Э.А-, Д.Б- нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, Г.Алтанчимэг, Б.Ундрах, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2018 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 182/ШШ2018/00132 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2018 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн 611 дүгээр магадлалтай, 

Нэхэмжлэгч Э.А-, Д.Б- нарын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч Б.Б-, Н.Б- нарт холбогдох,

Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, гэрээний үнэд төлсөн 54 000 000 төгрөг болон гэрээнээс учирсан хохиролд 18 578 475 төгрөг, нийт 72 578 475 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Зохигчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн, 

Шүүгч Ц.Амарсайханы илтгэснээр хянан хэлэлцэв.         

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Д.Б-, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Дамба, нэхэмжлэгч Э.А-гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Баярсайхан, хариуцагч Н.Б-, Б.Б-, хариуцагч нарын өмгөөлөгч Б.Батмөнх, нарийн бичгийн даргаар Г.Наранхүү нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

2013 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдөр Э.А- нь Б.Б-ээс Баянзүрх дүүргийн 19 дүгээр хороонд 49.81 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 54 000 000 төгрөгөөр худалдан авсан. Энэ байрыг худалдан авч амьдрах хугацаанд дотор нь амьдарч байсан 5 хүний тархи толгой өвдөх, даралт ихсэх болсон. Агаар муу, бүгчим, чийгтэй энэ байрны нөхцөл хүний эрүүл мэндэд муугаар нөлөөлж байсан тул зохих газруудад хандаж, дэлгэрэнгүй лавлагааг Улсын бүртгэлийн газраас авахад уг байрыг үйлчилгээний зориулалттай заал барьж Б.Б-т хүлээлгэн өгсөн байдаг. 2013 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдөр хариуцагч Б.Б- нь үйлчилгээний зориулалттай захиалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авч, 2013 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр орон сууцны зориулалттай болгон өөрчлүүлж, шинээр гэрчилгээ авсан байдаг. Түүнчлэн Улсын бүртгэлийн газраас гаргаж өгсөн материалд барилгын техник хяналтын Улсын байцаагч Б.Эрдэнэсүрэнгийн 2013 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн дүгнэлт авагдсан байсан бөгөөд уг дүгнэлтэнд тус 2 өрөөг орон сууцны зориулалтаар ашиглах боломжтой гэж дүгнэсэн байсан. Гэтэл уг байрны нөхцөл бидний эрүүл мэндэд бодитой хохирол учруулсан тул зориулалтын хувьд орон сууц мөн эсэхийг дахин нягтлуулах үүднээс Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газарт хандаж, өргөдөл гаргасан. 2016 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдөр Улсын ахлах байцаагч Б.Эрдэнэсүрэн байрны талаар дахин дүгнэлт гаргахдаа В давхрын ариун цэврийн өрөөнөөс бусад өрөө, тасалгааны агаар сэлгэлт муу, өрөөнүүдэд агааржуулалтын суваггүй, өрөө тасалгаа чийгтэй, бохир усны шугам жигд ажиллагаагүй, байгалийн гэрэлтүүлэг хангалтгүй байгаа нь Барилгын тухай хуулийн 11.1.5, БНБД-ийн 31-01-10-ын 5.6-д зөрчсөн гэж 2013 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн өөрийн дүгнэлтээ үгүйсгэж, дүгнэлт гаргасан.

Мөн улсын ахлах байцаагч Л.Эрдэнэчулуун нь 2016 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн 01-01/11 дугаартай шийдвэрээрээ улсын байцаагч Б.Эрдэнэсүрэнгийн 2013 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн дүгнэлтийг хүчингүй болгосон. Хариуцагч Б.Б- нь Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээний 2 дугаар зүйл, 3.3-д заасан гэрээний зүйл нь орон сууцны зориулалттай байна гэсэн нөхцлийн дагуу биет байдлын доголдолгүй, мөн эрхийн зөрчилгүй орон сууцны зориулалттай 2 өрөө орон сууцыг худалдах үүрэгтэй байсан боловч энэ үүргээ биелүүлээгүй, биет байдлын доголдолтой, мөн эрхийн зөрчилтэй, өөрөөр хэлбэл орон сууцны зориулалтын бус байрыг надад худалдсан нь бидний хооронд байгуулсан 2013 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг цуцлах үндэслэл болж байна. Н.Б- нь энэ байрыг бид бариагүй, зохих газар нь орон сууц гэж зөвшөөрсөн дүгнэлт гаргасан. Улсын бүртгэлд орсон. Бид хуурч мэхлээгүй. Хөөцөлдөж чадвал ямар ч бичиг баримтыг гаргуулж болно. Хүний нүдийг боогоод, амыг таглаж зараагүй. Одоо байрны үнэ ханш унасан. Зарвал 30, 40 сая л болно гэж хэлдэг. Хэрвээ бид энэ байрыг аваагүй байсан бол өнөөдрийг хүртэл банкны зээлэнд 18 578 475 төгрөгийг төлөхгүй байсан учраас гэрээнээс учирсан хохирол гэж үзэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэн.

Иймд Б.Б-тэй байгуулсан 2013 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, гэрээний үнэд төлсөн 54 000 000 төгрөг болон гэрээнээс учирсан хохиролд 18 578 475 төгрөг, нийт 72 578 475 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч нар шүүхэд гаргасан тайлбартаа: 

Тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиалгчийн эрхийг иргэн Ц.Цэрэнмөнхөөс худалдан авсан бөгөөд “Жоннотан” ХХК-тай гэрээ байгуулсан. В-7 тоотын зэрэгцээ хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн үйлчилгээний зориулалтыг өөрчилж, орон сууцны зориулалтаар ашиглаж айл амьдарч байсан учраас би хүүдээ орон сууцны зориулалтаар ашиглуулахаар мэргэжлийн хяналтын байгууллагад зохих журмын дагуу хүсэлт гаргасан. Мэргэжлийн хяналтын байгууллагын тавьсан шаардлагыг биелүүлж, хүн амьдрах боломж нөхцлийг хангаж, үл хөдлөх хөрөнгөд шаардлагатай засан сайжруулалтыг хийсэн бөгөөд улсын байцаагчийн 2013 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн дүгнэлт гарсан. Орон сууцны зориулалтаар өөрчилсөн гэрчилгээ 2013 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр гарсан. Миний том хүү гадаадад суралцах болсноор уг орон сууцанд амьдрахгүй болсон учраас орон сууцыг худалдахаар шийдвэрлэсэн. Уг орон сууцтай танилцах хүн бүр үл хөдлөх эд хөрөнгийн зохион байгуулалт, зориулалтын талаар асуулт тавьж байсан. Иргэн Э.А- энэ талаар асуухад өмнөх үйлчилгээний зориулалтыг орон сууцны зориулалтаар өөрчилж хүн амьдрах орчныг бүрдүүлэх, зохих шаардлагыг хийснийг маш тодорхой тайлбарласан.

Худалдагчаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн биет байдлын тодорхой нөхцөл байдлыг зориуд гуйвуулж, нэхэмжлэгч нарын эрүүл мэндэд хохирол учирсан гэх худалдан авагчийн тайлбар үндэслэлгүй. Тухайн үед орон сууцыг танилцуулах үед нэхэмжлэгч нь яаралтай худалдан авахаа илэрхийлж, худалдах зорилгоор өөр хүнд дахин танилцуулахгүй байх, худалдан авагчийн саналыг зөвшөөрсөн. Тэрнээс орон сууцыг яаралтай худалдан авахыг аливаа хэлбэрээр тулган шаардаагүй. Орон сууцны зориулалтын тухай лавлагаа, улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбарыг харуулсан, эх хувийг харуулаагүй гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй юм. Нэхэмжлэгч орон сууцны 8 хувийн зээлд хамрагдаж банкнаас зээл авах үед худалдагч миний бие оролцоогүй бөгөөд анх гэрээ байгуулахад Э.А- нь үнийг 60 000 000 төгрөг гээд биччих 6 000 000 төгрөгөөр нь байраа тохижуулж тавилга авна гэж хэлсний дагуу 60 000 000 төгрөгөөр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан.

Нэхэмжлэгчээс 54 000 000 төгрөгийг байрныхаа үнэнд бүрэн авсан. Хүн амьдрах орчин нөхцлийг бүрэн хангасан зөрчилгүй байсныг худалдан авагч биечлэн шалгаж хүлээн зөвшөөрч орон сууцыг шилжүүлэн авсан учраас нэхэмжлэлийн шаардлага болох 72 578 475 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2018 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 182/ШШ2018/00132 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.6, 255 дугаар зүйлийн 255.1, 255.1.1-д зааснаар Н.Б-, Б.Б- нарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, 54 000 000 төгрөг, гэрээнээс учирсан хохирол болох банкны зээлд төлсөн 18 578 475 төгрөг, нийт 72 578 475 төгрөгийг гаргуулахыг хүссэн Э.А-, Д.Б- нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 678 792 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх 2018 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн 611 дүгээр магадлалаар Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 182/ШШ2018/00132 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 256 дугаар зүйлийн 256.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Б.Б-ээс 54 000 000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Э.А-д олгож, Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлээс 18 578 475 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Д.Б-гийн нэхэмжлэл болон хариуцагч Н.Б-т холбогдох нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн найруулж, 2 дахь заалтын “...үлдээсүгэй” гэснийг “...үлдээж, хариуцагч Б.Б-ээс 427 950 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Э.А-д олгосугай” гэж өөрчлөн найруулж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 520 842 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгожээ.

Нэхэмжлэгч нар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:

Бидний худалдан авсан эд хөрөнгө нь анхнаасаа үйлчилгээний зориулалттай баригдсан байсныг хариуцагч Б.Б- мэдэж байсан, тэрээр гэрээ байгуулах үед энэ тухай бидэнд огт хэлж мэдэгдээгүй. Энэ нь хэргийн баримтаар нотлогдож байгаа.

Хариуцагч Баасанцэцэг нь үйлчилгээний зориулалттай баригдсан байрыг орон сууцны зориулалттай болгох хүсэлтээ Бүртгэлийн байгууллагад өгөхдөө НМХГ-ын Улсын байцаагч Б.Эрдэнэсүрэнгийн хууль бус дүгнэлтийг өгч, энэ баримтын үндсэн дээр эд хөрөнгийг орон сууцны зориулалттай болгон өөрчлүүлж бүртгүүлсэн нь хууль бус юм. Учир нь НМХГ-ын улсын байцаагч Б.Эрдэнэсүрэн уг дүгнэлтийг гаргахдаа хувийн ашиг сонирхлын үүднээс эрх мэдлээ урвуулан ашиглаж, хэн нэгний өргөдөл, хүсэлтийн дагуу бус, мөн өөрийн ажиллаж буй байгууллагын шийдвэр, удирдамжгүйгээр дүгнэлт гаргасан нь өөрөө хууль бус юм. Нөгөө талаар энэ бүх хууль бус ажиллагаанд хариуцагч Баасанцэцэг өөрийн нөхөр, хариуцагч Батхуягийн хамт оролцож, гүйцэлдүүлж байсан нь хэргийн баримтаар нотлогдож байгаа. Худалдан авсан байр нь анхнаасаа орон сууцны зориулалтаар баригдаагүй, хүн амьдрах боломжгүй болох нь хэрэгт авагдсан баримтуудаар нотлогдож байгаагаас гадна үүнийг хариуцагч Баасанцэцэг нар хүлээн зөвшөөрч байгаа. Тийм учраас Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч нараас учирсан хохирол шаардах эрхтэй гэж үзэж байна.

Нэхэмжлэгч бид орон сууцны зориулалтаар 60 000 000 төгрөгийн зээл авсан нь үнэн бөгөөд энэ нь хэргийн баримтаар хангалттай нотлогдсон байхад шүүх биднийг 18 578 465 төгрөгийн зээл авсан гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна. Бид орон сууцны зориулалтаар 60 000 000 төгрөгийн зээл авахдаа авсан зээлээ бус, уг зээлийн хүү 18 578 465 төгрөгийг учирсан хохиролд тооцож нэхэмжилсэн. Гэтэл шүүх уг үйл баримтыг буруу дүгнэж шийдвэрлэсэнд гомдож байна.

...Иймд дээрхи үндэслэлээр энэ хэргийн нэхэмжлэгч нь Д.Б- би байх нь хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэж байна. Эцэст нь нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг буюу учирсан хохиролд тооцож шаардсан 18 578 465 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, учирсан хохирол 18 578 465 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гомдлыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн өмгөөлөгч хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:

...Зэргэлдээ хаягт байрлах 7 үл хөдлөх эд хөрөнгийн үйлчилгээний зориулалтыг орон сууцны зориулалтаар өөрчилж, айл амьдарч байсан тул бид мөн адил өөрчилж, миний хүү амьдарч, орон сууцны зориулалтаар ашиглахаар болж Мэргэжлийн хяналтын байгууллагад зохих журмын дагуу хүсэлт гаргасан бөгөөд тавьсан шаардлагыг нь биелүүлж хүн амьдрах боломжтой нөхцлийг хангаж, шаардлагатай сайжруулалт хийсний дагуу орон сууцны зориулалтаар ашиглах боломжтой гэсэн Улсын байцаагчийн 2013 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн дүгнэлт гарсан нь нотлох баримтаар цугларсан байна. Мөн хүн амьдарч, орон сууцны зориулалтаар ашиглахыг Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газраас зөвшөөрсөн тул зориулалтыг өөрчилж, 2013 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр гэрчилгээ гарсан боловч миний хүү гадаад улсад суралцах болсноор тус орон сууцанд амьдрах боломжгүй болж, түүнийг худалдахаар шийдвэрлэсэн. Тус орон сууц нь барилгын 1 давхараас доош байрладаг тул түүний зохион байгуулалт нь хүн бүрт илт тодорхой бөгөөд энэ тухай хүмүүс асуудаг тул өмнөх үйлчилгээний зориулалтыг өөрчилж хүн амьдрах орчныг бүрдүүлэхэд шаардлагатай зохих сайжруулалтыг хийж, орон сууцны зориулалтаар ашиглах болсныг хүн бүрт зайлшгүй тайлбарлах шаардлагатай. Иргэн Э.А-д энэ тухай маш тодорхой тайлбарласан тул биет байдлын илэрхий тодорхой нөхцлийг зориуд гуйвуулж, үйлчилгээний зориулалттай байсныг нуун дарагдуулж, орон сууцны зориулалттай баригдсан гэж танилцуулсан гэх, үйлчилгээний зориулалттай байранд амьдарсны улмаас эрүүл мэндэд хохирол учирсан гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй юм.

Тус орон сууцыг худалдах үнэ тухайн үеийн зax зээлийн ханштай харьцуулахад нэн тааламжтай буюу тус байрны дээд давхарт байрлах ижил хэмжээтэй орон сууцыг худалдах үнээс 20 000 000 төгрөгөөр хямд байсан, мөн иргэн Э.А- нь банкнаас өгөх боломжтой байсан ипотекийн зээлийн хэмжээнд тохируулан тус орон сууцыг худалдаж авахаар, бие даан чөлөөтэй шийдвэрлэсэн бөгөөд яаралтай худалдаж авахыг аливаа хэлбэрээр түүнд тулган шаардаж, яаравчлуулаагүй, бодит нөхцөл байдлыг бүрэн гүйцэд, үнэн зөв мэдүүлэлгүйгээр худалдан авагчийг хуурч мэхлэх эсвэл төөрөгдүүлэх болон бусад хууль бус аргаар талуудын хооронд гэрээ байгуулагдаагүй. Талуудын хооронд гэрээ байгуулагдаж, эд хөрөнгийг шилжүүлэх үед орон сууц нь ашиглалтын байдлын хувьд гэрэлтүүлэг, орчны чийгшил болон агаарын хэм хүн амьдрах орчин нөхцлийг бүрэн хангасан, зөрчилгүй байсныг худалдан авагч биечлэн шалгаж хүлээн зөвшөөрсний үндсэн дээр орон сууцыг шилжүүлэн хүлээн авсан. Тус орон сууц 1 давхараас доош байрладаг тул гэрэлтүүлгийн нөхцөл илэрхий тодорхой учраас үүнийг нуун дарагдуулж, худал мэдээлэл өгөх боломжгүй бөгөөд орон сууцыг шилжүүлэн авснаас хойш ашиглалтын байдлыг сайн хангаагүйн улмаас 3 жилийн дараа дотор агаарын хэм болон чийгшил, гэрэлтүүлэх хэмжээ өөрчлөгдсөн нь тогтоогдсон ба нэхэмжлэгч Баянхүү нь нэхэмжлэгч Б.Амраад агааржуулалтын төхөөрөмжийг ажиллуулахыг хориглосон ба Дүүргийн болон үнэлгээний комиссоор үнэлүүлсний дараа ах нь шинэ юм шиг болгоод янзлаад өгнө гэж хэлснээ шүүх хурлын үеэр хүлээн зөвшөөрсөн. Ийм ч учраас анхан шатны шүүхийн шүүгч учир шалтгааныг тодорхой харж чадсаны үүднээс зөв шийдвэрийг гаргасан юм.

Энэ нь 3 жилийн дараа гарсан дүгнэлтэд нөлөөлөх боломжтой бөгөөд тyc дүгнэлтээр эд хөрөнгийг анх шилжүүлэх үеийн биет байдлын чанарыг тодорхойлохгүй тул тухайн үеийн биет байдлын чанарыг 3 жилийн дараах дүгнэлт гарах үеийн чанартай харьцуулахад өөрчлөгдсөн нь худалдагчтай хамааралгүй тул үүнд хариуцагч гэм буруугүй.

Иргэн Э.А- нь орон сууцны биет байдлын чанарын талаар урьд өмнө нь огт ярилцаагүй бөгөөд шүүхэд хэрэг үүсгэснээс хойш “54 000 000 төгрөгийг буцааж өгвөл нэхэмжлэлээ татна” гэж хэлэхэд би татгалзсан.

...Гэрээ байгуулагдах үед өөрт ирэх 54 000 000 төгрөгт бүх анхаарлаа хандуулсан тул 10 000 000 болон 60 000 000 төгрөгийн үнэтэй 2 гэрээнд гарын үсэг зурж байгааг би анхаараагүй мэдээгүй бөгөөд хавтаст хэргийн материалтай танилцаж гэрээний зүйлийн биет байдлын талаарх зохицуулалтыг шалгах үеэр энэ тухай олж мэдээд нотариатчийн бидний өмнө хийсэн гэрээнийх нь формат манай гэрээнд хасагдалгүй бичигдчихсэн юм болов уу гэж бодсон. Гэтэл гэрээний үнийг 55 100 000 төгрөгөөр тогтоож, энэ үнээс татвар хураамжид төлөх хэсгийг худалдан авагч зохих журмын дагуу төлөөд үлдэх 54 000 000 төгрөгийг надад өгөхөөр тохиролцсоныг иргэн Э.Амраа зөрчиж, татварт ногдох орлогыг багасгах зорилгоор хийсэн 10 000 000 төгрөгийн үнэтэй гэрээг улсын бүртгэлд мэдүүлж, татварт 200 000 төгрөг тушаасан зөрчил нь нэхэмжлэгчийн урьдчилан төлөвлөсөн үйлдэл тул үүнд худалдагч гэм буруугүй бөгөөд 10 000 000 төгрөгийн үнэтэй гэрээний хувь миний гарт олгогдоогүй. Хэрэв татвар, хураамжийг худалдан авагч төлж, надад зөвхөн гэрээний үлдэх үнэ 54 000 000 төгрөгийг өгөх саналыг иргэн Э.А- гаргалгүйгээр талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үнэ 55 100 000 төгрөгийг худалдагчид бүрэн төлсөн бол миний бие зохих албан татварыг бүрэн төлөх байсан. Гэтэл иргэн Э.А- татварт төлөх мөнгийг хувьдаа завших санаатай байсныг би мэдээгүй.

...Үл хөдлөх эд хөрөнгийн зориулалтыг өөрчлөхийг хуулиар хориглоогүй тул орон сууцны 1 давхарын зориулалтыг үйлчилгээний зориулалтаар өөрчилж аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулж буй тохиолдол түгээмэл бөгөөд үйлчилгээний зориулалтыг орон сууцны зориулалтаар өөрчилж, ашиглахыг хуулиар хориглоогүй нь нотлох баримтаар цугларсан Мэргэжлийн хяналтын ерөнхий газрын даргын 2015 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 505 дугаартай тушаалын нэгдүгээр хавсралтаар батлагдсан “Мэргэжлийн хяналтын байгууллагын чиг үүрэгт хамааралгүй асуудлын жагсаалт”-аар нотлогдож байна.

...Иргэн Э.А- 2017 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үед Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д зааснаар шаардлага гаргах эрхийн 6 сарын хугацаа 2016 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдөр дууссан. Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д зааснаар гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үздэг бөгөөд талуудын хооронд гэрээний 3 дугаар зүйлд гэрээний зүйлийн тоо, хэмжээ, чанарыг тодорхойлсонтой тухайн орон сууцны тоо, хэмжээ, чанар зөрөөгүй, бүрэн тохирч байгаа тул түүнийг биет байдлын доголдолтой гэж үзэхгүй.

Хэрэв гэрээнд эд хөрөнгийн чанарын талаар тусгайлан зохицуулаагүй бол орон сууцны биет байдал доголдлыг Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.2-т зааснаар тодорхойлох ёстой боловч талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд эд хөрөнгийн чанарыг нарийвчлан заасан тул Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.2-т заасан зохицуулалт хэрэглэгдэхгүй. Орон сууцны давхарын байрлал, түүний гадна болон дотор зохион байгуулалт, харагдах байдлыг нуух боломжгүй, илэрхий тодорхой тул түүнийг үзэж танилцаж, өмчлөлдөө шилжүүлэн авах үед худалдан авагч нь орон сууцны биет байдлын чанартай хангалттай, бүрэн танилцаж, зөвшөөрсний үндсэн дээр хүлээн авсан гэж үзэх үндэслэлтэй бөгөөд орон сууцны биет байдлын ил харагдах чанар иргэн Э.А-гийн шаардлагад нийцсэнийг хүлээн зөвшөөрч худалдан авсан тул тус орон сууцны гадна, дотор зохион байгуулалт, гэрэлтүүлэг, агаар сэлгэлтийн болон дулаан, цэвэр бохир усны хангамж, инженерийн байгууламжийн талаар худалдан авагч гомдлын шаардлага гapгax эрхгүй.

...Гэрч иргэн Б.Идэрбаяр нь худалдагч, худалдан авагч нарын хооронд болсон хэдэн удаагийн уулзалтад байлцсан талаар санахгүй байсан бөгөөд орон сууцтай танилцсан хугацааг 2013 оны 07 дугаар сард гэж тайлбарлаж буй нь өөрийн мэдүүлгийг цаг хугацааны хувьд 2013 оны 07 дугаар сард болсон үйл баримтад хамааруулж байна. Тиймээс талуудын хооронд 2013 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээний үйл баримттай холбоогүй байх тул гэрчийн мэдүүлэг нотолгооны чадвараа алдаж байна. Хамтран нэхэмжлэгч иргэн Д.Б- тус орон сууцанд 2013 оны 07 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2014 оны 02 дугаар cap хүртэл амьдарсан гэж шүүх хуралдаанд амаар биечлэн тайлбарласан тул тэрбээр өөрийн амьдарсан хугацаанд хамаарах орон сууцны биет байдлын чанарын талаар мэдэх бөгөөд тухайн хугацаанаас хойшхи биет байдлын чанарын талаар мэдэхгүй тул 2014 оны 02 дугаар сараас хойших хугацааны орон сууцны биет байдлын чанарын талаар тайлбарласан мэдүүлэг нь үндэслэлгүй.

Улмаар орон сууцны анхны үнэ нь 34 867 000 төгрөгийг нэмэгдүүлж 54 000 000 төгрөгөөр худалдсаныг эсвэл тус орон сууцанд амьдрах хугацаанд эрүүл мэнд өөрчлөгдсөнийг эсвэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн үйлчилгээний зориулалтыг өөрчилж орон сууцны зориулалттай болгосныг мэдэгдээгүйн аль үндэслэлээр талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг цуцлах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан нь тодорхойгүй тул иргэн Э.А-, Д.Б- нараас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байна.

Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

                                                          ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан давж заалдах шатны шүүхийн магадлал хууль зүйн үндэслэлтэй болжээ.

Нэхэмжлэгч Э.А-, Д.Б- нар нь хариуцагч Н.Б-, Б.Б- нараас худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу шилжүүлсэн 54 000 000 төгрөг, зээлийн хүүд төлсөн 18 578 475 төгрөгийг тус тус гаргуулахаар нэхэмжилсэн байна.

Хариуцагч Н.Б-, Б.Б- нар нь шаардлагыг эс зөвшөөрч, нэхэмжлэлийг татгалзжээ.

Зохигч нь 2013 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 19 дүгээр хороо, Саруул тэнгэр 2, Да хүрээ гудамж, 103 дугаар байрны В-7 тоот 49,81 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдах-худалдан авахаар тохиролцжээ. Нэхэмжлэгч Э.А- орон сууцны төлбөрт 54 000 000 төгрөг төлсөн байна.

Гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг талууд орон сууцны зориулалтаар худалдаж-худалдан авсан боловч хариуцагч Б.Б- нь ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиалгын гэрээ байгуулсан, 2013 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр орон сууцны зориулалттай болохыг улсын бүртгэлийн байгууллагад хандаж, бүртгэлийг өөрчилсөн болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогджээ.

Давж заалдах шатны шүүх хэргийн оролцогчийн гаргасан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, маргааны үйл баримтын талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн байна.

Худалдах-худалдан авах гэрээний худалдан авагч тал нь гэрээ байгуулах үед гэрээний зүйл болох орон сууцыг үзэж, байршил, бүтэц, онцлогийг нь хүлээн зөвшөөрсөн боловч тухайн орон сууцанд амьдарснаар түүний анх мэдэгдэх боломжгүй шинжийг нь хожим мэдсэнийг шүүх зөв үнэлж, гэрээнээс татгалзах эрхийг нь хангах үндэслэлтэй гэж үзсэн нь Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1.-д заасан шаардлагад нийцжээ.  

Нөгөө талаар, шүүх худалдсан эд хөрөнгийн орон сууцны зориулалтаар ашиглах боломжгүй гэж шинжээчээр тодорхойлогдсон нөхцөл байдалд худалдагч тал гэм буруугүй учир гэрээнээс татгалзсаны улмаас учирсан хохирлыг хариуцах хууль зүйн үндэслэлгүй гэж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.2.-т заасан зохицуулалтад нийцсэн байна.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

Мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.2.-т зааснаар гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үздэг байна.

Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1.-д зааснаар эд хөрөнгийн доголдолтой холбогдуулан худалдагч, худалдан авагчийн аль нь ч гэрээг цуцлах эрхтэй бөгөөд энэ тохиолдолд худалдагч нь худалдан авагчид учирсан хохирол, зардлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Харин Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1., 227.2.-т зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй боловч энэ зохицуулалт гэрээнээс татгалзсан явдалд нөгөө тал нь буруугүй бол хамаардаггүй байна.

Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1.-д зааснаар хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй болно.

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн хэрэглэвэл зохих зүйл, заалтыг зохигчийн хооронд үүссэн эрх зүйн маргаанд зөв тайлбарлан хэрэглэж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хуульд заасан журмыг зөрчөөгүй байх тул нэхэмжлэгч болон хариуцагч талын хяналтын журмаар гаргасан гомдлын агуулгаар давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг өөрчлөх, хүчингүй болгох боломжгүй гэж дүгнэв.

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн 611 дүгээр магадлалыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нар болон хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4.-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс урьдчилан төлсөн 250 842 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 427 950 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээсүгэй.

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                              Х.СОНИНБАЯР

ШҮҮГЧ                                                                        Ц.АМАРСАЙХАН