2023       08           31

101/ШШ2023/03814

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч:  Т-ын гаргасан,

 

Хариуцагч: Б-д холбогдох нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Т, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М, нарийн бичгийн дарга Н.Алтантуяа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:

 

            “Би, 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр өөрийн өмчлөлийн ... хаягт орших улсын бүртгэлийн Ү... тоот дугаартай ... м.кв талбайтай орон сууцыг эд хөрөнгө, тавилгын хамт хариуцагч Бд эээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдсан боловч уг гэрээнээс дараах шалтгаан, үндэслэлүүдээр татгалзаж цуцалсан. Үүнд: санхүүгийн хувьд өмчлөгч болох худалдагч миний болон манай гэр бүлийн эрх ашиг зөрчигдөж, тэгш байдлын зарчим алдагдсан, хариуцагчтай төрөл садангийн холбоогүй бөгөөд гэр бүлийн хамтаар өмчилдөг эд хөрөнгийг зөвшөөрөлгүйгээр худалдсан юм.

 

Миний бие уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг тухайн үед үүссэн байсан нөхцөл байдал болох төрсөн аав маань хүндээр өвдөж, түүний биеийг эмчлүүлэх зорилгоор яаралтай их хэмжээний мөнгөний шаардлага гарсан тул өөрийнхөө нэр дээр бүртгэлтэй байдаг орон сууцыг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлж, мөн огт хүүгүй худалдах урт хугацааны гэрээг хариуцагчтай байгуулсан. Энэ гэрээний дагуу орон сууцны урьдчилгааг үнийн дүнгийн 15 хувиар тооцож авах, үлдэгдэл төлбөрийг 76 сарын хугацаанд сар бүр тэнцүү хувааж бага, багаар төлөх, мөн огт хүү тооцолгүй хийсэн нь тухайн үеийн хамгийн хямд санхүүжилт болох банкны ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн шалгуур нөхцөлөөс (энэ үед банкны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа хамгийн багадаа 30 хувь, хөнгөлөлттэй хамгийн бага хүү нь жилийн 8 хувь байсан) ч хэд дахин хөнгөлсөн таатай нөхцөл болсон байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны ханшийн өсөлт, инфляцийг тооцолгүй олон сар дамнасан урт хугацааны нөхцөлтэй, хүүгүй гэрээ байгуулсан нь өмчлөгч буюу худалдагч миний эрх зөрчигдсөн, хохиролтой гэрээ болсон юм. Нэхэмжлэгч би, банк биш, банкнаас илүү хөнгөлөлттэй санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлэгч биш, үл хөдлөх эд хөрөнгийн худалдаачин, аль эсхүл хөрөнгө чинээ ихтэй хөрөнгө оруулагч ч биш бөгөөд өөртөө илт хохиролтой гэрээг үүссэн нөхцөл байдлыг бүрэн тооцож чадахгүй байгуулснаараа хохирогч болох учиргүй гэж үзэж байна. Уг гэрээг байгуулах тэр үед хариуцагч Б өөрийн эрхэлж байсан аялал жуулчлалын бизнесээс олох орлогоороо төлбөрийг аль болох хурдан хугацаанд төлж барагдуулах болно гэж байсан бөгөөд хэрэв энэ хэлсэн үгэндээ хүрч төлбөрөө ярьж байснаараа богино хугацаанд бүрэн төлөөд дуусгасан бол надад шүүхэд хандах шаардлага гарахгүй байсан.

 

Тодруулж хэлбэл, хариуцагч Бд төлбөрийг хэлж байсанчлан буюу богино хугацаанд төлж барагдуулаад орон сууцны өмчлөлийг өөртөө шилжүүлэх боломж өнгөрсөн 3 жил, 8 сарын хугацаанд байсан. Би, гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчилдөг дундын эд хөрөнгийг тэдгээрт мэдэгдэхгүйгээр өөртөө илт хохиролтой худалдсан. Миний бие нөхөр Гтой 1996 онд танилцаад 1998 онд гэрлэлтээ батлуулсан ба өнөөдрийг хүртэл 25 жил хамт амьдарч, 2 хүүхэдтэй болсон.

 

Ингээд дээр дурдсанчлан 2019 оноос эхлэн нэхэмжлэгч миний төрсөн эцэг хүндээр өвдөж, санхүү мөнгөний хэрэгцээ яаралтай их хэмжээгээр хэрэг болсноос шалтгаалан өөрийнхөө нэр дээр бүртгэлтэй байсан тус орон сууцыг тавилга, эд хогшлын хамт зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хариуцагчтай байгуулахдаа энэ талаар нөхөртөө мэдэгдэж, хэлээгүй, гэрээг байгуулсны дараа хэлэхэд нөхөр маань “........................орон сууцны гэрчилгээ өөрийн нэр дээр байсныг далимдуулж, гэр бүлдээ хэлэхгүй бусдад ашигтай, өөртөө хохиролтой гэрээ байгуулж, гэр бүлийн гишүүдийн үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхийг зөрчсөн .............., Иргэний хуулийн 126 дугаар зүйлийн 126.1-д зааснаар гэрлэснээс хойш хамтран амьдарсан хугацаанд бий болсон гэр бүлийн гишүүдийн хуваарьт хөрөнгөөс бусад хөрөнгө нь гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын өмч гэнэ, мөн хуулийн 126 дугаар зүйлийн 126.2.4-д зааснаар гэрлэгчид, гэр бүлийн гишүүний хэн нэгний нэр дээр байгаагаас үл шалтгаалан гэрлэснээс хойш бий болсон бусад хөрөнгө нь гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын хөрөнгө байхаар зохицуулсан ... зэргээр хуулийн хэм хэмжээг зөрчсөн ...” гэж надад тайлбарлаж, ойлгуулан уг гэрээг эсэргүүцэж, улмаар гэрээнээс татгалзаж, цуцлахыг хүссэн.

 

Миний нөхөр Г болон гэр бүлийн бусад гишүүд маань хариуцагч Бд орон сууцыг зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг дээрх хуулийн шаардлагыг зөрчсөн тул цуцлахыг түүнээс шаардаж, энэ талаар хариуцагчид и-мэйл хаягаар мэдэгдэж байсан. Би, 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзаж, цуцалсан талаараа Т ...гэсэн и-мэйл хаягаас хариуцагч Бий цахим хаяг болох Б хаяг руу 2022 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр анх мэдэгдсэн. Түүнээс хойш 2022 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр, мөн 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр, 2022 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдөр, 2022 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдөр, 2023 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр тус тус үүссэн нөхцөл байдлыг тайлбарлах, тохиролцох боломжийг эрэлхийлсэн оролдлогыг (зах зээлийн өнөөгийн үнээс 1 дахин доогуур буюу 1.9 сая төгрөгөөр тооцох саналыг хэд, хэдэн удаа хүргүүлж байсан гэх мэт) удаа дараа хийж, и-мэйл илгээсээр байсан боловч хариуцагч Бий зүгээс хүлээн зөвшөөрөөгүй.

 

Мөн хариуцагч нь төлбөрийг төлөөгүй үедээ гэрчилгээнд өөрийн нэрийг оруулах санал хэлж байсныг миний бие хүлээн авах боломжгүй гэдгээ илэрхийлсэн. Ингээд би, 2022 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр дээрх цахим хаягт гэрээг цуцалсан буюу татгалзаж байгаагаа хариуцагчид дахин мэдэгдэж, шүүхэд хандах ажиллагааг эхлүүлэх болно гэдгээ хэлсэн. Түүнчлэн 2022 оны 11 дүгээр сараас хойш өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд хариуцагч Бээс гэрээний дагуу ямар нэгэн нэмэлт төлбөр аваагүй бөгөөд цаашид авахгүй гэдгээ мэдэгдсэн тул бидний байгуулсан гэрээ цуцлагдсан гэж үзэж байна.

 

Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1-д зааснаар гэрээнээс аль нэг тал татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэсний дагуу Б хаяг руу удаа дараа гэрээнээс татгалзсан талаар мэдэгдсэн, түүнчлэн 220 дугаар зүйл буюу гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн гэдэгт орон сууцны үнийн цар тахлын дараах огцом хэт өсөлт, мөнгөний ханшийн талаар өөрт их хэмжээний хүлээгдэж, төсөөлөөгүй хохирол учирч буйг хариуцагч Бд мэдэгдэж, бүтэн 7 сарын турш тохиролцох хүсэлтүүд цахим шуудангаар хүргүүлж, утсаар ярих үедээ хэлсээр байсан ч тэрээр үл хүлээн зөвшөөрсөн хариу өгсөөр ирсэн. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагч тал зөвхөн өөрийн эрх ашгийг урьтал болгож, худалдагч талын удаа дараа тавьсан ямар ч санал, нөхцөлийг (зах зээлийн өнөөгийн үнээс 1 дахин доогуур буюу 1.9 сая төгрөгөөр тооцох саналыг хэд хэдэн удаа хүргүүлж байсан) хүлээн авахгүй хандлагатай явж ирсэн нь гэрээг цуцлах бас нэгэн шалтгаан болсон юм.

 

Би, өнгөрсөн хугацаанд хариуцагч Бий эхнэр Хын “...” ХХК дахь ... тоот данснаас гэрээний төлбөрийг хүлээн авдаг байсан боловч зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзаж, цуцалсантай холбогдуулан Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д заасныг үндэслэн 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийг хүртэл төлсөн орон сууцны урьдчилгаа төлбөр болох 20,000,000.00 төгрөг, дээр дурдсан хугацаанд сар бүр төлсөн 1,500,000.00 төгрөг, нийт 80,000,000.00 төгрөгийг тухайн дансанд 2023 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр буцаан шилжүүлсэн. Ийнхүү бүх төлбөрийг бүрэн буцааж шилжүүлснээр 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ дуусгавар болсон гэж үзэж байна.

 

Энэхүү хариуцагчийн төлсөн төлбөрийг буцаан шилжүүлсэн үйлдэл нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх заалттай нийцсэн буюу “Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй” гэсэн шаардлагыг хангаж байна гэж үзэж байна. Түүнээс гадна хариуцагчийн төлсөн мөнгийг буцаан шилжүүлснээр хариуцагч болон түүний гэр бүл уг орон сууцанд 2019 оны 07 дугаар сараас 2023 оны 04 дүгээр сарыг дуустал хугацаа болох 3 жил, 10 сарын хугацаанд ямар нэгэн түрээсийн төлбөр төлөхгүйгээр үнэ төлбөргүй амьдарсан болж байгаа бөгөөд шүүхийн ажиллагаанаас шалтгаалж энэ хугацаа цаашид ч удааширч сунгагдах төлөвтэй байгаа нь худалдан авагч талд үүсч байгаа ашигтай, давуу нөхцөл болж байгаа юм.

 

Би, хариуцагчтай тохиролцох саналыг 2023 оны 07 дугаар сараас эхлэн удаа дараа хүргүүлсэн хийгээд шүүхэд хандах талаар өмнө нь хэд, хэдэн удаа мэдэгдэж байсан, мөн хамгийн сүүлд 2023 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр бүх төлбөрийг буцаан шилжүүлсэн талаар түүнд мэдэгдэж, орон сууцыг 2023 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн дотор багтаан чөлөөлж өгөхийг хүссэн цахим шуудан хүргүүлсэн.

 

Иймд, ... хаягт байрлах ... м.кв талбайтай орон сууцыг хариуцагч Бтэй байгуулсан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзаж, цуцалсан болохыг тогтоож, орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшлээс чөлөөлж өгнө үү” гэв.

 

            Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

            “Би, нэхэмжлэгч Тын гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. Учир нь, миний бие 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр нэхэмжлэгчтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, ... хаягт байрлах ... м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,450,000.00 төгрөгөөр тооцож нийт 133,545,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон. Уг орон сууцыг зээлээр худалдан авахдаа нэхэмжлэгчид урьдчилгаа төлбөрт 20,000,000.00 төгрөгийг өгч, үлдэгдэл төлбөр болох 113,545,000.00 төгрөгийг 76 сарын хугацаатай сар бүр 1,500,000.00 төгрөг төлөхөөр тохироод 2019 оны 07 дугаар сараас 2022 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдөр хүртэлх хугацаанд нийт 58,500,000.00 төгрөгийг төлсөн.

 

Миний бие гэрээний үүргээ гэрээ байгуулсан өдрөөс өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд бүрэн биелүүлж ирсэн бөгөөд гэрээний 1.3-т заасан төлбөр хүлээн авдаг нэхэмжлэгчийн “...” ХХК дахь ... тоот дансанд сар бүр төлөх 1,500,000.00 төгрөгийг 2022 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр интернэт банкаар төлөх гэсэн боловч боломжгүй гэсэн хариу өгөхөөр нь тухайн банкны салбар дээр очин тушаах гэтэл энэхүү данс хаагдсан тул таны мөнгийг уг данс руу шилжүүлэх боломжгүй гэсэн. Тухайн өдөр нэхэмжлэгч Тын ... тоот дугаар руу залгахад утсаа аваагүй болохоор нь түүний ... гэсэн нэртэй цахим хаяг руу гэрээний үүргээ биелүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүсэх гээд байгаа тул өөр данс өгөөч гэсэн утгатай цахим шуудан явуулсан.

 

Гэтэл 2022 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр миний ... цахим хаягт “гэрээнээс татгалзаж, цуцалж байгааг мэдэгдэж байна” гэх утгатай зурвас ирсэн. Хариуд нь миний бие худалдан авагч талыг гэрээг зөрчөөгүй нөхцөлд дангаар цуцлах эрх байхгүйг дурдаж тухайн асуудлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаагаа илэрхийлсэн бөгөөд нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг зөрчсөн нь гэрээнд заасан төлбөр авах дансаа хааснаар нотлогдож байна.

 

Нэхэмжлэгч Т нь гэрээнд заасан үнийн дүнг нэмэгдүүлэх шаардлага тавьсан нь үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг зөрчсөн үйлдэл болсон. Яагаад бэ гэвэл гэрээний 1.9-т “Гэрээнд заасан хугацааны дотор үүрэг гүйцэтгэх явцад худалдагдсан хөрөнгийн үнэнд болон мөнгөний ханшийн өөрчлөлт гарвал, энэхүү гэрээ байгуулсан өдрийн тохиролцсон үнээр тогтоох бөгөөд талууд үнийг дангаар өөрчлөх буюу өөрчлөхийг шаардах эрхгүй” гэж заасан. Иймд, миний бие байгуулсан гэрээний заалтыг баримтлан төлбөр нэмэхийг хүлээн зөвшөөрөөгүй.

 

Дээрх нөхцөл байдал үүссэн даруйд миний бие тухайн гэрээний маргаантай холбоотой асуудлаар 2023 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдөр хариуцагчийн оршин суугаа газрын харъяа Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд түүнд холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний 1.3-т заасан төлбөр хүлээн авах дансыг нээхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасан. Гэтэл нэхэмжлэгч тал шүүхээс хүлээлгэн өгөх нэхэмжлэлийн хувийг тус хугацаанаас хойш шалтгаангүйгээр хүлээн аваагүй, намайг шүүхэд нэхэмжлэл гаргасныг мэдсэн атлаа Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд 2023 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд тэрээр нэхэмжлэл, гомдол, холбогдох баримт бичгүүдийг бүрдүүлж өгөхдөө өөрийн биеэр очиж өгсөн байх ба шалтгаангүйгээр Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн хувиа гардаж аваагүй, зориудаар хэргийг өөрт ашигтай байдлаар шийдүүлэх санаатай үйлдэл гаргасан.

 

Гэтэл Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн дугаар 183/ШЗ2023/09544 тоот захирамжаар хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ “......................Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд үүссэн хэрэгт Б энэхүү гэрээг цуцлах үндэслэлгүй тухай тайлбар болох сөрөг нэхэмжлэлээ гаргах замаар мэтгэлцэх, холбогдох баримтуудаа гаргаж оролцох эрх нь нээлттэй бөгөөд гэрээний оролцогчдын хувьд хэн нь хариуцагч, нэхэмжлэгч байх нь ач холбогдолгүй, адилхан эрх эдэлж, үүрэг хүлээнэ” гэсэн байсан.

 

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлдээ дурдсан санхүү, гэр бүлийн эрх зөрчигдсөн, илт хохиролтой худалдсан гэсэн тухайд хариуцагч миний бие нэхэмжлэгчтэй Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлд заасан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан ба гэрээ байгуулахдаа хуульд заасан үндэслэлүүдийг баримтлан үнэ, цаг хугацаа, эрх, үүрэг зэрэг бүхий л зүйлийг хуулийн дагуу тохиролцсон бөгөөд тухайн гэрээ нь огт хууль зөрчиж бусдын эрхэнд халдаагүй гэж үзэж байна.

 

Гэрээний талууд харилцан тохиролцоонд хүрч чадаагүй тухайд гэвэл нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан орон сууцны м.кв талбайн үнийн дүнг нэмэгдүүлэх талаар мэдэгдээд миний бие гэрээний 1.9-т “Гэрээнд заасан хугацааны дотор үүрэг гүйцэтгэх явцад худалдагдсан хөрөнгийн үнэнд болон мөнгөний ханшийн өөрчлөлт гарвал, энэхүү гэрээ байгуулсан өдрийн тохиролцсон үнээр тогтоох бөгөөд талууд үнийг дангаар өөрчлөх буюу өөрчлөхийг шаардах эрхгүй” гэж заасныг үндэслэн хүлээн зөвшөөрөөгүй. Учир нь, гэрээний 2 тал анх гэрээг байгуулахдаа холбогдох заалтыг баримталж ирсэн ба үнийг нэмэгдүүлэх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөөгүй нь тухайн гэрээг цуцлах үндэслэл болохгүй юм.

Орон сууцны төлбөрийг бүрэн буцаасан гэх тухайд хариуцагч би гэрээнд заасан төлбөрийг 2019 оноос хойш 2022 оны 11 дүгээр сар хүртэлх хугацаанд огт тасалдуулаагүй бүрэн төлж ирсэн. Энэ үед дэлхий нийтийг хамарсан “Ковид-19” цар тахал гарсан цаг хугацаа таарсан бөгөөд Монгол банкнаас ипотек болон бусад зээлүүдийг өвчин гарсан жилүүдэд царцааж ирсэн. Харин миний бие аялал зуучлалын салбарт ажилладаг байсан учир өнгөрсөн хугацаанд бүх салбаруудын ажил зогссон байсан хэдий ч нэг ч удаа гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэлгүй орхисон удаа байхгүй, энэ нь нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлд хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүй талаар огт дурдаагүй байгаагаар нотлогдож байна.

 

Би, гэрээний төлбөрийг буцаан авах талаар нэхэмжлэгчид нэг ч удаа санал тавиагүй, гэтэл нэхэмжлэгч нь миний төлсөн төлбөрийг буцаасан үйлдэл гаргасан нь гэрээнээс зориуд татгалзах нөхцөлийг бүрдүүлсэн гэж үзэхээр байна. Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсгийг баримтлан гэрээнээс татгалзаж, цуцалсан болохыг тогтоолгон гэсэн боловч 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний талууд үүргээ биелүүлээгүй нөхцөл байдал огт үүсээгүй тул гэрээг цуцлах боломжгүй юм.

 

Дээрх нөхцөл байдлаас дүгнэж хэлэхэд нэхэмжлэгч нь намайг зориудаар гэрээний үүргээ биелүүлээгүй мэт харагдуулахын тулд гэрээнд заасан төлбөр авах дансаа хааж, гэрээний хугацаанд төлсөн төлбөрийг буцаан өгөх зэрэг аргуудыг хэрэглэж ирсэн ба миний бие тухайн цаг хугацаанд хуулийн дагуу гэрээгээ хэвийн үргэлжлүүлэхийн тулд Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Иймд, нэхэмжлэгч Тын гаргасан нэхэмжлэл нь хуульд нийцээгүй, гэрээгээ цуцлахын тулд хариуцагч намайг зориуд гарцаагүй байдалд оруулах арга хэрэгсэл хэрэглэж, хохироох гэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

 

Талуудын шүүхэд өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримтаас нэхэмжлэгчийн өгсөн нотлох баримт нь:

 

1. Улсын тэмдэгтийн хураамжид 895,875.00 төгрөг төлсөн баримт,
2. Банк хоорондын шилжүүлгийн баримт,
3. Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаар гэрчилгээ, 
4. Иргэний үнэмлэхийн хуулбар,
5. Гэрлэсний бүртгэлийн дэвтрийн хуулбар,
6. Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ,
7. Орон сууц түүнд байрлуулсан эд хөрөнгийн бүртгэл, тэдгээрийн үнэлгээний мэдээлэл бүхий хүлээлцэх акт,
8. Шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл,
9. Эрх зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ,
10. Хан-Уул дүүргийн 17 дугаар хорооны Засаг даргын тодорхойлолт,
11. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 183/ШЗ2023/09544 дугаар хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамж,
12. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 183/ШТ2023/00348 дугаар гомдол хянан шийдвэрлэх тухай тогтоолын хуулбар,
13. Цахим шуудангаар хүргүүлсэн захидал, 
14. Фото зураг, 

 

Хариуцагчаас өгсөн нотлох баримт:

 

1. 1. 1. 1. Хариу тайлбар,
         2. Иргэний үнэмлэхийн хуулбар,
         3. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 183/ШЗ2022/01629 тоот захирамж,
         4. Шүүхэд дуудан ирүүлэх тухай мэдэгдэх хуудсын хуулбар,
         5. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчдийн зөвлөгөөний 183/ШЗ2023/0738 тоот тогтоол,
         6. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн нэхэмжлэлийн шаардлага гардуулсан тухай баримтын хуулбар,
         7. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Бий гаргасан нэхэмжлэлийн хувийн хуулбар,
         8. Шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл,

 

            Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримт

 

1. Үзлэг хийсэн баримт,

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон хэлэлцүүлсэн бичгийн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Таас хариуцагч Бд холбогдуулан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлагдсан болохыг тогтоолгож, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан ба Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.3-д зааснаар хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэхийг хүсчээ. Гэвч шүүх, хэрэгт авагдсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Т нь 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр хариуцагч Бтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, ... хаягт байрлах ... м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцыг эд хогшлын хамт өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон байна /х.х-ийн 10, 13-18 хуудас/.

 

Тодруулбал, зохигчид энэхүү зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний үнийг нийт 133,545,000.00 төгрөгөөр тохиролцож, үүнээс худалдан авагч нь 20,000,000.00 төгрөгийг урьдчилгаа төлбөр хэмээн нэхэмжлэгчид өгч, харин үлдэх 113,545,000.00 төгрөгийг 76 сарын хугацаанд сар бүрийн 25-ны өдөр 1,500,000.00 төгрөгийг төлж дуусгах үүрэг хүлээсэн талаар маргаагүй.

 

Энэ тохиолдолд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.4-т “Нэг талын гаргасан тайлбарыг эсрэг тал эсэргүүцээгүй, эсхүл хуулиар тогтоосон хугацаанд тайлбар өгөөгүй бол тайлбарыг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцно” гэж зааснаар зохигчдыг уг үйл баримтын талаар маргаагүй гэж үзнэ.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 2. Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1-д “Зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь худалдан авагч үнийг төлөхөөс өмнө эд хөрөнгийг шилжүүлэх, худалдан авагч нь үнийг гэрээнд заасны дагуу тодорхой цаг хугацааны дараа хэсэгчлэн буюу бүрэн, эсхүл тодорхой цаг хугацааны туршид хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан.  

 

Тайлбарлавал, худалдан авагч нь худалдагчид гэрээний зүйлийн үнийг нэн даруй бус тодорхой хугацааны дараа бүрэн, аль эсхүл тодорхой хугацаанд хэсэгчлэн төлөх, хэрэв талууд хүү тохиролцсон бол тийнхүү хүүгийн хамт төлөх үүргийг хүлээх бол зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.

 

Ингээд талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, тэдгээрийн байгуулсан гэрээгээр хэдийгээр худалдан авагч нь тухайн орон сууцыг худалдагчаас зээлээр авч буйн төлөө нэмж хүү төлөх талаар тохироогүй буюу гэрээний зүйлийн үнэ “эд хөрөнгийн үнийг шууд төлөх үеийн үнэ”-ээс нэмэгдсэн шинж агуулаагүй боловч үлдэх 113,545,000.00 төгрөгийг 76 сарын хугацаанд сар бүрийн 25-ны өдөр 1,500,000.00 төгрөгийг төлж дуусгах үүрэг хүлээсэн байгаагаас үзвэл зохигчдын хооронд зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна гэж дүгнэв.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 3. Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана” гэж, 110 дугаар зүйлийн 110.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж тус тус заасан.

 

Гэвч энэ нь өмчлөх эрх шилжүүлэх буюу өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болж, дараагийн өмчлөгчийн эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэхтэй холбоотой харилцаанд тавьсан шаардлага буюу нэгэнт үүссэн үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах үүргийн эрх зүйн гэрээний дагуу худалдан авагч нь худалдагч талаас гэрээний зүйлийн өмчлөх эрхийг шилжүүлж улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд хамааралтай болно.

 

Харин тус хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-д “Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй” гэж заасан.

 

Тайлбарлавал, иргэний эрх зүйн субъектуудын хооронд гэрээ, хэлцэл байгуулах замаар, аль эсхүл хуульд заасан үндэслэл бий болсон тохиолдолд иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэх бөгөөд нэхэмжлэгч Т, хариуцагч Б нарын хооронд энэ хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 262 дугаар зүйлийн 262.1-д тус тус зааснаар зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсэхэд гэрээг заавал бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байхыг шаардахгүй.

 

Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ нь бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбоотой үүргийн эрх зүйн гэрээний нэгэн төрөл бөгөөд тус гэрээний харилцаа үүсэхэд бусад төрлийн гэрээтэй ижил тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэрээний нэгэн адил гэрээг бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болно гэж хуульчлаагүй байна.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 4. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 263 дугаар зүйлийн 263.1-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээг бичгээр хийнэ” гэж, мөн 263.2-т “Гэрээнд дараах нөхцлийг заавал тусгана” гээд 263.2.1-д “бэлэн мөнгөөр төлөх төлбөрийн хэмжээ”, 263.2.2-т “хэсэгчлэн хийх төлбөрийн хэмжээ, хугацаа”, 263.2.3-т “төлбөл зохих хүүгийн хэмжээ”, 263.2.4-т “үнэ, эсхүл үнийг тодорхойлох журам”-ыг тус тус тусгах ба мөн хуулийн 263.4-т “Энэ зүйлд заасан журмыг зөрчиж гэрээ байгуулсан бол энэ хуулийн 196.1.1-д зааснаар гэрээг байгуулсан гэж үзэх бөгөөд энэ тохиолдолд худалдан авагч хүү төлөхгүй, гагцхүү эд хөрөнгийн үнийг төлнө. Төлбөрийг гэрээнд заасан хугацааны дотор гүйцэтгэнэ” гэж тус тус заасан.

 

Өөрөөр хэлбэл, зохигчид хуульд өөрөөр заагаагүй бол зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулах, тийнхүү гэрээг бичгийн хэлбэрээр байгуулах тохиолдолд 263.2.1-ээс 263.2.4-т заасныг гэрээнд тусгах бөгөөд хэрэв эдгээр зүйлийн талаар тухайлан тохиролцоогүй бол худалдан авагч нь зөвхөн гэрээний зүйлийн үнийг төлөх үүрэг хүлээнэ.

 

Иймд, нэхэмжлэгч Т, хариуцагч Б нар 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулсан хэдий ч хүүгийн талаар тохиролцоогүй нь, мөн тус гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй нь хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 5. Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар нэхэмжлэгч нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг олон нийтэд хандаж 1 м.кв талбайг нь 1,700,000.00 – 1,900,000.00 төгрөгөөр худалдан борлуулах зар тавьсан, хариуцагч нь тухайн үед энэхүү орон сууцыг хөлслөн сууж байхдаа энэ талаар мэдэж, улмаар талууд харилцан тохиролцож 1 м.кв талбайг 1,450,000.00 төгрөгөөр тооцож гэрээний үнийг нийт 133,545,000.00 төгрөгөөр тогтоосон гэсэн.

 

Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.1-д “Нэг этгээд өөрийн хүсэл зоригийг хүлээн зөвшөөрсөн этгээдтэй эрх, үүргийн хувьд холбогдохоор нэг буюу хэд, хэдэн тодорхой этгээдэд хандан хүсэл зоригоо бодитойгоор, хангалттай тодорхой илэрхийлсэн илэрхийллийг гэрээ байгуулах санал гэнэ” гэж, 195.4-т “Тодорхой бус этгээдүүдэд хандсан хүсэл зоригийн илэрхийлэлд гэрээ байгуулах санал болохыг шууд заагаагүй бол түүнийг санал гаргах дуудлага гэнэ” гэж тус тус  заасан.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Б нь уг орон сууцыг худалдан авах саналыг шууд нэхэмжлэгч Тт гаргаагүй ба, харин нэхэмжлэгч нь тодорхой бус этгээдүүдэд хандаж гагцхүү үнэ болон бусад зүйлийн талаар тохиролцсон тохиолдолд түүнтэй гэрээ байгуулах хүсэл зоригийг илэрхийлсэн бөгөөд үүний дагуу хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй гэрээ, хэлэлцээр байгуулсан байна.

 

Нөгөө талаар нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа хариуцагчийн зүгээс тухайн зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахад нэхэмжлэгчид зүй бусаар нөлөөлөөгүй, гэрээний үнийг харилцан тохиролцож тогтоосон гэсэн тул Иргэний хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч Тын бие даасан байх, 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасан гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрөө тодорхойлох эрх нь зөрчигдсөн гэж үзэхгүй.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 6. Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Т нь зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох ... хаягт байрлах ... м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр ганцаараа бүртгэгдсэн байна. Энэ тохиолдолд хариуцагч Бий зүгээс Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д “Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно” гэж зааснаар нэхэмжлэгчийг тухайн орон сууцны өмчлөгч гэж итгэх эрхтэй /х.х-ийн 10 хуудас/.

 

Харин Иргэний хуулийн 128 дугаар зүйлийн 128.2-т “Гэр бүлийн гишүүдийн хэн нэг нь хамтран өмчлөх дундын өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө захиран зарцуулахдаа гэр бүлийн насанд хүрсэн гишүүний бичгээр гаргаж, нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг авна” гэж, 128.3-т “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол энэ хуулийн 128.2-т заасны дагуу зөвшөөрөл аваагүй хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заасан зохицуулалт нь гагцхүү улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын эд хөрөнгийг захиран зарцуулахтай холбоотой харилцаанд хамаарна.

 

Нэгэнт нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцны өмчлөгч нь гэдгийг хариуцагч тал улсын бүртгэлийн гэрчилгээнээс олж мэдсэн тул дээр дурдсан хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1-д “Гуравдагч этгээдийн хувьд эд хөрөнгө эзэмшигч нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогдоно” гэж, мөн 91.2-т “Дараах тохиолдолд энэ хуулийн 91.1 дэх хэсэг хамаарахгүй” гээд 91.2.1-д “эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол” гэж тус тус зааснаар хариуцагч нь өмчлөгчтэй гэрээ байгуулсан учир бусдын зөвшөөрлөөр хийгдэх хэлцэл гэж дүгнэх боломжгүй юм.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 7. Гэтэл нэхэмжлэгч Т нь дэлхий нийтийг хамарсан “COVID-19” цар тахлын улмаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ өссөн, зохигч нарыг гэрээ, хэлэлцээр байгуулж байх үетэй харьцуулахад орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэ 2-оос 3 дахин нэмэгдсэн учир нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн гэсэн үндэслэлээр хариуцагч Бтэй байгуулсан орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалтай уялдуулан өөрчлөлт оруулах тохиролцоонд хүрээгүй тул гэрээг цуцалсан гэсэн.

 

“COVID-19” цар тахал гарсан болоод эргэн хэвийн байдалд шилжсэн гэх үйл баримт олон нийтэд илэрхий байсан тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т “................ нийтэд илэрхий үйл баримт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд холбогдолтой байвал түүнийг дахин нотлохгүй” гэж зааснаар уг үйл баримтыг нотлох шаардлагагүй.

 

Гэвч энэхүү нөхцөл байдлын улмаас талуудын байгуулсан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний суурь нөхцөлийг өөрчлөх хэрэгтэй болсон, гэрээний аль нэг тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор, шударгаар биелүүлэхэд сөргөөр нөлөөлсөн, түүнд илт хохиролтой болсон уу гэдгийг тогтоох шаардлагатай болж байна.

 

1. 1. 1. 1. 1. 1. 8. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д “Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй” гэж заажээ.

 

Тайлбарлавал, нөхцөл байдал өөрчлөгдөх гэдэг нь гэрээ байгуулсны дараа тухайн нөхцөл байдал үүссэн, эсхүл талууд энэ талаар хожим мэдсэн, мөн гэрээний талууд урьдчилан таамаглах боломжгүй байсан, уг нөхцөл байдал талуудын хяналтаас гадуур болсон, эрсдэлийг урьдчилан тооцоолох боломжгүй тийм хүнд хэцүү байдал /hard ship/-ыг ойлгох бөгөөд энэ нь гэрээний талуудаас үл хамаарсан шинжтэй байдаг тул тэдгээрийн гэм бурууг шаардахгүй.

 

Нөгөө талаар нөхцөл байдал өөрчлөгдөх гэдэгт талуудын гэрээг байгуулах үеийн төсөөлөл нь анхнаасаа илт хайхрамжгүй хандсан буруу ташаа байсныг хамааруулахгүй бөгөөд, харин гэрээ байгуулах үеийн нөхцөл байдал хожим өөр хүчин зүйлсийн улмаас илт өөрчлөгдөж, тэр нь гэрээний аль нэг талд ашиггүй байдлыг бий болгох тохиолдолд гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах, эсхүл гэрээг цуцлах шаардах эрхийг үүсгэдэг байна.

 

Энэ тохиолдолд аль нэг нь нөгөө талаасаа үүрэгтээ үнэнч байхыг шаардах нь хүнд нөхцөл байдлын улмаас эрх ашигт нь сөргөөр нөлөөлсөн тэр этгээдэд огт өөр нөхцөл байдалд байгуулагдсан гэрээг хүнд хэцүү нөхцөл байдлын үед дагаж мөрдөхийг шаардах нь шударга биш байдаг тул хэрэв талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд байсан, эсхүл мэдэж байсан бол гэрээг ямар нөхцөлөөр байгуулах боломжтой байсан тэрхүү нөхцлөөр байгуулах боломжийг олгох ёстой болдог. Үүнийг тус хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.3-т “Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжинд авах үүрэгтэй” гэж заасан байна. 

 

1. 1. 1. 9. Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан үзлэг хийсэн баримтаар нэхэмжлэгч Т нь “COVID-19” цар тахалтай холбогдуулан хариуцагч Бд гэрээнд өөрчлөлт оруулах буюу зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүүтэй болгох, эсхүл гэрээний зүйлийн үнийг нэмэх санал гаргасныг хариуцагчийн зүгээс хүлээн зөвшөөрөөгүй учир нэхэмжлэгч тал гэрээнээс татгалзсан тухай мэдэгдлийг хариуцагчид хүргүүлжээ /х.х-ийн 20-34, 85, 86, 100-104, 131 хуудас/.

 

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4-т “Гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нөгөө тал нь зөвшөөрөөгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэж заасан. Энэ тохиолдолд дээр дурдсан хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д “Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй” гэж заасны дагуу талууд гэрээнээс татгалзсанаар гэрээг байгуулахын өмнөх нөхцөл байдал сэргээгдэх зарчимтай бөгөөд харилцан өгсөн, авсан зүйлээ буцаах эрх зүйн үр дагаврыг үүсгэдэг.

 

 Гэвч гэрээний тогтвортой байдлын хүрээнд гэрээний аль нэг тал гэрээнээс үндэслэлгүйгээр татгалзах, цуцлах эрхгүй бөгөөд тус хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1-д “Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ” гэж заасан буюу /pacta sunt servanda/ зарчмыг баримтлах учиртай.

 

 Гэтэл зохигчдын байгуулсан 1 дүгээр зүйлийн 1.9-д “Гэрээнд заасан хугацааны дотор үүрэг гүйцэтгэх явцад худалдагдсан хөрөнгийн үнэд болон мөнгөний ханшийн өөрчлөлт гарвал, энэхүү гэрээ байгуулсан өдрийн тохиролцсон үнээр тогтоох бөгөөд талууд үнийг дангаар өөрчлөх буюу өөрчлөхийг шаардах эрхгүй” гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл, талууд гэрээний үргэлжлэх хугацаанд буюу худалдан авагч болох хариуцагчийн зүгээс зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийг 76 сарын хугацаанд төлөх явцад гэрээний зүйлийн үнэ өсөх, буурах зэрэг тохиолдолд анхны үнийг тогтвортой баримтлахаар харилцан тохирсон байх тул үүнийг харгалзаж дагаж мөрдөх ёстой.

 

1. 1. 1. 10. Нөгөө талаар “COVID-19” цар тахал гарснаар нэгэнт баригдаж 20 гаруй жилийн хугацаанд ашиглагдаж буй орон сууцны үнэ чухам хэдэн хувиар огцом өссөн талаар нотлох баримт хэрэгт байхгүйгээс одоо талуудыг гэрээ байгуулж байх үеийн үнэ ханшнаас хэд дахин өндөр болсон гэдгийг баримтын хүрээнд дүгнэх боломжгүй, тухайн цар тахлын улмаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ огцом өсөөд дахин буухгүйгээр тогтсон, аль эсхүл хэсэг хугацаанд өсөөд буцаад уруудаж байгаагийн аль нь болох нь тодорхойгүй буюу цаг зуурын шинжтэй өсөлт эсэх, мөн жил бүр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ өсөж байдаг, үүнд инфляци нөлөөлж байдаг тул гагцхүү цар тахлаас хамааралтай огцом өсөлт үү, эсхүл зах зээлийн жамаар явж байгаа өсөлт үү гэдгийг ялгах учиртай.

 

“COVID-19” цар тахал гарснаар орон сууцны үнэ өссөн гэдэг нь нийтэд илэрхий үйл баримт биш, харин орон сууц нь хуучин, аль эсхүл шинэ болон шинээр баригдаж байгаа, хаана, ямар газар, аль хэсэгт байрладаг, үйлдвэр үйлчилгээ, нийтийн унаа, орц, дэд бүтэц, сургууль, цэцэрлэг гэх зэргээс хол, ойроос хамаарч үнэ тогтдог тул нэхэмжлэгчийн тайлбараар баримжаагаар үнэ өссөн гэж шууд дүгнэхэд учир дутагдалтай байна. Хэрэв үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ ханш гэрээ байгуулах үеийнхтэй харьцуулахад цар тахалтай холбоотойгоор огцом өссөн бол талуудын хэлцлийн суурь харилцаанд хэрхэн нөлөөлсөн, энэ нь аль нэг талдаа үнэхээр илт хохиролтой гэрээ, хэлцэл болсон уу гэдгийг баримтаар тогтоох учиртай.

 

1. 1. 1. 11. Иргэний хуулийн 247 дугаар зүйлийн 247.1-д “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол худалдсан эд хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлснээр тухайн эд хөрөнгийг ашигласны үр дүнд олсон үр шим болон уг эд хөрөнгө тохиолдлоор устаж, гэмтсэний эрсдэл худалдан авагчид шилжинэ” гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл, зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ нь худалдах, худалдан авах гэрээний төрөл болохын хувьд худалдагч нь гэрээний зүйлийг тус хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2-д зааснаар худалдан авагчийн эзэмшилд шилжүүлсэн тохиолдолд хүлээлгэн өгсөнд тооцох бөгөөд тийнхүү хүлээн авсан цагаас хойш эд хөрөнгийг ашигласны үр дүнд олсон үр шим болон уг эд хөрөнгө тохиолдлоор устаж, гэмтсэний эрсдэл худалдан авагчид шилжих журамтай.

 

Тодруулбал, эдийн засгийн нөхцөл байдлаас хамаарч орон сууцны үнэ өсөж, буурч байдаг бөгөөд үүнийг нэгэнт шилжүүлэн авсан хүний эрсдэл, нөгөө талаас шилжүүлж байгаа хүний тооцоолол буюу хариуцлага тул “COVID-19” цар тахлын улмаас орон сууцны үнэ өссөн, аль эсхүл бусад шалтгаан буюу зах зээлийн жамаар өссөн буурсан бол үүнийг ялгахгүйгээр шууд гэрээ байгуулах үеийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн гэж дүгнэх боломжгүй юм.

    

1. 1. 1. 12. Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт дурдсанаар хариуцагч Б нь 2019 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2022 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн хооронд нэхэмжлэгч Тт нийт 78,500,000.00 төгрөгийг төлсөн бөгөөд тэрээр үлдэх төлбөрийг гэрээнд заасан хуваарийн дагуу төлөх гэхэд нэхэмжлэгч нь 2022 оны 11 дүгээр сард өөрийн дансыг хаалгаад 2023 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр хариуцагчид дээрх мөнгийг буцааж шилжүүлсэн байна.

 

Иргэний хуулийн 207 дугаар зүйлийн 207.1-д “Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй, үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол үүрэг гүйцэтгэх газрыг дараах байдлаар тодорхойлно” гээд 207.1.3-т “мөнгөн төлбөрийн үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн оршин суугаа /оршин байгаа/ газар, харин үүрэг гүйцэтгүүлэгч дээрх газраа өөрчилсөн тухай үүрэг гүйцэтгэгчид мэдэгдсэн бол түүний шинээр оршин суугаа /оршин байгаа/ газар” гэж, 207.2-т “Энэ хуулийн 207.1.3-т заасан тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн оршин суугаа /оршин байгаа/ газрын хаягаар мөнгийг илгээхээр банк, түүнтэй адилтгах бусад байгууллагад шилжүүлснээр үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэнд тооцно” гэж тус тус заасан.

 

            Тодруулбал, хариуцагч тал зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийг нэхэмжлэгчийн оршин суугаа газарт гүйцэтгэх ба банк эсхүл түүнтэй адилтгах бусад байгууллагаар дамжуулан гүйцэтгэж болно. Гэтэл нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас төлбөр хүлээн авдаг өөрийн дансыг хаасан учир түүнд төлбөрийг гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдлыг бий болгосон байна.

 

            Хэдийгээр Иргэний хуулийн 237.1-д “Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үүргийн гүйцэтгэлийг хүлээн авах хугацааг хэтрүүлсэн, эсхүл түүний оршин суугаа /оршин байгаа/ газар нь тодорхой бус бол үүрэг гүйцэтгэгч нь үүргийн зүйлийг уул үүргийг гүйцэтгэвэл зохих газрын нотариатад, мөнгө буюу үнэт цаасыг нотариатаар дамжуулан банкинд хадгалуулахаар шилжүүлэх үүрэгтэй. Энэ тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэнд тооцогдож, үүргээс чөлөөлөгдөнө” гэж заасан боловч хариуцагч Б нь үүргийг дуусгавар болгох зорилгоор бус, зөвхөн зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан 113,545,000.00 төгрөгийг 76 сарын хугацаанд сар бүрийн 25-ны өдөр 1,500,000.00 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй байсан учир нэхэмжлэгчид холбогдуулан данс нээхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасан боловч түүний нэхэмжлэлийг буцаасан байна /х.х-ийн 66, 118-122 хуудас/.

 

            Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч Т нь хариуцагч Бий төлсөн 78,500,000.00 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн нь үндэслэлгүй, мөн тэрээр өөрийн төлбөр хүлээн авдаг дансыг хааснаас улбаалан хариуцагчийн зүгээс үүргээ гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдлыг үүсгэсэн, түүнчлэн “COVID-19” цар тахлын улмаас нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн, үүнтэй холбоотойгоор зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулах болсон суурь үндэслэл нь эрс өөр болсон гэдгийг баримтаар нотлоогүй тул гэрээнээс татгалзсан нь үндэслэлгүй болно. Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна.

           

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1, 220 дугаар зүйлийн 220.4, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д тус тус заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч Тын гаргасан хариуцагч Бд холбогдох зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлагдсан болохыг тогтоолгож, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 895,875.00 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Б.МАНДАЛБАЯР