Л.Нгийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

            Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Бямбасүрэн даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Э.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

            Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 05 дугаар сарын 19-ний өдрийн 101/ШШ2023/02514 дугаар шийдвэртэй,

 

            Л.Нгийн нэхэмжлэлтэй,

Нт холбогдох,

 

            Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Э.Золзаяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

            Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Л.Н, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Баясгалан, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Чулуунчимэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 3845 дугаар захирамжаар 155,567,628 төгрөгийг “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

1.2. Дээрх захирамжид заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж, барьцаа хөрөнгийг хурааж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасныг үндэслэн нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн орон сууцны үнэлгээг шинжээчээр тогтоолгоход орон сууцны үнийг 89,091,223 төгрөг буюу нэг м.кв-ыг 2,332,231 төгрөгөөр тогтоосон болохыг 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн 4-167/15736 дугаар албан бичгээр мэдэгдсэн.

1.3. Шинжээчийн тайланд худалдааны unegui.mn сайтад иргэдийн байршуулсан орон сууцны үнээр тооцсоныг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь, орон сууцны зах зээлийн үнийг цахим зарын сайтуудаас судалгаа авч дүгнэж байгаа тохиолдолд тухайн зарыг байршуулсан иргэнээс байрны давуу болон сул талын талаарх дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах шаардлагатай. Үүнд нь байрны дотоод засалд засвар хийсэн эсэх, элэгдэл хорогдлыг шалгах, нарны гэрлийн тусгал тусах хэмжээ гэх мэт олон зүйлийг дэлгэрэнгүй тодруулах шаардлагатай. Хэдийгээр байршил нь ижил байх боловч тухайн иргэдийн хэрхэн арчилж засвар үйлчилгээ хийсэн эсэх нь үнэлгээнд чухал ач холбогдолтой байхад энэхүү нөхцөл байдлыг үл харгалзан дүгнэлт гаргасан нь үндэслэлгүй.

1.4. Орон сууцны үнийг тогтоохдоо цахим орчинд байрлуулсан заруудтай харьцуулан тухайн орон сууцны үнийг тогтоох нь учир дутагдалтай. Тодруулбал, өөрийн орон сууцны үнийг нэмэгдүүлэхийн тулд цахим орчинд хуурамчаар хэд хэдэн зар оруулж өөрийн байрны хотхоны үнийг хэт өндөр үнэ тавьсан тохиолдолд хөндлөнгийн шинжээч тэрхүү үнийн дүнгээр тодорхойлж орон сууцыг өндрөөр үнэлэх, эсвэл орон сууцны үнийг хэт доош буулгахын тулд хуурамчаар хэд хэдэн зар дээр үнийг нь хямдаар оруулсан тохиолдолд хөндлөнгийн шинжээч орон сууцны үнийг нь хангалтгүй байдлаар тодорхойлж тухайн этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндөж болохоор нөхцөл байдалтай байна.

Өөрөөр хэлбэл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2.3-т зааснаар үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ нь зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагыг хангаагүй байна.

Иймд Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48б байр, -, 38.2 м.кв, - өмчлөх эрхийн дугаартай орон сууцыг 89,091,223 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 3845 дугаар захирамжаар “Т” ХХК, Л.Н нараас 155,567,628 төгрөгийг гаргуулж “Худалдаа, хөгжлийн банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

2.2. Шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг хүлээн авч шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг төлж барагдуулах тухай шүүхийн шийдвэр биелүүлэх хугацаатай мэдэгдлийг 2022 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдөр гардуулсан боловч хугацаандаа шүүхийн шийдвэрийг биелүүлж төлбөрийг төлөөгүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Л.Нгийн өмчлөлий,н Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол 48б байр, - орон сууцыг 2022 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн 22380306/7 дугаар эд хөрөнгийг битүүмжлэх тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдрийн 22380306/08 дугаар эд хөрөнгө хураах тогтоолоор хураан авч, талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцож үнийн санал ирүүлээгүй тул хөндлөнгийн шинжээч нь 2022 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр зах зээлийн үнэлгээг 89,091,223 төгрөгөөр тогтоосон. Үнэлгээний болон дуудлага худалдааны мэдэгдлийг талуудад гардуулан тэмдэглэл хөтөлж, 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар зарласан.

Барьцаа хөрөнгө болох Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48б байр, - орон сууцанд үнэлгээ тогтоох ажиллагаа нь хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

3. Гуравдагч этгээд “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

Л.Нгийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 хороолол, 48б байрны - 38.2 м.кв талбайтай орон сууцны үнэлгээг үнэлгээний шинжээч 89,912,223 төгрөгөөр тогтоосон, уг шинжээчийн үнэлгээг үндэслэлтэй гэж үзэж байна.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан хариуцагч Нт холбогдох, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48Б байр - 38.2 м.кв талбайтай орон сууцыг 89,091,223 төгрөгөөр үнэлсэн “Хөрөнгө-эстимэйт” ХХК-ийн 2022 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай Л.Нгийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

5.1. Барьцаа хөрөнгөнд үнэлгээ хийсэн шинжээчийн дүгнэлтэд орон сууцны зах зээлийн үнийг цахим зарын сайтуудаас судалгаа авч дүгнэж байгаа тохиолдолд тухайн зарыг байршуулсан иргэнээс байрны дотоод засалд засвар хийсэн эсэх, элэгдэл хорогдлыг шалгах, нарны гэрлийн тусгал тусах хэмжээ гэх мэт давуу болон сул талын талаарх дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах шаардлагатай. Хэдийгээр байршил нь ижил байх боловч тухайн иргэдийн хэрхэн арчилж, засвар үйлчилгээ хийсэн эсэх нь үнэлгээнд чухал ач холбогдолтой байхад энэхүү нөхцөл байдлыг үл харгалзан дүгнэлт гаргасан нь үндэслэлгүй байна.

5.2. Орон сууцны үнийг тогтоохдоо цахим орчинд байрлуулсан заруудтай харьцуулан тухайн орон сууцны үнийг тоггоож байгаа нь асуудалтай судалгааны арга юм. Учир нь хэн нэгэн этгээд өөрийн байрны үнийг цэнийг нэмэгдүүлэх эсхүл буулгах зорилгоор цахим орчинд хэд хэдэн хуурамч зар тавьсан тохиолдолд хөндлөнгийн шинжээч уг үнийн дүнгээр тодорхойлж орон сууцыг өндөр эсхүл багаар үнэлж өмчлөгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндөж болохоор байна.

Өөрөөр хэлбэл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 болон 8 дугаар зүйлийн 8.2.3-д зааснаар үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ нь зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагыг хангаагүй байна.

5.3. Гэтэл анхан шатны шүүх дээр дурдсан нөхцөл байдлуудыг үл харгалзан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй тул шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү.

 

6. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга: “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК орон сууцыг үндэслэлтэй үнэлсэн. Хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Тийм учраас анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдлын хүрээнд хянан үзээд, гомдлыг хангахгүй орхиж, шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

2. Нэхэмжлэгч Л.Н нь хариуцагч Нт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3.1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 101/ШШ2021/03845 дугаар захирамжаар “Т” ХХК, Л.Н нар нь 155,567,628 төгрөгийг “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д хуваарийн дагуу төлөх, төлж барагдуулаагүй тохиолдолд Д.Нгийн өмчлөлийн, эрхийн улсын бүртгэлийн - дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48б байрны - хаягт байрлах, 38.2 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар зохигч эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэжээ.

 

3.2. Уг шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэн, барьцааны зүйл болох Л.Нгийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдөр битүүмжилж, 2022 оны 08 дугаар сарын 02‑ны өдөр хураан авсан, талууд энэ ажиллагаанд маргаагүй.

 

3.3. Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг тогтоохоор явуулсан ажиллагаанд төлбөр төлөгч нараас орон сууцыг 248,300,000 төгрөгөөр үнэлэх үнийн санал ирүүлсэн, төлбөр авагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК нь шинжээч томилуулах хүсэлтийг 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр гаргасан байна.

Иймд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2022 оны 08 дугаар сарын 18-ны өдөр үнэлгээ тогтоолгохоор “Хөрөнгө-Эстимейт” ХХК-ийн шинжээч Б.Батзаяаг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т тус тус заасантай нийцжээ.

 

3.4. Шинжээч 2022 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр дүгнэлт гаргаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 89,091,223 төгрөг гэж үнэлсэн, уг үнэлгээний талаарх мэдэгдлийг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн албан бичгээр төлбөр төлөгч нарт тус тус гардуулсан.

Төлбөр төлөгч, барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч Л.Н нь үнэлгээг эс зөвшөөрсөн гомдлыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан 7 хоногийн дотор гаргасан, шүүх гомдлыг хүлээн авч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулсан нь зөв болжээ.

 

4. Нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах санал болгож буй зарын сайтуудад үнэ хэт өндөр, эсхүл бага байх магадлалтайгаас гадна зар байршуулсан этгээдээс дэлгэрэнгүй мэдээллийг аваагүйгээс үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ нь зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагад нийцээгүй гэх нэхэмжлэлийн үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

Иймд шинжээчийн дүгнэлтийг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8 дугаар зүйлийн 8.2.3-т заасантай нийцсэн гэж дүгнэнэ.

 

5. Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 05 дугаар сарын 19-ний өдрийн 101/ШШ2023/02514 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Д.БЯМБАСҮРЭН

 

                                         ШҮҮГЧИД                                      Д.ЦОГТСАЙХАН

 

                                                                                                Э.ЗОЛЗАЯА