Б.Б-, Н.Ч- нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ш.Оюунханд даргалж, шүүгч А.Мөнхзул, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдрийн 101/ШШ2021/02139 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Б.Б-, Н.Ч- нарын хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч нарын давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б.Б-, түүний өмгөөлөгч О.Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ж.Энэрэл нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдрийн 1746 тоот захирамжаар бид Голомт банк ХХК-д 114 105 195 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 399 338 төгрөг төлөхөөр болсон. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр биелүүлэх газар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөрт хураан авсан Баянзүрх дүүрэг, 25-р хороо, 123-62 тоотод байрлах, миний өмчлөлийн 79.8 м.кв орон сууцыг үнэгүйдүүлэн 147 500 000 төгрөгөөр үнэлгээ тогтоож, худалдан борлуулахаар болсон тухай 2020 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн 4-229/37778 тоотоор бидэнд мэдэгдсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК-иар манай орон сууцыг үнэлүүлэхдээ зах зээлийн судалгаа харьцуулалтыг үндэслэлгүйгээр, бодитой бус хийсэн гэж үзэж байна. Учир нь үнийн харьцуулалтыг хийхдээ зөвхөн үнэгүй.мн сайтад байршуулсан зарыг үндэслэж, ойролцоо байрлал, ерөнхий байршлыг шалгуур болгосон хөрөнгийн үнэлгээг хэт багаар гаргах үндэслэл болсон байна. Түүнчлэн манай орон сууцыг хэт зөрүү ихтэй орон сууцуудтай харьцуулалт хийсэн нь үнийг бодитойгоор гаргахад сөрөг нөлөөлсөн гэж үзэхээр байна. Угтаа 90-ээс дээш м.кв-тай болон хэт жижиг талбайтай орон сууцны талбайн зохион байгуулалт болон ипотекийн зээлийн шаардлагын улмаас үнэлгээ буурдаг. Иймд бүхэл бүтэн 17, 25, 40 м.кв-н зөрүүтэй талбайтай орон сууцнуудтай харьцуулалт хийж үнийн дүнг дундажлах нь хөрөнгийг үнэгүйдүүлэх нөхцөл болж байна. Файн-Эстимэйт ХХК нь манай байрыг бодит бус харьцуулалтаар 147 500 000 төгрөгөөр үнэлсний дагуу шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь албадан борлуулах гэж байгаа тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт заасны дагуу гомдол гаргаж байгаа ба дээрх үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдрийн захирамжаар Б.Б-, Н.Ч- нараас 114 105 195 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 399 338 төгрөгийг гаргуулж Голомт банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн. Нэхэмжлэгч нар төлбөрөө төлөөгүй тул шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж, нэхэмжлэгч Б.Б-ын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204052820 дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 25 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол /13374/, Нарны зам 123 дугаар байрны 62 тоотод байрлах 79.8 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 02 дугаар сарын 12-ны өдөр битүүмжилж, 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 20380039/08 дугаартай тогтоолоор барьцаалан хурааж, үнийн санал авахад нэхэмжлэгч нар 180 000 000 төгрөгөөр орон сууцыг үнэлсэн, төлбөр авагч зах зээлийн ханшаас хэт өндөр байна гээд хөндлөнгийн шинжээч томилох хүсэлт ирүүлснээр талууд үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10/520 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж, зах зээлийн үнэлгээг Файн-Эстимэйт ХХК-иар тогтоолгоход 147 500 000 төгрөгөөр үнэлсэн тухай тайлан ирүүлснийг нэхэмжлэгч нарт 2020 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдөр танилцуулсан байгаа. Тиймээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан Файн-Эстимэйт ХХК үнэлгээг үндэслэлтэй тогтоосон тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2019/01746 дугаартай зохигчдын эвлэрлийг баталсан захирамжийн үндсэн дээр явагдаж байгаа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10/520 дугаартай шинжээч томилох тогтоолын дагуу гарсан Файн-Эстимэйт ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн тайлангаар тогтоосон Баянзүрх дүүрэг, 25 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, Нарны зам 123 дугаар байрны 62 тоотод байрлах 79.8 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч Б.Б-, Н.Ч- нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Б.Б-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгч нар давж заалдах гомдолдоо: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох зорилгоор шинжээч томилуулах хүсэлт гаргаж, нэхэмжлэгч нар хүсэлтийг дэмжиж оролцсон боловч шүүхээс хүсэлтийг хүлээн авахаас татгалзаж, зохигчийн эрхийг хангахгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10/520 дугаартай тогтоолоор томилогдсон хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК, шинжээч Н.Цолмонгэрэлийн гаргасан үнэлгээг харьцуулалтын аргыг буруу ашигласан, тооцоолол нь буруу, хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас багаар үнэлснийг тусгай мэдлэггүй нэхэмжлэгч тал дангаар нотлох боломжгүй юм. Маргаан бүхий хөрөнгийг анх Голомт банкны зээлээр 180 000 000 төгрөгөөр худалдан авсан гэсэн үйл баримт маргаангүйгээр талуудын тайлбар, Баянзүрх дүүргийн анхан шатны шүүхэд гарган өгсөн баримтаар нотлогддог. Хариуцагчаас томилсон шинжээч нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1.1, 14.1.5-т заасан үүргээ бүрэн биелүүлээгүй. Орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэлгээ нь талбайн хэмжээнээс шалтгаалж өсч буурдаг бөгөөд 90-ээс дээш м.кв талбайтай, олон өрөө байрны 1 м.кв-ийн үнэ буурдаг байхад борлуулалтын эрэлт ихтэй, ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой, дундаж м.кв-тай /60-80 м.кв/ орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэлгээ илүү өндөр үнэтэй байдаг. Орон сууцны үнэлгээг тодорхойлохдоо тухайн үнэлэгдэж байгаа хөрөнгөтэй байршлын хувьд ойр, ижил хийцээр баригдаж, ойролцоо ашиглалтанд орсон хөрөнгийг сонгосон гэх боловч орон сууцны үнэлгээг гаргахдаа 96.56 м.кв, 39.86 м.кв, 54 м.кв буюу хэт зөрүүтэй талбайтай орон сууцтай харьцуулсан нь үнэлгээ бодитой бус гарсан гэж үзэх үндэслэл юм. Мөн үнэлгээ тогтоож байгаа орон сууц нь хотын төвд байрлалтай, жил бүр үнэ цэнэ нь өсөх хандлагатай хөрөнгө бөгөөд 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрөөс ипотекийн 8%-ийн зээлийн хүү буурч 6% болсноор орон сууцны үнэ дунджаар 10.4%-иар өсч, зээл олголт өнгөрсөн оныхоос 2.8 дахин өссөн. Иймд маргаан үүссэнээс хойш хугацаанд орон сууцны үнэлгээ ихээр өссөн бодит шалтгаан байгаа учир үнэлгээг хүчингүй болгож дахин тогтоох үндэслэл бүрдсэн гэж үзэж байна. Үнэлгээ хийлгэх орон сууцны өмчлөх эрхийн 00288819 дугаартай гэрчилгээнд талбайн хэмжээг 3 өрөө, 79.8 м.кв гэж тусгасан бөгөөд нэхэмжлэгч бид орон сууцыг худалдан авсны дараа хэмжилт хийлгэх үед бодит хэмжээ нь 81.9 м.кв байсан ба орон сууцны м.кв-ын хэмжих стандарт өөрчлөгдсөнөөр талбайн хэмжээ нэмэгдсэн гэж үзэхээр байна. Хэдий бидний зүгээс гэрчилгээнд байгаа талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах хүсэлт өгөөгүй ч үнэлгээ тооцохдоо шинээр илэрсэн нөхцөл буюу орон сууцны талбайн бодит хэмжээг баримтлах нь шударга ёсонд нийцнэ. Нэхэмжлэгчид бид зээлийн гэрээнд заасан үүргээ шударгаар хүлээн зөвшөөрч төлбөр авагч Голомт банкинд төлбөр төлөхөө илэрхийлж, анх шүүхээр эвлэрлээ батлуулж байсан ба шийдвэр гүйцэх ажиллагаанд зохих журмын дагуу оролцож, төлбөр төлөхөө илэрхийлсээр байна. Шүүх болон шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас ганц зүйл хүсэж байгаа нь барьцаа хөрөнгөөр хураагдсан орон сууцыг зохих ёсоор үнэлж, худалдаж, төлбөрөө барагдуулах хүсэлтэй байгаа. Гэтэл шүүхээс шинжээчийн дүгнэлт үндэслэлтэй эсэх, хөрөнгийн үнэлгээ бодитой эсэх үйл баримтыг нотлуулахаар гаргасан нэхэмжлэгчийн хүсэлтийг хүлээн авахгүй хэргийг шийдвэрлэсэнд гомдолтой байгаа тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, дахин хэлэлцүүлж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.Б-, Н.Ч- нар нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ шинжээч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн гэсэн бол хариуцагч эс зөвшөөрч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, хөрөнгийн үнэлгээний компанийн үнэлгээ үндэслэлтэй гарсан гэж тайлбарласан байна.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШЗ2019/01746 дугаар захирамжаар төлбөр төлөгч Б.Б-, Н.Ч- нар нь 114 105 195 төгрөгийг 2019 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдрийн дотор төлбөр авагч Голомт банк ХХК-д төлөх, төлөөгүй тохиолдолд Баянзүрх дүүрэг, 25-р хороо, 13-р хороолол, Нарны зам, 123-р байр, 62 тоот, 79,8 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар тохиролцсон зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ. /хх-ийн 31-32-р тал/

 

Төлбөр төлөгч Б.Б-, Н.Ч- нар нь шүүгчийн захирамжаар хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байх тул төлбөр авагч Голомт банк ХХК-ийн хүсэлтээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2019 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр 1400 дугаар гүйцэтгэх хуудас олгосон байна. /хх-ийн 29-р тал/

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь дээрх гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн, 2019 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, барьцаа хөрөнгө болох 79,8 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 02 дугаар сарын 12-ны өдөр битүүмжилж, 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр хураажээ. /хх-ийн хх-ийн 30, 36, 40-р тал/

 

Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоох зорилгоор талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч Б.Б-, Н.Ч- нар нь 3 өрөө орон сууцыг 180 000 000 төгрөгөөр үнэлснийг төлбөр авагч Голомт банк ХХК эс зөвшөөрч, шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасан нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт нийцсэн байна. /хх-ийн 42-46-р тал/

 

Талууд дээрх байдлаар дуудлага худалдаанд оруулах үнийн саналын талаар тохиролцоогүй байх тул хариуцагч байгууллага нь 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдөр 79,8 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцыг үнэлүүлэхээр Файн-Эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилж, шинжээч нь орон сууцыг 147 500 000 төгрөгөөр үнэлжээ. /хх-ийн 47-58-р тал/. Хариуцагч байгууллага нь үнэлгээний мэдэгдлийг төлбөр төлөгч Б.Б-, Н.Ч- нарт 2020 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр мэдэгдэж, төлбөр төлөгч нар нь хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо 2020 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр буюу хуульд заасан хугацаанд гаргасан талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн байна.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахдаа хууль зөрчөөгүй, анхан шатны шүүх энэ талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт нийцжээ.

 

Нэхэмжлэгч нар давж заалдах гомдолдоо орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээнд 79,8 м.кв гэж тусгасан хэдий ч бодит байдалд 81,9 м.кв талбайтай, маргаан үүссэнээс хойш орон сууцны үнэлгээ өссөн, мөн анхан шатны шүүх шинжээч томилуулах хүсэлтийг хангаагүйд гомдолтой гэх боловч хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1.1-т зааснаар зах зээлийн харьцуулан жиших аргыг сонгож үнэлгээ тогтоосон, уг үнэлгээ хуульд нийцээгүй гэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй тул шинжээч томилуулах тухай хүсэлтийг хангахгүй орхисон шүүхийн ажиллагааг буруутгах боломжгүй.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч нар нь орон сууцны м.кв зөрүүтэй, үнэлгээ өссөн гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна. Иймд нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдрийн 101/ШШ2021/02139 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ш.ОЮУНХАНД

 

ШҮҮГЧИД А.МӨНХЗУЛ

Г.ДАВААДОРЖ