Хийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч А.Мөнхзул, С.Энхтөр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2016 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдрийн 102/ШШ2016/02562 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч Хийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “ХХХ” ХХК-д холбогдох

 

Ажил гүйцэтгэх гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд илүү төлсөн төлбөр, хохирол нийт 37 190 735 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй,

 

22 987 347 төгрөгийн алданги гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, 2016 оны 5 дугаар сарын 13-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч С.Энхтөрийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч ХХ,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч ХХХ,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ө.Маралмаа нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч Хээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Миний бие 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр “ХХХ” ХХК-тай гэрээ байгуулж, ХХХХХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо, ХХХХХХХХ дугаар байрны ХХ дугаар орц, ХХ давхрын ХХ тоот хаягт, 3 өрөө 105.32 м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв талбайн үнийг 1 750 ам.доллараар тооцон нийт 184 310 ам.доллараар захиалсан юм. Гэрээний дагуу “ХХХ” ХХК нь 2013 оны 2 дугаар улиралд орон сууцыг ашиглалтанд оруулах байсан хэдий ч 4 дүгээр улирал буюу 2013 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр уг орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгч, 12 сард манайх захиалсан байрандаа орсон. Орон сууцанд орсны дараа талбайн хэмжээг мэргэжлийн байгууллага болох “ХХХХ” ХХК-иар хэмжүүлж үзэхэд 5.974 м.кв талбай дутаж байна гэсэн дүгнэлт гарсан. Шүүхээс томилсон шинжээчийн дүгнэлтээр 4.95 м.кв дутуу гэж гарсан. Иймд дутуу барьсан 4.95 м.кв талбайн үнэ болох 11 871 000 төгрөг, “ХХХХ” ХХК-иар хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 198 000 төгрөг, илүү төлсөн 11 871 000 төгрөгт 27 сарын турш илүү төлсөн хүүгийн төлбөр 4 807 755 төгрөг, мөн Төлбөр тооцоог үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр гүйцэтгэх тухай хуульд заасныг зөрчиж “ХХХ” ХХК нь ам.доллараар гэрээ байгуулсан тул ам.долларын ханшийн зөрүү хохиролд 20 313 900 төгрөг, нийт 37 190 735 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч “ХХХ” ХХК-иас шүүхэд гаргасан тайлбар болон хариуцагчийн өмгөөлөгч ХХХ шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хийн “ХХХ” ХХК-аас орон сууцны 5.974 мкв-ын зөрүү 10 455 ам.доллар буюу 14 327 000 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн төлбөр 198 000 төгрөг нийт 14 525 000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаарлагыг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Учир нь:

1. “ХХХ” ХХК нь Хтэй 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр 801/2/65 дугаартай “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулж ХХХХХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо, ХХХХХХХХ дугаар байрны ХХ дугаар орц, ХХ давхрын ХХ тоотод байрлах 105.32 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулж өгөхөөр харилцан тохиролцсон. “ХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэж, байрыг Хийн өмчлөлд шилжүүлсэн.

Гэтэл Х захиалсан талбайн хэмжээ дутсан мэтээр нэхэмжлэл гаргасан нь огт үндэслэлгүй юм. Учир нь захиалагч Х нь 801/2/65 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулахдаа гэрээний нөхцөл, зураг төсөл болон орон сууцны танилцуулгатай бүрэн танилцсаны үндсэн дээр гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан. Гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3-т “Орон сууцны худалдах талбайн хэмжээг барилгын зураг төсөлд үндэслэн орон сууцны гадна ханын дотор талаас тооцоолсон ба уг талбайд сууцны ба сууцны бус зориулалттай талбай, түүний бүрдэл хэсэг орно”гэсэн нөхцөлийг Х зөвшөөрсөн.

2. “ХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй, үүргийн зөрчил гаргасан явдал байхгүй гэж үзэж байна. Учир нь Орон сууц захиалгын гэрээний 801/2/65 тоот гэрээний 5.3 дахь заалт нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасны дагуу гэрээ байгуулах эрх чөлөөний зарчмын дагуу гэрээг байгуулах эсэх болон хэнтэй байгуулах, гэрээгээр үүсэх үүргийн эрх зүйн харилцааг бий болгох эсэхээ өөрөө чөлөөтэй шийдвэрлэх, түүнчлэн гэрээний нөхцөлийг хуулийн хүрээнд тодорхойлох боломжийн хүрээнд хийгдсэн байна.

Иймд нэхэмжлэгч Хийн захиалсан орон сууцны талбайг гэрээний 5.3 дахь заалтын дагуу хананы дотор талаас хэмжихэд зураг төсөл болон гэрээнд заасан хэмжээндээ байгаа бөгөөд өрөөнүүдийг тусгаарласан хананы доор байгаа талбай ч гэсэн Хийн худалдан авч байгаа орон сууцны талбайд хамаарна. Учир нь манай компани гэрээгээр Х дан ганц 105,32 мкв талбайг бус харин дуу чимээ тусгаарлах, ая тухтай амьдрах орчныг бүрдүүлсэн, зориулалтын зузаантай, барилгын норм, дүрэм, стандартад нийцсэн өрөө хоорондын хана, цонх, хаалга бүхий иж бүрэн орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулан хүлээлгэж өгөх үүрэг хүлээсэн. Түүнчлэн манай компани барилгын зураг төслийг зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй компаниар гүйцэтгүүлэн эрх бүхий байгууллагаар баталгаажуулсан бөгөөд орон сууцны хорооллын барилгууд бүхэлдээ энэ л зураг төслийн дагуу баригдсан ба иргэн Хийн захиалсан орон сууцны талбай гэрээнд заасан хэмжээгээрээ байгаа бөгөөд зураг төсөлд ч ямар нэг өөрчлөлт ороогүй юм гэжээ.

 

Хариуцагч “ХХХ ХХК-иас шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: “ХХХ” ХХК нь Хтэй 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр 801/2/65 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж, ХХХХХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо, ХХХХХХХХ дугаар байрны ХХ дугаар орц, ХХ давхрын ХХ тоот 3 өрөө орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулж өгөхөөр харилцан тохиролцсон. “ХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэж, орон сууцны барилгыг 2013 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр улсын комисс ашиглалтад хүлээн авсны дараа орон сууцыг Хт хүлээлгэн өгсөн.

Х нь орон сууц захиалгын гэрээний хавсралтад заасан төлбөр төлөх графикийн дагуу орон сууцны төлбөр 184 310 ам.долларыг 4 хувааж төлөх үүрэг хүлээсэн. Тэрээр байрны төлбөрийг дараахь байдлаар төлсөн. Үүнд:

1 дэх шатны 50 хувийн төлбөрт 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр 92 200 ам.долларыг хугацаандаа төлсөн,

2 дахь шатны 5 хувийн төлбөрт 2013 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 9 170.50 ам.доллар төлөх ёстой байсан ч 4 600 ам доллар төлж, 4 570,50 ам.долларыг төлөөгүй. Түүнээс хойш 63 хоногийн дараа 2013 оны 4 дүгээр сарын 29-ний өдөр 5 000 ам.доллар төлсөн,

3 дахь шатны 20 хувийн төлбөрт 2013 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдөр 36 432,5 ам.доллар төлөх ёстой байсан ч 32 хоногийн дараа 2013 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдөр 10 000 ам.доллар төлсөн, 72 хоногийн дараа 2013 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр 5 000 ам.доллар тус тус төлсөн ба үлдэгдэл 21 432,5 ам.долларыг 173 хоногийн дараа буюу 2013 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдөр төлсөн,

Орон сууц захиалгын гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2-т “Захиалагч нь гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 10 хувийг гүйцэтгэгчид төлөх ба нийт үнийн дүнгийн үлдсэн хувийг төлөх хуваарийг талууд хавсралтаар тохиролцон баталгаажуулна”, гэрээний 8.1-т “Захиалагч нь гэрээний 2.2-д заасан хуваарьт хугацаандаа төлбөрөө бүрэн төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд дутуу төлбөрийн үнийн дүнгээс 0,5 хувьтай тэнцэх алданги төлнө” гэж тус тус заасан гэжээ.

Нэхэмжлэгч Х сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэлийг дараах байдлаар хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

1. “ХХХ” ХХК болон бидний хооронд хийгдсэн “Орон сууцны захиалгын гэрээ”-ний 1.1-д Гүйцэтгэгч нь энэ гэрээний 1.2-д заасан орон сууцны барилгыг бариулж, ашиглалтанд оруулан захиалагчид энэ гэрээгээр захиалсан орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, захиалагч нь энэ гэрээнийн 2.1-д заасан төлбөрийг гүйцэтгэгчид төлөх, энэ гэрээний 1.2-д ...захиалсан орон сууцыг хүлээн авах үүрэг хүлээнэ... гэсний дагуу төлбөрийг бүрэн төлж дууссан.

2. Мөн гэрээний хавсралтад дурьдагдсан төлбөр төлөх үүрэгт гэрээний 8.1-т тодорхойлсноор алданги нэхэх эрх нь тухайн Орон сууцыг Улсын комиссоор хянуулж захиалагчид хүлээлгэн өгснөөр дуусгавар болсон гэж үзэж байна гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 56 дугаар зүйлийн 56.6 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан “ХХХ” ХХК-иас 16 678 271 төгрөгийг гаргуулан Хт олгож, нэхэмжлэлээс 20 512 469 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.5, 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3-т тус тус зааснаар Хээс 22 987 347 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгч болон хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 774 853 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “ХХХ” ХХК-иас 241 341 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Хт буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн өмгөөлөгч ХХХ давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Шийдвэрийг эс зөвшөөрч хариуцагчийн өмгөөлөгчөөс дараах үндэслэлээр давж заалдах гомдол гаргаж байна.

1. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1 дэх хэсгийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн.

Анхан шатны шүүх “захиалагч нь ажлын үр дүнг өөрөө шалгаж, эсхүл тусгай мэдлэг чадвар бүхий этгээдээр шалгуулж хүлээж авах байсан” гэсэн үндэслэлээр “ХХХХ” ХХК-д төлсөн төлбөрийг хариуцагчаас гаргуулах үндэслэлгүй гэж шийдвэрлэсэн. Нэхэмжлэгч нь орон сууцаа 2013 оны 12 дугаар сард хүлээн авснаас хойш 1 жилийн дараа “ХХХХ” ХХК-аар хэмжүүлэн 2015 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр дүгнэлт гаргуулсан, түүнээс хойш 8 сарын дараа 2015 оны 9 сард шүүхэд хандсан байна. Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1-д заасан 6 сарын хөөн хэлэлцэх хугацаа нэхэмжлэгчийн хувьд дууссан байхад анхан шатны шүүх 3 жилийн хөөн хэлэлцэх хугацааг хэрэглэсэн нь буруу болсон.

Орон сууцны талбайн хэмжээ нь хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй буюу далд дутагдал биш бөгөөд Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1 дэх хэсэгт “барилга байшингийн ийм дутагдал” гэж заасан нь дээрхтэй мөн адил хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй буюу далд дутагдалд хамаарах юм. Нэхэмжлэгч нь орон сууцаа хүлээн авснаас хойш 6 сарын дотор хэмжих хэрэгсэл ашиглан өөрөө талбайн хэмжээгээ шалгах, хэрэв хэмжих хэрэгсэл байхгүй бол хэмжих хэрэгсэл бүхий этгээдээр шалгуулах боломжтой байсан. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 6.1 дэх хэсэгт заасан 3 жилийн хугацаа нь зөвхөн барилгын ажлын чанартай холбоотой гомдлын шаардлага гаргах хугацаа тул энэ хэрэгт хамааралгүй юм.

2. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т хэсгийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн.

Нэхэмжлэгч нь ажил гүйцэтгэгчид төлбөл зохих хөлсийг бууруулах шаардлага гаргаагүй бөгөөд ажил гүйцэтгэгчид үндсэн төлбөрөө бүрэн төлсөн юм. Иймд шүүх ажлын хөлс нь нэгэнт төлөгдсөн маргаанд Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2 дахь хэсгийг хэрэглэх үндэслэл байхгүй байна.

3. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн банкинд төлсөн гэх 4 807 593 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцны төлбөрийг төлөхдөө өөрийн хөрөнгөөр үү, эсвэл банкны зээлээр төлөх үү гэдэг нь нэхэмжлэгчийн өөрийн сонголт байсан. Хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчийг банкны зээл авахуулахаар шахаж шаардаж гэрээ байгуулаагүй. Тийм нэхэмжлэгчийн авсан банкны зээлийн хүүг хариуцагчаар төлүүлэх үндэслэлгүй байна. Тэгээд ч нэхэмжлэгч нь уг банкны зээлийн хүүг банкинд төлсөн нотлох баримт хэрэгт байхгүй юм.

4. Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3, 236 дугаар зүйлийн 236.5 дахь хэсгийг үндэслэл болгосноороо уг хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн.

Нэхэмжлэгч нь орон сууц захиалгын гэрээний хавсраптад заасан төлбөрийн хуваарийн дагуу үндсэн төлбөрөө төлөх үүрэг хүлээсэн. Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.5 дахь хэсэг нь төлбөрийн хуваарьт заасан үндсэн төлбөрийг хэдийг бүрэн хүлээж авсан гэж үзэхийг зохицуулж байгаа бөгөөд төлбөр төлөх хуваарийг бичигдээгүй алдангийг төлөх, түүнийг хэдийд бүрэн төлсөнд тооцоход хэрэглэгдэхгүй юм. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн алданги нэхэх эрх нь үүрэг гүйцэтгэгч гэрээний үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүсэх ба алданги төлөх үүрэг нь гэрээний төлбөр төлөх хуваарьт захирагдахгүй тул үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн алданги нэхэх эрх нь Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д зааснаар гурван жилийн хугацаанд хүчин төгөлдөр байна. Гэтэл анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчээс өмнө нь алданги нэхэж байгаагүй гэсэн үндэслэлээр сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон нь буруу юм.

Барилга ашиглалтад орсон хугацаа нь гэрээнд зааснаас хойшилсон боловч энэ нь Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3-д зааснаар алданги шаардах эрхээ алдах үндэслэл болохгүй. Учир нь Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3 дахь заалтыг хэрэглэхийн тулд тус хуулийн “Үүрэг гүйцэтгүүлэгч хугацаа хэтрүүлэх” гэсэн 223 дугаар зүйлд заасан хоёр үндэслэлийн аль нэг нь тогтоогдох ёстой. Гэтэл уг хоёр үндэслэлийн аль нь ч хариуцагчид бий болоогүй, тогтоогдоогүй байхад анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3 дахь заалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн байна.

Иймд Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхаы дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдрийн 102/ШШ2016/02562 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтанд үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй, хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагын дагуу үнэлээгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч Х нь хариуцагч “ХХХ” ХХК-д холбогдуулан, орон сууцны дутуу 5.974 м.кв талбайн төлбөрт илүү төлсөн 10 455 ам.доллар буюу 14 327 000 төгрөг, хэмжилт хийлгүүлсний төлбөрт төлсөн 198 000 төгрөгийг нийт 14 525 000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилж, орон сууцны талбайн төлбөрт илүү төлсөн 11 871 000 төгрөг, орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардал 198 000 төгрөг, илүү төлсөн 11 871 000 төгрөгт ногдох банкны зээлийн хүү 4 807 755 төгрөг, долларын ханш өссөнөөс үүссэн хохирол 20 313 900 төгрөг, нийт 37 190 735 төгрөг гаргуулна гэснийг хариуцагч эс зөвшөөрч, төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй алдангид 22 987 347 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Талуудын хооронд 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулагдаж, хариуцагч нь ХХХХХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо, ХХХХХХХХ дугаар байрны ХХ дугаар орц, ХХ давхрын ХХ тоот хаягт, 3 өрөө 105.32 м.кв талбайтай орон сууцыг 2013 оны 2 дугаар улиралд ашиглалтад оруулан нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь гэрээний дагуу 1 м.кв-ыг 1 750 ам.доллараар тооцож нийт 184 310 ам.долларыг 2012 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрөөс 2013 оны 4 дүгээр сарын 25-ны өдрийн хооронд 4 хуваан хариуцагчид төлөхөөр тус тус тохиролцсон байх бөгөөд орон сууцны барилгыг 2013 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн 2013/517 тоот “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт”-аар улсын комисс хүлээн авч, хариуцагч нь 2013 оны 12 дугаар сард орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгч, нэхэмжлэгч төлбөрийг бүрэн төлж, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 2014 оны 3 дугаар сарын 17-ны өдрийн ХХХХХХХХХ дугаартай гэрчилгээгээр дээрх орон сууцны өмчлөгч болсон үйл баримт тогтоогджээ.

 

Нэхэмжлэгч нь орон сууцыг ашиглалтанд оруулахаас өмнө, гэрээнд заасан хуваарийн дагуу санхүүжилтийг хийж, хариуцагч нь гэрээнд заасан тоо, чанар хэмжээ бүхий орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон гэрээний агуулга болон гэрээ хэрэгжсэн явц зэргээс үзвэл талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан “Ажил гүйцэтгэх гэрээ”-ний харилцаа үүссэн гэж шүүх дүгнэсэн нь үндэслэлтэй байна.

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн хүлээлгэн өгсөн орон сууцны талбайн хэмжээг “ХХХХ” ХХК-иар 2015 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр хэмжилт хийлгэхэд гэрээгээр тохиролцсон 105.32 м.кв-аас 5.974 бага буюу 99.346 м.кв болохыг мэдсэн гэж тайлбарласан бөгөөд нэхэмжлэгч нь орон сууцны талбайн бодит хэмжээ зөрүүтэй байгааг хүлээн авах үед мэдэх боломжгүй бөгөөд мэргэжлийн байгууллага, эрх бүхий байгууллагаас батлагдсан стандарт, зохих журмын дагуу хэмжиж тогтоосноор гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнд хүрэхгүй доголдолтой эсэхийг мэдэх боломжтой гэж үзнэ.

 

Түүнчлэн орон сууц хүлээн авах үед доголдлыг захиалагч мэдэж байсан, шаардах эрхээ алдсан гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй байна.

 

Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1 дэх хэсэгт “Барилга, байшингийн ийм дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно” гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Хариуцагчийн шинжээч томилуулах хүсэлтийн дагуу шүүх 2015 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 102/ШЗ2015/29778 дугаар шүүгчийн захирамжаар ХХХХХХ-ийг шинжээчээр томилсон ба тус компани нь 2016 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн “Талбайн хэмжээ тооцсон тухай тайлан”-гаар, маргаж буй орон сууцны талбайн хэмжээг “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS6058:2009 стандартаар тооцож, 100.52 м.кв талбай болохыг тогтоож, талуудын тохиролцсон хэмжээнээс 4.95 м.кв-аар дутуу гэсэн дүгнэлтийг гаргасан байна.

/хэргийн 39, 44-52 дугаар тал/

 

Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг татгалзаж буй үндэслэлээ “гэрээний 5.3-т заасан сууцны худалдах талбайн хэмжээг барилгын зураг төсөлд үндэслэн сууцны гадна ханын дотор талаас тооцоолж, уг талбайд сууцны ба сууцны бус зориулалттай талбай түүний бүрдэл хэсэг орно гэж тохиролцсон, энэ нь Иргэний хуулийн Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэсэнтэй нийцсэн” гэж тайлбарлаж байх боловч Монгол Улсад мөрдөгдөж буй “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS6058:2009 стандартыг талууд гэрээгээр тохиролцон өөрчлөх буюу зөрчиж болно гэсэн ойлголт биш юм.

 

Иймд талуудын гэрээгээр тохиролцсон ажлын үр дүн Иргэний хуулийн 353 дугаар зүйлийн 353.2 дахь хэсэгт нийцээгүй, доголдолтой болох нь тогтоогдож орон сууцны талбайн хэмжээ буурсан нь тэр хэмжээгээр хариуцагчид нэхэмжлэгчийн төлөх хөлсийг бууруулах үндэслэл болох тул Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т заасны дагуу буурсан хэмжээгээр илүү төлсөн хөлсийг нэхэмжлэгч буцаан шаардах эрхтэй гэж үзнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т зааснаар гадаад валютын ханш нийтэд илэрхий үйл баримтад хамаарах тул Иргэний хуулийн 218 дугаар зүйлийн 218.1-д “Төлбөр гүйцэтгэх хугацаа болохоос өмнө мөнгөний ханш өссөн, буурсан бол үүрэг үүсэх үеийн ханшаар тооцож төлбөрийг төлнө” гэж заасны дагуу орон сууцны 4.95 м.кв дутуу талбайн зөрүүд нэхэмжлэгчээс хариуцагчид илүү төлсөн 8 662,5 ам.долларыг “Монгол банк”-ны цахим хаягт тавигдсан шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан 2015 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрийн ам.долларын ханш 1 995,28 төгрөгөөр тооцож, 17 284 113 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, нэхэмжлэгч гэрээ байгуулах үеийн ам.долларын ханшийг 1 370,35 төгрөгөөр тооцож талбайн дутууд төлсөн төлбөр 11 870 656 төгрөг, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үеийн ам.долларын ханшийн зөрүүд 20 313 900 төгрөг, нийт 32 184 556 төгрөгийг нэхэмжилснээс үлдэх хэсэг 14 900 443 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна.  

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс Голомт банкнаас 11 870 656 төгрөгийн илүү зээл авч, ийнхүү илүү авсан зээлд 27 сарын турш хүү 4 807 755 төгрөг төлсөн гэж тайлбарлаж байгаа боловч орон сууцны төлбөрийн үлдэгдлийг банкнаас зээл авч төлсөн нь хариуцагчид хамааралгүй тул хариуцагчид нэхэмжлэгчийн төлсөн хүүг төлөх үүрэг үүсэхгүй. Учир нь нэхэмжлэгч нь орон сууцны нийт төлбөр болох 184 310 ам.доларын 50 хувийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг зээл авч төлснийг дутуу талбайн төлбөрт хамааруулан үзэх боломжгүй юм. Энэ талаар анхан шатны шүүхийн хийсэн дүгнэлт үндэслэлгүй болно.

 

Мөн талууд “Ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, өгсөн авсан зүйлийг буцаан гаргуулах шаардлага хэн алин нь гаргаагүй байхад шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж дүгнэж, хэргийг шийдвэрлэхдээ мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсгийг хэрэглэсэн нь буруу байна.

 

Харин нэхэмжлэгч “ХХХХ” ХХК-иар орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэхэд төлсөн 198 000 төгрөгийг шүүх Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д заасан хохиролд хамаарахгүй гэж дүгнэснийг буруутгах боломжгүй юм.

 

Хариуцагч “ХХХ” ХХК нь гэрээнд заасан 105.32 м.кв талбай бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй байх тул Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3-т зааснаар алданги шаардах эрхгүй гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

 

Харин шүүх үүрэг гүйцэтгэснээр үүрэг дуусгавар болох үндэслэлийг тодорхойлсон, зохигчдын хоорондох маргаанд хамааралгүй Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.5 дахь хэсгийг хэрэглэж, дүгнэлт хийсэн нь буруу болжээ.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэсэн болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдрийн 102/ШШ2016/02562 дугаар шийдвэрийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т зааснаар хаируцагч “ХХХ” ХХК-иас 17 284 113 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Хт олгож, мөн хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 19 906 622 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

2 дахь заалтын “236 дугаар зүйлийн 236.5” гэснийг хасч, 3 дахь заалтын “241 341” гэснийг “244 370” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалт, хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн өмгөөлөгч ХХХын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагч “ХХХ” ХХК-иас төлсөн 514 230 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Н.БАТЗОРИГ

 

                                          ШҮҮГЧИД                                А.МӨНХЗУЛ

 

                                                                                           С.ЭНХТӨР