У.Ө-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, П.Золзаяа, Г.Цагаанцоож, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00720 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2017 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн 1376 дугаар магадлалтай, 

Нэхэмжлэгч У.Ө-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч “К” ХХК-д холбогдох,

Ажил гүйцэтгэх гэрээний доголдлын улмаас учирсан хохиролд 49 110 576 төгрөг гаргуулахыг хүссэн үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагчийн алданги 22 987 347 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгч У.Ө-ийн гаргасан гомдлыг үндэслэн, 

Шүүгч Ц.Амарсайханы илтгэснээр хянан хэлэлцэв.        

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Анхбаяр, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Н.Энхчимэг, хариуцагчийн өмгөөлөгч М.Бадрал, нарийн бичгийн даргаар Э.Боролдой нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Миний бие 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр “К” ХХК-ийн барьсан Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Енканто таун хотхоны 305 дугаар байр 2 дугаар орц, 8 дугаар давхар 61 тоотод 3 өрөө 105.32 мкв талбайтай орон сууцыг 1 мкв талбайн үнийг 1 750 ам.доллараар тооцон нийт 184 310 ам.доллараар 801/2/65 тоот орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу худалдан авсан. Орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу “К” ХХК 2013 оны 2 дугаар улиралд орон сууцыг ашиглалтанд оруулах байсан хэдий ч 4 дүгээр улирал буюу 2013 оны 11 дүгээр сарын 11-нд уг орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгч ашиглалтанд орсны дараа 12 сард байрандаа орсон. 2014 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр улсын бүртгэлийн Y-2204058781 дугаарт бүртгэгдсэн, 000306638 тоот өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гэр бүлийн гишүүдийн хамтаар дундаа хамтран өмчилж авсан.

Орон сууцандаа орсны дараа бусад оршин суугчид байрны талбайн хэмжээ дутаж байна, компаниас хохирлоо гаргуулж авлаа гэдгийг сонссон тул миний бие Монгол Улсад Барилгын зохион байгуулалтын зураг төсөл хийх, хэмжих үйл ажиллагаа эрхлэх ЭТ19-359/12 тоот тусгай зөвшөөрөлтэй, улсын бүртгэлийн 90112.58095 дугаарт бүртгэгдсэн, 5418291 тоот регистрийн дугаартай “Тоонтогранд” ХХК-иар хэмжүүлэхэд манай орон сууцны талбайгаас 5.974 мкв талбай дутаж байна гэсэн дүгнэлт гарсан. Ийнхүү талбайн хэмжээ дутсан тухай “К” ХХК-ийн борлуулалтын албаны даргад бичгээр мэдэгдсэн боловч хариу өгөхгүй байна.

Иймд “К” ХХК-иас орон сууцны 5.974 мкв-ын зөрүү 10 455 ам.доллар буюу гэрээ байгуулсан өдрийн ханшийг төгрөгт шилжүүлэн тооцоход 14 327 000 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 198 000 төгрөг, нийт 14 525 000 төгрөг гаргуулж өгнө үү.

Мөн 2013 оны 12 дугаар сарын 20-нд Голомт банкны орон сууцны зээлд хамрагдан 110 000 000 төгрөгийн зээлийг жилийн 18 хувь буюу сарын 1.5 хувийн хүүтэй зээлж төлбөрөө төлсөн. Орон сууцны захиалгын гэрээн дээр ч бид орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг зээлээр санхүүжүүлэн төлнө гэж бичсэн байгаа. “Тоонтогранд” ХХК-ийн хэмжилтийг “К” ХХК хүлээн зөвшөөрөхгүй гэсэн тул шүүхээс “Лэндс” ХХК-ийг хөндлөнгийн шинжээчээр дахин томилж уг компанийн дүгнэлтээр 4.95 мкв дутсан гэж үзсэн. 2015 оны 09 дүгээр сарын 22 болон 2016 оны 3 дугаар сарын 15-нд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна. Орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүү 4.62 мкв талбайн үнэ, зээлийн төлбөрт 30 876 239 төгрөг, орон сууцны захиалгын гэрээг ам.доллараар хийснээс үүдэн гарсан ханшийн зөрүү төлбөр 18 234 337 төгрөг, нийт 49 110 576 төгрөг болно гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд гаргасан тайлбартаа:

Хариуцагч нь 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр У.Ө-тэй гэрээ байгуулж, гэрээгээр тохирсон ажлыг гүйцэтгэсэн. Бид Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1-д заасан ажлын үр дүнг нь хүлээлгэн өгсөн учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй. Доголдол гэж үзсэн бол мөн хуулийн 349.1-д заасан 6 сарын хугацаанд гомдол гаргаагүй, 2015 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр гомдол гаргасан. Харин нэхэмжлэгч 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр байраа хүлээн авснаа хэллээ. Гэрээний 5.3 дахь хэсэгт зааснаар 105.32 мкв талбайтай орон сууцыг тэнхлэгээр тооцох, 8.3-т зааснаар захиалагч нь уг асуудлаар маргаан гаргахгүй гэж заасан байгаа. Барилгын ажлыг гүйцэтгэх явцад шалгах эрх нь нээлттэй байсан. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Зээлийн хүүтэй холбоотой зээл авсан гэж ярьлаа. Гэвч захиалагч нь өөрийн хөрөнгөөр бэлэн төлөх, эсхүл зээл авах нь өөрийнх нь асуудал. Хүүний зөрүүг манайх төлөх үндэслэлгүй. Гэрээний үүргийг биелүүлээгүй талбайн доголдол бол биш. Гэрээгээр тохиролцоогүй үүргийг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй.

Бид тухайн орон сууцны талбайг стандартын дагуу хэмжсэн. Ямар хэмжээсээр хэмжих вэ гэдгээр талууд тохиролцсон байна. Доголдолгүй үр дүнг хүлээлгэн өгч, захиалагч гомдлын шаардлага гаргаагүй. Бид гэрээг зөрчөөгүй тул нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ:

Гэрээний 8 дугаар зүйлд “...2.2 дахь хэсэгт зааснаар графикаар төлөх байсан бөгөөд хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд 0.5 хувийн алданги төлөх”-өөр тохирсон. Төлбөрийг 4 үе шаттай хийх байсан. Эхний төлөлт хугацаандаа хийгдсэн. Дараагийн төлөх 5 хувь буюу 9 170 ам.долларыг 2013 оны 02 дугаар сарын 25-нд төлөх байсан ч 4 600 ам.долларыг төлж, хугацааг нь 63 хоногоор хэтрүүлж 2013 оны 04 дүгээр сарын 29-нд 5 000 ам.доллар төлсөн. 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр 36 432 ам.доллар төлөх байсан, гэвч 32 хоногийн дараа 2013 оны 05 дугаар сарын 27-нд 10 000 ам.доллар, 72 хоногийн дараа 2013 оны 07 дугаар сарын 06-нд 5 000 ам.доллар, 173 хоногийн дараа 2013 оны 12 дугаар сарын 26-нд 21 459 ам.доллар тус тус төлсөн.

Иймд үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүйд 63 хоногийн алданги 1 436.4 ам.доллар, 32 хоногийн алданги 5 827.2 ам.доллар, 72 хоногийн алданги 9 511.2 ам.доллар нийт 16 774.8 ам.долларыг гэрээ байгуулсан өдрийн ханш 1 370 төгрөгөөр тооцож 22 987 347 төгрөгийг У.Ө-ээс нэхэмжилж байна гэжээ.

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа:

Гэрээгээр орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хугацааг тохирсон. Гэтэл хугацаандаа өгөөгүй, 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр хүлээн авсан. Түлхүүрийг гардаж авахад “К” ХХК-иас төлбөр тооцооны асуудалгүй гэж зөвшөөрсөн. Орон сууц захиалагчийн гэрээ бол эрх зүйн харилцааны хувьд ажил гүйцэтгэх гэрээ бөгөөд ажил гүйцэтгэгч нь үүргээ зөрчсөн. 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр орон сууц хүлээлгэн өгөх албан бичгээ өгөөгүй. Ямар нэгэн төлбөр тооцоогүй гэж үзэж байна. Сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2017 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00720 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.1.3-т заасныг баримтлан “К” ХХК-иас 11 079 279 төгрөг гаргуулж У.Ө-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг буюу 38 031 297 төгрөгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6, 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан У.Ө-ээс 22 987 347 төгрөг гаргуулж “К” ХХК-д олгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 501 853 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 273 000 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч “К” ХХК-иас 192 218 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс 273 000 төгрөг гаргуулж “К” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх 2017 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн 1376 дугаар магадлалаар Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00720 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын “343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.1.3-т” гэснийг “243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт” гэж, 2 дахь заалтын “343-р зүйлийн 343.1” гэснийг “243 дугаар зүйлийн 243.1” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд нэхэмжлэгч гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 463 100 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээжээ.

Нэхэмжлэгч хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:

...Шүүхээс ам.долларын ханшийн зөрүүг тооцохдоо Иргэний хуулийн 218 дугаар зүйлийн 218.1 дэх зүйл заалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн байна. Иргэний хуулийн 218 дугаар зүйлийн 218.1-д зааснаар “Төлбөр гүйцэтгэх хугацаа болохоос өмнө мөнгөний ханш өссөн, буурсан бол үүрэг үүсэх үеийн ханшаар тооцож төлбөрийг төлнө” буюу нэхэмжлэл гаргах өдрийн Монголбанкны зарласан албан ханш болох 2 479,84 тооцож шийдвэрлэх байсныг анхан болон давж заалдах шатны шүүх буруу тайлбарлан хэрэглэсэн байна. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь гэрээний агуулга, гэрээний үүргийн гүйцэтгэл талаасаа ажил гүйцэтгэх гэрээ юм. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ ёсоор гүйцэтгэгч “К” ХХК нь захиалагч У.Ө-ийн төлбөрийг хүлээн авч, уг төлбөрөөр захиалгын гэрээний дагуу 105.32 мкв талбай бүхий орон сууцыг бэлтгэн нийлүүлэх, орон сууцыг бэлэн болсны дараа буюу ашиглалтад хүлээн авсан комиссын акт гарсны дараагаар буюу банкны орон сууцны зээлийн шаардлагад нийцсэн бэлэн болсон орон сууцанд олгогдох зээлийн төлбөрөөр үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөр талууд тохиролцсон.

Хариуцагч орон сууцыг ашиглалтад xүлээлгэн өгөх хугацаанаас хагас жилээр хоцроосон болох нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар нотлогдоно. Мөн У.Ө-ийг орон сууцаа хүлээж авахад ямарваа төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй болохыг “К” ХХК нотолсон бичгийг өгсөн байдаг. Гэтэл давж заалдах шатны шүүхээс дээрхи нотлох баримтыг огт хэрэгсэхгүйгээр сөрөг нэхэмжлэлийн дагуу алданги төлөх ёстой гэсэн шийдвэр гаргасныг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Гэрээний нэг тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэснээр нөгөө талыг үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгэхийг шаардах эрх үүcэx ба хугацаанд нь гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах арга болох анзыг хэрэглэх зарчимтай. Гэтэл “К” ХХК орон сууцыг хугацаанд нь барьж гүйцэтгэн ашиглалтад хүлээлгэн өгөх үүргээ хагас жилээр хэтрүүлсэн, мөн У.Ө-ээс орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн, ямарваа төлбөрийн үүрэггүй болохыг тодорхойлсон нотлох баримт хэрэгт авагдсан байхад шүүхээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 208 дугаар зүйлд заасан зохицуулалтыг хэрэглээгүйгээр шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байна.

Иймд анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хянаж холбогдох хэсгийг өөрчилж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

                                                          ХЯНАВАЛ:

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн хэрэглэвэл зохих зохицуулалтыг зохигчдын хооронд үүссэн эрх зүйн маргаанд хэрэглээгүй, хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүйгээс шүүхийн шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

 

Нэхэмжлэгч У.Ө- хариуцагч “К” ХХК-д холбогдуулан ажил гүйцэтгэх гэрээний ажил гүйцэтгэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, улмаар биет байдлын доголдолтой буюу гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс бага талбайтай орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн тул илүү төлсөн мөнгөө буцаан авах, ийнхүү илүү төлбөр төлснөөс учирсан хохирлыг арилгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага шүүхэд гаргажээ. Хариуцагч “К” ХХК нь нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөөгүй, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих журмаар гүйцэтгэсэн гэж шаардлагыг татгалзсанаас гадна нэхэмжлэгч  У.Ө- ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагчийн хувьд төлбөр төлөх үүргээ хугацаа хожимдуулж гүйцэтгэсэн тул гэрээнд заасан алданги гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ. Нэхэмжлэгч У.Ө- нь сөрөг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөөгүй, хариуцагч өөрөө гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, нэхэмжлэгчийн хийсэн төлбөр тооцоог зөвшөөрч, үүрэг дуусгавар болгосон гэж тайлбарлажээ.

 

1.Нэхэмжлэгч У.Ө- нь хариуцагч “К” ХХК-тай 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр “орон сууц захиалгын“ нэртэй гэрээ байгуулсан байна. Анхан шатны шүүх энэ гэрээний дагуу зохигчдын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзсэн бол давж заалдах шатны шүүх талуудыг худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан гэж үзжээ. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангасан ижил шийдэл гаргасан боловч Иргэний хуулийн худалдах-худалдан авах, ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтыг өөр өөр дүгнэлтээр тухайн маргаанд оновчтой зөв хэрэглэж чадаагүй байна.

 1.1.“Орон сууц захиалгын” нэртэй 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 801\2\65 дугаар гэрээнд талууд “Иргэний хуулийн 343-358 дугаар зүйлийг үндэслэн” гэж зааж, ажил гүйцэтгэгч “К” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, “Энканто таун” хотхоны 801 дүгээр байрны 2 дугаар орц, 8 дугаар давхрын 65 тоот 3 өрөө 105,32 мкв талбай бүхий орон сууцыг бариулж, ашиглалтад оруулан захиалагч У.Ө-т хүлээлгэн өгөх, захиалагч У.Ө- нь 1 мкв талбайн үнийг 1750 ам.доллараар тооцон нийт 184 310 ам.долларыг гүйцэтгэгчид төлөх, орон сууцыг хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээжээ.

Захиалагч нь гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны нийт үнийн 50%-ийг гүйцэтгэгчид төлөх, 2013 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 5%, 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр 20%-ийг, 2013 оны 06 дугаар сард 25%-ийг төлөх, ажил гүйцэтгэгч нь барилга угсралтын ажил графикийн дагуу хэвийн явагдсан нөхцөлд орон сууцны барилгыг 2013 оны 2 дугаар улиралд багтаан улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр гэрээнд тусгажээ.

Дээрх үүргийг зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд захиалагч хэтэрсэн хугацааны хоног тутамд дутуу төлбөрийн үнийн дүнгээс 0,5%-иар алданги төлөхөөр талууд тохиролцсон, харин ажил гүйцэтгэгч хугацаа хожимдуулсан тохиолдолд анз төлөх талаар гэрээнд заалт байхгүй байна.

Гэрээнд орон сууцны худалдах талбайн хэмжээг барилгын зураг төсөлд үндэслэн орон сууцны гадна ханын дотор талаас тооцоолох талаар заасан ба уг талбайд сууцны болон сууцны бус зориулалттай талбай, түүний бүрдэл хэсэг орсон, харин орон сууцны доторх дундын өмчлөлийн бохирын ба агааржуулалтын хоолой г.м. хөрөнгө байрлаж байгаа талбайг оруулаагүй болохыг дурджээ.

Барилга угсралт, засал чимэглэл, инженерийн шугам сүлжээний ажлыг чанаргүй гүйцэтгэсэнтэй холбоотой “ашиглалтаас шалтгаалаагүй” гомдлын шаардлагыг захиалагч гүйцэтгэгчид орон сууцыг хүлээн авснаас хойш 3 жилийн дотор гаргаж болохоор, харин орон сууцыг хүлээн авах үед захиалагч ямар нэг доголдол илрүүлсэн боловч ямар нэгэн гомдол гаргаагүй бол захиалагч нь уг гомдлын талаар шаардлага гаргах эрхгүй гэж гэрээнд заасан байна.

1.2.Гэрээний зүйл болох барилгыг улсын комисс 2013 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдөр хүлээн авч, акт гаргасан ба нэхэмжлэгч 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр орон сууцыг эзэмшилдээ авч, 2014 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлд гэр бүлийн гишүүдийн хамт өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн болох нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр тогтоогджээ.

Нэхэмжлэгч У.Ө- 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр 92 200 ам.доллартай тэнцэх 126 346 270 төгрөг, 2013 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 4 600 ам.доллартай тэнцэх 6 420 128 төгрөг, 2013 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр 5 000 ам.доллартай тэнцэх 7 153 800 төгрөг, 2013 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр 10 000 ам.доллартай тэнцэх 14 400 400 төгрөг, 2013 оны 07 дугаар сарын 06-ны өдөр 5 000 ам.доллартай тэнцэх 7 301 050 төгрөг, 2013 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 67 510 ам.доллартай тэнцэх 109 181 897 төгрөг нийт 184 310 ам.доллартай тэнцэх 270 803 545 төгрөгийг хариуцагч “К” ХХК-д төлсөн болох нь компанийн “Голомт” банк дахь 1801329248 дугаар бүхий дансны хуулгаар тогтоогдсон байна.

Нэхэмжлэгч болон хариуцагч нь гэрээгээр хүлээсэн өөр өөрийн үүргийг биелүүлсэн боловч хариуцагч “К” ХХК нь орон сууцны барилгыг ашиглалтад өгөх үүргээ 6 сараар, нэхэмжлэгч У.Ө- нь төлбөр төлөх үүргээ гэрээнд заасан хуваариас 32-173 хоногоор тус тус хэтрүүлсэн байна.

1.3.Нэхэмжлэгч У.Ө- нь орон сууцыг эзэмшилдээ авснаас хойш 2 жилийн дараа орон сууцныхаа талбайн хэмжилтийг 2015 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр “Тоонто гранд” ХХК-иар хийлгүүлж, 99,3 мкв болохыг тогтоолгожээ. Энэ нь талуудын хоорондох гэрээнд заасан хэмжээнээс 5,9 мкв-аар бага байсан тул 2015 оны 09 дүгээр сард шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна.

Хариуцагч “К” ХХК нь нэхэмжлэгчээс төлбөрийг бүрэн авч, тооцоо дуусгавар болсон гэж үзэн, орон сууцыг У.Ө-ийн өмчлөлд шилжүүлснээс хойш 2 жилийн дараа шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлд нь сөрөг нэхэмжлэл болгон төлбөрийг хугацаа хэтрүүлж төлсөн гэж нэхэмжлэгчээс 2016 оны 03 дугаар сарын 09-ний өдөр алданги шаарджээ.

1.4.Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д зааснаар ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон  хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн эрх зүйн харилцааг ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа гэдэг байна.  

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг байна.   

Ажил гүйцэтгэх гэрээний хуульд заасан дээрх тодорхойлолтоос үзвэл ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажил гүйцэтгэх үйл ажиллагаа өөрөө бус харин түүний үр дүн байдаг боловч тухайн эд хөрөнгө бий болох үйл явц нь гэрээний харилцааны нэг хэсэг болдог байна.

Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл нь ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйлийн адил тодорхой эд хөрөнгө байдаг боловч уг эд хөрөнгө бий болсон ажиллагаа худалдах-худалдан авах гэрээний агуулгад хамаардаггүй болно.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг ойролцоо төрлийн гэрээний, тухайлбал, худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаанаас зааглан ялгахын тулд гэрээний гол нөхцлүүдийг тодорхой анхаарах шаардлагатай. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д заасан тодорхойлолтод ажил гүйцэтгэх гэрээний агуулга буюу талуудын эрх, үүрэг, гэрээний гол нөхцөл тусгагдсан байна.  

Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын биежсэн буюу материалжсан хэлбэртэй үр дүн байдаг. Ажил гүйцэтгэх гэрээ нь аливаа эд зүйлийг шинээр үйлдвэрлэн нийлүүлэх, эсхүл эд зүйлийг өөрчлөн, өөр шинж чанар бүхий эд зүйл бий болгоход чиглэгдсэн байдаг онцлогтой.

Худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд гэрээний зүйл болж буй эд хөрөнгө нь гэрээ байгуулагдахаас өмнө бий болсон, улмаар өөртөө буюу үнэдээ ийнхүү бий болоход шингэсэн хөдөлмөр, хөрөнгийг агуулсан байдаг байна. Өөрөөр хэлбэл, тухайн эд хөрөнгийг бий болоход худалдан авагч талын ямар нэг оролцоо байдаггүй болно.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн боловч энэ үр дүн хэзээ хэрхэн бий болсон нь тодорхой бус зөвхөн биет эд хөрөнгө гэж үзэж болохгүй, түүнийг бий болгоход ажил гүйцэтгэгчийн хөдөлмөр, үйл ажиллагаа орсон байдагт ажил гүйцэтгэх гэрээний онцлог оршдог.

Ажлын хөлс нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүнгийн өртөг, энэхүү үр дүнд хүрэхэд зарцуулсан ажлын цаг зэргийг өөртөө агуулдаг. Ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлс нь хөлсөөр ажиллах гэрээний хөлс, худалдах-худалдан авах гэрээний үнэ зэргээс агуулгын ялгаатай байдаг тул энэ шинж тэмдгээр нь гэрээний зааг ялгааг мөн гаргана.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээг ажил гүйцэтгэх, худалдах-худалдан авах гэж өөр өөрөөр дүгнэсэн нь тухайн гэрээ аль аль гэрээний шинжийг агуулж байгаатай холбоотой гэж үзэхээр байна.

Төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд юмс хийж захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн бол худалдах-худалдан авах гэрээг зохицуулсан журам үйлчлэхээр Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн  343.4.-т заажээ.

Гэрээний зүйл нь нэг удаагийн, дахин давтагдашгүй шинжтэй байж болохоос гадна нэг төрөл, хэв маяг, загварын дагуу үйлдвэрлэгдсэн байж ч болох юм. Тухайлбал, тодорхой тогтсон загварын дагуу үйлдвэрлэдэг эд хөрөнгийг захиалагч сонгоод өөрт хийж өгөхийг хүсч гэрээ байгуулахыг худалдах-худалдан авах гэрээ гэж үзэхгүй.

Харин энэ тохиолдолд худалдах-худалдан авах гэрээний зохицуулалтыг адилтган хэрэглэх талаар хууль тогтоогч заажээ. Учир нь тухайн эд хөрөнгийг ажил гүйцэтгэгчийн захиалгаар түүний хөрөнгөөр үйлдвэрлэж байгаа хэдий ч уг эд хөрөнгийг бусдын захиалгаар мөн л адилхан гүйцэтгэдэг тул худалдах-худалдан авах гэрээний шинж энд илэрдэг. Гагцхүү ажлын үр дүн нь төрлийн шинжээр тодорхойлогдож байгаа болохоор ердийн ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтаар бус харин худалдах-худалдан авах гэрээний зохицуулалтыг хэрэглэж байгааг анхаарах нь зүйтэй. Худалдах-худалдан авах гэрээний холбогдох зохицуулалтыг хэрэглэх нь захиалагчийн даалгавар, хөрөнгөөр эд хөрөнгө бий болж байгааг үгүйсгэхгүй тул тухайн гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээ биш гэж үзэх үндэслэл болохгүй юм.

Гэрээ “орон сууц захиалгын” гэж нэрлэгдсэн боловч баригдаад дууссан, ашиглалтад орсон, эсхүл ороогүй боловч богино хугацааны дараа орох нь тодорхой барилгын орон сууцын талаар гэрээ илүүтэй худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан байдаг бол “худалдах-худалдан авах” гэж нэрлэгдсэн боловч ирээдүйд баригдах, дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгын талаарх гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж тодорхойлдог.  

Харин зохигчдын хооронд байгуулагдсан дээрх гэрээг талууд 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулсан ба барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2013 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн актад зааснаар орон сууцны барилга 2012 оны 03 дугаар сараас эхэлж,  2013 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дуусчээ. Энэ утгаар тухайн гэрээ ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг илүүтэй агуулсан гэж үзэхээр байна.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг урьдчилан батлагдсан зураг төслийн дагуу барьдаг ба орон сууц захиалагч нь уг зураг, төсөлд тусгагдсан, нийтэд санал болгогдож буй тодорхой орон сууцнуудаас сонгож, захиалга өгдгөөрөө ажил гүйцэтгэгчтэй төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд юмсыг хийлгэхээр ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулдаг. Энэхүү гэрээгээр бий болох орон сууцны талбай, байрлал, бүтэц, өрөөний тоо, хэмжээ зэргийг нь захиалагч хүсэл зоригоороо өөрчлөх эрхгүй, эсхүл энэ эрх нь хязгаарлагдмал байдаг бол эд хөрөнгийг бий болоход захиалагч хөрөнгө оруулдгаас гадна дотоод засал, тоноглол зэргийг өөрийн хүсэл саналаар гүйцэтгүүлэх, сонголт хийх боломжтой байдаг.

Зохигчдын хооронд 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулагдсан гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт эрх зүйн хувьд илүү үндэслэлтэй болсон боловч шүүх Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.4.- заасан зохицуулалтыг, улмаар худалдах-худалдан авах гэрээг зохицуулсан журмыг хэрэглээгүй нь алдаатай болжээ. Харин давж заалдах шатны шүүх “орон сууцны зураг, төсөл, ажлын үр дүнг нэхэмжлэгч анхнаас нь захиалж гүйцэтгүүлээгүй” гэж талуудын гэрээг худалдах-худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний гол нөхцөл, үндсэн шинжийн тодорхойлолтод нийцээгүй байна.

2.Нэгэнт ажил гүйцэтгэх гэрээний төрлийг тодорхойлох зүйл нь ажлын үр дүн байдаг тул тухайн үр дүн нь ямар шинж чанар, тоо хэмжээтэй байх талаар талууд харилцан тохиролцсон байх учиртай.

2.1.Талууд гэрээний зүйл болох орон сууцны шинжийг гэрээндээ аль хотхон, байранд байрлалтай, өрөөний тоо, давхар, талбайн хэмжээгээр тодорхойлсон боловч захиалагч тухайн сонголтыг хийхдээ тухайн хотхон хотын ямар бүсэд, хаана байдаг, дэд бүтцийн хөгжил, гадаад орчин, сургууль, цэцэрлэг, үйлчилгээний газартай ойр дөт байдал, орон сууцны цонх ертөнцийн аль зүг рүү харсан зэрэг байдлыг харгалзан үздэг.  

Зохигчдын 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулсан гэрээнд 3 өрөө орон сууц нь 105,32 мкв талбайтай байхаар тусгагдсан боловч орон сууцыг хүлээн авснаас хойш хийсэн хэмжилтээр орон сууцны талбай энэ хэмжээнд хүрээгүй тул нэхэмжлэгч У.Ө- нь хариуцагч “К” ХХК-д төлөгдсөн төлбөрөөс талбайн зөрүүд ногдох хэсгийг буцаан гаргуулах, илүү төлбөр төлснөөс учирсан хохирлыг арилгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан байна.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг зохицуулсан Иргэний хуулийн 353 дугаар зүйлийн 353.2.-т зааснаар гэрээнд заасан тоо, хэмжээ, чанарт тохирч байвал ажлын үр дүнг биет байдлын доголдолгүй гэж үздэг байна.

Эд хөрөнгийн биет байдлын доголдлыг хуульд тоо, хэмжээ, чанар гэх үзүүлэлтээр ангилсан байх ба нэхэмжлэгч орон сууцны тоо, чанарын талаар бус харин хэмжээний талаар нэхэмжлэл гаргажээ.

Зохигчдын хооронд төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгийг бий болгох ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан гэж үзэхээр байх тул Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.4.-т зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээг зохицуулсан журмыг хэрэглэх нь зөв болно.

Худалдах-худалдан авах гэрээний харилцааг зохицуулсан Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1.-д зааснаар гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үздэг байна.

Мөн зүйлийн 251.2.-т гэрээнд эд хөрөнгийн чанарын талаар заагаагүй бол гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үзэхээр заажээ. Нэхэмжлэгч орон сууцны чанарын талаар бус харин хэмжээний талаар гомдол гаргасан боловч ийнхүү орон сууцны талбайн хэмжээ нэхэмжлэлд зааснаар 5,9 мкв-аар, шүүхээс томилогдсон шинжээчийн дүгнэлтээр 4,6 мкв-аар гэрээнд зааснаар бага байсан нь тухайн орон сууцыг зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй болгосон гэх тайлбар, үндэслэлийг гаргаагүй байна.

Мөн зүйлийн 251.3.-т үүргийн гүйцэтгэлд ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй бол эд хөрөнгийн зарим хэсгийг дутуу буюу гэрээнд зааснаас өөр барааг бага хэмжээгээр шилжүүлсэн, эсхүл эд хөрөнгийн нэг хэсэг нь доголдолтой байсан ч түүнийг бүхэлд нь доголдолтой гэж үзэхгүй гэж заасан байна. Маргааны зүйл болж буй орон сууцны шинжийг тодорхойлох дээр дурдсан нөхцлүүдийн талбайн хэмжээнээс бусад хэсэг нь нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хангасан, талбайн хэмжээ бага байсан нь орон сууцыг зориулалтын дагуу ашиглах боломжийг үгүйсгэх ноцтой нөлөө үзүүлсэн гэх байдал тогтоогдоогүй нөхцөлд орон сууцыг биет байдлын доголдолтой гэж үзэх нь учир дутагдалтай болно.

2.2.Орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага байгаа нь гүйцэтгэсэн ажлын чанарыг тодорхойлох доголдол болохгүй гэж үзсэн ч энэхүү байдал нь захиалагчийн төлөх төлбөрийн хэмжээнд нөлөөлөх боломжтой тул нэхэмжлэлийн шаардлага нь орон сууцны талбайн бодит хэмжээнд нийцүүлэн төлбөрийн хэмжээг багасган тооцох, улмаар илүү төлсөн мөнгийг буцаан авах агуулгатай байна.

Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1.-д эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулахаар худалдан авагчаас гаргах шаардлагыг тодорхойлжээ. Худалдан авагч нь эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхтэй байна. Мөн зүйлийн 254.2.-т зааснаар дээрх шаардлагыг худалдан авагч нь баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд гаргах ёстой ба ийнхүү энэ хугацаанд гомдол гаргаагүй бол тэрээр доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардаж болох байна. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1.-д заасан шаардлага нэгдүгээрт, эд хөрөнгийн биет байдлын доголдлыг тодорхойлох шинжүүдээс зөвхөн чанарын шаардлага хангаагүй тохиолдолд хамаарч байна. Хоёрдугаарт, дээрх шаардлагыг зөвхөн баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд гаргах боломжтой. Гуравдугаарт, энэ хугацаанд худалдан авагч эдгээр шаардлагын аль нэгийг гаргаагүй бол цаашид гаргах боломжгүй, харин доголдлыг арилгах мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулах шаардлагыг худалдагчид холбогдуулан гаргана.

Харин тоо, хэмжээний доголдолтой холбоотой худалдан авагчийн шаардлагын зохицуулалт мөн зүйлийн 254.3., 254.4., 254.5.-д тусгагджээ. Иргэний хуулийн 251.3-т заасан буюу “үүргийн гүйцэтгэлд ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй”, “бүхэлд нь доголдолтой гэж үзэхгүй” нөхцлөөс бусад тохиолдолд худалдагч нь гэрээнд заасан тоо, хэмжээнээс дутуу эд хөрөнгө илгээсэн бол худалдан авагч уг эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, эд хөрөнгийн биет байдлын тоо, хэмжээний  доголдол нь гэрээний зүйлийг хүлээн авах үед илрэх боломжтой учир тоо, хэмжээний дутагдлыг илрүүлсэн худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах боломжтой.

Хэрвээ ийнхүү тоо, хэмжээнээс дутуу эд хөрөнгийг худалдан авагч хүлээн авсан бол  худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөхөөр мөн зүйлийн 254.4.-т заажээ. Нэхэмжлэгч У.Ө- хариуцагчид холбогдуулан энэ шаардлагыг нэхэмжлэлдээ гаргажээ.

Дээрх зохицуулалтаас үзвэл, гэрээний зүйлийн тоо, хэмжээний дутагдлын улмаас дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх шаардлага гаргахаас өмнө худалдан авагч нь эхний ээлжинд тухайн эд хөрөнгийг хүлээн авах эсэхийг шийдвэрлэх ёстой байна. Энэхүү шийдвэрийг гаргахын тулд худалдан авагч нь эд хөрөнгийн тоо, хэмжээ гэрээнд заасан нөхцөлд нийцэж байгаа эсэхийг юуны түрүүнд шалгаж авах учиртай. Эд хөрөнгийн чанарын доголдол нь тухайн эд хөрөнгийг хүлээн авах үед ч, ашиглалтын явцад ч илрэх магадлалтай бол тоо, хэмжээний доголдол хүлээн авах үед тогтоогдох боломжтой учир хуульд тоо, хэмжээний доголдлын талаар гаргах худалдан авагчийн эрхийг чанарын доголдлын талаарх шаардлагаас өөрөөр зохицуулжээ.

Тоо, хэмжээний доголдолтой холбоотой худалдан авагчийн эрхийг хязгаарлах зохицуулалт Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д тусгагдсан байна.  Эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан худалдан авагч шаардах эрхээ алддаг. Хуулийн уг зохицуулалтыг эд хөрөнгийн биет байдлын чанарын болон тоо, хэмжээний аль ч доголдолтой холбоотой хэрэглэж болох ба гагцхүү тухайн доголдол эд хөрөнгийг хүлээн авах үед илрүүлэх боломжтой доголдолд хамааралтай гэж үзнэ. Тоо, хэмжээний доголдол нь гэрээний зүйлийг зохих ёсоор шалгасан тохиолдолд эд хөрөнгө хүлээн авах үед илрэх боломжтой болно. Ийнхүү тоо, хэмжээний доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ талаар худалдагчид мэдэгдэж, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.3., 254.4.-т заасан шаардах эрхээ хэрэгжүүлдэг бол доголдлыг илрүүлсэн боловч эд хөрөнгийг хүлээн авсан, эсхүл доголдлыг илрүүлэх боломжтой байсан боловч эд хөрөнгийг шалгаж аваагүй худалдан авагч нь худалдагчаас дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлүүлэхийг шаардах эрхээ алдана.

Нэхэмжлэгч У.Ө- нь 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр орон сууцыг эзэмшилдээ авах үед ч, 2014 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд ч орон сууцны талбайг хэмжих арга хэмжээ аваагүй, хэмжээний талаар хариуцагч “К” ХХК-д гомдол гаргаагүй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2 жилийн турш эзэмшиж, ашиглахад талбайн хэмжээг тогтоох бодит шаардлага гарч байгаагүй байна. Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2.-т зааснаар худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцдог ба нэхэмжлэгч У.Ө- нь орон сууцыг 2013 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр хүлээн авснаар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.3.-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах эрхээ, орон сууцыг хүлээн авахдаа түүний талбайн хэмжээг шалгаж аваагүйгээр Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4.-т заасан дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцаан төлүүлэхийг шаардах эрхээ тус тус алдсан гэж үзнэ.

3.Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1.-д зааснаар хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд  зааснаар нөгөө талдаа төлөх ёстой мөнгөн төлбөрийг анз гэдэг. Мөн зүйлийн 232.6.-д зааснаар хууль болон гэрээнд заасан  хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэдэг байна.

Зохигчдын 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулагдсан гэрээнд захиалагч нь гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны нийт үнийн 50%-ийг гүйцэтгэгчид төлөх, 2013 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 5%, 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр 20%-ийг, 2013 оны 06 дугаар сард 25%-ийг төлөх үүрэг хүлээсэн ба дээрх үүргийг зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд захиалагч хэтэрсэн хугацааны хоног тутамд дутуу төлбөрийн үнийн дүнгээс 0,5%-иар алданги төлөхөөр талууд тохиролцсон байна.

Нэхэмжлэгч У.Ө- 2012 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдөр 92 200 ам.доллартай тэнцэх 126 346 270 төгрөг, 2013 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 4 600 ам.доллартай тэнцэх 6 420 128 төгрөг, 2013 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр 5 000 ам.доллартай тэнцэх 7 153 800 төгрөг, 2013 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр 10 000 ам.доллартай тэнцэх 14 400 400 төгрөг, 2013 оны 07 дугаар сарын 06-ны өдөр 5 000 ам.доллартай тэнцэх 7 301 050 төгрөг, 2013 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 67 510 ам.доллартай тэнцэх 109 181 897 төгрөг нийт 184 310 ам.доллартай тэнцэх 270 803 545 төгрөгийг хариуцагч “К” ХХК-д төлсөн ба төлбөр төлөх үүргээ гэрээнд заасан хуваариас 32-173 хоногоор тус тус хэтрүүлсэн болох нь баримтаар тогтоогджээ.  

Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1.-д зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч  үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэсэн бол үүрэг дуусгавар болдог.

Зохигчдын гэрээнээс үзвэл захиалагчийн гэрээгээр хүлээсэн үүрэгт мөнгөн төлбөрийг цаг хугацаанд гүйцэтгэх, хугацаа хожимдуулсан тохиолдолд алданги төлөх үүргийн аль алинд нь хамаарчээ. Хоёр талын гэрээнд нэг талын үүрэг нөгөө талын шаардах эрхийг тодорхойлдог бөгөөд үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эсэх нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн бүрэн эрхийн асуудал болно.

Тухайн тохиолдолд хөлс төлөх нь захиалагчийн үндсэн үүрэг бол алданги төлөх нь дээрх үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга хэрэгсэл буюу дагавар үүрэг болно. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч үүргийн гүйцэтгэлийг бүрэн хүлээж авсан болохыг үйлдлээрээ баталж, үүрэг дуусгавар болсоныг илэрхийлсэн тохиолдолд шаардах эрхээсээ татгалзсан гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч “К” ХХК нь нэхэмжлэгчийг үүргээ бүрэн биелүүлсэн, тооцооны үлдэгдэлгүй болохыг баталж, ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл болох орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлснээр төлбөр тооцооны үүргийг дуусгавар болсоныг баталжээ.

Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.4.-т заасан “өрийг хүлээн авсан тухай баримт бичигт хүүгийн тухай заагаагүй бол хүүг төлсөн гэж үзэж мөнгөн төлбөрийн үүрэг бүхэлдээ дуусгавар болно” гэх зохицуулалтын агуулгаар нэхэмжлэгчийн мөнгөн төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсныг илэрхийлэхдээ хариуцагч алдангийн талаар заагаагүй учир үндсэн болон дагавар үүргийг бүхэлд нь дуусгавар болсон гэж үзэх үндэслэлтэй.

Хариуцагч “К” ХХК нь алданги гаргуулах шаардлагыг нэхэмжлэгчид урьд гаргаж байгаагүй, зөвхөн орон сууцны талбайн зөрүүд ногдох төлбөрийг буцаан шаардсан нэхэмжлэлд сөрөг нэхэмжлэл болгон гаргажээ.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч У.Ө-ийн ажил гүйцэтгэх гэрээний ажил гүйцэтгэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, улмаар биет байдлын доголдолтой буюу гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс бага талбайтай орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн тул илүү төлсөн мөнгөө буцаан авах, ийнхүү илүү төлбөр төлснөөс учирсан хохирлыг арилгуулах тухай үндсэн нэхэмжлэл, хариуцагч “К” ХХК-ийн ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагч төлбөр төлөх үүргээ хугацаа хожимдуулж гүйцэтгэсэн тул гэрээнд заасан алданги гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус хангах хууль зүйн үндэслэлгүй тул анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв. Нэхэмжлэгч У.Ө-ийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангасан болно.

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.4.-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00720 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн 1376 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1., 343.4., 254 дүгээр зүйлийн 254.4., 255.1.1.-д зааснаар хариуцагч “К” ХХК-д холбогдох 49 110 576 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэгч У.Ө-ийн нэхэмжлэлийг, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6., 236 дугаар зүйлийн 236.1.1.-д зааснаар нэхэмжлэгч У.Ө-т холбогдох 22 987 347 төгрөг гаргуулах хариуцагч “К” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3.-т зааснаар нэхэмжлэгчээс хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа төлсөн 463 100 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.  

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                              Х.СОНИНБАЯР

ШҮҮГЧ                                                                        Ц.АМАРСАЙХАН