МАГАДЛАЛ

 

2023.12.15 № 210/МА2023/02167

 

******* ХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Бадрах даргалж, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж, шүүгч С.Энхбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2023/04343 дугаар шийдвэртэй,

 

******* ХК-ийн нэхэмжлэлтэй

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах, анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч С.Энхбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Эрдэнэбаатар шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Гүррагчаа нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4-132/24391 албан тоотоор үл хөдлөх хөрөнгүүдийг 9,824,757,240 төгрөгөөр үнэлсэн талаар манай компанид мэдэгдсэн. Шинжээч үнэлгээ хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль олон улсын стандартыг баримтлаагүй, хуульд нийцээгүй, дүрэм журмыг зөрчсөн гэж үзэж байна. Барилгын бодит үзлэгээр гадна, дотор засал муудсан байхад үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд гадна дотор засалыг сайн гэж дүгнэсэн нь биет үзлэгийг хангалтгүй хийсэн гэж үзэж байна.

1.2. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг зөрчсөн тухай үнэлгээг 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр гаргасан учир 2010 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр батлагдсан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулиар зохицуулагдахаар байна. Мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-т хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгөний үнэлгээний зүйлийн онцлог шинж байдалд үндэслэсэн байх заалтыг шинжээч баримтлаагүй, барилгын үзлэгийг дутуу хийсэн нь үнэлгээнд нөлөөлсөн. Үнэлгээний тайлангийн 20 дугаар хуудаст харьцуулалт болгож авсан барилгууд нь 860 м², 296 м², 795 м², 755 м² бага талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг шүүхийн шийдвэрт дурдсан 951 м², 2415 м² зэрэг том талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулахдаа талбайн хэмжээнээс хамаарсан тохируулгыг хийгээгүй байна. Жишиг талбайн барилгын хувьд том талбай бүхий барилгаас хөрвөх чадвар илүү байдаг талаар дүгнэлт хийгээгүй. Энэ нь хавтаст хэргийн 44 дүгээр талд авагдсан үнэлгээний тайлангаар нотлогдож байна.

Өөрөөр хэлбэл сангийн сайдын 2020 оны тушаалаар баталсан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалын 4.10.1-д холбогдох зах зээлд оролцогчдын ашиглах жишилтийн нэгжийг тогтоох, 4.2.10-т заасан үнэлгээ ихээхэн ойрхон гарсан жишгийг тогтоох, тэдгээрийн ажил гүйлгээний хувьд үнэлгээний болон хэмжигдэхүүнийг тооцоолох, 4.10.3-т жишиг хөрөнгө болон үнэлж буй хөрөнгийн хооронд тоо хэмжээ чанарын ижил төсөөтэй, ялгаатай талуудын зохих зэрэгцүүлсэн шинжилгээ гүйцэтгэх гэснийг ноцтой зөрчсөн байна.

1.3. Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд 3 хөрөнгөөр харьцуулсан буюу Сонгинохайрхан дүүргийн 20 дугаар хороо товчооны зам энхжин худалдааны төвийн баруун талд зам дагуу байрлалтай хөрөнгөтэй харьцуулсан. Ингэж харьцуулахдаа хөрөнгийн орлоготой харьцуулсан гэж үнэлгээний тайланд тусгагдсан.

Гэтэл харьцуулж буй 2 хөрөнгө нь байршиж байгаа байршил болон олж байгаа орлогын хувьд өөр өөр үнэлгээтэй харьцуулж шинжилсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Сангийн яамны сайдын баталсан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд заасан ижил ойролцоо төрлийн жишиг үнэтэй барилгатай харьцуулах гэсэн заалтыг зөрчсөн.

Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд тохируулагдсан нэгж талбайн үнийг гаргахдаа ач холбогдлын хувьд 3 харьцуулах хөрөнгөд ижил хувийг өгсөн нь үндэслэлгүй. Харьцуулах хөрөнгө нь илүү ойролцоо, хөрөнгөд илүү ач холбогдол өгөх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн хөрөнгийн бодит үнэлгээнд шууд нөлөөлнө.

1.4. Барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд тусгагдсан талбайн хэмжээнүүд нь 2415 м², 951 м² байдаг. Зах зээлийн үнэлгээг хийхдээ Сонгинохайрхан дүүргийн 9 дүгээр хороо, Баруун баян уулын 1 дүгээр гудамж, 2 тоот барилгын талбайн нэгжийг 2559 м² буюу 144 м²-ийг үндэслэлгүйгээр үнэлсэн. Энэ талаар үнэлгээний тайланд ямар нэгэн тодруулага тайлбар хийгдээгүй. Сонгинохайрхан дүүргийн 9 дүгээр хороо, Баруун баян уулын 1 дүгээр гудамж, 1А тоот барилгын талбайн хэмжээг 951 м² гэж үнэлсэн байдаг. Тус м² нь 144 м² гэж үнэлсэн нь үндэслэлгүй байна. Нийт 3 барилгын талбайг 1654 м² гэж бичсэн бөгөөд хэрхэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд дурдсан буюу 288 м² талбайн хэмжээг тооцож гаргасан талаарх болон өргөтгөл гэх талбайг оруулан үнэлсэн талаарх тайлбар үндэслэл байхгүй.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ, зохих үндэслэл тодорхой байх, мөн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга горим, тэдгээрийн нийцтэй байдал, 9.3.11 хөрөнгийн үнэлгээг энэ хуульд заасан стандарт аргачлалын дагуу хэрэглэсэн талаарх үнэлгээчний мэдэгдэл зэрэг тусгах заалтыг зөрчсөн нь үнэлгээ бодитой гэдэг дээр эргэлзэх, түүнийг үндэслэлгүй гэж тогтоох үндэслэл тогтоогдож байна гэж үзэж байна.

1.5. Үнэлгээний тайлангийн 23 дугаар хуудсанд орлого капиталчлах аргын тооцоолол түрээсийн үйл ажиллагааны зардлыг хэрхэн тооцсон талаар үндэслэл эх сурвалжийн талаар мэдээлэл байхгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3, 9.3.5, 9.3.8, 9.3.11-д заасныг илтэд зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдож байгаа. Орлогын хандлагаар хөрөнгийг үнэлэхдээ капиталчлах хувийг ямар үндэслэлээр ашиглаж буй талаар ерөнхий таамаглалыг баталгаа нотолгоотой дэвшүүлээгүй байгаа нь дээр дурдсан үндэслэлийг тодорхойлж байна. Үнэлгээний тайлангийн 17, 19 дүгээр хуудсанд газрын жишиг үнийг тогтоохдоо сонгон авсан 3 жишиг газрын хэмжээнүүд нь үнэлж буй газрын хэмжээнээс 2 дахин бага эсвэл 2 дахин том хэмжээтэй байгаа нь нэгж үнийг хэмжээнээс хамаарсан нөхцөлийг арилгаагүй. Түүнчлэн энэ газрыг үнэлэхдээ үнэлж буй хөрөнгө нь гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газар байхад харьцуулан судалж буй газар нь Нийслэлийн засаг даргаас олгосон үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэйгээр олгосон газар байгаа. Тэгэхээр энэ харьцуулан судалж байгаа 2 хөрөнгө үнэлгээний хувьд хоёр өөр байгаа. Өөрөөр хэлбэл үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай байгаа газар бол зах зээлийн үнэ цэнэ өндөр байдаг. Гэр бүлийн хэрэгцээний газар нь үйлчилгээний зориулалттай олгосон эзэмших эрхтэй олгосон газраас үнийн хувьд бага байдаг.

Гэтэл энэ 2 газрыг харьцуулахдаа харьцуулалтыг тохируулгын аргыг нэг ижил түвшинд авч үзсэн үнэлгээнд нөлөөлсөн гэж үзэж байна. Үнэлгээний тайлангийн 17 дугаар хуудсанд жишиг болгон авсан 3 дугаар газрын хувьд байршил нь үнэлж буй газраас илэрхий хол зайтай байхад байршлын нөлөөллийг арилгаагүй байгаа нь газрын үнэ цэнийг бодитоор үнэн зөв тогтоосон гэж үзэхэд учир дутагдалтай байна.

1.6. Үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн төвийн шугамын сүлжээнд холбогдсон цэвэр усны шугамтай гэж тусгагдсан. Гэтэл үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь Сонгинохайрхан дүүргийн 9 дүгээр хороо Баруун баян уулын 1 дүгээр гудамжийн 1А тоот хаягт байршилтай, Баянхошуу орчим нь төвийн шугамд холбогдоогүй болон бодит байдал дээр нийтэд илэрхий мэдээлэл байгаа.

Гэтэл үүнийг харьцуулан судалсан хөрөнгүүд нь төвийн шугамтай холбогдсон байгааг адилтгаж авч үзсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй.

Иймд дээр дурдсан хөрөнгүүдэд Хөрөнгө эстимейт компанийн хийсэн хөрөнгийн үнэлгээ нь хуульд заасан шаардлага хангаагүй хөрөнгийн талбайн хэмжээг үндэслэлгүй нэмж тооцон бодит зах зээлийн ханшаас дээгүүр үнэлсэн болох нь тогтоогдож байх тул шинжээчийн тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна.

1.7. Нэхэмжлэлийн хоёр дахь шаардлага болох анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдааг хүчингүйд тооцуулах шаардлагын тухайд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.2-т ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь эсхүл хэсэгчлэн түдгэлзүүлнэ гэж, мөн зүйлийн 27.2.5- д энэ хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар шүүхэд эсхүл дээд шатны албан тушаалтанд гомдлыг үндэслэлтэй гэж үзэн гомдлыг шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлсэн бол гомдол хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хуулийн зохицуулалттай.

Гэтэл Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас иргэний хэрэг үүсгэсэн, иргэний нэхэмжлэлийн хувийг гардаж авсан атлаа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхгүйгээр анхны болон 2 дахь дуудлага худалдааг явуулсан нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагчаас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид түдгэлзүүлэх талаар хүсэлт гаргасан боловч хүсэлтийг хүлээж аваагүй. Яагаад гэвэл иргэний шүүхээр шийдвэрлэгдэж байгаа учраас шүүх түдгэлзүүлэх ёстой гэдэг агуулгатайгаар албан бичиг өгч гомдлыг хүлээж аваагүй. Тийм учраас энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар төлбөр төлөгч нь барьцаа хөрөнгийн үнийн санал ирүүлсэн боловч үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч өмгөөлөгч дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийн хүрээнд харилцан тохиролцоогүй гэж үзэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуулийн 55.2.2-т зааснаар хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгохоор 2022 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн шинжээч томилох тухай 12/416 тогтоолоор Хөрөнгө эстимет ХХК-ийн шинжээчээр томилсон. Шинжээч нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1-д зааснаар шинжилгээг тусгай мэдлэг мэргэжлийн хүрээнд тал бүрээс нь бүрэн бодитой, 14.1.7-д зааснаар шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд болон бусад этгээдээс хараат бус байж гагцхүү хуульд захирагдах үүргийг шинжээч хүлээлгэхээр хуульчилсан. Мөн хуулийн 17.4-д шинжээч өөрийн гаргасан дүгнэлтийн үнэн зөвийг хариуцна гэж заасан байдаг. Хуулийн дээрх заалтаар шинжилгээний дүгнэлт бодит бус үндэслэлтэй эсэхийг шинжээч өөрөө хариуцах зохицуулалттай ба Хөрөнгө эстимейт компаний дүгнэлтээр хөрөнгийг нийт 9,824,747,240 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 26 дугаар хуудсанд инженерийн шугам сүлжээний итгэлцлээр дулааны шугамд 0,75 халдаг барилгад 0,95 төвийн шугамд холбогдсон барилга гэж үзсэн. Уурын зуухаар халдаг учраас дулааны шугамд холбогдсон гэж үзсэн байгаа. Мөн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 25 дугаар хуудсанд нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээ гэж байгаа. Тэр нь сангийн сайдын 2016 оны 203 дугаар тушаалын 2 дугаар хавсралтад барилгын зориулалт хийц бүтээцээс хамааран сонгож тооцоолно гэж заасан.

2.2. Мөн барилгын үнийн өсөлтийн итгэлцүүрийг тус хөрөнгө үнэлгээний 26 дугаар хуудсанд заасан, Барилга хот байгуулалтын сайдын барилга байгууламжийн 2021 оны үнийн дүнд индекс батлах тухай 2022 оны 74 дүгээр тушаалын хавсралт, 2021 оны инфляцын түвшинтэй уялдуулан үнийн өсөлтийг нь индекст тооцно гэж заасан байгаа.

Капиталчлах ерөнхий хувийг оновчтой сонгох нь капиталчлах хувийг тооцохдоо жил бүрийн өгөөжийн хувьд орлого тогтвортой өгөх хугацааг нь харгалзан үзэж тооцсон гэж заасан. Капиталчлах хувийг банкны зээлийн хүү хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн дундаж хувь зэргийг харгалзан үзэж 13,4% байхаар тооцоолсон бөгөөд жил бүрийн орлогын тогтмол өөрчлөлтийг одоо 5,4% байхаар үзэж ашиглах хугацааг 52 жилээр тооцож капиталчлах хувиар тооцсон байгаа.

Тэгэхээр харьцуулан үзсэн, харьцуулсан объектуудыг тус аргаар тооцоолоод үнэлсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 26 дугаар хуудсанд ЗТБХБ-ын сайдын 2022 оны тушаалаар батлагдаж зураг төслийн ажлын жишиг буюу 3.2.4-д заасны дагуу барилга байгууламж, өндрийн орон сууц, барилга, 3.3 үйлдвэрчний барилгын 4,5 метр үйлчилгээний барилгыг 3,6 метр хүртэл байгаа нэгж хүчин чадлын жишгийг нь тогтоосон. Мөн барилга байгууламжийн нэгж, хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэмд заасны дагуу хэрвээ барилгын үнэтэй дээрх хэмжээнээс их бол нэмэгдсэн 1,1 метр тутамд 5%-ийг өсгөж тооцно гэж заасан.

2.3. Шинжээчийн дүгнэлтэд метр квадратын илүү гэж үзэж байгаа мөн дулааны шугамд холбогдсон гэж байгаа зүйлүүд бодитой, үзсэн, бодитой дүгнэж үнэлсэн. Мөн нөгөө талаар шинжээчийн тогтоосон үнэлгээнээс хуульд заасан хэмжээгээр буюу 70 хувьд болсон анхны дуудлага худалдаанд санал болгохдоо үнийг тогтоож мэдэгдэж анхны албан дуудлага худалдаагаар санал болгосон. Мөн үнэ хүргэх санал хүрээгүй 2 дахь албадан дуудлага худалдаа явуулсан нь Иргэний хуулин 177 дугаар зүйлийн 177.1.2, 177.2-т тус тус заасан зохицуулалтад нийцэж байгаа. Дуудлага худалдаанд орохоосоо өмнө хөрөнгийн үнэлгээ тогтоогдсоноос хойш төлбөр авагч буюу нэхэмжлэгч талд мэдэгдлийг гаргуулж баталгаажуулж гарын үсэг зуруулсан. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 44 дүгээр зүйлийн 44.4-т зааснаар хариуцагч*******т холбогдуулан гаргасан Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруун баян уул 1 гудамж, 1а тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян уулын 1-р гудамж, 1 тоотод байрлах гэр бүлийн хэрэгцээний зориуцлалттай 700 м.кв газар, Сонгинохайрхан дүүрэг, 9-р хороо, Баруунбаян Уулын 1-1 а тоотод байрлах, нэгж талбарын 18637315447122 дугаартай, 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян 1-1д тоотод байрлах, нэгж талбарын 18637315443150 дугаартай, 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ний үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай, 2023 оны 01 дгүээр сарын 20-ны өдөр зохион байгуулсан анхны дуудлага худалдаа, 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч ******* ХХК-ний гомдлыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 7.1,4-т тус тусзааснаар нэхэмжлэгч ******* ХХК-ний улсын тэмдэгтийн хураамжид 2022-12- 21-ний өдөр төлсөн 70,200 төгрөг, 2023-03-02-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1. Анхан шатны шүүхээс үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн үнэлгээний тайланд тусгагдсан аргачлал нь хууль, дүрэм журамд нийцээгүй гэж маргасан үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар нотлогдохгүй байна. Тодруулбал Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээнд орчны зах зээлийн үнэ ханшийн судалгаа, худалдаа үйлчилгээний бие даасан барилгын үнэ ханшийн мэдээлэл авагдсан байх бөгөөд өртөгийн, орлогын болон зах зээлийн хандлагын тооцоо судалгааг хийж зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн үнэлгээгээр тооцож гаргасан шинжээчийн үнэлгээг үгүйсгэх, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлд дурдсан үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгч ХААН Банк ХК-ийн хувьд шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа тухайн барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК нь үнэлэхдээ үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэтэрхий өндөр үнэлсэн гэж нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд шүүх үнэлгээг бодит үнэлсэн гэж дүгнэсэн нь хэргийн бодит байдалтай нийцээгүй, шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцэхгүй байгаа болно.

4.2. Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК нь барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгө буюу төлбөр төлөгчийн битүүмжилсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Олон Улсын Үнэлгээний стандартыг зөрчсөн гэж нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодорхойлж шүүхийн хэлэлцүүлэгт мэтгэлцэж оролцсон.

Хөрөнгийн Үнэлгээний тухай хууль (2010 оны)-ийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд Олон Улсын Үнэлгээний стандартын хорооноос баталсан олон улсын үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 4.5, 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, аргачлалыг удирдлага болгоно гэж мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2-т Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь дараах шаардлагад нийцсэн байна, 9.2.1-т Хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх, 9.2.2-т Хөрөнгийн үнэлгээ хийх явц дахь хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, дүрэм, журам, норм, нормативыг зөрчсөн аливаа тохиодлын талаар тэмдэглэсэн байх гэж тус тус заасантай нийцээгүй байна.

4.3. Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК нь тухайн битүүмжилсэн, барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг үнэлэхдээ дараах зөрчлүүдийг гаргасан болох нь хэрэгт авагдсан хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар тогтоогдож байгаа болно. Үүнд:

1. Барилгын бодит үзлэгээр гадна, дотор засал муудсан байхад үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд гадна, дотор засал сайн гэж дүгнэсэн байгаа нь биет үзлэгийг хангалтгүй хийсэн гэж үзэх үндэслэл болж байгаа бөгөөд уг дүгнэлттэй холбоотойгоор үнэлгээний 22 дугаар хуудасны үнэлгээний тооцоололд чанар байдлын тохируулгыг буруу хийсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байна. /ХХ-ийн 35, 46-р тал/,

2. Үнэлгээний тайлангийн 20 дугаар хуудсанд харьцуулалт болгож авсан барилгууд нь 860 м.кв, 296 м.кв, 755 м.кв зэрэг бага талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг үнэлж буй 951 м.кв, 2415 м.кв зэрэг том талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй харьцуулахдаа талбайн хэмжээнээс хамаарсан тохируулга хийгээгүй. Жижиг талбайтай барилгын хувьд том талбай бүхий барилгаас хөрвөх чадвар илүү байдаг талаар дүгнэлт хийгээгүй /ХХ-ийн 44 дүгээр тал/, энэ нь Сангийн сайдын 2020 оны тушаалаар баталсан Хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалын 4.10.1-д Холбогдох зах зээлд оролцогчдын ашиглах жишилтийн нэгжийг тогтоох, 4.10.2-т Үнэлгээний өдөртэй ихээхэн ойрхон гарсан жишиг ажил гүйлгээг тогтоох, тэдгээр ажил гүйлгээний хувьд үнэлгээний гол хэмжигдэхүүнийг тооцоолох, 4.10.3-д Жишиг хөрөнгө болон үнэлж буй хөрөнгийн хоорондох тоо хэмжээ, чанарын ижил төсөөтэй ба ялгаатай талуудын зохих зэрэгцүүлсэн шинжилгээг гүйцэтгэх гэснийг ноцтой зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

3. Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд харьцуулах хөрөнгө-3 буюу Сонгинохайрхан дүүрэг, 20 дугаар хороо, Товчооны зам, Энхжин худалдааны төвийн баруун талд төв зам дагуу байршилтай хөрөнгө нь том оворын авгомашины сэлбэг, засвар төвлөрсөн худалдан авах чадвар сайтай бүсэд байгаа хөрөнгийг үнэлж буй хөрөнгөтэй харьцуулахдаа байршилийн тохируулга хийгээгүй /ХХ-ийн 46 дугаар хуудас/,

4. Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудсанд тохируулагдсан нэгж талбайн үнийг гаргахдаа ач холбогдолын хувийг 3 харьцуулахдаа хөрөнгөд ижил хувиар өгсөн байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд харьцуулах үзүүлэлт илүү ойролцоо хөрөнгөд илүү ач холбогдол өгөх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн хөрөнгийн бодит үнэлгээнд шууд нөлөөлөх тохируулга юм. /ХХ-ийн 22 дугаар хуудас/,

5. Барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд тусгагдсан талбайн хэмжээнүүд 2415 м.кв, 951 м.кв гэж байдаг бөгөөд зэх зээлийн үнэлгээг хийхдээ Үнэлгээний тайлангийн 23 дугаар хуудсанд /ХХ-ийн 47 дугаар тал/

- СХД-ийн 9 дүгээр xopoo, Баруун Баян-Уул 1-p гудамж, 2 toot барилгын хэмжээг 2559 м.кв /өргөтгөл гэх 144 мкв талбай нэмсэн бөгөөд уг хэсэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргаагүй хөрөнгө гэж баталгаажаагүй/

- СХД-ийн 9 дүгээр хороо, Баруун Баян-Уул 1-р гудамж, 1а тоот барилгын талбайн хэмжээг 951 м.кв,

- СХД-ийн 9 дүгээр хороо, Баруун Баян-Уул 1-р гудамж, 1 тоот барилгын талбайн хэмжээг 144 м.кв нийт 3 барилгын талбайг 3654 м.кв гэж бичсэн байгаа бөгөөд хэрхэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнүүдэд дурдсан хэмжээнээс илүү 288 м.кв талбайн хэмжээг тооцож гаргасан талаарх болон өргөтгөл гэх талбайг оруулан үнэлсэн талаар тайлбар, үндэслэл байхгүй байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий тодорхой байх, мөн зүйлийн 9.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, горим, тэдгээрийн нийцтэй байдал, 9.3.11-д "хөрөнгийн үнэлгээг энз хуульд заасан стандарт, аргачлалын дагуу хийсэн талаархи үнэлгээчиний мэдэгдэл гэж заасныг зөрчсөн, энэ талаар үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй болно.

6. Үнэлгээний тайлангийн 23 дугаар хуудсанд орлого капиталчлах аргын тооцоололд түрээсийн үнэ, үйл ажиллагааны зардлыг хэрхэн тооцсон талаар үндэслэл, эх сурвалжийн талаар мэдээлэл тусгагдаагүй /ХХ-ийн 47 дугаар тал/ байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3, 9.3.8, 9.3.1 1-т заасныг илтэд зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдож байна.

7. Орлогын хандлагаар хөрөнгийг үнэлэхдээ капиталчлах хувийг ямар үндэслэлээр ашиглаж буй талаарх ерөнхий таа.маглалыг баталгаа, нотолгоотой дэвшүүлээгүй,

8. Үнэлгээний тайлангийн 17, 19 дүгээр хуудсанд газрын жишиг үнийг тогтоохдоо сонгон авсан гурван жишиг газрын хэ.мжээнүүд нь үнэлж буй газрын хэмжээнээс 2 дахин бага эсвэл 2 дахин том хэмжээтэй байгаа нь нэгж үнэд хэмжээнээс хамаарсан нөлөөллийг арилгаагүй /ХХ-ийн 41,43 дугаар тал/,

9. Үнэлгээний тайлангийн 17 дугаар хуудсанд жишиг болгон авсан газар 1 болон 3 дахь газрын байршил нь үнэлж буй газраас илэр.хий хол зайтай байхад байршилын нөлөөллийг арилгаагүй байгаа нь газрын үнэ цэнийг бодитоор үнэн зөв тогтоосон гэж үзэхэд учир дутагдалтай байна. /XX- ийн 41 дүгээр тал/ Газрын өртөгийг Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 182 дугаар тогтоолын 3-р хавсралт /Нийслэлийн Баянгол, Баянзүрх, Чингэлтэй, Сонгинохайрхан, Сүхбаатар, Хан-Уул дүүргийн газрын үнэлгээний зэрэглэл (бүс), I га газрын суурь үнэлгээ-ний дагуу тооцоогүй нь газрын үнэ бодитой гэж үзэх үндэслэлгүй болно. Мөн газрын өртөгийг зах зээлийн хандлагаар үнэлсэн байгаа нь өртөгийн хандлагаар болон зах зээлийн хандлагыг хооронд нь хольж үнэлгээг тогтоосон нь үндэслэлгүй байна. Газрын өртөгийг зах зээлийн хандлагаар үнэлэн барилгын өртөг дээр нэмсэн байгаа нь өртөгийн хандлагаар үнэ цэнийг бодтой бусаар тооцоолсон гэж үндэслэл болно.

10. Үнэлгээний тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийгтөвийн шугам сүлжээнд холбогдсон цэвэр усны шугамтай гэжээ. /ХХ-ийн 35 дугаар тал/ Гэтэл үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь Сонгинохайрхан дүүрэг, 9 дүгээр хороо, Баруун Баян-Уул 1-р гудамж 1а тоот хаягт байршилтай хөрөнгө бөгөөд Баянхошуу төвийн шугамд холбогдоогүй болох нь бодит байдал дээр нийтэд илэрхий мэдээлэл юм.

4.4. Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК-ийн хийсэн хөрөнгийн үнэлгээ нь хуульд заасан шаардлага хангаагүй, хөрөнгийн талбайн хэмжээг үндэслэлгүй нэмж тооцон бодит зах зээлийн ханшаас дээгүүр үнэлсэн болох нь тогтоогдож байхад анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтыг бодитой үнэлж чадаагүй болох нь шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдож байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.2-т Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь, эсхүл хэсэгчлэн дараахь үндэслэл, хугацаагаар түдгэлзүүлнэ гэж, мөн зүйлийн 27.2.5-д энэ хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар шүүхэд, эсхүл дээд шатны албан тушаалтанд гаргасан гомдлыг шүүх, эсхүл дээд шатны албан тушаалтан үндэслэлтэй гэж үзэн гомдлыг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлсэн бол гомдлыг хянан шийдвэрлэх хүртэл гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгчийн зүгээс анхан шатны шүүх болон Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх талаар удаа дараа хүсэлт гаргасан боловч шүүх болон эрх бүхий албан тушаалтан /ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч/ нар нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн ноцтой зөрчиж эс үйлдэхгүй гаргаж дуудлага худалдааг явуулсан нь хууль зүйн үндэслэлгүй, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогч болох төлбөр авагчийн эрхийг ноцтой зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй болно.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдрийн 210/МА2023/01154 дугаартай магадлалын 3.в-д Хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцэх явцад шинжээч нь хэмжилт хийж үнэлгээг тогтоосон талаар тайлбарласан боловч анхан шатны шүүх дээрх нөхцөл байдлыг шинжээчээс тодруулаагүй, маргаан бүхий нөхцөл байдлын талаар талуудыг мэтгэлцүүлээгүй байна. Энэ талаар тодруулах нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ бодитой гарсан эсэхэд дүгнэлт өгөхөд ач холбогдолтой гэж дүгнэсэн. Гэвч анхан шатны шүүхээс магадлалыг биелүүлээгүй, шинжээчийг шүүх хуралдаанд оролцуулаагүй, тодруулах шаардлагатай зүйлсийг нягтлаагүйгээр шийдвэрлэсэн нь ноцтой зөрчил бөгөөд шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх шаардлага хангаагүй гэж үзэхээр байна.

4.5. Хөрөнгийн үнэлгээ нь Үнэлгээний арга хандлагуудыг хооронд нь хольж, сольсон байх бөгөөд үнэлгээний дүгнэлт, тайлбар хэсэгт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тус бүрийн үнэ цэнийн тайлбар дээр газрын зах зээлийн үнийн тайлбар /үнэлгээний тайлангийн 28 дугаар хуудас/ нэмж оруулсан байгаа нь энэхүү үнэлгээг нухацтай үнэн бодитоор тооцсон гэж үзэхэд эргэлзээтэй байна. Зах зээлийн хандлагаар обьектын үнэ цэнийг эцэслэсэн хэдий ч энэхүү аргаар тооцооллыг хийхэд үнэлгээг үнэн бодит үнэлгээнээс хэт дээгүүр үнэлсэн гэх үндэслэл болж байгааг шүүхээс онцгойлон анхаарч үзэхийг хүсье.

Иймд анхан шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2023/04343 дугаартай шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, дээр дурдсан үндэслэлүүдээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдолд хариуцагчаас гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. Төлбөр авагч төлбөр төлөгч нар барьцаа хөрөнгийн үнийн саналуудаа харилцан тохиролцоогүй учир Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д зааснаар барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон. Шинжээч нь Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт зааснаар шинжилгээг тусгай мэдлэг мэргэжлийн хүрээнд тал бүрээс нь бүрэн бодитой үнэлсэн. Шинжээч нь тухайн объектыг үнэн бодит хэмжээгээр нь үнэлсэн.

5.2. Бодит байдал дээр гэрчилгээ дээр заагдсан м.кв-аас илүү м.кв-тай байдаг. Өөрөөр хэлбэл гэрчилгээ гарсны дараа буюу ******* ХК-д барьцаанд тавьсны дараа өргөтгөл барьсан. Гэрчилгээ дээр нэмж тусгаж оруулах гэсэн боловч ******* ХК-ийн зүгээс хүлээн зөвшөөрөөгүй. Үүнээс шалтгаалж ******* ХК-аас м.кв илүү үнэлсэн гэж тайлбарладаг. Худалдааны төв нь уурын зуухаар дулаанаа дамжуулдаг учир дулааны шугамд холбогдсон гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

2. Нэхэмжлэгч ******* ХК нь хариуцагч*******т холбогдуулан Үнэлгээ хүчингүй болгуулах, анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 101/ШЗ2016/17558 дугаар Талуудын эвлэрлийг баталгаажуулах тухай захирамжаар Гангар од дэвжих ХХК, Т.Маряш, П.Мандахбаяр нараас 22,559,565,036 төгрөгийг гаргуулан ******* ХК-д олгож, шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Т.Маряш, П.Мандахбаяр нарын өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө 44/1 дүгээр байрны 34 тоотод байрлалтай, 56.54м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц, Баянзүрх дүүрэг 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 57 дугаар байрны 1 тоотод байрлалтай 42 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруун баян уул 1 гудамж, 1а тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүрэг, 9-р хороо, Баруунбаян Уулын 1-р гудамж, 1 а тоотод байрлалтай 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян уулын 1-р гудамж, 1 тоотод байрлалтай 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян 1-р гудамж 1 тоотод байрлалтай 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, 54-14 УНЕ улсын дугаартай, Kia Bongo 3.0 шаргал өнгөтэй 2004 онд үйлдвэрлэсэн, бага оврын ачааны автомашинаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

4. Төлбөр төлөгч Гангар од дэвжих ХХК, Т.Маряш, П.Мандахбаяр нараас орон сууцыг албадан дуудлага худалдаанд оруулах доод үнийг 17,841,586,000 төгрөгөөр тогтоолгохоор санал гаргасныг төлбөр авагч зөвшөөрөөгүй тул шинжээч томилуулах хүсэлтийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэгч 2022 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 12/416 дугаар тогтоолоор Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяаг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасантай тус тус нийцсэн байна./1хх-ийн 154-р тал/

 

4. Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээний тайланд үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2010 оны/-ийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангаагүй байна. Энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангах үндэслэлтэй.

 

4.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас гүйцэтгэгч 2022 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 12/416 дугаар тогтоолд Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор заасан байхад шинжээч Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин нь Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,559 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг гаргажээ.

 

4.2. Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяа нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа ... өөрсдийн хэмжсэн хэмжилтээр гаргасан, улсын бүртгэлд зарим хэмжилт нь ороогүй байсан. Намайг очиж хэмжихэд барилгын өргөтгөл хийж, сунгаж босгосон байсан тул нэмж тооцсон гэж тайлбарласан.

 

4.3. Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяа нь шинжээч томилох тогтоолд заасан хэмжээнээс зөрүүтэй дүгнэлт гаргасан бөгөөд үнэлгээчин Б.Батзаяад үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжилт хийх зөвшөөрөлтэй эсэх нь баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

4.4. Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,559 м.кв талбай гэж тооцон үнэлгээ гаргасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2010/-ийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4 дэх хэсэгт заасан үнэлгээ хууль тогтоомжид нийцсэн байх зарчимд нийцэхгүй байна.

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодит бус талбайн хэмжээнд үндэслэн үнэлгээг тогтоосон байх тул давж заалдах шатны шүүхээс уг үнэлгээг хүчингүй болгож, энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулна.

 

5. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь шат дараалсан, хоорондоо холбоотой ажиллагаа тул хуульд нийцэхгүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэн явуулсан 2023 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр зохион байгуулсан анхны дуудлага худалдаа, 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгох үндэслэлтэй байна.

 

6. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2023/04343 дугаар шийдвэрийн

тогтоох хэсгийн1 дэх заалтыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.4, 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруун баян уул 1 гудамж, 1а тоотод байрлалтай 951 м.кв талбайтай хувийн сууц, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян уулын 1-р гудамж, 1 тоотод байрлах гэр бүлийн хэрэгцээний зориуцлалттай 700 м.кв газар, Сонгинохайрхан дүүрэг, 9-р хороо, Баруунбаян Уулын 1-1 а тоотод байрлах, нэгж талбарын 18637315447122 дугаартай, 191 м.кв талбайтай амины хашаа зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баруунбаян 1-1д тоотод байрлах, нэгж талбарын 18637315443150 дугаартай, 132 м.кв талбайтай иргэн ахуйн зориулалттай эзэмших газар, Сонгинохайрхан дүүргийн 9-р хороо, Баянхошууны 18010, Баянхошууны гудамж, 2 тоот хаягт байрлалтай 2,415 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ний үнэлгээ болон

2023 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр зохион байгуулсан анхны дуудлага худалдаа, 2023 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгосугай. гэж

 

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжид 140,400 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч ******* ХК-д олгосугай. гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Т.БАДРАХ

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ  Г.ДАВААДОРЖ

 

ШҮҮГЧ С.ЭНХБАЯР