“КС” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Ичинхорлоо       даргалж, шүүгч М.Наранцэцэг, Н.Батзориг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 101/ШШ2019/02239 дүгээр шийдвэртэй нэхэмжлэгч “КС” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Ж.Д-ад холбогдох

Оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг даалгах, үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, газар шилжүүлэхийг даалгах, хариуцагчийн эзэмшиж байгаа хэсгийг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл, хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг чөлөөлүүлэх, хохирол 117 000 000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй  иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, түүний өмгөөлөгч нарын гаргасан гомдлыг үндэслэн, шүүгч Н.Батзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Цэрэндорж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч М.Баяраа, Ц.Давхарбаяр, Б.Баатарсайхан, хариуцагч Ж.Д-, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Мягмарцэрэн, Ш.Ганбат, Ж.Тэгшмандал, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Билэгжаргал нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч “КС” ХХК, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Цэрэндорж шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “КС” ХХК нь иргэн Ж.Д-тай худалдах, худалдан авах гэрээг 2014 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр амаар байгуулж, Хан- уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж 87 тоотод байрлах, 14х12 хэмжээтэй, 10-12 суудлын автомашины багтаамжтай, автомашины хүйтэн гаражийн зориулалттай, нэг давхар тоосгон хийцлэлтэй барилга, мөн барилгын доорхи болон түүний эргэн тойрны нийт 1.000 м.кв эдэлбэр газрыг 250.000.000 төгрөгөөр худалдан авах,  урьдчилгаа 50 хувь буюу 125.000.000 төгрөгийг хэсэгчлэн төлөхөөр, барилгын өмчлөх эрх болон газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээ компанийн нэр дээр шилжмэгц банкны санхүүжилтээр үлдэгдэл 50 хувь болох 125.000.000 төгрөгийг тус тус төлж барагдуулахаар тохирсон. Бидний зүгээс барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ, газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээг Ж.Д-аас шаардахад барилгын үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний хуулбарыг үзүүлж, харин газар барьцаанд байгаа тул 2014 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авмагцаа танай компанид шилжүүлье, тэгээд гэрээгээ бичгээр хийж баталгаажуулцгаая гэснийг бид зөвшөөрсөн. Ингээд Ж.Д-аас 2014 оны 9 дүгээр сард барилгыг хүлээн авч тодорхой хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийж, оффисын зориулалттай болгон өөрчлөн засварлаж 2014 оны 12 дугаар сар гэхэд сэргээн засварласан барилгад үйл ажиллагаагаа явуулж эхэлсэн.

Манай зүгээс Ж.Д-тай хийсэн гэрээний үүрэг болон түүний хүсэлтийн дагуу дараах эд хөрөнгө болон бэлэн мөнгийг урьдчилгаа төлбөрт олгосон. Үүнд 2014 оны 6 дугаар сард 65.000.000 төгрөгт тооцон лексус 470 маркийн автомашин, 2014 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр 20.000.000 төгрөг дансаар, 2014 оны 7 дугаар сарын 09-ний өдөр 20.000.000 төгрөг бэлнээр, 2014 оны 11 дүгээр сард 4.500.000 төгрөгтэй “Шунхлай”     ХХК-ийн бензины карт №415017598, 2015 оны 1 дүгээр сард 800.000 төгрөгийн үнэ бүхий шинэ Iphone 5s гар утас, 2014 оны 11 дүгээр сараас 2015 оны 12 дугаар сар хүртэл Ж.Д-ын нийгмийн даатгалын төлбөрт 1.945.000 төгрөг, 2016 оны 2 дугаар сарын 02-ны өдөр 2.998.480 төгрөгийн үнэ бүхий архи, ундаа бүтээгдэхүүн, 2016 оны 7 дугаар сард 5.000.000 төгрөгийн үнэ бүхий “Шунхлай” ХХК-ийн шатахууны карт, нийт эд хөрөнгө, мөнгөөр 120.243.480 төгрөг. 2016 оны сүүл үеэс эхлэн Ж.Д- за та нар үлдэгдэл төлбөрийг яг одоо төл надад мөнгө хэрэгтэй байна, 2-3 жил ч өнгөрлөө, алданги торгуулийн хамт нийт одоо 200.000.000 төгрөг өгнө гэдэг шаардлагыг тавьж эхэлсэн. Бид газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг манай компанийн нэр дээр шилжүүлж өгөх буюу гэрээг бичгээр байгуулах үүргээ хэрэгжүүлэх шаардлагыг Ж.Д-ад тавьж, анх тохирсны дагуу бичиг баримтыг манай компанийн нэр дээр шилжүүлмэгц үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлээр санхүүжүүлэх боломжтой тухайгаа хэлсэн.

Гэрээ байгуулахдаа 1.000 м.кв газар эзэмшдэг түүнийгээ асуудалгүй шилжүүлнэ гэж тохирсон. Харин хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллгааны явцад цугларсан нотлох баримт, шинжээчийн дүгнэлтээр Ж.Д- 441 м.кв газрыг л эзэмшдэг болохыг тогтоолоо. Өөрөө эзэмшээгүй газрын эрхийг шилжүүлэх эрх зүйн боломж Ж.Д-ад байхгүй болох нь тодорхой байна. Гэтэл бид энэхүү 559 м.кв талбайг цаашид эзэмшинэ гэж бодож, зам талбайг бүхэлд нь бетондох, үүний тулд газар шорооны ажил хийх, гадуур нь хашаа татах, харуулын пост барих зэрэгт нийт 56.513.295 төгрөгийн зардал гаргасан. Судлан үзсэнээр тухайн газар нь Ж.Д-ын эзэмшлийн бус байхын зэрэгцээ нийтийн эзэмшлийн зам талбайд хамаардаг гэж сонслоо. Гэтэл энэ миний эзэмшлийн газар, би шилжүүлнэ гэж ойлгуулж, тодорхой хэмжээний зардал гаргуулж, “КС” ХХК-д хохирол учрууллаа. Гараж болон түүний гадна талбайн тохижилтонд нийтдээ 147.998.682 төгрөгийн зардал гаргаснаас 56.513.295 төгрөгийг гадна талбайн тохижилтонд, 91.485.387 төгрөгийг гаражийг оффис болгон өөрчлөхөд зарцуулсан байна. Иймээс “КС” ХХК-ийг Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоотод байрлах оффисын зориулалттай барилгын өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг даалгах, 2014 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу худалдан авагч “КС” ХХК 441 м.кв газар болон гаражийн үнэд төлсөн 122.499.880 төгрөгийг төлбөрт тооцож, худалдагч Ж.Д- өөрийн эзэмших, нэгж талбарын 18640308272370 дугаар бүхий 441 м.кв газрыг шилжүүлснээр талуудын хооронд үүссэн үүргийг харилцан тооцож дуусгавар болж байгааг тогтоолгох, Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоотод байрлах оффисын зориулалттай барилгын Ж.Д-ын эзэмшиж буй хэсгийг албадан чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулан өөрчилж байна. Тус шаардлагыг маргаж байгаа үйл явцтай холбогдуулан дараахь байдлаар тодруулж байна. “КС” ХХК-ийн гаргаж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлага нь 2014 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн худалдах худалдан авах гэрээний дагуу худалдан авагч “КС" ХХК-ийн төлсөн 122.499.880 төгрөгийн төлбөр, худалдагч Ж.Д-ын эзэмших, нэгж талбарын 18640308272370 дугаар бүхий 441 м.кв газар, 144 м.кв гаражийг шилжүүлэх үүргийг харилцан тооцож, тус гэрээний үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоотод байрлах оффисын зориулалттай /одоо байгаа үл хөдлөхийн гэрчилгээн дээр автогаражийн зориулалттай байгаа/ барилгын өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг даалгах, Хан-Уул дүүргийн 3 дугаар хороо, иргэн Ж.Д-ын эзэмших эрх бүхий нэгж талбарын 18640308272370 дугаартай 441 м.кв газрыг КС ХХК-д шилжүүлэхийг даалгах, Ж.Д-ын эзэмшиж байгаа Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоотод байрлах 144 м.кв талбайтай оффисын зориулалттай барилгын хэсгийг албадан чөлөөлүүлэх гэсэн шаардлагууд болно гэжээ.

 

Хариуцагч Ж.Д-, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Оюунгэрэл шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжпэгчийн гаргасан нэхэмжпэлд дурдсанчлан худалдах, худалдан авах гэрээг амаар байгуулж, үл хөдлөх хөрөнгийг 250.000.000 төгрөгөөр үнэлж тохирсон. Ингэж тохиролцоод худалдан авагч тал миний эзэмшлийн газар, миний өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж, ашиглаж эхэлсэн. Худалдан авагч гэрээгээр тохирсон 250.000.000 төгрөгийг надад удалгүй өгнө гэж тохирч надаас авсан болохоос түүний нэхэмжлэлд бичсэн шиг хувааж, хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцоогүй. Худалдан авагч тал надад мөнгө өгөхгүй болохоор би Д.Цэрэндоржоос нэхэхэд 2014 оны 6 дугаар сард надад компанийн нэр дээрх лексус 470 маркийн автомашиныг 60.000.000 төгрөгөөр тооцож өгөөд, үлдсэн мөнгийг удахгүй өгнө гэсэн. Тэгээд удалгүй 6 дугаар сарын 27-ны өдөр миний данс руу 20.000.000 төгрөг хийсэн. Тухайн үед би Д.Цэрэндоржид ингэж цувуулж авмааргүй байна, хэлсэн ярьснаараа мөнгөө бөөнд нь авахыг шаардсан. Ингэж олон удаа шаардуулж байж, 2014 оны 7 дугаар сарын арван хэднээр Д.Цэрэндорж надад 20.000.000 төгрөг өгсөн. Энэ үед би Д.Цэрэндоржид ийм байдлаар мөнгөө цувуулж өгвөл больё оо, ингэж мөнгөө цувуулж авах юм бол надад зарах шаардлага байхгүй гэдгийг өмнө нь ч хэлж байсан, тэр үед ч мөн хэлсэн. Үүнээс хойш мөнгөө өгөхгүй болохоор нь би Д.Цэрэндоржоос байнга л мөнгөө нэхэж, болохгүй бол больё гэдэг шаардлагаа удаа дараа тавьсаар байсан. Гэтэл Д.Цэрэндорж надад байшин барих санал тавиад, манайх 5-6 давхар барилга бариад 2 давхрыг нь та ав гэхээр нь, би бас за яахав болох юм гэж бодоод харзнасан. 2015 оны 1 дүгээр сард би гар утас авах гэж байтал, Ц.Жавхланбаатар надад Iphone 5s загварын гар утас өгсөн. Надад тэр утсаа өгөхдөө мөнгөнд тооцлоо гэж юм хэлээгүй. Дараа нь 2 дугаар сарын 02-нд би хөдөө явах болоод архи, ундаа зэрэг 2.998.480 төгрөгийн үнэ бүхий бүтээгдэхүүн тэднээс авсан. Д.Цэрэндорж, Ц.Жавхланбаатар нар намайг мөнгөө нэхээд ирэхээр л тухайн үедээ надад ингэж юм өгөөд аргалаад яваад байсан. Д.Цэрэндорж миний найз байсан учраас би шууд уурлаад байж чаддаггүй, хөрөнгөө худалдахаа болилоо гэж хэлэхэд тоймтой зүйл хэлэхгүй, надад миний нийгмийн даатгалыг өөрийн компанийн нэр дээр төлүүлж өгье гээд нийгмийн даатгалын төлөлтийг хэсэг хугацаанд төлж өгөөд, зарим үед бензиний карт өгөх зэргээр хугацаа хожоод явсан. Хамгийн сүүлд буюу 2016 оны 7 дугаар сард надад 5.000.000 төгрөгийн бензиний карт өгсөн. Нэхэмжпэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, харин тэдний өгсөн мөнгийг би буцааж өгөхөд бэлэн байна. Би 2016 оноос эхлэн арга буюу Д.Цэрэндоржид 2014 оноос хойш бүтэн 2, 3 жилийн хугацаанд танайх миний объектод үйл ажиллагаа явуулж чамгүй ашиг оллоо, одоо ер нь болсон байх аа, би ер нь танайд энэ үл хөдлөх хөрөнгөө худалдахаа больё, та нарын өгсөн мөнгийг би буцааж өгье, танайх миний үл хөдлөх хөрөнгийг суллаж өг гэх шаардлагыг удаа дараа тавьж байсан. Мөнгөн дүнгийн урьдчилгаанд өгсөн лексус 470 маркийн автомашины үнэлгээг өсгөн бичсэн, бэлэг болгон өгсөн гэх гар утсыг мөнгөн дүнд тооцсон, шатахууны талоныг бензинтэй байхад ажил бүтнэ ээ гээд талон өгч байсан болохоос мөнгөн дүнгээр тооцож байгаа тухайгаа огт хэлдэггүй, харин өөрөө гэрээний дагуу төлбөрөө төлж чадаагүй байгаагаа цайруулан өгч байгаа мэтээр Ж.Д-ыг хуурч өдөр хоног аргацааж явсан байдаг. 2017 оны 3 дугаар сард газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ гарахад хүртэл Ж.Д- нь Д.Цэрэндорж, Ц.Жавхланбаатар нарт газрын гэрчилгээ гарсан тухай хэлж, төлбөр тооцоогоо дуусгаж, бичиг баримтаа шилжүүлж авахыг хэлж байсан. Хувь хүний өмч хөрөнгийн ярилцаж тохирсон үнэ хөлсийг төлөөгүй байж, тухайн объектод заасан сайжруулалт хийсэн байсан. “КС” ХХК-ийн удирдлагуудын гаргаж байгаа үйлдэл нь Ж.Д- гуайг аргалж байгаад хөрөнгийг нь салгаж болох юм байна гэсэн явуургүй, хууль бус худал хуурмаг энэ үйлдлийг шүүх үнэлэн үзэж нэхэмжлэлийн шаардлага болоод нэхэмжлэлийн шаардлагын өөрчлөлт, тодруулга, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Ж.Д-, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Оюунгэрэл шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “КС” ХХК миний хөрөнгийг эзэмшин ашиг орлого олж, намайг хохироож гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс 105.000.000 төгрөгийн хохирол учруулсан. “КС”  ХХК-д би өөрийн объектоо суллаж өгөлгүй, түрээслэсэн бол 2015 оны 5 дугаар сар хүртэл нэг жилийн хугацаанд буюу сарын 1.000.000 төгрөг, жилийн 12.000.000 төгрөг, 2015 оны 5 дугаар сараас 2016 оны 05 дугаар сар хүртэлх хугацаанд 12.000.000 төгрөг, 2016 оны 5 сараас 2017 оны 5 сар хүртэл 24.000.000 төгрөг, 2017 оны 5 сараас 2018 оны 5 сар хүртэл 24.000.000 төгрөг, 2018 оны 5 сараас 2019 оны 4 дүгээр сар хүртэл 11 сарын хугацаанд 33.000.000 төгрөг нийт түрээсийн төлбөрт 105.000.000 төгрөг олох ёстой байсан. Мөн 2014 оны 5 дугаар сараас 2019 оны 4 дүгээр сар хүртэлх цахилгааны төлбөр 23.995.432 төгрөгийг төлсөн. Тиймээс миний өмнө гаргасан бусдын хууль бус эзэмшлээс миний үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэхээс гадна гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс надад учруулсан хохирол болох 105.000.000 төгрөг, цахилгаан ашиглаж надад учруулсан хохирол болох цахилгааны төлбөрийн 50 хувь 12.000.000 төгрөг, нийт 117.000.000 төгрөгийг “КС” ХХК-аас гаргуулан шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч “КС” ХХК, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Цэрэндорж шүүхэд болон шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртэл манай компани Ж.Д-аас гэрээний үүргээ биелүүлэхийг л шаардсан. Маргаж байгаа хөрөнгийг худалдан авахад цахилгааны бие даасан эх үүсвэр огт байгаагүй. Тухайн үед гаражийг худалдан авч байхад шинээр цахилгааны техникийн нөхцөл авч өөрийн найдвартай эх үүсвэрээр холболт хийхэд 70-80 орчим сая төгрөгийн хөрөнгө оруулалтын зардап гарах тооцоо гарч байсан. Тиймээс бид ямар ч байсан гаражийн худалдан авалтаа эхлээд амжилттай хийж дуусгасны дараа уг газар дээр хэрэгжүүлэх төслийнхөө цар хүрээнээс хамааруулж цахилгааны хүчин чадлаа тооцож холболт хийх нь зүйтэй юм гэж дүгнээд хажуу хөрш, ойр тойрноос цахилгааны түр эх үүсвэрийг түр байдлаар авч өнөөдрийг хүртэл цахилгааны хэрэглээгээ хангаж ирсэн. Манай урд талын н.Отгонбаатарын объект нэр бүхий хөрш байгууллагаас түр эх үүсвэрээр татсан цахилгаанаар хангагдаж байсан ба өөрөө ашиглахын зэрэгцээ манайд тусгаарласан цахилгаан тоолуурын дагуу тооцож цахилгаан өгч ирсэн. Манай компани Ж.Д-ын хэлсэн тоолуурын заалтаар гарсан цахилгааны үнийг 2014 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй төлсөөр ирсэн. Өнөөдрийг хүртэл худалдаж авсан гаражийнхаа цахилгаан хэрэглээний төлбөрт бид 13.700.000 төгрөг төлсөн. Тиймээс Ж.Д-ын сөрөг нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагадаа тусгасан цахилгааны төлбөр ямар ч үндэслэлгүй юм. Мөн тэрээр түрээсийн орлогоор дүйцүүлж олж болох байсан орлого буюу алдагдсан боломжийн өртөг гэдгийг манай компаниас гаргуулахаар шаарджээ. Иргэний хуульд түрээсийн орлогоор дүйцүүлж олж болох байсан орлого, алдагдсан боломжийн өртөг гэсэн ойлголт байдаггүй, бусдаас ямар нэгэн зүйлийг эрх зүйн хүрээнд шаардаж байгаа бол түүнд эрх зүйн харилцаанаас үүдсэн шаардах эрх үүсдэг. Энэхүү нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага гэж байгаа зүйлд ийм үндэслэл бүхий шаардах эрхийн талаар тусгаагүй байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэл, түүний нэмэгдүүлсэн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206014605 дугаартай, авто засварын зориулалттай, 144 м.кв талбайтай, нэг давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр нэхэмжлэгч КС ХХК-ийг тогтоож, Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоот хаягт байршилтай, нэгж талбарын 178019/0076 18640308272370 дугаартай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай, 441 м.кв талбайтай газар эзэмших эрхийг нэхэмжлэгч КС ХХК-д шилжүүлэхийг, мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өөрийн эзэмшиж буй хэсгийг чөлөөлөхийг хариуцагч Ж.Д-ад тус тус даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас талуудын үүргийг харилцан тооцож, үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг хариуцагчид даалгах шаардлагуудыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэгч КС ХХК-д холбогдуулан гаргасан хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг чөлөөлүүлэх, хохирол 105.000.000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Ж.Д-ын сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч КС ХХК-аас цахилгааны төлбөр 12.000.000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг шаардлагаасаа хариуцагч Ж.Д- татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 106 дугаар зүйлийн 106.6, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 2.886.100 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 2.150.900 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 50 төгрөгийг Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтсийн данснаас буцаан гаргуулж хариуцагч Ж.Д-ад олгож, хариуцагч Ж.Д-аас 1.548.350 гаргуулан нэхэмжлэгч КС ХХК-д, 150.000 төгрөг гаргуулан шинжээч Инженер геодези ХХК-д тус тус олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Оюунгэрэл, түүний өмгөөлөгч Э.Мягмарцэрэн, Ж.Тэгшмандал, Ш.Ганбат нар давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Нэхэмжлэгч “КС” ХХК нь анх Ж.Д-ын эзэмшлийн газар өмчлөлийн объектыг худалдан авах талаар тохиролцохдоо газрын хэмжээний асуудлаар яриагүй болон үнийг хэсэгчлэн төлөх талаар ямар нэгэн байдлаар тохиролцоогүй. Харин Ж.Д-ын газар мөн эсэхийг тодруулж авсан байдаг. “КС” ХХК таны газар гражийг худалдаж авъя гэх саналыг Ж.Д-ад удаа дараа тавьж Ж.Д-ын хувьд саналыг хүлээн зөвшөөрснөөр өөрийн гражийн зарим хэсгийг суллаж өгсөн байдаг. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад удаа дараа өөрчилж өөрт ашигтай хувилбар гарах бүрд худал зүйл нэмсээр байсныг шүүх бүрэн үнэлэлгүй, харин ч хэрэг хянан шийдвэрлэхэд нэхэмжлэгчийн тайлбараар нотлогдож байна гэсэн нь шүүх хэт нэг талыг барьж шийдсэн алдаатай шийдвэр болсон. Иргэний хуулийн 92 дугаар зүйлийн 92.1 дэх хэсэгт зааснаар Ж.Д-ын хувьд өөрийн эзэмшлийн газар болон өөрийн өмчлөлийн объектийг худалдан авагч нэрийн дор анх тохирсон үнэ хөлсөө төлөхгүй явсан нэхэмжлэгч “КС” ХХК-ийн удирдлагуудад хандан удаа дараа та нар миний үлдэгдэл төлбөрийг төлөхгүй бол миний хөрөнгийг чөлөөлж өг би, та нарын өгсөн мөнгийг өгье гэж хэлж шаардлага тавьж эхэлсэн байдаг. Энэ нь Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.2 дах хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй. Үүгээр Ж.Д-ын гэрээнээсээ татгалзаж шаардлага гаргах эрхээ хэрэгжүүлсэн нь тогтоогдсон байхад шүүх энэ байдлыг үнэлж тодруулаагүй. Анхан шатны шүүх дээрх нөхцөл байдлыг бүгдийг харж дүгнэлгүй, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлд дурдсан анх 1.000 м.кв газрыг надад худалдахаар ярьж тохирсон, гэтэл анхны ярьж тохирсон хэмжээний газар байгаагүй гэж худал гүтгэн ярьсныг үндэслэн шийдвэрлэсэн алдаатай шийдвэр болсон. Хариуцагчийн хувьд хариу тайлбартаа энэ газар гэж дурдаад явдаг, нэхэмжлэгчийн хэлсэн шиг 1.000 м.кв газар гэж огт дурдаагүй байдаг. Харин сөрөг нэхэмжлэлдээ 1.000 м.кв гэж хариуцагч өөрсдөө хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзээд байгаа нь үндэслэлгүй. Хариуцагчийн хувьд өөрт нь байгаа газрын гэрчилгээн дээрх 441 м.кв газраа мэдсээр байж, 1.000 гэж бичсэн биш, нэгэнт тухайн 441 м.кв газраас гадна төрийн эрх бүхий байгууллагаас олгосон эрх зүйн актгүй боловч, ашиглаад явдаг газар байгаа. Эрх бүхий байгууллагаас, Хан-Уул дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах Ажилчны гудамжны 87 тоотын өмнөх газрыг аман зөвшөөрөл өгч ашиглуулж байгаа шиг бусад хажуу эргэн тойрны газар нь ч мөн бусдын эзэмшлээс гадна ашиглагдаад явдаг газар байдаг учраас Д.Цэрэндорж, Ц.Жавхланбаатар нар тухайн газрын талаар маш сайн мэдэж байсан Д.Цэрэндоржийн нэхэмжлэлд дурдсан байдаг. Ж.Д-ын газрыг авахаар тохиролцох үедээ өөрсдийн танил талаараа дамжуулан судалж тухайн газар Ч.Отгонбаатар гэдэг хүний нэр дээр байдаг талаар судалж мэдсэн тухайгаа хэлсэн байдаг. Гэрч Ч.Отгонбаатар тайлбартаа "Хан-Уул дүүргийн хүмүүс ирээд замын талаар энд барилга барьж болохгүй газар доогуур нь холбооны кабель явдаг учир энэ бүгдийг өргөтгөөд замыг өргөтгөж барина гээд одоо ч гэсэн тодорхой хэмжээний газрыг хашаад авсан нэг ч барилга бариагүй байгаа. Түүнээс Ж.Д-ад 1.000 м.кв гэсэн зүйл би мэдэхгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр байгаагаар бүгд явж байгаа. Кадастрын зураг байгаа" гэсэн тайлбараар газрын хэмжээг Д.Цэрэндорж мэдэж байсан болохыг дурдсан байгаа. Гэрч Ч.Отгонбаатар мөн газрын үнэ ханшны талаарх асуултад "Нийт 6100-6200 м.кв газрын тэр үеийн ханш надаас хүн 550.000 доллараар авъя гэж байсан. Энэ хэмжээг 3 газартаа хуваахаар ханш гарах байх. Дараа нь 880.000 болсон. дараа нь 1.000.000 доллар болсон" гэсэн тайлбар өгсөн нь тухайн газрын зах зээлийн үнэлгээ жил бүр өсөн нэмэгдэж байгаа ашигтай байрлал бүхий газрыг тодорхойлоод өгсөн байна. Гэтэл нэхэмжлэгч тал газрын хэмжээний тал дээр Ж.Д-ад хууртсан мэтээр ярьж бичиж, гүтгэлэг гүжирдлэг явуулж шүүхийн шийдвэр гаргуулсан. Ж.Д-ын хувьд нэгэнт гэрээнээс татгалзаж байсан учраас гэрээнээс татгалзсан гэж үзэж, өөрийн өмчийг бусдын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр шүүхэд сөрөг нэхэмжлэл гарган 1.000 м.кв газар гэж дурдсан шалтгаан ч тодорхой. Учир нь Ж.Д-ын хууль ёсны эзэмшлийн 441 м.кв газраас өмнөх газарт нь зөөвриин сууц байрлуулж үйл ажиллагаа явуулах боломжтой газар. Тиймээс нэхэмжлэлдээ 1.000 м.кв газар гэж дурдаж оруулсныг нэхэмжлэгч тал мушгин гуйвуулсан үйлдэл болсон. “КС” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэсслэл нь шүүхийн шийдвэрт дурьдагдсанаар оффисийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг даалгах, үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, газар шилжүүлэхийг даалгах, хариуцагчийн эзэмшиж байгаа хэсгийг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гэж үзсэн атлаа үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шүүхийн онцгой харъяалал бүхий маргааныг шүүхийн харъяалал зөрчин Баянзүрх дүүргийн иргэний анхан шатны шүүх шийдвэрлэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гомдолтой байна. Анхан шатны шүүхээс хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэгт авагдсан баримт зохигчдын тайлбар, нэхэмжлэлийн шаардлагад хохирол шаардаж буй эсэх нь тодорхойгүй, хариуцагч гэрээнээс татгалзсан эсвэл цуцлаж учирсан хохиролоо шаардаж байгаа эсэх нь ойлгомжгүй, худалдах худалдан авах хамтран ажиллах, хөрнгө оруулалт хийх тохиролцоо байсан эсэхийг тодруулаагүй байж хэт нэг талыг барьсан бодит байдалд нийцээгүй нэхэмжлэгчийн тайлбараар хийсвэр дүгнэлт хийн хэргийг шийдвэрлэсэн. Түүнчлэн анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ өөрт байхгүй эрхийг эдэлж үнэлгээ тогтоон 1.000 м.кв газар өгч авах байсан /250.000.000-10.000.000=240.000.000/1.000 м.кв*441 м.кв / гэрээний үнэд 117.498.480 буюу дээр дурьдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 441 м.кв талбай бүхий газрын үнийг бүрэн төлсөн гэх дүгнэлтээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь 10.000.000 төгрөгөөр, 1.000 м.кв газрыг 240.000.000 төгрөгөөр үнэлэж хувь тэнцүүлэн хасалт хийж 441 м.кв 1 газрын үнэлгээ тогтоож гэрээг дуусгавар болгон шийдвэрлэсэн нь илт хууль бус дүгнэлт болсон. Мөн шүүхээс “Инженер Геодези” ХХК-ийн хэмжилт, Газар зохион байгуулалт геодези зураг зүйн газраас 2019 оны 2 дугаар сарын 11-ний өдөр А/168 дугаартай гаргасан шинжээчийн дүгнэлтээр хийгдсэн хэмжилтүүд нь зөрүүтэй байхад алийг үнэн зөв гэж дүгнэсэн нь ойлгомжгүй, барилгажсан хэсэг нь 250 орчим м.кв талбайд байрлаж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн аль хэсгийн 144 м.кв талбайг “КС” ХХК-д шилжүүлэх үлдэх 100 гаруй м.кв үл хөдлөх хөрөнгийг хэн өмчлөх талаар шийдвэрлээгүйгээс шийдвэр хууль ёсны, үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй гэж үзэж байна. Иймд шийдвэрийг хүчингүй болгож хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийг тодруулаагүй, хэргийн нөхцөл байдал тодорхой бус байхад хэргийг шийдвэрлэсэнээс шүүхийн  шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болж чадаагүй байна.

 

Нэхэмжлэгч “КС” ХХК нь хариуцагч Ж.Д-ад холбогдуулан 2014 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу нэхэмжлэгчийн төлсөн 122 499 880 төгрөгийн төлбөр, хариуцагчийн 441 м.кв газар, 144 м.кв гаражийг шилжүүлэх талуудын үүргийг харилцан тооцож үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг даалгах, 441 м.кв газрыг нэхэмжлэгчид шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгах, хариуцагчийн эзэмшиж байгаа барилгын хэсгийг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргажээ. /хх-ийн 177/

 

Хариуцагч Ж.Д- нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг чөлөөлүүлэх,  үл хөдлөх эд хөрөнгө болон газрыг бусдад түрээслүүлж олох байсан орлого 105.000.000 төгрөгийн хохирол гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ. /хх-ийн 102/

 

Хариуцагч нь гэрч Ч.Отгонбаатараас Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хороо, Ажилчны гудамж, 87 тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206014605 дугаартай, авто үйлчилгээний  зориулалттай, 144 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2010 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн бэлэглэлийн гэрээний үндсэн дээр, 441 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийг Нийслэлийн Засаг даргын 2017 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн А/91 дүгээр захирамжийн дагуу тус тус шилжүүлэн авсан үйл баримт тогтоогдсон, үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ хариуцагч Ж.Д-ад  2010 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдөр олгогдсон баримт хэрэгт  авагджээ. /хх-ийн 62/

 

Гэтэл анхан шатны шүүх худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үед гаражийн зориулалттай барилга нэхэмжлэгчийн өмчлөлд бүртгэлтэй байсан гэж нотлох баримтыг буруу үнэлсэн байна.

 

Шүүх талуудын хооронд “..Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 43 дугаар зүйлийн 43.1.1 дэх хэсэгт зааснаар амаар хийх хэлцлийг хийсэн, мөн хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт заасан ... зохицуулалт ... хэлбэрийн шаардлага гэж үзэхгүй, худалдах, худалдан авах гэрээний харилцааг зохицуулсан Иргэний хуулийн 22 дугаар бүлэгт гэрээний хэлбэрийн тусгай шаардлага тогтоогоогүй...”  гэх зэргээр дүгнэж, улмаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах талаар хүсэл зоригоо амаар харилцан илэрхийлсэн ... байх тул зохигчдын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, мөн хүчин төгөлдөр гэж үзсэн байна.  /ш/ш-ийн 10/

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2., 110 дугаар зүйлийн 110.1., 182 дугаар зүйлийн 182.1., 245 дугаар зүйлийн 245.2., Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2. дах хэсэгт заасан зохицуулалтын талаар хуульд нийцсэн дүгнэлт хийгээгүй байна.

 

Зохигчид худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулахдаа хүсэл зоригоо илэрхийлсэн баримт бичиг үйлдэж, гарын үсэг зурсан тохиолдолд тэдгээрийг Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1.-д зааснаар бичгээр хэлцэл хийсэн гэж үзэх ба үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх тухай уг хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухайлсан нэмэлт шаардлага хуулиар тавигддаг тул талууд Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.3.-т заасан хэлцлийг хийгээгүй байна. Гэвч нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.5 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэл гаргаагүй байхад шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгө, газар худалдах, худалдах авах гэрээний үүргийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь буруу байна.

 

Мөн нэхэмжлэгч КС ХХК нь авто засварын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг оффисын зориулалтаар өөрчилж, гадна талбайн тохижилт хийсэн талаар зардлын баримтуудыг гаргасан нь нэхэмжлэлийн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлд хэрхэн хамаарч байгааг тодруулах шаардлагатай болно. /1хх-ийн-243-250, 2хх-ийн 1-250, 3хх-ийн-1-98/

 

Зохигчдын хооронд хийгдсэн гэх хэлцэл хүчин төгөлдөр эсэх асуудал нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.-д заасан зохицуулалтаар тодорхойлогдох бөгөөд энэ талаар талууд анхан шатны журмаар мэтгэлцээгүй, хариуцагч сөрөг нэхэмжлэл гаргасантай холбоотойгоор уг асуудлаар дүгнэлт хийх шаардлагатай тул дээрх нөхцөл байдлыг тодруулах нь хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой болно.

 

Нөгөө талаар, шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг 10.000.000 төгрөг гэж, газрын үнийг 105.840.000  төгрөг гэж өөрөө тодорхойлон нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэд 117.498.480 төгрөг буюу дээр дурдсанчлан үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 441 м.кв талбай бүхий газрын үнийг бүрэн төлсөн гэж дүгнэсэн нь талууд гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох зарчимд нийцэхгүй. Нэхэмжлэгчийн төлсөн төлбөрийн аль хэсэг нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн, аль хэсэг нь газар эзэмших эрхийн үнэд хамаарах нь ойлгомжгүй, талууд энэ талаар өөрсдөө тодорхойлоогүй байгааг шүүх анхаараагүй байна.

 

Иймд давж заалдах шатны шүүх өөрийн бүрэн эрхийн хүрээнд дүгнэлт хийх боломжгүй, хэргийн нөхцөл байдал тодорхой бус байх  тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д зааснаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 101/ШШ2019/02239 дүгээр шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийн дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

 2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 548 350 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                       Ц.ИЧИНХОРЛОО

                                         ШҮҮГЧИД                                       М.НАРАНЦЭЦЭГ

                                                                                                 Н.БАТЗОРИГ