“Э-” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч С.Энхтөр, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШШ2020/01367 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч “Э-” ХХК-ийн хариуцагч Г.Х-, А.Э- нарт холбогдуулан гаргасан гэрээний үүрэгт 1 364 073 080 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, гэрээнээс татгалзаж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 375 971 400 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагч Г.Х-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Цэвээн, хариуцагч Г.Х-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Цэвээндэмбэрэл, түүний өмгөөлөгч Б.Цэнгүүн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Буянхишиг нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Э-” ХХК нь иргэн Г.Х-тай 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр №JAR-105/403-1 тоот захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээ байгуулсан. Гэрээний дагуу Г.Х-, А.Э- нар нь 1 254 467 400 төгрөг төлөхөөс 878 496 000 төгрөгийг төлөөгүй байна. Талууд 2017 оны 11 сарын 10-ны өдөр нэмэлт гэрээ байгуулж, үлдэгдэл төлбөр 878 496 000 төгрөг болсныг баталгаажуулан, үлдэгдэл төлбөрийг барагдуулах хуваарьт өөрчлөлт оруулсан. Ийнхүү гэрээнд нэмэлт оруулж, худалдан авагчийн хүсэлтийн төлбөр төлөх хугацааг хойшлуулж, өгсөн ч график төлөлтөөс нэг ч төгрөг төлөгдөөгүй. Хэдийгээр нэмэлт гэрээний графикт хугацаа 2019 оны 12 сард дуусах хэдий ч эхний графикууд анхнаасаа зөрчигдөж, Г.Х-тай уулзах, эвлэрүүлэн зуучлалд хандаад ч ахиц гарахгүй цаашид ч үүргээ биелүүлэхгүй нь тодорхой болсон. Манай компани энэхүү орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэхийн тулд урт хугацаатай банкны зээлийг хүүгийн хамт төлж байгаа бөгөөд худалдан авагч 2014 онд гэрээ байгуулж, 2018 оны 01 сарын 19-ний өдөр орон сууцыг хүлээлцэх акт үйлдэн хүлээн авсан ч төлбөрөө төлөхгүй байсаар манай компанид санхүүгийн хүндрэл учирч байна. Иймд үлдэх төлбөр 878 496 000 төгрөг, 2016 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 2017 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр хүртэл хугацааны алдангид 272 179 192 төгрөг, 2018 оны 7 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2020 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдөр хүртэл хугацааны алдангид 213 397 888 төгрөг, нийт 1 364 073 080 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Г.Х-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Г.Х- нь “Э-” ХХК-тай 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, “Жарден резиденс” хотхоны 403 тоот 189.52 м.кв талбай орон сууцыг захиалсан. Уг гэрээний дагуу Г.Х- нь 1 254 467 400 төгрөг төлөхөөс 375 971 400 төгрөгийг төлсөн ба үлдэх хэсгийг төлөөгүй нь үнэн. Тус орон сууц зээлийн барьцаанд байгаа болох нь тогтоогдсон тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

Хариуцагч А.Э-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. А.Э-ын хувьд “Э-” ХХК-тай гэрээ, хэлцэл байгуулж, үүрэг хүлээгээгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Г.Х- сөрөг нэхэмжлэлдээ: Г.Х- нь “Э-” ХХК-тай 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, “Жарден резиденс” хотхоны 403 тоот 189.52 м.кв талбай орон сууцыг захиалсан. Уг гэрээний дагуу Г.Х- нь 1 254 467 400 төгрөг төлөхөөс 375 971 400 төгрөгийг төлсөн ба үлдэх хэсгийг төлөөгүй нь үнэн. Тус орон сууц Худалдаа хөгжлийн банкны зээлийн барьцаанд байгаа болох нь тогтоогдсон тул 2014 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдөр байгуулсан захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээг цуцалж, гэрээний төлбөрт төлсөн 375 971 400 төгрөгийг “Э-” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Эд хөрөнгийн доголдол нь эд хөрөнгийн эрхийг шилжүүлсний дараа яригдах асуудал юм. Манай компани барьцаанд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөөгүй. Тиймээс энэ нь эрхийн доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн үүргийн зөрчил болохгүй. Мөн үүрэг гүйцэтгэх дарааллын хувьд хариуцагч нар орон сууцны үнийг бүрэн төлж барагдуулсны дараа өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон, хариуцагчийн зүгээс төлбөрөө бүрэн төлөөгүй учраас өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг шаардах эрх нь үүсээгүй. Мөн барьцаанд байгаа асуудал нь хариуцагч нарыг төлбөрөө төлөхөд саад болоогүй, одоог хүртэл эрхэд нь халдсан зүйл байхгүй. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6, 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2, 355 дугаар зүйлийн 355.1-д заасныг баримтлан хариуцагч Г.Х-аас гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 1 317 744 000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Э-” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 46 329 080 төгрөгийг, мөн хариуцагч А.Э-од холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч Г.Х-ын гэрээг цуцалж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 375 971 400 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.2, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 58.4, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч “Э-” ХХК-иас 7 995 504 төгрөгийг, хариуцагч Г.Х-аас 8 310 144 төгрөгийг тус тус гаргуулан төрийн сангийн дансанд оруулж, хариуцагч Г.Х-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 6 876 670 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Э-” ХХК-д олгуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч Г.Х-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: “Э-” ХХК-д ажлын үр дүнгийн доголдлыг арилгуулах нэмэлт хугацаа тогтоох нь үр дүнгүй болох нь тодорхой байсан. Талуудын хооронд байгуулагдсан 2014 оны 11 сарын 19-ны өдрийн захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээний ажлын үр дүн болох орон сууц нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 33 дугаар зүйлд заасны дагуу давхар барьцаатай бөгөөд “Э-” ХХК-ийн 28 770 000 000 төгрөгийн үүргийн гүйцэтгэлтэй 2015 оны 6 сарын 26-ны өдрийн ЗГ/84 дугаартай зээлийн гэрээнд, 2015 оны 6 сарын 26-ны өдрийн ЗБ/84 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ, 2016 оны 10 сарын 06-ны өдрийн ЗБ/84-02 тоот барьцааны нэмэлт гэрээ, “Шунхлай групп” ХХК-ийн 50 000 000 000 төгрөгийн зээлийн төлбөр бүхий 2016 оны 5 сарын 23-ны өдрийн зээлийн гэрээнд тус тус барьцаалагдсан болно. (2016 оны 5 сарын 23-ны өдөр ЗБ/СС160524001-5-6 дугаар барьцааны гэрээ, 2016 оны 10 сарыи 06-ны өдөр ЗБ/СС160524001-5-6-01 барьцааны нэмэлт гэрээ) Иргэний хууль болон Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд зааснаар барьцаагаар хангагдах үүргийн гүйцэтгэлийг бүхэлд нь гүйцэтгэснээр барьцаа хөрөнгө буюу ипотекийг чөлөөлөхөөр заасан. Гэтэл “Эс девеломпент” ХХК нь зээлийн гэрээнд заасан хугацаанд үүргээ гүйцэтгэж чадаагүй тул “Худалдаа хөгжлийн банк”-тай 2019 оны 6 сарын 16-ны өдөр ЗГ/84-07 дугаартай зээлийн нэмэлт гэрээг байгуулсан ба “Эс девеломпент” ХХК нь нийт 27 150 000 000 төгрөгийн төлбөрийн үлдэгдэлтэй болохыг талууд харилцан баталгаажуулсан. Энэхүү гэрээний 3 дахь хэсэгт 2015 оны 6 сарын 26-ны өдөр байгуулагдсан ЗГ/84 тоот зээлийн гэрээний салшгүй хэсэг болох ЗБ/84-01, ЗБ/84-02 тоот зээлийн барьцааны гэрээнүүд, ЗБ/84 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны нэмэлт гэрээ 2016 оны 10 сарын 06-ны өдөр байгуулсан ЗБ/84-02 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны нэмэлт гэрээнүүд нь зээлдэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлж дуусах хүртэл хугацаанд хэвээр үйлчилнэ гэж заасан заасан учир тухайн орон сууц нь зээл эргэн төлөх хуваарийн дагуу доод тал нь 2021 оны 6 сарын 18-ны өдрийг хүртэл хугацаанд барьцаанд байхаар байна. Харин “Э-” ХХК нь 2019 оны 6 сарын 30-ны өдрийн санхүүгийн тайлангаас нь үзвэл тус компанийн богино хугацаат өр төлбөрийн дүн 14 083 604 400 төгрөг, урт хугацаат өр төлбөр 74 600 000 000 төгрөг нийт 88 683 604 400 төгрөгийн өр төлбөртэй, 2019 оны 9 сарын 30-ны өдрийн байдлаар 86 546 122 334 төгрөгийн өр төлбөртэй байгаа. Үүний дээр нөгөө барьцаалуулагч болох “Шунхлай групп” ХХК нь мөн л үндсэн төлбөрийн дийлэнх хэсгийг төлж барагдуулаагүй, өр төлбөрийн үлдэгдэлтэй байгаа нь Хан-Уул дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсээс ирүүлсэн нотлох баримтад барьцаа хөрөнгө бүрэн буюу хэсэгчилсэн байдлаар чөлөөлөгдөөгүйгээс нотлогдож байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл орон сууцыг чөлөөлөх үндсэн нөхцөл болох “Шунхлай групп” ХХК 70 орчим тэрбум төгрөгийн зээл, зээлийн хүү, “Э-” ХХК нь 27 орчим тэрбум төгрөгийн зээл, зээлийн хүүг аль аль нь ийнхүү зээл авснаас хойш 4 жилийн хугацаанд барагдуулж чадаагүй тул нэмэлт хугацаа тогтоох нь үр дүнгүй болох нь илэрхий байна. Дээрх эрхийн доголдлыг арилгах эсэх нь “Э-” ХХК-ийн хүсэл зоригоос үл хамаарах бөгөөд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК, зээлдэгч буюу үүрэг гүйцэтгэгч “Шунхлай групп” ХХК-ийн шийдвэрээс хамаарах учир анхан шатны шүүхээс дээрх байдлаар дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна. Түүнчлэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тус зөрчлийг арилгах шаардлагыг “Э-” ХХК-ийн төлөөлөгч нарт нэг бус удаа тавьж байсан. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн “... Г.Х-аас гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 1 317 744 000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Э-” ХХК-д олгох, Г.Х-ын гэрээг цуцалж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 375 971 400 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох” гэх хэсгийг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгох нь зүйтэй байна.

 

Нэхэмжлэгч “Э-” ХХК нь хариуцагч Г.Х-, А.Э- нарт холбогдуулан, гэрээний үүрэгт 1 364 073 080 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч нар эс зөвшөөрч, хариуцагч Г.Х- нь гэрээнээс татгалзаж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 375 971 400 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг тэдгээрийн мэтгэлцээнд үндэслэн тодорхойлоогүй, мөн хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулан өөрчлөх боломжгүй гэж үзлээ.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “Нэхэмжлэгч компани нь 2014 оны 11 сарын 19-ний өдөр хариуцагч нартай захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээ байгуулж, гэрээний дагуу Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, “Жарден Резиденс” хотхон, 105 дугаар байр, 2 дугаар орц, 4 дүгээр давхрын 403 тоот, 189.52 м.кв талбай бүхий орон сууцыг эзэмшилд нь шилжүүлсэн, хариуцагч нар нь орон сууцны үнэд 1 254 467 400 төгрөг төлөхөөс 375 971 400 төгрөг төлж, үлдэгдэл 878 496 000 төгрөгийг төлөөгүй тул алдангийн хамт нийт 1 364 073 080 төгрөгийг гаргуулна гэсэн бол хариуцагч Г.Х- татгалзалдаа “нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй, гэрээний зүйл болох орон сууц нь “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-ийн зээлийн барьцаанд байгаа болох нь тогтоогдсон тул гэрээнээс татгалзаж, шилжүүлсэн 375 971 400 төгрөгийг буцаан гаргуулна” гэж, хариуцагч А.Э- нь “нэхэмжлэгч компанитай гэрээ, хэлцэл байгуулж, үүрэг хүлээгээгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй” гэж тус тус тайлбарлажээ.  

 

Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлд үүргийн зөрчилтэй холбоотойгоор гэрээнээс татгалзах үндэслэлүүдийг заасан бөгөөд 225 дугаар зүйлийн 225.5 дах хэсэгт “Гэрээнээс татгалзах үндэслэл ирээдүйд бий болох нь гарцаагүй, илт байвал үүрэг гүйцэтгүүлэгч үүрэг гүйцэтгэх хугацаа болохоос өмнө гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэж заасан.

 

Талуудын маргааны зүйл болж буй дээрх орон сууц нь зээлийн барьцаанд барьцаалагдсан гэх нөхцөл байдал нь цаашид үүргийн зөрчил бий болгох нөхцөл байдалд хамаарах эсэх талаар дүгнэлт хийх шаардлагатай. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан гэж дүгнэсэн боловч талуудын байгуулсан захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээний 3.1.5, 4.2.3, 7.3-т орон сууцны үнийг 100 хувь төлсөн тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэх талаар заажээ. /хх-ийн 6-12-р тал/ Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байдаг бөгөөд эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх эсэх нь уг гэрээний үндсэн шинжид хамаарахгүй юм.

 

Талуудын байгуулсан захиалгаар орон сууц бариулах тухай гэрээний нэршлээс үл хамааран тухайн гэрээний агуулга буюу талуудын хүлээх эрх, үүргийг зөв тодорхойлж, энэ талаар зохигчид мэтгэлцэх нь хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой болно. Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг тэдгээрийн мэтгэлцээнд үндэслэн зөв тодорхойлсны үндсэн дээр гэрээний зүйл болох орон сууцыг эрхийн доголдолтой гэж үзэх эсэх талаар дүгнэх боломтой юм. Анхан шатны шүүх энэ нөхцөл байдлыг тодруулаагүй байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулах байдлаар хэргийн үйл баримтад дүгнэлт өгөх боломжгүй байна.

 

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-т заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШШ2020/01367 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дах хэсэгт зааснаар хариуцагчаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 8 626 527 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.     

               ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                     Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

                                               

                                         ШҮҮГЧИД                                      С.ЭНХТӨР

                                                                                                 

                                                                                                Г.ДАВААДОРЖ