*******гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Г.Нямсүрэн даргалж, шүүгч Н.Оюунтуяа, Э.Энэбиш нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 191/ШШ2026/01077 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч ******* ХХК, ******* нарт холбогдох,

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууц болон автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах, алданги 15,299,409 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Гэрээний үнэ 54,599,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Э.Энэбиш илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Анужин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

******* нь 2020.06.09-ний өдөр ******* ХХК-тай Баянзүрх дүүргийн 22-р хороонд байх ******* байрны *******байрны ******* *******өрөө буюу *******ны ******* тоот болон ******* дулаан зогсоол захиалж гэрээ байгуулсан. Гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны төлбөрт 50,000,000 төгрөг, авто зогсоолын төлбөрт 2,000,000 төгрөгийг төлж, мөн 2020.06.12-ны өдөр 16,000,000 төгрөг, 10,131,000 төгрөг, мөн 2020.12.01-ний өдөр 14,000,000 төгрөгийг тус тус төлж гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн.

Орон сууцны ашиглалтад орох хугацаа 2021.06 сард байсан ч 2022.06.20-ны өдөр орон сууцны түлхүүрийг гардуулах ажил эхэлсэн. Бид байрандаа орохоор түлхүүр авахыг хүсэхэд ...гэрээг цуцалсан, танайх нэмэлт гэрээ байгуулаагүй, мөн м.кв тутамд 710,000 төгрөгийг нэмж төлөх ёстой ба 54,599,000 төгрөгийг төлсний дараа байранд оруулж гэрчилгээ өгнө, үгүй бол өгсөн мөнгөө буцааж ав... гэсэн хууль бус шаардлагыг тавьсан. Уг шаардлагыг эсэргүүцэж өөрийн эрх ашгаа хамгаалсан, гэрээний үүргээ биелүүлсэн тул байрандаа орсон, үүнээс хойш компаниас дарамт шахалт үзүүлж, маргаан үүссэн.

Гэрээний үүргийг зохих ёсоор биелүүлээгүй тул хоног тутамд 0.01 хувийн алданги тооцож нийт 293 хоногийн 2,699,409 төгрөг, өмгөөллийн зардал 12,600,000 төгрөг, нийт 15,299,409 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилж байна. Одоогоор ******* ******* байрны зоорийн /*******/ давхарт байрлах ******* гэх тодотголтой дулаан зогсоолыг 16,000,000 төгрөгөөр худалдан авах гэрээ байгуулж, тухайн үеийн /м.кв/-ийн үнийг 990,000 төгрөг гэж тооцоод ******* талбайтай ******* дулаан зогсоол авч байсан. Одоо энэ ******* гэж зогсоол нь нийтийн өмчийн талбай болсон тул тухайн байрны зоорийн ******* давхарт ******* талбайтай ижил төрлийн дулаан зогсоолыг хариуцагчаас гаргаж өгөхийг даалгаж өгнө үү. Иймд орон сууц, авто зогсоолын өмчлөгчөөр тогтоож, 15,299,409 төгрөг гаргуулж өгнө үү. гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1 Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заасан. Ковид-19 цар тахлын улмаас Монгол улс өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжсэн ба 2022.02.14-ний өдрөөс хэвийн горимд шилжсэн. Барилгын материалын үнэ огцом нэмэгдсэн учир бид захиалагчидтай уулзаж материалын нэмэгдэлтэй холбоотой орон сууцны захиалгын үнэд нэмэгдэл үүссэнийг танилцуулж, нэмэлт гэрээг байгуулсан. Энэ үндэслэлээр компанийн зүгээс ******* өрөө ******* талбайтай орон сууцыг 76,131,000 төгрөгт барьж хүлээлгэж өгнө гэдэг нь санхүүгийн хувьд боломжгүй болсон тул орон сууц захиалгын гэрээнээс татгалзаж байгааг *******д мэдэгдсэн. ******* нь 2022.06.20-ны өдөр улсын комиссын дүгнэлт гараагүй байхад орон сууцны хаалгыг эвдэн байранд орсон.

2.2. Талуудын байгуулсан ОСЗГ-ний 4.3-т Компаниас үл хамаарах буюу урьдчилан тооцох боломжгүй нөхцөл байдлын улмаас барилгыг ашиглалтад өгөх болон орон суулгыг захиалагчид өгөх хугацаа хоцорсон бол энэ талаар компани нь захиалагчид мэдэгдэж талууд харилцан туслалцаа үзүүлж хамтран ажиллана. Ийм нөхцөл байдлын улмаас үүсэх үр дагавар, хариуцлагыг компани хариуцахгүй гэж заасан. Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1, 196 дугаар зүйлийн 196.1.2-т зааснаар талууд хүсэл зоригоо илэрхийлэн гэрээ байгуулсан бөгөөд дээрх нөхцөлийг талууд тохиролцож гарын үсэг зурсан. Иймд Ковид-19 халдварын нөлөөллөөс шалтгаалан гэрээний үүрэг биелүүлэх хугацаа хоцорсон, ийнхүү хугацаа хоцорсонд гэм буруугүй тул алданги нэхэмжилснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. *******гийн шаардсан 15,299,409 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

2.3. *******тай байгуулсан орон сууцны захиалгын гэрээний 2.1, 3.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нь *******барилгын ******* тоот зогсоолыг 16,000,000 төгрөгөөр захиалсан ч гэрээ байгуулагдсанаас хойш дулаан зогсоолын зураг өөрчлөгдөж, нэхэмжлэлд дурдсан нийтийн эзэмшлийн талбай болсноор үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй болсон. Түүнчлэн гэрээнд дулаан зогсоолын талбайн хэмжээ заагдаагүйгээс гадна компанийн нэр дээр нэг ч дулаан зогсоол байхгүй тул нэхэмжлэлийг биелүүлэх боломжгүй гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

******* ******* байр орон сууцны барилгыг барьж гүйцэтгэж байхад Дэлхий нийтэд ковид-19 цар тахал гарч Монгол улсын Засгийн газраас хөл хориог 2020.11.11-ний өдрөөс эхлэн удаа дараа тогтоосноор хил, гааль хаах, төрийн болон хувийн байгууллагын үйл ажиллагааг зогсоож шийдвэрлэсэн. Энэ нь барилгын салбарын үйл ажиллагаанд барилгын төсөвт өртгийн хэмжээнд барилгыг барьж гүйцэтгэх, ашиглалтад оруулах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн. ******* ******* байр орон сууц барилгын анхны төсөвт өртөг 70-80 хувиар нэмэгдсэн. Гэрээний 3.2-т энэхүү орон сууцны захиалгын үнийг барилгын өртөг зардал багтсан үнэ гэж үзнэ. /НӨАТ багтаагүй/ Барилгын өртгийн дийлэнх хувийг материалын зардал эзэлдэгтэй холбогдуулан төгрөгийн гадаад валюттай харьцах ханш нь гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10-аас дээш хувиар өссөн тохиолдолд орон сууцны захиалгын үнэд өөрчлөлт орж болно. Энэ тохиолдолд захиалагчид албан ёсоор бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан.

Бид ******* ******* байр орон сууцны барилгыг 2022.07.22-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэн өгсөн ба үүнээс өмнө захиалагч *******д албан бичгээр гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахыг мэдэгдэхэд саналыг хүлээн авахгүй гэсэн хариу өгсөн тул 2021.01.14-ний өдөр 22/17 дугаар мэдэгдлээр орон сууц захиалгын гэрээнээс татгалзсаныг мэдэгдсэн. Манай компани гэрээнээс татгалзсан, татгалзлаа нөгөө талдаа бичгээр мэдэгдсэн учраас үүрэг дуусгавар болсон гэж үзэж байгаа тул гэрээнээс татгалзсаны үр дагавар болох ИХ-ийн 227 дугаар зүйлд заасан харилцан буцаах, хохирол шаардах эрхтэй. Иймд орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнэ 54,599,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

*******тай анх гэрээ байгуулсан н.******* нь ...та 100% төлбөрөө төлөх юм бол хариуцлагыг компани үүрнэ, та энэ асуудалд айх хэрэггүй, барилга баригдаж дуусаад түлхүүрээ гардаж авна... гэж хэлсэн. Мөн цар тахлын үе 2019 оны сүүлээр гарсан, гэрээг 2020.06.09-ний өдөр байгуулснаас харахад ямар ч компани эрсдэлийн дохиог авсан байх ёстой, магадгүй үнэ нэмэгдсэн гэх бараа материалаа урьдчилан татсан байсан гэж харж байна. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага шударга бус тул хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д зааснаар нэхэмжлэгч *******г Баянзүрх дүүрэг, ******* хороо, ******* хороолол, ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах ******* талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхийг Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгаж, хариуцагч ******* ХХК-аас 16,000,000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******д олгож, нэхэмжлэлээс хариуцагч ******* ХХК, ******* нарт холбогдуулан гаргасан ******* тоот автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, авто зогсоолын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах, 15,299,409 төгрөг гаргуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******д холбогдох 54,599,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч ******* ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч *******гаас төлсөн 1,011,003 төгрөг, хариуцагч ******* ХХК-аас төлсөн 430,945 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-аас 776,555 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

Нэхэмжлэгч нь *******ХХК, ******* нарт холбогдуулан орон сууц болон автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, 15,299,409 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлээс шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэхдээ маргааны үйл баримтад үндэслэлтэй дүгнэлт хийж, нотлох баримтыг нягтлаагүй, хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн тул шийдвэрийг эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна.

Шүүхийн шийдвэрт ******* тоот авто зогсоол хаана байрлах, ямар хэмжээтэй зогсоол болохыг талууд харилцан тохиролцоогүй, ******* авто зогсоол бодитоор байхгүй, батлагдсан зургийн дагуу захиалан бариулахаар тохирсон болох нь тогтоогдохгүй .... гэж үндэслэлгүй дүгнэлт хийсэн. Хариуцагчийн гаргасан тайлбарт үндэслэн автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон. Гэтэл автозогсоолын зурагт Р блокны ******* дугаарын зогсоол байдаг. Автозогсоол нь зураг төсөлдөө 66 зогсоолтой байсаар байтал бодитоор байхгүй гэж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй. Б блок дээрх зогсоолын зураг 3-р хавтаст хэргийн 55, 56 дугаар талд байгаа болно.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулан *******ХХК-ийн Баянзүрх дүүргийн 22-р хороо байрлах ******* байрны 0 блокны ******* авто зогсоолын өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

 

7. Нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн тайлбарын агуулга:

Хариуцагч шүүхэд ******* гэдэг авто зогсоол байхгүй болсон, нийтийн эзэмшлийн талбай болсон учраас нэхэмжлэгчээс авсан автозогсоолын төлбөр 16,000,000 төгрөгийг төлөхөө илэрхийлсэн. Анхан шатны шүүх автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож 16,000,000 төгрөгийг хариуцагчаас буцаан олгохоор шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Нэхэмжлэгч ******* гэх автозогсоол байгаа гэж тайлбарлаж байгаа ч анхан шатны шүүхэд буцсаны дараа хариуцагчаас барилгын зургийг гаргаж өгсөн. Тухайн зураг дээр ******* гэсэн автозогсоол байхгүй нь тодорхой байгаа учир энэ хүрээнд шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн гэж үзэж байна гэжээ.

 

8. Хариуцагчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

Шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг хуулийн дагуу үнэлээгүй, хэргийн үйл баримтын талаар эрх зүйн дүгнэлт хийхдээ талуудын тайлбартай харьцуулах үүргээ зохих ёсоор хэрэгжүүлээгүйгээс шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болж чадаагүй.

Шүүх Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.2, 220.3, 220.4-т заасан нөхцөл бий болсон эсэх талаарх дүгнэлтийг хуульд заасан агуулгаас өөрөөр дүгнэсэн, талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааны төрлийг анхан шатны шүүх зөв тодорхойлсон боловч маргааны зүйлийн талаар буруу дүгнэлт хийсэн. Монгол Улс 2021.05.08-ны өдрийг хүртэл бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэг, 2022.02.14-ний өдрийг хүртэл өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт байсан нь нийтэд илэрхий баримт юм. Талуудын байгуулагдсан гэрээ нь Монгол улсын Худалдаа аж үйлдвэрийн танхимын хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээ, давагдашгүй хүчин зүйлд хамаарах баримт хэрэгт авагдсаныг үнэн зөв үнэлж чадаагүй. Давагдашгүй хүчин зүйл буюу хүнд нөхцөл байдал нь гэрээ байгуулсан талуудын хэн алинаас үл хамааран бий болсон ба энэ тохиолдолд хэн аль нь гэрээний хариуцлагаас чөлөөлөгдөх үндэслэл болох зохицуулалтыг шүүх анхаарч үзээгүйд гомдолтой байна.

Бодит байдалд захиалагч гэрээнээс татгалзсан саналыг хүлээн авсан бол манай компани захиалагчийн захиалсан орон сууцыг зах зээлийн үнээр бусдад худалдан борлуулж алдагдлаа нөхөх боломж бүрдэх байсан. Гэтэл энэ нөхцөл байдлын талаар шүүх үндэслэлтэй дүгнэлгүй гэрээний үүргээ биелүүлээгүй гэж шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй дүгнэлтийг хийсэн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

9. Хариуцагчийн давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгчийн тайлбарын агуулга: *******той анх 2020.06.09-ний өдөр гэрээ байгуулсан. 100 хувь төлбөрөө төлөхийн давуу тал нь орон сууц ашиглалтад ороход байрны гэрчилгээ, түлхүүрийг шууд гардуулж өгнө гэсэн. Би *******оос 100 хувь төлбөрөө төлсөн учраас ямар нэгэн үнийн нэмэгдэл гарах үед дахин төлбөр төлөхгүй биз дээ гэхэд тийм зүйл байхгүй гээд гэрээ байгуулсан. Энэ үнийн өсөлтөд урьдчилгаа төлөөд графикаар төлбөр төлдөг хүмүүс багтаж байгаа байх. Миний хувьд 100 хувь төлбөрөө төлөөд байр болон дулаан гараашийг авч байгаа учраас дахиж үнийн нэмэгдэл төлөхгүй гэж тохиролцож гэрээгээ байгуулсан гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хянаад, зохигчийн давж заалдах гомдлоос нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, хариуцагчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2.Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК, ******* нарт холбогдуулан Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хорооллын ******* байрны ******* тоот хаягтай ******* талбайтай орон сууц болон мөн байрны зоорийн давхрын ******* тоот автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах, орон сууцыг гэрээний хугацаа хэтрүүлэн ашиглалтад оруулсан тул алданги 15,299,409 төгрөг гаргуулахаар тус тус нэхэмжлэл гаргасан.

Хариуцагч ******* ХХК нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, ковидын улмаас барилгын материалын үнэ өссөн нөхцөл байдалд гэрээний үнийг нийцүүлэх саналыг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй тул гэрээнээс татгалзсан гэж тайлбарласан ч нэхэмжлэгчийн эзэмшилд шилжсэн ******* орон сууцны нэг м.кв талбайн үнэ 710,000 төгрөгөөр нэмэгдсэн тул 54,599,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулна хэмээн сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Мөн автозогсоолын байршил өөрчлөгдсөн ба өөр зогсоол өгөх боломжгүй гэсэн үндэслэлээр ******* тоот автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагаас татгалзжээ.

Хариуцагч *******ын хувьд нэхэмжлэгчтэй эрх зүйн харилцаа үүсгээгүй гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрсөн байна.

 

3.Талууд 2020.06.09-ний өдөр байгуулсан ******* тоот Орон сууц захиалгын гэрээгээр ******* Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хорооллын ******* байрны ******* тоот хаягтай ******* талбайтай орон сууц, мөн байрны зоорийн давхрын ******* тоот автозогсоолыг нийт 92,131,000 төгрөгөөр худалдан авч үнийг төлөх, ******* ХХК барилгыг 2020 онд барьж дуусган худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон, гэрээний үнэ төлөгдсөн үйл баримтад зохигч маргаагүй.

Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж эрх зүйн харилцааны төрлийг буруу тодорхойлжээ. Нийтийн зориулалттай орон сууцны барилга барьж худалдах харилцаа нь нэг этгээдээс үл хамаарах цогц үйл ажиллагаа ба энэ харилцаанд ирээдүйд бий болох сууцыг захиалагчид, төслийг хэрэгжүүлэгч, барилгын ажил гүйцэтгэгч, хөндлөнгийн хяналт зэрэг олон төрлийн харилцаа үүсдэг онцлогтой. Орон сууц худалдан авагч иргэн, орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчийн хоорондын харилцаа нь ирээдүйд бий болох хөрөнгийг өмчлөх зорилго бүхий худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг илүү агуулах бөгөөд орон сууц худалдан авагч нь Барилгын тухай хуульд заасан захиалагчийн чиг үүргийг бүрэн хэрэгжүүлэх бодит боломжгүй юм.

Иймд зохигчийн хооронд үүссэн гэрээний харилцааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээ гэж тодорхойлох тул анхан шатны шүүхийн энэ талаарх эрх зүйн дүгнэлтийг залруулна. Гэвч шүүх шийдвэрийн тогтоох хэсэгт худалдах-худалдан авах гэрээний зохицуулалтыг баримталсан байх тул энэ дүгнэлт нь анхан шатны шүүхийн шийдэлд нөлөөлөхгүй.

 

4.Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч *******г Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хорооллын ******* байрны ******* тоот хаягтай ******* талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхийг улсын бүртгэлийн байгууллагад даалгаж, хариуцагч ******* ХХК-аас 16,000,000 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож, харин ******* тоот автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 15,299,409 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгчийн болон хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

Үүнээс нэхэмжлэгчийн ******* тоот автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах тухай, хариуцагчийн 54,599,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах тухай шаардлагуудыг хэрэгсэхгүй болгосон хэсгийг зохигч эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргасан.

 

5.Иргэний хуулийн 206, 208 дугаар зүйлд үүргийг гэрээгээр тогтоосон хугацаанд зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ гэж заасан бөгөөд зохигчийн байгуулсан гэрээний 2.1-д заасан ******* тоот автозогсоолыг хариуцагч 2021 оны 2-р улиралд багтаан барьж нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн ч ******* автозогсоолын байршлыг гэрээнд тодорхой заагаагүйгээс энэ үүрэг биелэгдэх боломжгүй болжээ.

Хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан ******* орон сууцны барилгын зоорийн давхрын технологийн байгуулалт буюу төлөвлөлтийн зураг 2019.05.13-ны өдөр батлагдах үед уг талбай автомашины зогсоол байхаар төлөвлөгдсөн байжээ. Харин 2021.03.16-ны өдрийн өөрчлөгдсөн зургаар уг автомашины зогсоолын зураглал өөрчлөгдсөн байна. Иймд хариуцагч талын барилгын төсвийн өөрчлөлттэй холбоотой ******* автозогсоол нийтийн эзэмшлийн талбай болсон, энэ байрны дор байхгүй, автозогсоолын үнийг төлнө гэсэн тайлбарыг хэргийн бодит байдалд нийцсэн гэж үзэхээр байна.

Анхан шатны шүүх энэ үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн ******* автозогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй байх тул энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй байна.

Хариуцагч компанийн барилгын зураг төсөлд өөрчлөлт орсноор нэхэмжлэгчийн худалдан авахаар төлөвлөсөн ******* автозогсоолын байршилд мөн өөрчлөлт орж тохиролцсон автозогсоолыг хариуцагч нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх боломжгүй болсонд нэхэмжлэгчийг буруутгах үндэслэлгүй. Харин зохигчийн байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа тул автозогсоолыг өмчлөх эрхээ алдсан нэхэмжлэгчийн учирсан хохирлыг арилгаж, зөрчигдсөн эрхийг нь сэргээх учиртай. Шүүх энэ үндэслэлээр хариуцагч ******* ХХК-аас автозогсоолын үнэ 16,000,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэснийг буруутгахгүй ба энэ талаар хариуцагч гомдол гаргаагүй.

 

6.Зохигч 2020.06.09-ний өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан бөгөөд гэрээний 3.1-д сууцны 1 м.кв талбайн үнийг 990,000 төгрөг байхаар тохиролцож, мөн гэрээний 4.1-д орон сууцыг 2021 оны 2-р улиралд ашиглалтад оруулахаар заасан байна. Гэвч энэ хугацаанд дэлхий нийтийг хамарсан Ковид-19 цар тахал гарч, үүний улмаас улс орон өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжсэнээр хариуцагчийн бизнесийн үйл ажиллагаанд сөргөөр нөлөөлж барилгын материал хомсдол үүссэн, үнэ өссөнөөр орон сууцны төсөвт өртөг өсөж, хугацаа хойшилсон нь хэрэгт авагдсан дараах баримтаар тогтоогджээ.

Худалдаа, аж үйлдвэрийн танхимаас хариуцагч ******* ХХК-д 2023.07.05-ны өдөр Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн болон Хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээ олгосон ба үүнд нэхэмжлэгч *******тай байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээ багтсан.

Хариуцагчаас гаргасан 2-р хавтаст хэргийн 129-137 талд авагдсан Төсвийн нүүр хуудас баримтаар хариуцагч нь ******* 108 айлын орон сууцны барилгыг 2020 онд 7,876,012,942 төгрөгийн төсөвт өртгөөр, орон сууцны 1 м.кв-ыг 947,091 төгрөгийн өртгөөр барихаар төсөвлөсөн. Уг төсөв 2021 онд 9,780,797,703 төгрөг болон өсч орон сууцны 1 м.кв-ын өртөг 1,176,142 төгрөг болжээ. Улмаар 2022.04 сарын байдлаар барилгын төсөвт өртөг 12,509,793,535 төгрөг болон нэмэгдэж, орон сууцны 1 м.кв-ыг 1,504,304 төгрөгийн өртгөөр барьж дуусгасан байна.

Энэ нь зохигчийн гэрээ байгуулах үеийн орон сууцны 1 м.кв талбайн өртгөөс 557,213 төгрөгөөр нэмэгдсэн нь 37 хувийн өсөлтийг үзүүлжээ.

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй гэж заасан ба хариуцагч компаниас энэ нөхцөл байдалд нийцүүлэн гэрээний үнийг 710,000 төгрөгөөр нэмэгдүүлэн үнэд өөрчлөлт оруулах саналыг нэхэмжлэгчид гаргасныг нэхэмжлэгч хүлээн аваагүй байна.

Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжид авах үүрэгтэй бөгөөд хариуцагчаас цар тахлын нөхцөл байдалд тохируулан орон сууцны м.кв-ын үнийг 990,000 төгрөгөөр тогтоох нь бодит байдалд тохирохгүй байсан тухай хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй. Гэрээний талууд гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нэг тал нь зөвшөөрөөгүй бол гэрээнээс татгалзах эрхтэй боловч нэхэмжлэгч орон сууцыг эзэмшилдээ авч, гэрээний үүргийн талаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч хүлээн авч, орон сууцны м.кв-ын зөрүү үнийг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасан нь талууд гэрээнээс татгалзах бус гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг харилцан шаардсан гэж үзэхээр байна.

Дээрх төсвийн төсөөлөл, ашигт байдлаас үзэхэд хариуцагч орон сууцны 1 м.кв талбайг 947,091 төгрөгийн өртгөөр барьж, нэхэмжлэгчид 990,000 төгрөгөөр худалдахаар тооцсон нь 1 м.кв тутмаас 42,909 төгрөгийн ашиг хүртэхээр байжээ.

Хариуцагч өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээний үнийг нийцүүлэхээр шаардахдаа 1 м.кв-ыг /990,000+710,000/ 1,700,000 төгрөгөөр тооцсон нь 2022 оны байдлаарх барилгын бодит өртөг 12,509,793,535 төгрөгтэй харьцуулахад орон сууцны 1 м.кв-ын өртөг /947,091+557,213/ 1,504,304.18 төгрөгөөс 195,696 төгрөгөөр илүү байхын зэрэгцээ уг эрсдэлийг худалдан авагчид хариуцахаар тооцож 54,599,000 төгрөгийг шаардсан нь бодитой биш байна.

Иймд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал дахь орон сууцны 1 м.кв-ын өртөг нь зохигчийн байгуулсан гэрээ байгуулах үеийнхээс 37 хувь буюу 557,213 төгрөгөөр өссөнийг орон сууцны талбай *******-аар тооцоход 42,849,679 төгрөг болсныг талууд тэнцүү хариуцах боловч нэхэмжлэгч гэрээний үнийг бүрэн төлсөн, хариуцагч гэрээний хугацаа хэтрүүлсэн болон тэдний эрх зүйн байдал, хариуцагчийн үйл ажиллагааны онцлогоос шалтгаалан хариуцагч ******* ХХК-д эрсдэлийн 80 хувь болох 34,279,743 төгрөгийг, нэхэмжлэгч *******д 20 хувь болох 8,569,935 төгрөгийг тус тус хариуцуулахаар шийдвэрлэв. Энэ үндэслэлээр хариуцагчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангав.

 

7.Дээр дурдсан үндэслэлээр зохигчийн давж заалдах гомдлоос нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, хариуцагчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 191/ШШ2026/01077 дугаар шийдвэрийн

Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг ...Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******гаас 8,569,935 төгрөг гаргуулан хариуцагч ******* ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлээс 46,029,065 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,

Тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтын ...олгосугай гэснийг ...олгож, нэхэмжлэгч *******гаас 152,069 төгрөг гаргуулан хариуцагч ******* ХХК-д олгосугай гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж, нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4, 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 237,950 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагчийн төлсөн 430,945 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Г.НЯМСҮРЭН

 

ШҮҮГЧИД Н.ОЮУНТУЯА

 

Э.ЭНЭБИШ