Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч С.Төмөрбат даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны “С” танхимд нээлттэй хийж, иргэн Ц.Х*******ын болон бие даасан шаардлага гаргасан  гуравдагч этгээд “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан  гаргасан “нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” шаардлага бүхий нэхэмжлэлтэй захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ц.Ж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А, гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б болон түүний өмгөөлөгч О.Х*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Б нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн агуулга: Иргэн миний эзэмшиж буй Хан-Уул дүүргийн  2 дугаар хорооны  нутаг дэвсгэрт 3700 м.кв талбайтай, нэгж талбарын 17******* дугаар бүхий газрыг 2004 оноос иргэдэд эзэмшүүлж эхэлсэн байдаг ба тус газрыг миний бие Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдрийн А/272 дугаар захирамжийн дагуу үйлчилгээтэй орон сууцны зориулалттаар 5 жилийн хугацаагаар эзэмших эрхтэй болсон юм.

Улмаар газрыг зориулалтын дагуу ашиглаж холбогдох хууль тогтоомжийг баримтлан барилгын эскиз зургийг боловсруулан батлуулж, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, барилгын ажлыг эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл зэргийг үндэслэн 2013 оноос барьж эхэлсэн бөгөөд 2015 оны 1 дүгээр сарын 19-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтанд оруулсан болно.

Энэхүү арван давхар орон сууцны зүүн талд нийтийн эзэмшлийн зам талбай байрладаг бөгөөд тухайн хэсэгт байрлах орон сууц, нийтийн үйлчилгээний барилга байгууламж руу орох, гарах ганц зам тул нийтээр ашигласаар ирсэн.

Уг газар нь инженерийн шугам сүлжээний хамгаалалтын бүсэд хамаардаг тул ямар нэгэн байдлаар суурин нүх ухаж барилгажих боломжгүй газар тул оршин суугчдын эрүүл, а*******лгүй орчныг хангах үүднээс бид тус шороон хэсгийг замтай нь хамт өөрсдийн хөрөнгөөр засаж сайжруулсан юм. Гэтэл энэ газар дээр Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжаар "Э*******" ХХК-д 1895 м.кв талбайг үйлчилгээ, орон сууцны зориулалтаар олгосон болохыг Захиргааны хэргийн анхан шатны 20 дугаар шүүхэд иргэн Ө.Б*******ы нэхэмжлэлтэй Нийслэлийн Засаг даргад холбогдох хэрэгт гуравдагч этгээдээр татагдан оролцох явцдаа мэдлээ.

Тус хэргийн нэхэмжлэгчид нь бидний засаж сайжруулсан зам, талбайг чөлөөлөхийг шаардан миний газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгуулах зэрэг хууль бус шаардлагыг тавьж, газар эзэмших эрхээ зориулалтын дагуу, хэвийн нөхцлөөр эзэмших боломжийг минь хязгаарлаж байна.

Түүнчлэн дээрх нийтийн эдэлбэр зам талбай, инженерийн шугам сүлжээ бүхий газрыг бусдад эзэмшүүлсэн нь Газрын тухай хуулийн нийтээр ашиглах газрыг заасан 6 дугаар зүйлийн 6.2-д "Хуульд өөрөөр заагаагүй бол дараах газрыг төрийн зохих шатны байгууллагын хяналт, зохицуулалттайгаар нийтээр ашиглана" гээд 6.2.2-д "хот, тосгон, бусад суурины нийтийн эдэлбэрийн газар"; 6.2.3-д "зам, шугам сүлжээний газар" гэж тус тус заасан. Мөн хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.4 дэх хэсэгт "Аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд эзэмшүүлж болохоор зааснаас бусад газарт газар эзэмшүүлэхийг хориглоно” хэмээн заасан бөгөөд Хот байгуулалтын тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д "Хот байгуулалтын үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэхэд дараахь зүйлийг хориглоно" гээд 24.1.1-д "хот, тосгоны ерөнхий төлөвлөгөөний үндсэн шаардлага, шатны зорилт, эдэлбэр газрын зориулалт, инженерийн шугам сүлжээний даац, технологийн горим зөрчиж газар олгох", мөн хэсгийн 24.1.6-д "инженерийн шугам сүлжээний хамгаалалтын зурваст барилга байгууламж төлөвлөх, барих"-ыг тус тус хориглосон байхад энэ бүхнийг үл тоомсорлож барилга байгууламжийн норм, дүрмийг зөрчиж олгосон нь илт хууль бус юм.

Тиймээс бид хэрэг хянан  шийдвэрлэх ажиллагааны явцад бие даасан шаардлага гаргасан боловч шүүх бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээр оролцох тухай хүсэлтийг хэрэгсэхгүй болгон энэ шаардлагаараа тусдаа шүүхэд нэхэмжлэл гаргах нь зүйтэй гэж дүгнэж захирамж гаргасан. Захирамжийн дагуу бид Нийслэлийн Засаг даргад хандсан боловч “захиргааны хэргийн шүүхэд шийдвэрлэгдэж байна. Иймд шүүхийн шийдвэр гартал шийдвэрлэх боломжгүй" гэсэн хариуг 2015 оны 3 дугаар сарын 19-ны өдөр шийдвэрлэж бүртгэл хяналтын картаар өгсөнийг бид 2015 оны 3 дугаар сарын 23-ны өдөр гардаж авсан тул ийнхүү шүүхэд хандаж байна” гэв. 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Иргэн Ц.Х******* нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 3700м.кв талбайтай нэгж талбарын 178015/0003 дугаар бүхий газрыг Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн А/272 дугаартай захирамжийн дагуу үйлчилгээ, орон сууцны зориулалтаар эзэмших эрхтэй болсон. Улмаар газрыг зориулалтын дагуу ашиглахаар холбогдох хууль тогтоомжийг баримтлан барилгын схем зургийг хуулийн дагуу су******* батлуулж, архитектор төлөвлөлтийн даалгавар, барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрлийг үндэслэн барилга барьж эхлээд 2015 оны 01 дүгээр сарын 19-нд Улсын комисст хүлээлгэж өгсөн байдаг. 

Гэтэл энэ газрыг Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаартай захирамжаар “Э*******” ХХК-д 1895м.кв талбай бүхий үйлчилгээ орон сууцны зориулалтаар олгосон байдаг. Газар олгосноороо нийтийн эзэмшил зам талбай, инженерийн шугам бүхий газрыг бусдад эзэмшүүлсэн нь Газрын тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.2-т заасан заалтыг зөрчсөн байна. Мөн хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.4-т “...аймаг нийслэл сум дүүргийн газар зохион байгуулалтад эзэмшүүлж болохоор зааснаас бусад газарт газар эзэмшихийг хориглоно” гэсэн заалтуудыг зөрчсөн. Мөн 2013 оны газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд хамрагдаагүй байдаг. 

Хот байгуулалтын тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-т “...хот байгуулалтын үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэхэд дараах зүйлийг хориглоно гээд 24.1.1 дэх хэсэгт хот, тосгоны ерөнхий төлөвлөгөөний үндсэн шаардлага, үе шатны зорилт, эдэлбэр газрын зориулалт, инженерийн шугам сүлжээний даац, технологийн горим зөрчиж газар олгох, гэснийг мөн хэсгийн 24.1.6 дэх хэсэгт инженерийн шугам сүлжээний хамгаалалтын зурваст барилга байгууламж төлөвлөх, барихийг” хориглосон байдаг эдгээр заалттай нийцэхгүй байна. Түүнчлэн газар эзэмших нь өөрөө зохих журмын дагуу дуудлага худалдаа юм уу, сонгон шалгаруулалт зарлан олгох ёстой газарт хамаардаг байтал үүнийг баримтлаагүй. Журамд зааснаар газар эзэмшигч Ц.Х******* дуудлага худалдаа, шалгаруулалтад оролцох боломжтой байсан ч энэ эрхийг хангаагүй байна. Иймд Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаартай захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү” гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагад шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ““О*******” СӨХ-ийн бие даасан шаардлагыг дэмжиж байгаа. Хариуцагч болон гуравдагч этгээдээс “Э*******” ХХК-ийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар Ц.Х*******ын эрх ашиг сонирхол зөрчигдөж, хөндөгдөөгүй гэдэг. Ц.Х*******ын эрх ашгаас гадна, СӨХ-ийн эрх ашиг, тухайн орон сууцанд амьдарч байгаа оршин суугчдын эрх ашиг давхар хөндөгдөж байгаа. Ийм учраас СӨХ нэхэмжлэл гаргаж байгаа. “Э*******” ХХК-ийн зүгээс чиний эрх ашгийг зөрчөөгүй л бол яаж ч газар авсан чамд хамааралгүй гэж хэлээд байгаа. Ингэж хандах боломжгүй учир нь шүүх зөвхөн иргэн Ц.Х*******ын субъектив эрхийг хамгаалахгүй, захиргааны хэрэг гэдэг нь цаана нь нийтийн эрх ашиг яригддаг болохоор тусгайлан дагнасан шүүх гарч хэргийг шийдвэрлэж байгаа. Хариуцагч талаас өмнөх эрхийг нь цуцалж зөвшөөрлийг нь хүчингүй болгоод дараа нь дахин өөр газарт эрх олгоод байдаг. Энэ чинь шинээр эрх олгож байгаа учраас тусдаа акт гаргах ёстой. Эдгээрийг харгалзаж үзнэ үү” гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд бичгээр ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Иргэн Ц.Х*******ын Захиргааны хэргийн анхан шатны хорьдугаар шүүхэд Нийслэлийн Засаг даргыг холбогдуулан Нийслэлийн Засаг даргыг 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн "Э*******" ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулахаар гаргасан нэхэмжлэлтэй танилцаад дараах тайлбарыг гаргаж байна.

Иргэн Ө.Б******* нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэр, ТЭЦ-З-н зүүн урд талд байрлах 1895 м.кв газрыг Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 05 дугаар сарын 17-ны өдрийн А/344 дүгээр захирамжаар эзэмшсэн бөгөөд Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжаар "Э*******" ХХК-д иргэн Ө.Б*******аас шилжүүлэн эзэмшүүлжээ.

Нэхэмжлэгч Ц.Х*******д Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн А/272 дугаар захирамжаар 3700 м.кв газрыг "Э*******" ХХК-ийн (иргэн Ө.Б*******ы эзэмшиж байсан) эзэмшил газрын баруун талд байршуулан эзэмшүүлсэн байна.

Гэтэл нэхэмжлэгч Ц.Х******* нь өөрийн барилгыг эзэмшил газрынхаа хил хязгаараас илүү гаргаж барьсан, мөн бусдын эзэмшил газрыг дур мэдэн засаж тохижуулсан атлаа "Э*******" ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

Иймд иргэн Ц.Х*******ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгох гэсэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байна. Хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тайлбараа хэлье. “Э*******” ХХК-д газар олгохдоо Газрын тухай хуулийн дагуу дуудлага худалдаа юмуу, сонгон шалгаруулалтаар газар олгох ёстой гэж тайлбарлаж байна. Энэ бол Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт ТЭЦ-3-ийн зүүн урд талд байрлах 1895м.кв газрыг Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны А/244 тоот захирамжаар эзэмшүүлсэн. Эзэмшүүлсэн маргаан бүхий газраа А/947 тоот захирамжаар Ө.Б*******аас “Э*******” ХХК-д шилжүүлээд эзэмшүүлсэн захирамж байдаг. Тэгэхээр Ө.Б******* гэдэг иргэн байхдаа газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг  төлсөн баримт байдаг. Хэрэгт уг баримт авагдсан байгаа. Нэхэмжлэгчийн эрх ашиг хөндөгдсөн, зөрчигдсөн байдал маргаан бүхий актад тогтоогдохгүй, тодорхойгүй байна. 

Учир нь өөрөө адилхан газар эзэмших эрхээ цуг ашиглаж байснаа түрүүлж барьчихаад байрны борлуулалтаа боддог юм уу тохижилтын талбайгаа энд хийе гэдэг байдлаар хийж явчихаад сүүлд нь энд хүн газар эзэмшдэг юм байна гэдгийг мэдээд шүүхэд нэхэмжлэл гаргаад байгаа нь үндэслэлгүй. Газар эзэмших хүсэлт гаргасны дагуу төрийн захиргааны байгууллага адилхан газар эзэмших эрх олгосон. Үүнийхээ дагуу “Э*******” ХХК нь инженерийн шугам сүлжээ, усны асуудлаа барилгын зураг төслөө батлуулахдаа хийгээд, техникийн нөхцөлөө аваад явсан. Харин нэхэмжлэгч өөрөө дур мэдэн нийтийн эзэмшил гэж яриад байгаа тэр талбай дээрээ ямар нэгэн зөвшөөрөлгүйгээр хүний эзэмшиж байгаа газар тохижилт хийчхээд бид тохижилт хийсэн юм, бид ашиглах ёстой гэдэг. 

Хэрвээ энд газар олгох байсан юм бол ийм, ийм хууль зөрчөөд байна гэдэг нь үндэслэлгүй. Ямар эрх ашиг хөндөгдөөд байгаа нь тодорхойгүй. Өөрөө хүний газарт дур мэдэх тохижилт хийсэн байна. Тэгэхээр Нийслэлийн Засаг даргын маргаан бүхий акт нь хуульзүйн үндэслэлтэй. Ө.Б*******аас “Э*******” ХХК-д шилжүүлэн эзэмшүүлсэн захирамж байгаа. Шүүхээс шаардсаны дагуу иргэн Ө.Б******* нь дуудлага худалдааны анхны үнэ бу******* төлбөр төлөөд хуульд нийцүүлэн гаргана гэсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн А/309, А/307 тоот захирамжийн дагуу энэ ажиллагаа хийгдэж олгогдсон байна. Тэгэхээр ямар нэгэн байдлаар зөрчил байхгүй. Харин гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа “Э*******” ХХК өөрсдийнх нь газар эзэмших, барилгажих талбайд инженер, техникийн нөхцөө бүрэн хангасан тохиолдолд техникийн зөвлөлийн хурлаар ороод явах боломжтой. Иймд аж ахуй нэгжийн эрх ашиг хөндөгдөөгүй гэж үзэж байгаа учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэж хүсч байна” гэжээ.

Хариуцагч гуравдагч этгээд “О*******” СӨХ-ны бие даасан шаардлагад бичгээр гаргасан хариу тайлбартаа: “...Гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлага гаргасан “О*******” СӨХ-ын нийтийн эзэмшлийн газар ашиглах эрхгүй бөгөөд одоогоор иргэн Ц.Х*******ын эзэмшил хэвээрээ байгаа тул бусдын эзэмшил газрыг дур мэдэн засаж тохижуулсан атлаа “Э*******” ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Иймд “О*******” СӨХ-ны бие даасан шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна” гэжээ.

Хариуцагч гуравдагч этгээд “О*******” СӨХ-ны бие даасан шаардлагад шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Уг шаардлагыг дэмжихгүй байгаа. “О*******” СӨХ нь иргэн Ц.Х*******ын эзэмшиж байгаа газарт барилга бариад тухайн талбайн хэмжээг авъя гэсэн хүсэлтээ Нийслэлийн өмчийн харилцааны газарт өгсөн байдаг. Тэгэхээр СӨХ гэдэг гэдэг нь оршин суугч нийтийн эрх ашгийг хамгаалахын төлөө байгуулагдсан байгууллага байгаа. СӨХ өөрөө иргэн Ц.Х*******ын эзэмшиж байгаа газрыг шилжүүлж авна гэсэн үг. Түүнээс биш орчны талбай байхгүй болгоод байна, тоглоомын талбай хийх гэж байсан газрыг авчихлаа гэж тайлбарлаад байгаа нь үндэслэлгүй байна. Тэгэхээр Ц.Х*******ын эзэмшлийн талбайн 70% нь барилгажсан, үлдсэн 30%-д нийтийн эзэмшил гээд өөрсдөө тохижилтоо хийгээд явах бүрэн боломжтой. СӨХ-д нэхэмжлэгч талаас ******* гэж тайлбарлаад явуулаад байгааг би мэдэхгүй.  Ц.Х*******ын эзэмшиж байгаа газрыг манайд шилжүүлнэ үү гэсэн хүсэлт нь байгаа юм байна. Харин “Э*******” ХХК-д олгосон газар нь манайд хамаарна гэж гаргасан хүсэлт байхгүй. Тийм учраас бие даасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэж хүсч байна” гэжээ.

Гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа: “Нийслэлийн засаг даргын 2014 оны 11 сарын 10-ны өдрийн А/947  дугаарт захирамжаар тус компанид Хан-Уул дүүргийн, 2-р хороонд байрлах, нэгж талбарын 178015/0317 дугаар бүхий 1895 мвк газрыг 4.7 жилийн хугацаатайгаар үйлчилгээ орон сууцны зориулалтаар эзэмших эрх олгогдсон. Уг захирамжийн дагуу манай компанид 2014 оны 11 сарын 15-ы өдер 000305053 дугаарт Аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг олгож, Нийслэлийн өмчийн харилцааны газартай Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээг байгуулсан.

Тус компани нь дээрх газрыг эзэмших эрхийг Монгол улсын хууль тоггоомжийн дагуу авсан бөгөөд өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд газар эзэмшигчийн эрх, үүргээ бурэн биелүүлж холбогдох төлбөрийг төлсөөр ирсэн. Харамсалтай нь иргэн Ц.Х*******ын хууль бус, дураараа авирлаж манай эзэмшил газарт халдсан үйлдлээс шалтгаалан бид өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд газраа зориулалтын дагуу ашиглаж чадахгүй нөхцөл байдал үүсээд байна.

Ц.Х*******ын хууль бус үйлдэл нь энэхүү газрын өмнөх  эзэмшигч болох Ө.Б*******ы үеэс эхэлсэн бөгөөд түүнийг хууль зөрчиж, бусдын газарт халдсан болохыг Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газар тогтоож холбогдох арга хэмжээ авахуулахаар Нийслэлийн өмчийн харилцааны газарт хандсан байдаг. Ц.Х******* төрийн эрх бүхий холбогдох байгууллагын шаардлагыг үл ойшоож бусдын газарт халдчихаад хууль ёсны эмшигчийнх нь эрхийг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд хандаж буй үйлдлийг бидний зүгээс яавч хүлээн зөвшөөрөхгүй. Түүний нэхэмжлэлдээ бичсэн бүхий л асуудлууд нь худал бөгөөд ямарч баримтаар нотлогдохгүй юм.

Иймд Ц.Х*******ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

Гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Газрын тухай хууль болоод газар олгох асуудлын талаар ярьж байна. Нийслэлийн Засаг даргын А/309, А/307 дугаартай захирамжаар анхны дуудлага худалдааны үнийг төлүүлээд эрх зүйн асуудлыг нийтээр нь зохицуулж байгаа. Тэгэхээр нэхэмжлэгчийн яриад байгааг ойлгохгүй байна. Эдгээр хуулиудыг зөрчөөд газар олгочихлоо гээд байдаг. Гэтэл өөрийнх нь олгосон газар яг адил байдаг. Үүнийг хүчингүй гэж үзвэл нэхэмжлэгчийн өөрийнх газар нь бас хүчингүй болно. 

Газрын тухай хууль нь ерөөсөө ганц үзэл санаатай. Газар олгож байгаа бол Засаг даргын захирамжаар олгоод нэгж талбарыг олгосон газар эзэмших гэрчилгээгээр баталгаажаад явна. Гэтэл дотоод процесс нь яаж явсан, санал авсан уу, дуудлага худалдаа болсон уу гэдэг бол иргэний асуудал биш. Энэ бол захиргааны байгууллагын өөрийнх нь асуудал. Захиргааны байгууллагын олон жил угжирсан байсан асуудлыг нэг дор шийдсэн үүний нь дагуу Ө.Б*******ы эзэмшдэг байсан газрыг шилжүүлж авсан. Газрын дуудлага худалдааны үнийг төлсөн байна уу? гэдгийг нь голлож харсан. Ингээд асуудалгүй юм байна гээд манайх шилжүүлж авсан. Гэтэл нэхэмжлэгч  хүчин төгөлдөр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээгүйгээр хүний газар уруу дайрч байна. Тохижилт хийсэн учраас би энэ газрыг авах ёстой гэж өөрийн гол санаагаа хэлээд байна. Ц.Х******* гэдэг хүн авах ёстой байсан, оролцох ёстой байсан гэдэг. Ийм санаагаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа гаргаж байгаа нь угаасаа нэхэмжлэлийн шаардлага нь утга учиргүй, хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Иргэний хууль, Захиргааны хуулийн гол үндсэн зарчим бол субъектив эрх нь зөрчигдсөн тохиолдолд шүүхэд нэхэмжлэл гаргана. Гэтэл ямар субъектив эрх нь зөрчигдсөн бэ гээд үзэхээр байдаггүй. Хууль зөрчиж хүний газар дээр асфальт дэвссэн нь тэр эрхийг зөрчсөн гэж хэлж байгаа бол инээдтэй зүйл. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. 

Нэхэмжлэгчээс гаргасан нотлох баримтууд нь хэрэг шийдвэрлэхэд ямар ч ач холбогдолгүй байна. Нэхэмжлэгч шугам сүлжээ байдаг гэж тайлбарладаг өөрөө инженерийн техникийн зөвшөөрөл, нөхцөлийг тодорхойлдог байгууллага биш. Барилга барина гээд ямар хэмжээний орон сууцны, оффисийн, хэдэн хүний оршин суух байгууламж байх, хүчин чадал ямар байх зэргийг ярих эрх бидэнд байхгүй. Ялангуяа нэхэмжлэгч үүнийг таамагласан байдлаар шүүхэд тайлбар гаргах эрх байхгүй. Ийм учраас хэргийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэж хүсч байна” гэжээ.

Гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гуравдагч этгээд “О*******” СӨХ-ын бие даасан шаардлагад шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ““О*******” СӨХ-ийн бие даасан шаардлагатай холбогдуулж тайлбар хэлэхэд энэ маргаан нь иргэн Ц.Х*******ын шуналаас үүсч байгаа. Засаг даргаас олгосон байгаа газартаа хэтрүүлж барилга бариад дундын эзэмшлийн газарт 5 метр нэвтрээд орсон байгаа. Ингэж бүх талбайг барилгажуулаад СӨХ-ийг гаргаж ирээд хажуу талын байгууллагын газарт санаархаж байна. 2 хүний эрх ашиг сонирхол зөрчилдөхөд маргаан үүсч маргаж байгаа. Тэгэхэд нэг хүний эрх ашиг зөрчигдөхөд ингэж бусад олон иргэдийг татан оролцуулж байна. Захиргааны хэргийн шүүх бол олон хүний эрхийг хамгаалах гэж биш төрийн байгууллагаас иргэдийн эрх ашиг сонирхлыг хамгаалах гэж гарсан байгууллага. Өөрийнх нь эрх ашиг сонирхол зөрчигдөөгүй байхад оршин суугчдаар түрий барьж маргаж байна. Монгол улсад өөрийнх нь эрх ашиг зөрчигдөөгүй байхад гомдол гаргадаг ганц заалт байгаа. Энэ нь Үндсэн хуулийн цэцэд маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагаа байгаа. Үүнд мэдээлэл гаргаж оролцдог. Захиргааны хэрэгт нэхэмжлэл гаргаж оролцоно. Энэ хамгийн түрүүнд өөрийнх нь эрх ашиг сонирхол зөрчигдсөн байгааг анхаарч харна гэсэн үг. Үүнийг нэхэмжлэгч өөрөө хүлээн зөвшөөрч байна. Бие даасан шаардлагад санал аваагүй гээд байгаа. Үүнийг аль эртнээс олгоод авч байсан. Үүнд ямар ч хууль зүйн үндэслэл байхгүй байна”гэжээ.

Гуравдагч этгээд “О*******” СӨХ шүүхэд гаргасан бие даасан шаардлагадаа: “Тус сууц өмчлөгчдийн холбоо Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт орших “Цэлмэг тэнгэр” хотхоны 12 давхар, 107 дугаар байрны оршин суугч өмчлөгчдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг илэрхийлэн төлөөлж ажиллахаар 2015 онд байгуулагдсан ба уг байр нь нийт 210 айлын орон сууц юм.

Барилгын гадна орчин нь төлөвлөлтийн дагуу баригдсан хэдийн боловч нийт оршин суугчдын бодит ачааллыг даах чадамжгүй байдалд хүрээд байгаа юм. Тухайлбал автомашины зогсоол, явган хүний зам, хүүхдийн тоглоомын талбай, ногоон байгууламж зэрэг нь илт хүрэлцээ муутай бөгөөд СӨХ байгуулагдсанаас хойш уг асуудлыг шийдвэрлэхээр зорилт тавин барилгын орчны газрыг зохистой байдлаар ашиглахаар холбогдох судалгааг хийж, үе шаттай төлөвлөгөө боловсруулан ажиллаж байгаа болно.

Гэтэл манай орон сууцны зүүн талд байрлах одоо авто зогсоолын хэлбэрээр ашиглаж буй бөгөөд цаашид хүүхдийн тоглоомын талбай хийхээр төлөвлөж буй газрыг Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны А/947 дугаар захирамжаар “барилгын зориулалтаар” бусдад эзэмшүүлсэн байх бөгөөд уг асуудал нь шүүхээр шалгагдаж байгааг бид олж мэдлээ.

Тиймээс бид дээрх захирамжийг зөвшөөрөхгүй байх бөгөөд Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйлийн 143.1, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3-д тус тус “... орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, сууц өмчлөгчдийн эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор сууц өмчлөгчдийн холбоог байгуулна” гэж заасны дагуу оршин суугч, өмчлөгчдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөж болзошгүй уг маргаанд бие даасан шаардлага гарган оролцохоор энэхүү өргөдөл, нэхэмжлэлийг гаргаж байна.

Учир нь хүүхдийн тоглоомын талбай хийхээр төлөвлөж буй газрын яг доогуур манай орон сууцны дэд бүтцийн дулаан, халуун хүйтэн усны инженерийн шугам сүлжээ явж байгаа бөгөөд дахин дээр нь барилга баригдвал ачаалал хэтрэх, шугам сүлжээний хэвийн үйл ажиллагаа алдагдах улмаар оршин суугчдын эрүүл, а*******лгүй орчинд амьдрах үндсэн эрх зөрчигдөнө. Хэрэв уг газрыг барилгын зориулалтаар олгосон бол ойролцоох оршин суух иргэд, өмчлөгч бидний саналыг авсан байх ёстой байсан боловч аваагүй юм

Үүгээр зогсохгүй төв зам дагуу байрлах дулааны инженерийн шугам сүлжээ цаана нь байрлаж байгаа тул угаасаа барилга, орон сууц барих боломжгүйг НӨХГ-ын холбогдох мэргэжилтэнд бидэнд мэдэгдсэн ба ийм газрыг бусдад эзэмшүүлэхийг хориглох ба Газрын тухай хуулиар нийтээр ашиглахаар заасан байгаа.

Харин оршин суугч, өмчлөгч бидний төлөвлөж байгаагаар бу******* автомашины зогсоол, хүүхдийн тоглоомын талбайн зориулалтаар ашиглах нь дээрх хуулийн зохицуулалтын хязгаарлалт зөрчигдөхгүй болно.

Иймд Нийслэлийн Засаг даргын 2014-11-10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн “Э*******” ХХК олгосон нэгж талбарын 18640308298205 дугаар бүхий 1168 м2 талбай газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү” гэжээ.

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

Шүүх нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан  гаргасан “нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар  захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” иргэн Ц.Х*******ын нэхэмжлэл, гуравдагч этгээд “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны  “нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” бие даасан шаардлагын хүрээнд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулж шийдвэрээ гаргалаа.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтууд, хэргийн оролцогч тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын шүүхэд гаргасан тайлбарыг шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцээд маргааны харилцаанд хамаарал бүхий хуулийн зохицуулалтыг тайлбарлан хэрэглэж иргэн Ц.Х*******ын нэхэмжлэл болон гуравдагч этгээд “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны бие даасан шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

Нэг. Маргаанд хамаарах үйл баримтууд.

Иргэн Ц.Х******* нь нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн А/272 дугаар  захирамжаар Хан-Уул дүүргийн 02 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 3700м.кв газрыг эзэмшжээ.

Нийслэлийн Засаг даргын 2012 оны 05 дугаар сарын 17-ны өдрийн А/344 дүгээр  захирамжаар иргэн Ө.Б*******д контор, үйлчилгээний зориулалтаар 1895 м.кв газрыг эзэмшүүлсэн бөгөөд Ө.Б*******аас “Э*******” ХХК-д эзэмшил газраа шилжүүлэх хүсэлт гаргасны дагуу нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжаар “Э*******” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлжээ. “Э*******” ХХК-ийн  шилжүүлж авсан 1895 м.кв газар нь 18640308343196 нэгж талбарын  727 м.кв болон  18640308298205 нэгж талбарын  1168 м.кв 2 хэсэг талбайгаас бүрдэж байна.

Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдрийн А/257 дугаар  захирамжаар Газрын тухай хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1.1, 33.1.2 дахь заалтуудыг зөрчиж газар эзэмших, ашиглах эрх олгосон иргэд, аж ахуйн нэгжүүдээс дуудлага худалдааны анхны үнэ төлж гэрээгээ шинэчлэх мэдэгдлийг биелүүлээгүй иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийн газар эзэмших, ашиглах эрх олгосон шийдвэрүүдийг хүчингүй болгосон байна. Энэхүү захирамжаар Ө.Б*******ы маргаан бүхий газар эзэмших эрхийг   хүчингүй болгосон боловч дуудлага худалдааны анхны үнэ 29,937,600 төгрөгийг төлсөн тул хариуцагч  2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн А/576 дугаар  захирамжаар эрхийг нь сэргээсэн байна.

 Хоёр. Нэхэмжлэгч Ц.Х*******ын нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийн талаар.

Нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа  ”маргаан бүхий газар нь нийтийн эзэмшлийн зам талбай бөгөөд инженерийн шугам сүлжээний хамгаалалтын бүсэд хамаардаг, гуравдагч этгээдэд газар эзэмших нь өөрөө зохих журмын дагуу дуудлага худалдаа юм уу, сонгон шалгаруулалтаар олгоогүй” гэж үндэслэн мэтгэлцсэн.

Газрын тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийнг 3.1.9-д ”нийтийн эдэлбэрийн газар” гэж зохих журмын дагуу нийтээр ашиглахаар тогтоогдсон төрийн өмчийн газрыг” хэлнэ гэж тодорхойлсны дагуу “Э*******” ХХК-ийн эзэмшиж буй газрыг төрийн захиргааны байгууллагаас төрийн өмчийн мэдэлд аваагүй байхад тухайн газрыг нийтийн эдэлбэр газар гэж үзэх үндэслэл байхгүй тул “маргаан бүхий газар нь нийтийн эзэмшлийн газар” гэх мэтгэлцээн нь үндэслэлгүй юм.

Нөгөөтэйгүүр Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.4-т “Хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно” гэж заасны дагуу гуравдагч этгээдийн эзэмшил газарт иргэн Ц.Х******* автозогсоол байгуулсан нь бусдын эзэмшил газарт хууль бус үйл ажиллагаа явуулсан гэж үзэх боломжтой. 

Хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримт болох байр зүйн зургаас  дүгнэхэд 18640308298205 нэгж талбарын 1168 м.кв талбай бүхий газар нь дулааны шугамтай давхцаж байгаа бөгөөд гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК нь эзэмшил газартаа барилга барих тохиолдолд хуулийн дагуу зохих зөвшөөрлийг холбогдох эрх мэдэл бүхий байгууллагуудаас авах шаардлагатай. 

Тодруулбал, Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т ““барилга байгууламжийн баримт бичиг” гэж барилгын ажлын зөвшөөрөл олгох, барилгын ажлыг гүйцэтгэхэд шаардлагатай энэ хуульд заасны дагуу боловсруулж, баталгаажуулсан техникийн нөхцлүүд, зураг төсөл, илд далд ажлын акт, талбайн журнал болон холбогдох бусад баримт бичгийг”, 4.1.8-д ““барилга байгууламжийн техникийн нөхцөл” гэж барилга байгууламжийг дулаан, уур, хий, цэвэр, бохир ус, цахилгаан, харилцаа холбоо, дохиолол зэрэг эх үүсвэрт холбох эрх бүхий хуулийн этгээдээс гаргах шийдвэрийг”, 4.1.33-т “инженерийн дэд бүтэц” гэж ...бүх төрлийн инженерийн шугам сүлжээ...” хэлнэ, мөн хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.1.3-т “барилга байгууламжийн байршил тогтоох, газар олголт, загвар зураг батлах болон техникийн нөхцөл олгох үйл ажиллагааг зохион байгуулж, нэгдсэн бүртгэл хөтлөх, хадгалах, мэдээлэл түүний а*******лгүй байдлыг хангах, мэдээллийн сангийн байнгын үйл ажиллагааг эрхлэх, хяналт тавих” гэж Засаг даргад эрх олгосны дагуу өөрийн эзэмшил газарт барилга барихыг хүсэж буй аливаа этгээдэд архитектур төлөвлөлтийн даалгаврыг Засаг дарга баталж, зохих техникийн нөхцлийг эрх бүхий байгууллагуудаас авсны үндсэн дээр барилгын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл олгодог.

Иймд хэдийгээр нэхэмжлэгчийн “маргаан бүхий газар нь инженерийн шугам сүлжээ гэх газартай давхцаж байгаа” гэх мэтгэлцээн нь үндэслэлтэй хэдий ч энэхүү нөхцөл байдал нь иргэн Ц.Х*******ын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд харшлаагүй болно.

Харин Барилгын тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т “иргэн, хуулийн этгээдийн эрүүл, а*******лгүй орчинд амьдрах, ажиллахтай холбогдон үүсэх эрх, ашиг сонирхол”-ыг эрх бүхий байгууллага барилгын ажлын зөвшөөрөл олгохдоо харгалзан үзнэ гэж заасны дагуу хэрвээ гуравдагч этгээд “Э*******” ХХК нь өөрийн эзэмшил газартаа барилга барих тохиолдолд захиргаа нь бусад иргэд, аж ахуйн нэгжийн ашиг сонирхолыг харгалзан үзэж барилгын ажлын зөвшөөрөл олгоно.

  Гурав. Бие даасан шаардлага гаргасан “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн эсэх талаар.

Газрын тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.4-т “Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн суугчид, өмчлөгчдөд зориулагдсан ногоон зүлэг, мод, бут, сөөг, хүүхдийн тоглоомын талбай, сүүдрэвч, явган хүний болон автомашины зам, машины зогсоол зэрэг барилгын нормын дагуу баригдсан байгууламжийг арчлан хамгаалах зориулалтаар Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4.1.6-д заасан орчны газрыг сууц өмчлөгчдийн холбоонд ашиглуулж болно”, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.6-д ““орчны газар” гэж тухайн орон сууцны байшингийн суугчид, өмчлөгчдөд зориулагдсан ногоон байгууламж, зүлэг, хүүхдийн тоглоомын талбай, сүүдрэвч, явган хүний зам, авто машины зогсоол, тэдгээртэй адилтгах байгууламж бүхий нийтийн эдэлбэрийн газрыг” хэлнэ гэж заажээ. 

Хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтаас дүгнэхэд маргаан бүхий газар нь бие даасан шаардлага гаргасан ”О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны орчны газар гэж үзэх боломжгүй, энэ талаар тус сууц өмчлөгчдийн холбоонд ямар нэгэн эрх үүсээгүй, түүний эрх хууль ёсны эрх ашиг сонирхол зөрчигдсөн гэж үзэх боломжгүй байна.

Түүнчлэн Газрын тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 31.3-т “Хүсэлт гаргасан газар нь бусдын эзэмшиж, ашиглаж байгаа газартай ямар нэг хэмжээгээр давхцаагүй байна”, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.4-т “холбоонд тухайн орон сууцны байшингийн ерөнхий төлөвлөгөөг үндэслэн дэвсгэр болон орчны газрыг газрын тухай хууль тогтоомжид заасны дагуу тодорхой болзолтойгоор гэрээний дагуу ашиглуулах” гэж  заасны дагуу “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбоонд орчны газрыг ашиглуулах тохиолдолд бусад иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын эзэмшил болон ашиглаж буй газартай давхцуулалгүй шийдвэр гаргах хуулийн шаардлага байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй.

 

Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70.1, 70.2.9-д заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Газрын тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.9, 6 дугаар зүйлийн 6.4,  27 дугаар зүйлийн 27.4, 31 дүгээр зүйлийн 31.3, 33 дугаар зүйлийн 33.1.1, 33.1.2, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.6, 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 18 дугаар зүйлийн 18.1.4, Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4, 4.1.8, 4.1.33, 35 дугаар зүйлийн 35.1.3-т заасныг тус тус баримтлан иргэн Ц.Х******* болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “О*******” сууц өмчлөгчдийн холбооны нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан гаргасан “нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн А/947 дугаар захирамжийн “Э*******” ХХК-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 80 дугаар зүйлийн 80.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1-д зааснаар нэхэмжлэгч болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээс тус бүр  улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140400 төгрөгийг Чингэлтэй дүүргийн татварын хэлтсийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3.Шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрөл хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                            С.ТӨМӨРБАТ