УБК ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Г.Алтанчимэг, Ц.Амарсайхан, П.Золзаяа, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн 181/ШШ2018/01296 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2127 дугаар магадлалтай,

 УБК ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

ЭЖПЭ ХХК, БСЭ ХХК-д тус тус холбогдох, 

Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйлийн доголдол буюу талбайн хэмжээ дутуугаас үүссэн  төлбөр  423.935.711,97 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн

Шүүгч Г.Алтанчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Хариуцагч ЭЖПЭ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Б, хариуцагч БСЭ ХХК-ийн өмгөөлөгч О.Б, нарийн бичгийн дарга Ч.Уранбилэг нар оролцов.

Нэхэмжлэгч УБК ХХК-ийн төлөөлөгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлд: ...2017 оны 8 дугаар сарын 31-ний өдөр ЭЖПЭ ХХК-тай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Тухайн гэрээгээр Блюскайгийн 7, 8 дугаар давхрыг худалдаж авсан. ЭЖПЭ ХХК-тай гэрээ байгуулахдаа тухайн үед 7, 8 дугаар давхарт тавигдсан хэмжээг үндэслэл болгосон бөгөөд 7 давхар 1453.6, 8 давхар 1455.75 мкв-уудыг худалдаж авсан. Улмаар 2017 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр манай компанийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан. Гэрээний 1.1 дэх хэсэгт гэрчилгээнд тавигдсан хэмжээг талууд үндэслэсэн байдаг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн доголдлыг илрүүлэх боломж бүрдсэний дараа манай компани тусгай зөвшөөрөлтэй компаниар хэмжилт хийлгэхэд нийт 283.93 мкв дутуу байна гэдэг нь тодорхой болсон. Талбайн хэмжээ м.кв дутуу байгаа талаар БСЭ ХХК-д мэдэгдэхэд ЭЖПЭ ХХК-д ханд гэж хэлсэн. Үүний дагуу БСЭ ХХК, ЭЖПЭ ХХК-ний төлөөлөгч нар байлцаж тухайн дүгнэлтийг тайлбарлуулсан. Гэтэл тухайн хэмжилтийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэж хариу ирүүлсэн. Бид хүчин төгөлдөр худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмшиж, олж авсан. Нэхэмжлэгч компанийн ЭЖПЭ ХХК-тай байгуулсан 2018 оны 8 дугаар сарын 31-ний өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээ нь БСЭ ХХК, Т.Энхболдсодном нарын 2017 оны 8 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан баталгааны гэрээнд үндэслэсэн. Баталгааны гэрээний заалтаар БСЭ ХХК нь ЭЖПЭ ХХК-тай нэгдмэл сонирхолтой этгээд гэж баталгаажуулсан. 2017 оны 8 дугаар сарын 25-ны өдрийн байдлаар өөрийнх балансад 4.343.948.732,48 төгрөгөөр бүртгэгдсэн 7, 8 давхрыг 100 хувь өөрийн хөрөнгө оруулалттай ЭЖПЭ ХХК руу хөрөнгө оруулалт байдлаар хувьцаанд хөрвүүлэн шилжүүлж, ЭЖПЭ  ХХК-д бүртгэгдсэний дараа тухайн компанийн хувьцааг Т.Энхболдсодномд худалдаж, Т.Энхболдсодномын эзэмшилтэй, 7, 8 давхар гэх өмчтэй, ЭЖПЭ ХХК болсны дараа тухайн компанитай УБК ХХК 4.343.948.732,48 төгрөг гэж заасан мөнгөн дүнгээр тухайн 2 үл хөдлөх эд хөрөнгөд худалдах худалдан авах гэрээ байгуулна гэж тохиролцоод баталгааны гэрээг хийсэн юм. Хариуцагч талууд нь баталгааны гэрээнд нэгдмэл сонирхолтой нэг тал болоод орж ирсэн байдаг. Тухайн баталгааны гэрээгээр тохирсон тохиролцоо нь үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гол үндэслэл болсон. Тиймээс УБК ХХК нь хуульд нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан тул Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээгээр хүлээж авсан зүйлийн доголдолтой холбоотой шаардлага гаргах эрхтэй. Биет байдлын доголдолтой холбоотой маргаан үүсэх болсон шалтгаан нь 7 давхраас 22.82 мкв, 8 давхраас 261.11 мкв, нийт 283.93 мкв дутсан. Тухайн хэмжилт хийсэн компани нь олон нийт, иргэний барилгын БНБД310303 гэх норм дүрмийн дагуу дүгнэлтээ гаргасан байдаг. Мөн хоёр компанийн төлөөлөх хүмүүстэй уулзаж, хэрхэн хэмжилт хийж, зөрүү гарсан талаар тайлбарласан. Энэхүү норм дүрмийн заавал мөрдөх 4 дүгээр хавсралт Олон нийт иргэний барилгын ашигтай талбай, барилгын эзлэхүүн, барилгажих талбай, барилгын давхрыг тооцох журам гэж байдаг. Энэхүү журмын 1-т барилгын давхрын талбай гадна хананы дотор талын гадаргууны хэмжээгээр тодорхойлогдоно ...налуу ханатай барилгын давхрын талбайг шалны түвшингийн хүрээгээр тогтооно гэж заасан байдаг. Барилгын гадаргуу налуу, тэгш биш тул энэхүү онцлогийг харгалзаж хэмжилт хийсэн гэж тайлбарлаж байсан. Заавал мөрдөх дүрмийн 4 дүгээр хавсралтын 2-т барилгын ашигтай талбай нь тухайн барилгын өрөө тасалгаа, танхим, тагт, хөлийн өрөөний талбайн нийлбэр байна. Ашигтай талбай, шатны хонгил орохгүй, цахилгаан шат, дотор задгай шат, хонгил, пандусын талбай орохгүй гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл хэрэгт авагдсан 7, 8 давхрын байгуулалтын зураг нь шатны хонгил орохгүй, цахилгаан шатны нүх орохгүй, дотор задгай шат орохгүй, хонгил орохгүй гэснийг оруулж тооцсон зураг байсан. Хариуцагчид доголдолтой хөрөнгө авсан талаар мэдэгдсэн удаа дараагийн хүсэлтэд БСЭ ХХК-иас 2018 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр 76 дугаар албан бичгээр хариу ирүүлсэн. Тус албан бичигт 7 давхрын терасыг анхнаасаа зараагүй гэсэн байдаг бөгөөд уг тайлбар нь ямар ч үндэслэлгүй. Тухайлбал орон сууцны барилгын дотор талбайг тооцох MNS 6058:2009 гэх аргачлал байдаг. Энэхүү аргачлалыг орон сууцны зориулалтыг үл харгалзан итгэлцүүрийг хэрэглэдэг бөгөөд стандартын 3.7, 3.4-т тус тус заасан байдаг. Тиймээс барилгын салшгүй нэг хэсэг болох терасыг барилгын ашигтай талбайд оруулж тооцохдоо 30 хувийн итгэлцүүрээр тооцож оруулдаг итгэлцүүр байгаа. Үүний дагуу 30 хувиар тооцож оруулсан гэж тухайн хэмжилт хийсэн компани тайлбарладаг. Ингэж тодорхойлоод байхад манайх зараагүй гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээж авах үед доголдлыг мэдэх боломжгүй байсан, өмчлөх эрхтэй болохдоо хөрөнгөө эзэмшиж, ашиглаад явах боломж байгаагүй. Манай байгууллага үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болох үед 7 давхарт 7 аж ахуй нэгж үйл ажиллагаа явуулж байсан бөгөөд түрээслэгч нарт өмчлөгч өөрчлөгдсөн талаар мэдэгдээгүй тул манай компани үл хөдлөх эд хөрөнгөө актаар хүлээн авч бодитоор эзэмших, чөлөөтэй нэвтрэх боломж байгаагүй, түрээсийн гэрээг шилжүүлэх ажиллагаа явагдаагүй. 2017 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр гэрээ байгуулсан, 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр хэмжилт хийлгэсэн, 9 дүгээр сарын 25-ны өдөр тайланг хүлээж авсан. Хэмжилт хийлгэхээс өмнө эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжгүй байсан. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн доголдол нь худалдан авагчийн ашиглалтаас үүсээгүй тул манай байгууллагад хамааралгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн биет байдлын доголдолтой холбоотой шаардлага гаргах эрхээ Иргэний хуулийн 261 дүгээр зүйлийн 261.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний үүргээ зөрчсөнөөс учирсан гэм хорыг арилгах нийтлэг журмын хүрээнд тодорхойлж байна. Иймд худалдаж авсан талбайн зөрүү 283,93 м.кв-ын үнэ 423.935.711,97 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.  

Хариуцагч ЭЖПЭ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Батхүүгийн шүүхэд гаргасан тайлбарт: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Манай компани зөвхөн тухайн 7, 8 давхрыг шилжүүлэхэд татварын болон балансын зөрүүг шийдвэрлэхээр хэлцлийн дундуур орж ирээд гарсан. Энэ нь БСЭ ХХК-ийн хувь нийлүүлэгчдийн хурлын тогтоолоор манай компани уг маргаан бүхий 7, 8 давхрыг хөрөнгө оруулалтын зорилгоор шилжүүлсэн. Энэ үйл ажиллагаатай холбоотойгоор манай компани ямар нэгэн орлого олж, алдагдал хүлээсэн зүйл байхгүй. Шүүхээс гарах шийдвэр заавал биелэгдэх шинжтэй байдаг. Манай компанийн хувьд дансандаа ямар ч мөнгө байхгүй, цаасан дээрх компани. Зөвхөн шилжүүлэг хийх зорилгоор байгуулагдсан. Тиймээс уг маргаан нь УБК ХХК болон БСЭ ХХК-иудын хоорондын маргаан гэж үзэж байна. Тиймээс нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ. 

Хариуцагч БСЭ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Батболдын шүүхэд гаргасан тайлбарт: БСЭ ХХК-ийн цамхагийн барилгыг 2006 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээгээр авсан. Тухайн компанийн барьсан барилгыг ашиглалтад орох зөвшөөрлийг үндэслэн төлбөрийг бүрэн төлж, хүлээж авсан. 2017 оны 8 дугаар сарын 25-ны өдөр нэхэмжлэгч болон Т.Энхболдсодномтой баталгааны гэрээ байгуулсан. Тухайн гэрээний 2.3, .2.3.1, 2.3.2-т зааснаар БСЭ ХХК нь өөрийн өмчлөлийг 100 хувь ЭЖПЭ ХХК-ийн нэр дээр 4.343.948.732,48 төгрөгийн хөрөнгө оруулах үүрэг хүлээсэн. Уг үүргийн дагуу ЭЖПЭ ХХК-ийн нэр дээр хөрөнгийг шилжүүлж, эрэлтэд гаргасан. Бүх хувьцааны өмчлөлийн нийт хувьцааны нэрлэсэн үнээр үүрэг гүйцэтгэгчээр орж ирсэн н.Энхболдсодномд шилжүүлэхээр тохиролцсон байсан энэхүү үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Энэ талаар баталгааны гэрээний 2.5-д тодорхой заасан байдаг. Баталгааны гэрээнд зөвхөн 7, 8 дугаар давхар бус 4 дүгээр давхрын тодорхой хэсгийг мөн худалдахаар тохиролцсон байдаг. Ингэхдээ тухайн гэрээнд байгаа тодорхой хэмжээний мөнгийг БСЭ ХХК-ийн дансанд хийсэн тохиолдолд 4 давхрыг шилжүүлж өгнө гэж заасны дагуу тухайн үүргийг биелүүлсэн байдаг. 2017 оны 8 дугаар сарын 31-ний өдөр байгуулсан гэрээгээр эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ бүрэн биелүүлж, хуулийн этгээдийн бүртгэлийн тухай хуулинд заасны дагуу баримт бичгийг бүрдүүлэн улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлсэн. БСЭ ХХК нь 2017 оны 8 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан баталгааны гэрээний дагуу хувьцааг худалдаж, биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг худалдах үүргийг нэхэмжлэгчийн өмнө хүлээгээгүй бөгөөд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцах үндэслэлгүй. Хэмжилт хийсэн компанийн дүгнэлтэд тухайн барилгын онцлог өөр, аль талаас нь хэмжилт хийсэн нь тодорхой бусаас гадна барилгыг бэлэн болгож, хүлээлгэж өгөхөөс өмнө тухайн барилгад янз бүрийн зүйл байрлуулаагүй байсан учир ажил гүйцэтгэгчийн хийсэн хэмжилт өөр гарах боломжтой. Терасын хувьд манай компанийн хувьцаа эзэмшигч нь Т.Энхболдсодномтой ЭЖПЭ ХХК хувьцааг шилжүүлэхэд амаар болон бичгээр терасын хэсгийг тусад нь шилжүүлэхээр тохироогүй. Энэ талаар тохиролцоогүй учир хүлээж авах боломжгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн доголдлын хувьд Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дахь хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлснээс хойш 6 сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч нь Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй. Шаардах эрхийн хугацаа өнгөрсөн байна. Нэхэмжлэгч нь 8 дугаар давхрыг 2017 оны 8 дугаар сарын 8-ны өдөр н.Энхцэцэгт үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлсэн байна. 2017 оны 9 дүгээр сарын 26-ны өдөр н.Энхцэцэг нь хувьцааны хөрөнгө оруулалт болгож шилжүүлсэн байдаг. 2018 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр нэхэмжлэх, төлөөлөх эрхгүй этгээд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь ойлгомжгүй. УБК ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч нь н.Мөнхбаатар гэж хүн байх бөгөөд нэхэмжлэл гаргах эрх бүхий этгээд нь 2017 оны 9 сард шилжсэн хөрөнгийн хойноос 2018 оны 3 дугаар сарын 13-нд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн 181/ШШ2018/01296 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т зааснаар хариуцагч хариуцагч ЭЖПЭ  ХХК-иас  423 935 711,97 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч УБК ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар нэхэмжлэгч УБК ХХК нь хариуцагч БСЭ ХХК-иас татгалзсаныг баталж, түүнд холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2 277 628 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2127 дугаар магадлалаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 8-ны өдрийн 181/ШШ2018/01296 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын ...Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1 гэснийг ...Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 гэж өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгч УБК ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2.277.628,56 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч М.Мөнхбаатар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: ...Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр тогтоосон үнэ нь тоо хэмжээ бус, шинж байдалд үндэслэсэн гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Талуудын байгуулсан УБК-17/10 тоот “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 1.1-т гэрээний зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгүүдийн гэрчилгээ, улсын бүртгэлийн дугаар, давхар, талбайн хэмжээ, байршлыг зааж, гэрээний 2.1-т нийт төлбөрийн дүнг тодорхой тусгасан. Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тодорхойлоход түүний байршил, загвар хийц, чанар, талбайн хэмжээ зэрэг тоо хэмжээ, шинж байдлыг харгалзаж үздэг. Гэрээнд эдгээр хүчин зүйлсийн эзлэх хувийг нэг бүрчлэн тусгаагүй ч бүхэлд нь харгалзан үзсэнээр гэрээний нийт үнийг тогтоосон. Үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээ нь тоо хэмжээнээс гадна шинж байдлын хүчин зүйлсийн үнэ цэнийг өөртөө агуулсан байдаг. Тодруулбал, нийт үнэ, нийт талбайн хэмжээг талууд гэрээгээр тохирсон нөхцөлд нэгж талбайн үнийг тодорхойлох боломжтой. Учир нь талууд үл хөдлөх хөрөнгийн нэгж талбайн хэмжээнээс гадна үнэ тогтооход харгалзах, гол шалгуур болох нөхцлийг тохиролцоогүй. Талууд нийт үнэ, талбайн хэмжээг тодорхой тохирч, улмаар нэгж талбайн үнийг тодорхойлж харилцан зөвшөөрсөн, ийнхүү тодорхойлох боломжтой бичиглэл хийсэн байхад хожим шүүх шинж байдлыг харгалзах ёстой, тиймээс үнийг тогтоох боломжгүй гэж дүгнэх нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд харш. Тиймээс талбайн хэмжээ дутсан нь үнийг бууруулах үндэслэл болохгүй хэмээн дүгнэх үндэслэлгүй. Дээр дурдсанчлан гэрээгээр тохирсон тоо, хэмжээнд нийцээгүй үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлсэн байхад Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-т “Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ” гэж заасанд харш, доголдолтой гэж үзэх нь маргаангүй юм. Гэтэл магадлалд “талбайн хэмжээ дутуу тул үнийг бууруулах нөхцөл байдал, хохирол учирсан гэх байдал тогтоогдоогүй” хэмээн дүгнэсэн нь хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэснийг харуулж байна. Нэхэмжлэгч гэрээний дагуу доголдол шаардах эрхгүй гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Иргэний хуульд зааснаар Монгол улсад бүх хөрөнгийн өмчлөх эрх нь гэрээ байгуулагдах мөчид хамт шилждэггүй. Энэ нь манай улс нь иргэний эрх зүйн хийсвэрлэх зарчмыг баримталдагтай холбоотой. Гэрээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг тодорхойлсон боловч энэ нь бодит байдалд гэрээнд зааснаас дутуу байсан. Гэрээгээр доголдолтой холбоотой шаардлага гаргах эрх нь үүрэг дуусгавар болох, шаардах эрх хэрэгжүүлэх боломжгүй болохоос бусад тохиолдолд гэрээний нөгөө тал шүүхэд шаардлага гаргах эрхээ алдахгүй юм. Тодруулбал, талбайн хэмжээний зөрүүтэй орон сууцыг худалдан авагч нь өмчлөгч болсны дараа гуравдагч этгээдэд шилжүүлсэн бол өмчлөгчийн эрх нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасны дагуу дуусгавар болно. Энэ нь өмчийн хэлцэл бөгөөд анхны худалдан авагчийн өмчийн эрх зүйн хүрээнд бусад этгээдэд гаргах шаардах эрх нь дуусгавар болж байна. Харин үүргийн эрх зүйн хүрээнд худалдан авагчтай байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээтэй холбоотой шаардах эрх нь гомдлын шаардлага гаргах хугацаа өнгөрөөгүй бол дуусгавар болохгүй. Гэрээний тал тохиролцоогоо зөрчиж, нөгөө талдаа хохирол учруулж байгаа тохиолдолд талуудын хооронд үйлчлэх үүргийн эрх зүйн шаардах эрх нь хүчин төгөлдөр байна. Мөн нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг Э.Энхцэцэгт бэлэглэлийн гэрээний дагуу шилжүүлсэн ч дутуу талбайн хэмжээнд учирсан хохирол нь ийнхүү өмчлөх эрхээ шилжүүлсэнтэй холбоотойгоор арилах учиргүй. Нэхэмжлэгч худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийн зөрчлийн хувьд маргаж байхад шүүх 8 давхрын доголдлын хувьд нэхэмжлэл гаргах эрхгүй этгээд гэж өмчлөгчийн тухайд дүгнэлт хийсэн. Ийнхүү гэрээнээс үүдэлтэй харилцаа нь бодит байдалд бизнесийн харилцаанд илт хохиролтой, мөнгөн дүнгээр илэрхийлэгдэх үүргийн зөрчлийг энэ төрлийн маргааныг шийдвэрлэдэг шүүхийн практикаар зөвтгөх боломжгүй. Ийнхүү нэхэмжлэгч нь өмчлөгчийн хувиар өмчийн эрх зүйн шаардлага гаргаагүй, худалдан авагчийн хувьд гэрээний үүргийн зөрчилтэй холбоотой шаардлагыг гаргаж байх тул магадлалд “...үл хөдлөх хөрөнгийн шаардах эрх эцсийн өмчлөгчид хөрөнгийн хамт шилжсэн гэж дүгнэсэн нь зөв, шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үед үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь Нэйшнл ньюс корпорэйшн ХХК болсон байх тул нэхэмжлэгч байгууллага нь гэрээний дагуу доголдол шаардах эрхгүй болно” хэмээн дүгнэсэн нь үүргийн болон өмчийн эрх зүйн ялгаатай зохицуулалтыг анхаарч үзээгүй, үндэслэлгүй байна.

Хэрэгт ач холбогдол бүхий нотлох баримт гаргуулах хүсэлтийг хангаагүй шийдвэрийг зөвтгөсөн нь үндэслэлгүй. Шүүхээс хэргийг шийдвэрлэхэд чухал ач холбогдолтой нотлох баримтыг гаргуулах 2 удаагийн хүсэлтийг хангаагүй нь хэргийн нөхцөл байдлыг бүх талаас нь, бүрэн гүйцэд, нотлох баримтад үндэслэж тогтоох боломжгүйн дээр зайлшгүй дүгнэлт өгөх үйл баримтад шүүхээс дүгнэлт хийгээгүй үр дагаврыг бий болгосон. Тухайлбал, нэхэмжлэгчид шалгаж авах үүргээ биелүүлэх боломжийг бодитоор олгоогүй, хариуцагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн доголдлыг мэдсээр байж талбайн хэмжээг зөрүүтэй дүнгээр гэрээ байгуулсныг дараах баримтууд нь нотлох байсан. Үүнд Эм энд жи констракшн ХХК-тай байгуулсан гэрээ, тус компаниас хүлээлгэн өгсөн барилгын байгуулалтын зураг, ажил хүлээлцсэн акт болон дурдсан эрх бүхий байгууллагаас олгосон зөвшөөрөл, ажлын хэсгийн тэмдэглэл зэрэг холбогдох материал, Стандарт хэмжил зүйн газраас тодруулга /МS36058-2009 аргачлалыг талбайн зориулалт хамаарахгүй ашиглахаар заасан эсэх/, БСЭ ХХК болон ЭЖПЭ ХХК-иудын хооронд байгуулсан 7-р давхрын түрээсийн гэрээний эрх, үүргийг шилжүүлэх гэрээ, БСЭ ХХК-ийн 7-р давхрын түрээслэгчидтэй байгуулсан түрээсийн гэрээ болон гэрээг дүгнэж, эд хөрөнгө хүлээлцсэн акт, БСЭ ХХК-ийн 2017 оны санхүүгийн аудитлагдсан тайлан, БСЭ ХХК-ийн Т.Энхболдсодон болон түүний Чоно групп ХХК-тай байгуулсан гэрээ зэрэг болно. Гэтэл эдгээр баримтуудыг нотлох баримтаар гаргуулах хүсэлтийг хангаагүйгээс нотлох баримтад үндэслэж хэргийг шийдэх боломжгүй болсон. Нэхэмжпэгч нь 7 давхрын өмчлөгчийн хувьд террасын талбай дээр хариуцагч маргаж байгааг харгалзан, тус давхрын доголдлыг тодорхойлохдоо итгэлцүүрийн дагуу террасын талбайг үндсэн талбайд оруулж тооцсон хэмжээг баримтласан. Шүүхээс тус нөхцөл байдлыг харгалзалгүй, ийнхүү маргаж байгааг нотлох баримтыг таталгүй дүгнэлт хийсэн нь зүйрлэвэл “байшингаа зарчихаад балконоо зараагүй” гэж маргах хариуцагчийг зөвтгөсөн. Тодруулбал, шийдвэр, магадлал энэ хэвээр үлдэхэд террасын өмчлөгч хэн болох вэ гэдэг ойлгомжгүй болно. Мөн давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хууль зүйн туслалцаа авах буюу шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчтэй оролцох хүсэлтийг хангаагүй. Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.5-т заасны дагуу шийдвэр магадлалыг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

УБК ХХК нь ЭЖПЭ ХХК болон БСЭ ХХК-д холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний зүйлийн   доголдол буюу талбайн хэмжээ дутуугаас үүссэн  төлбөрт 423.935.711,97 төгрөг гаргуулахаар шаардсныг,  хариуцагч ЭЖПЭ ХХК нь “...худалдах-худалдан авах гэрээг хэлбэрийн төдий байгуулсан,  гэрээгээр  эрх, үүрэг хариуцлага хүлээх этгээд биш” гэж, хариуцагч БСЭ ХХК нь  “...нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулж, эрх зүйн харилцаа үүсээгүй...” гэж нэхэмжлэлийг тус тус зөвшөөрөөгүй байна.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосныг, давж заалдах шатны шүүх хянаж, шийдвэрт хууль хэрэглэх асуудлаар өөрчлөлт оруулсан ба магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцсэн байх тул нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Хоёр шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, УБК ХХК болон ЭЖПЭ ХХК-ийн хооронд 2017 оны 8 дүгээр сарын 31-ний өдөр байгуулагдсан  худалдах-худалдан авах гэрээ, гэрээний хүчин төгөлдөр байдал, гэрээний нөхцөл, үүрэг гүйцэтгэх хугацаа, гэрээний үүргээ талууд хэрхэн биелүүлсэн, гэрээний зүйл доголдолтой эсэх, нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийн талаар эрх зүйн бүрэн дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгожээ. 

Харин анхан шатны шүүх гэрээний зүйлийг доголдолгүй гэж үзсэн атлаа “доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алдах” Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-дах зохицуулалтыг баримталсан нь хууль хэрэглээний хувьд алдаатайг давж заалдах шатны шүүх залруулж, шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан нь зөв болжээ. Учир нь эд хөрөнгө доголдолтой нь тогтоогдвол шаардлага гаргах эрхээ алдсан эсэхийг тогтоохоос бус эд хөрөнгө доголдолгүй тохиолдолд шаардлага гаргах эрхээ алдсан эсэх ойлголт үүсэхгүй  юм.

Нэхэмжлэгч УБК ХХК нь худалдан авсан зүйлийн талбайн хэмжээ дутуу үндэслэлээр илүү төлсөн төлбөрийг буцаан гаргуулахаар шаардсан бөгөөд  нэхэмжлэлийн шаардлага Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т заасан  “...худалдагч нь гэрээнд заасан тоо, хэмжээнээс дутуу эд хөрөнгө шилжүүлсэн бол худалдан авагч уг эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах эрхтэй ба түүнийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх үүрэгтэй”  гэсэн зохицуулалтын агуулгатай байна.

УБК ХХК болон ЭЖПЭ ХХК ХХК-ийн хооронд  байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээгээр нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас Нийслэлийн Сүхбаатар дүүрэг, 1 дүгээр хороо, Соёл амралтын хүрээлэн, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, 17 дугаар Блюскай товер барилгын 7 давхарын 1453.60 м.кв, 8 давхрын 1455.75 м.кв талбай бүхий офиссын байрыг нийт 4.343.948.732,48 төгрөгөөр худалдан авахаар хэлэлцэн тохиролцсон нь тогтоогджээ.

 Худалдагч ЭЖПЭ ХХК ХХК нь гэрээний зүйлийг худалдан авагч УБК ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ, худалдан авагч УБК ХХК нь мөнгө төлөх үүргээ тус тус биелүүлснийг зохигч маргаагүй байна.

Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үздэг бөгөөд зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний зүйл болох оффисын талбайн хэмжээ нь гэрээний гол нөхцөл болсон, гэрээний үнэд нөлөөлсөн гэх үндэслэл тогтоогдоогүй, тодруулбал, гэрээнд, гэрээний үнийг оффиссын талбайн хэмжээтэй шууд уялдаатай тогтоогоогүй буюу 1 м.кв-т ногдох үнээр үнэлээгүй байх тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т зааснаар “дутуу нийлүүлсэн хөрөнгийн” үнийг хариуцагч буцаан төлөх үүрэг хүлээх нөхцөл үүсээгүй гэж үзнэ.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн шүүхийн дүгнэлтийг үгүйсгэх боломжгүй  байна.

Нэхэмжлэгч УБК ХХК нь хариуцагч БСЭ ХХК-д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлээс татгалзсаныг шүүх баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д заасантай нийцжээ.

Анхан шатны шүүхийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчийн, “нотлох баримтыг гаргуулах” хүсэлтийг шүүх бүрэн эрхийнхээ хүрээнд хэрэгсэхгүй болгосныг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчсөн, нэхэмжлэгчийн эрхийг хязгаарласан зөрчил гэж үзэхгүй бөгөөд дурдсан үндэслэлээр  магадлалыг хэвээр үлдээв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2127 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Нэхэмжлэгч нь хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2.277.628,56 төгрөг төлснийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                 Х.СОНИНБАЯР

ШҮҮГЧ                                                            Г.АЛТАНЧИМЭГ