А.Р, О.Ю- нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Т.Бадрах, Н.Батзориг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 183/ШШ2023/00640 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Т.Ариунбилэг З.Оюунтуяа нарын хариуцагч ИШ- газарт холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Н.Батзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Оюунчимэг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн Т.Номин-Эрдэнэ нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн 697 дугаартай шүүхийн шийдвэрээр А.Р, О.Ю- нараас 395,255,900 төгрөгийг гаргуулж Централ капитал ББСБ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн шийдвэрийн дагуу төлбөр авагчийн хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж ИШ- газар Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Шинжээч Кинг тауэр хотхоны орон сууцыг 659,612,000 төгрөг гэж үнэлснийг зөвшөөрөхгүй байна. Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК орон сууцны үнэлгээг тогтоохдоо зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэсэн. Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороонд байрлах тухайн орон сууцыг бусдад хөлслүүлэх, түрээслүүлэх зэргээр орлого олох боломжтой тул орлогын хандлагын аргыг хэрэглэх нь зүйтэй. Энэ аргыг хэрэглээгүйгээс орон сууцны үнэлгээ өөрчлөгдсөн. Уг орон сууцыг 5 жилийн өмнө худалдан авсан ба зах зээлийн үнэ 40,000,000 төгрөгөөр өссөн. Иймд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 3 дугаар сарын 23-ны өдрийн 697 дугаартай шийдвэрээр А.Р, О.Ю- нараас 395,255,900 төгрөгийг гаргуулж Централ капитал ББСБ ХХК-д олгож шийдвэрлэсний дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулсан. Төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч төлбөрөө төлөөгүй тул барьцаа хөрөнгийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 22410239/01 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, мөн оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410239/02 дугаар тогтоолоор хураасан. Талуудаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Шинжээч төлбөрт хураагдсан Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Стадион оргил, Их Монгол Улсын гудамж, 124 дүгээр байр, 124 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв талбайтай, 5 өрөө орон сууцыг 659,612,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга:

3.1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай А.Р, О.Ю- нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

3.2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-т зааснаар нэхэмжлэгч А.Р, О.Ю- нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

Нэхэмжлэгч төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг 2017 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр 618,000,000 төгрөгөөр худалдан авсан. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ өссөн байхад зах зээлийн ханшнаас доогуур 40,000,000 төгрөгийн зөрүүтэй 659,612,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шинжээч зах зээлийн үнэлгээг тогтоохдоо орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй. Нэхэмжлэгч орон сууцыг бусдад хөлслүүлж орлого олох боломжтой байхад орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй. Нэхэмжлэгч шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасныг шүүх хангахаас татгалзсан нь хууль зөрчсөн.

Үнэлгээчин Г.Баярбаатар шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцож ... орон сууцны байршил, түрээсийн үнэ ялгаатай байдаг учир орлогын хандлагын арга нь орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг тодорхойлоход тохиромжгүй ... олон улсын стандартаар үнэлгээчин өртгийн, орлогын, зах зээлийн хандлагаас аль тохирохыг хэрэглэж, аль нэг хандлагыг сонгон авдаг, тиймээс үнэлгээ өөрчлөгдөхгүй гэж тайлбарласныг үндэслэн шүүх үнэлгээ тогтоосон ажиллагаа хууль зөрчөөгүй гэж дүгнэсэн. Гэрч Г.Баярбаатар энэ аргыг хэрэглэхгүй гэдэг зүйл хууль, журамд байхгүй ч үнэлгээчнээс зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэсэн, орлогын хандлагыг хэрэглэснээр орон сууцны үнэ зөрүүтэй гардаг гэсэн атлаа үнэд өөрчлөлт орохгүй, үнэлгээ өөрчлөгдөхгүй гэх хоёр утгатай мэдүүлэг өгсөн байхад шүүх зөвхөн нэхэмжлэгчийн тайлбарыг няцаах, үгүйсгэх хэсгийг ишилсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасныг зөрчсөн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцааж өгнө үү гэжээ.

 

5. Давж заалдах гомдол гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгч талаас хөрөнгийн үнэлгээг бага үнээр тогтоосон гэж маргадаг боловч үүнийгээ нотлох баримтаар нотлоогүй. Тухайн объектын үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа этгээд өөр компаниар үнэлгээ хийлгэж, нотлох баримт бүрдүүлэн мэтгэлцэх боломжтой. Үнэлгээчин хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гэрчээр оролцож мэдүүлэг өгсөн. Мэдүүлэгт тухайн орон сууцны байршил, түрээсийн үнэ ялгаатай байдаг учраас орлогын хандлагын аргаар зах зээлийн үнэлгээг тогтоох боломжгүй. Өөрөөр хэлбэл, үнэ цэнийг үнэн зөв илэрхийлэхэд тохиромжгүй, зах зээлийн үнээс зөрүүтэй гаргадаг учир зах зээлийн болон өртгийн хандлагыг хэрэглэсэн. Олон улсын стандартаар шинжээч зах зээлийн хандлагаас аль тохирохыг хэрэглэж, аль нэгийг нь түлхүү ашигладаг. Орон сууцыг үнэлгээг тогтооход орлогын хандлагыг аргыг ашиглавал үнэ буурдаг талаар мэдүүлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хэргийг бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан тул шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

1. Нэхэмжлэгч А.Р, О.Ю- нар хариуцагч ИШ- газарт холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Стадион оргил, Их монгол улс гудамж, 124 байр, 124 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв талбайтай орон сууцыг 659,612,000 төгрөгөөр үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч байгууллага эс зөвшөөрч маргажээ.

1.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн 183/ШШ2021/00697 дугаар шийдвэрээр А.Р, О.Ю- нараас 395,255,910 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Централ капитал ББСБ ХХК-д олгож, хариуцагч нар шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Стадион оргил Их монгол улс гудамж, 124 дүгээр байр, 124 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв 5 өрөө орон сууцаар хангуулахаар шийдвэрлэсэн нь хуулийн хүчин төгөлдөр болжээ. (хх-ийн 51-53, 9-11)

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.2 дахь хэсэгт Шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу албадан гүйцэтгэнэ гэж заасан.

 

Төлбөр төлөгч А.Р, О.Ю- нар дээрх шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүйн улмаас төлбөр авагчийн гаргасан хүсэлтийг үндэслэн Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 183/ШЗ2022/06280 дугаартай шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, мөн өдрийн 183/ГХ2022/00590 дугаар шүүхийн гүйцэтгэх хуудаст үндэслэн ИШ- газар 2022 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 22410239 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна. (хх-ийн 50, 54-55)

 

1.2. ИШ- газар нь Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Стадион оргил Их монгол улс гудамж, 124 дүгээр байр, 124 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв 5 өрөө орон сууцыг 2022 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 22410239/01 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, мөн оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410239/02 дугаар тогтоолоор хураасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн байна. (хх-ийн 57, 61)

 

Мөн хариуцагч байгууллага 2022 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдөр төлбөр төлөгч А.Р, О.Ю- нар болон төлбөр авагч Централ капитал ББСБ ХХК-аас төлбөр төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулах үнийн санал ирүүлэх талаар мэдэгдэхэд төлбөр авагч 535,600,000 төгрөгөөр худалдан борлуулах, төлбөр төлөгч нар шинжээч томилон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгох хүсэлт гаргасан байна. (хх-ийн 65-67) Иймд талууд төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн талаар харилцан тохиролцоогүй гэж 2022 оны 10 дугаар сарын 04-ний өдрийн 10/294 дугаар тогтоолоор Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т нийцсэн байна.

 

1.3. Шинжээч Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Стадион оргил Их монгол улс гудамж, 124 дүгээр байр, 124 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв 5 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг 659,612,000 төгрөгөөр тогтоосон байна. (хх-ийн 73-85)

 

Хариуцагч ИШ- газар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт заасны дагуу 2022 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн мэдэгдлээр хөрөнгийн үнэлгээний талаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогчид мэдэгдсэн, нэхэмжлэгч Б.Лхагвасүрэн нь мөн хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан хугацааны дотор буюу 2022 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ. (хх-ийн 1, 86)

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаарх нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй.

 

2.1. Түүнчлэн, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд олон улсын үнэлгээний стандартыг удирдлага болгохоор зохицуулсан байх ба Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-ын 10.3-т Хөрөнгийн хувьд үнэлгээний хандлагууд болон аргуудыг сонгох зорилго нь тухайн нөхцөл байдалд хамгийн тохиромжтой аргыг олох явдал байдаг гэж, 10.4-т Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь тухайн үнэлгээний гэрээт ажлын бодит байдал ба нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон арга ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй гэж тус тус заасан.

 

2.2. Мөн орлогын хандлагын арга тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж ямар орлого олж болохыг илэрхийлэх учир төлбөрт хураагдсан орон сууцыг бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж орлого олдог гэх байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй тул шинжээч орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй гэх нэхэмжлэгч талын гаргасан гомдол үндэслэлгүй.

 

2.3. Нэхэмжлэгч А.Р, О.Ю- нарын нэхэмжлэл нь гомдлоор авч хэлэлцэх маргаанд хамаарах ба ИШ- байгууллагын албан тушаалтны шийдвэр, үйл ажиллагаа хуульд нийцэх эсэхэд дүгнэлт хийдэг тул шүүх төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор шинжээч томилох шаардлагагүй. Иймд анхан шатны шүүх шинжээч томилуулах хүсэлтийг хангахаас татгалзаж шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй.

 

Нэхэмжлэгч тал нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн гэх тайлбараа нотлоогүй, уг байдал нь хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байна. Энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасантай нийцжээ.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 183/ШШ2023/00640 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн зааснаар 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

ШҮҮГЧИД Т.БАДРАХ

 

Н.БАТЗОРИГ