А-, Б- нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Золзаяа даргалж, шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш, шүүгч Т.Бадрах нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2023/01936 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: А-, Б- нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч А-ийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Т.Бадрахын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2020/01936 дугаартай шийдвэрээр Б-аас 209,774,353 төгрөгийг гаргуулж Г ББСБ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үл хөдлөх эд хөрөнгийн дуудлага худалдаагаар худалдах үнийн санал авахад Б- нь орон сууцыг 1,002,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Харин А- нь үнийн саналаа итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөрөө дамжуулан хүргүүлсэн боловч шийдвэр гүйцэтгэгч Б.Наранчимэг хүлээж аваагүй байсан. 2023 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр манай гэрт Файн Эстимэйт ХХК-ийн ажилтан ирж орон сууцыг үзэж, зураг аваад явсан бөгөөд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2023 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр тус үнэлгээний компаниас гаргасан тайланг танилцуулсан бөгөөд орон сууцыг 463,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн байсан.

Файн Эстимэйт ХХК нь үнэлгээг гаргахдаа арилжааны харьцуулалтын аргаар үнэлгээг тогтоох нь тохиромжтой гэж үзсэн бөгөөд энэхүү аргыг ашиглан үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийг холбогдох зах зээлд оролцогчдын ашиглах үнэлгээний хэмжигдэхүүн, жишиг, нотлох зүйлсийг тодорхойлох, нийтэд арилжаалагдах холбогдох нотлох зүйлсийг тодорхойлох ба тэдгээр ажил гүйлгээний хувьд үнэлгээний гол хэмжигдэхүүнийг тооцоолох, жишиг хөрөнгө ба үнэлж буй хөрөнгийн хоорондын тоо хэмжээний ба чанарын ижил төстэй ба ялгаатай байдлын зохих зэрэгцүүлсэн шинжилгээг хийнэ, үнэлж буй болон жишиг хөрөнгийн хоорондын ялгаатай байдлыг харгалзах шаардлагатай тохируулгыг хийнэ, үнэлгээний тохируулсан хэмжигдэхүүнийг үнэлж буй хөрөнгөд хэрэглэх ба үнэ цэнийн талаарх дүгнэлтийг гаргана аргуудаар тооцдог хэмээн үнэлгээний тайланд дурдсан байдаг хэдий ч дээрх 5 аргуудад үндэслэж хийгдээгүй гэж үзэж байна.

Мөн тус компани нь үнэлгээг хийхдээ www.unegui.mn, www.ezar.mn, www.negdoor.mn, www.zarmedee.mn, www.remax.mn, www.century21.mn, www.osmo.mn, www.mmgroperties.com, www.facebook.com зэргээс судалгаа хийж ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгүүдийн мэдээллийг цуглуулсан гэх боловч тайлангаас харахад дан ганц www.unegui.mn сайтаас мэдээлэл цуглуулсан байгаа нь учир дутагдалтай, арилжааны харьцуулалтын аргыг хэрэглэж үнэлгээг хийгээгүй байна.

Иймд Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Кристал таун хотхон, Их Монгол Улс гудамж, 802 дугаар байрны **** тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204032*** дугаарт бүртгэлтэй 140,66 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг үнэлсэн Файн Эстимэйт ХХК-ийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга: Төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрээр гарсан төлбөрийг сайн дураар төлж барагдуулаагүй тул төлбөр төлөгч Б-ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан А-ийн хамтран өмчлөлийн, Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо Кристал таун хотхон, Их Монгол улс гудамж 802 дугаар байр *** тоот хаягт байрлах 140,66 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 22380841/165 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн 22380841/165-01 дугаартай тогтоолоор хурааж, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэхийг мэдэгдсэн.

Төлбөр төлөгч Б- нь үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг нийт 1,002,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнийн саналаа 2022 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр бичгээр ирүүлсэн. Хамтран өмчлөгч А-д 2022 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 4-165/24862 дугаар мэдэгдэл, 2022 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдрийн 4-165/25130 дугаар мэдэгдлүүдээр үнийн саналаа ирүүлэхийг мэдэгдэж, 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдөр хамтран өмчлөгч А-тэй утсаар холбогдож үнийн санал өгөхгүй гэснийг тэмдэглэн авсан.

Төлбөр авагч Г ББСБ ХХК нь төлбөр төлөгчөөс ирүүлсэн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй хөндлөнгийн шинжээч томилох хүсэлт ирүүлж талууд харилцан тохиролцоогүй тул 2023 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 1/8 дугаар тогтоолоор Файн эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилж 463,500,000 төгрөгөөр үнэлснийг 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 4-165/1253 дугаар албан бичгээр төлбөр төлөгч, хамтран өмчлөгч нарт мэдэгдсэн.

Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан Файн Эстимэйт ХХК-ийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч А-, Б- нарын гомдлыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

 

4. Нэхэмжлэгч А-ийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

Файн Эстимэйт ХХК нь үнэлгээний тайландаа үнэлгээ гаргах 5 аргуудыг дурдсан боловч уг аргуудыг ашиглан үнэлгээ хийгдээгүй гэж үзэж байна. Мөн тус компани нь үнэлгээг хийхдээ www.unegui.mn, www.ezar.mn, www.negdoor.mn, www.zarmedee.mn, www.remax.mn, www.century21.mn, www.osmo.mn, www.mmgroperties.com, www.facebook.com зэргээс судалгаа хийж, ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгүүдийн мэдээллийг цуглуулсан гэх боловч тайлангаас харахад дан ганц www.unegui.mn сайтаас мэдээлэл цуглуулсан байгаа нь учир дутагдалтай, арилжааны харьцуулалтын аргыг хэрэглэж үнэлгээг хийгээгүй байна.

Гэтэл анхан шатны шүүх хэрэгт Файн Эстимэйт ХХК-ийг үнэлгээ хийх аргачлал болон холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээний тайланд дээрх сайтуудаас мэдээллээ цуглуулсан, арилжааны харьцуулалтын аргаар үнэлсэн гэх боловч Үндэсний дата төвөөс ирүүлсэн баримтаас харахад дээр дурдсан сайтуудын 4 нь ажиллахгүй гэсэн байгааг анхан шатны шүүх үнэлж дүгнээгүй юм.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү.

 

5. Давж заалдах гомдолд хариуцагч талаас тайлбар гаргаагүй.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

2. Нэхэмжлэгч А-, Б- нар нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлж, дараах үйл баримтыг зөв тогтоожээ. Үүнд:

3.1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн 101/ШШ2020/01936 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 24-ний өдрийн 1658 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн 20222 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 001/ХТ2022/00460 дугаар тогтоолоор Б-аас 208,503,665 төгрөг гаргуулж, Г ББСБ ХХК-д олгож, Б- нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, Кристал таун хотхон /13311/, Их монгол улсын гудамж, 802 дугаар байрны **** тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204032*** дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг албадан дуудлага худалдаанд оруулж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт даалгаж шийдвэрлэсэн /хх 51-60/,

3.2 Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай шүүгчийн захирамж, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж,

Б-, А- нарын өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, Кристал таун хотхон /13311/, Их монгол улсын гудамж, 802 дугаар байрны **** тоот, 140,66 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204032*** дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр битүүмжилж, 2022 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр хураан авсан /хх 75-80/,

3.3. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 1/8 дугаартай тогтоолоор Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин Н.Цолмонгэрэлийг шинжээчээр томилж, шинжээч нь 2023 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн тайлангаар Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, Кристал таун хотхон /13311/, Их монгол улсын гудамж, 802 дугаар байрны **** тоот, 140,66 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204032*** дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцны зах зээлийг үнийг 463,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн /хх 93-117/.

 

4. Хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрт заасан барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах ажиллагааг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт заасанд нийцүүлж гүйцэтгэсэн, уг ажиллагаанд төлбөр төлөгч гомдол гаргаагүй.

Хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч болон төлбөр авагч нар харилцан тохиролцоогүй тул хариуцагч нь үнэлгээ хийлгэхээр шинжээч томилсон нь Иргэний хуулийн 159 дүгээр зүйлийн 159.2, 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т нийцсэн талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

 

5. Файн эстимэйт ХХК нь зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглаж үнэлгээ хийсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.2, 8.3-т заасан журам, аргачлал, шаардлагад нийцжээ.

 

5.1. Шинжээч нь үнэлгээний тайлан гаргахад зөвхөн www.unegui.mn цахим сайтын мэдээллийг ашигласныг буруутгах үндэслэлгүй. Учир нь тухайн цахим сайтаас үнэлж буй үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй ижил төстэй өгөгдөл бүхий 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгон зах зээлийн судалгаа, тохируулга, хэмжигдэхүүний талаар харьцуулсан дүгнэлт өгч жишиг орон сууцны үнэлгээг гаргасан нь зах зээлийн хандлагын аргад нийцсэн байна.

 

5.2. Нэхэмжлэгч нь үнэлгээг зөвшөөрөхгүй үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасны дагуу баримтаар нотлоогүй.

Иймд анхан шатны шүүх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй.

 

6. Шийдвэрт нэмэлт, өөрчлөлт оруулах үндэслэл болохгүй хэдий ч анхан шатны шүүх шийдвэрийн тогтоох хэсгийн удиртгал хэсэгт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3 дахь хэсгийн зохицуулалтыг баримтлаагүй орхигдуулсан болохыг анхааруулж дурдах нь зүйтэй.

 

7. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч А-ийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2023/01936 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч А-ийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч А-ийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ЗОЛЗАЯА

 

ШҮҮГЧИД Э.ЭНЭБИШ

 

Т.БАДРАХ