2023 04 21 210/МА2023/00827

 

 

 

Т.Б-, М.О-, С.А-,

Т.Т-, Б.Н- нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, М.Баясгалан нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 102/ШШ2023/00500 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч: Т.Б-, М.О-, С.А-, Т.Т-, Б.Н-

Хариуцагч: Т ХХК

Нэхэмжлэлийн шаардлага: 3 талт гэрээ биелүүлэх хүртэл хугацаанд нэхэмжлэгч нарын өмчлөх эрхэд саад учруулахгүй байхыг даалгах, Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 8 дугаар байрны дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд баригдах барилгаас өөрийн өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих болон барилгыг ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд 2 болон 3 талт гэрээнд түрээсийн төлбөр авах эрхтэй гэх нөхцөлийг тусгахыг хариуцагчид даалгах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Б.А, Б.Б нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч М.Баясгалангийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч С.А-, Т.Т-, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Б.А, Б.Б, Т.У, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Л.Содномдорж нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1 Нэхэмжлэгч Т.Б- нь Баянгол дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 2 дугаар хороолол, 8 дугаар байр, 13 тоот хаягт байрлалтай, 42 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч. Тус орон сууцны талбайн нийт хэмжээг 2020 онд ББ ХХК-аар хэмжүүлэхэд 58,66 м.кв гэсэн бөгөөд Нью Е ХХК нь 2010 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл үйл ажиллагаа явуулж байна.

1.2 Нэхэмжлэгч М.О- нь дээрх байрны 01 тоот хаягт байрлах, 27 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч. Тус орон сууцны талбайн нийт хэмжээг 2020 онд ББ ХХК-аар хэмжүүлэхэд 43,92 м.кв гэсэн бөгөөд жимсний худалдаа эрхлэгч хувь хүнд лангуу болон агуулахын зориулалтаар сарын 1,500,000 төгрөгөөр түрээслүүлж байна.

1.3 Нэхэмжлэгч С.А- нь дээрх байрны 17 тоот хаягт байрлах, 27 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч. Тус орон сууцны талбайн нийт хэмжээг 2020 онд ББ ХХК-аар хэмжүүлэхэд 43.29 м.кв гэсэн бөгөөд зоогийн газрын зориулалтаар ашиглаж байна.

1.4 Нэхэмжлэгч Т.Т- нь дээрх байрны 2 тоот хаягт байрлах, 59,64 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч. Тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн нийт хэмжээг 2020 онд ББ ХХК-аар хэмжүүлэхэд 114,5 м.кв гэсэн. 2013 онд өргөтгөл барьж Шаурма зоогийн газрын үйл ажиллагааг явуулж эхэлсэн. Өргөтгөлийн газрын төлбөрийг Баянгол дүүргийн өмч, газрын харилцааны албанд төлж байсан. Өнөөдрийн байдлаар өргөтгөлийн талбайг Т.Булганд түрээсийн гэрээний дагуу ашиглуулж, Шаурма зоогийн газрын үйл ажиллагаа явагдаж байна.

1.5. Нэхэмжлэгч Б.Н- нь дээрх байрны 12 тоот хаягт байрлах, 27 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч. Тус орон сууцны талбайн нийт хэмжээг 2020 онд У ХХК-аар хэмжүүлэхэд 43,20 м.кв гэсэн бөгөөд цайны газар, хоолны газруудад түрээслүүлж байна.

2. Нийслэлийн Мэргэжлийн хяналтын газрын улсын ахлах байцаагчийн 2014 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдрийн 01-01/05 дугаар шийдвэрийг үндэслэн Нийслэлийн Засаг даргын 2017 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдрийн 01-01/05 дугаар, А/118 дугаар захирамжаар дээрх байрны барилгажилтын төсөл хэрэгжүүлэгчээр Т ХХК-ийг батламжилж, гэрээ байгуулах эрхийг олгосон.

2.1 Т ХХК нь уг 8 дугаар байрны сууц өмчлөгч нартай 2 талт гэрээ байгуулах, тус 2 талт гэрээг үндэслэн өмчлөгч, төсөл хэрэгжүүлэгч болон Нийслэлийн Засаг дарга нар 3 талт гэрээг байгуулж, түүний дараа орон сууцны барилгыг чөлөөлөх, буулгах ажиллагаа хийгдэнэ.

Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.8-д заасны дагуу хариуцагч Т ХХК-аас нэхэмжлэгчтэй 2 талт гэрээ, хариуцагч Т ХХК-аас нэхэмжлэгч, Нийслэлийн Засаг даргатай 3 талт гэрээ тус тус байгуулах үүрэг хууль, журамд заасны дагуу үүссэн. Гэтэл Т ХХК нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж буй 8 дугаар байрыг нураагаад, суурин дээр нь ямар барилга, орон сууц барих талаар зураг төсөл үзүүлдэггүй, дээрх 2 талт, 3 талт гэрээг өнөөдрийг хүртэл байгуулаагүй байна.

Нэхэмжлэгч болон 8 дугаар байрны зарим сууц өмчлөгч нарын өмгөөлөгч Э.Э-ээс 2022 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдөр Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд Улаанбаатар хотын захирагчид гаргасан хүсэлтийн хариуд, Нийслэлийн Засаг даргын хэрэгжүүлэгч агентлаг Хот байгуулалт, хөгжлийн газраас 2022 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 10/3378 дугаартай албан бичгээр Т ХХК-д Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих үйл ажиллагааны журмын 4 дүгээр зүйлийн 4.10-д Шалгарсан гэрээ байгуулах эрх бүхий хуулийн этгээд нь тухайн орон сууцны барилгын үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчидтэй хоёр талт гэрээ байгуулна. Хоёр талт гэрээ нь гурван талт гэрээний хавсралт баримт байна, 5 дугаар зүйлийн 5.6-д "Төсөл хэрэгжүүлэгч нь гурван талт гэрээ байгуулаагүй үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгчтэй төслийн бэлтгэл үе шатанд тохиролцох, ойлголцолд хүрэх арга хэмжээг авч хэрэгжүүлнэ гэж заасны дагуу иргэний гомдлыг барагдуулж ажиллана уу гэх мэдэгдлийг Т ХХК-д хүргүүлсэн.

Т ХХК төсөл хэрэгжүүлэгчээр сонгогдсон бол эхлээд гэрээ байгуулах үүргээ биелүүлснээр төслийн бэлтгэл үе шатыг хангах ёстой боловч энэ үүргээ биелүүлэхгүй өнөөдрийг хүрсэн. Тодруулбал, Орон сууцны тухай хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.3 дахь хэсэгт заасан нөхцөлийг зохих ёсоор нь танилцуулж байгаагүй, өөрсдийн нөхцөлийг хүчээр тулгадгаас болж тохиролцоонд хүрэхгүй байна.

Баянгол дүүргийн болон Нийслэлийн Засаг дарга нарын зүгээс гэрээ байгуулах үүргийг биелүүлэхийг шаардаж, шаардлагатай тохиолдолд сууц өмчлөгч нарыг Т ХХК-тай гэрээ байгуулах уулзалт хийх газраар хангаж, гэрчээр байлцах боломжтой талаараа мэдэгдсэн. Өмгөөлөгч Э.Э-ийн зүгээс ус, цахилгаан, дулаанаар хангаж буй эрх бүхий байгууллагууд болох Улаанбаатар Төмөр замын Эрчим хүч, ус хангамжийн нэгдүгээр анги, Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын Хэрэглэгчдэд үйлчлэх 9 дүгээр төвд хүсэлт хүргүүлж ойлголцолд хүрээд байсан боловч тэднийг мэдээгүй байхад 2022 оны 09 дүгээр сарын 19, 20-ны өдрүүдэд Т ХХК хүчээр, дур мэдэн цахилгааныг тасалж, ус хаасан. Энэхүү хууль бус хязгаарлалтыг 8 дугаар байрны 2 давхарт 4 хүүхдийн хамт амьдарч байгаа айл болон 1 давхрын үйлчилгээ эрхлэгч сууц өмчлөгчид хэрүүл, маргаан, зодоон цохион хийж буцаан залгуулсан.

2.2 Өмгөөлөгч Э.Э- Улаанбаатар төмөр замын Эрчим хүч, ус хангамжийн нэгдүгээр анги, Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын Хэрэглэгчдэд үйлчлэх 9 дүгээр төв рүү 2022 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр, Нийслэлийн Засаг даргын хэрэгжүүлэгч агентлаг Хот байгуулалт, хөгжлийн газраас 2022 оны 09 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 10/3378 дугаар албан бичгийг хавсаргасан хүсэлтийг дахин хүргэж, эрх бүхий этгээдүүдтэй уулзаж ойлголцолд хүрсэн. Гэвч 2 болон 3 талт гэрээ байгуулах тохиролцоо хийгдэх ажиллагааны явцад цаашид Т ХХК дахин ямар хууль бус үйлдэл хийж, хүч хэрэглэхийг таамаглахад бэрх байна.

Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 126 дугаар тушаалын хавсралтаар батлагдсан Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих үйл ажиллагааны журам-ын 4.10-т заасны дагуу орон сууцны барилгыг чөлөөлж, буулгахын өмнө хариуцагч Т ХХК нь нэхэмжлэгч нартай 2 талт гэрээг, нэхэмжлэгч болон Нийслэлийн засаг даргатай 3 талт гэрээ байгуулсан байх шаардлагатай.

2.3 Нэхэмжлэгч нар хууль тогтоомжоор олгогдсон эрхийн дагуу өөрсдийн өмчилж буй үл хөдлөх хөрөнгийн байршилд, талбайн хэмжээнд ногдох буюу ижил хэмжээгээр 8 дугаар байрны суурин дээр баригдах барилгаас үйлчилгээний талбай авах болон барилга ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд түрээсийн зардал сар бүр авах нөхцөлтэй гэрээ байгуулах хүсэлтээ удаа дараа илэрхийлдэг. Нэхэмжлэгч нар нь бүгд 8 дугаар байрны 1 давхарт үйлчилгээ эрхэлдэг боловч тус бүрийн өмчилж буй талбайн хэмжээ, явуулж буй үйл ажиллагаа нь ялгаатай.

Хариуцагчийн зүгээс 8 дугаар барилгын суурин дээр баригдах барилгаас ямар ч талбай өгөхгүй, үйлчилгээний зориулалттай талбайг харин хажууд нь баригдаж буй барилгаас өгөх боломжтой, гэхдээ тухайн барилга ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд түрээсийн зардал төлөхгүй гэх байр суурийг илэрхийлдэг. Дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлэхтэй холбоотой нэхэмжлэгч нарт олгогдсон эрхийг хариуцагч нь хүлээн зөвшөөрдөггүй.

Иймд нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 3 талт гэрээ байгуулах үүргээ хариуцагч биелүүлэх хүртэл хугацаанд эзэмшиж, ашиглаж буй өмчлөгч нарын эрхэд саад учруулахгүй байхыг, дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд байгуулагдах 2 болон 3 талт гэрээнд нэхэмжлэгч нар нь шинээр барих барилгаас өөрийн өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих болон барилгыг ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд түрээсийн төлбөр авах эрхтэй талаарх нөхцөлийг тусгахыг хариуцагчид тус тус даалгаж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1 Баянгол дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 2 хороолол, Давхрын 8 дугаар байр нь ашиглалтын шаардлага хангахгүй болохыг эрх бүхий байгууллага тогтоосон. Нийслэлийн Засаг даргын 2017 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдрийн А/118 дугаар захирамжаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон мөн хаягт байршилтай, нийтийн зориулалттай орон сууцны 7, 8, 9 дүгээр байрны барилгажилтын төслийг боловсруулж, хэрэгжүүлэхээр Т ХХК шалгарсныг батламжилж, эрх олгосон. Баянгол дүүргийн Засаг даргын 2018 оны А/222 дугаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцанд үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа газруудын үйл ажиллагааг зогсоох тухай захирамж гарсан.

Маргаан бүхий 5 нэхэмжлэгчийн 8 дугаар байр нь Монгол улсад мөрдөгдөж буй холбогдох стандарт, норм дүрэмд хамрагдаагүй, болзошгүй аюулт үзэгдэл, техникийн холбогдолтой осол, гал түймэр гарсан үед иргэдийн амь нас, эрүүл мэнд, эд хөрөнгөд хохирол учрах эрсдэлтэй. Тус орон сууц барилга байгууламжийн насжилт өндөртэй, нурах эрсдэлтэй, хүн амьдрах боломжгүй. Уг байруудад нэхэмжлэгч нар амьдардаггүй. Төсөл хэрэгжүүлэхэд санаатайгаар саад учруулж байна. Бусад төсөл хэрэгжүүлэхээр хамрагдсан олон айлын эрх ашгийг зөрчиж байна.

Төсөл хэрэгжүүлэгчийн зүгээс хуучин орон сууцад шинээр хэмжилт хийж, нэмж талбай өгөх саналыг гаргасан. Нэхэмжлэгч нараас бусад нь манай саналыг хүлээн зөвшөөрч, төсөлд хамрагдаж, гэрээ байгуулсан. Зарим айлууд шинэ орон сууцандаа орсон. Нэхэмжлэгч нар зөвшөөрөлгүй өргөтгөл, сунгалт хийсэн. Газрын зөвшөөрөлгүй, сунгалтад нь үл хөдлөхийн гэрчилгээ байхгүй. Ямар ч зөвшөөрөлгүйгээр газрыг эзэмшиж, ашиглаж байгаа. Эрх бүхий байгууллагууд үйлчилгээ явуулахыг хориглосон. Ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцны доорх газар нь төрийн мэдэлд байх ёстой.

Үйлчилгээний талбай авна гэсэн хууль бус шаардлага тавьж өнөөдрийг хүртэл гэрээ байгуулахгүй үлдсэн. Төсөл хэрэгжүүлэгч сул зогсож, олон айл өрхүүдийн сар бүрийн түрээсийн төлбөрийг манай компани төлж байна. Энэхүү нөхцөл байдлын талаар нэхэмжлэгч нартай удаа дараа уулзсан. Хуулийн дагуу гэрээ байгуулах ёстой. Гэтэл хууль бус зүйл нэхэмжилсэн. Орон сууцыг нь өгье гэхэд нэхэмжлэгч нар үйлчилгээний талбай авна, үйлчилгээний талбай дээрээ нэмж сунгасан хэмжээгээр талбай авна гэж шаарддаг.

Барилга хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдрийн 126 дугаар тушаалаар батлагдсан журмын хүрээнд дахин төлөвлөлтийн асуудал шийдэгдэж байгаа. Орон сууцны барилга байгууламж шаардлага хангахгүй нь тогтоогдож, дахин төлөвлөн буулгаж, шинээр барих төсөл хэрэгжүүлэгчийг сонгон шалгаруулж, оршин суугчдыг нүүлгэн шилжүүлэх, түр суурьшуулах үйл ажиллагаанд уг журмыг баримтална. Бид журмынхаа хүрээнд асуудлаа шийдэх саналыг удаа дараа тавьж, уулзалт хийсэн.

Орон сууцны тухай хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.4 дэх хэсэгт зааснаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нийтийн зориулалттай орон сууцны сууц өмчлөгчид нь хөрөнгө оруулагчтай байгуулсан гэрээний үндсэн дээр шинээр баригдах орон сууцнаас эхний ээлжид өмчлөх эрх эдлэх бөгөөд шинээр өмчлөх орон сууцны талбайн хэмжээ хуучин орон сууцны талбайн хэмжээнээс багагүй байна. Түүнээс биш орон сууцтай хүнд үйлчилгээний талбай өг гэж журмаар зохицуулагдаагүй. Төсөл хэрэгжүүлэгч болон сууц өмчлөгч нар тохиролцон орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж болох бөгөөд худалдан авсан тохиолдолд гурван талт гэрээ байгуулахгүй гэж заасан. Гэтэл хүчээр 3 талт байгуулахыг даалгах нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлгүй.

Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууц болохыг тогтоосноос хойш орон сууцанд өргөтгөл хийх, сууцны талбайг хэсэгчлэн хуваахад үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ авсан тохиолдолд нөхөн олговор тооцохгүй гэж тодорхой заасан байхад өргөтгөсөн хэсэг дээрээ үйлчилгээний талбай авч болохгүй гэж журмаар зохицуулсан.

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар талууд хуулийн хүрээнд гэрээгээ чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй. Гэрээ байгуулах эсэх нь Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлд зааснаар талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл. Нөгөө тал хүсэл зоригийн илэрхийллийг хүлээж авахаас урьдчилан буюу шууд татгалзсан бол хүсэл зоригийн илэрхийллийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцно. Гэтэл гэрээний нөхцөлийг шүүхээр даалгуулах гээд байгаа нь үндэслэлгүй.

Бид гэрээ байгуулагдах түвшинд очиж гэрээний нөхцөлийг талууд тохиролцож болно. Манай компанийн зүгээс нэхэмжлэгч нарын хууль бус шаардлагыг хүлээж авах боломжгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.1, 9.4.2 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Т ХХК-д холбогдуулан 3 талт гэрээ хийх байгуулах үүргээ биелүүлэх хүртэл хугацаанд өмчлөгчийн эрхэд саад учруулахгүй байхыг даалгах, Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 8 дугаар байрны дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд баригдах барилгаас өөрийн өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих болон барилгыг ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд 2 болон 3 талт гэрээнд түрээсийн төлбөр авах эрхтэй байх нөхцөлийг тусгахыг даалгахыг хүссэн Т.Б-, М.О-, С.А-, Т.Т-, Б.Н- нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 702 000 төгрөгийг улсын орлогот хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

4. Нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Б.А, Б.Б нарын давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1 Анхан шатны шүүх Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуульд заасан хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэхэд баримтлах зарчмыг илтэд буруу тайлбарлаж, хуулийн агуулга, мөн чанарыг гуйвуулж хэрэглэсэн.

Хот, суурийн газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсэгт зааснаар Монгол Улсыг хөгжүүлэх Үндэсний хөгжлийн стратегийг хангах, хүний аюулгүй байдал, байгаль экологи, эдийн засаг, нийгмийн хөгжлийн тэнцвэрт байдлыг хангах, Хот байгуулалтын үйл ажиллагаанд оролцогч этгээдийн эрх ашгийг тэгш хангах, нийтийн эрх ашгийг эрхэмлэх, олон нийтийн оролцоог хангах зарчимтай.

Дахин төлөвлөлтийн үйл ажиллагаанд оролцогч талуудын нийтлэг эрх ашгийг хамгаалах үүргийг нэхэмжлэгч нар болон Т ХХК аль аль нь хангахын зэрэгцээ талуудын эрх тэгш оролцоо, үйл ажиллагаанд тулгуурлан дахин төлөвлөлтийн үйл ажиллагаа явагдсанаар хуулиар тодорхойлсон дээрх зарчмууд хэрэгжинэ. Шүүхээс Баянгол дүүргийн Засаг даргын 2018 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдрийн ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн орон сууцанд үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа газруудын үйл ажиллагааг зогсоох тухай шийдвэр гарсан байхад нэхэмжлэгч нарыг одоо хүртэл орон байраа орхиж нүүхгүй, үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхэлж байгаа нь нийтийн эрх ашгийг зөрчиж байна гэж дүгнэж, хариуцагчийн ашиг сонирхлыг зөрчсөн гэж шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна.

Энгийн логикийн оюун дүгнэлтээр дээрх шүүхийн шийдвэрийн гаргалгаа нь Баянгол дүүргийн Засаг даргын шийдвэрээр 2018 онд ашиглалтын шаардлага хангахгүй байранд үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа газруудыг зогсоох шийдвэр гаргасан. Нэхэмжлэгч нарын ашиглалтын шаардлага хангаагүй орон сууцанд үйлдвэрлэл үйлчилгээ эрхэлдэг. Иймээс нэхэмжлэгч нар нь үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулахыг зогсоох хэрэгтэй гэсэн силлогизмд суурилсан мэт боловч дахин төлөвлөлтийн үйл ажиллагаа нь хүний эрхийг шууд хязгаарладаг шинжээрээ ийм хялбар, өнгөц түвшинд хууль зүйн дүгнэлтийг гаргах боломжгүй. Тухайлбал, яагаад эдгээр 5 нэхэмжлэгч нар нь өнөөдрийг хүртэл өөрийн орон байрыг орхиж, үйлдвэрлэл үйлчилгээг зогсоох боломжгүй байгаа шалтгаан нь дахин төлөвлөлтийн үйл ажиллагааны процесс буюу хөрөнгөө бодитоор үнэлүүлж, тохиролцоонд хүрч чадахгүй байгаатай салшгүй холбоотой байгааг шүүх анхаараагүй, үүний улмаас дахин төлөвлөлтийн хууль тогтоомжийг бүрэн судалж, шийдвэр гаргаагүй байна.

Шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын тайлбараас үзвэл, 2014 онд маргаан бүхий орон сууцыг ашиглалтын шаардлага хангахгүй болохыг тогтоосон, харин 2017 онд хариуцагч Т ХХК нь дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлэгчээр шалгарсан, 2018 онд Баянгол дүүргийн Засаг даргаас ашиглалтын шаардлага хангахгүй байранд үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхлэхийг хориглосон нь тодорхой болсон. Хавтаст хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзвэл, 2017 оноос хойш одоог хүртэл нийт 6 жилийн хугацаанд нэхэмжлэгч нартай дахин төлөвлөлтийн тохиролцоонд хүрээгүй, төсөл хэрэгжүүлэгч компанитай гэрээ байгуулаагүй учраас үнэ цэнтэй үл хөдлөх хөрөнгөө орхиод явах нөхцөл боломж огт бүрдээгүй.

Шүүхийн шийдвэрт хариуцагч болон барилгын компанийн бусад захиалагч нарын эрх ашиг зөрчигдсөн гэж тайлбарлаж байгаа хэдий ч өнгөрсөн 6 жилийн хугацаанд нэхэмжлэгч нартай холбоотой шүүхэд хандсан, төслийн бэлтгэл үе шатанд гэрээ байгуулах шаардлага огт гаргаж байгаагүй. Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих үйл ажиллагааны журамд зааснаар Т ХХК-д шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, гэрээний тохиролцоонд хүрэх боломжийг олгосон. Гэтэл хариуцагч нь өнгөрсөн 6 жилийн туршид өөрийн ашиг сонирхлыг зөрчсөн, дахин төлөвлөлтийн ажлаар гэрээ байгуулж, ойлголцолд хүрэх талаар шүүхэд хандаж байгаагүй байхад шүүгч хариуцагчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн, энэ нь нийтийн эрх ашгийг эрхэмлэх зарчмыг зөрчсөн гэж дүгнэлт хийсэн нь хуульд нийцэхгүй байна.

4.2 Нэхэмжлэгч нар нь өөрсдийн үл хөдлөх хөрөнгийг зохих ёсоор үнэлүүлж, хариуцагч Т ХХК-тай одоо хүртэл тохиролцоонд хүрч гэрээ байгуулж чадахгүй учраас Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.1-д заасныг үндэслэн өөрсдийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зохих ёсоор үнэлүүлэх эрхийг хүлээн зөвшөөрөх эрх зүйн хамгаалалтыг хэрэгжүүлэхийг хүсэж, шүүхэд мэдүүлэх эрхээ хэрэгжүүлсэн.

Гэвч хариуцагч Т ХХК-аас шүүх хуралдаанд гаргасан талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах эрхтэй, гэрээний чөлөөт байдлыг зарчмыг үндэслэн хоорондоо тохиролцох боломжтой. гэсэн тайлбарт үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлага нь хариуцагч Т ХХК-тай дахин төлөвлөлтийн хоёр талт, гурван талт гэрээг албадан байгуулахад чиглэгдээгүй, энэ хэргийг нэхэмжлэлийн шаардлагыг шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр гарахад шууд Т ХХК-ийг гэрээнд гарын үсэг зурах үр дагавар бий болохгүй.

Харин нэхэмжлэгч нар нь өөрсдийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зохих ёсоор үнэлүүлж, тухайн орон байранд олон жилийн хугацаанд эрхэлсэн бизнесээ цаашид ч эрхлэх боломжтой болохыг хүлээн зөвшөөрүүлж, нэхэмжлэгч нараас ирээдүйд баригдах барилгаас үйлчилгээний зориулалттай талбай авах шаардлага нь хууль ёсны болохыг шүүхээр тогтоолгож, үүнийг хүлээн зөвшөөрөхийг хариуцагч Т ХХК-д даалгахыг хүссэн юм. Гэтэл шүүхийн шийдвэрт ...нэхэмжлэгч нар нь шинээр орон сууцны талбайн хэмжээ хуучин орон сууцны талбайн хэмжээнээс багагүй шаардлагаас өөрөөр үйлдвэр, үйлчилгээний талбай шаардсан нь гэрээ байгуулсан бусад өмчлөгч нарын эрх ашгийг зөрчсөн, төсөл хэрэгжүүлэгчийн үйл ажиллагаанд саад учруулсан гэж үзнэ." гэж дүгнэж, дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд баригдах барилгаас өөрийн өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь дахин төлөвлөлтийн зорилго, зарчим, хууль, нийтээр дагаж мөрдөх эрх зүйн хэм хэмжээний акт батлах эрх бүхий этгээдээс баталсан хууль тогтоомжид нийцэхгүй байна.

Тодруулбал, дахин төлөвлөлтийн төслийг хэрэгжүүлэх хүрээнд ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилгыг нурааж, тухайн барилгад амьдарч байсан орон байрны талбай, чанарыг алдуулахгүйгээр шинээр бий болох барилгад орон сууц өгөх, барилгыг баригдах хугацаанд түр өөр газар суурьшихад гарах зардлыг өгөх, төсөл хэрэгжүүлэхээр сонгосон талбайд үл хөдлөх эд хөрөнгөө ашиглан аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлж байгаа иргэн, хуулийн этгээдийн цэвэр ашиг гаргах зэрэг нь хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговрын үнэлгээний зүйлд хамаардаг. Нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн барилгыг нурааж, дахин төлөвлөлтийн төслийг хэрэгжүүлж байгаа учраас нэхэмжлэгч нар нарын аж ахуй эрхэлдэг үл хөдлөх хөрөнгийг нурааж, шинээр барилга барихад нэхэмжлэгч нарт олгох нөхөх олговрын хэмжээг тогтоохдоо Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговрын журмыг баримтална.

Гэтэл шүүхээс ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцыг нурааж шинээр барилга барьж шинэ орон сууцыг олгож байгаа нь нөхөх олговорт хамаарахгүй гэж дүгнэж, дахин төлөвлөлтийн харилцааг голчлон зохицуулж буй, хамгийн сүүлд хүчин төгөлдөр болсон Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговор олгох журмыг судалж, холбогдох зохицуулалтыг баримталж шийдвэрлээгүй нь анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны байх шаардлагыг хангахгүй байна.

Хот, суурийн газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговор олгох журмын 3.4.1-д зааснаар Хот төлөвлөлтийн шаардлага хангахгүй барилгажсан хэсгийг дахин төлөвлөн барилгажуулах төсөл, ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилга байгууламжийн шинээр буулган төсөл хэрэгжүүлэх үед ажлын байр бүхий үл хөдлөх хөрөнгөө худалдах, худалдан авахад Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2 дахь хэсэгт заасан газрын үндсэн бүрдэл хэсэгт хамаарах тухайн газар дээрх үл хөдлөх хөрөнгө буюу барилга байгууламжаар эсхүл байр бүхий этгээд төсөл хэрэгжиж дуусах хүртэл хугацаанд үйл ажиллагаагаа өөр газарт түр эрхлэхэд түр суурьшуулах зардлыг өгөхөөр журамласан. Гэтэл шүүхээс маргааныг шийдвэрлэхдээ зөвхөн шинэ орон сууц олгохоор зохицуулсан тул орон сууцнаас өөр үйлчилгээний талбай олгохгүй гэж дүгнэсэн нь хууль тогтоомжийг дутуу хэрэглэж шийдвэрлэжээ.

Тодруулбал, нэхэмжлэгч Т.Б- нь банк бус санхүүгийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг, М.О- нь Аяс кашмер дэлгүүр ажиллуулж байгаад одоо жимсний худалдаа эрхлэгчийг түрээслүүлдэг, С.А- нь Прего зоогийн газар ажиллуулдаг, Т.Т- нь Шаурма зоогийн газрыг түрээслүүлдэг, Б.Н- нь хоол хүргэлтийн газарт түрээслүүлэн үйл ажиллагаа эрхэлдэг гэдэг нь хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаар нотлогддог. Нэхэмжлэгч нар нь өөрийн өмчийн орон сууцанд Орон сууцны тухай хуулийн 16 дугаар зүйлд заасны дагуу үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхэлдэг бөгөөд өөрсдийн амьжиргааны, эдийн засгийн эх үүсвэр болсон үйлчилгээгээ тухайн барилгыг ашиглалтын шаардлага хангаагүй болохыг тогтоохоос 10 жилийн өмнө эрхэлж байсан юм. Ийм учраас нэхэмжлэгч нар өөрсдийн амьжиргаагаа залгуулдаг ажлын байр бүхий үл хөдлөх хөрөнгө-ийг яг энэ зориулалтаар ашиглах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгөөр солиулахыг хүссэн ба өөрсдийн олон жилийн туршид босгосон эдийн засгийн гол эх үүсвэрээ шинэ барилгад явуулахыг хүсэж, үйлчилгээг эрхлэх боломжоор хангаж, үйлчилгээний зориулалттай талбай авах эрхтэй болохыг шүүхээр тогтоолгож, эрхээ хүлээн зөвшөөрүүлэхийг хүссэн билээ.

Гэвч шүүхээс дээрх нөхцөл байдлыг үл харгалзан, амьдран суух зориулалттай орон сууц олгох нь шударга тохиролцоо гэж дүгнэж байгаа нь нэхэмжлэгч нарын аж ахуйг зогсоож, амьжиргаагаа залгуулах эх үүсвэрийг хаах үр дагавар бүхий шийдвэр болж байна. Энэхүү шийдвэр нь Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговор олгох журмын 2 дугаар зүйлд заасан Нөхөх олговрын хэлбэр, хэмжээг тогтооход баримтлах зарчим буюу нөхөх олговрын хэлбэр, хэмжээг тогтооход Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1, Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсэгт тус тус заасан зарчмыг баримтлахаас гадна газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигч, иргэн, хуулийн этгээдийн хууль ёсны эрх ашиг, амьжиргаа, аж ахуйн үйл ажиллагааны нөхцөлийг өмнө байснаас дордуулахгүй байх зарчмыг шууд зөрчиж байна.

4.3 Анхан шатны шүүхээс нэхэмжлэгч нар нь ...үйлдвэр үйлчилгээний талбай шаардсан нь гэрээ байгуулсан бусад өмчлөгч нарын эрх ашгийг зөрчсөн, хэрэгжүүлэгчийн үйл ажиллагаанд саад учруулсан гэж үзнэ. гэж дүгнэхдээ хэрэгт авагдсан нотлох баримтад үндэслээгүй, бодит бус дүгнэлт хийсэн нь шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангахгүй байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.3 дахь хэсэгт шийдвэрийг анхан шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтын үндсэн дээр гаргана. гэж, мөн хуулийн 40 дугаар зүйлийн 40.3 дахь хэсэгт шүүхэд урьдаас хөдөлбөргүй үнэн гэж тогтоогдсон ямар ч нотлох баримт байж болохгүй гэж заасныг шүүхээс баримтлаагүй. Учир нь хариуцагч Т ХХК-аас 8 дугаар байрны бусад өмчлөгч нартай байгуулсан гэрээг хэрэгт нотлох баримтаар гаргаж өгөөгүй, бусад өмчлөгч нарт бүгдэд нь орон сууцны талбай өгсөн нь тодорхойгүй, нотлогдоогүй байхад шүүх нотлох баримт үгүйгээр дээрх дүгнэлтийг хийжээ. Мөн тус 8 дугаар байрны 1 давхарт нэхэмжлэгч 5 иргэдээс гадна өөр өмчлөгч нар ажлын байр, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалтаар ашигладаг тул өөрсийн аж ахуйн үйл ажиллагаа үргэлжлүүлэх эрхтэй болохыг хүлээн зөвшөөрүүлэхийн тулд хариуцагч Т ХХК-д үйлчилгээний зориулалттай талбай олгохыг хүссэн боловч төсөл хэрэгжүүлэгч компаниас тус хүсэлтийг хүлээн авахаас татгалздаг. Үүний улмаас өнөөдрийг хүртэл гэрээ байгуулахгүй байгаа бөгөөд энэ нь зөвхөн нэхэмжлэгч талаас шалтгаалсан, хариуцлагагүй үйлдэл биш билээ. Гагцхүү өөрсдийн амьжиргааг залгуулдаг гол үйлдвэрлэл, үйлчилгээгээ хэвээр нь үргэлжлүүлэхийг хүсэж, өөрсдийн одоогийн амьжиргааны эх үүсвэрээ хадгалж үлдэхийг хүсэж, шүүхэд хандсан.

4.4 Шүүхийн шийдвэрт Нэхэмжлэгч нар ...үл хөдлөх эд хөрөнгөө эзэмших, ашиглах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болгосон, өмчлөх эрхэд саад учруулсан гэж Т ХХК-ийг буруутгасан боловч хэрэглэгчийг ус, цахилгаан, дулаанаар хангах эрх бүхий этгээд биш бөгөөд хязгаарласан үйл баримт тогтоогдоогүй байна" гэж дүгнэсэн нь хавтаст хэрэгт авагдсан шууд нотлох баримтыг илээр үгүйсгэж байна. Шүүх хуралдааны үе шатанд шинжлэн судлуулсан нотлох баримтаар тогтоогдож буй үйл баримтыг тогтоогдоогүй байна гэж дүгнэсэн нь шүүх хэргийг оролцогчийн гаргасан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр нотлох баримтыг өөрийн дотоод итгэлээр үнэлэх зохицуулалтын ноцтой зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Тэргүүн чансаа ХХК нь эрх бүхий байгууллагад хууль бус хүсэлт гаргах замаар нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх эд хөрөнгөө эзэмших, ашиглах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болгох, өмчлөх эрхэд саад учруулсан болох нь Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын Хэрэглэгчдэд үйлчлэх төв 9-ийн албан бичиг болон Т ХХК-ийн хүргүүлсэн хүсэлт зэрэг хавтаст хэрэгт авагдсан дараах нотлох баримтуудаар тодорхой харагддаг. Үүнд: 2022 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 139 тоот албан бичиг /Зхх-88/, орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын 2022 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 187 тоот албан бичиг /Зхх-89/, Хэрэглэгчдэд үйлчлэх төв 9-ийн 2022 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдрийн 132 тоот албан бичиг /Зхх-90/, Т ХХК 2022 оны 06 дугаар сарын 08-ны 22/43 тоот албан бичиг, 2022 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн хүсэлт /Зхх-92-93/ талд авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдоно. Гэтэл үндэслэлгүйгээр хязгаарласан үйл баримт тогтоогдоогүй гэж дүгнэж байгаа нь шүүгч хэт нэг талыг барьж, шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангахгүй байна.

4.5 Шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангахгүй, шүүхийн шийдвэрт шууд нөлөөлөх үйл баримт бүхий нотлох баримтыг үнэлээгүйн зэрэгцээ нэхэмжлэгч талаас хавтаст хэрэгт бүрдүүлэн өгсөн, хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой баримтуудыг огт ач холбогдолгүй гэж тайлбарлаж, нотолгооны ач холбогдлыг үгүйсгэж байгаад гомдолтой байна.

Тухайлбал, Шүүхийн шийдвэрт Гэрч Ц.Н- нь шүүх хуралдаанд Т ХХК байрны ус цахилгаанаар тасалсан талаар тодорхой мэдүүлээгүй, нөгөө талаас Ц.Н- нь 11 тоот орон сууцны өмчлөгч биш бөгөөд өмчлөгч нь Т ХХК-тай гэрээ байгуулахаар тохирсон талаар хариуцагч тайлбарласан, энэ талаар нэхэмжлэгч маргаагүйг дурдах нь зүйтэй." гэж дүгнэж байгаа нь гэрчийн мэдүүлгийг нотлох баримтаар үнэлэхээс татгалзсан буюу 8 дугаар байрны нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгч нараас гадна хамгийн сайн мэдэж байгаа хүнээс тодруулсан нөхцөл байдлыг хамааралгүй мэтээр үзэж, нотолгооны ач холбогдлыг үндэслэлгүйгээр бууруулсан байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.1 дэх хэсэгт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд ач холбогдол бүхий байдлыг мэдэж байгаа хэн ч гэрч байж болохоор заасан байхад шүүгч гэрч Ц.Н-ыг тухайн орон сууцны өмчлөгч биш гэдэг шалтгаанаар түүний мэдүүлгийн нотолгооны ач холбогдлыг үндэслэлгүйгээр үгүйсгэж, процессын ноцтой зөрчил гаргасан. Гэрч Ц.Н- нь 8 дугаар байрны орон сууцны өмчлөгч эсэхээс үл хамааран тухайн давхрын 8 дугаар байранд удаан амьдарч байгаа, 8 дугаар байрны нөхцөл байдлыг хамгийн сайн мэдэж байгаа, хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдол бүхий байдлыг мэдэж байгаа хүн юм. Энэ нь түүний гэрчийн мэдүүлгээс тодорхой харагддаг. Давхарын 8 дугаар байранд эртнээс амьдарсан бөгөөд тухайн байранд хэсэг хугацаанд амьдрахгүй байж байгаад 2022 оноос амьдарч байгаа гэх мөн ах Дамдиндорж давхрын 8-р байрны 11 тоотыг авч намайг тухайн байранд амьдраарай гэж оруулсан. Гэрч Ц.Н- нь нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн асуултад 2022 онд бид контор дээр халаалтаа авахаар явж бахад манай байрны гадаа 2 мончор ирчихсэн байсан. Танай тогийг таслахгүй гэсэн атлаа тасалсан. Бид бөөндөө очиж уулзахад Т ХХК- ийн инженер 2 залуу мончортой ирж тог тасалсан. Эрчим хүч рүү залгахад танай тогийг таслах зөвшөөрөл өгөөгүй гэсэн тул тогоо залгуулсан гэж хариулсан байхад гэрчийн мэдүүлгийг шүүгч илт гуйвуулан тодорхой мэдүүлээгүй гэж дүгнэсэн.

Мөн дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд нэхэмжлэгч нарын ашиг сонирхол хэрхэн зөрчигдөж буй нөхцөл байдлыг тодорхой харуулах зорилготой үл хөдлөх эд хөрөнгөд үзлэг хийлгэх болон баримт гаргуулах хүсэлтийг 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн шүүх хурал дээр гаргасан боловч шүүгч дахин төлөвлөлтийн маргаан биш гэж хүлээн авахаас үндэслэлгүйгээр татгалзсан, нотлох баримтыг бүрдүүлэх боломжийг нэхэмжлэгч талд олгоогүй зэрэг иргэний процессын ноцтой зөрчлүүдийг гаргасан.

Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5-д заасныг үндэслэн хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү гэжээ.

5. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хариу тайлбарын агуулга:

5.1 Хариуцагч компани нь Нийслэлийн Засаг даргын захирамжийн дагуу дахин төлөвлөлтийн хэрэгжүүлэгчээр шалгарч, батламжлагдаж, эрх олгогдсон гүйцэтгэгч компани юм. Манай компани Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хууль, ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих үйл ажиллагааны журам болон бусад холбогдох хууль тогтоомжийн хүрээнд үйл ажиллагааг өнөөдрийг хүртэл явуулж байна. Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн зорилт нь иргэдийн эрүүл, аюулгүй, таатай орчинд амьдрах эрхийг хангах зорилгоор хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны хүрээнд хот, суурин газрын барилгажсан хэсэг, нийтийн эдэлбэрийн газрыг дахин төлөвлөн байгуулах, ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилга байгууламжийг буулган шинээр барих, гэр хорооллын газрыг дахин зохион байгуулах, дахин төлөвлөн барилгажуулахтай холбогдон үүсэх харилцааг зохицуулна гэж заасан. Мөн хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1-д ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилга байгууламж гэж барилга, хот байгуулалтын хяналт хэрэгжүүлэх эрх бүхий байгууллагын дүгнэлтээр ашиглахыг хориглосон барилга байгууламжийг ойлгоно гэж заасан. Нэхэмжлэлд дурдсан барилга нь эрх бүхий байгууллагын дүгнэлт гарч ашиглалтын шаардлага хангахгүй болох нь тогтоогдсон. Гэрээ байгуулах нөхцөлийг даалгах нь талуудын чөлөөт байдлыг илэрхийлсэн ба түүний агуулгыг талууд өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй. Гэрээ байгуулах эсэх нь мөн хуулийн 40 дүгээр зүйлд заасан талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл, 40 дүгээр зүйлийн 40.2.2-т зааснаар хүсэл зориг илэрхийлэгч этгээд гарын үсэг зурснаар хэлцэл хүчин төгөлдөр болно. Өөрөөр хэлбэл, гэрээ байгуулах эсэх, гэрээний агуулгыг хэрхэн тодорхойлох нь талуудын тохиролцоо эрхийн асуудал байх бөгөөд энэхүү эрхийг шүүхийн журмаар албадан хэрэгжүүлж байгаа нь хуульд нийцэхгүй нэхэмжлэлийн шаардлага байна.

Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжилсэн зүйлийн 4 нь орон сууцны гэрчилгээтэй, 1 нь үйлчилгээний зориулалттай өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй. Т.Т- нь надад орон сууц өгнө гэсэн гэж тайлбарласан. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт Т.Т-д 59,64 м.кв үйлчилгээний талбай өгөх шийдвэр гарсан. Бид тухайн байршилд 59,64 м.кв үйлчилгээний талбайг өгнө. Анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэгч Т.Т- нь 114,6 метр сунгасан талбайд нэмж авна гэж тайлбарласан. Бидэнд газрын эзэмших, ашиглах эрхийн зөвшөөрөл байхгүй. Сунгасан талбай Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас олгогдсон эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнд байхгүй учраас хууль бус шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, 59,64 м.кв-ыг тухайн байршил дээр өгөхөөр шүүхийн шийдвэр гарсан. Манай компанитай уулзаж илүү талбай нэхэмжилдэг. Бид хууль бус шаардлагыг хүлээн авах боломжгүй болохыг тайлбарласан. Бусад айлууд нь орон сууцны өмчлөгч.

Хариуцагч талаас нэхэмжлэгч нартай шинээр баригдах орон сууцнаас авах талбайн хэмжээний талбай болон бэлэн ашиглалтад орсон байрнаас сонголт хийх талаар удаа дараа уулзаж байсныг нэхэмжлэгч тал үгүйсгэхгүй. ...Анхан шатны шүүх хуралдаан болохоос өмнө болон одоогийн шүүх хуралдаанд гэрээ байгуулах нь талуудын хүсэл зориг учраас гэрээ байгуулах эрх нээлттэй. 5 нэхэмжлэгч нараас М.О-, С.А-, Б.Н- нар нь гэрээ байгуулахаар санал солилцсон. Бид шүүхийн шийдвэрийн дагуу Т.Т-д үйлчилгээний талбайг өгнө, илүү хууль бус нэхэмжилснийг өгөх боломжгүй. Нэхэмжлэгч Т.Б- бид нартай уулзвал саналыг сонсоно, хүлээж авна. Гэхдээ хууль бус шаардлагыг хүлээн авах боломжгүй.

5 нэхэмжлэгчийн 3 нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулахаар болсныг нэхэмжлэгч С.А- тайлбартаа гэрээ байгуулах санал солилцож байна гэж хэлсэн. Хэрэв талууд зөвшилцөж гэрээ байгуулахаар бол манай компанийн захирал 1 дэх өдөр ирэх бөгөөд гэрээ албажих боломжтой болохыг дурдах нь зүйтэй. Ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилгыг дахих төлөвлөх журмын 5.5-д хэрэв харилцан тохиролцвол заавал 3 талт гэрээ байгуулахгүй байж болно гэж заасан. Бид иргэдтэй үнэд тохиролцож чадвал зах зээлийн үнээр бэлэн мөнгөөр худалдан авч байна. Манай компани хажууд нь төсөл хэрэгжүүлж шинэ байр барьсан учраас тус байрнаас сонголт хийх нь гэрээний чөлөөт байдал буюу орсон тохиолдолд хуучин хөрөнгийг шинэ хөрөнгөөр арилжааны нөхцөлөөр сольж болно.

Арилжааны гэрээ худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулдаг тул бид нарыг 2 талт болон 3 талт гэрээ байгуулах мэтээр нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч нар буруу ойлгож байна. Шүүх нэхэмжлэгч Т.Т-д үйлчилгээний талбай өгөхөөр шийдвэрлэсэн болохоос орон сууц өгөхөөр шийдвэрлээгүй. Дахин төлөвлөлтийн журмын хүрээнд сонгон шалгаруулалт явуулж гүйцэтгэгч компани 100 хувь мөнгө гаргаж бүх асуудлыг шийдвэрлэдэг төслийн ажил юм. Анхан шатны шүүх баримтыг тал бүрээс нь шинжлэх судалж, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчөөгүй.

Иймд шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхив.

2. Нэхэмжлэгч Т.Б-, М.О-, С.А-, Т.Т-, Б.Н- нар нь хариуцагч Т ХХК-д холбогдуулан 3 талт гэрээ байгуулах хүртэл хугацаанд нэхэмжлэгч нарын өмчлөгчийн эрхэд саад учруулахгүй байхыг хариуцагчид даалгах, дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд баригдах барилгаас нэхэмжлэгч нарын өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих болон барилгыг ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд 2 болон 3 талт гэрээнд түрээсийн төлбөр авах эрхтэй нөхцөлийг тусгахыг хариуцагчид даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргасан.

3. Нэхэмжлэгч Т.Б- нь Баянгол дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 2 дугаар хороолол, 8 дугаар байр, 13 тоот хаягт байрлалтай орон сууцны, нэхэмжлэгч М.О- нь 01 тоот хаягт байрлалтай орон сууцны, нэхэмжлэгч С.А- нь 17 тоот хаягт байрлалтай орон сууцны, нэхэмжлэгч Т.Т- нь 2 тоот хаягт байрлалтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн, нэхэмжлэгч Б.Н- нь 12 тоот хаягт байрлалтай орон сууцны өмчлөгч мөн эсэх болон нэхэмжлэгч нар тус бүрдээ дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг үйлчилгээний зориулалтаар ашигладаг үйл баримтын талаар зохигч маргаагүй.

4. Нийслэлийн Засаг даргын 2017 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдрийн А/118 дугаар захирамжаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон буюу нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн орон сууц байрлах 8 дугаар байрны барилгажилтын төслийг боловсруулах, хэрэгжүүлэхээр хариуцагч Т ХХК шалгарсныг батламжилж, гэрээ байгуулах эрхийг олгосон үйл баримт тогтоогдсон байна. /1хх 57/ Түүнчлэн, талууд Т ХХК-ийг тухайн 8 дугаар байрыг дахин төлөвлөн барилгажуулах төслийг хэрэгжүүлэгч мөн эсэх болон дахин төлөвлөн барилгажуулах эрх бүхий байгууллагын шийдвэрийн талаар маргаагүй.

5. Орон сууцны тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15¹.3 дахь хэсэгт зааснаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нийтийн зориулалттай орон сууцны оронд шинээр орон сууцны барилга барих хөрөнгө оруулагч нь аймаг, нийслэлийн Засаг дарга, сууц өмчлөгчидтэй харилцан тохиролцож гэрээ байгуулах бөгөөд уг гэрээнд сууц өмчлөгчдийг нүүлгэн шилжүүлэх, орон сууцаар түр хангах, шинэ орон сууцны ашиглалтад орох хугацаа, талбайн хэмжээ, үнэ, төлбөр, хариуцлагын асуудлыг тусгана. Мөн зүйлийн 15¹.4 дэх хэсэгт зааснаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нийтийн зориулалттай орон сууцны сууц өмчлөгчид нь хөрөнгө оруулагчтай байгуулсан гэрээний үндсэн дээр шинээр баригдах орон сууцнаас эхний ээлжид өмчлөх эрх эдлэх бөгөөд шинээр өмчлөх орон сууцны талбайн хэмжээ хуучин орон сууцны талбайн хэмжээнээс багагүй байна.

Түүнчлэн, Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.1.5 дахь хэсэгт зааснаар төсөл хэрэгжүүлэгч нь төсөл, төлөвлөгөө боловсруулах, батлуулах, хэрэгжүүлэх, аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг дарга газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигчтэй харилцан тохиролцож гэрээ байгуулах, гэрээний биелэлтийг хамтран дүгнэх эрх, үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн 22 дугаар зүйлийн 22.1.2 дахь хэсэгт зааснаар төсөлд оролцогч иргэд нь өөрийн өмчлөлийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгөө үнэлэх, үнэлүүлэх, мөн зүйлийн 22.1.4 дэх хэсэгт зааснаар төсөл хэрэгжүүлэхтэй холбоотой гэрээ байгуулах, хэлэлцээр хийх, мөн зүйлийн 22.1.7 дахь хэсэгт зааснаар төслийн хугацаанд түр суурьших газар, байр, сууцаар хангагдах эрхтэй.

6. Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэх бөгөөд нэхэмжлэгч нар нь талуудын хооронд мөн зүйлийн 8.1.8 дахь хэсэгт заасан буюу иргэний эрх зүйн харилцаа үүсгэхээр хуульд заасан бусад үндэслэлээр иргэний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж тодорхойлсон.

Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.1.5 дахь хэсэгт зааснаар төсөл хэрэгжүүлэгч нь төсөлд оролцогч иргэдтэй харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр гэрээ байгуулах үүрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь хэдийгээр төсөл хэрэгжүүлэгчийн хувьд төсөлд оролцогч иргэдтэй гэрээ байгуулах үүрэгтэй боловч энэ нь талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийн үндсэн дээр буюу төсөлд оролцогч нар харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр хэрэгжих учиртай. Гэтэл хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч нар болон хариуцагчийн хооронд тухайн ашиглалтын шаардлага хангахгүй 8 дугаар байрыг буулган шинээр барихтай холбоотой гэрээ байгуулсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй байна.

Талууд харилцан тохиролцоогүй байхад шүүх хариуцагчид дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд баригдах барилгаас нэхэмжлэгч нарын өмчилж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил, талбайн хэмжээгээр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг солих болон барилгыг ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд 2 болон 3 талт гэрээнд түрээсийн төлбөр авах эрхтэй нөхцөлийг гэрээнд тусгахыг даалгах нь Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэг, 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт нийцэхгүй. Түүнчлэн, хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас нэхэмжлэгч нарын эрх ашиг хэрхэн зөрчигдсөн нь баримтаар тогтоогдоогүй байна. Иймд анхан шатны шүүх дээрх шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв байх тул нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгчийн энэ талаарх давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

7. Хариуцагч нь маргааны зүйл болж буй дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч нар эзэмших, ашиглахад саад учруулсан буюу хэрэглээний ус, цахилгаан, дулааныг хязгаарласан гэж үзэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна. Иймд анхан шатны шүүх 3 талт гэрээ байгуулах хүртэл хугацаанд нэхэмжлэгч нарын өмчлөгчийн эрхэд саад учруулахгүй байхыг хариуцагчид даалгах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв байх тул нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

8. Анхан шатны шүүх гэрч Ц.Н-ын мэдүүлгийг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой талаас нь үнэлснийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэж үзэхгүй.

Түүнчлэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч талын үл хөдлөх эд хөрөнгөд үзлэг хийлгэх хүсэлтийг анхан шатны шүүх өөрийн бүрэн эрхийн хүрээнд хэрэгт хамааралгүй агуулгаар хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэгчийн нотлох баримт бүрдүүлэх эрхийг зөрчсөн гэж үзэхгүй.

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн нарын өмгөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 102/ШШ2023/00500 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгчийн нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нараас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 702,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.

 

  

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

ШҮҮГЧИД Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

 

М.БАЯСГАЛАН