2024 03 04 210/МА2024/00457

 

 

******* ******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Э.Энэбиш, Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2024/00122 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч Т.Оюунсүрэнд холбогдох

Гэрээнээс татгалзсанаас учирсан хохирол 42,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэл, үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн болохыг тогтоолгох, зээлд хамрагдахад шаардлагатай баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах, гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь заалтуудыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Баясгалан, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мөнхсайхан, хариуцагчийн өмгөөлөгч Д.Алтантуяа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Чанцантөгс нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. ******* ******* ХХК, Т.Оюунсүрэн нарын хооронд 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдсан.

Гэрээнд Баянгол дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 2 дугаар хороолол, Премиум апартмент 152 дугаар байр А1301 тоот хаягтай, 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ 77.4 м.кв, нэг м.кв-ын үнэ 2,950,000 төгрөг, нийт үнэ 288,330,000 төгрөг байхаар харилцан тохиролцсон. 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор 174,330,000 төгрөгийг банкны эх үүсвэрээр төлж, үлдэх 14,000.000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөхөөр тохирсон.

1.2. Гэрээг 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийг хүртэл хугацаатай байгуулсан боловч хариуцагч ипотекийн зээлд хамрагдана гэсэн тул 2022 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийг хүртэл сунгасан. Хариуцагчид гэрээний үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа мэдэгдсэн боловч 156,330,000 төгрөгийг өнөөдрийг хүртэл төлөөгүй.

1.3. Гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4 дэх хэсэгт худалдан авагч үүргээ биелүүлээгүйгээс гүйцэтгэгч гэрээг цуцлах тохиолдолд худалдан авагч орон сууцыг хүлээн авсан анхны байдалд хүлээлгэж өгөх бөгөөд ийнхүү хүлээлгэн өгөх хүртэл хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцох, нэг сар тутамд 1,500,000 төгрөгөөр тооцохоор тохиролцсон. Т.Оюунсүрэн нь гэрээ байгуулсан өдөр түлхүүрийг хүлээн авч, орон сууцандаа нүүж орсон, орон сууцыг хүлээн авсан 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс эхлэн тооцоход 18 сар өнгөрсөн.

Иймд хариуцагчаас гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас учирсан хохиролд орон сууцыг ашигласны төлбөр 27,000,000 төгрөг, орон сууцыг эхний байдалд оруулах засварын хөлс 15,000,000 төгрөг, нийт 42,000,000 төгрөг гаргуулж, орон сууцыг чөлөөлүүлж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Хариуцагч нь гэрээний дагуу 40,000,000 төгрөгийг 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр, 14,000,000 төгрөгийг гэрээний хавсралт №1-ын дагуу бүрэн төлсөн. Гэрээний 3.3-т заасан үлдэгдэл төлбөрийг ипотекийн 6 хувийн зээлд хамрагдаж төлөх үүргээ биелүүлээгүй шалтгаан нь хариуцагчийн буруугаас биш харин зээл олголт удааширсантай холбоотой. Хаан банкинд ипотекийн 6 хувийн зээлд хамрагдах хүсэлтээ өгсөн боловч дарааллын дагуу ээлж болоогүй гэдэг.

Гэрээгээр талууд үлдэгдэл төлбөрийг ипотекийн санхүүжилтээр төлөхөөр тохиролцсон ба ******* ******* ХХК-ийн захирал ипотекийн зээлд хамруулж өгч болно, ипотекийн зээл гартал гэрээг асуудалгүй сунгаж өгнө гэж хэлж гэрээг байгуулсан.

2.2. Т.Оюунсүрэн нь 2022 оны 12 дугаар сард гэрээ сунгуулах хүсэлт өгөхөд хүлээж аваагүй. 2022 оны 02 дугаар сард уулзахад 01 дүгээр сард илүү төлсөн 2,000,000 төгрөгийг буцааж олгох тухай хэлсэн боловч буцаан олгоогүй тул гэрээ сунгагдсан гэж ойлгоод 2023 оны 09 дүгээр сар хүртэл хугацаанд сар бүр 2,000,000 төгрөгийг зохих ёсоор төлж байсан.

Иймд нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

3.1. 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр ******* ******* ХХК, Т.Оюунсүрэн нарын хооронд орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдсан. Гэрээг байгуулахын өмнө ******* ******* ХХК хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр 240 айлын орон сууцандаа захиалга авч байна, орон сууцны захиалгын урьдчилгаа 10 хувь, 36 сарын хүүгүй хувь зээл, 1 м.кв талбайн үнэ 2,500,000-2,800,000 төгрөг гэсэн зар тавьсны дагуу холбогдоход бид өөрсдөө ч ипотекийн зээл хөөцөлдөж өгч, хамруулж болно, 3 жилийн хүүгүй хувь зээлээр авсан тохиолдолд 1 м.кв талбайн үнэ 2,900,000 төгрөг, ипотекийн зээлд хамрагдах учраас 1 м.кв талбайн үнийг 2,950,000 төгрөгөөр тооцно, бэлэн төлсөн тохиолдолд 1 м.кв талбайн үнэ 2,500,000 төгрөгөөр тооцно гэж хэлсэн.

3.2. Захиалагч Т.Оюунсүрэн гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.1, 3.3 дахь хэсэгт заасан нийт үнэ 228,330,000 төгрөгийн урьдчилгаа 40,000,000 төгрөгийг 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр, 174,330,000 төгрөгийг 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор ипотекийн 6 хувийн зээлээр, үлдсэн 14,000,000 төгрөгийг хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлөх үүрэг хүлээсэн. Харин гүйцэтгэгч ******* ******* ХХК гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.7 дахь хэсэгт зааснаар орон сууцны эрхээ баталгаажуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх үүргийг хүлээсэн.

3.3. Т.Оюунсүрэн нөхөр Д.Энхбаярын хамт ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд зээлийн хүсэлт авч байгаа банкуудад тухай бүрт нь хүсэлтээ өгч байсан. Гэвч Т.Оюунсүрэнгээс шалтгаалахгүйгээр ипотекийн зээл зогсонги байдалд орсон. ******* ******* ХХК өөрсдөө ипотекийн зээлд асуудалгүй хамруулж чадна гэж амлаж байсан нь худал байсан. Т.Оюунсүрэнгийн хандсан 3 банкнаас Ариг банк ХХК 2023 оны 09 дүгээр сард санхүүжилт орж ирсэн тул захиалга өгсөн барилгын компаниасаа барилгыг улсын комисс хүлээн авсан акт, тооцоо нийлсэн акт зэргийг авчраад зээлийн хорооны хурлаар оруулъя гэснийг хэлж ******* ******* ХХК-аас баримт бичиг хүсэхэд гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.7 дахь хэсэгт заасан үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд гэрээгээ шинэчилж 1 м.кв талбайн үнийг 4,800,000 төгрөгөөр хийвэл дээрхи баримтуудыг гаргаж өгнө гэж Т.Оюунсүрэнг хохироосон гэрээ хийхийг шаардсан.

3.4. Гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь заалтууд нь нөгөө талдаа хохиролтой, өөртөө хэт өндөр ашигтай нөхцөл байна.

******* ******* ХХК нь Т.Оюунсүрэнгийн үүргээ гүйцэтгэх нөхцлийг бүрдүүлж өгөхгүй байгаа тул нэхэмжлэгчийг 2023 оны 09 дүгээр сараас эхлэн хугацаа хэтрүүлсэн болохыг тогтоож, зээл авахад шаардлагагай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгаж, гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь хэсэгт заасан стандарт нөхцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан нэхэмжлэгчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

4.1. Манай компаниас орон сууц захиалах гэрээг цуцлах талаар удаа дараа мэдэгдэж, уулзалт хийсэн боловч төлбөрөө төлөөгүй. Төлбөр тооцоогоо төлөөгүй байж өмчлөх эрхэд бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй.

Орон сууц захиалгын гэрээ Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн шинжийг агуулсан бөгөөд тодорхой эд хөрөнгийг хариу төлбөртэйгөөр өмчлөх эрхэд шилжүүлэх талаар харилцан тохиролцсон. Нэхэмжлэгч, хариуцагчид доголдолгүй хөрөнгийг хүлээлгэж өгсөн бөгөөд хариу төлбөрөө авъя гэхэд боломжгүй гэдэг. Гэтэл өмчлөх эрхийг баталгаажуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг хангаж өгнө үү гэж шаардах нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

4.2. Хариуцагч гэрээгээр хүлээсэн мөнгөн төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээнээс татгалзах буюу цуцлах талаар Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлд заасан. Гэрээг цуцалсантай холбоотой учирсан хохиролд орон сууцыг ашигласны төлбөрийг хариуцагчаас гаргуулахаар Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсгүүдэд зааснаар нэхэмжилж байгаа ба үүнийг шаардах эрхтэй гэж үзэж байна. Манай компаниас орон сууцыг хөлсөлж байснаар үзэж сарын 1,500,000 төгрөгөөр тооцон түрээсэлж орлого олох боломжтой байсан тул Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардаж байна гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Т.Оюунсүрэнд холбогдох 42,000,000 төгрөгийг гаргуулж, орон сууц чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч Т.Оюунсүрэнгийн гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4 дэх заалтыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, үлдсэн ******* ******* ХХК-ийг хугацаа хэтрүүлснийг тогтоолгох, шаардлагатай баримт бичиг өгөхийг даалгах, гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.5 дахь заалтыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 438,150 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 210,600 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамж 70,200 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч Т.Оюунсүрэнд олгож шийдвэрлэсэн.

 

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. Шүүх хэргийн үйл баримтыг буруу дүгнэж, талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлж чадаагүйгээс хуулийг буруу хэрэглэж, маргааны үйл баримтад бүрэн дүүрэн дүгнэлт өгч чадаагүй бөгөөд нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлэх зарчмыг зөрчсөн.

Хариуцагч нь худалдан авсан эд хөрөнгийн үнийг төлөх үүргээ гэрээгээр тогтоосон хугацаанаас хэтрүүлсэн, нэмэлт хугацаа олгосон байхад үүргээ биелүүлээгүй. Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзаж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 2 өрөө орон сууцыг буцаах, гэрээг цуцалсантай холбоотой учирсан хохиролд орон сууцыг ашигласны төлбөр 27,000,000 төгрөг нэхэмжилж байхад шүүх Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт зааснаар дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

Шүүх хуралдааны явцад шүүгч нэхэмжлэгчээс орон сууц хөлслөх гэрээг бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлсэн эсэх талаар асууж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж шийдвэрлэж, буруу дүгнэлт хийсэн.

Хуулиар тогтоогоогүй үндэслэлийг зааж, хуульд байхгүй зүйлийг шаардан орон сууц хөлслөх гэрээг бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх ёстой гэж маргаан бүхий гэрээний энэ заалтыг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй болно.

Гэрээний 5.7, 5.14, 6.4, 7.1, 7.3, Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч гэрээгээр тохирсон хугацаанд орон сууцны үнийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд нэхэмжлэгч гэрээг цуцлах эрхтэй байна.

6.2. Маргаан бүхий гэрээ нь 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр байгуулагдсан, нэмэлт гэрээ байгуулан гэрээний хугацааг 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр гэж тохиролцсон байхад хариуцагч тал шүүхэд иргэний хэрэг үүссэний дараа банкуудад зээл авах хүсэлтээ гаргасан байдаг. Гэтэл шүүх хуульд заасан баримтын шаардлага хангаагүй сонины мэдээ сэлтийг дурдан, нотлох баримтгүйгээр хариуцагчийг ипотекийн зээлээр орон сууцны төлбөрийг төлөх үүргээ зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж дүгнэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

6.3. Анхан шатны шүүх гэрээний үүргээ биелүүлээгүй, худалдан авсан орон сууцны төлбөрөө төлөөгүй, төлбөр төлөх гэрээнд заасан хугацаа дууссан хариуцагчийг зөвтгөж нэхэмжлэлийг хангаагүй нь шударга ёсонд нийцэхгүй байна. Шүүгч хэт нэг талыг барьж шийдвэрлэсэн. Шүүх хуралдаан дууссан гэж алх цохиж албан ёсоор мэдэгдсэний дараа шүүгч Г.Ариунаа нь хариуцагч талд танайх сарын 2,000,000 төгрөгөө төлөөд сууж л бай гэж албан бус шийдвэр гаргаж, шүүгчид баймгүй хувийн сэдэл бүхий ёс зүйн зөрчил гаргасанд гомдолтой байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдол хууль зүйн үндэслэлгүй. Учир нь гомдолд хариуцагч гэрээний үүргээ зөрчсөн учраас гэрээнээс татгалзсан гэж тайлбарласан. Гэвч нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан нь үндэслэлгүй. Гэрээний 3.1, 3.2-т зааснаар 174,000,000 төгрөгийг ипотекийн 6 хувийн зээлд хамрагдаж төлөхөөр талууд тохиролцсон бөгөөд тухайн зээлд хамрагдаж чадаагүй учраас гэрээний үүргээ зөрчсөн гэж үздэг. Гэтэл улс нийтээрээ ипотекийн 6 хувийн зээл зогсонги байдалд орсон тул энэхүү гэрээний үүргээ зөрчсөн нь хариуцагчийн буруугаас болоогүй гэдгийг анхан шатны шүүхэд нотолсон.

Шүүх сонины зарыг нотлох баримтаар үнэлсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй гэх боловч тухайн зарууд нь нийтэд илэрхий нотлох шаардлагагүй үйл баримтад хамаардаг учраас энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн гомдол үндэслэлгүй. Мөн гэрээний хугацаа дууссаны дараа банкинд хүсэлт гаргасан гэх ба ипотекийн зээл зогсонги байдалд орсон байсан учраас банкууд зээлийн хүсэлт хүлээж авахгүй байсан. Хүсэлтийг хүлээж авч эхэлсэн өдрөөс буюу 2022 оны 04 дүгээр сараас Хаан банк ХК, Төрийн банк ХК, Ариг банк ХХК-д зээлийн хүсэлтийг өгсөн. 2023 оны 09 дүгээр сард Ариг банк ХХК-аас зээлийг судалж өгье гэсэн хариу ирсэн. Гэтэл ******* ******* ХХК нь м.кв-ын үнийг 4,800,000 төгрөгөөр тооцвол материалуудыг өгнө гэж өөртөө ашигтай буюу нөгөө талдаа илэрхий хохиролтой гэрээ хийхийг шаардсан нь хуульд нийцэхгүй.

Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлд гэрээний аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсанаас үүсэх үр дагаврыг хуульчилсан. Гэтэл нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн төлсөн 82,330,000 төгрөгийг буцааж өгөх талаар тайлбар хэлээгүй бөгөөд 42,000,000 төгрөгийг нэхэмжилсэн.

7.2. Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.2 дахь хэсэгт зааснаар талуудын тэгш байдалд харшилсан гэж гомдол гаргасан нь үндэслэлгүй. ******* ******* ХХК нь аж ахуй эрхэлдэг компани бөгөөд өөрийн барьсан барилгыг худалдахаар нийтэд санал болгосон. Т.Оюунсүрэн нь аж ахуй эрхэлдэггүй иргэн бөгөөд аж ахуй эрхэлдэг компани нь өөрийн зохиосон гэрээний загвараар аж ахуй эрхэлдэггүй иргэнтэй гэрээ байгуулах нь нөгөө талын ашиг сонирхолд үл нийцэх байдлаар байгуулах боломжтой байдаг тул энэ тохиолдолд талуудын чөлөөт байдал яригдахгүй гэж үзэж байна. Энэхүү нөхцөл байдлыг Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт хуульчилж өгсөн учраас анхан шатны шүүх хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн.

7.3. Нэхэмжлэгч тал орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулсан мэтээр нэхэмжлэлийн шаардлагаа гаргасан бөгөөд шүүх хуралдаанд худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг шаардсан гэж тайлбарласан. Үүнд хариуцагч талаас орон сууцыг худалдан авахаар гэрээ байгуулсан гэж маргасан. Орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдаагүй тул энэ талаар анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий дүгнэсэн. Мөн шүүхийн шийдвэрт орон сууц хөлслөх гэрээг бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлээгүй гэх үндэслэл дурдсан гэж худал тайлбар гаргасан. Гэтэл шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт аж ахуй эрхэлдэг ******* ******* ХХК нь аж ахуй эрхэлдэггүй иргэнтэй гэрээ байгуулахдаа иргэнд хохиролтой гэрээ байгуулсан нь шударга ёсны зарчимд нийцээгүй байх тул Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэсэн гэж дурдсан. Анхан шатны шүүх хэргийн бодит байдлыг буюу хариуцагчийн хүсэл зориг нь орон сууц хөлслөх бус, орон сууц худалдах, худалдан авах гэдгийг үнэн зөвөөр тогтоосон.

Анхан шатны шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар тус бүр шийдвэртээ тусгаж, энэ талаар үндэслэл бүхий дүгнэсэн.

7.4. Анхан шатны шүүх орон сууцны төлбөрөө төлөөгүй талыг зөвтгөсөн гэсэн нь үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай шударга бусаар гэрээ хийснээс үүдэн талууд маргасан бөгөөд шүүхэд шийдвэрлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргасан. Харин шүүх хэргийн бодит үнэнийг тогтоож, иргэнийг хохироож шударга бусаар байгуулсан гэрээг зөвтгөхөөр нэхэмжлэгч нь улайран, өнгө мөнгөнд шунасан байдлыг зөв олж тогтоон хэргийг шударгаар шийдвэрлэсэн. Шүүх хурал дуусаж алх цохисны дараа 2,000,000 төгрөг төлөөд амьдарч байхгүй юу гэсэн албаны бус, хувийн сэдэлтэй үгийг шүүгч хэлсэн гэх боловч тийм зүйл болоогүй, нэхэмжлэгч үндэслэлгүй тайлбар гаргаж, нотлох баримтгүйгээр гүтгэлэг хийж байна.

Иймд гомдлыг хангахгүй орхиж, шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, зохигчийн гаргасан үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК нь хариуцагч Т.Оюунсүрэнд холбогдуулан гэрээнээс татгалзсанаас учирсан хохирол 42,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгч үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн болохыг тогтоолгох, зээлд хамрагдахад шаардлагатай баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах, гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь заалтуудыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргажээ.

 

3. ******* ******* ХХК, Т.Оюунсүрэн нарын хооронд 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр гүйцэтгэгч ******* ******* ХХК нь Баянгол дүүрэг, 2 дугаар хороолол, 4 дүгээр хороо, Премиум апартмент орон сууцны 152 дугаар байр А1301 тоот хаягт байрлах, 77.4 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх, захиалагч Т.Оюунсүрэн нь орон сууцны үнэ 228,330,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу гүйцэтгэгчид төлөхөөр харилцан тохиролцжээ.

Талууд 2022 оны 09 дүгээр сарын 15-ны өдөр нэмэлт гэрээ байгуулж, гэрээний төлбөрийг банкны 6 хувийн зээлээр төлөх хугацааг 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл сунгах, банкны зээлийн төлбөр төлөх хүртэл хугацаанд сар бүр 2,000,000 төгрөг төлөхөөр тохирчээ.

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хүчин төгөлдөр талаар зөв дүгнэсэн байна.

 

4. Гэрээ байгуулсан 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр хариуцагч нь урьдчилгаа төлбөр 40,000,000 төгрөгийг төлсөн, мөн нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлсэн болох нь тогтоогдсон, энэ талаар зохигч маргаагүй.

 

5. Гэрээний хавсралт болох төлбөр төлөх хуваарьт 162,330,000 төгрөгийг 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор ипотекийн 6 хувийн зээлээр төлөхөөр талууд тохиролцсоныг анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ.

5.1. Хариуцагч нь 2022 оны 04 дүгээр сард Төрийн банк ХК-ийн Баянгол дүүрэг салбарт, 2022 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр Хаан банк ХК-ийн Барс тооцооны төвд, 2023 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдөр Ариг банк ХХК-д тус тус зээл олгох хүсэлт гаргасныг зээлийн эх үүсвэр, санхүүжилт орж ирээгүй үндэслэлээр шийдвэрлээгүй, мөн хариуцагчийн орон сууцны үнэ төлөх үүргээ гүйцэтгээгүй нөхцөл байдал нь гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйл болохыг нотолж Монголын Үндэсний Худалдаа, Аж Үйлдвэрийн танхимын 2023 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 02/434 дугаар Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйл /force majeure/-ийн гэрчилгээ олгогдсон үйл баримтыг шүүх зөв тогтоож, Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

5.2. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт зааснаар талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн, үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй бөгөөд хариуцагч гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй нь түүний гэм буруугаас болоогүй тул гэрээнээс татгалзах эрх нэхэмжлэгчид үүсээгүй байна.

5.3. Иймд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан гэрээнээс татгалзсаны үр дагавар, хохирол шийдвэрлэх үндэслэлгүй тул хариуцагчаас хохирол 42,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв болжээ.

 

6.1. Түүнчлэн анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлснийг тогтоолгох, зээл авахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт нийцжээ. Тодруулбал хариуцагч ипотекийн зээл авахад шаардлагатай ямар баримт бичгийг нэхэмжлэгчээс хэзээ, хэрхэн шаардсан талаар хэрэгт баримт авагдаагүй ба шүүх хариуцагчийг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ нотлох баримтаар нотлоогүй гэж дүгнэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан нотлох баримт үнэлэх журмыг зөрчөөгүй байна. Энэ шийдвэрт хариуцагч талаас давж заалдах гомдол гаргаагүй болно.

6.2. Мөн хариуцагч нь талуудын байгуулсан гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь заалтуудыг худалдан авагч талд хохиролтой хийгдсэн үндэслэлээр Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт зааснаар хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг анхан шатны шүүх шийдвэрлэхдээ хуулийг буруу тайлбарласан байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулж дүгнэнэ.

6.2.а. Талууд гэрээний 7.4 дэх заалтад захиалагч гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс гүйцэтгэгч гэрээг цуцлах тохиолдолд захиалагч нь орон сууцыг хүлээн авсан анхны байдалд нь оруулж хүлээлгэн өгөх, хүлээлгэн өгөх хүртэл хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцох-оор тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох зарчимд нийцсэн, мөн хууль зөрчөөгүй байна.

6.2.б. Түүнчлэн дээрх нөхцөл нь байнга хэрэглэгдэх, урьдчилан тогтоосон шинжийг агуулаагүй байхад шүүх стандарт нөхцөлд хамааруулж дүгнэсэн нь буруу байна.

6.2.в. Иймээс талуудын байгуулсан гэрээний 7.4 дэх заалтыг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүх хангаж шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй тул уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй. Энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдлыг хангана.

6.3. Нэхэмжлэгч нь гэрээний 7.5 дахь заалтад заасан торгууль төлөхтэй холбоотой нэхэмжлэл гаргаагүй байхад хариуцагчийн зүгээс уг нөхцөлийн хүчин төгөлдөр байдлын талаар маргаж сөрөг нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлгүй. Иймээс хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн энэ хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдлийг хэвээр үлдээж, дүгнэлтийг залруулна.

 

7. Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, зохигчийн гаргасан үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2024/00122 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч Т.Оюунсүрэнд холбогдуулан гаргасан 42,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК-ийн нэхэмжлэлийг, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгч ******* ******* ХХК-д холбогдуулан гаргасан үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн болохыг тогтоолгох, зээлд хамрагдахад шаардлагатай баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах, гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.5 дахь заалтуудыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай хариуцагч Т.Оюунсүрэнгийн сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 438,150 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЗОЛЗАЯА

 

ШҮҮГЧИД Э.ЭНЭБИШ

 

Д.ЗОЛЗАЯА