээрх үл хөдлөх хөрөнгө болон газрын үнийн талаар тохиролцоогүй улмаас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1-д зааснаар 2022 оны 12-р сарын 05-ны өдрийн ****** дугаар тогтоолоор Х ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь хууль зөрчөөгүй байх бөгөөд томилогдсон шинжээч нь дээрх эзэмшлийн газар, өмчлөлийн газар үйлчилгээ хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг 9,824,747,240 төгрөг болохыг тодорхойлсон байна /1-р хх-159-193/.

 

9. Төлбөр авагч ХБ ХХК-нд дээрх шинжээчийн тогтоосон үнийн талаар хариуцагч байгууллагаас 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр мэдэгдсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны талаар мөн гомдлын шаардлага гаргаагүй байна.

 

10. Харин үнэлгээ тогтоосон шинжээчийн үнэлгээний тайланд тусгагдсан аргачлал нь хууль, дүрэм журамд нийцээгүй гэж маргасан үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар нотлогдохгүй байна.

 

Тодруулбал, Х ХХК-ний хөрөнгийн үнэлгээнд орчны зах зээлийн үнэ ханшийн судалгаа, худалдаа үйлчилгээний бие даасан барилгын үнэ ханшийн мэдээлэл авагдсан байх бөгөөд өртөгийн, орлогын болон зах зээлийн хандлагын тооцоо судалгааг хийж зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн үнэлгээгээр тооцож гаргасан шинжээчийн үнэлгээг үгүйсгэх, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлд дурдсан үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь бодит зах зээлийн үнэ ямар байх талаар огт үнэлгээ тооцоолол хийгээгүй, үнэлгээг өөр аргаар хийлгэсэн эсэх, эрх бүхий байгууллагаар үнэлүүлсэн эсэх нь тодорхойгүй.

 

Хэрэгт авагдсан үнэлгээний тайлангийн 28-р хуудсанд үнэлгээний дүгнэлт хэсэгт 2022 оны 12-р сарын 14-ний өдрийн байдлаар Сонгинохайрхан дүүргийн *-р хороо, ********** тоот хаягт байрлалтай, 2415 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-************ дугаартай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн үнийг 6,880,549,590 төгрөгөөр тогтоож, өргөтгөлийн 144 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 387,182,160 төгрөгөөр тогтоосон талаар дурдсан байна /1-р хх-187/.

 

11. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1-д зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч шинжээчийг томилох, тухайн шинжээч нь шинжилгээ хийж дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтлахаар зохицуулагдсан.

 

12. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж, хуулийн 8.2-т санхүү, төсвийн асуудал эрхэлсэн төрийн захиргааны төв байгууллага нь дангаараа, эсхүл төрийн холбогдох эрх бүхий байгууллагатай хамтран тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, зориулалтад нийцсэн хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалыг баталж, мөрдүүлнэ гэж тус тус зохицуулсан.

 

13. 2023 оны 4-р сарын 17-ны өдрийн шүүх хуралдаанд оролцсон Х ХХК-ний үнэлгээчин нь ...үнэлгээ хийсэн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй газар дээр нь очиж танилцсан, барилгын гадна болон дотор заслыг нь харж үзсэн, харьцуулсан барилгуудтай зарим талаараа илүү байсан, хөрөнгийн үнэлгээнд ижилхэн м.кв-тай хөрөнгөтэй харьцуулна гэж заагаагүй, орлогын хандлагын аргыг үйлчилгээний зориулалттай эд хөрөнгүүдтэй харьцуулж дүгнэсэн. Үнэлж байгаа хөрөнгө нь зочид буудал, хоолны газар, үйлчилгээний талбайтай байсан, энэхүү 3 хөрөнгө нь мөн рестораны зориулалттай байсан тул харьцуулсан, түрээсийн үнэлгээг тухайн дүүрэгт, тийм үйлчилгээний холбоотой м.кв-ийг ямархуу үнээр түрээсэлж байна, түүний үнэд дүйцүүлж дундаж үнийг гаргаж ирсэн, эд хөрөнгүүдийн байршлыг сонгохдоо алслагдсан гэж 1 сонгосон, мөн дүүргээр нь 1 сонгосон, төв зам дагуу байна уу гэж сонгосон. Сонгинохайрхан дүүрэгт байрлалтай үл хөдлөх хөрөнгийг тухайн дүүргийнх нь эд хөрөнгөтэй харьцуулсан, үнэлж буй барилга нь хойд талдаа өргөтгөл хийсэн байсан, бид очиж үзэхэд гэрчилгээнээс илүү м.кв-тай байхаар нь ямар учиртайг асуухад өргөтгөл хийсэн байсан тул үнэлгээнд тусгасан, үнэлгээ хийлгэхэд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө улсын бүртгэлд баталгаажсан байхыг шаардана, гэхдээ үзлэг, хэмжилт хийх шаардлагатай гэж тусгасан байдаг. Үндсэн м.кв-аас талыг нь үл хөдлөхөд тусгасан байвал үлдэгдлийг нь орхигдуулж болохгүй тул бид өөрсдийн хэмжилтээр үнэлгээг тогтоосон, үнэлж байгаа барилга 2015 онд ашиглалтад орсон гэж тайланд бичсэн байна, орлогын хандлагаар хөрөнгийг үнэлэхдээ компаний дотоод аргачлал, үнэлгээчнээс сонгож авсан аргын дагуу капиталчлах хувийг тооцсон, үнэлгээний 3 арга байгаа, 3-ууланг нь ашиглана гэж заасан. Олон улсын стандартад үнэлгээчин нь гаргаж буй дүгнэлтдээ үнэмшилтэй 1 аргыг ашиглаж болно гэж заасан байдаг. Би үнэлгээний аргад 3-ууланг нь ашигласан, зах зээлийн хандлагад 100 хувь ач холбогдол өгч тухайн эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон, хөрөнгийн байршлын тохируулгыг хийхдээ бид нэлээн судалж үзсэн. Сонгинохайрхан дүүрэгт Жанцан гэдэг Баянхошуунд байрлалтай 3 замын уулзварын зам дагуу хөрөнгө байгаа, тэгэхээр Сонгинохайрхан дүүрэгт өөр тийм том барилга гэвэл Драгон худалдааны төв л байдаг, Драгон худалдааны төвийг судалж үзэхэд манай хөрөнгөтэй дүйцүүлж жишихээр худалдан борлуулах мэдээлэл байхгүй байсан. Хотын төвөөр эсхүл өөр газарт байсан, гэхдээ байршлын хувьд Сонгинохайрхан дүүрэг нь үнэ цэнийг хувьд бусад дүүргийг бодвол харьцангуй хямд байдаг тул тухайн дүүрэгт байгаа хөрөнгөөс судалж тавьсан, тохируулгад хувь заасан зүйл байхгүй, үнэлгээний олон улсын стандартад 25 хувь дотор хэлбэлзэж болно гэж байгаа. Бид тухайн хөрөнгүүдтэй ижил хөрөнгүүдийг сонгож авсан болохоор ерөнхий 1 гэсэн итгэлцүүрийг барьж байгаад давуу талыг нь 5 хувь ихэсгэж, сул талуудыг нь 5 хувь өгсөж тохируулга хийсэн, эхний сонгосон 3 хөрөнгийн 1-д нь 0,95 гэж тохируулга хийсэн, 1,05 гэж тохируулга хийсэн байна. 2 дах хөрөнгөд нь 0,1, 0,95, 1,05 гэж тохируулга хийсэн байна. Түүнээс биш ерөнхий бүх тоог тэр бүрчлэх өөрчлөх боломжгүй. Яагаад гэвэл энэ барилгуудыг ижил төстэй хөрөнгө юм гэж сонгочхоод итгэлцлүүрийг нь ихэсгэж багасгаж болохгүй гэсэн үг, жижиг болон том талбайтай объектууд нь нөхцөл байдлаас шалтгаалаад аль аль нь хөрвөх чадвар сайтай, өөрсдийн хэмжсэн хэмжилтээр талбайг гаргасан, улсын бүртгэлд зарим хэмжилт нь ороогүй байсан. Намайг очиж хэмжихэд барилгад өргөтгөл хийж, сунгаж босгосон байсан тул нэмж тооцсон, үнэлгээний олон улсын стандартад хүний маргаан шийдвэрлэж байгаа асуудалд 3-уулангаар нь үзэж аль өндөр гарч байгаа боломжтой, зах зээлийн хандлагаар үнэ цэнийг нь тогтоож байгаа. Тэгэхгүй бол зөвхөн аль 1 төрлийг нь ашиглавал сул талтай тул 3-уулангаар нь гаргаж байгаа, тухайн байрлаж байгаа газарт дулаанаа авсан байсан, тайланд тусгасан байх ёстой, аль нэгэнд нь холбогдсон байсан, бид шинжээчээр томилогдож өөрсдөө очиж биечлэн үзлэг хийж, өөрсдөө хэмжсэн тул үзлэгийн акт болон план зургийг гаргадаг, мөн тайланд бичиж байгаа тул энэ нь баримт болно... гэж шинжээчийн дүгнэлтээ тайлбарласан байна /2-р хх-3-5/.

 

14. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.13-т "хөрөнгийн үнэлгээний зүйл" гэж үнэлэгдэж байгаа эд хөрөнгө болон эдийн бус хөрөнгө, эд хөрөнгийн эрх, бизнесийн үйл ажиллагаа, шаардах эрх, өр төлбөр болон иргэний эрх зүйн харилцааны бусад зүйлийг, 3.1.14-т "хөрөнгийн үнэлгээ хийх" гэж тодорхой зорилгод нийцүүлэн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтоох хараат бус үйл ажиллагааг ойлгоно гэж, хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд үнэлгээний олон улсын стандарт, энэ хуулийн 4.5, 7.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, журам, аргачлалыг удирдлага болгоно гэж тус тус зохицуулсан.

 

Хуулийн зохицуулалтаар үнэлгээчин нь үнэлгээний зүйлийн газар дээрх үзлэгийг мэргэжлийн түвшинд хийж баримтжуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх хандлагын аргыг үнэлгээчин өрөө сонгож үнэлгээ тогтоохоор байна.

 

15. Төлбөр төлөгч нь шүүхийн шийдвэрээр баталгаажсан зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхгүй байгаа тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллага нь үүргийг албадан гүйцэтгүүлэх ажиллагааг хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу явуулах үүрэгтэй бөгөөд шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлбөр төлөгч сайн дураар төлөөгүй үндэслэлээр НШШГГ нь төлбөр төлөгч болон шүүхийн шийдвэрт төлбөр төлүүлэхээр дурдсан эзэмшил болон өмчлөлийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилэн хурааж, эд хөрөнгийг үнэлүүлэхээр шинжээч томилсон дээрх ажиллагааг хийсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөрчөөгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч НШШГГраас томилсон шинжээч Х ХХК нь Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүрэг, ************** а тоотод байрлалтай 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар зэргийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгох нэхэмжлэгчийн гомдлын үндэслэл хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдохгүй байх тул үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

Анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох гомдлын шаардлагын тухайд

 

16. НШШГГ нь 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн ****** дугаар тогтоолоор төлбөр төлөгч Ш ХХК /Г ХХК болж өөрчлөгдсөн/, Т.М, П.М нарын барьцаа хөрөнгө болох Тогтохын М-н өмчлөлийн Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө зэргийг битүүмжилж /1-р хх-126-127/, 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн***********/06,***********/07 дугаартай тогтоолоор хураасан /1-р хх-138-139, 142-143/ байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь дээрх шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар гомдол гаргаагүй.

 

17. Төлбөр төлөгч Г ХХК нь 17,841,586,000 төгрөгөөр үнийн санал гаргаснаар төлбөр авагч ХБ ХХК-иас шинжээч томилуулах тухай хүсэлт гаргаснаар үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр НШШГГрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн ****** дугаартай шинжээч томилох тухай тогтоолоор Х ХХК-ийг шинжээчээр томилсон байна.

 

Шинжээчээр томилогдсон Х ХХК нь Т.Мийн эзэмшлийн газар, өмчлөлийн газар үйлчилгээ хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг 9,824,747,240 төгрөгөөр үнэлсэн болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

18. Төлбөр төлөгч Г ХХК, Т.М, П.М нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураараа биелүүлээгүй үндэслэлээр хариуцагч НШШГГраас 

эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-************** дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө,

эрхийн улсын бүртгэлийн Г-************** дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлах гэр бүлийн хэрэгцээний зориуцлалттай 700 м.кв газар,

Сонгинохайрхан дүүрэг, ************** а тоотод байрлах, нэгж талбарын *********** дугаартай, 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар,

Сонгинохайрхан дүүргийн *-р хороо, ************д тоотод байрлах, нэгж талбарын ********** дугаартай, 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-************ дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэгдсэн үнэ 9,824,747,240 төгрөгийн 70 хувь болох 6,877,323,068 төгрөгөөр анхны албадан дуудлага худалдааны дуудах доод үнийг тогтоон 2023 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулсан боловч худалдан борлогдоогүй байна /1-р хх-198/.

 

19. Нэхэмжлэгч нь анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагын үндэслэлээ шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас иргэний хэрэг үүсгэсэн, иргэний нэхэмжлэлийн хувийг гардаж авсан атлаа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхгүйгээр анхны болон 2 дахь дуудлага худалдааг явуулсан нь хууль зөрчсөн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагчаас шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид түдгэлзүүлэх талаар хүсэлт гаргасан боловч хүсэлтийг хүлээж аваагүй, иргэний шүүхээр шийдвэрлэгдэж байгаа учраас шүүх түдгэлзүүлэх ёстой гэсэн агуулгатай албан бичиг өгч гомдлыг хүлээж аваагүй гэж тодорхойлсон тул шүүх энэхүү үндэслэлд дүгнэлт өгөх нь зүйтэй байна.

 

20. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27 дугаар зүйлийн 27.1.4 дэх хэсэгт шүүгч гүйцэтгэх баримт бичгийн дагуу төлбөрт хураан авах хөрөнгийн үнэлгээний талаар шүүхэд гомдол гаргасан бол шүүхийн шийдвэр гарч, хуулийн хүчин төгөлдөр болтол иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь, эсхүл хэсэгчлэн түдгэлзүүлж болно гэж, хуулийн 27.2.5 дахь хэсэгт энэ хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар шүүхэд, эсхүл дээд шатны албан тушаалтанд гаргасан гомдлыг шүүх, эсхүл дээд шатны албан тушаалтан үндэслэлтэй гэж үзэн гомдлыг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлсэн бол гомдлыг хянан шийдвэрлэх хүртэл ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь, эсхүл хэсэгчлэн түдгэлзүүлж болно гэж, мөн хуулийн 27.4 дэх хэсэгт шийдвэр гүйцэтгэгч энэ хуулийн 27.1.1-д заасан үндэслэл илэрсэн бол шүүхэд, 27.2-т заасан үндэслэл илэрсэн бол ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид ажлын 3 өдрийн дотор мэдэгдэх бөгөөд эрх бүхий албан тушаалтан түдгэлзүүлэх үндэслэлгүй гэж үзсэн тохиолдолд иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үргэлжлүүлэн явуулна гэж тус тус зохицуулсан.

 

21. ХБ ХХК нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан үнэлгээний талаарх гомдлоо шүүхэд 2022 оны 12 дугаар сарын 21-ний өдөр гаргасан байх бөгөөд ХБ ХХК-ний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай хүсэлтийг шүүхэд 2023 оны 01-р сарын 6-ны өдөр бичгээр гаргасан байна /1-р хх-60/.

 

22. Гэтэл НШШГГраас анхны албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн ***** дугаартай тогтоолыг нэхэмжлэгч Хаанк банк ХХК-нд 2023 оны 01-р сарын 9-ний өдөр гардуулж мэдэгдсэн /1-р хх-200/, хариуцагч НШШГГ нь 2023 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн ********* дугаартай албан бичгээр итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөө томилж /1-р хх-61/, тухайн томилогдсон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүхээс 2023 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр нэхэмжлэлийн хувийг гардан авсан байна /1-р хх-62/.

 

23. Харин нэхэмжлэгч ХБ ХХК нь анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүйд болгуулах тухай гомдлын шаардлага гаргасан атлаа 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай ***** дугаар тогтоолыг шүүхэд нотлох баримтаар гаргасан /1-р хх-198/ бөгөөд хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны талаарх баримтыг шүүхэд нотлох баримтаар ирүүлээгүй байна.

 

24. Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд шийдвэр гүйцэтгэгчийн явуулсан арга хэмжээ, түүний гаргасан шийдвэрийг зөвшөөрөөгүй талаарх гомдлоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.3-т зааснаар тухайн арга хэмжээг гүйцэтгэсэн өдрөөс хойш, энэ тухай мэдээгүй бол олж мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид, 44.4-т зааснаар ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч гомдлыг 14 хоногийн дотор шийдвэрлэж, тогтоол гаргана. Тогтоолыг зөвшөөрөөгүй тохиолдолд хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид, ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно гэж, хуулийн 44.5-д шийдвэр гүйцэтгэгчийн явуулсан албадлагын арга хэмжээний талаар гомдол гаргасан нь тухайн иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зогсоох, түдгэлзүүлэх, эсхүл гүйцэтгэсэн арга хэмжээг цуцлах үндэслэл болохгүй гэж тус тус зохицуулсан.

 

25. Нэхэмжлэгч ХБ ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг зөвшөөрөхгүй гэх үнэлгээний талаарх гомдлоо шүүхэд гаргасантай холбогдуулан анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай тогтоолын талаар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.3, 44.4-т заасан хугацааны дотор ахлах болон ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдлоо гаргасан эсэх нь тодорхойгүй, энэ талаарх баримтаа шүүхэд нотлох баримтаар ирүүлээгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нь 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр нэмэгдүүлэн гаргасан шаардлагадаа хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны тогтоолыг 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн гэж дурдсан, НШШГГрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид 2023 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай хүсэлтийг гаргасан байна /1-р хх-219/.

 

Хариуцагч НШШГГрын 2023 оны 3 дугаар сарын 17-ны өдрийн хариу мэдэгдэх хуудсаар ХБны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай хүсэлтэд хариу өгсөн байна /1-р хх-234/.

 

Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа талуудын тэгш эрхийн зарчмын үндсэн дээр явагддаг тул тусгайлсан хуулиар зохицуулсан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх эсэхийг шүүх хэргийн оролцогчийн хүсэлтээр хэрэгжүүлэх журамтай бөгөөд нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нотлоогүй, нотолсон баримтыг шүүхэд гаргаагүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй байна.

 

26. Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхгүйгээр анхны болон 2 дахь дуудлага худалдааг явуулсан гэх тайлбар үндэслэлээр үл хөдлөх хөрөнгийн анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааг хүчингүй болгох гомдол үндэслэлгүй байна.

 

27. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.1 дэх хэсэгт анхны дуудлага худалдааны дуудах үнэ болон хоёр дахь дуудлага худалдааны үнийг Иргэний хуульд заасан хувь хэмжээгээр тогтооно гэж заасан.

Шийдвэр гүйцэтгэгчээс анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол гаргаж, анхны болох хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг явуулсан нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу явагдсан байх бөгөөд хууль зөрчөөгүй байна.

 

28. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 156 дугаар зүйлийн 156.1.1 дэх хэсэгт шүүх, прокурор, хэрэг бүртгэлт, мөрдөн байцаалт явуулах байгууллага болон Захиргааны ерөнхий хуулийн 5 дугаар зүйлд зааснаас бусад байгууллага, аж ахуйн нэгж, тэдгээрийн албан тушаалтны шийдвэр, үйл ажиллагаанд хуульд заасны дагуу гаргасан гомдол-ыг шүүх гомдлоор авч хэлэлцэнэ гэж зохицуулсан.

 

Хариуцагч НШШГГрын эрх бүхий албан тушаалтаны анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааг явуулахтай холбоотойгоор хийж гүйцэтгэсэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа төлбөр авагчийн эрхийг зөрчсөн гэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсонгүй гэж үзэв.

 

 

29. Иймд дурдсан үндэслэлүүдээр шүүхийн шийдвэрээр баталгаажсан зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ төлбөрө төлөгч нар биелүүлэхгүй байгаа тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллага үүргийг албадан гүйцэтгүүлэх ажиллагааг хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу явуулах үүрэгтэй бөгөөд шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлбөр төлөгч нар сайн дураар төлөөгүй үндэслэлээр НШШГГ нь төлбөр төлөгч болон шүүхийн шийдвэрт төлбөр төлүүлэхээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилэн хурааж, эд хөрөнгийг үнэлүүлж, албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах зэрэг ажиллагааг Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан арга, журмаар явуулсан, ажиллагааг явуулахдаа хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөрчсөн болох нь хэргийн үйл баримтаар нотлогдон тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэгч ХБ ХХК-ний гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй шүүх дүгнэв.

 

30. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт улсын тэмдэгтийн хураамжийг зохигчид хуваарилан хариуцуулах асуудлыг энэ хуулийн 56 дугаар зүйлд заасны адилаар зохицуулна гэж, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт шүүхийн зардлыг нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаар, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тохиолдолд нэхэмжлэгчээр нөхөн төлүүлнэ гэж тус тус зохицуулсан.

 

Иймд нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид 2022 оны 12-р сарын 21-ний өдөр төлсөн 70,200 төгрөг, 2023 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 44 дүгээр зүйлийн 44.4-т зааснаар хариуцагч НШШГГт холбогдуулан гаргасан 

Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоотод байрлах гэр бүлийн хэрэгцээний зориуцлалттай 700 м.кв газар, Сонгинохайрхан дүүрэг, ************** а тоотод байрлах, нэгж талбарын *********** дугаартай, 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн *-р хороо, ************д тоотод байрлах, нэгж талбарын ********** дугаартай, 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн ************** тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Х ХХК-ний үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай,

2023 оны 01 дгүээр сарын 20-ны өдөр зохион байгуулсан анхны дуудлага худалдаа, 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч ХБ ХХК-ний гомдлыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 7.1.4-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгч ХБ ХХК-ний улсын тэмдэгтийн хураамжид 2022-12-21-ний өдөр төлсөн 70,200 төгрөг, 2023-03-02-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд нэхэмжлэгч, хариуцагч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдлыг Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор нэхэмжлэгч, хариуцагч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ Д.ЯНЖИНДУЛАМ