А.Б, М.А нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Б.Ундрах даргалж, шүүгч Г.Алтанчимэг, Г.Цагаанцоож, Д.Цолмон, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Орхон аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн 142/ШШ2018/00613 дугаар шийдвэртэй,

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж  заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 109 дүгээр магадлалтай,

А.Б, М.А нарын нэхэмжлэлтэй

И Х Ц ХХК-д холбогдох, 

2017 оны 7 дугаар сарын 21-ний өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээ, 2017 оны 7 дугаар сарын 31-ний өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, 34.000.000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Х.О-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн

Шүүгч Г.Алтанчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч А.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.М, нарийн бичгийн дарга Г.Сувд-Эрдэнэ нар оролцов.

Нэхэмжлэгч нарын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл; ...Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум Цагаанчулуут багийн 7А Евро эко төгөл орон сууцны 4-104 тоотыг худалдах худалдан авахаар И Х Ц ХХК-тай тохиролцон 2017.07.21-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулсан. Ингээд урьдчилгаа төлбөр болох 24.000.000 төгрөгийг шилжүүлэн, удалгүй Эрдэнэт үйлдвэр ХХК-иас хөнгөлөлт 8.000.000 төгрөгийг шилжүүлэн өгч нийт 32.000.000 төгрөгийг төлсөн. Энэ хугацаанд Орон сууцны ипотекийн зээлийн 8 хувийн зээлд хамрагдах зээлийн гэрээг хөөцөлдөхөд хугацаа орно гэх шалтгаан хэлж тухайн өдөр орон сууцыг түрээслэх гэрээ байгуулсан. Уг гэрээний дагуу биднээс сар бүр түрээсийн төлбөр авах болсон. Түрээсийн төлбөр төлөх нь бидэнд хүндрэлтэй байсан учир Голомт банктай Орон сууцны ипотекийн 8 хувийн зээлд хамрагдах зээлийн гэрээг хийх шаардлагыг удаа дараа тус компанид тавьсан ба тодорхой хариу өгөхгүй шийдэх гэж байна гэсээр удсан. Голомт банкны холбогдох ажилтантай очиж уулзахад Орон сууцны ипотекийн 8 хувийн зээлд хамрагдахгүй, тус компани энэ тухай мэдэж байгаа, манай банктай 1 хувийн 18 сарын хугацаатай зээлд хамрагдах гэрээ тус компани байгуулсан өөр нөхцөлөөр тус компанитай тохиролцоогүй, 8 хувийн ипотекийн зээлд хамруулах асуудал байхгүй гэсэн. Ингээд тус компанид дээрх байдлыг хэлж, танай компанийн зүгээс тавьсан нөхцөл биелэгдэх боломжгүй байгаа талаар уулзахад тэгвэл гэрээгээ цуцал, гэрээний дагуу төлсөн мөнгөний 10 хувийг манайд үлдээвэл мөнгийг шилжүүлнэ эсвэл 1 хувийн 18 сарын хугацаатай Голомт банкны зээлд хамрагд гэсэн хариуг 2018.01 сард өгсөн ба түүнээс хойш гэрээ цуцална, Голомт банкны зээлд хамрагд гэж шахах болсон. Ингээд 2018.03.25-ны өдөр гэрээгээ цуцалж байна, гэрээнээс татгалзаж байна гэж амаар мэдэгдэж, хэрэглээний усыг маань хаасан. Ингэх эрх байхгүй, өдий болтол та нарын хүсэлтийн дагуу бид түрээс, цахилгаан усны мөнгийг төлсөн гэж маргахад бидэнд хамаагүй гэрээгээ цуцалсан гэсэн. Тэгвэл бидний төлсөн урьдчилгаа төлбөр болон түрээсийн гэрээний дагуу төлж байсан мөнгийг буцааж өг гэхэд төлөх боломжгүй, дараагийн худалдан авах хүн гарах хүртэл бид мөнгийг өгөхгүй гэх хариу өгч 7 хоногийн дараа тогийг таслахаа мэдэгдэж байна гэж ажилтан нь хэлсэн. Бидний урьдчилгаа төлбөрийг авсан, тэдний хүсэлтээр түрээсийн гэрээ байгуулсан байхад хууль бус шаардлага гаргаж, Голомт банкны өндөр хувийн хүүтэй зээлд хамрагд гэж шахалт дарамт үзүүлж сүүлдээ хэрэглээний усыг маань хааж эрх ашгийг маань хохироож байна. 2017.07.21-ний өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээ, орон сууц хөлслөх гэрээ бидний эрх ашгийг хохироож анхнаасаа биелэгдэх боломжгүй хууль зөрчсөн, банкны 8 хувийн ипотекийн зээлд хамруулна гэх амлалт нь биелэгдэх боломжгүй байдлыг нуун дарагдуулж, хуурч хөлслөх гэрээ гэх нэрийн дор 250.000 төгрөгийг сар бүр биднээс авсан гэрээнүүд худалдах худалдан авах гэрээ гэж үзэх үндэслэлгүй тул 2017.07.21-ний өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээ, орон сууц хөлслөх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцож, орон сууц худалдаж авахаар урьдчилгаанд төлсөн 32.000.000 төгрөг болон орон сууц хөлслөх гэрээний дагуу төлсөн сар бүрийн 250.000 төгрөг буюу 2.000.000 төгрөг нийт 34.000.000 төгрөгийг И Х Ц ХХК-с гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан тайлбарт: ...И Х Ц ХХК болон иргэн А.Б, М.А нарын хооронд 2017 оны 7 сарын 21-ний өдөр Орон сууц захиалан бариулах тухай 89 тоот гэрээ байгуулагдсан. Энэхүү гэрээгээр А.Б нар нь И Х Ц ХХК-ийн Орхон аймаг, Эрдэнэт хотод хэрэгжүүлж байгаа орон сууцны 7А хороолол Евро Эко Төгөл төслийн хүрээнд баригдсан 4-р байрны 1 дүгээр давхрын 104 тоот хаягт байрлах 64,9 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг захиалж, гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийг гүйцэтгэгчид төлөхөөр тохирсон. Тус гэрээний 2.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг 1 м.кв-ийг 1.700.000 төгрөгөөр тооцож, нийт үнэ нь 110.330.000 төгрөг байхаар заасан. Мөн гэрээний 1.2 дахь хэсэгт захиалагч нь гэрээний төлбөрийг хавсралт 2-т заасан хуваарийн дагуу төлөх үүрэг хүлээсэн бөгөөд хавсралт 2-т нийт 100% дүн болох 110.330.000 төгрөгийн төлбөрийнхөө 30% дүнгийн 24.000.000 төгрөгийг төлсөн. Үлдэгдэл 9.099.000 төгрөгийн төлбөрийг 2017.10.05-нд төлнө гээд үлдэгдэл 70 хувийг хэзээ хэрхэн төлөх нөхцөлийг тохироогүй боловч ипотекийн зээлд хамрагдан төлөхөө илэрхийлж байсан. Гэрээний төлбөрийн 21,7 хувь буюу 24.000.000 төгрөгийг 2017 оны 7 сарын 27-ны өдөр төлж, үлдэгдэл төлбөрөө хугацаанд нь төлөх мөн ипотекийн зээлээ яаралтай хөөцөлдөж, зээл гаргуулах тул захиалсан орон сууцандаа орж амьдрах хүсэлт гаргасны дагуу И Х Ц ХХК-аас зөвшөөрч, акт үйлдэн орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн. Мөн И Х Ц ХХК-аас захиалагч нарыг урамшуулах зорилгоор 1 болон 9 давхарт орон сууц захиалан авч байгаа захиалагч нарт бүрэн автомат угаалгын машин, 43 инчийн зурагт зэргээс сонгуулж бэлэглэж байсан. А.Б нар нь 4 дүгээр байрны 1-р давхрын 104 тоот орон сууцыг захиалан гэрээ байгуулсан тул дээрх эрхийг эдэлж бүрэн автомат угаалгын машин И Х Ц ХХК-аас бэлэглэснийг өнөөдрийг хүртэл хэрэглэж байгаа. Гэрээний хавсралт 2-т заасан урьдчилгаа 30% төлбөрийн үлдэгдэл 9.099.000 төгрөгийг 2017.10.05-нд төлнө хэмээн тохирсон боловч Эрдэнэт үйлдвэрээс 8.000.000 төгрөг нь 2018 оны 01 сарын 08-ны өдөр И Х Ц ХХК-д шилжүүлэгдсэн, үлдэгдэл 1.099.000 төгрөг болон нийт төлбөрийн 70% болох 77.231.000 төгрөг, нийт 78.330.000 төгрөгийн үлдэгдэл өнөөдрийг хүртэл төлөгдөөгүй байна. Гэрээний 3.3 дахь хэсэгт орон сууцыг 100% төлбөр хийсэн захиалагчид барилгыг улсын комисс хүлээн авсны дараа шилжүүлэн өгч, өмчлөх эрхийг нотлох холбогдох бичиг баримтыг шилжүүлнэ хэмээн заасан боловч захиалагчдын хүсэлтээр үлдэгдэл төлбөрөө хурдан хугацаанд төлөх, зээлийн материалаа бүрдүүлсэн байдал, судлуулж байгаа нөхцөл байдал зэргийг харгалзан орон сууцыг хүлээлгэн өгч байсан. И Х Ц ХХК-ийн ТУЗ-өөс 2017 оны 4 сарын 20-ны өдрийн 2017 тогтоолоор урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрөө бүрэн төлөөгүй мөн ипотекийн зээлийн шийдвэрээ гаргуулаагүй өөрөөр хэлбэл орон сууц захиалан бариулах гэрээнд 100 төлбөрөө төлсний үндсэн дээр орон сууцаа хүлээж аваагүй байгаа атлаа И Х Ц ХХК-д хүсэлт гаргасны үндсэн дээр орон сууцаа хүлээн авсан захиалагч оршин суугчидтай тохиролцон төлбөрөө бүрэн төлөгдөх хүртлээ орон сууцыг чөлөөлж элэгдлийг багасгах эсвэл Орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулахыг үүрэг болгосон. Учир нь орон сууцаа хүлээн авч, амьдарч эхэлсэн захиалагч иргэдийн дийлэнх нь үлдэгдэл төлбөр болон ипотекийн зээлээ хөөцөлдөж, гэрээний төлбөрөө төлөхийг яаравчлахаа больж байсан. Тиймээс И Х Ц ХХК-ийн өмчийн орон сууцанд үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй атлаа үнэгүй амьдарч байгаа нь зүйд нийцэхгүй, төлбөрийн боломжгүй гэсэн шалтгаанаар гэрээ цуцлагдахад өмнө хүн амьдарч байсан орон сууцыг шинэ орон сууцны үнээр борлуулах боломжгүй болж гүйцэтгэгч компани хохирч байсан. А.Б нартай ижил нөхцөлөөр орон сууцаа хүлээн авч амьдарч байгаа захиалагч иргэд энэхүү орон сууц хөлслөх гэрээг хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан бөгөөд А.Б, М.А нар ч мөн хүлээн зөвшөөрч 2017 оны 7 сарын 31-ний өдөр орон сууц хөлслөх 23 дугаартай гэрээг байгуулж, 2017 оны 8 сараас 2018 оны 02 дугаар сар хүртэл гэрээгээр тохирсон хөлсөө төлж байсан. Үлдэгдэл төлбөрөө гүйцээж төлөх, ипотекийн зээлээ яаралтай хөөцөлдөж зээлийн шийдвэрээ гаргуулахыг удаа дараа шаардсан боловч 8 хувийн ипотекийн зээл олгохгүй байна, санхүүжилтийг нь шийдээгүй гэнэ гэсэн шалтгаан хэлж цаг хугацаа алдуулж байсан. Гэтэл гэрээний үүргээ ухамсарлаж, ипотекийн зээлээ шаргуу хөөцөлдөн зээлийн шийдвэрээ гаргуулж, төлбөрөө төлсөн захиалагчид байгаа бөгөөд захиалагч нараас өөрсдөөс нь шалтгаалж байсан. Гэтэл А.Б нар нь гэрээ байгуулагдсанаас хойш ипотекийн зээлд хамрагдах талаар ямар ч үйлдэл хийгээгүй. 2017 оны 6 сараас хойш Голомт банктай хэлэлцээр хийж И Х Ц ХХК-ийн хэрэгжүүлж байгаа төслийн орон сууцнаас захиалсан иргэдэд банкны өөрийн эх үүсвэрийн 18 хувийн хүүтэй зээл олгох, зээлийн хүүгийн 6 хувийг И Х Ц ХХК төлж, захиалагч иргэн 12 хувийн хүү төлөх, Монгол банкнаас ипотекийн санхүүжилт хуваарилагдсан нөхцөлд 8 хувь руу шилжүүлэх нөхцөлтэйгөөр Хамтран ажиллах гэрээ 2018 оны 01 сарын 30-ны өдөр байгуулсан. Дээрх гэрээ хэлэлцээрүүдийн дагуу 2017 оны 6 дугаар сараас 2018 оны 02 дугаар сар хүртэл хугацаанд И Х Ц ХХК-тай орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан 6 иргэн дээрх банкуудаас ипотекийн зээл авах гэрээ байгуулж, зээлийн шийдвэрээ гаргуулсан. А.Б нарын нэхэмжлэлд дурьдсан 8 хувийн зээлд хамруулж өгнө, өндөр хүүтэй зээл ав, түрээсийн гэрээ заавал байгуул гэж И Х Ц ХХК-аас шаардаж дарамталсан, биелэгдэх боломжгүй хууль зөрчсөн, 8 хувийн зээл хамруулах амлалтаа биелэгдэх боломжгүй байдлыг нуун дарагдуулж, хуурч хөлслөх гэрээ нэрийн дор 250.000 төгрөг сар бүр авсан... гэдэг нь үндэслэлгүй бөгөөд Орон сууц захиалан бариулах гэрээнд зааснаар гүйцэтгэгч нь гэрээний 4.1 Орон сууцны үнийг хавсралт 2-т заасан хуваарийн дагуу гүйцэтгэгчид төлнө. Банкны зээл авах зэргээр санхүүжилт олох шаардлагатай бол төлбөрийн хуваарийг мөрдөхөд шаардлагатай зохион байгуулалтын арга хэмжээг урьдчилан авсан байх үүрэгтэй, 5.7 Захиалагч орон сууцыг банкны зээлээр худалдан авч буй тохиолдолд Банк захиалагчтай тусгайлан гэрээ байгуулах бөгөөд банк, захиалагч, гүйцэтгэгчийн хоорондох 3 талт харилцааг энэхүү гэрээтэй уялдуулан зохицуулах талаар хамтран ажиллана. Орон сууцыг захиалагчийн мэдэлд хүлээлгэн өгсөн тохиолдолд тэрээр зээлийн өрийг төлж дуустал орон сууцыг захиран зарцуулах эрх эдлэхгүй, мөн Гэрээний 3.3 дахь хэсэгт орон сууцыг 100% төлбөр хийсэн захиалагчид барилгыг улсын комисс хүлээн авсны дараа шилжүүлэн өгч, өмчлөх эрхийг нотлох холбогдох бичиг баримтыг шилжүүлнэ, 5.4 захиалагч нь орон сууцны төлбөрийг гэрээний хавсралт 2-т заасан графикийн дагуу бүрэн гүйцэд төлснийг үндэслэн гүйцэтгэгч орон сууцыг хүлээлгэн өгөх акт үйлдэнэ хэмээн заасан. И Х Ц ХХК-аас төлбөрөө 100% бүрэн төлөөгүй, өөрсдөө хүсэлт гаргаад үлдэгдэл төлбөрөө яаралтай хөөцөлдөж төлөхөө амласан захиалагч нарт орон сууцыг нь хүлээлгэн өгсөн боловч төлбөрөө төлж чадах эсэх нь тодорхойгүй, зээлээ хөөцөлдөх, төлбөрөө төлж барагдуулах тал дээр үйлдэл гаргахгүй байгаа захиалагч нарт орон сууцаа гэрээний төлбөрөө 100% төлж дуусах хүртлээ чөлөөлөх, эсвэл орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулж хөлс төлөх гэсэн 2 нөхцөлийг санал болгосны дагуу А.Б нар нь Орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулахыг зөвшөөрч гэрээ байгуулагдсан. Иймд гүйцэтгэгч И Х Ц ХХК-аас 6.1 Талууд харилцан тохиролцож хугацааг хойшлуулснаас бусад тохиолдолд захиалагч нь Орон сууцны төлбөр төлөх графикт хугацааг хэтрүүлсэн хоног тутам тухайн хугацаанд төлөх ёстой байсан үнийн дүнгийн 0,1%-тай тэнцэх хэмжээний алданги төлөх үүрэг хүлээнэ гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч нараас үлдэгдэл төлбөр 78.330.000 төгрөг, гүйцэтгээгүй үүргийн алданги болон бүрэн автомат угаалгын машины үнийг нэхэмжлэх болно гэжээ.

Орхон аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн 142/ШШ2018/00613 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.3, 59 дүгээр зүйлийн 59.2-д заасныг баримтлан И Х Ц ХХК-нд холбогдох 2017.07.21-ний өдрийн орон сууц бариулах гэрээ, 2017.07.31-ний өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, 34.000.000 төгрөг гаргуулах А.Б, М.А нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 327.950 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж  заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 109 дүгээр магадлалаар Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн142/ШШ2018/00613 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Х.О-ын давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т зааснаар нэхэмжлэгч А.Бгийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 327.950 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

Нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Х.О хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: ...Нэхэмжлэгч нар нь хариуцагчаас Орхон аймгийн Баян өндөр сумын Цагаанчулуут багийн 7А Евро эко орон сууцны 4-104 тоот орон сууцыг зээлээр худалдах худалдан авахаар болж, урьдчилгаа 32.000.000 төгрөгийг төлсөн боловч өнөөдрийг хүртэл тухайн байрыг өөрийн өмчлөлд авах боломжгүй байгаа төдийгүй анх орон сууцаа хүлээн авахад нь хөлсний гэрээ байгуулан оруулсны дагуу сар бүр 250.000 төгрөгийг төлж, хариуцагч Голомт банктай хамтран ажиллах гэрээ /72хх/ байгуулан 8 хувийн зээл олгох боломжтой гэж өндөр хүүтэй зээлийн гэрээ байгуулахыг шаардан байрны усны хэрэглээг хязгаарласан үйлдлийг /21хх/ гаргаснаар талуудын маргаан үүссэн ба хариуцагчийн Голомт банктай хамтран ажиллах гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нар ипотекийн гэрээ байгуулаагүй учир хариуцагч нэхэмжлэгч нарын өмнөөс 5.9 хувийн хүү төлж хохирч байгаа /140хх/ талаар анхан шатны шүүхэд тайлбарлахдаа 19.6 хувийн хүүтэй буюу өндөр нөхцлөөр гэрээг байгуулаад дараа нь 8 хувийн зээлд хамрагдана, ингэж байгуулсан айлууд байгаа гэх гэрээнүүдийг нотлох баримтаар хэрэгт хавсаргасан. Гэтэл нэхэмжлэгч нарт уг гэрээний дагуу хариуцагчийн амлаад байгаа 8 хувь руу шилжих амлалт бодит байдал дээрээ олгогдохгүй зогссон байдалд анхан болон давж заалдах шатны шүүх дүгнэлт хийгээгүй. Хариуцагч хохирч байна гэх дээрх хамтран ажиллах гэрээний дагуу өндөр хүүтэй ипотекийн гэрээг хийх үүргийг нэхэмжлэгч хүлээгээгүй, тохиролцоогүй байдлыг анхаарч үзээгүй. Нэхэмжлэгч хүсэл зоригийн эсрэг хийсэн хамтран ажиллах гэрээний 8 хувийн зээл нэхэмжлэгч хамрагдах эсэх, хэзээ олгогдох нь тодорхойгүй баримтыг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй. Хариуцагчийн Facebook хаягт байрлуулсан “8 хувийн зээлд хамрагдах боломжтой” гэх сурталчилгаа /126хх/ сурталчилгааны материалд /115хх/ танилцуулсан 8 хувийн зээлд хамрагдах боломжтой гэх үг, хариуцагчийн Голомт банктай байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний 8 хувьд хамрагдах, Хас банк, Хаан банк, Голомт банктай 8 хувийн гэрээ хийх боломжтой байсан гэх тайлбар /140хх/ зэрэг нотлох баримтууд нь тухайн компани орон сууцаа борлуулахдаа баримталж сурталчилж байсныг нотлох баримт. Гэвч 8 хувийн зээл олголт нь байхгүй, уг зээл бий болтол нэхэмжлэгч нараас хөлсний гэрээний дагуу сар бүр 250.000 төгрөг төлсөөр байх эсвэл тухайн 8 хувийн зээл бүтэхгүй хариуцагчийн Орон сууц захиалан бариулах гэрээний 5.7 заалтын дагуу “гэрээтэй уялдуулан зохицуулан хамтран ажиллана” гэх хүрээнд байгуулсан гэх Голомт банктай хамтран ажиллах /72хх/ гэрээний дагуу өндөр хүүтэй зээлд хамрагдаж, хариуцагчийн төлж буй зээлийн хүүг хохиролгүй болгох үүргийг биелүүлэх нь орон сууц зээлээр худалдах худалдах гэрээний жинхэнэ хүсэл зориг, эрх зүйн үр дагавар мөн эсэх, уг гэрээнүүдийн нөхцөл нь нэхэмжлэгчийн Орон сууц зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний нэг тал мөн эсэх ялангуяа Орон сууц захиалан бариулах гэрээний нөхцлүүд нь “орон сууц зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ”-ний шинж мөн эсэх, зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний тал болох ”худалдан авагчийн” эрх хамгаалагдсан эсэхэд шүүх дүгнэлт хийгээгүй. Нэхэмжлэгч нар нь улсын комисс хүлээн авсан, худалдан борлуулж байсан орон сууцнаас худалдан авах зорилгоор гэрээ байгуулсан ба нэхэмжлэгч нар захиалагч байгаагүй гэж мэтгэлцснийг хариуцагч няцаагаагүй бөгөөд захиалагч нар байгаагүй гэдгийг хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн, харин гэрээ хийхдээ андуурсан байна гэж тайлбарладаг. Нэхэмжлэгч нар захиалагч тал болсноор захиалагч талтай байгуулах хөлсний гэрээний нэг тал болж, сар бүр төлбөр төлж байгаа нь “худалдан авагчийн” эрхийг хамгаалсан Иргэний хуулийн 262, 263, 264 дүгээр зүйлд нийцсэн эсэхийг анхаараагүй. Нэхэмжлэгч нартай байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээ, хөлсний гэрээний /11хх/ дагуу эд хөрөнгийг түр хугацаагаар шилжүүлсэн зэргээс нэхэмжлэгч нарт өнөөдрийг хүртэл эд хөрөнгийг шилжүүлээгүй болохыг нь нотлогдож буй баримт хэрэгт авагдсан. Хариуцагч эд хөрөнгөө шилжүүлээгүй болох нь харагдаж байхад шүүх дээрх гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр гэрээ гэж үзсэн нь нэхэмжлэгч хариуцагч нарын хооронд ямар хүсэл зориг байсан болох, хүсэл зориг нь хуульд заасан нөхцлийн дагуу гэрээнд тусгагдсан эсэх, уг гэрээний үр дагавар Иргэний хуулийн 262, 263, 264 дүгээр зүйлд заасан нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг хамгаалсан эсэхийг анхаарч үзээгүй. Анхан шатны шүүх орон сууц захиалан бариулах гэрээ, орон сууц хөлслөх гэрээг хуулийн хүрээнд байгуулсан байна гэж дүгнэлт хийхдээ орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн. Дээрх гэрээнүүдийн талаар дүгнэлтийг хийсэн атлаа “хуулийн хүрээнд байгуулагдсан эсэх”-ийг анхаарч дүгнээгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах худалдан авах гэрээний шинж буюу нотариатаар гэрчлэгдсэн эсэх, эд хөрөнгө шилжүүлсэн эсэх, эд хөрөнгийг өмчлөлд захиран зарцуулах эрхтэйгээр шилжүүлэх үндэслэл гэрээнд тусгагдсан эсэх, зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний хэлбэр хуульд зааснаар хангагдаж байгаа эсэхэд дүгнэлт хийгээгүй. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний 2.1 заалт буюу Орон сууцны үнэ гэх 110.330.000 төгрөгөнд “Орон сууц хүлээн авах хүртэлх барилга угсралт, үйлдэрлэлийн бүх зардал буюу барилгын материалын үнэ, техникийн нөхцлийн зардал, ажлын хөлс, сууц өмчлөгчдийн дундын өмчлөлийн хөрөнгө, талбайн барилга заслын ажил, дотоод засал, нэмэгдсэн өртгийн албан татвар” зэрэг багтсан гэх төлбөрийн талаар тохиролцсон байх ба энэ нь зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний “эд хөрөнгийн үнэ” мөн эсэх, гэрээний 2.3 заалтын дагуу “орон сууцны үнэд өөрчлөлт оруулах эрхтэй” гэх заалт нь орон сууцыг зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний шинж эсэх, гэрээний 3 заалтууд нь худалдагчийн эрх үүргийг тодорхойлж байгаа эсэх, гэрээний 5.7 заалтын дагуу захиалагчийн мэдэлд хүлээлгэн өгсөн тохиолдолд зээлийн өрийг төлж дуустал орон сууцыг захиран зарцуулах эрх эдлэхгүй гэх заалт зэрэг нь худалдан авсан эд хөрөнгийн доголдол, гэм хор, эрхийн талаар хуульд заасан үндэслэлээр “нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг” хамгаалсан эсэхэд анхаараагүй. Давж заалдах шатны шүүх хуралдаан дээр ”нэхэмжлэгч нар манай байгууллагатай уулзаж тохиролцох асуудлаар уулздаггүй” гэсний дагуу нэхэмжлэгч хариуцагчтай утсаар холбогдоход шүүхээр явснаараа яв, одоо бидний төлбөрийг өг, банктай гэрээгээ хийгээд бидний мөнгийг өг, өмгөөлөгчийнхөө үгэнд орж маргаан үүсгэсэн биз дээ, дээд шүүх дээр уулзая гээд утсаа тавьсныг гомдолд бичихийг нэхэмжлэгч нар хүссэн ба талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалан бариулах гэрээ, орон сууц хөлслөх гэрээ нь нэхэмжлэгчийн орон сууц зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний хүсэл зоригийг халхавчлан хууль зөрчсөн, хуульд заасан хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл хийгдснийг анхаарч үзэлгүй нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитой үнэн зөв талаас нь үнэлээгүй хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг зөрчиж, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 заалтын буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзэж байх тул шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

А.Б, М.А нар нь И Х Ц ХХК-д холбогдуулан  зохигчийн хооронд 2017 оны 7 дугаар сарын 21-ний өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалан бариулах гэрээ, 2017 оны 7 дугаар сарын 31-ний өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, 34.000.000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэл гаргасныг, хариуцагч зөвшөөрөөгүй байна.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг, давж заалдах шатны шүүх хянаж, шийдвэрийг хэвээр үлдээжээ.

Шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрсөн нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгчийн гомдлыг хангах үндэслэлтэй гэж хяналтын шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Хоёр шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулгыг зөв тодорхойлоогүйгээс зохигчийн хооронд үүссэн маргааны шаардах эрхийн хууль зүйн үндэслэлийг хуульд нийцүүлэн тогтоож чадаагүй байна.

Нэхэмжлэгч нар 34.000.000 төгрөг гаргуулах шаардлагын үндэслэлийг “гэрээ хүчин төгөлдөр бус” гэж илэрхийлсэн хэдий ч түүний агуулга нь “хариуцагч 8 хувийн ипотекийн зээлд хамруулах үүргийг гэрээгээр хүлээсэн, энэ үүргээ биелүүлээгүй” гэсэн  утгатай байна.

Нэхэмжлэгч нар И Х Ц ХХК-ийн Орхон аймаг 7А хороолол, “Евро эко төгөл” төслийн хүрээнд баригдсан 4 дүгээр байрны 1 дүгээр давхарын 104 тоот хаягт байрлах 64.9 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 110.330.000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирч 2017 оны 7 дугаар сарын 21-ний өдөр “орон сууц захиалан бариулах гэрээ”-г байгуулжээ.

Гэрээ “орон сууц захиалан бариулах гэрээ” нэртэй боловч нэхэмжлэгч нь 2015 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдөр улсын комисс хүлээн авч ашиглалтад орсон орон сууцыг авахаар тохирсон байх тул зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний байгуулагдсан гэж үзнэ. Энэ талаархи хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй байна.

Нэхэмжлэгч, түүний өмгөөлөгчийн “дүр үзүүлэн хийсэн”, “өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн”, эсхүл “хуурч мэхэлж хийсэн” гэж тайлбарласнаар “гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх”, эсхүл “хүчин төгөлдөр буст тооцох” хууль зүйн үндэслэлгүйг шүүх зөв дүгнэжээ.

Нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч тал нь орон сууцны үнийн 30 хувийг төлж, улмаар ипотекийн 8 хувийн зээлд хамрагдах зорилготой байсан боловч тухайн зээлд хамруулах үүргийг И Х Ц ХХК гэрээгээр хүлээсэн нь тогтоогдоогүй байна. Хэргийн баримт, зохигчийн тайлбараас үзвэл нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийн урьдчилгаа төлбөрт 32.000.000 төгрөг төлж, орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байгаа боловч зээл авах нөхцлийг бүрдүүлэн үлдэх төлбөрийг төлөх боломжгүйгээс, хариуцагч талаас нэхэмжлэгчийг гэрээний үүргээ биелүүлж үнийг төлөөгүй үндэслэлээр гэрээний талуудын хэн аль нь гэрээнээс татгалзах хүсэлтэй байгаа нь тогтоогджээ.

Иймд зохигчийн хооронд үүссэн маргааныг шийдвэрлэж, нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангах үндэслэлтэй байна.

Нэхэмжлэгч нар гэрээний үнэд нийт 32.000.000 төгрөг төлснөөс хяналтын шатны шүүх хуралдаанд гэрээнд зааснаар уг үнээс 10 хувийн торгуулийг суутгахыг хүлээн зөвшөөрсөн тул үлдэх 28.800.000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгоход хууль зөрчихгүй байна.

Зохигч худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулахын зэрэгцээ 2017 оны 7 дугаар сарын 31-ний өдөр орон сууцыг хөлслөх гэрээ байгуулж, орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдөх хүртэл сар бүр 250.000 төгрөгийн хөлс төлөхөөр харилцан тохиролцсон бөгөөд нийт 8 сарын хөлсөнд 2.000.000 төгрөг төлсөн талаар маргаагүй байна. Энэхүү гэрээ нь талуудын хүсэл зоригийн үндсэн дээр байгуулагдсан, гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгч төлсөн хөлсөө буцаан шаардах боломжгүй байна.

Дээрхи үндэслэлээр нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулав.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж  заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 109 дүгээр магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Орхон аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн 142/ШШ2018/00613 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 287 дугаар зүйлийн 287.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар хариуцагч И Х Ц ХХК-с 28.800.000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч А.Б, М.А нарт олгож, 5.200.000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж, тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтад “үлдээсүгэй” гэснийг “үлдээж, хариуцагчаас 301.950 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч нарт олгосугай” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар нэхэмжлэгч нар нь хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 327.950 төгрөг төлснийг шүүгчийн захирамж гарган буцаан олгосугай.

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                     Б.УНДРАХ

ШҮҮГЧ                                                            Г.АЛТАНЧИМЭГ