2023           04           12                                          210/МА2023/00773

 

 

“УР ХХК” ХХК-ийн

 нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

                                                                                                                        

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Ш.Оюунханд, Н.Батзориг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

  

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 181/ШШ2023/00191 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч “УР ХХК” ХХК-ийн хариуцагч НН- холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Н.Батзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Р.Болдбаатар, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Нямдаваа, Д.Мөнхбаяр, гуравдагч этгээд К.Туяа, Д.Дагий, З.Алтанчимэг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн Л.Содномдорж нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

            Баянзүрх дүүргийн Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн 2021/ШЦТ/1032 дугаартай шийтгэх тогтоолоор эрүүгийн хэргийг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хөрөнгө битүүмжилсэн шийдвэрийг хүчингүй болгож, Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, нэгж талбарын 1331801302 дугаарт бүртгэлтэй Амар амгалан 3 хотхоны 3,298 м.кв талбай бүхий газрыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт шилжүүлж төлбөрийг гаргуулахыг даалгасан. Уг газар нь “УР ХХК” ХХК-ийн эзэмшил газар бөгөөд компанийн хувьцааг төлбөр төлөгч Д.Гүрсоронз, Д.Одгэрэл, Д.Батбаяр нар эзэмшиж, өмчилдөггүй тул тэдгээрт ногдох хувь байхгүй. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар дээрх газрыг үнэлүүлэхээр “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Шинжээч тус газрыг 2,265,330,800 төгрөгөөр үнэлсэн. “УР ХХК” ХХК-ийн өмчлөлийн уг газар нь зураг төсөл хийгдэж, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар бичигдсэн, 900,000,000 төгрөгийн зардал гаргаж 16 давхар орон сууцны суурийн ажлыг бүрэн хийж дуусгасан. Гэтэл шинжээч нь газрын зах зээлийн үнийг тогтоохдоо газрын бүрдэл хэсэг болох орон сууцны суурийг үнэлээгүй.

            Мөн үнэлгээг тогтоохдоо харьцуулалтын аргыг ашиглаж өөр газрыг ойролцоо мэтээр үнэлсэн нь буруу. Харьцуулж буй гурван газрын үнэлгээ илэрхий зөрүүтэй байхад тэдгээр газрыг ойролцоо мэтээр үзэж, гурван газрын нийлбэрийн дунджаар хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнийг тогтоосон нь үндэслэлтэй болоогүй. Тухайлбал, харьцуулж буй Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, Цагдаагийн академийн зүүн талд байрлах хувийн сууцны зориулалттай газрын 1 м.кв нь 407,000 төгрөг байхад Баянзүрх дүүрэг, 19 дүгээр хороо, Цайз захын хойд талд байрлах хоосон газрын 1 м.кв  нь 950,000 төгрөг гэх мэтчилэн тохируулга хийснээр 50, 60 хувийн зөрүүтэй байхад харьцуулах хөрөнгөө өөрчлөлгүй үнэлгээг тогтоосон. Иймд газрыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

            Баянзүрх дүүргийн Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1032 дугаар шийтгэх тогтоолоор төлбөр төлөгч Д.Гүрсоронз, Д.Одгэрэл, Д.Батбаяр нараас 7,265,839,273 төгрөгийг гаргуулж 389 иргэнд олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрөөс явуулж төлбөр төлөгч Д.Гүрсоронз, Д.Одгэрэл, Д.Батбаяр нараас хохиролд тооцуулах “УР ХХК” ХХК-ийн эзэмшлийн Баянзүрх дүүргийн 8 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 3,298 м.кв талбай бүхий газрыг худалдан борлуулах үнийн санал ирүүлэхийг талуудад мэдэгдсэн боловч үнийн санал ирээгүй тул 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн 8/216 тоот тогтоолоор шинжээч томилсон. Шинжээч дээрх газрыг 2,265,330,800 төгрөгөөр үнэлсэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.  

 

3. Гуравдагч этгээдүүдийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

            Төлбөр авагч нарын хувьд хэцүү байгаа тул төлбөрөө хурдан авмаар байна. Хохирогч нарыг бодож байгаа бол төлбөрөө төлөх ёстой гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга:

            4.1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч “УР ХХК” ХХК-ийн гаргасан хариуцагч НН- холбогдох үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

            4.2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээ үлдээж шийдвэрлэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

            Анхан шатна шүүх “Үнэлгээгээр орон сууцны суурийг газраас нь салгаж, тусад нь үнэлэх боломжгүй бөгөөд харин ийм шинж чанартай суурь бүхий газрыг үнэлэх ажиллагаа хийгджээ. Тухайн суурь усаар дүүрсэн, ашиглагдах боломжгүй гэж үнэлгээчин болон хариуцагч тайлбарладаг бөгөөд газрын фото зургийг харахад усанд автсан, суурь байгаа эсэх нь үл мэдэгдэхээр талбай байна” гэж нотлох баримтыг буруу үнэлсэн. Тухайлбал, Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.13-т зааснаар орон сууцны суурь үнэлгээний зүйлд хамаарна. Гэтэл шүүх тухайн газрыг үнэлэхдээ дээрх орон сууцны зориулалтаар цутгасан суурийг салгаж тусад нь үнэлэх боломжгүй гэж буруу дүгнэсэн. Нэг тэрбум гаруй төгрөгийн суурийг үнэгүйдүүлсэн. Хэрэв энэхүү шийдвэр хэрэгжвэл газраас салгаж болохгүй суурийг үнэгүйгээр дуудлага худалдаанд оруулах ноцтой алдаа гарч байна.  

            Мөн нэхэмжлэгч болон хариуцагч, шинжээч нар тухайн газарт суурь байгаа эсэх болон түүнийг ашиглаж боломжтой эсэх талаар маргаагүй, ашиглаж болохгүй гэсэн дүгнэлт байхгүй байхад шүүх “суурь байгаа эсэх нь үл мэдэгдэх талбай байв” гэж нотлох баримтын эсрэг дүгнэлт хийсэн. “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээний тайланд газарт орон сууцны суурь цутгасан гэж маш тодорхой дурдаж зургийг хавсаргасан, нэхэмжлэгч мөн адил дуусаагүй үйлдвэрлэлийн зардлын тайлан болон “Тод үнэлгээ” ХХК суурийг 1,001,206,633 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хэрэгт хавсаргасан.

            Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч тухайн газарт суурь байгаа эсэхийг тодруулахаар үзлэг хийлгэх хүсэлт гаргасныг шүүх хангаж үзлэг хийх ёстой байсан. Шүүх “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн талбайн мэдэгдэлд ... газарт барилгын суурь цутгасан. Газар доороос ус гарсан гэж үнэлж буй хөрөнгийн байдлыг тодорхойлсон тул хариуцагчийн газарт орон сууцны суурийг үнэлээгүй орхигдуулсан гэх тайлбар үндэслэлгүй байна” гэж дүгнэсэн. Шинжээч Б.Батзаяа “... зөвхөн газрыг үнэлсэн, суурийг үнэлээгүй...” гэж шүүх хуралдаанд тайлбарласан. Суурийг үнэлээгүй болох нь тодорхой нотлогдож байхад газар доороос ус гарсан гэж хамааралгүй дүгнэлт хийсэн.

            Шинжээч газрын үнийг тогтоохдоо эх сурвалж болгон авсан мэдээллээ илтэд буруу бичсэнээс болж тооцооллын алдаа гаргасан. Тухайлбал, Баянзүрх дүүргийн 8 дугаар хороо, Цагдаагийн академийн зүүн талд төвийн шугамд холбогдох боломжтой 700 м.кв газрын худалдахаар зарласан үнэ нь 300,000 төгрөг байхад 400,000,00 сая төгрөг гэж тооцсон, мөн Баянзүрх дүүргийн 19 дүгээр хороо, Цайз захын хойд талд байрлах 512 м.кв газрыг 700 м.кв гэж буруу бичсэнээр үнэлгээ бодитой гараагүй. Шинжээч үнэлгээг тогтоохдоо www.unegui.mn сайтыг ашигласан тул үзлэг хийлгэх хүсэлт гаргасныг шүүх хангахаас татгалзаж хууль зөрчсөн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

            6. Давж заалдах гомдол гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

            Төлбөр хураагдсан газрыг үнэлэхдээ орон сууцны суурийг үнэлэх боломжгүй байсан. Нэхэмжлэгч газрыг шинжээчийн тогтоосон зах зээлийн ханшнаас илүү үнээр худалдан борлуулах эрхтэй. Гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан гуравдагч этгээдийн тайлбарын агуулга:

            Төлбөрийг гаргуулах ажиллагааг удааширч байна. төлбөр авагч талыг чирэгдүүлж байгаа тул хэргийг хурдан шийдвэрлүүлмээр байна. Иймд гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

            Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хэргийг хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

            1. Нэхэмжлэгч “УР ХХК” ХХК хариуцагч НН- холбогдуулан төлбөрт хураагдсан газрыг 2,265,330,800 төгрөгөөр үнэлсэн “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

           

            2. Баянзүрх дүүргийн Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн 2021/ШЦТ/1032 дугаартай шийтгэх тогтоолоор Д.Гүрсоронз, Д.Одгэрэл, Д.Батбаяраас 7,265,839,273 төгрөг гаргуулж нэр бүхий 389 иргэнд олгож, ... “УР ХХК” ХХК-ийн Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, Хилчний 67/1, 67/2 тоотод байрлах, үйлчилгээтэй орон сууцны  зориулалттай, 3,298 м.кв талбай бүхий газраар  гэмт хэргийн улмаас учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад даалгаж шийдвэрлэсэн байна.

 

            Мөн дүүргийн шүүхийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 770 дугаар шүүхийн гүйцэтгэх хуудаст үндэслэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 22410769 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна. (хх-ийн 32-51)

            2.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах нэгж талбарын 1331801302 дугаарт бүртгэлтэй 3,298 м.кв талбай бүхий газрыг 2022 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдрийн 22410255/02 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, мөн оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 22410255/04 дугаар тогтоолоор хураасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн байна. (хх-ийн 52-56)

 

            Талуудад төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулах үнийн санал ирүүлэхийг мэдэгдэхэд “УР ХХК” ХХК-ийн төлөөлөгч “... төлбөр төлөгч Д.Гүрсоронз, Д.Одгэрэл, Д.Батбаяр нар төлбөрт хураагдсан газрыг эзэмшиж, өмчилдөггүй... Ж.Дариймаагийн өмч тул үнийн санал өгөх боломжгүй ...” гэх хариу ирүүлжээ. (хх-ийн 57-62)

 

            Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар талууд үнэлгээний талаар харилцан тохиролцоогүй гэж 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн 8/216 дугаар тогтоолоор “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяаг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасантай нийцсэн.

 

             2.2. Шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяа нь үнэлгээний тайландаа үнэлэгдэж газрын талаарх мэдээллийг бүрэн тусгаж (зориулалт, байршил, хэмжээ, шинж байдал г.м), үнэлгээг хийсэн арга, аргачлалыг нэг бүрчлэн тодорхой дурдсан байх тул үнэлгээний тайланг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд заасан шаардлагыг хангасан гэж үзнэ. Тухайлбал, шинжээч үнэлэгдэж буй газарт орон сууцны барилгын суурь цутгасан талаар дурдсан байгаагаас үзэхэд үнэлгээг тогтоохдоо уг шинж байдлыг харгалзан үзээгүй байх үндэслэлгүй.

 

            Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2 дахь хэсэгт “Түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна” гэж заасан. Иймд уг орон сууцны суурийг газрын бүрдэл гэж үзэх тул суурийг газраас салгаж үнэлгээг тогтоох боломжгүй юм.

 

            2.3. “Тод үнэлгээ” ХХК-ийн дүгнэлтийг үндэслэн уг газарт 1,001,206,633 төгрөгийн суурийн ажил хийсэн гэж дүгнэх боломжгүй байна. Учир нь, уг дүгнэлт нь төсөвт тооцоонд үндэслэж гаргасан тул зах зээлийн өнөөгийн ханшийг тогтоосон гэж дүгнэх үндэслэлгүй.  “УР ХХК” ХХК нь үнэлгээ тогтоох ажиллагаанд оролцож, суурийн ажилтай холбоотой санхүүгийн баримт гаргаж өгөх үүргээ хэрэгжүүлсэн гэх байдал хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй.

 

            Нэхэмжлэгч “УР ХХК” ХХК нь төлбөрт хураагдсан газрыг зах зээлийн үнэ ханшаас хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбараа баримтаар нотолж чадаагүй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгах боломжгүй. Учир нь, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нь шаардлагынхаа үндэслэл, түүнтэй холбоотой нотлох баримтыг өөрөө цуглуулж, гаргаж өгөх үүргийг хүлээдэг бөгөөд нэхэмжлэгч уг үүргээ биелүүлээгүй байна.

 

            3. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан үзлэг хийлгэх хүсэлтийг хангахаас татгалзсаныг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэж үзэхгүй тул энэ талаар гомдол үндэслэлгүй.

 

            Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

            1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 181/ШШ2023/00191 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

            2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн зааснаар 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

            3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

            4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                         Э.ЗОЛЗАЯА

                ШҮҮГЧИД                                         Ш.ОЮУНХАНД

                                                                          Н.БАТЗОРИГ