2023 03 27 210/МА2023/00656

 

 

Б.М ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Д.Цогтсайхан нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 182/ШШ2023/00560 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Б.М ийн хариуцагч У ХХК -д холбогдуулан гаргасан орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан талбайн хэмжээнээс дутсан 3,55 м.кв-ын үнэ болох 8,875,000 төгрөг, алданги 560,000 төгрөг, нийт 9,435,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Цогтсайханы илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.С, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Л.Содномдорж нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэлийн агуулга: Худалдах, худалдан авах гэрээнд нийт 0 м.кв орон сууцны 1 м.кв талбайг 2,500,000 төгрөгөөр үнэлж нийт 140,000,000 төгрөгөөр худалдсан. Гэтэл орон сууцыг хүлээж авсны дараа хэмжилт хийж үзэхэд тухайн талбайн хэмжээ нь * м.кв дутсан буюу 52,45 м.кв талбайтай болохыг Э ХХК -ийн 2022 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 22/034 тоот орон сууцны өрөөний талбайг хэмжсэн баримтаар тогтоосон. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт зааснаар доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүрэгтэй. Гэтэл хариуцагч талаас худалдан авагч надад хүлээлгэж өгсөн орон сууц нь гэрээгээр тохирсон тоо хэмжээ, талбайн хэмжээнд хүрэхгүй, биет байдлын доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.2 дахь хэсэгт заасны дагуу анхны үнийг бууруулахаар шаардах эрхтэй. Үнэлгээг гэрээ байгуулах үеийн үнээр тодорхойлно гэсний дагуу гэрээний 1 м.кв нь 2,500,000 төгрөгийн үнэлгээг үндэслэж хуульд заасан шаардлага гаргах хугацаанд нэхэмжлэл гаргасан.

1.1. Алдангийн хувьд гэрээний 4.2.3-т зааснаар худалдагч тал нь 2021 оны 04 дүгээр улиралд багтааж, орон сууцыг хүлээлгэж өгөх ёстой байсан. Ийнхүү хүлээлгэж өгөөгүй тохиолдолд 4.2.4-т зааснаар 30 дахь хоног өнгөрснөөс хойш сар бүр 0,5 хувиар торгууль төлөхөөр байдаг. Энэ заалтыг агуулгын хувьд алданги тодорхойлсон заалт гэж үзэж байна. Орон сууцыг 2022 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдөр хүлээлгэн өгсөн нь хариуцагч талаас гаргаж өгсөн хүлээлцэх актаар нотлогддог. Хүлээлцэх хугацаа хойшилсон шалтгаан нь хэргийн 128-132 дугаар талд авагдсан мессежинд шүүхээс үзлэг хийсэн үзлэгийн тэмдэглэлээр нотлогддог. Хариуцагч талаас хийж гүйцэтгэх ёстой барилгын болон заслын ажлууд нь хугацаандаа дуусаагүй, бүрэн гүйцэт хийгдээгүйн улмаас орон сууц хүлээлгэж өгөх хугацаа нь удаа дараа хойшилж хэтэрсэн учраас гэрээнд заасан алданги тооцож шаардсан. Улсын Дээд шүүхийн 2010 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн 17 дугаар тогтоолоор Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2 дахь хэсэгт заасныг тайлбарласнаас үзвэл талуудын хүсэл зориг бол алданги тооцох байсан нь харагддаг. Нэгэнт хугацаа хэтрүүлсэн нь үнэн учраас нэг үгийг өөрөөр бичсэнийг үндэслээд алданги тооцох нэхэмжлэгчийн эрхийг хангахгүй байх нь үндэслэлгүй гэж үзэж алдангид 560,000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн.

1.2. Хариуцагчийг үүргийн зөрчлөө арилгуулахаар удаа дараа нэмэгдэл хугацааг тогтоосон боловч үүргийн зөрчлөө арилгаагүй учир шүүхэд хандаж нэхэмжлэл гаргасан. Доголдлын талаар урьдчилан 2022 оны 03 дугаар сарын 10, 2022 оны 04 дүгээр сарын 07-ны өдрүүдэд мэдэгдэл хүргүүлсэн. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ нь олгогдсон байгаа. Н.Б-тэй тэй байгуулсан эрх шилжүүлэх гэрээ 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр байгуулагдсан. 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн гэрээг сүүлд гэрчилгээ авахын тулд бүртгэлийн байгууллагад материалын бүрдүүлбэр хангахад зориулж хийсэн гэрээ юм. Иймд дутуу 3,55 м.кв-ын үнэ болох 8,875,000 төгрөг, алданги 560,000 төгрөг, нийт 9,435,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд худалдагч талаас алданги төлөх зохицуулалт байхгүй. Торгууль төлөх зохицуулалт байдаг. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлд заасны дагуу алдангийг гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс хоног тутамд 0,5 хүртэлх хувиар тооцох зохицуулалттай. Торгууль бол нэг удаа төлөх, тодорхой хэмжээгээр гүйцэтгээгүй үүргийн дүнгээр тодорхойлсон. Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд заасны дагуу худалдагч гэрээнд заасан үүргийг биелүүлээгүй тохиолдолд Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт зааснаар торгууль төлөхөөр зохицуулсан. Талууд хүсэл зоригоо тухайн үедээ илэрхийлээд сар тутамд гээд сард буюу нэг удаагийн торгууль төлөхөөр зохицуулсан учир энэхүү заалтыг торгууль гэж ойлгох бүрэн үндэслэлтэй гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч талаас торгуулийн зохицуулалтыг алданги мэтээр тайлбарласан нь хууль болон гэрээний заалт талуудын хүсэл зоригийг зөрчиж байна гэж үзэж байх тул хууль зүйн үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгч талаас орон сууцны талбай 3,55 м.кв дутуу учир энэ зөрүү үнийг шаардсан нь үндэслэлгүй. Хариуцагчаас м.кв нь бүрэн орон сууц хүлээлгэн өгсөн. Холбогдох баримтуудыг тухай бүрд нь шилжүүлж өгсөн. Талууд орон сууцны м.кв-ын үнийг тохиролцоогүй.

2.1. У ХХК -аас Б.М ид тухайн орон сууцыг 140,000,000 төгрөгөөр үнэлээд бүхэлд нь шилжүүлсэн. Өөрөөр хэлбэл, талууд 1 м.кв-ын үнийг тохиролцоогүй. Эрх шилжүүлэх гэрээний 3.1-д зааснаар эрх шилжүүлэн авагч нь гэрээг шинэчлэн байгуулахаар тохиролцоно гэсний дагуу 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдөр орон сууц захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан. Өөрөөр хэлбэл, өмнөх захиалагч буюу Н.Бат-Эрдэнийн гэрээний дагуу харилцаа нь үргэлжилнэ. Б.М ийн орон сууцны гэрчилгээ гарахад Н.Бат-Эрдэнийн гэрээ дууссан. Энэхүү Б.М той байгуулсан 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн гэрээний дагуу эрх зүйн харилцаа үүсэж, орон сууцны гэрчилгээ гарсан байдаг. Тэгэхээр талууд энэ гэрээний дагуу талуудын эрх үүрэг зохицуулагдах бөгөөд орон сууцны нийт үнийг 140,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулна, нөгөө талаас хүлээн авна гэдэг зохицуулалттай. Нэг м.кв нь үнийг тодорхойлсон заалт бол байхгүй. Талуудын хооронд тохиролцоогүй, гэрээнд байхгүй 2,500,000 төгрөгөөр тооцсон гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Иймээс У ХХК нь Иргэний хуулийн 214 дүгээр зүйлд заасны дагуу үүргийн гүйцэтгэлийг дунджаас дээгүүр буюу ашиглах боломжтой орон сууцыг хүлээлгэн өгч үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэсэн тул үүргийн гүйцэтгэлийг доголдолтой гэж үзэхгүй байна.

2.2. Нэхэмжлэгч алданги тооцохдоо хариуцагч талын ямар үнийн дүнтэй үүрэг хугацаандаа гүйцэтгээгүй гэдгийг тооцоогүй. Өөрөөр хэлбэл, 140,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий орон сууцыг бариагүй, ажил хийгээгүй гэх байдлаар тооцсон. Улсын комисс ажиллуулах тухайн барилгын ажлыг гүйцэтгүүлэх, холбогдох ажлыг хийлгэх гэдэг үнэлгээ байхгүй. Тухайн орон сууц баригдаагүй тохиолдолд 140,000,000 төгрөгөөс тооцох байх. Гэвч орон сууцыг улсын комисс хүлээж аваагүй, гэрчилгээ гараагүй болохоос бусдаар бол орон сууц бүрэн баригдсан. Иймд гүйцэтгээгүй үүргийг буруу тогтоосон.

2.3. Иргэний хуульд зааснаар алданги, торгууль хоёр тусдаа зохицуулалттай. Хоёулаа нэг удаа төлөх шинжтэй. Алданги нь гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс хоног тутам 0,5 хувь хүртэл төлөхөөр тооцсон. Гэвч энэхүү зохицуулалт нь талуудын хооронд зохицуулагдаагүй. Хэрэгжээгүй гэрээний буюу Н.Б-тэй тэй байгуулсан гэрээний дагуу тооцох үндэслэлгүй. Энэхүү гэрээ ямар нэгэн байдлаар улсын бүртгэлд байхгүй, бүртгэгдээгүй. Б.М энэхүү гэрээний дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг аваагүй. Иймд алданги тооцож нэхэмжлэх үндэслэлгүй. Иймд м.кв-ын зөрүү үнэ 8,875,000 төгрөг, алданги 560,000 төгрөг, нийт 9,435,000 төгрөг нэхэмжилж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлага хууль зүйн үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Иргэний хуулийн 234 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 254.4, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч У ХХК -аас 8,875,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.М ид олгож, нэхэмжлэлээс 560,000 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 169,910 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээн, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 156,950 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлсэнтэй холбоотой нэхэмжилсэн алдангийн хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Анхан шатны шүүх шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 болон гэрээний 4.2.4-т заалтыг буруу тайлбарласан. Тодруулбал, гэрээний 4.2.4-т торгууль гэж бичсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт нийцсэн эсэх талаар шүүхээс үндэслэл бүхий дүгнээгүй байна. Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2 болон Улсын Дээд шүүхийн 2010 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдрийн 17 дугаар тогтоолын 1.4 дэх заалтад ...Хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт заасан хүсэл зоригийн агуулга гэдгийг хэлцэл хийх хүсэлтэй этгээдийн эрмэлзлийн мөн чанар, харин мөн зүйлийн 41.2 дахь хэсэгт заасан хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга гэдгийг энэхүү эрмэлзлийн гадаад илрэлийн гол санаа гэж тус тус ойлгоно. Хүсэл зоригийн агуулгыг тодорхойлоход үгийн шууд утгыг, хүсэл зоригийн илэрхийллийн утгыг тодорхойлоход учир санааг гол төлөв анхаарна ... гэж тайлбарласан. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.2, 198.4 болон гэрээний 4.2.4 заалт нь аргачлалын хувьд алданги тооцох агуулгатай мэт боловч тус заалтад торгууль" гэж бичсэн нь уг заалтыг ойлгомжгүй, хоорондоо зөрчилтэй утга агуулсан үг хэллэгтэй гэж үзэхэд хүргэсэн байна. Гэхдээ энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.2 дахь хэсгийг баримтлан хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга ойлгомжгүй бол хүсэл зоригоо илэрхийлэгчийн хэрэгцээ, шаардлага, бусад нөхцөл, байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлах бөгөөд ийнхүү тайлбарлахдаа хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга буюу хүсэл зоригоо илэрхийлэгчийн эрмэлзлийн мөн чанар, түүний гадаад илрэлийн гол санаа зэргийг харгалзан үзэж, уг заалтын утгыг гэрээний агуулгатай харьцуулах замаар, гэрээний агуулгад илүү тохирсон утга санаагаар тайлбарлах нь үндэслэлтэй. Талууд гэрээний 4.2.4-т үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлбэл тус заалтад заасан аргачлалын дагуу үүрэг гүйцэтгүүлэгчид тодорхой төлбөр (буюу анз) төлөхөөр тусгасан байна. Түүнчлэн, талуудын хооронд байгуулсан гэрээний зүйл болох орон сууцыг нэхэмжлэгч өөрөө амьдрах зорилгоор ашиглахаар худалдаж авсан бөгөөд энэ нь шүүх хуралдааны тэмдэглэлд тусгагдсан нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар, шүүхээс нэхэмжлэгчийн хаягаар хүргүүлсэн шүүх хуралдаанд дуудан ирүүлэх тухай" мэдэгдэх хуудсыг нэхэмжлэгч тус хаягаар хүлээж авсан зэргээр тус тус нотлогддог бөгөөд хариуцагч үүнтэй маргаагүй. Өөрөөр хэлбэл, эдгээр нөхцөл байдал болон гэрээний 4.2.3-т Худалдагч тал нь гэрээний дагуу орон сууцыг 2021 оны 4 дүгээр улиралд багтаан худалдагч талд хүлээлгэн өгнө. гэж заасан зэргээс харвал гэрээний 4.2.4-т заасан гэрээний зүйл буюу орон сууцыг ашиглалтад орох хугацааг хойшлуулсан гэдгийг орон сууцыг худалдагч талын эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэн хүлээлгэн өгөх хугацаа гэж тайлбарлах нь үндэслэлтэй байна. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасан нь зөвхөн хоног тутамд тооцох алдангийн дээд хэмжээг тогтоосон хэм хэмжээ юм. Тухайлбал, сар тутамд хувь тооцох зэргээр алдангийн хувь, хэмжээг тогтоож болохгүй үгүйсгээгүй. Гэрээний 4.2.4 заалтын дагуу талууд хугацаа хэтрүүлсэн эхний 30 хоногт алданги тооцохгүй, харин 30 хоногоос илүү хугацаагаар үүргийн гүйцэтгэлийн хугацааг хэтрүүлсэн бол хэтэрсэн сар тутамд 0.5 хувийн алданги тооцохоор тохиролцсон байна. Энэ нь хуулиар тогтоосон алданги тооцох дээд хэмжээнээс хэтрээгүй байна.

Анхан шатны шүүх мөн БА-188/2021 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтээр орон сууцны барилга 2021 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр ашиглалтад орж, орон сууц нь нэхэмжлэгч Б.М ийн нэр дээр 2021 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр бүртгэгдэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан болохыг дурдаж, Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт нь тухайн орон сууцны барилгыг бүхэлд нь улсын комисс хүлээж авсан болохыг илэрхийлж байгаа, орон сууцны гэрчилгээ нь өмчлөх эрх шилжсэнийг илэрхийлж байгаа бөгөөд нэхэмжлэгч үүнтэй маргаагүй. Харин, тухайн орон сууцыг ашиглалтад орсон буюу нэхэмжлэгч бодитоор, зориулалтаар нь эзэмшиж, ашиглах боломжтой болсон хугацаа болох хариуцагчаас орон сууцыг нэхэмжлэгчийн эзэмшилд бодитоор хүлээлгэн өгсөн хугацааг үндэслэн үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсний алдангийг нэхэмжилсэн. Ийнхүү хүлээлгэж өгсөн хугацаа нь 2022 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдөр бөгөөд энэ хүртэлх хугацаанд тус орон сууцыг нэхэмжлэгч эзэмшил, ашиглалтдаа аваагүй, эзэмшиж, ашиглах боломжгүй байсан. Ийнхүү, хүлээлгэж өгсөн хугацаа, хариуцагч талаас шалтгаалан хугацаа хэтэрсэн зэрэг нь хэрэгт авагдсан баримтуудаар нотлогддог. Анз нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм бурууд үл холбогдох бөгөөд харин үүрэг гүйцэтгэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бодитоор гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй зэрэг тохиолдолд яригддаг. Энэ нь үүрэг гүйцэтгэгч үүргийн гүйцэтгэлийг гүйцэтгээгүй болон зохих ёсоор гүйцэтгээгүйд субьектив талаасаа буруутай эсэхээс үл хамааран хүчинтэй байдаг гэдгийг энд дурдах нь зүйтэй. Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

5. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагч талын тайлбарын агуулга: Шүүх хууль зүйн үндэслэлтэй шийдвэр гаргасан. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5, 232.6 дахь хэсэгт алданги болон торгуулийг тусгайлан тогтоосон. Алданги гэдэг нь хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй гэж, торгууль гэдэг нь тодорхой хэмжээгээр заасан, эсхүл гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн тодорхой хувиар тогтооно гэж тус тус заасан. Шүүх У ХХК болон Н.Бат-Эрдэнийн гэрээг үнэлж тогтоосон. Гэрээний 4.2.4-т худалдагч тал орон сууцны ашиглалтад орох хугацааг хойшлуулсан тохиолдолд эхний 30 хоногоос хэтэрсэн сар тутамд төлсөн төлбөрөөс 0.5 хувийн торгууль төлнө гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл, гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн гэх агуулга болон тодорхой заасан үнийн дүн ороогүй. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Алдангийн зохицуулалт хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд тодорхой хувиар тооцохоор зохицуулсан. Энэхүү зохицуулалт нь хуульд заасан агуулгыг зөрчсөн талуудын тохиролцоо болсон. Иймд анхан шатны шүүх алдангийг хангаагүй нь үндэслэлтэй гэжээ.

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Хариуцагч У ХХК нь захиалагч Н.Б-тэй тэй 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдөр Р-2021/0136 дугаартай орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Улмаар захиалагч Н.Б-тэй нь нэхэмжлэгч Б.М той орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх гэрээ байгуулж, захиалагчийн эрхээ шилжүүлсэн. Тус эрх шилжүүлэх гэрээний 3.1-д ...Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгчтэй байгуулах гэрээг шинэчлэн байгуулахаар худалдагч буюу ажил гүйцэтгэгч тал шаардах тохиолдолд эрх шилжүүлэн авагч нь гэрээг шинэчлэн байгуулахаар тохиролцож болно гэж заасны дагуу хариуцагч У ХХК дахин гэрээ байгуулахыг шаардсаны дагуу талууд Орон сууц захиалгаар худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулсан. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасны дагуу талууд гэрээний 3.1-д захиалагч тал нь гүйцэтгэгч талд орон сууц 140,000,000 төгрөгийг төлнө гэж гэрээний ерөнхий нөхцөлийг тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл, У ХХК болон нэхэмжлэгч Б.М той байгуулсан гэрээний дагуу талууд м.кв-ын үнэлгээ болон чанарын талаар тусгайлан тохиролцоогүй, харин хүн амьдрах, ашиглах боломжтой орон сууц буюу Ривер вилла хотхоны 8/1-р байрны 10 давхарт байрлах * тоот 0 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 140,000,000 төгрөгөөр бүхэлд нь худалдахаар харилцан тохиролцсон. Иргэний хуулийн 214 дүгээр зүйлийн 214.1, 251 дүгээр зүйлийн 251.2, 251.3 дахь хэсэгт тус тус заасны дагуу нэхэмжлэгч Б.М ийн нэр дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарган өгч, У ХХК нь хүн амьдрах бүрэн боломжтой, эрхийн доголдолгүй орон сууц шилжүүлэн өгсөн. Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасны дагуу анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн 8,875,000 төгрөгийг хангасан хэсгийг хүчингүй болгож буюу тус хэргийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч тайлбар гаргаагүй болно.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт заасны дагуу иргэний хэргийг гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт техникийн алдаа гаргасныг залруулан өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

2. Нэхэмжлэгч Б.М нь хариуцагч У ХХК -д холбогдуулан орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан талбайн хэмжээнээс дутсан 3,55 м.кв-ын үнэ болох 8,875,000 төгрөг, алданги 560,000 төгрөг, нийт 9,435,000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

3. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг ...хариуцагч нь гэрээний 2.1-д заасан талбайгаас 3,55 м.кв дутуу орон сууцыг хүлээлгэн өгч, ...биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй, ...энэ нь хэмжилт хийсэн Э ХХК -ийн дүгнэлтээр тогтоогдсон гэж, хариуцагч нь ...нэгж м.кв талбайн үнийг тохиролцоогүй, Н.Б-тэй тэй байгуулсан өмнөх гэрээний харилцаа дуусгавар болсон тул нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэж маргасан байна.

4. У ХХК , Н.Б-тэй нарын хооронд 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдөр Р-2021/0136 дугаар орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр худалдагч нь Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, River villa хотхоны А блокийн 8 дугаар давхарт байрлах 100 тоот, 0 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц болон 10 дугаар давхарт байрлах * тоот , 0 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг тус тус 1 м.кв талбайн үнийг 2,500,000 төгрөгөөр, 1 орон сууцны үнэ 140,000,000 төгрөг, нийт 280,000,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авагч нь үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон /хх13-14/ байх ба уг орон сууц 2021 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтээр улсын комисс хүлээн авч, ашиглалтад орсон үйл баримт тогтоогдож байна. /хх55-57/

4.1. Дээрх гэрээгээр хүлээсэн үүргийн дагуу Н.Б-тэй нь * тоот орон сууцыг хүлээж аваагүй байх үедээ Б.М той 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх нэртэй гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр эрх шилжүүлэгч нь Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, River villa апартмент орон сууцны барилгын А блок 10 давхрын * тоот , 0 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг өмчлөлд шилжүүлэх, эрх шилжүүлэн авагч нь эрх шилжүүлэгч талд хэлэлцэн тохирсон үнэд 156,240,000 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцжээ. /хх6-7/ Иймд Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт зааснаар талууд хүсэл зоригоо илэрхийлэн хэлцэл хийсэн гэж, мөн хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2 дахь хэсэгт зааснаар шаардах эрхээ шилжүүлсэн гэж тус тус үзэх үндэслэлтэй.

4.2. Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж гэрээний эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлсон байна.

5. Нэхэмжлэгч Б.М нь орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээгээр тохиролцсон үнэ болох 156,240,000 төгрөгийг 2021 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдөр 56,240,000 төгрөг, 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 100,000,000 төгрөгийг Н.Бат-Эрдэнийн Төрийн банк дахь данс руу шилжүүлсэн болох нь мөнгөн шилжүүлгийн баримтаар тогтоогдсон/хх15, 16/ бөгөөд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газраас 2021 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр дээрх орон сууцны өмчлөгчөөр Б.М ийг бүртгэж, өмчлөх эрхийн 000940581 дугаартай гэрчилгээ олгожээ. /хх24/

5.1. Дээрх үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоосон, талууд энэ талаар маргаангүй байна.

6. Хариуцагч У ХХК нь нэхэмжлэгч Б.М ид 2022 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдөр орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн болох нь байр хүлээлцэх актаар тогтоогдсон, өмчлөгчөөр бүртгэгдсэнээр гэрээний үүргээ биелүүлсэн байх тул энэ талаарх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

7. Талуудын хооронд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд заасан 0 м.кв биш 52.45 м.кв болох нь Э ХХК -ийн 2022 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 22/034 дугаартай сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүний талбайг тооцсон тэмдэглэл, дүгнэлт, хавсралт зэргээр тогтоогдож байна. /хх9-12/

7.1. Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ, мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх үүрэгтэй, 254.6-д ...тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй гэж тус тус заасны дагуу нэхэмжлэгч Б.М доголдолтой эд хөрөнгийг хүлээн авсан нь тогтоогдож байх тул хариуцагч У ХХК -аас дутуу м.кв талбайн үнийг шаардах эрхтэй.

8. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны талбай 3,55 м.кв дутуу талаар хариуцагчид 2022 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдөр, 2022 оны 04 дүгээр сарын 07-ны өдрүүдэд мэдэгдсэн бөгөөд хариуцагч компанийг гэрээний 4.2.1-д Худалдагч тал Барилгын тухай хуулийг үндэслэн орон сууцны чанарт 3 жилийн баталгаа гаргах бөгөөд орон сууцыг чанарын өндөр түвшинд барьж хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй. гэж заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүй байх тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дахь хэсэгт заасан хугацаанд гомдлын шаардлага гаргаж мэдэгдэх үүргээ биелүүлсэн байна.

9. Иймд Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт Худалдан авагч энэ хуулийн 254.3-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлнө гэж заасны дагуу хариуцагч У ХХК -аас 8,875,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.М ид олгохоор шийдвэрлэсэн шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.

10. Харин анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 гэж зөв тодорхойлсон боловч шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад 234 гэж техникийн шинжтэй алдаа гаргасныг залруулж өөрчлөлт оруулна.

11. Анхан шатны шүүх гэрээний 4.2.4-т заалт нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт нийцээгүй гэж дүгнэж алдангид холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байх тул орон сууцыг нэхэмжлэгчийн эзэмшилд бодитоор хүлээлгэн өгсөн хугацааг үндэслэн үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсний алдангийг нэхэмжилсэн гэх нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй.

11.1. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй бөгөөд шүүх талуудын тохиролцоог өөрчлөх боломжгүй юм. Гэрээний агуулгаас үзвэл худалдагч тал орон сууцны ашиглалтад орох хугацааг хойшлуулсан тохиолдолд эхний 30 хоногоос хэтэрсэн сар тутамд төлсөн төлбөрөөс 0,5 хувийн торгууль төлнө гэж заасан нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дах хэсэгт заасан торгуулийн тохиролцоонд илүү нийцсэн гэж үзэхээр байна.

11.2. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт анз нь торгууль, алданги гэсэн төрөлтэй бөгөөд торгууль нь үүргээ гүйцэтгээгүй тал нь төлөхөөр хууль болон гэрээнд урьдчилан тодорхой хэмжээгээр заасан, эсхүл гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн тодорхой хувиар тогтоосон байхыг шаарддаг бол алданги нь хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр тогтоодог.

12. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ...чанар байдлын хувьд ердийн журмаар ашиглах боломжтой орон сууцыг шилжүүлсэн учраас дутуу зөрүүг гаргуулсан нь буруу гэх агуулгаар давж заалдах гомдол гаргасан. Гэрээгээр тогтоосон чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үзнэ. Хэргийн баримтаар орон сууцны талбай гэрээгээр тохирсон тоо хэмжээнээс 3,55 м.кв дутуу болох нь тогтоогдсон. Энэ хэмжилтийг үгүйсгэсэн нотлох баримтыг хариуцагчийн зүгээс гаргаагүй учраас энэ хэмжээгээр хангаж шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв байх тул хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй байна.

13. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт техникийн шинжтэй алдаа гаргасныг шүүхийн шийдвэрт залруулан өөрчлөлт оруулж, зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 182/ШШ2023/00560 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад 234 гэснийг 243 гэж өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 17,450 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 157,000 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

ШҮҮГЧИД Н.БАТЗОРИГ

Д.ЦОГТСАЙХАН