Э ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

                                              иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Э.Золзаяа, А.Мөнхзул нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 9 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2021/02432 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Э ХХК-ийн хариуцагч Б А ХХХК-д холбогдуулан гаргасан түрээсийн гэрээний барьцаанд төлсөн 6,106,800 төгрөг, хадгалалтын гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас учирсан хохирол 18,435,000 төгрөг, нийт 24,541,800 төгрөг гаргуулах үндсэн, Э ХХК-аас гэрээг хугацаанаас өмнө цуцалснаас учирсан хохирол барьцаа төлбөрөөс хасч үлдсэн зөрүү 2,014,970 төгрөг, олох байсан орлого 14,804,660 төгрөг, зардал 15,853,000 төгрөг, нийт 32,672,630 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг зохигчдын гаргасан гомдлоор шүүгч А.Мөнхзулын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Мөнхдаваа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Буянхишиг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч талын нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

1.1 Нэхэмжлэлийн шаардлага: Барьцаанд төлсөн 6,106,800 төгрөг, 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 10 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл хугацааны тавилга эд хогшил хадгалалт, хамгаалалтын зардалд 7,335,000 төгрөг, сул зогсолтын үед гарсан цалин, хөлстэй холбоотой зардалд 11,100,000 төгрөг, нийт 24,541,800 төгрөгийг Б А ХХХК-аас гаргуулна.

1.2 Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл: Талууд 2019 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр ... палас худалдааны төвийн 15 давхрын 1505 тоот 152,67 м.кв ажлын байрны талбайг 2 жилийн хугацаатай түрээслэх гэрээг байгуулсан. Түрээсийн барьцаанд 1 сарын түрээсийн төлбөртэй тэнцэх 6,106,800 төгрөгийг шилжүүлсэн. Мөн 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр эхний жилийн түрээсийн төлбөрт 27,508.11 ам.доллар буюу 73,281,600 төгрөг түрээслэгчид шилжүүлсэн. Нэхэмжлэгч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, түрээсийн төлбөрөө бүрэн төлсөн. Коронавирус халдварын улмаас хил гааль хаагдаж, гадаад улс орноос мэргэжилтнүүд ирэхгүй болж, хөрөнгө оруулалт зогсон компанийн үйл ажиллагаа доголдож түрээсийн гэрээг цаашид үргэлжлүүлэх боломжгүй болсон тул 2020 оны 8 дугаар сарын 14-ний өдөр гэрээ цуцлах мэдэгдэл хүргүүлсэн. Гэрээний хугацаа дуусахаас жил гаруйн өмнө мэдэгдсэн. Гэрээний хугацаанд төлбөрөө бүрэн төлж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй. 2020 оны 09 дүгээр сарын 25-ны өдөр тавилга, эд хогшлоо нүүлгэж, түрээслэгчид 09 дүгээр сарын 27-ны өдөр талбайг хүлээлгэн өгсөн. Барьцаа төлбөр 6,106,800 төгрөгийг буцааж шилжүүлэхийг 2020 оны 09 дүгээр сарын 25, 12 дугаар сарын 14-ний өдөр удаа дараа мэдэгдсэн боловч одоог хүртэл шилжүүлээгүй. Э ХХК, Б А ХХХК-тай ... палас худалдааны төвийн 15 давхарын H, G, E тоот тасагт байрлах 141,10 м.кв талбайг хадгалуулахаар 2019 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр ажлын байрны талбай хадгалах гэрээг байгуулсан. Талбай хадгалалтын барьцаанд 5,644,000 төгрөг 2019 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр шилжүүлсэн. Түрээслүүлэгч нь түрээсийн талбайг 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс өмнө ашиглалтанд бүрэн оруулах үүргээ биелүүлээгүй тул түрээслэгчийн зүгээс 2019 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр ашиглалтанд оруулахыг албан бичгээр мэдэгдсэн. Хадгалуулсан ажлын байрны хана баригдаж, дотоод заслын ажил бүрэн дууссан тул 2019 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр ажлын байрны талбай түрээслэх гэрээг байгуулсан. Түрээслүүлэгч нь түрээсийн талбайг 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс өмнө ашиглалтанд бүрэн оруулаагүйн улмаас Э ХХК-д бодит хохирол учруулсан. Түрээсийн төлбөрийн хугацаа дуусахад гэрээ цуцлах талаар мэдэгдсэн. 2020 оны 1 дүгээр сард Монгол улс Ковид-19 цар тахал дэгдэж хилээ хаасан. Худалдаа аж үйлдвэрийн танхимаас давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээ олгосон.  Нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ зөрчөөгүй, давагдашгүй хүчинд автаж нүүхээс аргагүй болсон. Түрээсийн талбайд нүүж орсноос хойш барилгын хийцийг өөрчлөөгүй. Гэрээнд зааснаар барьцаа мөнгөө буцаан шаардах эрхтэй. Нэхэмжлэлийн дараагийн шаардлага бол түрээсийн гэрээтэй холбоогүй, харин хадгалалтын гэрээтэй холбоотой. Байгууллагын үйл ажиллагааны онцлогтой холбоотойгоор талбайн байрлалыг өөр байдлаар хийлгэхээр болсон ба хариуцагч тал зөвшөөрсөн. Засвар хийсэн зардлыг нэхэмжлэгч төлсөн.  Хадгалалтын гэрээний 3.5-д “тогтоосон хугацаанд талбайг ашиглалтанд оруулахгүй тохиолдолд зардлыг хариуцна” гэж заасны дагуу хохирол шаардах эрхтэй гэжээ.

2. Хариуцагч талын татгалзал, тайлбарын агуулгад: Э ХХК-ийн хүсэлтийг үндэслэн ... палас худалдаа үйлчилгээний төвийн 15 давхрын H, G, E тоот 3 тусдаа талбайг 5 өрөө бүхий 152,67 м.кв ажлын байр болгож, 2019 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр ажлын байрны түрээсийн талбай хадгалах гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгчийн захиалгын дагуу барилгын зохион байгуулалтыг өөрчилж заслын ажлыг гүйцэтгэн 2019 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр ажлын байрны талбай түрээслэх гэрээг 2 жилийн хугацаатай байгуулсан. Э ХХК түрээсийн гэрээний үүргийн биелэлтийн баталгаа болгож 6,106,800 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2020 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрийг дуустал 12 сарын түрээсийн төлбөрт 73,281,600 төгрөг төлсөн. Э ХХК нь 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр төлөгдөх 12 сарын түрээсийн төлбөрийг хойшлуулах, түрээсийн хөнгөлөлт хүсэх, 2020 оны 08 дугаар сарын 14-ний өдөр түрээсийн гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлах хүсэлт гаргасан хэдий ч хөрөнгө оруулагч талаас нааштай хариу ирэх байх, гэрээ хэвийн үргэлжилэх байх гэсэн аман тайлбаруудыг өгч байсан. Цаг үеийн нөхцөл байдалтай холбогдуулан 2020 оны 10-12 дугаар сарын түрээсийн төлбөрт тодорхой хэмжээний хөнгөлөлт үзүүлэх, тухайн саруудын түрээсийг сар сараар нэхэмжлэх, уг хугацаанаас өмнө гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд талуудад учирч болох санхүүгийн эрсдлүүдийн талаар 09 дүгээр сарын 08-ны өдөр 100 тоот мэдэгдэл хүргүүлсэн. Нэхэмжлэгч тал 09 дүгээр сарын 25-ны өдөр түрээсийн гэрээний 6.2-т зааснаар барьцааны дүнгийн 20 хувь 1,221,360 төгрөгийг үл маргах журмаар суутгуулахыг зөвшөөрсөн. Барьцааны үлдэгдэл 4,885,440 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа талаар мэдэгдэн, 20/01 тоот тооцоо нийлсэн актын маягт, нэхэмжлэхийн хамт ирүүлсэн. Ажлын цаг дууссаны дараа урьдчилан мэдэгдэлгүй тавилга эд хогшлоо нүүлгэснээр маргаан үүссэн. Хариуцагч компанийн удирдах зөвлөлийн шийдвэр гартал 1505 тоотоос тавилга, эд хогшил зөөвөрлөхгүй байх, хэн хэндээ хүндэтгэлтэй хандах мэдэгдлийг нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн боловч Э ХХК-ийн захирал О.Бямбасүрэн 09 дүгээр сарын 25-ны өдөр барьцаа төлбөрийг 100 хувь буцаан авах талаар мэдэгдсэн гэжээ.

3. Хариуцагч талын гаргасан сөрөг нэхэмжлэл:

3.1 Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: Засварын ажлын үлдэгдэл төлбөр 2,014,970 төгрөг, түрээсийн талбайг бусдад түрээслэх байсан орлого буюу түрээслээгүй хугацааны хохиролд 14,804,660 төгрөг, талбайн тохижилтын зардалд 15,853,000 төгрөг, нийт 32,672,630 төгрөг гаргуулна.  

3.2 Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл: Э ХХК-ийн захиалгын дагуу барилгын үндсэн зохион байгуулалт, хийцийг өөрчилж, 5 өрөөтэй 152,67 м.кв том талбай болгосноор 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдрийг хүртэл 5 сар 10 хоног бусдад түрээслүүлээгүй 32,569,600 төгрөгийн алдагдалд оруулсан. 2021 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдөр “Мөнх эзэнт гүрэн” ХХК-тай 1505А тоот 112,13 м.кв талбайг түрээслэх гэрээг байгуулсан. 1505Б тоотын 40,63 м.кв талбай түрээслэгдээгүй бөгөөд хэзээ түрээслэгдэхийг урьдчилан таамаглах боломжгүй. 2019 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн ажлын байрны талбай хадгалах гэрээний 1.5 дах хэсгийг үндэслэж нэхэмжлэл гаргасан. 152,67 м.кв том талбайг 112,13, 40,63 м.кв 2 талбай болгоход хана нураах, хана барих материалын зардал, барилгын заслын ажлыг түрээслэгч “Мөнх эзэнт гүрэн” ХХК өөрсдийн зардлаар хийж гүйцэтгэсэн. Ажил, үйлчилгээний төлбөр 3,380,000 төгрөг, нураасан ханын шалны хэсэгт бусад хэсэгтэй адил өнгө, загварын 30 ширхэг дрожны үнэ 262,500 төгрөг, 1505 тоотын цахилгааны монтажийн ажлыг гүйцэтгэсэн “Нэкст вижн” ХХК-ийн ажил үйлчилгээний төлбөр 500,000 төгрөг, Б А ХХХК нь одоогийн байдлаар түрээсийн алдагдлыг тооцохгүйгээр 1505 тоот өрөөний зөвхөн талбайн зохион байгуулалтыг дахин өөрчлөх барилгын материал, заслын ажлын зардалд нийт 4,142,500 төгрөг төлсөн. Түрээслүүлэгчид 2021 оны 05 дугаар сарыг дуустал 6-7 сарын хугацаанд талбайг бусдад түрээслээгүй тул түрээсээс олох байсан хохирол 29,609,312 төгрөгийн 50 хувь буюу 14,804,660 төгрөгийг нэхэмжилнэ. Мөн нэхэмжлэгчийг саналыг харгалзаж 1506, 1507, 1508 тоот талбайн үндсэн хуваалт, хийцийг өөрчилж, нэг ажлын байр болгон засаж тохижуулсан. Гэтэл түрээслэгч гэрээнээс татгалзаж, талбайг орхиж явснаас буцаад хэвийн байдалд оруулахын тулд доод тал нь 15,000,000 төгрөгийн зардал гарахаар байна. “Топ цонх шил” ХХК болон барилгын засварчин Н.Тогтохбаяртай байгуулсан гэрээгээр Э ХХК-ийн өөрчилсөн талбайг хуучин байдалд нь оруулахын тулд 15,853,000 төгрөгийн зардал гаргахаар байна. Үүнийг нэхэмжлэгч тал хариуцах ёстой. Түрээсийн гэрээний 2.2 дахь хэсэгт зааснаар гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлахад 60 хоногийн өмнө мэдэгдэх ёстой. Түрээслэгч талын мэдэгдсэн 08 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 60 хоногийг тооцож 14 хоногийн түрээсийг суутгаж авах эрхтэй. Мөн 10 хувийн торгууль төлөх үүрэгтэй. Түрээслэгч нь талбайг 7-10 жил түрээслэнэ гэсэн учир хүссэнээр нь барилгын хийцэд өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөрсөн. Нэхэмжлэгч талаас 1 сарын түрээстэй тэнцэх барьцаа авсан. Талбай хадгалах гэрээний хувьд бодит байдлыг ойлгож байсан учир хугацаа хэтэрч орсонд асуудал үүсээгүй. Хана битүүлж өөрчлөхөд 4,000,000 гаруй төгрөгийн зардал гарсан. Гарахдаа буцааж хэвэнд нь оруулахыг мэдэгдэж байсан. Түрээсийн хөрөнгө нь Б А ХХХК-ийн ерөнхий захирлын ээжийн нэр дээр бүртгэлтэй ба гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байсан. Талууд гэрээ байгуулах үед үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гараагүй байсан. Түрээслэгч тус бүр цахилгааны тоолуурын заалттай ба нэхэмжлэгчийн ашигласан цахилгааны зардал 85,250 төгрөгийг тооцсон гэжээ.

4. Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Талбайг түрээсэлснээс хойш ямар нэгэн засвар хийгээгүй, гэрээгээр засварын зардлыг хариуцах үүрэг хүлээгээгүй. 2020 онд байрыг чөлөөлсөн байхад 2021 онд хийгдсэн гэх зардлын баримтгүй. 32,672,630 төгрөгийг зөвшөөрөхгүй. Түрээсийн талбайг цар тахлын улмаас бусдад түрээслэх боломжгүй байсан. Нэхэмжлэгчийг гарснаас хойш бусдад түрээслэх эсэх нь хамаагүй. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 5. Шүүх: Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1, 236 дугаар зүйлийн 236.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Б А ХХХК-аас 6,106,800 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Э ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 18,435,000 төгрөгийг, мөн Э ХХК-аас 32,672,630 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Б А ХХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь тус тус хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 362,784 төгрөг, хариуцагчаас тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 359,190 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагчаас 112,659 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдолд: Шийдвэрийн зарим хэсгийг эс зөвшөөрч байна.

6.а Хариуцагч ажлын байрны талбай хадгалах гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохиролд 18,435,000 төгрөг нэхэмжилснийг шүүх гэрээний үүрэг дуусгавар болсон гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Э ХХК талбай хадгалалтын барьцааны төлбөрт 5,644,000 төгрөг 2019 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдөр гэрээнд заасан дансанд шилжүүлсэн. “Буян арвижих харш ХХК ажлын байрны талбай хадгалах гэрээний 3.4-т заасан хугацаанд түрээсийн талбайг ашиглалтад оруулах үүргээ биелүүлээгүй. Нэхэмжлэгч түрээсийн талбайг ашиглалтад оруулах талаар хариуцагчид мэдэгдэж байсан. Ажлын байрны талбай хадгалах гэрээний 3.5-т заасныг үндэслэн 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2019 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл Э ХХК-д үүссэн тавилга эд хогшил хадгалалт, хамгаалалтын зардалд 7,335,000 төгрөг, сул зогсолтын үед гарсан цалин, хөлстэй холбоотой зардалд 11,100,000 төрөг, нийт 18,435,000 төгрөгийн хохирлыг хариуцагч Б А ХХХК-аас нэхэмжилнэ. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагч талын тайлбарын агуулга: Нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, үндэслэлгүй тул хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

8. Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдолд: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү.

 

8.а Шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн атлаа түрээсийн гэрээний дэнчин 6,106,800 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй. Гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнийн газарт бүртгүүлээгүй боловч тухайн үед талууд харилцан тохиролцож гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ эс биелүүлбэл дэнчингээс суутгах талаар гэрээнд тодорхой заасныг шүүх харгалзаж үзээгүйд гомдолтой байна.

 

8.б Э ХХК тус оффисыг 7-10 жилийн хугацаатай түрээслэж, хамтран ажиллана гэж итгэл төрүүлсэн. Удаан хугацаагаар түрээслэх түрээслэгчдээ зохих хөнгөлөлт үзүүлж, зах зээлийн үнээс хямд буюу 1 м.кв нь 40,000 төгрөгөөр түрээслэн түрээслэгчийн хүсэлтээр оффисийн талбайг өөрчилж, нэмэлт тохижилт хийлгэсэн. Гэвч түрээслэгч гэрээний үүргээ зөрчиж, гэрээ цуцлах санал тавьсан. Ажлын байрны талбай түрээслэх гэрээний 2.1-д заасан хугацааг зөрчсөн. Хэрэв гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлах тохиолдолд 60 хоногийн өмнө нөгөө талдаа бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй. Түрээсийн талбайд тохижилт хийж, буцаан хэвийн байдалд оруулаагүйн улмаас дараагийн түрээслэгчид түрээсэлж чадаагүй буюу 2020 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрөөс 2021 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийг хүртэл талбайг бусдад түрээсэлж чадаагүйн улмаас 29,609,312 төгрөгийн бодит хохирол учирсан. Цар тахлаас болж хөл хориогүй байсан бол түрээсийн төлбөр 43,000,000 төгрөг байсан. Харин хөл хорионы хөнгөлөлт 14,000,000 төгрөгийг хасч тооцоход 29,000,000 төгрөг болно. Түрээсийн талбайг засах, талбайн ханыг буулгах, анхны зургийн дагуу төмөр рам бүхий зориулалтын ганжуулсан шилэн хана, хаалга суулгах, шилэн ханын хамгаалалтын зориулалттай лакадсан модон сараалжийн ажлыг хийж гүйцэтгэхэд 6,426,000 төгрөгийн зардал, мөн гипсэн хана барих, замаск, шаврын ажил, обой наах зэрэг ажлыг гүйцэтгэхэд 9,427,000 төгрөг, нийт 15,853,000 төгрөгийн зардал гарна. 2021 оны 05 дугаар сарын 18-ны өдөр “Топ шилэн хөшиг” ХХК-тай, 2021 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдөр Н.Тогтохбаяртай тухайн заслын ажлыг гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан ба уг зардлыг нэхэмжлэгч хариуцах ёстой байхад шүүх нэхэмжлэгчийн буруу биш гэж дүгнэсэнд гомдолтой байна. Нэхэмжлэгч өөрийн хүсэл, сонирхлын дагуу талбайг өөрчилсөн тул өөрчилсөн талбайг буцааж хэвийн байдалд оруулах үүрэгтэй. Хариуцагч нь бусдад түрээслэх байсан орлого буюу түрээслээгүй хугацааны хохиролд 14,804,660 төгрөг, талбайн тохижилтын зардалд 15,853,00 төгрөг, нийт 30,657,660 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс шаардах эрхтэй.

 

8.в Гэрээний дэнчин 6,106,800 төгрөгийг хариуцагчаар төлүүлэхээр шийвэрлэсэнд гомдолтой байна гэжээ.

 

9. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгч талын тайлбарын агуулга: ... Нэхэмжлэгч нь олон жил тус оффисд байрлана гэж үзсэний үндсэн дээр 3,400,000 төгрөгөөр засвар хийж орсон бөгөөд хариуцагч компани засаж өгөөгүй. Гэтэл ковид-19 цар тахлын улмаас гадаадын хөрөнгө оруулалтын хүмүүс ирэхээ больсон учраас аргагүй байдалд орсон. Хариуцагч хөнгөлөлт үзүүлсэн гэдэг нь үндэслэлгүй бөгөөд 73,000,000 төгрөгийн төлбөрийг бүтнээр нь төлж байгаа учраас м.кв-ын үнийг 40,000 төгрөгөөр бодож гэрээ байгуулсан. Гадаадын хөрөнгө оруулагч орж ирэхээ больж, хөрөнгө оруулалтгүй болсон талаарх баримтаа гаргаж өгсөн. Түрээслүүлэгчид мэдэгдэлгүйгээр нүүсэн гэх тайлбар үндэслэлгүй. Тухайн үед тавилгаа худалдаж байсан. Шүүх гэрээний дагуу 60 хоногт гэрээ цуцлах талаар мэдэгдээгүй гэж дүгнэсэн. Гэрээний 2.2-т зааснаар түрээсийн гэрээний хугацаа 1 жилийн дараа дуусах байсан. Давагдашгүй хүчин зүйл үүссэн талаар 08 дугаар сарын 10-ны өдөр бичгээр мэдэгдсэн. Түрээсийн гэрээнд 60 хоногийн түрээсийн төлбөр төлнө гэж заагаагүй. Иймд 2,700,000 төгрөг төлөх үндэслэлгүй. Гэрээг цуцлах болсон үндсэн шалтгаан нь хүндэтгэн үзэх шалтгаан байсан. 73,000,000 төгрөгийн төлбөрийн хугацаа 10 дугаар сарын 01-ний өдрөөр дуусах гэж байсан тул 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр гарсан. Иймд торгуулийн 2,100,000 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй. Хариуцагч засварын ажлын зардлыг гараагүй атлаа нэхэмжлэгчээс нэхэмжилсэн. Сөрөг нэхэмжлэлийг хариуцахгүй. Түрээсийн талбайг хүлээлгэж өгснөөс хойш олох байсан орлого 14,800,000 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй. Давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас гэрээг цуцалсан болох нь Монголын Үндэсний худалдаа аж үйлдвэрийн танхимын гэрчилгээгээр нотлогддог. Анх түрээсийн гэрээ байгуулж талбайг хүлээн авахад 5 өрөөнд засвар хийгдсэн байсан. Түрээсийн гэрээ байгуулагдсанаас хойш ямар ч засвар хийгдээгүй. Иймд хариуцагч талын гомдол үндэслэлгүй гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

Хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзэж, шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаав.

Нэхэмжлэгч Э ХХК түрээсийн гэрээний барьцаанд төлсөн 6,106,800 төгрөг, ажлын байрны талбай хадгалах гэрээнээс учирсан хохиролд 18,435,000 төгрөг, нийт 24,541,800 төгрөг нэхэмжилснийг хариуцагч Б А ХХХК эс зөвшөөрч түрээсийн үлдэгдэл төлбөр, гэрээ цуцалсны торгууль болон түрээсийн зүйлийг засварлахад гарсан зардал 8,121,770 төгрөгөөс барьцаанд төлсөн 6,106,800 төгрөгийг суутгаж зөрүү 2,014,970 төгрөг, олох байсан орлого 14,804,660 төгрөг, түрээсийн зүйлийг буцааж хэвийн байдалд оруулахад гарах зардал 15,853,000 төгрөгийг сөрөг нэхэмжлэлээр шаарджээ.

 

1. Шүүх маргааны үйл баримтад хамааралтай хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй байна.

      Нэхэмжлэгч Э ХХК 2019 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдөр Б А ХХХК-тай ажлын байрны талбай түрээслэх гэрээг байгуулж, ... палас худалдааны төвийн 5 давхарын 1505, 1506 тоотын нийт 152,67 м.кв талбайг сарын 6,106,800 төгрөгөөр  2 жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохиролцсон байна. /1хх7-10/

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дах хэсэгт “хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ” гэж заасан. Хуулийн уг зохицуулалт нь тусдаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй хөрөнгөд хамааралтай бөгөөд шүүх талуудын байгуулсан ажлын байрны талбай түрээслэх гэрээг хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж дүгнэсэн байна.

 

Гэрээний зүйл болох түрээсийн талбай нь бүхэлдээ, эсвэл дангаараа бие даасан үл хөдлөх хөрөнгө мөн эсэх талаар хэрэгт нотлох баримт авагдаагүй, анхан шатны шүүх уг талбайг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгч нарын тайлбарыг үндэслэн хариуцагч Б А Х ХХК-ийн ерөнхий захирлын ээж н.Нгэх иргэний өмч гэж дүгнэсэн нь буруу. Маргааны зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийг хэргийн баримтад үндэслэн тодорхойлох шаардлагатай.

 

Бие даасан үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэсэн нөхцөлд гэрээ нь улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болох бөгөөд хүчин төгөлдөр гэрээг цуцлах, хугацаанаас нь өмнө дуусгавар болгох, үр дагаврыг зохицуулсан хуулийн холбогдох хэм хэмжээг хэрэглэх нөхцөл бүрдэнэ.

 

Харин хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байгаа тохиолдолд үр дагавар, түүнтэй холбоотой алдагдал, үр шимийн асуудал үүсэх, хөрөнгийн өмчлөгч тодорхой бус байхад хуулийн хэм хэмжээг хэрэглэх боломжгүй.

 

2. Мөн талууд дээрх гэрээнээс гадна 2019 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдөр ажлын байрны түрээсийн талбай хадгалах гэрээг байгуулсан байх ба уг гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн үйл ажиллагаа явуулах ... палас оффис худалдааны төвийн 15 давхар дахь H, G, E тоот тасагт байрлах 141,10 м.кв талбайг түрээсийн гэрээ байгуулагдах хүртэл хадгалах, ажлын байр түрээслэх талбайг 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс өмнө ашиглалтад бүрэн оруулсан байх, хэрэв уг хугацааг хэтрүүлсэн тохиолдолд энэ хугацаанаас хойш түрээслэгчид үүссэн хохирлыг /тавилга эд хогшил хадгалалт, хамгаалалт, нүүлгэлт, сул зогсоолтын үед гарсан цалин, хөлс гэх мэт/ бүрэн хариуцаж барагдуулах, түрээслэгч нь 1 м.кв талбайн түрээсийн төлбөртэй тэнцүү хэмжээтэй буюу 40,000 төгрөгийг барьцаа хэлбэрээр гэрээнд заасан дансанд байршуулахаар  тохиролцжээ. /1хх108-110/

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийг түрээсийн талбайг 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс өмнө ашиглалтад бүрэн оруулах үүргээ биелүүлээгүйн улмаас 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2019 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд тавилга эд хогшил хадгалалт, хамгаалалтын зардал 7,335,000 төгрөг, сул зогсолтын үед гарсан цалин хөлстэй холбоотой зардал 11,100,000 төгрөг, нийт 18,435,000 төгрөгийн хохирол учирсан гэж тайлбарладаг.

Шүүх нэхэмжлэлийн уг шаардлагыг Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1-д заасны дагуу дуусгавар болсон гэрээний дагуу шаардах эрх үүсэхгүй гэх үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгохдоо хууль буруу хэрэглэжээ. Зүй нь шүүх хариуцагч гэрээний үүргийн зөрчил, нэхэмжлэгчид учирсан хохирлын хоорондын шалтгаант холбоог тодруулах, энэ талаар зохигчдын байр суурийг тодруулах шаардлагатай.

 

3. Түүнчлэн, талуудын байгуулсан дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 422 дугаар зүйлийн 422.1 дэх хэсэгт заасан хадгалалтын гэрээнд хамаарна гэж үзэх үйл баримт тодорхой бус байна. Хуулийн уг зохицуулалтаар хадгалагч нь хадгалуулагчаас шилжүүлэн өгсөн хөдлөх эд хөрөнгийг хадгалах үүрэг хүлээнэ. Гэрээний 1.2, 2.3, 2.4-т “түрээслүүлэгч нь оффисийн зориулалтаар ашиглахад зориулж түрээсийн талбайг хадгалах, түрээслэгч нь 1 сарын түрээсийн төлбөртэй тэнцэх барьцааг түрээслүүлэгчийн дансанд байршуулснаар талбай хадгалалтын эрх үүснэ” гэжээ.

 

Үүнээс үзэхэд талуудын хооронд түрээсийн талбайг хадгалах буюу цаашид түрээсийн гэрээ байгуулахтай холбоотой харилцаа үүссэн эсэх, эсвэл зөвхөн эд хөрөнгийг нь хадгалах тохиролцоо байсан эсэхийг тодруулах шаардлагатай. Хэрэв эд хөрөнгө хадгалуулах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзвэл хадгалалтын гэрээний нөхцөл хэрэглэгдэх ба гэрээний нэршил ямар байгаагаас үл хамаарч Иргэний хуульд заасан гэрээний агуулгаар талуудын хүлээх үүргийг тодорхойлно.

 

Дээрх нөхцөл байдал тодорхой бус байхад давж заалдах шатны шүүхээс маргааны үйл баримт, талуудын хооронд үүссэн харилцааны талаар эрх зүйн дүгнэлт хийх боломжгүй тул шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-т заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 9 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2021/02432 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 250 125 төгрөг, хариуцагчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 434 100 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар тус тус буцаан олгосугай.

 

 3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

        ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                  Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

 

         ШҮҮГЧИД                                  Э.ЗОЛЗАЯА

 

                                                             А.МӨНХЗУЛ