2024  07  24  210/МА2024/01490

 

 

 

 

Ө.У.Г ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Бадрах даргалж, шүүгч, Э.Золзаяа, Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2024/02901 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч Ө.У.Г ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч НШШГГ т холбогдох

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Марал-Эрдэнэ, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Намуундарь, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 1212 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1308 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2022 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн 406 дугаар тогтоолоор С ХХК-аас 19,080,146,175 төгрөг гаргуулж МУХБ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэж, С ХХК нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд Ө.У.Г ХХК-ийн өмчлөлийн, Т аймаг, Э сум, 1 дүгээр баг, Баяндавааны ард хаягт байрлах, Х.Б-1тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, *** м.кв талбайтай амралтын байр, *** талбайтай чийрэгжүүлэх Т , ***талбайтай ресторан, 11 м.кв талбайтай сүүний цех, 25 м.кв талбайтай 8 ширхэг жижиг байр, 64 м.кв талбайтай уурын зуух, 21 м.кв талбайтай харуулын байр, 105 м.кв талбайтай ажилчдын байр, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, амралтын зориулалттай 296.84 м.кв, 525 м.кв, 532.5 м.кв талбайтай Х.Б-1цогцолбор эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах хүүхдийн зуслангийн зориулалттай, нэгж талбарын ***дугаартай, 5 га талбайтай газар эзэмших эрх, Т аймаг, Э сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр тулгат гацаа байр, Х.Б тоот байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, амралтын зориулалттай, 1,890 м.кв, 254 м.кв, 180 м.кв, 100 м.кв, 40 м.кв, 64 м.кв, 30 м.кв талбайтай Х.Б цогцолбор эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах, аялал жуулчлалын зориулалттай, нэгж талбарын ***дугаартай, 3.7 га талбайтай газар эзэмших эрхийг албадан дуудлага худалдаанд оруулж үүргийн гүйцэтгэлийн хангуулахаар шийдвэрлэсэн.

1.2. Хөрөнгийн үнэлгээний М.О.Т ХХК үл хөдлөх хөрөнгө, газар эзэмших эрхийг нийт 4,504,266,700 төгрөгөөр, В ХХК үл хөдлөх хөрөнгө, газар эзэмших эрх зэргийг нийт 7,557,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн. Эдгээр үнэлгээний тайлангуудад үнэлгээ илт багаар тогтоогдож, бидний хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн. Иймд М.О.Т ХХК, В ХХК-ийн үнэлгээг тус тус хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр үүсгэсэн. Төлбөр төлөгч С ХХК төлбөрийг барагдуулах тухай мэдэгдлийн дагуу төлбөр барагдуулаагүй тул шүүхийн шийдвэрт үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар заасан төлбөр төлөгч С ХХК, гуравдагч этгээд Ө.У.Г ХХК болон иргэдийн өмчлөлийн үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгүүдээс төлбөр гаргуулах шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасны дагуу явуулж байна.

2.2. Ө.У.Г ХХК-ийн өмчлөлийн, Т аймаг, Э суманд байрлах Х.Б , Х.Б амралт сувилал, зуслангийн зориулалттай цогцолбор үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 22261136/158-01, 22261136/158-02 дугаар тогтоолууд, 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 22261136/158-05 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 22261136/-07, 22261136/158-02 дугаар тогтоолуудаар хурааж, талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч болон өмчлөгч нараас үнийн санал ирүүлээгүй, төлбөр авагчаас ирүүлсэн саналаар харилцан тохиролцоогүй.

2.3. Дээрх Х.Б-1цогцолбор үл хөдлөх эд хөрөнгийг М.О.Т ХХК нийт 4,504,266,700 төгрөгөөр, Х.Б цогцолбор үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг В ХХК нийт 7,557,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоон, дуудлага худалдаанд оруулахаар нийтэд мэдээлсэн.

 

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдаж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд МУХБ ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

М.О.Т ХХК болон В ХХК-ийн гаргасан үнэлгээ нь олон улсын стандартад нийцсэн, бодитой, тодорхой үнэлсэн үнэлгээ байгаа. Нэхэмжлэгч Ө.У.Г ХХК-ийн хөрөнгийг зах зээлийн болон өртгийн аргаар үнэлсэн. Зах зээлийн хандлагад 100 хувийн чухал ач холбогдол өгч энэ аргыг хэрэглэсэн. В ХХК нь өртгийн, зах зээлийн, орлогын гэсэн 3 аргыг хэрэглэсэн байгаа. Эдгээр аргуудаас зах зээлийн аргыг илүү чухалчилж үзэж үнэлгээгээ гаргасан. Үйл ажиллагаа явуулж байсан байгууллагууд үл хөдлөх эд хөрөнгө, объект, талбай, байршил, гэсэн зүйлүүд бүгд 100 хувь адил төстэй байна гэж байхгүй. Тухайн цаг үед боломжтой байсан, олдоцтой байгаа мэдээлэлд үндэслэж хийдэг. Мэдээж хажууд нь байгаа компаниудын хөрөнгийг жиших судалж судалж байгаа. Бүх зүйл нь хоорондоо адилхан байх боломжгүй учраас холбогдох зохицуулалтыг хийж үнэлдэг. Жишээ нь Цонжин болдогт байршилтай байвал тухайн бүс нутагт ижил төстэй үйл ажиллагаа явуулдаг үл хөдлөх эд хөрөнгө байхгүй, Багахангай, Багануурт байдаг бол тухайн бүс нутагт холбогдох зохицуулалтыг нь хийгээд байж болох хамгийн боломжит үнэлгээг гаргадаг. Зах зээлийн аргыг үндэслэж хамгийн боломжит үнийн дүнг гаргаж ирсэн гэж үзэж байгаа. Өмнөх анхан шатны шүүх дээр хэлэлцэгдсэн асуудал болон М.О.Т ХХК-ийн үнэлгээ гаргасан хүмүүсийн мэдүүлэг авагдсан байгаа. Эдгээр үнэлгээний тайлан нь хүчин төгөлдөр, хуульд нийцсэн байна. Тиймээс шинжээчийн мэдүүлгүүд болон холбогдох нотлох баримтад үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.3 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан НШШГГ т холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Ө.У.Г ХХК-ийн гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 7.1.4 дэх хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол, тайлбарын агуулга:

5.1. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гуравдагч этгээдээр оролцуулах тухай хүсэлтийг хангаагүй нь иргэн Д.О ийн өмчлөх эрх зөрчигдөхөд хүрч байна. Учир нь нэхэмжлэгч Ө.У.Г " ХХК-ийн Х.Б цогцолбор амралт, сувиллын газар байрлаж буй Т аймаг, Э сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр тулгат гацаанд байршилтай, нэгж талбарын ***дугаартай, 3.7 га газарт иргэн Д.О ийн өмчлөлийн, эрхийн улсын бүртгэлийн***дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлаж байгаа тул шүүхээс гарах шийдвэрт түүний өмчлөх эрх хөндөгдөх юм. Гэтэл шүүх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.3 дахь хэсэгт зааснаар энэ талаар хүсэлт гаргасаар байтал Д.О ийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцуулаагүй.

5.2. Нэхэмжлэгчээс Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт тус тус заасны дагуу нэхэмжпэлийн шаардпагаа нотлох зорилгоор маргаан бүхий 2 цогцолбор эд хөрөнгийг үнэлсэн И.Т ХХК-ийн үнэлгээг шүүхэд гаргаж өгсөн. Гэтэл шүүхээс ...Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон шинжээчийн дүгнэлтийг өөр шинжээчийн дүгнэлтээр илтэд зөрүүтэй, зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн гэж шууд эргэлзээгүй дүгнэх боломжгүй... гэж үзэж, нэхэмжлэгчийг нэхэмжлэлийн шаардлагаа хуульд заасны дагуу нотлох баримтаар нотлоогүй гэж дүгнэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. И.Т ХХК нь Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх бүрэн эрхтэй бөгөөд тухайн компанийн тусгай мэдлэг, мэргэжлийн үнэлгээчин тус эд хөрөнгийг үнэлэхдээ бусдаас хараат бусаар гагцхүү хуульд захирагдах үүргээ биелүүлж үнэлсэн, өөрийн биеэр шүүх хуралдаанд оролцож үнэлгээнийхээ үнэн зөв болохыг тайлбарласан байхад нэхэмжлэгчийг нэхэмжлэлийн шаардлагаа хуульд заасны дагуу нотлоогүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй юм. Нэхэмжлэгч тал эд хөрөнгөө хөрөнгийн үнэлгээний компаниар үнэлүүлж зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоохоос өөр ямар хэлбэрээр тухайн эд хөрөнгийн одоогийн зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоолгох нь нотлох баримтын шаардлага хангасан гэж үзэх нь ойлгомжгүй байна. Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2 дахь хэсэгт зааснаар маргаан бүхий 5 га болон 3.7 га газрууд дээр баригдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө болон бусад бүтээн байгуулалтууд байгаа боловч газрын үнэлгээнд ороогүй талаар нэхэмжлэгчийн зүгээс тайлбартаа удаа дараа дурдаж, шүүхээс үзлэг хийлгэх хүсэлтийг гаргасан боловч шүүх хүсэлтийг хүлээж аваагүй ба тэдгээрт ач холбогдол өгч хууль зүйн дүгнэлт хийгээгүй. Хэргийн 1 дэх хавтас 192 дахь талд шүүх хуралдааны тэмдэглэлд нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн Тухайн амралтын газрын гадна талбайн тохижилтод үнэлгээ хийсэн үү гэсэн асуултад шинжээч Б.Э энэ нь үнэлгээнд зайлшгүй харгалзаж үздэг хүчин зүйлийн 1 юм, гэхдээ шинжээчийн тогтоолд гадна талбайн үнэлгээ гэх заалт байхгүй тул үнэлгээнд тодорхой орсон зүйл байхгүй гэж хариулсан. Шинжээчийн энэ хариултаас Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээчийг томилсон тогтоолд үнэлбэл зохих эд хөрөнгийн талаар бүрэн тусгаагүйгээс газартайгаа хамт үнэлэгдэх ёстой байсан барилга байгууламж, бүтээн байгуулалтууд үнэлэгдээгүй орхигдож, маргаан бүхий 2 цогцолбор газрын бодит үнэ цэнэ тогтоогдоогүй болох нь харагдаж байна. Х.Б , Х.Б цогцолбор эд хөрөнгүүдийг 3 өөр үнэлгээний компани үнэлсэн бөгөөд бүгд адилхан өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэх 3 аргыг хэрэглэсэн, шүүх хуралдаанд шинжээч О.Б , Б.Э , гэрч И.Т ХХК-ний үнэлгээчин Э.Г нар хэн аль нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ болон хөрөнгийн биет байдал дээр очиж үзэж, өөрсдийн хийсэн хэмжилтэнд үндэслэн үнэлгээг гаргасан гэж тайлбарладаг боловч дээрх үнэлгээнүүд хоорондоо хэт их үнийн зөрүүтэй гарсан ба үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн талбайн хэмжээнүүд мөн хоорондоо зөрүүтэй хэмжигдсэн байдаг. Дээрх нөхцөл байдалд шүүхээс огт үнэлэлт дүгнэлт хийгээгүй.

Х.Б-1цогцолбор газрын спорт заалны талбайн хэмжээ 2 үнэлгээний газрын хийсэн хэмжилтээр 21 м.кв, Т байр 976 м.кв, чийрэгжүүлэх Т 177 м.кв, том гараж 92 м.кв, сүүний цех 80 м.кв, харуулын байр 7 м.кв, амралтын байрны 4 байр 2.5 м.кв, ресторан 46.8 м.кв-ийн зөрүүтэй хэмжигдсэн. Х.Б цогцолбор эд хөрөнгийг үнэлэхдээ зөвхөн сувиллын байр буюу Т байрыг дангаар нь үнэлээд бусад үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг ерөнхийд нь талбайн хэмжээг нэгтгээд нийтэд нь үнэлсэн байдаг. Гэтэл нийлүүлж нийтэд нь талбайн хэмжээгээр үнэлсэн барилга байгууламжууд нь хийц бүтээцийн хувьд харилцан адилгүй, зориулалтаасаа шалтгаалаад төхөөрөмжлөгдсөн байдал нь өөр өөр байгаа. Ийм барилгуудыг нийт талбайгаар үнэлснийг бодитой гарсан гэж үзэх боломжгүй юм. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон үнэлгээний компаниудын хийсэн үнэлгээ нь энэ мэтчилэн олон алдаа зөрчилтэй, бодит байдалд нийцэхгүй, Х.Б , Х.Б цогцолбор эд хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоож чадаагүй байхад анхан шатны шүүх иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд хийвэл зохих ажиллагааг бүрэн хийгээгүй, хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан баримтуудад тал бүрээс нь үнэн бодитой үнэлэлт дүгнэлт хийлгүй, нэхэмжлэгчийн гаргасан нотлох баримтыг үндэслэлгүйгээр үгүйсгэж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

6. Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

6.1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд С ХХК, МУХБ ХХК нар оролцож байгаа. НШШГГ нь шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх хуудаст дурдсан барьцаа хөрөнгөд ажиллагаа явуулж үнэлгээ тогтоосон. Барьцаанд дурдаагүй гуравдагч этгээдийн өмчлөлийн хөрөнгөд ажиллагаа явуулаагүй, үнэлгээ хийгээгүй тул иргэн Д.О ийг оролцуулах шаардлагагүй байсан.

6.2. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн гарган өгсөн нотлох баримт буюу И.Т ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тайлантай нэгэн адил авч үзэж, тухайн хөрөнгийн үнэлгээг хийсэн шинжээч Э.Г ыг гэрчээр асуусан. И.Т ХХК-ийн хийсэн үнэлгээ нь Ө.У.Г ХХК-ийн захиалгаар хийгдсэн, хууль сануулаагүй, татгалзал, нөлөөлөл асуугаагүй, нэг талын хүсэл зоригийн дагуу хийгдсэн үнэлгээ тул бодитой бус юм. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын хийсэн үнэлгээ нь тухайн барьцаа хөрөнгийг албадан худалдан борлуулах зорилгоор хийгдэж буй үнэлгээ бөгөөд шүүхийн шийдвэрт дурдсан барьцаа хөрөнгүүдэд битүүмжлэн хураах ажиллагаа явуулж үнэлгээ тогтоосон. Тийм учраас С ХХК-ийн өр төлбөрт тооцсон Ө.У.Г ХХК буюу гуравдагч этгээдийн хийсэн бүтээн байгуулалт хөрөнгийг үнэлж, худалдан борлуулах боломжгүй учраас үнэлгээнд тооцоогүй. Хайрын билэг 1, 2 цогцолбор эд хөрөнгүүд нь явуулж буй үйл ажиллагааны чиглэл, барилгын хийц, бүтээн байгуулалт, газрын байршлын хувьд ялгаатай. Энэ талаар И.Т ХХК-ийн үнэлгээчин шүүх хуралдаанд гэрчийн мэдүүлэг өгөхдөө дурдсан байдаг. Тийм учраас 2 цогцолбор эд хөрөнгүүдийн үнэлгээ адилхан байх боломжгүй, зөрүүтэй байх нь ойлгомжтой юм. Хайрын билэг 1, 2 цогцолбор газарт байгаа хөрөнгүүд нь гэрчилгээн дээр байгаа талбайн хэмжээ бодит байдал дээр зөрүүтэй байсан гэдгийг тайлан дээр бодит байдлаар нь үнэлсэн гэж хэлдэг.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хөрөнгөд хийгдсэн үнэлгээ хуулийн дагуу явагдсан, хууль зөрчөөгүй тул шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлын хүрээнд хянан үзээд, гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч Ө.У.Г ХХК нь хариуцагч НШШГГ т холбогдуулан хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулсан үндэслэлээр эс зөвшөөрч маргажээ. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд МУХБ ХХК нь хариуцагчийн байр суурийг дэмжсэн тайлбар гаргажээ.

 

3. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2020/01212 дугаар шийдвэрээр С ХХК-аас зээлийн гэрээний үүрэгт 18,985,062,911.83 төгрөг, мөн улсын тэмдэгтийн хураамж 95,083,264.56 төгрөг гаргуулан МУХБ ХХК-д олгож, С ХХК шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаагаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах, үүнд нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө, газар эзэмших эрхийг албадан дуудлага худалдаанд оруулж үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэснийг анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ.

 

4. НШШГГ нь шүүхийн 2022 оны 06 дугаар сарын 16-ны өдрийн 1408 дугаар гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр үүсгэн явуулжээ.

4.1. Барьцаа хөрөнгө болох Т аймаг, Э сум, 1 дүгээр баг, Баяндавааны ард хаягт байрлах, Х.Б-1тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, *** м.кв талбайтай амралтын байр, *** талбайтай чийрэгжүүлэх Т , ***талбайтай ресторан, 11 м.кв талбайтай сүүний цех, 25 м.кв талбайтай 8 ширхэг жижиг байр, 64 м.кв талбайтай уурын зуух, 21 м.кв талбайтай харуулын байр, 105 м.кв талбайтай ажилчдын байр, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, амралтын зориулалттай 296.84 м.кв, 525 м.кв, 532.5 м.кв талбайтай Х.Б-1цогцолбор эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах хүүхдийн зуслангийн зориулалттай, нэгж талбарын ***дугаартай, 5 га талбайтай газар эзэмших эрх,

Т аймаг, Э сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр тулгат гацаа байр, Х.Б тоот байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, амралтын зориулалттай, 1,890 м.кв, 254 м.кв, 180 м.кв, 100 м.кв, 40 м.кв, 64 м.кв, 30 м.кв талбайтай Х.Б нэртэй цогцолбор эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах, аялал жуулчлалын зориулалттай, нэгж талбарын ***дугаартай, 3.7 га талбайтай газар эзэмших эрхийг тус тус битүүмжилж, хураасан ба эдгээр ажиллагаа хүчин төгөлдөр байна.

4.2. Хариуцагч байгууллага нь төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар тохиролцоогүй үндэслэлээр ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 11/350 дугаар тогтоолоор үнэлгээчин Б.Э ыг, 11/351 дугаар тогтоолоор үнэлгээчин О.Б тус тус шинжээчээр томилсон үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоосон байна. Уг ажиллагаа нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасантай нийцжээ.

 

5. М.О.Т ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Э нь эрхийн улсын бүртгэлийн ***, *** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгүүд болон 5 га талбайтай газар эзэмших эрхийг өртгийн хандлагын аргаар 5,664,529,600 төгрөгөөр, зах зээлийн хандлагын аргаар 4,504,266,700 төгрөгөөр тус тус үнэлж, үүнээс зах зээлийн хандлагын үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгсөн болох нь тайланд тусгагджээ.

Зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэхдээ 3 объекттой харьцуулж холбогдох мэдээллийг тусгаж, зохих аргачлалын дагуу зарлагдсан үнэд тохируулга хийж худалдах боломжтой үнийг, мөн хүчин чадлыг тодорхойлж түүний нэгжийн үнэд хүчин зүйлүүд (байршил, дэд бүтэц, чанар байдал, хийцлэл, хэмжээ)-ээр тохируулга хийж нэгж талбайн үнийг тооцож, жин өгч, нэгж талбайн жигнэсэн дундаж үнийг 28,151,700 төгрөгөөр тооцжээ.

Шинжээчийн 2023 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн шүүх хуралдаанд гаргасан гэрчийн мэдүүлэгт ... үнэлгээ нь өмчлөгчийн санаачилгаар биш, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн дагуу шинжээчийн хүрээнд хийгдэж байгаа ажил тул бид орлоготой холбоотой мэдээллийг тэр болгон олж авахад Т өгтэй байдаг учир энэ хандлагаар хийхээс болгоомжилж хийгээгүй ... зах зээлийн хандлагын аргыг сонгох нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг илүү бодитой илэрхийлэх үндэс нь болж байна гэж үзсэн ...3 шинж чанар байгаа, үүнээс зах зээлийн хандлагын аргыг тодорхойлсон нь биелж байгаа тул сонгосон ... үнэлгээний олон улсын стандартад томъёолсноор 10 гаруй суурь байдаг, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйийн 177.1-т шинжээчийн тогтоосон зах зээлийн үнэ цэнийг хамааруулна гэх заалт байдаг ... өртгийн хандлагад 2018 онд тогтоосон нормативыг үндэслэсэн, элэгдлийг тооцохдоо мөн нормативыг үндэслэж байгаа, дээр нь хөрөнгө оруулагчийн ашиг тодорхойлох шаардлага байдаг, үүнээс өртгийн хандлагыг харахад зах зээлийн хандлагаар үнэлсэн үнэлгээнээс тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг бодиттой илэрхийлэх нь учир дутагдалтай юм уу гэж үзсэн ... гэж тайлбарлажээ.

5.1. Нэхэмжлэгч нь дээрх үнэлгээг эс зөвшөөрсөн тайлбараа И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд үндэслэсэн бөгөөд уг тайланд тус хөрөнгийг өртгийн хандлагын аргаар нийт 8,034,492,000 төгрөгөөр үнэлжээ.

Үнэлгээчин Э.Г ын 2024 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн шүүх хуралдаанд өгсөн гэрчийн мэдүүлэгт ...Ковидын үеийн хөл хорионоос болоод хүүхдийн зуслангийн үйл ажиллагаа зогсонги байдалтай эхлээгүй. Энэ чиглэлийн эдийн засгийн хөрөнгүүд тухайн цаг үед үхмэл хөрөнгө болсон байсан ... орлого, зах зээлийн аргаар хийгээгүй нь үнэлгээний үр дүнг бодитоор гаргах боломж муутай гэж үзсэн учраас зөвхөн өртгийн аргаар хийсэн гэжээ.

5.2. 2010 оны Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан ба шинжээч М.О.Т ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Э нь өртгийн болон зах зээлийн хандлагын аргыг хослуулан үнэлж, үүнээс зах зээлийн хандлагын үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгсөн, ийнхүү өгөх болсон үндэслэлээ тайланд болон гэрчийн мэдүүлэгт тодорхой тайлбарласан байх тул зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлснийг буруутгах үндэслэлгүй байна.

5.3. Өртгийн хандлагын аргаар үнэлсэн 2 үнэлгээг харьцуулахад объектын талбайн хэмжээнд, тодруулбал амралтын байр (Т байр)-д үнэлгээнд нөлөөлөх хэмжээний зөрүү гарчээ. М.О.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд 1952 м.кв гэж заасан боловч газар дээрх хэмжилтээр тооцоход нийт 976 м.кв гарсан гэж тайлбарлаж тусгасан ба И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд талбай 1952 м.кв гэснээс өөр зүйл тусгаагүй тул уг үнэлгээг нотолгооны ач холбогдолтой гэж үнэлэхгүй. Мөн бусад объектын талбайн хэмжээтэй холбоотой үндэслэл бүхий тайлбар хийгдээгүй, тэнхлэг хоорондын талбай гэснээс өөр зүйл тусгаагүй тул нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн спорт заал 21 м.кв, чийрэгжүүлэх Т 177 м.кв, том гараж 92 м.кв, сүүний цех 80 м.кв, харуулын байр 7 м.кв, амралтын байрны 4 байр 2.5 м.кв, ресторан 46.8 м.кв-ын зөрүүтэй хэмжигдсэн гэсэн гомдлыг хангах боломжгүй.

Түүнчлэн 2 тайланд нэгж талбайн жишиг үнэ (1 м.кв цэвэр талбайн өртөг) гэсэн үзүүлэлтийг Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 203 дугаар тушаалын дагуу тооцсон гэж дурдсан боловч зарим объектын нэгж хүчин чадлын жишиг үнийг өөр өөрөөр тооцоолсны улмаас хоорондоо тодорхой хэмжээнд зөрүүтэй байна. Уг тушаалаар Барилга, байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэм, Барилга, байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг тус тус баталсан ба үүнд Олон нийтийн барилга ангилалд 16 нэр төрлийн барилга байгууламжийг хийц бүтээцийн 5 ангиллаас хамааруулан 1 м.кв-аар тооцон нэгж хүчин чадлын жишиг үнийг тогтоожээ.

Нэхэмжлэгч нь шинжээчийн М.О.Т ХХК-ийн үнэлгээг энэ үндэслэлээр маргаагүй, И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайлан болон үнэлгээчин Э.Г ын гэрчийн мэдүүлэгт энэ талаар тайлбарлаагүй байна.

 

6. Шинжээч В ХХК-ийн үнэлгээчин О.Б нь эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгүүд болон 3.7 га талбайтай газар эзэмших эрхийг өртгийн хандлагын аргаар 5,581,600,610 төгрөгөөр, орлогын хандлагын аргаар 7,122,379,826 төгрөгөөр, зах зээлийн жишиг үнийн аргаар 7,557,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлж, үүнээс зах зээлийн үнэлгээг сонгосон болох нь тайланд тусгагджээ.

Зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэхдээ www.unegui.mn, www.remax.mn сайтуудад байршсан 3 объекттой харьцуулж холбогдох мэдээллийг тусгаж, зохих аргачлалын дагуу худалдах үнэд бууралтын тохируулга хийж худалдах үнийг, мөн нэгжийн үнэд хүчин зүйлүүд (байршил, төхөөрөмжлөгдсөн байдал, засвар үйлчилгээ, хийцлэл, элэгдэл)-ээр тохируулга хийж нэгж талбайн үнийг тооцож, нэгж талбайн дундаж үнийг 2,954,142 төгрөгөөр тооцжээ. Мөн объектын шинж байдлыг тусгаж, нийт талбайг 2558 м.кв гэж тодорхойлсон нь өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд (1890 м.кв, 254 м.кв, 180 м.кв, 100 м.кв, 40 м.кв, 640 м.кв, 30 м.кв) тусгаснаас зөрүүгүй байна.

6.1. И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд дээрх хөрөнгийг өртгийн хандлагын аргаар 6,716,127,800 төгрөгөөр, орлогын хандлагын аргаар 10,308,323,200 төгрөгөөр, зах зээлийн жишиг үнийн аргаар 10,105,212,100 төгрөгөөр тус тус үнэлж, үүнээс зах зээлийн жишиг үнийн аргад 100 хувийн ач холбогдол өгсөн байна.

6.2. Шинжээч В ХХК болон И.Т ХХК нь 2010 оны Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хэрэглэж, үүнээс жишиг үнийн аргыг ач холбогдолтойд тооцсон байх тул өртгийн, орлогын аргуудаар үнэлсэн хэсэгт талуудын маргаангүй гэж үзэж шүүхээс дүгнэлт өгөх шаардлагагүй.

6.3. Харин зах зээлийн жишиг үнийн аргаар үнэлсэн 2 үнэлгээг харьцуулахад И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд нийт талбайг 2981 м.кв, нэгж талбайн дундаж үнийг 3,389,900 төгрөг гэж тусгажээ. Уг үнэлгээнд иргэн Д.О ийн өмчлөлийн, эрхийн улсын бүртгэлийн***дугаартай, 195.55 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө багтсан нь ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 11/351 дугаар тогтоолын дагуу хийгдсэн тус үнэлгээнд хамааралгүй. Учир нь Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2020/01212 дугаар шийдвэрт заасан албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах барьцаа хөрөнгөд уг үл хөдлөх эд хөрөнгө ороогүй. Иймээс төлбөрт хураагдсан газар дээрх бусдын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг тухайн газрын бүрдэл хэсэг гэж үзэн Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулах үндэслэлгүй юм. Газрын бүрдэл хэсэг болох үл хөдлөх эд хөрөнгө, бусад бүтээн байгуулалт газрын үнэлгээнд ороогүй гэх гомдлыг хангах боломжгүй.

Үүнтэй холбоотой нэхэмжлэгчийн гаргасан Д.О ийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гуравдагч этгээдээр оролцуулах тухай хүсэлтийг анхан шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.3 дахь хэсгийг зөрчөөгүй болно.

6.4. И.Т ХХК-ийн үнэлгээний тайланд объектын талбайн хэмжээтэй холбоотой үндэслэл бүхий тайлбар хийгдээгүй, тэнхлэг хоорондын талбай гэснээс өөр зүйл тусгаагүй. Үүний зэрэгцээ шүүх үнэлгээчин О.Б , Э.Г нараас гэрчийн мэдүүлэг авахад нэхэмжлэгч нь дээрх зөрүүтэй байдлын талаар гэрчлүүлж, өөрийн шаардлагын үндэслэлээ нотлох арга хэмжээг аваагүй байна. Иймээс Х.Б цогцолбор эд хөрөнгийг үнэлэхдээ зөвхөн сувиллын байр буюу Т байрыг дангаар нь үнэлээд бусад үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг ерөнхийд нь талбайн хэмжээг нэгтгээд нийтэд нь үнэлсэн гэх түүний гомдлыг хангахгүй.

6.5. Уг тайланд харьцуулахаар сонгогдсон 3 объектыг Мойлтын тохой, Хөх даваа, Тэрэлж гэсэн байх бөгөөд мэдээллийн эх сурвалжаа тусгаагүй тул нэгж талбайн дундаж үнийг 3,389,900 төгрөгөөр тооцсоныг үндэслэлтэй гэж дүгнэх боломжгүй.

 

7. Дээр дурдсаныг нэгтгэвэл, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан үнэлгээнүүд хоорондоо хэт их үнийн зөрүүтэй гарсан гэх гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Мөн анхан шатны шүүх түүний гаргасан үнэлгээ бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө, газарт үзлэг хийлгэх тухай хүсэлтийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.6, 48 дугаар зүйлийн 48.1 дэх хэсгийг зөв тайлбарлан хэрэглэж хангахаас татгалзсан нь үндэслэлтэй болжээ.

 

8. Хариуцагч НШШГГ т холбогдуулан гаргасан хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Ө.У.Г ХХК-ийн нэхэмжлэлийг шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт нийцсэн байна.

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2024/02901 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Т.БАДРАХ

ШҮҮГЧИД Э.ЗОЛЗАЯА

Д.ЗОЛЗАЯА