“Ц” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, П.Золзаяа, Г.Цагаанцоож, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2018 оны 06 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШШ2018/02258 дугаар шийдвэр

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2018 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1917 дугаар магадлалтай

“Ц” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Н.Бэд холбогдох

Худалдан авсан орон сууцны үнийн үлдэгдэл төлбөр 56 285 600 төгрөг, алданги 9 422 209 төгрөг, хүү 10 583 851 төгрөг,  нийт 76 291 659 төгрөгийг гаргуулах тухай иргэний хэргийг

Хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Жаргалсайханы хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор

шүүгч Х.Эрдэнэсувд илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Баднайсүрэн, хариуцагч Н.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Жаргалсайхан, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Уранбилэг нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: “Ц” ХХК нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд БЗД-ийн 14 дүгээр хорооны 14 дүгээр хороололд 2,448 айлын орон сууцны цогцолбор хотхон барих төслийг хэрэгжүүлж, улмаар 2014-2015 онуудад 864 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулсан болно. Хариуцагч иргэн Н.Б нь 2015 онд ашиглалтад оруулсан 432 айлын орон сууцны барилгаас 2015 оны 9 дүгэр сарын 01-ний өдөр №263/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээг байгуулан м.кв нь 1 840 000 төгрөг, нийт 80 408 000 төгрөгийн үнэтэй, 43,7 м.кв орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож, урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг тодорхой хуваарийн дагуу төлөхөөр, мөн 70 хувийн төлбөрийг ипотекийн зээлээр төлөхөөр харилцан тохиролцсон болно. Хариуцагч Н.Б нь орон сууц захиалгын гэрээний 4-р зүйлийн 4.2, 5-р зүйлийн 5.1, гэрээний хавсралт 1-д заасны дагуу урьдчилгаа төлбөр болох 24 122 400 төгрөгийн 15 хувь болох 12 061 200 төгрөгийн 6 000 000 төгрөгийг гэрээ байгуулахад төлсөн, 6 061 200 төгрөгийг 2015 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр төлөхөөр тохиролцсон боловч 2015 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр 5 261 200 төгрөг, 2016.07.27-ны өдөр 500 000 төгрөг төлсөн, 300 000 төгрөгийг 2017 оны 4 дүгээр сарын 03-ны өдөр төлсөн, үлдэгдэл 15 хувь болох 12 061 200 төгрөгийг 2015 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр Улаанбаатар орон сууц сангаас төлсөн болно. Тэрээр 2015 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр Улаанбаатар орон сууц сангаас 15 хувийн төлбөр орж ирснээр дутуу төлсөн урьдчилгаа төлбөрөө төлж дуусгах, ипотекийн зээлийг гаргуулах талаар идэвхтэй хөөцөлдөх, зээлээ хурдан шийдвэрлүүлэх үүрэгтэй байсан. Талуудын хооронд байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний 4-р зүйлийн 4.2, 5-р зүйлийн 5.1, гэрээний хавсралт 1-д заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор 70 хувийн төлбөр 56 285 600 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон. Хариуцагчийн хандсан арилжааны банкны зээлийн шийдвэр гарч, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ хариуцагч нарын гаргасан хүсэлтээр үндэслэгдэж 2016 оны 5 дугаар сарын 31-ний өдөр гарсан. Талуудын хооронд байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээнд заасны дагуу 2016 оны 6 дугаар сарын 07-ны өдрийн дотор 70 хувийн төлбөр хийгдэх байсан боловч хариуцагч нь нэхэмжлэгчид үлдэгдэл төлбөр болох 56 285 600 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд 2018 оны 3 дугаар сарын 16-ны өдрийн байдлаар 643 хоногийн хугацаа хэтрэлтэй байна. “Ц” ХХК нь орон сууц захиалгын гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.6-д заасны дагуу Н.Бэд утсаар болон бичгээр төлбөрөө төлөхийг удаа дараа мэдэгдэл хүргүүлэн шаардсан, мөн биечлэн тухай бүрд уулзаж мэдэгдсэн боловч хариуцагч нь гэрээгээ зөрчиж байгаагаа үл ухамсарлан, төлбөрөө гүйцээн төлөлгүй байранд үргэлжлүүлэн амьдарсаар, гэрээгээ зөрчсөөр байгаа болно. Иймд нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 243-р зүйлийн 243.1, 2015 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийн №263/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээний 2.1, 4.2, 5.1, 6.1 дэх заалтыг үндэслэн гэрээний төлбөрийн үлдэгдэл 56 285 600 төгрөг, Иргэний хуулийн 232-р зүйлийн 232.6 дахь заалт, орон сууц захиалгын гэрээний 6-р зүйлийн 6.1 дэх заалтыг үндэслэн 495 хоног хугацаа хэтрүүлсний алданги 8 358 412 төгрөг нэхэмжилж байна. Нэхэмжлэгч нь орон сууц захиалгын гэрээнд заасны дагуу 2016 оны 6 дугаар сарын 07-ны өдрөөс алданги тооцох эрхтэй ч Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн №А-295 тоот орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай тушаал батлагдан улмаар Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.03.11-ний өдрийн А-67 дугаар тушаал буюу 5 хувийн ипотекийн нөхцөл хүчингүй болж, Капитал банкнаас 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр №5/6076 тоот мэдээлэл хүргэх тухай албан бичиг ирсэн хугацаанаас буюу 2016 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрөөс тооцож 495 хоногийн алданги нэхэмжилсэн болно. Үүгээр нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас 148 хоногийн алданги 2 499 080 төгрөг, нэхэмжлэгчид учирсан хохирол 148 хоногийн хадгаламжийн хүүгийн орлого 2 807 186 төгрөг нийт 5,306,266 төгрөг нэхэмжлэхээс татгалзсан болохыг дурдаж байна. Мөн Иргэний хуулийн 261.1, 229.1 болон 227.3 дахь заалт, “Ц” ХХК болон Капитал банкны хооронд байгуулсан 2016 оны 5 дугаар сарын 18-ны өдрийн №16/45 тоот хамтран ажиллах гэрээний 1.1, 1.2, 2.3, 2.4, 4.2.8, 4.2.9, 4.4.5 дахь заалтыг үндэслэн зайлшгүй орох байсан орлого буюу хадгаламжийн хүүгийн орлогыг жилийн 12,3 хувийн хүүгээр тооцон 495 хоногийн /хоногийн 0,03 хувийн хүү/ 9 388 901 төгрөг, нийт 74 032 912 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд 2018 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдөр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.2 дахь заалтыг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээг дараах байдлаар ихэсгэсэн. Үүнд: Хариуцагч Н.Бээс 2015 оны 9 дүгээр 01-ний өдрийн №263/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээний 495 хоногийн алданги 8 358 412 төгрөг нэхэмжилсэн байсныг нэмэгдүүлэн 558 хоногийн алданги 9 422 209 төгрөгийг гаргуулах, нэхэмжлэгчид учирсан хохиролд хариуцагч 2015 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийн №263/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгэсэн бол нэхэмжлэгчид зайлшгүй орох байсан орлого болох хадгаламжийн хүүгийн орлогыг /хоногийн 0,03 хувийн хүүгээр тооцон/ 495 хоногийн хүү 9 388 901 төгрөг нэхэмжилсэн байсныг нэмэгдүүлэн 558 хоногийн 10 583 851 төгрөг гаргуулах, ингээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг нийт 2 258 747 төгрөгөөр ихэсгэж нийт 76 291 659 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Миний бие 2015 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр №263/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээг нэхэмжлэгч “Ц” ХХК-тай байгуулсан. Нэхэмжлэгч орон сууц худалдах нөхцөл, саналаа уг орон сууцны хотхоны гадаа самбар дээр байршуулсан байсан, уг саналд орон сууцыг ипотекийн 5 хувийн хүүтэй зээлээр худалдан авах боломжтой гэсэн агуулгатай сурталчилгааны самбартай танилцаад, миний бие орон сууц худалдан авах хүсэлтэй байгаагаа, мөн уг орон сууцны төлбөрийг ипотекийн зээлийн санхүүжилтээр худалдан авах хүсэлтээ илэрхийлсэн. Нэхэмжлэгчийн зүгээс тухайн үед орон сууцыг ипотекийн зээлээр худалдан авах боломжтой, манай компани Капитал банктай хамтарч ажиллаж байгаа, та урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрөө компанид төлөөд үлдэгдэл төлбөрөө Капитал банкны 5 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдах байдлаар төлөх бүрэн боломжтой гэсэн бөгөөд төлбөрийг гэрээний хавсралт 1-д заасны дагуу төлөхөөр тохиролцож урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг “Ц” ХХК-д төлсөн болно. Ингээд үндсэн зээлдэгчээр Буяннэмэхийн Хоролсүрэн, миний бие Н.Б нь хамтран зээлдэгчээр тус тус “Капитал банк” ХХК-д ипотекийн зээл олгохыг хүссэн материалаа банкны шаардлагад нийцүүлэн өгсөн. “Капитал банк” ХХК нь 2016 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн № 2068/17 албан тоотоор “Ц” ХХК-д мэдэгдэл хүргүүлсэн бөгөөд уг мэдэгдэлд 2016 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн хурлаар зээл хүсэгч Б.Хоролсүрэнгийн орон сууцны ипотекийн зээл батлагдсан бөгөөд санхүүжилт нь орж ирсний дараа ҮХЭХ гэрчилгээг харилцагчийн нэр дээр гаргаж холбогдох зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээ, барьцаалбарыг байгуулан улсын бүртгэлд бүртгүүлж олголт хийгдэнэ гэжээ. Хариуцагчийн хувьд нэхэмжлэгчийг ҮХЭХУБГ-г гаргаж өгөхийг шаардаж байгаагүй ба нэхэмжлэгч өөрийн санаачлагаар улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хариуцагчийн нэр дээр гаргаж түүнээс хойш 7 хоног өнгөрмөгц үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг төлөх үүрэгтэй гэж нэхэмжилж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Талууд орон сууцны 70 хувийн үлдэгдэл төлбөрийг Капитал банкны ипотекийн зээлийн санхүүжилтээр төлөхөөр тохиролцсон, Капитал банкнаас зээл олгохоор шийдвэрлэсэн хэдий ч өнөөдрийг хүртэл зээлийг зээлдэгчид бодитойгоор олгоогүй байна. Иймд хариуцагчийн зүгээс орон сууц захиалгын гэрээ болон түүний хавсралтыг зөрчсөн гэж үзэхгүй байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй. Нэхэмжлэгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаа 2 258 747 төгрөгөөр нэмэгдүүлснийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. “Ц” ХХК-иас шүүхэд гаргаж нэхэмжилсэн үнийн дүнгээс орон сууц захиалгын гэрээний төлбөрийн үлдэгдэл болох 56 285 600 төгрөгийг төлөхөө хүлээн зөвшөөрч байгаа бөгөөд энэ тухайгаа нэхэмжлэгч компанид байнга хэлсээр ирсэн. Харин үндсэн төлбөрөөс бусад төлбөр болох алданги 9 422 209 төгрөг, зайлшгүй орох байсан орлого 10 583 851 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Хариуцагчийн энэ нэхэмжлэлд дурдсанаар бол би болон манай гэр бүл төлбөрөө бүрэн төлөөгүй байхдаа өөрсдийнхөө хүсэлтээр орон сууцны гэрчилгээг гаргуулж авчхаад, санаатайгаар төлбөрөө төлөхгүй өдийг хүрсэн мэтээр тайлбарлажээ. Энэ хугацаанд болсон бодит нөхцөл байдал, Монголбанк, Капитал банк, “Ц” ХХК-ийн хоорондын үл ойлголцол, төрийн бодлогын тогтворгүй байдал зэрэг нөхцөл байдлаас болж манай гэр бүл ч энэ хугацаанд амар тайван амьдарч чадахгүй өрийн дарамтад орж, эд хөрөнгө болон сэтгэл санаагаараа хохироод л явж байна. Тухайн үед “Ц” ХХК барьж байгаа байрныхаа гадна 5 хувийн зээлд хамрагдах боломжтой гэсэн утгатай рекламны самбар гаднаа байршуулсан байсан. Ингээд тус компанийнхантай уулзахад манай компани Капитал банктай хамтран ажиллах гэрээтэй тул та тэр банкан дээр материалаа өгвөл хурдан гарна, 7 хоногийн дотор шийдэгдэнэ гэж хэлж байсан. Ингээд Капитал банкан дээр очиж уулзаад зээлийн шаардлага хангаж байсан тул зээлийн материалаа бүрдүүлж өгсөн. Үүнээс хойш 2016 оны 5 дугаар сарын 16-ны өдөр Капитал банкны зээлийн хорооны хурлын шийдвэр гарч Зээл хүсэгч Буяннэмэх овогтой Хоролсүрэнгийн зээл хүссэн өргөдлийг хэлэлцээд 56 280 000 төгрөгийн зээлийг олгохоор шийдвэрлэсэн гэж хэлсэн. Ийнхүү зээл бодитой олгогдож эхлээгүй байхад “Ц” ХХК-иас үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг зээл хүссэн иргэдийн нэр дээр гаргаж эхэлсэн байдаг. Ийнхүү зээл олгоно гэсэн зээлийн хорооны шийдвэр гарсан, гүйцэтгэгчээс орон сууцны гэрчилгээг гаргаж өгсөн зэрэг нөхцөл байдлаас оршин суугчид бид бүх асуудал шийдвэрлэгдчихлээ гэж бодож байсан. Гэтэл гэнэт “Ц” ХХК-ийн хамтран ажилладаг, шуурхай, та нар тэндээс зээлээ ав гэж явуулаад байсан Капитал банк нь ипотекийн зээлийг дамжуулан зээлдүүлэх эрхгүй, шаардлага хангахгүй банк болохыг бид сүүлд Монгол банкнаас олж мэдсэн. Капитал банк зээлийг олгоогүй буруутай тул алдангийг 3 хувааж хариуцах нь шударга ёсонд нийцнэ гэж үзэж байна. Хохирлыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй, үндсэн төлбөрийг төлөхийг зөвшөөрч байна гэжээ.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 06 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШШ2018/02258 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Н.Бээс 60,996,705 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Цагаанхуаран консалтинг ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс 15,294,955 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 580,180 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Н.Бээс 462,933 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Цагаанхуаран консалтинг” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1917 дугаар магадлалаар: Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 6 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШШ2018/02258 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтын “... 60 996 705 төгрөг” гэснийг, “65 707 809 төгрөг” гэж, “... 15 294 955 ...” гэснийг “10 583 851” гэж,

2 дахь заалтын “... 462 933 төгрөг ...” гэснийг “486 489 төгрөг” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 274 620 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 90 328 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Жаргалсайхан хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Жаргалсайхан /№0409/ миний бие Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018.08.29-ний өдрийн 1917 дугаар магадлалыг эс зөвшөөрч, шүүх хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, хуулиар тогтоосон хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэж дараах үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

Нэг. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дах заалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн талаар:

Магадлалд “Захиалагч гэрээний үүргээ зөрчсөн бол хоног тутамд 0,03% алданги төлөхөөр тохиролцсон байгаа нь хуульд нийцсэн, талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл болсон хүчин төгөлдөр хэлцэл байхад анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 232.8-д заасныг буруу тайлбарлан хэрэглэж, анзын хэмжээ илт их байгаа нь нотлогдоогүй байхад алдангийн 50 хувийг багасгаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй болжээ” гэж дүгнэсэн.

Шүүх Иргэний хуулийн 232.8 дахь заалтыг хэрэглэх боломжгүй гэж үзсэн үндэслэлээ зөвхөн “анзын хэмжээ нь илт их байгаа нь нотлогдоогүй”, “харин ч 0.5% байж болох байсныг 0.03% гэж харьцангуй багаар тогтоосон байна” гэж тайлбарласан бөгөөд магадлалд өөр ямар ч хууль зүйн дүгнэлт хийгээгүй. Иргэний хуулийн 232.8 дахь заалтын “анзын хэмжээг багасгах” гол үндэслэл нь “хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх” явдал юм. Өөрөөр хэлбэл, хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх гэдэгт гэрээний үүргээ зөрчсөн талын гэм буруу, тухайн зөрчлийн цар хүрээ, ноцтой байдлыг харгалзан үзэх зэрэг нөхцөл байдлыг ойлгоно. Шүүх зөвхөн “гэрээ байгуулагдсан байна” гэдэг мухар бодолдоо хөтлөгдөж, хэрэгт авагдсан 200 гаруй нотлох баримтуудыг энэ хэрэгт ямар хамааралтай, ямар ач холбогдолтой гэдгийг бүх талаас нь шинжлэн судлаагүйгээс “ТОО”- ны их, бага хэмжээнд хөтлөгдсөн, хэт нэг талыг барьсан дүгнэлт хийсэн.

Хариуцагч Н.Бийн хувьд орон сууцны үлдэгдэл төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаандаа төлж чадахгүйд хүрсэн нөхцөл байдал нь Капитал банк болон “Ц” ХХК-иас шууд хамааралтай юм.

Капитал банкнаас шалтгаалсан ямар нөхцөл байдал байсан бэ?

1. Капитал банкны Зээлийн хорооноос иргэн Н.Б, Б.Хоролсүрэн нарт орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болох 56 280 000 төгрөгийг 300 сарын хугацаатай, жилийн 5 хувийн хүүтэй төлөх нөхцөлтэй, орон сууцны ипотекийн зээлийг олгохоор 2016.05.16-ны өдөр 047 тоот шийдвэр гарсан боловч зээлийг олгоогүй. /XX-116 хуудас/

2. Капитал банк нь зээл олгох шийдвэрүүд гарсан тул санхүүжилт орж ирмэгц Зээлийн гэрээ, Барьцааны гэрээг байгуулж олголт хийгдэх болно гэсэн мэдэгдэл /2016.05.17 №2068/17, 2016.06.20 №2068/27/ бүхий албан бичгүүдийг удаа дараа ирүүлж байсан. /ХХ-83, 114 хуудас/

3. Зээл олгогдохгүй байсан тул Капитал банкны зээлийн шийдвэр гарсан нийт 27 оршин суугчид Монгол банкинд хандан асуудлаа шийдвэрлүүлэхээр удаа дараа хандсаны эцэст Монгол банкнаас Капитал банкинд хандсан 2017.03.10-ны өдрийн А-3/264 тоот албан бичгээс сая учир шалтгааныг нь мэдсэн. Уг албан бичигт “Танай банк 2015 оны 09 дүгээр сараас хойш орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шаардлагыг хангаж ажиллаагүй тул Монгол банк журмын дагуу Капитал банкинд орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэр олгоогүй. Гэвч танай банк үүнийг үл харгалзан орон сууцны зээлийн өргөдөл хүлээн авч, харилцагчиддаа ташаа мэдээлэл өгч иргэдэд хохирол учруулсан байна.” гэж дурьдсан. /XX-113 хуудас/.

4. Монгол банкны ерөнхийлөгчийн 2013 оны А-122 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 1.5 дахь заалт /ХХ-24 хуудас/, 2016 оны А-67 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан журмын 1.5 дахь заалт /ХХ-36 хуудас/, мөн оны А-295 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан журмын 1.5 дахь заалт /ХХ-41 хуудас/-аар “Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн үйл ажиллагаа нь Монгол банкнаас тогтоосон зохистой харьцааны шалгуур үзүүлэлтүүд, заавал байлгах нөөцийн шаардлагыг ханган ажиллаж буй банкаар дамжин хэрэгжинэ” гэж заасан.

Дээрх нөхцөл байдлаас дүгнэхэд, Капитал банкнаас иргэн Н.Бд орон сууцны зээл олгох шийдвэр гарсан атлаа бодитоор олгоогүй, Капитал банк нь 2015 оны 09 сараас хойш Монгол банкнаас тавьсан орон сууцны ипотекийн зээлийг дамжуулан зээлдүүлэх журмын шаардлага хангаагүйн улмаас зээл олгогдоогүй, харилцагчиддаа ташаа мэдээлэл өгөх замаар иргэдэд хохирол учруулсан зэрэг үйл баримтууд нь зээл хүсэгч Н.Бээс үл хамаарах, банкны дотоод асуудлыг урьдчилан тааж мэдэх боломжгүй байсан тул “хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх” үндэслэл болно.

“Ц” ХХК-иас шалтгаалсан ямар нөхцөл байдал байсан бэ?

1. Орон сууц захиалгын гэрээний 3.2-т “гэрээний 2.1-т заасан үнийг захиалагч бүрэн төлснөөр уг орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ” гэсэн заалт, мөн Капитал банкнаас 2016.05.17-ны өдрийн 2068/17 тоот албан бичиг /ХХ-83/- ээр “Зээлийн санхүүжилт орж ирсний дараа үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг харилцагч нарын нэр дээр гаргах” болохыг урьдчилан мэдэгдсэн. Гэвч “Ц” ХХК нь энэхүү банкны албан бичгийг ирсэнээс хойш 2 хоногийн дараа буюу 2016.05.19-ний өдрийн 02/02 тоот албан бичгээр Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт хандан “.. үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлд хамрагдан төлөх шийдвэр гарсан тул захиалагчийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн гэрчилгээг гаргаж өгнө үү” гэж хүсэлт гаргасан байдаг. /ХХ-115 хуудас/. Нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдаан дээр үүнийгээ “Ашиглалтад орсон тул орон сууцны ашиглалтын зардал тооцогдоод эхэлсэн тул гэрчилгээг гаргуулсан” гэж тайлбарладаг.

2. Хэрэв үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ Н.Бийн нэр дээр гараагүй байсан бол өөр банкнаас зээл хүсэх бүрэн боломжтой байх байсан. Нэгэнт гэрчилгээ нь гарсан орон сууцыг банкинд эсрдэлтэй гэж үзээд ипотекийн зээлийн журмын дагуу шууд судалгаанд авах боломжгүй байдаг. Энэ нь хэрэгт авагдсан Хаан банк, Худалдаа хөгжлийн банкны албан бичгүүдээс тодорхой харагдаж байна. /ХХ-84, 85 хуудас/.

3. Нэхэмжлэгч нь ипотекийн санхүүжилтийн журмын дагуу уг орон сууц нь захиалагчийн нэр дээр урьдчилан гарсан байхыг шаарддаг гэж тайлбарладаг боловч Монгол банкны ерөнхийлөгчийн 2013 оны А-122 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 3.1 дэх заалт/ХХ-25 хуудас/, 2016 оны А-67 тооттушаалын хавсралтаар батлагдсан журмын 2.8 дахь заалт /ХХ-37 хуудас/, мөн оны А-295 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан журмын 2.6 дахь заалт /ХХ-41 дараах хуудас/-аар шинээр ашиглалтад орсон буюу зээлийн барьцаа болох орон сууц нь заавал захиалагчийн нэр дээр гарсан байхыг шаардахгүй. Хэрэв үнэхээр нэхэмжлэгчийн тайлбарлаж байгаачлан үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ захиалагчийн нэр дээр заавал гарсан байхыг шаардсан байсан бол Капитал банкнаас захиалагч Н.Бэд зээл олгох шийдвэр гарах боломжгүй, улмаар Капитал банкнаас зээлийн эх үүсвэр орж ирсний дараа гэрчилгээг захиалагчийн нэр дээр гаргана шүү гэсэн мэдэгдэл /ХХ-83 хуудас/-ийг явуулахгүй байх байсан бизээ.

Хоёр. Шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасан   “нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой талаас нь үнэлэх” үүргээ хэрэгжүүлээгүй талаар:

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хэргийн оролцогчдоос өөрийн татгалзал, тайлбараа нотлохоор 200 гаруй хуудас нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Гэвч давж заалдах шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг үнэлэх үүргээ биелүүлээгүйгээс “нэхэмжлэгч тал ипотекийн зээлийг гарган өгч миний байрны төлбөрийг төлөх ёстой байсан гэх боловч талуудын байгуулсан гэрээнд дээрх нөхцөлөөр тохирсон нэмэлт үүрэг байхгүй” байна гэсэн алдаатай дүгнэлтийг хийсэн. Яагаад алдаатай гэж үзэж байна гэхээр өнөөдрийг хүртэл хариуцагчийн зүгээс хэзээ ч “нэхэмжлэгч талаас 5 хувийн ипотекийн зээл гаргуулахаар шаардлага гаргаагүй, тийм тайлбар ч хийгээгүй” байхад шүүх ийнхүү дүгнэсэн нь хэргийн нөхцөл байдал, татгалзлын утгыг бүрэн дүүрэн ойлгоогүй байж гэсэн дүгнэлтийг хийхэд хүргэж байна.

Харин талууд анх гэрээ байгуулахдаа “захиалагч нь орон сууцны төлбөрийг банк болон банк бус санхүүгийн бусад байгууллагаар дамжуулан төлөх замаар, орон сууцны өмчлөх эрхээ баталгаажуулахад гүйцэтгэгч нь шаардлагатай бичиг баримтуудыг гаргаж өгнө” гэсэн нөхцөлийг анхнаасаа тохиролцсон болох нь Орон сууц захиалгын гэрээний 3.3 дахь заалт /ХХ-9-10 хуудас/-аас тодорхой харагдана.

Мөн дээрх нөхцөл байдал нь нэхэмжлэгчийн анх шүүхэд гаргасан “...70 хувийн төлбөрийг ипотекийн зээлээр төлөхөөр тохиролцсон болно”, “УБ  орон сууц сангаас 15 хувийн төлбөр орж ирснээс ипотекийн зээлийг гаргуулах, талаар идэвхитэй хөөцөлдөх, зээлээ хурдан шийдвэрлүүлэх үүрэгтэй байсан” гэсэн нэхэмжлэл /XX-1 хуудас/, Капитал банк болон “Ц” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан Хамтран ажиллах гэрээ /ХХ-54-58 дугаар хуудас/, анхан шатны шүүхийн 2018.06.28-ны өдрийн 02258 дугаар шийдвэрт “нэхэмжлэгч “Ц” ХХК-ийн борлуулагч анх хариуцагч Н.Бэд орон сууцыг худалдахдаа Капитал банкны 5 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах боломжтой гэсэн саналыг гаргаж байсан нь талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдож байна” гэсэн дүгнэлт, шүүх хуралдааны тэмдэглэлээр нотлогдож байна.

Давж заалдах шатны шүүх дээр дурьдсан нотлох баримтуудыг үнэлээгүйгээс энэ асуудалд Капитал банк, захиалагч Н.Б, ”Ц” ХХК-ийн хэн аль нь ямар оролцоотой байсан бэ гэдгийг тогтоож чадаагүй, өрөөсгөл дүгнэлт хийсэн.

Иймд анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, Капитал банк, захиалагч Н.Б, ”Цагаан хуаран консаптинг” ХХК-ийн гэм буруугийн байдлыг харгалзан алдангийн хэмжээг багасгаж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Нэхэмжлэгч “Ц” ХХК иргэн Н.Бэд холбогдуулан худалдан авсан орон сууцны үнийн үлдэгдэл төлбөр 56 285 600 төгрөг, алданги 9 422 209 төгрөг, хүү 10 583 851 төгрөг,  нийт 76 291 659 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргажээ.

Зохигчид 2015 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр  №263/4 тоот “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, 43.7 м.кв талбайтай орон сууцыг 80 408 000 төгрөгөөр худалдах, худалдан  авахаар тохиролцсон ба худалдагч “Ц” ХХК орон сууцыг  2015 оны 10 дугаар сард хүлээлгэж өгсөн, худалдан авагч үнийн дүнгийн 30 хувийг төлсөн, үлдэх 70 хувь болох 56 285 600 төгрөгийг төлөөгүй үйл баримт тогтоогджээ. 

Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэл бүхий болжээ.

Гэрээний 6.1.-д “захиалагч гэрээний төлбөрийг гэрээ болон хавсралтад заасан нөхцөл хугацаанд төлөөгүй бол хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0.03 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги төлнө” гэж, хавсралтын 4-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор үлдэгдэл 70%-ийг төлнө гэж харилцан тохиролцсон байна.

Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ 2016 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдөр гарч, хариуцагчид олгогдсон тул нэхэмжлэгч гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг алдангийн хамт шаардсан нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1., 232 дугаар зүйлийн 232.6. дахь заалтыг зөрчөөгүй байна.

Хариуцагч “..орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг Капитал банкны 5%-ийн хүүтэй ипотекийн зээлээр төлөх боломжтой гэж танилцуулсан бөгөөд Капитал банк 5%-ийн зээл гаргаагүй тул үлдэгдэл төлбөрт алданги, хохирол нэхэмжилснийг зөвшөөрөхгүй...” гэж тайлбарласан боловч гэрээнд энэ талаар тусгаагүй тул хариуцагч ипотекийн зээл аваагүй нь гэрээний үүргээс чөлөөлөгдөх үндэслэл болохгүй талаарх шүүхийн дүгнэлт хууль зөрчөөгүй байна.

Анхан шатны шүүх хариуцагчаас орон сууцны үнийн үлдэгдэл төлбөр 56 285 600 төгрөгийг алдангийн 50% болох 4 711 105 төгрөгийн хамт, нийт 60 996 705 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож, үлдэх 15 294 955 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, давж заалдах шатны шүүх орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг алдангийн хамт, нийт 65 707 809 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрт өөрчлөлт оруулжээ.

Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаж, алдангийн хэмжээг илт их болох нь нотлогдоогүй гэх үндэслэлээр орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг алдангийн хамт гаргуулж шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8. дахь заалтыг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн байна.

Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулахдаа хууль хэрэглээний алдаа гаргаагүй, хэрэгт цугларсан нотлох баримтад үндэслэгдсэн байх тул магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2.-т заасан шаардлагад нийцсэн байна.

Иймд магадлалыг эс зөвшөөрсөн хариуцагчийн гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдсонгүй.

Хоёр шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, хэргийн оролцогчийн хуулиар олгогдсон эрхийг зөрчөөгүй байх тул дээр дурдсан үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хэвээр үлдээж, хяналтын журмаар гаргасан хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1917 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн өмгөөлөгч Х.Жаргалсайханы хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4., Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1.-д зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 165 705 төгрөгийг төрийн сангийн төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                                    ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                      Х.СОНИНБАЯР

                                    ШҮҮГЧ                                                Х.ЭРДЭНЭСУВД