2023 01 09 184/ШШ2023/00230

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны Ж.Лхагвасүрэн би тус танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

: УБ, ******* дүүрэг 17-р хороо, ******* *******, 32 119 тоотод оршин суух ******* овогт ******* ******* /*******/-ийн нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: УБ, ******* дүүрэг 5-р хороо, ******* -3, өөрийн анд лах //-т холбогдох

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Ш : нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г., хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О., гэрч Б., Л. .

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Х.******* хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргасан ба нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тайлбарлаж байна. Үүнд:

 

... ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2020 оны 10 дугаар сарын 7-ны өдрийн 3061 дугаар ээр иргэн Х.******* нь н.д 27,041,825 төгрөгийг төлөхөөр болсон. Талууд хөрөнгийн үнэлгээ дээр харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн гүйцэтгэлд хандсан. Улмаар ажиллагааны явцад үнэлгээ дээр талууд тодорхой т хүрээгүй тул тухайн үнэлгээг эрх бүхий байгууллагаар тогтоолгохоор болсон ба төлбөр төлөгч Х.*******од 2022 оны 8 дугаар сарын 09-ний өдрийн 14511 тоот мэдэгдлийг өгсөн. Уг мэдэгдэлд тус орон сууцыг 123,827,600 төгрөгөөр үнэлэгдсэн болохыг мэдэгдсэн. Үүнийг хүлээж аваад хуульд заасан журмын дагуу үнэлгээг эс зөвшөөрч шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Хөрөнгийн үнэлгээний ХХК-ийн 25/Ш тоот үнэлгээг хэд хэдэн шалтгааны улмаас зөвшөөрөхгүй байгаа. Орон сууцыг үнэлэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд бичигдсэн ны хуучин хэмжээ болох 30 м.кв талбайтайгаар үнэлсэн. Монгол Улсад орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбоотой Стандартчилал, хэмжилзүйн үндэсний зөвлөлийн 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 52 дугаар тогтоолоор батлагдсан Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал гэх стандарт мөрдөгдөж эхэлсэн. Өөрөөр хэлбэл 2009 оноос өмнө хуучны орон сууцны сууцны талбайг хэмжихэд тагт, харанхуй өрөө, хонгилын талбай ордоггүй ба шинэ стандартын дагуу ариун цэврийн өрөө, тагт зэргийг сууцны ашиглалтын талбайд оруулж тооцдог болсон. Дээрх байдлыг оруулж тооцвол 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ нь доод талдаа 60м.кв болно. Орон сууцны талбайн хэмжээг зургийн инженер буюу мэргэшсэн архитектор үнэгүй хэмжилт хийдэг. Харин хөрөнгийн үнэлгээний ХХК-ийн цахим сайтаас гурван зар оруулж, дундажлаад хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан. Дээрх нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж Д., Х.******* нарын хувьд орон сууцны талбайн хэмжээг тогтоох эрхтэй эсэх нь тогтоогдоогүй. Хөрөнгийг үнэлэхдээ шинжлэх ухааны үндэслэл бүхий аргыг хэрэглээгүй, зах зээлийн судалгааг бүрэн гүйцэд хийгээгүй ... иймд төлбөр төлөгч нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай ******* дүүргийн 17 дугаар хороо, 1 дүгээр *******, 32 дугаар 119 тоот, 30 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 123,827,600 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү ... гэв.

2. Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ... ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2020 оны 10 дугаар сарын 7-ны өдрийн ээр төлбөр төлөгч Х.*******оос 27,041,825 төгрөгийг гаргуулан, д олгохоор лэсэн. Х.******* нь тогтоосон хугацаанд ийг биелүүлээгүй учраас гуравдагч этгээд Ш., Д. нарын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх ажиллагаанд оруулсан. Талууд, өмчлөгчид хөрөнгийн үнэлгээг Иргэний 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу харилцан тохиролцох ажиллагааг 7 дугаар сарын 29-ний өдөр явуулсан боловч төлбөр авагч уг ажиллагаанд оролцоогүй. Иймд талууд үнэлгээг харилцан тогтоогоогүй гэх үндэслэлээр Шүүхийн тухай 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар шинжээч томилж, үнэлгээг тогтоолгоход үл хөдлөх эд хөрөнгийг 123,827,600 төгрөгөөр үнэлсэн. Талуудад хөрөнгийн үнэлгээг 8 дугаар сарын 9-ний өдрийн 4-130/14510 тоот үнэлэгдсэн үнэлгээний талаарх мэдэгдлээр танилцуулахаар хүлээлгэн өгч, баталгаат шуудангаар хүргүүлж, тэмдэглэсэн. Шийдвэр ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан тул нэхэмжлэгч Х.*******ын гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү ... гэв.

 

3. Нэхэмжлэгч талаас гаргасан нотлох баримт: иргэний үнэмлэхийн хуулбар, оршин суугаа газрын хаягийн бүртгэлийн лавлагаа, газрын 2022.08.09-ний өдрийн №4-130/14511 дугаар албан бичиг, гүйцэтгэгчийн 2021.11.23-ны өдрийн №21270147/03 дугаар эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоол, гүйцэтгэгчийн мэдэгдэх хуудас, биелүүлэх мэдэгдэл, зарлан дуудах мэдэгдэл, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны 2020.12.14-ний өдрийн №2348 дугаар магадлал.

 

4. Хариуцагч талын гаргасан нотлох баримт: Шийдвэр ажиллагааны хувийн хэрэг материал /хавтаст хэргийн 61-134 дүгээр тал/.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Х.******* нь хариуцагч т холбогдуулж хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, хөрөнгийн үнэлгээ гаргасан ажиллагаа дагуу явагдсан гэж маргажээ.

2. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож лэв.

 

3. Хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан ажиллагааны хувийн хэрэг, талуудын шүүхэд гаргасан тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

3.1. ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2020 оны 10 дугаар сарын 7-ны өдрийн 184/ШШ2020/03061 дугаар ээр хариуцагч Х.*******оос 26,750,125 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.д олгож лэсэн. Шүүхийн хүчин төгөлдөр болж хариуцагч ийг сайн дураар биелүүлээгүй нь ийг албадан үндэслэл болох бөгөөд ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2021 оны 02 дугаар сарын 5-ны өдрийн №0149 тоот хуудсыг үндэслэн ажиллагаа явагдсан.

 

3.2 Төлбөр төлөгч Х.******* болон Ш., Д. нарын өмчлөлийн УБ, ******* дүүрэг 17-р хороо, 1 ******* 32 119 тоот, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, 30 м.кв талбайтай хувийн сууцыг гүйцэтгэгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 21270147/03 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдрийн 21270147/12 дугаар тогтоолоор хураан авсан нь Шүүхийн тухай 49, 54 дүгээр зүйлд заасныг зөрчөөгүй бөгөөд талууд уг ажиллагаанд гомдол гаргаагүй байна.

 

4. Шүүхийн тухай 55 дугаар зүйлийн 55.1 Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө гэж заасан.

5. Төлбөр төлөгч болон хөрөнгийн өмчлөгч нараас 2022 оны 7 дугаар сарын 28-ны өдөр гаргасан үнийн саналдаа УБ, ******* дүүрэг 17-р хороо, 1 ******* 32 119 тоот, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, 30 м.кв талбайтай хувийн сууцыг 160,000,000 төгрөгөөр үнэлж, төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул гүйцэтгэгч 2022 оны 8 дугаар сарын 01-ний өдрийн 8/200 дугаар тогтоолоор шинжээчээр ХХК-ийг томилсон нь Иргэний 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн тухай 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасанд нийцсэн байна.

6. Хөрөнгө үнэлгээний ХХК-ийн үнэлгээчин Б.ын гаргасан 2022 оны 8 дугаар сарын 3-ны өдөр гаргасан үнэлгээний тайланд төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн орон сууцыг 123,827,600 төгрөгөөр үнэлж, дүгнэлтийг 2022 оны 8 дугаар сарын 9-ний өдөр байгууллагад хүргүүлсэн бөгөөд гүйцэтгэгчээс үнэлгээний дүгнэлтийг 2022 оны 8 дугаар сарын 9-ний өдрийн мэдэгдлээр талуудад мэдэгдэх ажиллагааг хийжээ.

7. Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн үндэслэлээ ... орон сууцыг үнэлэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд бичигдсэн ны хуучин хэмжээ болох 30 м.кв р үнэлсэн ... хөрөнгийг үнэлэхдээ шинжлэн ухааны үндэслэл бүхий арга хэрэглээгүй, зах зээлийн судалгааг бүрэн гүйцэд хийгээгүй ... гэжээ.

8. Шинжээчийн үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1, 9.2.3-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх гэсэн шаардлагад нийцсэн байна.

 

9. Тодруулбал шинжээч үнэлгээний тайландаа үнэлэгдэж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаарх мэдээллийг бүрэн тусгаж /ашиглалтад орсон он, бүтээц, төвийн шугамд холбогдсон байдал, талбай, зориулалт, шил г.м/, үнэлгээг хийсэн арга, аргачлалыг нэг бүрчлэн тодорхой дурдсан байхаас гадна үнэлгээг гаргахдаа хөрөнгийн үнэлгээний практикт хэрэглэдэг өртгийн, орлогын, жишиг үнийн аргаас өртгийн болон зах зээлийн аргыг сонгож, үнэлэгдэх хөрөнгөтэй аль болох ойр шилтай, шинж чанарын хувьд ижил төстэй, зах зээлд худалдан борлуулагдахаар санал болгосон хөрөнгүүдийг харьцуулах замаар үнийн судалгаа хийсэн болох нь тогтоогдож байна.

10. Энэ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасантай нийцсэн. Шинжээч нь эд хөрөнгийг эрс үнэгүйдүүлсэн, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн гэх нөхцөл байдал баримтаар тогтоогдоогүй.

 

11. Мөн шинжээч хөрөнгийн үнэлгээг тодорхойлоход орон сууцны талбайн хэмжээ нь харгалзан үзэх нөхцөл болох боловч хөрөнгийн шинж байдал, шил, зориулалт зэргийг харгалзан, зах зээлд худалдаалагдаж байгаа бусад ижил төсөөтэй хөрөнгүүдтэй харьцуулах байдлаар хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлж байгаа тохиолдолд орон сууцны талбайн хэмжээг шинээр тооцож, тогтоох шаардлага үүсэхгүй юм. Тухайлбал хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, түүнд хавсаргасан баримт болон шинжээч Б.ын шүүх хуралдаанд гэрчээр мэдүүлсэн мэдүүлгээр шинжээч ойролцоо шил, ижил стандарттай бүхий орон сууцуудыг харьцуулалтаар авсан болох нь тогтоогдож байна. Тиймээс Стандартчилал, хэмжил зүйн Үндэсний зөвлөлийн 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 52 дугаар тогтоолоор баталсан Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 дугаартай стандартыг мөрдөөгүй гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй байна.

 

12. Иймд нэхэмжлэгч П.Энхбаярын гаргасан, хариуцагч Шүүхийн т холбогдох үнэлгээ хүчингүй болгож, дахин үнэлгээ тогтоолгохыг даалгах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож лэв.

Ир 115 115.1, 115.2.3, 116, 118, 156 дугаар зүйлийн 156.1.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн тухай 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч Х.*******ын гаргасан хариуцагч Шүүхийн т холбогдох хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. 56 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд з, 뺺 㺺 14 Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд .

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ж.ЛХАГВАСҮРЭН