“УБ” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Б.Нармандах, А.Отгонцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдрийн 102/ШШ2020/01570 дугаар шийдвэртэй нэхэмжлэгч “УБ” ХХК-ийн хариуцагч НШШГГ-т холбогдуулан гаргасан эд хөрөнгө үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч А.Отгонцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ц, Т.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Билэгжаргал нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2019/02279 дүгээр шийдвэрээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2019 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 10 дугаартай худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагааг хүчингүй болгож, худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагаа явуулахын өмнө эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоохыг даалгаж шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийн дагуу “Хөрөнгө Эстимейт” ХХК нь дараах хөрөнгүүдийг дор дурдсанаар үнэлсэн. Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205010508 дугаарт бүртгэлтэй, Баянгол дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 8 дугаар байрны 160 тоот 40 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцыг 95 324 000 төгрөгөөр, Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206018327 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Богины ам /17050/, 34а тоот Амрагчдын сууц зориулалттай 316.04 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 832 615 000 төгрөгөөр, Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2202002292, Ү-2202008455, Ү-2202008454 дугаарт бүртгэлтэй, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу 18 дугаар байрны 58 тоот хаягт байрлах орон сууц, цайны газар, өргөтгөлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 361 140 000 төгрөгөөр, нийт 1 289 079 400 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн. “УБ” ХХК нь дээрх хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, түүнийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа. Баянгол дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 8 дугаар байрны 160 тоот 40 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцны үнэлгээний талаар Улаанбаатар хотын банк нь уг хөрөнгийг төлбөрт тооцон авсны дараа 90 000 000 төгрөгөөр худалдан борлуулсан. Үнэлгээчин уг хөрөнгийг зөвхөн зарын веб сайтад тавьсан үнэ бус анхны саналын дуудлагын үнээр тооцож 95 324 000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй байна. Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Богины ам /17050/, 34а тоот амрагчдын сууц зориулалттай 316.04 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Богины ам, 34а амины орон сууцны зориулалттай хөрөнгө нь 316.04 м.кв талбайтай гэж Улсын бүртгэлийн газарт бүртгэлтэй байсан. Манай зүгээс уг үл хөдлөх эд хөрөнгөд дахин шинжээч томилж үнэлгээ гаргуулахад 295 м.кв талбайтай гэсэн дүгнэлт гарсан байдаг. Үүнээс харвал 20.69 м.кв талбайн зөрүү гарч ирсэн бөгөөд м.кв-аар нь үнэлгээг нь гаргавал 52 000 000 гаруй төгрөгийн зөрүүтэй. Уг үл хөдлөх хөрөнгөтэй нэг хотхонд орших ижил загвартай, хийц загвар бүхий хөрөнгийг 2019 онд 460 000 000 төгрөгөөр худалдсан, мөн ижил загвартай боловч сүүлд баригдсан, бүрэн засвар тохижилттой хөрөнгийг зарах үнийг хөрөнгийн зуучлагч компани 560 000 000 төгрөгөөр тогтоосон байна. Мөн шинжээч нь харьцуулалтад Нүхтийн амны сууцнуудтай харьцуулсан байх ба Нүхтийн ам нь зэрэглэл өндөртэй, үнэлж буй хөрөнгөөс 10 гаруй км зайтай, дийлэнх хөрөнгө нь тус бүртээ ашиглах эрхийн газартай, төвийн шугам сүлжээнд холбогдсон байдаг. Тухайн объектыг гүүгл мапаас /goole map/ хайхад авто замаас 9 километрийн зайтай байсан. Үүнийг манайх байршлын хувьд ч тэр ижил төстэй объект гэж үзэх боломжгүй гэж үзэж байгаа. Гэтэл үнэлж буй хөрөнгө нь өөрт ногдох газаргүй, фасад, дээвэр, дотор шал, хана тааз, цонх зэрэгт засвар хийх, солих шаардлагатай, шууд нүүн орж амьдран суухад бэлэн биш хөрөнгө юм. Иймээс шинжээч энэ хөрөнгийг зөвхөн ижил төстэй гэх хөрөнгийг зарах зарын үнэд үндэслэж 832 615 000 төгрөгөөр үнэлсэн нь илэрхий үндэслэлгүй байна. Манай зүгээс шинжээч дүгнэлт гаргаж байх үед Богины аманд байрлалтай үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой доголдлыг хэлж байсан. Манай зүгээс шинжээчийг газар дээр нь шинжилгээ хийх ёстой гэж үзэж байсан. Дүгнэлт гаргахдаа Улсын бүртгэлд бүртгэлтэй байсан м.кв-ийн хэмжээг ашиглаад дүгнэлт гаргасан байсан. Мөн гадна пассат нурсан, дээврээс ус гоожсон, шал эвдэрсэн байдлыг үнэлгээнд оруулж тооцоогүй бөгөөд 1 м.кв талбайг 2 600 000 төгрөгөөр үнэлж дүгнэлт гаргасан. Манай зүгээс тухайн хотхонд яг ижил загвартай, хажуу талд нь байрлалтай Дипломат ресиденс хотхоны орон сууцны зарах зарыг Ремаск /Remax/-аас авч харахад уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 460 000 000 төгрөгөөр зарна гэсэн байсан. Мөн өөр бусад ижил загвар болон хийцтэй орон сууцтай харьцуулахад 1 м.кв-ийн үнийг 2 186 000 төгрөгөөр үнэлж борлуулсан талаар тайланд тусгасан байсан. Иймд манай зүгээс уг үл хөдлөх хөрөнгийн 1 м.кв бүрийн үнийг 2 600 000 төгрөгт үнэлэх боломжгүй гэж үзэж байгаа. Ялангуяа доголдолтой, засан сайжруулах зайлшгүй шаардлага уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд байж боломгүй үнэ гэж үзэж байгаа. Бага тойруу 18 дугаар байрны 58 тоот хаягт байрлах 127.98 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь хуучны 5 давхар орон сууцны доор байрладаг бөгөөд байрны бохир дотогшоо хальдаг, цахилгааны холболт хуучирснаас шалтгаалан хананаас цахилгаан цохидог, үүнээс шалтгаалан гадна дулаалга шатах зэрэг асуудал гардаг, өргөтгөлийн хэсэг халаалтгүй, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулахад чанарын шаардлага хангахгүй, ихээхэн хэмжээний хөрөнгө оруулж засах шаардлагатай, бохирын холболтыг шинээр хийх шаардлагатай байгаа зэргийг харгалзан үзээгүй. Уг хөрөнгийг “УБ” ХХК-аас худалдан авсан өмчлөгч үнэлгээний компанийг очиж үзлэг хийхэд хэлсэн боловч эдгээр нөхцөл байдлыг үнэлгээнд огт харгалзаагүй, зөвхөн ижил төстэй байрлалд байрлах үйлчилгээний байрны талбайн үнээр тооцон үнэлсэн нь хангалтгүй. Уг байрны одоогийн өмчлөгч нь уг байрыг 178 000 000 төгрөгөөр худалдан авсан бөгөөд байр чанарын шаардлага хангахгүй талаар байнга гомдол гаргаж, байрны чанар байдлын талаар ноцтой төөрөгдсөн гэх үндэслэлээр гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж банкинд удаа дараа гомдол гаргаж байсан. Гэтэл шинжээч уг хөрөнгийг 361 140 000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй.

“Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийн дээрх үнэлгээ нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд дуудлага худалдааны анхны үнэлгээг тогтоох зорилгоор хийсэн үнэлгээ биш бөгөөд шууд төлбөрт тооцож өгөх ажиллагаанд шууд ашиглагдах үнэлгээ юм. Энэ шинжээрээ шинжээчийн үнэлгээ нь дуудлага худалдаанд 30, 50 хувиар бууруулан оруулж худалдан авагчдын эрэлт, сонирхолд үндэслэн борлуулах замаар үнэ бодитоор тогтох боломжгүй, уг хөрөнгөөр хариуцах төлбөрийн дүнгээс илүү үнэлсэн төгрөг бүрийг төлбөр авагч төлөх үүрэг хүлээж болзошгүй нөхцөл байдлыг шинжээч болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага анхааран үзэх ёстой байсан. Мөн уг хөрөнгүүдэд төлбөр төлөгчийн хүсэлтээр Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд шийдвэрлэгдсэн 102/ШШ2019/00314 дугаартай шийдвэртэй/ хэргийн хүрээнд 2018 оны 11 дүгээр сард хөндлөнгийн үнэлгээ хийгдсэн бөгөөд уг үнэлгээгээр хөрөнгүүдийг үнэлгээ хийх өдрийн байдлаар 990 000 000 төгрөгөөр үнэлсэн нь “Хөрөнгө Эстимейт” ХХК-ийн үнэлгээг уг үнэлгээнээс илэрхий зөрүүтэй байгааг ч энд дурдах нь зүйтэй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд 42.2 дахь хэсэгт заасныг зөрчиж шинжээчийн дүгнэлт гарсан гэж үзэж байгаа. Иймд үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2019/02279 дугаартай шийдвэрээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2019 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 10 дугаартай худалдан борлуулах үнэ санал болгох ажиллагааг хүчингүй болгож, эд хөрөнгө худалдах, борлуулах, эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоох ажиллагааг хариуцагчид даалгаж шийдвэрлэсэн. Уг шийдвэрийн дагуу өмнөх шүүхээс 2019 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 1113 тоот шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуудас, 14701 дугаартай шүүхийн шийдвэрийг албан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамжийг тус газарт хүргүүлсэн. Уг шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөгчийн барьцаалсан Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Богины ам, 34а тоотод байрших, 316.4 м.кв талбайтай амрагчдын зориулалттай орон сууц. Мөн Баянгол дүүргийн 8 дугаар хороо, 8 байрны 160 тоот орон сууц. Мөн Чингэлтэй дүүргийн 4 хороо, Багатойруу, 18 дугаар байранд байрших орон сууц болон цайны газар, дэлгүүрт шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэсэн байдаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нарыг хуулиар олгосон эрхийг хангаж 2019 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдөр шинжээч томилсон тогтоолыг танилцуулж, шинжээчээр “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийн шинжээч н.Эрдэнбаатарыг томилж төлбөр авагч, төлөгч талаас шинжээчээс татгалзах, татгалзлыг асууж, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлд тусгахад зохигч талууд шинжээчээс татгалзах зүйлгүй гэсэн тайлбар өгсөн байдаг. Шинжээчид хууль сануулж, хууль зөрчсөн тохиолдолд хариуцлага хүлээхийг тогтоолоор сануулж гарын үсэг зуруулсан. Шинжээчийн дүгнэлтийг хуульд заасны дагуу явуулсан гэж үзэж байна. Тухайлбал, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан байгаа. Нэхэмжлэгч талаас дурдсан эхний шаардлагын хувьд тухайн орон сууцны нийт талбай нь 316.4 м.кв буюу Улсын бүртгэлийн газраас олгогдсон гэрчилгээний талбайтай таарч байдаг. Уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр төлөгч анхнаасаа “УБ” ХХК-д үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар барьцаанд тавьсан байдаг. “УБ” ХХК-ийн хувьд гэрээг байгуулж байхдаа уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн байгаа газар очиж шалгаж үзээд, гэрээндээ м.кв-ын хэмжээг тусгаж Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт барьцаа хөрөнгөөр бүртгүүлсэн. Гэтэл одоо талбайн хэмжээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч талаас уг орон сууцыг Нүхтийн аманд байрлалтай амрагчдын сууцны зориулалттай орон сууцтай харьцуулсан нь буруу гэсэн үндэслэл гаргасан байдаг. Шинжээчийн хувьд Хөрөнгө үнэлгээний тухай хуулийн 8.1-т заасны дагуу Хан-Уул дүүрэгт байрлалтай амрагчдын зориулалттай орон сууцны жишиг үнийг харьцуулалтын аргаар хийсэн байдаг. Хан-Уул дүүрэг, Нүхтийн аманд байрлалтай орон сууц нь уг хөрөнгөтэй ижил түвшиний буюу Улаанбаатар хотын хэмжээнд А бүсд, Богд уулын энгэрт байрлалтай орон сууц юм. Жишиг үнийн хувьд ижил түвшиний чанарын хийцтэй адил бүтээгдэхүүнээр барьсан байдаг. Мөн харьцуулсан орон сууцны борлуулагдах үнийн хувьд барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Хан-Уул дүүрэг, 11 хороонд байрлах амины орон сууцны хувьд 980 000 000 төгрөг, Анамо хотхон 1 380 000 000 төгрөг, нүхтын аманд байрлах орон сууц 990 000 000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан. Метр квадратын жишгээр харьцуулбал барьцааны хөрөнгийн хувьд 1 м.кв нь 2 311 000 төгрөг, анамо хотхон 3 068 000 төгрөг, нүхтийн ам 3 093 000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байгааг зааж өгсөн. Иймд шинжээч нь үнийг нүхтийн аманд байрлах орон сууцны үнийг итгэлцлүүрийн аргаар 0.9 хувиар бууруулж 836 615 229 төгрөгөөр үнэлсэн нь хуульд нийцсэн байна гэж үзэж байгаа. Богины ам болон Нүхтийн аманд байрлалтай амины орон сууцнууд нь ус болон тог цахилгааны асуудлаа бүрэн шийдсэн бөгөөд хэрэв шинжээч ус болон дулаан, тог цахилгааны асуудлаа шийдэж чадаагүй орон сууцтай харьцуулсан бол шинжээчийн дүгнэлт хүчингүй гэж үзнэ гэж харж байгаа. Хэрэгт авагдсан баримтаас харвал шинжээчийн харьцуулсан амины орон сууц нь барьцаа хөрөнгө болох орон сууцтай ижил түвшнийх гэдэг нь тогтоогдож байна. Иймд Хан-Уул дүүрэгт байрлалтай амины орон сууцыг хэт өндрөөр үнэлсэн гэх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Чингэлтэй дүүрэгт байрлах орон сууцыг харьцуулахдаа шинжээч нь 2019 онд зарлагдсан Чингэлтэй дүүрэг, Соёл, урлагийн их сургуулийн хажууд байрлах, барилгын хэмжээ 98 м.кв үйлчилгээний зориулалттай амины орон сууц. Мөн уг дүүрэгт байрлах Тэнгис кинотеатрын ард байрлах үйлчилгээний зориулалттай орон сууцнуудтай харьцуулан үнэлгээг гаргасан байдаг. Нэхэмжлэгч талаас м.кв-ын үнийн зөрүү хэт их орон сууцнуудтай харьцуулан үнэлгээ гаргасан гэж маргадаг. Шинжээчийн хувьд хуульд заасны дагуу үнийн итгэлцэлүүрийг бууруулж буюу 0.9 хувиар хасч үнэлгээг тогтоосон нь хуульд нийцсэн гэж үзэж байна. Баянгол дүүрэгт байрлалтай орон сууцны хувьд мөн ялгаагүй ижил түвшиний ойр байрлалтай орон сууцнуудтай харьцуулж гаргасан нь тайланд тусгагдсан байх бөгөөд 90 000 000 төгрөгийн үнэлгээтэй байрыг 95 000 000 гэж үнэлсэн нь хэт өндөр үнэлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа. Мөн Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-т Зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаарх нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй гэж заасан байдаг. Гэтэл нэхэмжлэгч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотолсон баримтыг гаргаж өгөөгүй байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Улаанбаатар хотын банк ХХК-ийн хариуцагч НШШГГ-т холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Б давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо:

... Үнэлгээчний хариуцлагын даатгалын талаар шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт “...Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2-т хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлагыг хуульчилсан байх бөгөөд түүнд хөрөнгийн үнэлгээчин заавал хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх тухай шаардлага тусгагдаагүй байна” гэжээ.

Гэтэл уг хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.1 дэх заалтад үнэлгээний тайланд тусгагдах зүйлсэд “...хөрөнгийн үнэлгээчний даатгалын талаарх мэдээлэл” гэж, 14 дүгээр зүйлийн 14.1.6 дахь заалтад үнэлгээчин “хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх” үүрэгтэй талаар, 28 дугаар зүйлд үнэлгээчний хариуцлагын даатгалын талаар дэлгэрэнгүй тус тус зохицуулсан байх бөгөөд уг даатгал нь үнэлгээ хийх үйл ажиллагаандаа алдаа гаргавал учруулсан хохирлоо нөхөн төлөх санхүү баталгаа болох ёстой. Харин маргаан бүхий үнэлгээний хувьд үнэлгээчний хариуцлагын даатгалын талаар мэдээлэл байхгүй байгаа нь тухайн үнэлгээнээс үүссэн хохирлыг нөхөн төлөх баталгаагүй, иймээс даатгалгүйгээр хийсэн үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан мэргэжлийн хөрөнгийн үнэлгээний шинжийг хангахгүй юм. Шүүхээс үнэлгээний маргааныг шийдвэрлэхдээ нэхэмжлэгч өөрийн шаардлагыг хэрхэн нотолсныг авч үзэхээс гадна тухайн үнэлгээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагуудыг хангасан эсэхийг шалгах ёстой байсан. Энэ асуудлын хүрээнд нэхэмжлэгч холбогдох хөрөнгийн чанар, биет байдлын доголдлын талаар, үнэлгээний харьцуулалтад хэрэглэсэн хөрөнгийн байршил /үнэлж буй хөрөнгөөс 9 км зайтай хөрөнгөтэй харьцуулсан/-ын талаар, үнэлгээчний тооцсон хөрөнгийн талбайн хэмжээ нь бодит хэмжээнээс зөрүүтэй бөгөөд үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээг буруу талбайн хэмжээнд үндэслэж хийсэн зэргээр уг үнэлгээ нь хуулийн 9.2.1, 9.2.3-д заасан хөрөнгийн үнэлгээний суурийг үнэлгээний зүйлийн шинж байдал онцлогт нийцсэн байх, хөрөнгийн үнэ цэнийг үндэслэлтэй, тодорхой байх зэрэг шаардлагыг хангаагүй болохыг боломжит хэмжээнд нотлох байдлаар хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон. Харин шүүхээс үнэлгээний тайлан хуулиар тавигдах шаардлагыг хангасан эсэх талаар асуулт тавиагүй, үнэлгээ учир шалтгааны хувьд, зах зээлийн хувьд үндэслэлтэй эсэхийг хариуцагч талаас тодруулах арга хэмжээ аваагүй бөгөөд нэхэмжлэгч үнэлгээг буруу гэж нотлоогүй бол үнэлгээ хэд ч гэж байсан зөв гэх хандлагаар шийдвэрлэсэн.

Дээр дурдсан үндэслэлээр Нийслэлийн Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдөр 102/ШШ2020/01570 дугаартай шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байх шийдвэрт нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах тухай өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

 

                                                            ХЯНАВАЛ:

 

            Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцсэн байна.

 

            Нэхэмжлэгч “УБ” ХХК нь хариуцагч НШШГГ-т холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Богины ам гудамж, 34а тоотод орших, 316.04 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2206018327 дугаарт бүртгэлтэй, амрагчдын орон сууц, Баянгол дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 8 байр 160 тоот хаягт бүртгэлтэй, 40 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2205010508 дугаарт бүртгэлтэй 3 өрөө орон сууц, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу 18 дугаар байр 58 тоот хаягт бүртгэлтэй Ү-2202002292, Ү-2202008455, Ү-2202008454 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц болон өргөтгөлийн цайны газрын болон дэлгүүрийн А, Б хэсэг болох нэг хүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ хөрөнгийн шинж чанарыг харгалзахгүйгээр зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур, үнэлсэн гэжээ.

 

Хариуцагч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хийсэн хөрөнгийн үнэлгээ нь хуульд заасан журмын дагуу, үндэслэл бүхий хийгдсэн гэж татгалзал гаргасан байна.

 

            Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2015 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 703 дугаар шийдвэрээр “Жинстийн жимс” ХХК-аас 965 421 643 төгрөгийг гаргуулж, “УБ” ХХК-д олгож, барьцаа хөрөнгө болох дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн шүүхийн хүчин төгөлдөр болсон шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэжээ. /1хх32-33/ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг үүсгэж, дээр дурдсан барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах, ажиллагааг явуулсан байна. /1хх50-80/

 

            Төлбөр төлөгч “Жинстийн жимс” ХХК нь дээрх барьцааны эд хөрөнгүүдийг нийт 2 650 000 төгрөгөөр үнэлсэн байх бөгөөд төлбөр авагч “УБ” ХХК нь үнийн дүнг хүлээн зөвшөөрч, анхны албадан дуудлага худалдаа болон 2 дахь албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй тул 2016 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдөр төлбөр авагчид санал болгох ажиллагаа явуулжээ.

 

            Дээрх 2016 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдрийн санал болгох шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг төлбөр төлөгч “Жинстийн жимс” ХХК эс зөвшөөрч, гомдол гаргасны дагуу Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 181/ШШ2016/01118 дугаартай шийдвэрээр санал болгох шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг хүчингүй болгож шийдвэрлэснийг давж заалдах шатны шүүх болон хяналтын шатны шүүх тус тус хянаад шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна. /1хх230-232, 235-237/

 

            Тус шийдвэрийн дагуу дахин санал болгох ажиллагааг 2019 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр явуулж, 2015 оны 5 дугаар сарын 24-ний өдөр талуудын тохиролцсон 2 650 000 000 төгрөгөөр төлбөр авагчид санал болгосны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгүүд гуравдагч этгээдэд шилжсэн учраас 1 679 142 244 төгрөгийн зөрүүг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын дансанд байршуулахыг төлбөр авагчид үүрэг болгосныг төлбөр авагч эс зөвшөөрч хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасныг Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2019/02279 дугаартай шийдвэрээр 2019 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн санал болгох ажиллагааг хүчингүй болгож, эд хөрөнгүүдэд үнэлгээ тогтоохыг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад даалгаж шийдвэрлэсний дагуу 2019 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 102/ШЗ2019/14701 дугаар шүүхийн шийдвэр албадан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамжийн дагуу мөн өдөр 102/ГХ2019/01113 дугаар шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигджээ. /2хх132-135, 138-139/

 

            Хариуцагч НШШГГ- нь 2019 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн 416 дугаар тогтоолоор шинжээчээр “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийг томилж үнэлгээ тогтоолгохоор шийдвэрлэсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь хэсэгт заасанд нийцсэн байна.

 

Шинжээч дээрх тогтоолд заасан 3 үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийснээ 2019 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 115/01 тоот үнэлгээний тайланг шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллагад ирүүлсэн, хураагдсан 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1 289 079 400 төгрөгөөр үнэлэхдээ Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт заасныг зөрчсөн байдал тогтоогдохгүй байна.

 

            Нэхэмжлэлд дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоох ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан байх бөгөөд шинжээч үнэлгээ хийхдээ хөрөнгийн байршил, зориулалт, хийц, ашиглалтад орсон хугацаагаар ижил эд хөрөнгөтэй харьцуулан тодорхойлсон талаар шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв байх тул нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн    167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдрийн 102/ШШ2020/01570 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

                             ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                   Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

 

                                           ШҮҮГЧИД                                    Б.НАРМАНДАХ

 

А.ОТГОНЦЭЦЭГ