МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

   Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн 2 дугаар танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,

  Нэхэмжлэгч: Х дүүрэгт оршин суух, Ө овогт Б.У /РД:********/-гийн нэхэмжлэлтэй,

  Хариуцагч: С дүүрэгт байрлах, Н /РД:*****/-т  холбогдох

  Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг 2023 оны 1 дүгээр сарын 11-ний өдөр хүлээн авч, 2023 оны 1 дүгээр сарын 18-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Б*******,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Х*******,

Шинжээч Д******* ХХК-ийн шинжээч Ц.Т*******,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Эмүжин нар оролцов.

 

                                           ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Б.У нь хариуцагч Н*******т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1. Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан улсын бүртгэлийн Ү-2206******* дугаартай, Х*******, *******, тоот хаягт байршилтай, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий 5 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг дор дурдсан үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2022/01207 дугаартай шийдвэрээр 342 066 077.16 төгрөгийг хариуцагч Д.П, Б.У нараас гаргуулж, Т ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Улмаар иргэний шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байна. Уг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хөрөнгийн үнэлгээний Д******* ХХК-ийг шинжээчээр томилж, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг 351 264 438 төгрөг гэж тогтоосон талаарх Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 1 дүгээр сарын 03-ний өдрийн 4-137/107 дугаартай мэдэгдлийг надад 2023 оны 1 дүгээр сарын 05-ны өдөр танилцуулсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д "Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно" гэж заасан байх тул миний бие мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор шууд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан болно. Уг орон сууцанд миний бие хүүхдүүдийн хамт амьдардаг бөгөөд миний бие тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч юм. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээчин Ц.Т******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийг байлцуулалгүй, надад мэдэгдэлгүйгээр "Шинжээчийн дүгнэлт” гаргасан байна. Мөн Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн хөрөнгийн бодит үнэлгээ гэж үзэх, хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Учир нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн барьцаалагдсан, битүүмжлэгдсэн, хураагдсан хөрөнгийг түүний чанар байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн тухайн үеийн зах зээлийн ханшаар үнэлэх ёстой. Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан улсын бүртгэлийн улсын бүртгэлийн Ү-2206******* дугаартай, Улаанбаатар хот, Х*******, ******* байр, тоот хаягт байршилтай, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий 5 өрөө үл хөдлөх хөрөнгө нь Улаанбаатар хотын А бүсэд байршилтай, төв зам дагуу байрладаг, төвийн шугамд бүрэн холбогдсон, чанартай материалаар баригдсан, дуу чимээ багатай, хүүхдийн тоглоомын талбай нь дэргэдээ, үйлчилгээний төв болон сургууль, цэцэрлэг, бусад үйлчилгээний байгууллагуудтай ойрхон, тав тухтай орчинтой учраас зах зээлийн үнэлгээ нь одоог хүртэл өндөр байгаа. Миний олж мэдсэнээр тухайн барилгын 1 м.кв талбай нь 3 500 000-4 000 000 төгрөгөөр үнэлэгддэг юм байна. Тэгэхээр хамгийн багадаа л 525 000 000 төгрөгөөр үнэлэгдэх ёстой байхад зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай 7 дугаар зүйлд хөрөнгийн үнэлгээ хийх бэлтгэл ажлын талаар, 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, аргачлалыг, 9 дүгээр зүйлд хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгавал зохих нөхцөл, үндэслэлийг тодорхойлон заасан байна. Хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ ... тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртөгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлох бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнэ, түүнийг тогтоосон үндэслэл, нотолгоог агуулсан байхыг шаарддаг. Гэтэл шинжээч Д******* ХХК-ийн үнэлгээчин үүргийн гүйцэтгэлийн барьцаанд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ өмчлөгчид мэдэгдэлгүй, түүнийг байлцуулалгүй, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1- д заасны дагуу төлбөр төлөгчийн санал болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн чанар байдлыг харгалзан үзэлгүй, орон сууцны талбайг буруу тогтоон үнэлсэн. Уг үнэлгээг орон нутгийн тухайн үеийн зах зээлийн үнэлгээ гэж үзэх боломжгүй юм. Иймд барьцаалсан улсын бүртгэлийн Ү-2206******* дугаартай, Улаанбаатар хот, Х*******, ******* байр, тоот хаягт байршилтай, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий 5 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. 

1.2.Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлээ дэмжиж байна. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2022/01207 дугаартай шийдвэрээр 342 066 077 төгрөгийг хариуцагч Д.П, Б.У нараас гаргуулж, Т ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Х*******, *******, тоот хаягт байршилтай, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий 5 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн Д******* ХХК-ийн үнэлгээчний үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн байна гэж хүлээн зөвшөөрөхгүй байх тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн тусгайлсан хугацаанд буюу 7 хоногийн дотор энэхүү нэхэмжлэлийг гаргасан. Үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд баримт бичиг байна. Энэ баримт бичиг өөрөө шинжлэх ухааны үндэслэлд суурилсан тооцоололтой, үнэлгээ гаргах аргачлал болон Үнэлгээний тухай хууль олон улсын стандартад нийцүүлж гаргах ёстой. Үнэлгээчин тухайн эд хөрөнгийг үнэлэхээр жишиг хандлагын аргыг авч хэрэглэхдээ зөвхөн 2 хөрөнгөд харьцуулалт хийсэн. Харьцуулсан хоёр хөрөнгө нь онцлог шинжийг тодорхойлоогүй байдлаар тайландаа тусгасан. Иймээс хөрөнгийн үнэлгээний тайлан үндэслэл муутай гарсан байна гэж үзэж байна. Зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн. 1 мкв-г нь 2 200 000 төгрөгөөр үнэлсэн ч бодит зах зээл дээр 3 000 000 гаруй төгрөг байгаа. Тиймээс энэ үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан. Үнэлгээчний үнэлгээний тусгай зөвшөөрөл хэзээ олгогдсон ямар хугацаанд үйлчилсэн, хөрөнгийн үнэлгээ хийх үед үнэлгээчин тусгай зөвшөөрөлтөй байсан эсэх гэдэг асуудал эргэлзээтэй байна. Хариуцагч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25, 26 дугаар зүйлд зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг няцаах нотлох баримт гаргаж өгөх, өөрөө бүрдүүлэх, шүүхээр бүрдүүлүүлэх үүргээ биелүүлээгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний Д******* ХХК-ийн шинжээч зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэхдээ тухайн хөрөнгөтэй онцлог шинж чанар ойролцоо байдлыг хадгалсан хөрөнгүүдийг жиших ёстой байсан. Гэтэл хүснэгтэд ямар нэгэн ойролцоо зүйл байгаагүй. Ард нь хавсаргасан 2 зүйл мөн гэдэг нь эргэлзээтэй. Нэгт дүгнэлт гаргах эрхгүй этгээд дүгнэлт гаргасан байна. Хоёрт зах зээлийн жишиг хандлагын аргыг хэрэглэхдээ ямар хөрөнгөтэй харьцуулсан талаар тайландаа тусгаж тодорхойлоогүй учраас эд хөрөнгийн бодит үнэлгээ гаргаж чадаагүй гэж үзэж байна. Манайх Арвижих Эстимэйт ХХК-иар хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн. Эд хөрөнгийг 414 939 000 төгрөгөөр үнэлсэн. Д******* ХХК-ийн үнэлсэн үнэлгээнээс өндөр байгаа. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

 2.Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Х******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 1206 дугаар шийдвэрээр Д.П, Б.У нараас 344 162 507 төгрөгийг гаргуулж Т ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийг үндэслэн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдрийн 22290766 дугаартай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн. Төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг удаа дараа мэдэгдсэн боловч үүргээ биелүүлээгүй тул төлбөр төлөгч Д.П, Б.У нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан эрхийн улсын Ү-2206******* дугаар бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, *******, ХД-47 байрны тоот хаягт байрлах орон сууцны зориулалттай 149.94 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2022 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 22290766/01 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдрийн 22290766/02 дугаар тогтоолоор хурааж шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад үнийн санал ирүүлэх тухай 2022 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 4-137/24033, 2022 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4-137/24645 тоот албан бичгүүдээр төлбөр төлөгч нарын гүйцэтгэх хуудсанд дурдсан хаягт баталгаат шуудангаар хүргүүлэхэд талууд харилцан тохиролцоогүй тул Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу 2023 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 12/467 дугаар тогтоолоор шинжээч томилсон. Шинжээч 2023 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдөр 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн талаарх үнэлгээний тайланг ирүүлсэн. Төлбөр төлөгч нарт хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн тухай 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 4-137/107 тоот албан бичгээр үнэлгээний тайлангийн хамт төлбөр төлөгчид баталгаат шуудангаар болон биечлэн хүлээлгэн өгч тэмдэглэлээр баталгаажуулсан. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Хугацаандаа гомдол гаргасан эсэх талаар маргадаггүй гэв.

 

3.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, гадаад паспортны хуулбар, иргэний үнэмлэхний хуулбар, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/01207 дугаар шийдвэр, Ү-2206******* дугаартай Б.Угийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2022 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдрийн №22290766 дугаар Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай тогтоол, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 4-137/107 дугаар мэдэгдэл хүргүүлэх тухай, 2023 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 12/467 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, Д******* ХХК-ийн №Ш22-64 тоот Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, Б.Угаас Н.Бд олгосон итгэмжлэл, Б.Угаас Д.Б*******д олгосон итгэмжлэл, Арвижих-эстимейт ХХК-ийн ү/х-010 дугаар Үл хөдлөх эд хөрөнгийн тайлан /хэргийн 4-37, 111, 118, 123-143-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг,

хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас П.Эт олгосон итгэмжлэл, хариу тайлбар, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 183/ГХ2022/01206 дугаар Гүйцэтгэх хуудас, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/01207 дугаар шийдвэр, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 183/ШЗ2022/12619 дүгээр шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай шүүгчийн захирамж, 2022 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдрийн №22290766 дугаар Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай тогтоол, 2022 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 22970766/01 тоот Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2022 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдрийн 22970766/02 тоот Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 4-137/24192 тоот Үнийн санал авах тухай мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4-137/24645 тоот Үнийн санал авах тухай мэдэгдэл, Д.П, Б.У нарын гаргасан хүсэлт, Т ХХК-ийн 2022 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 22/165 дугаар хүсэлт, 2019 оны 6 дугаар сарын 24-ний өдрийн Барьцааны гэрээ, 2022 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 12/467 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол гардуулан өгөх акт, Д******* ХХК-ийн 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 01/013 тоот Итгэмжлэх, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хүлээлцэх акт, Д******* ХХК-ийн №Ш22-64 тоот Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 4-137/107 дугаар Мэдэгдэл хүргүүлэх тухай мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, А.Х*******, Б.Ч нарт олгосон итгэмжлэл /хэргийн 46, 51-100, 116-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлтэй гэж үзэв.

            2.Нэхэмжлэгч нь хариуцагч Н*******т холбогдуулан үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгө нь Улаанбаатар хотын А бүсэд байршилтай, төв зам дагуу байрладаг, төвийн шугамд бүрэн холбогдсон, чанартай материалаар баригдсан, дуу чимээ багатай, хүүхдийн тоглоомын талбай нь дэргэдээ, үйлчилгээний төв болон сургууль, цэцэрлэг, бусад үйлчилгээний байгууллагуудтай ойрхон, тав тухтай орчинтой учраас зах зээлийн үнэлгээ нь өндөр буюу 525 000 000 төгрөгөөр үнэлэгдэх байхад зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн гэж үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардах эрхээ тодорхойлсон.

3.Хариуцагч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчтэй буюу төлбөр төлөгч нараас үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг талуудаас авахад харилцан тохиролцоогүй тул 2023 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 12/467 дугаар тогтоолоор Д******* ХХК-ийг шинжээчээр томилж, үнэлгээний тайланг танилцуулсан, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явагдсан гэж үгүйсгэсэн. 

 

4.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

4.1.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/01207 дугаар шийдвэрээр Т ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, Д.П, Б.У нарт холбогдох зээлийн гэрээний үүрэгт 328 213 207 төгрөг гаргуулах, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэл хангуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцээд Иргэний хуулийн 451 дүгээр зүйлийн 451.1, 453 дугаар зүйлийн 453.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Д.П, Б.У нараас 342 066 077 төгрөг гаргуулж, Т ХХК-д олгож, хариуцагч нар төлбөрийг сайн дураар эс төлбөл Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1, 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Х*******, 11 дүгээр хороо, *******, ХД-47 байр, тоот орон сууц, 14-34 УБО улсын дугаартай хар өнгийн Тоёота харрейр суудлын автомашин зэргийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн замаар албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж, үнээс зээлийн гэрээний үүргийг хангуулахыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад даалгаж шийдвэрлэжээ.

4.2.Н******* нь Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/01207 дугаар шийдвэр, мөн  шүүхийн “Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай” шүүгчийн захирамж, 2022 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 183/ГХ2022/01206 дугаартай гүйцэтгэх хуудсыг тус тус үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байгаа болох нь хэрэгт авагдсан баримтууд, талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

4.3.Хариуцагч нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг явуулж, төлбөр төлөх талаар төлбөр төлөгч нарт буюу нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн, 2022 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 22970766/01 тоот Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор улсын бүртгэлийн Ү-2206******* дугаартай, Х*******, 11 дүгээр хороо, ******* байр, тоот хаягт байрлах, 149.94 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай 5 өрөө орон сууцыг битүүмжилж, 2022 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр №22290766/02 тоот эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор хураан авсан болох нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, тогтоол, шүүхийн шийдвэр тогтоолыг биелүүлэх тухай мэдэгдлээр тогтоогдож байна.

4.4.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д “шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө” гэж заасан.

4.5.Хариуцагч нь төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн хураагдсан хөрөнгө болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар саналыг нь авахаар төлбөр авагч Т ХХК болон төлбөр төлөгч Д.П, Б.У нарт “Үнийн санал ирүүлэх тухай” 2022 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр албан бичгийг хүргүүлсэн байх бөгөөд хэрэгт авагдсан Д.П, Б.У нарын 2022 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн бичгээр гаргасан хүсэлтээр “...бидний зүгээс өөрсдийн байрыг 1 200 000 000 төгрөгийн үнэтэй” гэж үнийн санал ирүүлсэн, Т ХХК-иас 2022 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 22/165 дугаартай албан бичгээр “...Х*******, 11 дүгээр хороо, ******* байр, тоот хаягт орших 149.94 м.кв талбайтай, Ү-22006******* дугаартай 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн Д.П, Б.У нартай 2019.06.24-ний өдөр байгуулсан 102400564637 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээний дагуу барьцаагаар хангагдах шаардлага буюу үүргийн гүйцэтгэлийг хангах үнийн дүн болох 224 295 246 төгрөгөөр үнэлж харилцан тохиролцсон болно” гэжээ.

4.6.Иймээс Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гэж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн тогтооно. Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж зааснаар хураагдсан хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлснийг буруутгах үндэслэлгүй юм.

 

5.Хэрэгт авагдсан 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 12/467 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Д******* ХХК-ийг шинжээчээр томилж, шинжээч Ц.Т*******д Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9,13,14,15 дугаар зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13,14 дүгээр зүйлд заасан эрх, үүргийг танилцуулж, хууль сануулжээ.

5.1.Мөн шинжээчээр томилогдсон Д******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирлын 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 01/013 тоот итгэмжлэхээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээч томилох тухай тогтоолд дурдсан хөрөнгийн үнэлгээг хийх үнэлгээчнээр тус байгууллагын 140600033 тусгай зөвшөөрлийн дугаартай үнэлгээчин Ц.Т*******ийг томилж, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9.1-д заасан үндэслэлийг тодруулахаар шинжээч Ц.Т*******ээс холбогдох мэдээллийг тодруулсан баримт, шинжээч Ц.Т*******д хууль тайлбарласан тэмдэглэлийг үйлдсэн, мөн Д******* ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд үл хөрөнгийн үнэлгээ эрхлэх үйл ажиллагааг бүртгэсэн, шинжээч Ц.Т******* нь Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн №140600033 гэрчилгээтэй болох нь тогтоогдож байна. 

5.2.Шинжээчээр томилогдсон Д******* ХХК нь шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэгчид танилцуулсан талаар зохигч маргаагүй.

 

6.Хэрэгт авагдсан Д******* ХХК-ийн 2022 оны 12 дугаар сарын 30-ны  өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд “...хөрөнгийн үнэлгээний зардлын хандлага болон зах зээлийн хандлагаар үнэлэгдлээ. Үнэлгээний эцэслэсэн дүнгээр үнэлэгдэж буй хөрөнгө нь зах зээлийн хандлагаар тооцсоныг 100 хувийн ач холбогдолтойд тооцон  нийт 351 264 438 төгрөгөөр үнэлгээ тогтоогдов” гэжээ.

6.1.Нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, зах зээлийн ханшаар орон сууц нь ямар үнэлгээтэй байгааг нотлоно гэж Арвижих-эстимейт ХХК-ийн 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн  ү/х-010 дугаартай үнэлгээний тайланг шүүхэд баримтаар гаргаж өгсөн бөгөөд уг тайланд орон сууцыг 414 939 855 төгрөгөөр үнэлсэн боловч Д******* ХХК-ийн үнэлгээний тайлан нь 2022 оны 12 сард гарсан, энэ хугацаанд орон сууцны зах зээлийн ханш хэлбэлзсэн буюу үнэ нэмэгдсэн гэх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбар үндэслэлтэй байна гэж үзэв.

6.2.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн хандлагаар хийсэн жишиг хөрөнгө буюу харьцуулсан хөрөнгүүд нь үнэлгээ хийж байгаа хөрөнгөтэй ижил төстэй биш, зөвхөн 2 хөрөнгөд харьцуулалт хийсэн, харьцуулсан хөрөнгийн онцлог шинжийг тодорхойлоогүй тайландаа тусгасан нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг бууруулсан, мөн үнэлгээний тайлан гаргасан үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэрчилгээний хугацаа нь дууссан буюу сунгагдсан талаарх баримтгүй байх тул үнэлгээ бодитой, үнэн зөв хийгдсэн эсэх талаар эргэлзээтэй гэж тайлбарласан.

6.3.Д******* ХХК-ийн шинжээч Ч.Т******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа “...Хөрөнгийн үнэлгээ хийх үндсэн 3 хандлага байгаа. Нэгт зардлын хандлага, хоёрт орлогын хандлага, гуравт зах зээлийн жишиг хандлага. Орон сууцны үнэлгээг хийхдээ дээрх 3 хандлагаас 2 хандлагаар нь үнэлсэн. Холбогдох салбар яамдаас гаргасан сайдын тушаалуудын хүрээнд орон сууцны үнэлгээг эхний удаад зардлын хандлагаар тооцож, дараагийн удаад жишиг зүйлсийн аргаар ижил төрлийн зах зээлд нээлттэй санал болгосон хэлцлийн үнэд судалгаа хийж үнэлгээ хийсэн. Энэ 2 үнэлгээ хоорондоо зөрүүтэй гарсан. Зардлын хандлагаар тооцсон нь 200 000 000 гаруй төгрөг, зэх зээлээр тооцсон нь 351 264 438 төгрөг болсон. Зардлын хандлагаар тооцсон үнэлгээгээ үндэслэлгүйд үзэж зах зээлийн жишиг хандлагаар хийсэн үнэлгээгээ Н******* хүргүүлсэн. Хэлцэлд орсон 2 хөрөнгийн мэдээллийг оруулсан. Нэг нь Хөдөө аж ахуйн их сургуулийн баруун талд байрлалтай, Соёмбо хотхоны 148.мкв 4 өрөө байр байгаа фэйсбүүк зараас авсан. Нөгөө нь Хөдөө аж ахуйн их сургуулийн баруун урд тал Соёмботой уулны доор байрлалтай 50 мкв 2 өрөө байрыг тус тус харьцуулсан. Тухайн өмч хөрөнгөтэй ижил байрлалд үнэлэгдэж байгаа он цагт бодитойгоор санал болгосон, үр дүн гарсан хөрөнгийг сонгож авахыг стандартаар зааж өгдөг. Эдгээр олон байрнуудаас дээрх үзүүлэлтүүдийг хангаж нийцэж ашиглах болохуйц мэдээлэл нь тухайн он цаг дээр энэ 2 байр байсан...” гэсэн боловч орон сууцны үнэлгээг зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэхдээ харьцуулсан хөрөнгийн талаарх дэлгэрэнгүй мэдээллийг тайланд хавсаргаагүй, ХААИС-ын хажууд Соёмбо хотхоны 4 өрөө, 2 өрөө орон сууцтай харьцуулсан гэх боловч ижил төстэй хөрөнгө гэж үзэх боломжгүй, мөн дээрх зар нь 2022 ны 8 сар болон 10 сард оруулсан мэдээлэл байх тул ижил байрлалд, он цаг бодитойгоор үнэлсэн ижил хөрөнгө гэж үзэх үндэслэлгүй гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбар нь үндэслэлтэй байна гэж үзэв.  

6.4.Мөн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн үнэлгээчний талаарх мэдээлэлд “...үнэлгээ хийсэн шинжээч Ц.Т******* нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн №140600033 тоот гэрчилгээтэй, Сангийн яамны 2020 оны 130 дугаар тушаалаар олгогдсон” гэсэн боловч үнэлгээнд хавсаргасан Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээнд зөвшөөрөл олгосон шийдвэр, огноо нь Сангийн сайдын 2014 оны 6 дугаар сарын 23-ны өдрийн 139 дүгээр тушаалаар олгосон, энэхүү зөвшөөрөл нь олгосон эсвэл сунгасан өдрөөс хойш 3 жилийн хугацаанд хүчин төгөлдөр үйлчилнэ гэж заасан байх бөгөөд уг гэрчилгээг сунгасан эсэх талаарх баримтыг тайланд хавсаргаагүй, шүүхэд ирүүлээгүй болно.

 

7.Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шинжээчийн дүгнэлт нь зах зээлийн ханшнаас доогуур үнэлсэн, үнэлгээчин тухайн эд хөрөнгийг зах зээлийн хандлагаар үнэлэхдээ харьцуулсан хөрөнгийг тооцохдоо ижил байрлалд, он цаг бодитойгоор үнэлсэн ижил хөрөнгийг үнэлээгүйгээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ нь буурсан, бодитой тогтоогдоогүй гэх тайлбар нь үндэслэлтэй байна гэж үзэж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хангаж, Д******* ХХК-ийн 2022 оны 12 дугаар сарын 30-ны  өдрийн №Ш22-64 дугаартай Хөрөнгө үнэлсэн тухай тайлангаар үнэлсэн Х*******, 11 дүгээр хороо, ******* байр, тоот хаягт байрлах, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгохоор шийдвэрлэв.    

7.1.Иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд төлбөр төлөгчөөр Б.У, Д.П нар нь оролцож байгаа бөгөөд үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр хэн аль нь бүртгэгдсэн байх тул шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд үнэлгээг эс зөвшөөрч Б.У нь гомдол гаргасныг буруутгах боломжгүй, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь нэхэмжлэгч Б.У нь төлбөр төлөгч тул иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд гомдол гаргах эрхтэй гэснийг хариуцагч маргаагүй болно.   

 

8.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд улсын тэмдэгтийн хураамжийг хариуцагчаар нөхөн төлүүлнэ гэж заасан тул нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70 200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2, 115.2.1, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.1 дүгээр зүйлд заасныг удирдлага болгон   

ТОГТООХ нь:

 

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-т зааснаар нэхэмжлэгч Б.Угийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, Х*******, 11 дүгээр хороо, ******* байр, тоот хаягт байрлах, орон сууцны зориулалттай, 149.94 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 351 264 438 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Б.Угийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 70 200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.Уд олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай. 

 

                                 

               

 

 

               ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                           Д.ХУЛАН