А.Лын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж даргалж, шүүгч Э.Золзаяа, М.Баясгалан нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 182/ШШ2023/02405 дугаар шийдвэртэй

 

Нэхэмжлэгч: А.Ла

Хариуцагч: ӨП ХХК

Гуравдагч этгээд: Г.А

 

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага: Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.7-д заасныг зөрчсөн болохыг тогтоолгох, орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах,

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах 26 дугаар гэрээнээс татгалзаж, орон сууцны төлбөрт төлсөн 76,698,000 төгрөгийг буцаан олгуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч М.Баясгалангийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Наранцэцэг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Р.Энхзаяа нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

 

1.1 А.Ла нь ӨП ХХК-тай 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр Хан-Уул дүүргийн 10 хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах 26 дугаар гэрээг байгуулсан. Гэрээгээр Хан-Уул дүүрэг, 10 хороо, Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын хойд талд байрлах, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны алба хаагчдын орон сууцны 1 дүгээр байр, 9 давхрын 30 тоот хаягт байршилтай, 4 өрөө орон сууцыг 1 м.кв нь 1,150,000 төгрөгөөр, 88.4 м.кв талбайтай орон сууцыг нийт 101,660,000 төгрөг, гараашийг 14,000,000 төгрөг, нийт 115,660,000 төгрөгөөр захиалахаар тохиролцсон.

 

1.2 Захиалагч нь 2019 оны 05 дугаар сарын 14-ний өдөр орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт 30,000,000 төгрөг, 2022 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2022 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр 2,000,000 төгрөг төлсөн ба Д.Ган-Эрдэнээс ӨП ХХК-д орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт төлсөн нийт 34,698,000 төгрөгийг А.Лын төлбөрт тооцон, бүгд 76,698,000 төгрөгийг ӨП ХХК-д төлсөн. Гэрээнд үлдэгдэл төлбөр 40 буюу 40,664,000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орж түлхүүр гардуулснаар төлөхөөр заасан.

1.3 ӨП ХХК нь 2022 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдрийн албан бичгээр ...2022 оны 01 дүгээр улирлын байдлаар oрон сууцны м.кв үнэ 750,000 төгрөгөөс дээш үнийн өсөлттэй байгаа тул үнийн өсөлтийг 600,000 төгрөгөөр тогтоож, 50 хувийг компани хариуцаж үлдэгдэл 50 хувийг захиалагч хариуцах гэж тус гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.7-д Гүйцэтгэгч тал гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүй гэснийг зөрчиж шаардлага тавьж, 2022 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрөөр гэрээг дуусгавар болгон цуцлах талаар мэдэгдсэн нь үндэслэлгүй.

 

1.4 2022 оны 08 дугаар сарын байдлаар орон сууц ашиглалтад ороогүй байсан. Анх 88.4 м.кв талбайтай орон сууц захиалсан хэдий ч 95.14 м.кв талбайтай гэж илүү төлбөр нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй. Мөн орон сууцны м.кв тутамд 300,000 төгрөг нэмж авахаар шаардсаныг зөвшөөрөхгүй. Мөн А.Ла орон сууцыг ашиглалтад орсон даруй үлдэгдэл төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу бүрэн төлөхөөр байхад түүний 2022 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдөр гаргасан хүсэлтийг ӨП ХХК шийдсэн эсэх нь тодорхойгүй, 2022 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр гэрээг цуцалсан талаар мэдэгдэл ирүүлсэн нь үндэслэлгүй.

 

Иймд ӨП ХХК-ийг гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.7 дахь заалтыг зөрчсөн болохыг тогтоож, Хан-Уул дүүрэг, 10 хороо, Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын хойд талд байрлах, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны алба хаагчдын орон сууц 1 дүгээр байрны 9 давхрын 30 тоот хаягт байршилтай, 4 өрөө, 88,4 м.кв талбайтай орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

 

2.1 ӨП ХХК нь 2019 онд Нийслэлийн газрын албатай Ажилчдын орон сууц барих гэрээ-г байгуулсан. Гэрээгээр Нийслэлийн газрын алба барилга барих зөвшөөрлийг авч өгөөд ӨП ХХК барилга барих үүрэгтэй байсан. Гэвч Нийслэлийн газрын алба үүргээ биелүүлээгүйгээс гэрээ байгуулсан нөхцөл байдлын улмаас барилгын материалын үнэ нэмэгдсэн тул хөнгөлөлттэй үнээр орон сууцаа борлуулах боломжгүй болсон.

 

2.2 Барилга ашиглалтад ороход барилгын ашиг нэмээгүй өртөг 932,000 төгрөг болж 1,150,000 төгрөг дээр нэмэгдсэн. ӨП ХХК А.Лад орон сууцны 1 м.кв-ын 300,000 төгрөгөөр нэмье гэх саналыг 3 удаа хүргүүлсэн боловч тэрээр зөвшөөрөөгүй тул гэрээг цуцалсан учир орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг хариуцагчид даалгах шаардлага биелэгдэх боломжгүй. Тухайн орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд талбайн хэмжээг 91.08 м.кв гэж тогтоосон. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

 

3.1 ӨП ХХК нь Нийслэлийн газрын албатай 2019 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр 19/01 дугаартай Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх хамтран ажиллах гэрээ-г байгуулсан. Гэрээний 1.2-т зааснаар гүйцэтгэгч буюу ӨП ХХК нь захиалагчийн эзэмшлийн газар дээр орон сууцыг барьж түлхүүр гардуулан өгөх үүрэг хүлээсэн. Гэрээний 5.1-т Нийслэлийн газрын алба буюу захиалагч нь барилга барихтай холбогдох эрх бүхий байгууллагаас олгох зөвшөөрөл, холбогдох хууль тогтоомжид заасны дагуу дулаан, техникийн нөхцөл, барилгын зураг төслийг батлуулах ажлыг хариуцна гэж заасан. Мөн гэрээний 2.2-т ...орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг 1,150,000 төгрөгөөр тооцож... Нийслэлийн газрын албаны албан хаагчидтай гэрээ байгуулах замаар шийдвэрлэнэ... гэсний дагуу А.Латай 26 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулсан.

 

3.2 Нийслэлийн газрын алба нь гэрээний 5.1-т заасан үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй. Тодруулбал, дулааны шугам сүлжээний угсралтын ажлыг дулааны техникийн нөхцөлийн дагуу хийж гүйцэтгэхэд Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын эзэмшлийн шугамаас огтолгоо авах шаардлагатай болсон. Гэтэл Нийслэлийн газрын алба нь Иргэний нисэхийн ерөнхий газраас огтолгоо авах зөвшөөрөл, гадна барилгын зураг төслийг батлуулах үүргээ биелүүлээгүй.

 

3.3 ӨП ХХК барилгыг ашиглалтад оруулах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын Буянт-Ухаа ОУНБ-тай 2020 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдөр Барилгын цэвэр бохир, дулааны шугамын өргөтгөлийн ажлыг гүйцэтгэх талаар хамтран ажиллах гэрээ-г байгуулсан. ӨП ХХК гэрээнд заасан ажлыг хийж гүйцэтгэхийн тулд 300,000,000 төгрөгийн зардал гаргасан.

 

3.4 Мөн Ковид-19 цар тахлын барилгын материалын үнэ нэмэгдэж 1 м.кв-ын ашиг шингээгүй өртөг 932,000 төгрөгөөр нэмэгдэж, гэрээний үнэ болох 1,150,000 төгрөг нь 2,082,000 төгрөг болж гэрээ байгуулсан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн. Энэ талаар Нийслэлийн газрын алба болон А.Лад удаа дараа мэдэгдсэн. Улмаар орон сууцны 1 м.кв-ын үнийг 300,000 төгрөгөөр нэмж гэрээг шинэчлэн байгуулах саналыг хүргүүлэхэд захиалагч зөвшөөрөөгүй тул гэрээ цуцлах талаар мэдэгдэж байсан.

 

Иймд 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах 26 дугаар гэрээнээс татгалзаж, орон сууцны төлбөрт төлсөн 76,698,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид буцаан олгуулж өгнө үү гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан нэхэмжлэгчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

 

4.1 Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.1-т ...байр ашиглалтад орон түлхүүр гардуулснаар үлдэгдэл 40 хувь болох 40,664,000 төгрөгийг төлнө гэж заасан. А.Ла нь тухайн төлбөрийг төлөхөө илэрхийлсэн, мөн гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.7-д Гүйцэтгэгч гэрээний тал гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүй, 7 дугаар зүйлийн 7.4-т Захиалагч тал орон сууцны захиалгын гэрээ хийсэн албан хаагчдын захиалгын гэрээг 7.5-д заасан нөхцөлөөс бусад тохиолдолд өөрчлөхгүй байна, 7.5-д Тухайн орон сууц захиалсан алба хаагч төлбөрөө барагдуулах чадваргүй нөхцөл үүссэнээ гүйцэтгэгч талд мэдэгдсэн тохиолдолд өөрчлөлт оруулна гэж заасныг хариуцагч зөрчиж гэрээний үүргээ биелүүлээгүй.

 

4.2 ӨП ХХК нь бусад этгээдтэй байгуулсан гэрээний үүргийн харилцааг А.Латай байгуулсан гэрээнд хамааралтай мэтээр хандаж сөрөг нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлгүй. ӨП ХХК гэрээнээс татгалзах тохиолдолд Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт заасны дагуу А.Лад мэдэгдээгүй, хуульд заасны дагуу талуудын хооронд байгуулсан гэрээний дийлэнх буюу ихэнх хэсэг нь хэрэгжсэн, А.Ла гэрээнд заасан үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн, тэдний хооронд байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн тайлбарын агуулга:

 

5.1 Г.А нь 2023 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр дээрх маргаан бүхий орон сууцыг ӨП ХХК-тай гэрээ байгуулж, худалдан авсан. Тус орон сууцанд гэр бүлийн хамт амьдарч байна. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэ 1,450,000 төгрөгийг зөвшөөрөөгүйн улмаас ӨП ХХК гэрээг цуцалж, орон сууцыг худалдсан. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

 

6.1 Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 343.3 дахь хэсэгт зааснаар Хан-Уул дүүрэг, 10 дугаар хороо, Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын хойд талд, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны албан хаагчдын орон сууцны 1 дүгээр байрны 9 дүгээр давхар, 30 тоотод байрлах, 4 өрөө, 88.4 м.кв талбайтай орон сууцыг А.Лад хүлээлгэн өгөхийг хариуцагч ӨП ХХК-д даалгаж, Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах 26 дугаар гэрээнээс татгалзаж, орон сууцны төлбөрт төлсөн 76,698,000 төгрөгийг А.Лад буцаан олгуулах тухай ӨП ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 612,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, 54,250 төгрөгийг гаргуулж, улсын орлогод оруулж, хариуцагчаас 666,250 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч А.Лад олгож шийдвэрлэсэн байна.

 

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

 

7.1 ӨП ХХК нь хууль болон гэрээнд заасан үндэслэлээр буюу гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах оролдлого хийсэн ч А.Ла зөвшөөрөөгүй учир гэрээ хэрэгжих боломжгүй үндэслэлээр гэрээг цуцалсан. А.Ла гэрээний үүргийг буюу орон сууцны өмчлөх эрхийг шаардах эрхгүй байхад анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангасан нь буруу. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.4 дэх хэсэгт заасан зохицуулалтыг дурдсан боловч хууль болон гэрээний эдгээр заалтыг хэрэглэх эсэх, улмаар хариуцагч гэрээг цуцалсан үндэслэлийн талаар дүгнэлт хийлгүй, гэрээ цуцлагдаагүй, хүчин төгөлдөр гэсэн ойлгомжгүй дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийн хангасанд гомдолтой байна. Өөрөөр хэлбэл, гэрээний нөхцөл өөрчлөгдсөн талаар дүгнээгүй.

 

7.2 Анхан шатны шүүх ...Уг гэрээгээр орон сууцыг 2020 оны 03 дугаар улиралд ашиглалтад оруулахаар тохирсон боловч ӨП ХХК энэхүү үүргээ биелүүлээгүй ба Нийслэлийн газрын алба гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйтэй холбоотой гэж тайлбарласан. Хэдийгээр Нийслэлийн газрын алба үүргээ биелүүлээгүйгээс гэрээний хугацаа хэтэрч, барилгын материалын үнэ огцом өссөн талаар хариуцагч нотлох баримтыг хэрэгт гаргаж өгсөн боловч дээрх шалтгаан нөхцөлд нэхэмжлэгч А.Ла буруугүй гэж дүгнэсэн.

 

7.2.1 Хариуцагч нь Нийслэлийн газрын албатай 2019 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр 2019/01 дугаартай Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээг байгуулсан. Гэрээний 2.1-т ӨП ХХК нь захиалагчийн эзэмшлийн газар дээр баригдах барилгын 1, 2 дугаар блокоос бусад барилгын хөрөнгө оруулалтыг бүрэн хариуцаж, А талд тус бүр нь 60 айлын барилга бүхий 3 блок барилгын 1, 2 дугаар блокийн 2-16 давхрын нийт 9,060 м.кв талбай бүхий орон сууцыг барилгын дотор болон гадна талбайн тохижилтын хамтаар түлхүүр гардуулах нөхцөлтэйгээр хүлээлгэх өгөх, 5.1-т Нийслэлийн газрын алба буюу захиалагч газар эзэмших эрх, баригдах барилгын зураг төсөл, бусад зөвшөөрлийг батлуулан 180 айлын орон сууцны барилгыг барих боломжийг Б талд олгох талаар тохиролцсон.

 

7.2.2 Талуудын хооронд байгуулагдсан уг гэрээгээр Нийслэлийн газрын алба нь захиалсан 9,060 м.кв талбайн нийт үнэ 10,419,000,000 төгрөгийг орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг 1,150,000 төгрөгөөр тооцож, 1, 2 дугаар блокийн 120 айлын төлбөрийг гүйцэтгэгч тал Нийслэлийн газрын албаны алба хаагчидтай гэрээ байгуулах замаар шийдвэрлэхээр талууд тохиролцсон.

 

7.2.3 Нийслэлийн газрын алба гэрээний дээрх үүргүүдээ Нийслэлийн газрын алба биелүүлээгүй нь Буянт ухаа ОУНБ, Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын алба, ӨП ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2020 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 01 дугаартай Барилгын цэвэр бохир, дулааны шугамын өргөтгөлийн ажил гүйцэтгэх талаар хамтран ажиллах гэрээ, Буянт-Ухаа ОУНБ 2020 оны 08 дугаар сарын 14-ний өдрийн 10-8/160 дугаартай албан бичгээр нотлогддог. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцыг 2020 оны 04 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулах байтал Нийслэлийн газрын алба нь 2020 оны 08 дугаар сарын 14-ний өдөр эрх бүхий байгууллагаас дулаан техникийн нөхцөлийг шийдэж өгсөн, газар эзэмших эрхийг 2021 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр шилжүүлсэн зэргээс орон сууцыг хугацаандаа ашиглалтад оруулах боломжгүй болж м.кв-ын үнэ нэмэгдэж 1,150,000 төгрөг болсон.

 

7.2.4 Гэтэл шүүх хариуцагч дээрх шалтгаан нөхцөлд А.Ла буруугүй гэж дүгнэсэн нь бодит байдалтай нийцэхгүй. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь Нийслэлийн газрын албатай байгуулсан гэрээтэй салшгүй холбоотой тул дээрх агуулгаар дүгнэсэн нь учир дутагдалтай. Анхан шатны шүүх талуудын тайлбар хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг хуулийн дагуу үнэлээгүй, гэрээ цуцлагдсан үйл баримтад хамаарах Иргэний хуулийг зөв хэрэглээгүй. Барилгын хөгжлийн төвийн 1/1635 дугаар албан бичиг, Барилгын материалын үнийн мэдээлэл, Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн үнийн өсөлтийн тодорхойлолт зэрэг бичгийн нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай ач холбогдолтой үнэн зөв эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүйд. Өөрөөр хэлбэл, ӨП ХХК-ийн Нийслэлийн газрын албатай байгуулсан Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай гэрээ-ний хэрэгжилт ӨП ХХК-ийн А.Латай байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээ-тэй холбоотой эсэхийг дүгнээгүй.

 

7.3 Шүүх А.Ла, ӨП ХХК-ийн хооронд хугацаа сунгахтай холбоотой нэмэлт өөрчлөлт оруулах санал солилцож байсан үйл баримтад дүгнэлт хийгээгүй.

 

7.3.1 Хэрэгт авагдсан баримтаар ӨП ХХК-аас А.Лад Орон сууцны үнийг м.кв 300,000 төгрөгөөр нэмсэн, нэмэгдэл төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд гэрээг цуцлах талаарх мэдэгдлийг хүргүүлэх хүртэл тэрээр уулзаж байгаагүй. Хугацаа хэтэрсэн талаар орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтад хүлээлгэн өгөхийг шаардаж аливаа байдлаар хандаж байгаагүй атлаа манай компаниас мэдэгдэл авсан үеэс хойш харилцаж эхэлснээс үзэхэд гэрээний хугацаа хойшлогдсон үйл баримтыг хүлээн зөвшөөрсөн. Гэтэл шүүх хугацаа сунгахтай холбоотой нэмэлт өөрчлөлт оруулах санал солилцож байсан үйл баримтад дүгнэлт хийгээгүйд гомдолтой байна.

 

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

8. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

 

8.1 А.Ла нь ӨП ХХК-тай 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгч уг гэрээний төлбөрийн 70 хувь буюу 76,698,000 төгрөгийг төлсөн. Тус гэрээнд зааснаар орон сууц ашиглалтад орж, түлхүүр гардуулснаар үлдэгдэл төлбөрийн 40 хувь буюу 46,664,000 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй. А.Ла орон сууцны түлхүүрийг гардан аваад үлдэгдэл төлбөрийг төлөхийг зөвшөөрсөн. Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1-д заасан хүчин төгөлдөр хэлцэл бөгөөд гэрээний үүрэг зөрчөөгүй нь хэрэгт цугларсан баримтуудаар тогтоогдсон. Хариуцагч гомдолдоо нэхэмжлэгч өмчлөх эрх шаардаж нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан нь үндэслэлгүй гэж тайлбарласан. Гэтэл нэхэмжлэгч орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөхийг даалгах шаардлага байгаа. А.Ла болон ӨП ХХК-ийн хооронд байгуулсан гэрээ энэ хэрэгт хамааралтай байхад хариуцагчаас Нийслэлийн газрын албатай байгуулсан 2019 оны 03 дугаар сарын 04-ний хамтран ажиллах гэрээг хамааралтай гэж үздэг. Гэтэл уг гэрээний 2.1 дэх хэсэгт 1 м.кв-ийн үнэ 1,150,000 төгрөг, 2 дугаарт нь 9.060 м.кв талбайн үнэ 10,419,000,000 төгрөг, 2.4-т талуудын шаардлагаар буюу валютын өөрчлөлтийн үед эсхүл гэрээний үнэд аливаа байдлаар өөрчлөлт оруулахгүй байхаар заасан. Мөн тус гэрээний 8.1-т Нийслэлийн газрын алба гэрээний дагуу үүргээ зөрчсөн бол 3 хоногийн дотор гэрээний нөгөө талд мэдэгдэнэ гэж заасан. Гэтэл ӨП ХХК-аас ямар нэгэн байдлаар мэдэгдээгүй тул А.Ла уг гэрээний оролцогч биш, аливаа байдлаар үүрэг хүлээхгүй гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэлт хийсэн. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний 6.7-д орон сууцны үнэд өөрчлөлт оруулахгүй байхаар заасан. А.Ла төлбөр төлөх чадваргүй нөхцөл байдал үүссэн бол гэрээг цуцлахаар заасан. Орон сууц гэрээнд заасан хугацаандаа ашиглалтад ороогүй нь ӨП ХХК гэрээнээс татгалзах үндэслэл болохгүй. Анхан шатны шүүх Нийслэлийн газрын алба гэрээг зөрчсөн нь А.Латай байгуулсан гэрээнд хамааралгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй. Тухайн гэрээний 6.6-т гүйцэтгэгч тал нь орон сууцны захиалгын гэрээг цуцлах бол Нийслэлийн газрын албанд мэдэгдэж, Нийслэлийн газрын алба нь ямар захиалагчийг тухайн орон сууцанд оруулах талаар зөвшилцөнө гэх заалтыг зөрчсөн. Гэтэл 7.1-д тухайн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд оролцогч тал хариуцлага хүлээх зохицуулалт байгаа тул А.Ла уг гэрээний дагуу хариуцлага хүлээх үндэслэл болохгүй. Иймд анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтын хүрээнд хэргийг зөв дүгнэсэн. Давж заалдах гомдол үндэслэлгүй гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

2. Нэхэмжлэгч А.Ла нь хариуцагч ӨП ХХК-д холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээг зөрчсөн болохыг тогтоолгох, орон сууц болон гражийг хүлээлгэн өгөхийг даалгахыг нэхэмжлэл гаргасан. Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууц хүлээлгэн өгөхийг хариуцагчид даалгах гэж тодруулсан.

 

2.1 Хариуцагч нэхэмжэлийн шаардлагыг ...Нийслэлийн газрын алба гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй хугацаа алдсанаас барилгын материалын үнэ нэмэгдсэн, нэхэмжлэгч гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг зөвшөөрөөгүй тул гэрээг цуцалсан гэж маргаж, гэрээнээс татгалзаж, нэхэмжлэгчийн орон сууцны төлбөрт төлсөн 76,698,000 төгрөгийг буцаан олгуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргасан, нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч тус тус маргасан.

 

2.2 Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд Г.А бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцож, хариуцагчийн татгалзлыг дэмжсэн тайлбар гаргажээ.

 

3. Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд;

 

3.1 Талуудын хооронд 2019 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулагдсан. Гэрээгээр гүйцэтгэгч ӨП ХХК нь дээрх хаягт байрлах 88.4 м.кв талбайтай орон сууц болон гражийг 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулах, захиалагч А.Ла нь гэрээ байгуулснаар орон сууц болон гражны урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувь буюу 34,698,000 төгрөгийг, карказ дүүргэлт хийгдсэнээр 30 хувь буюу 34,694,000 төгрөгийг, орон сууц ашиглалтад орж түлхүүр гардуулснаар үлдэгдэл 40 хувь буюу 46,264,000 төгрөгийг, нийт 115,660,000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцсон байна. (хх-ийн 18-20) Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж дүгнэсэн нь үндэслэл бүхий болжээ.

 

3.2 Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан. Захиалагч А.Ла нь орон сууцны үнэ 101,660,000 төгрөгөөс нийт 76,698,000 төгрөг төлсөн үйл баримтын талаар зохигч маргаагүй.

 

Анхан шатны шүүх маргааны зүйлийг зөв тодорхойлсон. Гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг ашиглалтад оруулаагүй, орон сууцны үнэ нэмэгдсэнтэй холбоотой гэрээнд өөрчлөлт оруулах, гэрээнээс татгалзах нь маргааны зүйл болжээ.

 

3.3 Гэрээний 2.1-д талууд ажлын хөлсний хэмжээ болон хөлс төлөх арга, журам, хугацааг тохиролцон тодорхойлсон нь Иргэний хуулийн 344 дүгээр зүйлийн 344.1 дэх хэсэгт нийцсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь орон сууц захиалан бариулах гэрээний ажлын хөлс нийт 101,660,000 төгрөгийн 76,698,000 төгрөгийг гэрээнд заасан хуваарийн дагуу төлсөн байх бөгөөд харин үлдэх төлбөрийг орон сууц ашиглалтад орж, түлхүүр гардуулснаар төлөхөөр тохиролцсон байна.

 

3.4 Гэрээний 3.1-д гүйцэтгэгч буюу хариуцагч нь орон сууцыг 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн байх бөгөөд уг тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 348 дугаар зүйлийн 348.1 дэх хэсэгт нийцсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, талууд ажил гүйцэтгэх гэрээний хугацааны талаар харилцан тохиролцсон гэж үзнэ.

 

3.5 Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2022 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн БА-135/2022 дугаар дүгнэлтээр дээрх орон сууцыг ашиглалтад оруулсан үйл баримт тогтоогдсон. /хх 184-185/ Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг ашиглалтад оруулаагүй байна.

 

4. Хариуцагчийн зүгээс 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн 02/11-88 дугаар албан бичгээр орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх хугацааг 2022 оны 01 дүгээр улирал болгон сунгасан талаар, 2022 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдрийн албан бичгээр орон сууцны м.кв тутмын үнийг 300,000 төгрөгөөр нэмж, төлбөрийг 2022 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж дуусгах талаар, 2022 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдрийн 07-07/02 дугаар албан бичгээр орон сууцны м.кв тутмын үнийг 932,000 төгрөгөөр нэмж, үлдэгдэл төлбөрийг 2022 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдрийн дотор төлж дуусгах талаар, 2022 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн 10-17/03 дугаар албан бичгээр гэрээг шинэчлэх талаар мэдэгдсэн боловч гэрээний үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр 2022 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдрөөр тасалбар болгон гэрээг цуцалсан талаар нэхэмжлэгчид тус тус мэдэгдсэн байна. /хх 9-10, 54-55, 192/

 

4.1 Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй. Мөн хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нөгөө тал нь зөвшөөрөөгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

 

4.1.1 Хариуцагч нь гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн буюу орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг зайлшгүй нэмэх шаардлага бий болсон гэх татгалзлаа баримтаар нотолж чадаагүй байна. Монгол улсад Ковид-19 цар тахлын өвчин тархсан, Нийслэлийн газрын алба хамтран ажиллах гэрээнд заасан үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйгээс А.Лын захиалсан орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг зайлшгүй нэмэх буюу гэрээнд өөрчлөлт оруулах бодит шаардлага бий болсныг хөтөлбөргүй нотлохгүй байгаа талаар анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, гэрээнд заасан орон сууцны м.кв талбайн үнэ нэмэгдсэн гэх хариуцагчийн татгалзал нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасан гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн гэж үзэх үндэслэлийг бий болгож чадахгүй байна. Иймд хариуцагчийн татгалзал болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.

 

4.1.2 Түүнчлэн, гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт оруулах болон гэрээг цуцлах хариуцагчийн саналд нэхэмжлэгч хариу өгөөгүй нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.9, 43 дугаар зүйлийн 43.1.3 дахь хэсэгт зааснаар тухайн саналыг нэхэмжлэгч зөвшөөрсөн гэж үзэхгүй. Учир нь, гэрээний 6.7-д гүйцэтгэгч тал гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүй гэж, 9.1-д гэрээ цуцлах нөхцөлийг тус бүр тохиролцсон байх бөгөөд анхан шатны шүүх энэ талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн байна. Иймд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ...шүүх хэргийн бодит байдалд нийцээгүй дүгнэлт хийсэн гэх давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

 

4.2 Нөгөөтэйгүүр, нэхэмжлэгч нь хэдийгээр ажлын хөлс буюу орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй байх боловч талууд гэрээний 2.1-д орон сууц ашиглалтад орж, хариуцагчаас нэхэмжлэгчид орон сууцны түлхүүрийг гардуулснаар нэхэмжлэгч үлдэх төлбөрийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 346 дугаар зүйлийн 346.2 дахь хэсэгт нийцсэн байна. Иймд анхан шатны шүүх гэрээнд зааснаар нэхэмжлэгчийг орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

 

5. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

 

5.1 Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэхдээ хариуцагчийг Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзах эрхгүй гэж дүгнэсэн тул сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв.

 

6. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Г.А нь гэрээний үндсэн дээр хариуцагчаас тухайн орон сууцыг худалдан авч, эзэмшилдээ шилжүүлсэн талаар тайлбар гаргасан.

 

6.1 Хэргийн 120-123 дугаар талд хариуцагч болон гуравдагч этгээд Г.А нарын хооронд 2023 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр байгуулагдсан гэх Хан-Уул дүүргийн 21 дүгээр хороонд баригдсан Төгс орчло-1 орон сууцны хотхонд орон сууц захиалах гэрээ авагдсан байна. Маргааны зүйл болох орон сууц гуравдагч этгээд Г.А ын эзэмшилд байгаа талаар зохигч маргаагүй.

 

6.2 Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй.

 

6.2.1 Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нь хариуцагчаас тухайн орон сууцыг өөрийн эзэмшилд шилжүүлэн авах үед нэхэмжлэгч болон хариуцагч нарын хооронд тухайн орон сууцтай холбоотой маргааны талаар мэдэж байсан болох нь түүний шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар тогтоогдож байна. /хх 194/ Иймд Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт зааснаар түүнийг орон сууц өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй. Орон сууц гуравдагч этгээдийн эзэмшилд шилжсэн нь нэхэмжлэгч хариуцагчаас гэрээний үүргийг шаардахад саад болохгүй.

 

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 182/ШШ2023/02405 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 667,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Г.ДАВААДОРЖ

 

ШҮҮГЧИД Э.ЗОЛЗАЯА

 

М.БАЯСГАЛАН