“Ф ” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

       Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Б.Ундрах даргалж, шүүгч Г.Алтанчимэг, Г.Цагаанцоож, Д.Цолмон, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар      

Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

            2018 оны 04 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 183/ШШ2018/00971 дүгээр шийдвэр,

            Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

            2018 оны 09 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 2020 дугаар магадлалтай,

   “Ф ” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

             А , Ж  нарт холбогдох

           2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт 1,2,3-р гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, 407,987,397.00 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн,

         Түрээсийн байрыг чөлөөлүүлэх, түрээсийн төлбөрт 568,614,583.00 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

            Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн

            Шүүгч Д.Цолмонгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

          Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Одбаяр, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч А.Зоригтбаатар, хариуцагч Ж гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мөнхболд, хариуцагч А ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Одонжав, нарийн бичгийн дарга Г.Сувд-Эрдэнэ нар оролцов.

            Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл  болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт: “Ф ” ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил 6В байрны 2 тоот хаягт байрлах 593,47 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 5 жилийн хугацаатай түрээслэхээр 2013 оны 9 сарын 15-ны өдөр иргэн А тай түрээсийн гэрээ байгуулсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс 2013 оны 9 сарын 15-ны өдөр түрээсийн гэрээг байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлж, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын харьяа үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх гэдгийг мэдээгүй байсан. Түрээслэгч А  уг гэрээг нотариатаар батлуулж, бүртгүүлэх шаардлагагүй гэж хэлсэн тул талууд харилцан тохиролцож түрээсийн гэрээ байгуулсан. 2013 оны 9 сарын 13-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4 дэх хэсэгт заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэрээ юм. “Ф ” ХХК болон иргэн А  нарын хооронд байгуулагдсан 2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ нь нотариатаар гэрчлэгдээгүй бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгэгдээгүй. “Ф ” ХХК нь иргэн А тай дээрх гэрээг 5 жилийн хугацаатайгаар байгуулсан. 2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээнд заасны дагуу 2013 оны 10 сарын 11-ний өдрөөс 2015 оны 5 сарын 25-ны өдрийг хүртэл нийт 103,031,022 төгрөгийг түрээслэгчид төлсөн. Талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус гэрээ байх тул түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэгч байгууллагаас шаардах эрхгүй. Иймээс 2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээний дагуу А ад төлсөн нийт 103,031,022 төгрөгийг түрээслэгчээс буцаан гаргуулна. Түрээсийн гэрээний зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг ердийн журмаар буюу түрээсийн гэрээний дагуу ашиглах боломжгүй хөрөнгө байсан. Өөрөөр хэлбэл, уг үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг барьж дуусгасан боловч дотоод интерьер, засал, тохижилт, сангийн холболт зэргийг бүрэн гүйцэтгээгүй байсан. Иймээс иргэн А ын хүсэлтийн дагуу түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөнд “Ф ” ХХК-ийн зүгээс дараах засан сайжруулалт, тохижилтын ажлыг өөрийн хөрөнгөөр гүйцэтгэж, засан сайжруулалт, тохижилтын ажилд гарсан зардлыг түрээслүүлэгч нь түрээслэгчид буцаан олгохоор харилцан тохиролцсон. Үүнд: зэргэлдээ байрлалтай талбайгаас тусгаарлах ханын өрлөг, барилгын нүүрэн талд шинээр зөв шилэн хаалганы суурилуулалт, нийт талбайн агааржуулалтын хоолой, түүний холболт, цэвэр болон бохирын хоолойн холболт, нийт талбайн цахилгааны холболт, нэгдсэн самбар суурилуулалт, галын дохиолол, интернетийн үзүүр, барилгын үндсэн тааз, шалны цутгуур тэгшилгээ, өрөөнүүдийн тусгаарлах ханын өрлөг, шавардлага, бүх тагтны доторлогоо засвар, шат, шатны чулуу суурилуулалт, шатны хашлага, бусад дотор интерьер засал /тааз, хана, шал, гэрэлтүүлэг/ зэрэг багтсан. “Ф ” ХХК-ийн зүгээс дээр дурдсан засан сайжруулалт, засвар, заслын ажлыг мэргэжлийн байгууллага болон иргэдээр гүйцэтгүүлсэн бөгөөд бараа, материалын зардлыг өөрсдийн зүгээс гаргасан ба нийт 432,000,000 төгрөгийн зардал гаргасан. 2015 оны 6 сарын 02-ны өдөр түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах хэлцлийг хийсэн бөгөөд энэхүү хэлцлийн 1 дүгээр зүйлд “Ф ” ХХК-ийн зүгээс түрээсийн зүйлийг засан сайжруулах, засварлах, тохижуулахад 432,000,000 төгрөг гарсан болохыг харилцан тохиролцож тогтоосон. “Ф ” ХХК нь түрээсийн зүйлийн засан сайжруулалт, тохижуулалтад оруулсан нийт 432,000,000 төгрөгийг түрээслүүлэгчээс гаргуулах хүсэлтэй байна. 2015 оны 6 сарын 02-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээний нэмэлт 3 дугаар гэрээний 6 дугаар зүйлд зааснаар Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Стадион орил, Чингисийн өргөн чөлөө, 6В хаягт байрлах, үйлчилгээний зориулалттай барилгын хоёрдугаар давхрын талбайд оногдох ашиглалтын зардлын 50 хувийг түрээслүүлэгч буюу Ж  төлөх үүргийг хүлээсэн. Гэтэл тэрээр 2015 оны 12 сараас 2016 оны 5 сарын хэрэглээний зардал, алдангийн хамт 7,920,150 төгрөгийн 50 хувь буюу 3,960,075 төгрөгийг өнөөдрийг хүртэл төлж барагдуулаагүй байгаа. Иймд “Ф ” ХХК нь болон А  нарын хооронд 2013 оны 09 сарын 15-ны өдөр байгуулагдсан түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцож, түрээсийн зүйлийн засан сайжруулах, тохижуулахад гарсан зайлшгүй зардал болох 300,996,300 төгрөг, түрээсийн төлбөрт төлсөн 103,031,022 төгрөг, нийт 404,027,322 төгрөгийг А , Ж  нараас гаргуулж, ашиглалтын зардлын 50 хувь болох 3,960,075 төгрөг, нийт 407,987,397 төгрөг төлөхийг хариуцагч Ж д даалгаж өгнө үү гэжээ.

            Хариуцагч А ын тайлбар болон хариуцагч нарын  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч  Ц.Одонжав, Б.Мөнхболд нарын  шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт: “Ф ” ХХК-ийн хүсэлтээр харилцан тохиролцож, Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил, 6В байр, 2 тоот хаягт байрлах, 593,47 /1 давхар 218.47, 2 давхар 375 м.кв/ м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатайгаар 2013 оны 9 сарын 15-ны өдөр надтай түрээсийн гэрээ хийсэн. Түрээсийн гэрээ хийснээс хойш “Ф ” ХХК нь түрээсийн гэрээний дагуу өнгөрсөн хугацаанд түрээслэгч 103,031,022 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт төлсөн хэдий ч гэрээнд заасныхаа дагуу төлбөрийг цаг хугацаанд нь тохирсон үнээрээ төлж байгаагүй. Харин “Ф ” ХХК нь гэрээгээ биелүүлэхгүй байж цааш нь гуравдагч этгээдэд түрээслэн ашиг олж байсан. Гэтэл түрээсийн байрыг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар түрээслэн ашиглаж байсан бөгөөд түрээсэлсэн хугацааны түрээсийн төлбөрт төлсөн мөнгөө буцаан авахаар нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд хуульд нийцэхгүй гэж үзэж байна. Түрээсийн гэрээний 1.2-т зааснаар түрээслэгч нь түрээсэлсэн талбайн засвар, тохижилтын ажлыг үйл ажиллагааныхаа онцлогт тохируулан өөрийн зардлаар хийхээр тохиролцсон. Энэ тохиролцооны дагуу тухайн үл хөдлөх хөрөнгөнд засвар тохижилт хийх асуудлыг түрээслэгч өөрийн ажлын онцлогт тохируулан хийсэн гэж ойлгож байна. Мөн гэрээнд нэмэлт оруулж түрээслэгч 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр үндсэн болон интерьер заслыг хийхээр болсон. Ингэж засвар хийсэн түрээслэгчийн хөрөнгө оруулалтыг нөхөх зорилгоор гэрээний нэмэлтийн 2-т заасан хөнгөлөлт буюу нийт түрээсийн талбайгаас 205 м.кв талбайн түрээсийн төлбөрөөс 2016 оны 1 сарын 1 хүртэл чөлөөлж, 1 давхрын Галерей-Лоунжийн талбайн түрээсийг 2016 оныг хүртэл сар бүрийн түрээсийн дүнгээс 3,000,000 төгрөгийн хөнгөлөлт үзүүлэх, оффисын зориулалттай 52 м.кв талбайн түрээсийг 2015 оны 8 сарын 01-ний өдрөөс хойш тооцохоор төлбөрөөс чөлөөлсөн. Түрээсийн 3 нэмэлт гэрээг нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 318.3, 318.4 дэх хэсэгт заасны дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгэгдээгүй учир хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан хэдий ч 2 тал хүсэл зоригоо бичгээр илэрхийлэн хийсэн нь хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчөөгүй бөгөөд талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл хэвээр үргэлжилж байгаа гэж үзэхээр байна. Гэрээ байгуулахдаа талууд гэрээг нотариатаар батлуулахгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэж тохиролцсон. “Ф ” ХХК нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлэн 3,960,075 төгрөгийг нэхэмжилсэн байх ба 2015 оны 6 сарын 02-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээний нэмэлт 3 дугаар гэрээний 6 дугаар зүйлд зааснаар Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Стадион оргил, Чингисийн өргөн чөлөө, 6В хаягт байрлах, үйлчилгээний зориулалттай барилгын 2 дугаар давхрын талбайд оногдох ашиглалтын зардлын 50 хувийг түрээслүүлэгч Ж  төлөх үүргийг хүлээсэн тул 3,960,075 төгрөгийг төлөх ёстой гэжээ. Гэтэл өмчлөгч буюу түрээслүүлэгч Ж г дээрх объектын өмчлөх эрхийг эдлүүлэхгүй “Ф ” ХХК нь өөрсдөө үнэ төлбөргүй түрээслээд түрээсийн төлбөрөө ч төлөхгүй байгаа учир уг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Цэрэнханд, Ц.Одонжав нарын гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд: А  нь “Ф ” ХХК-ийн хүсэлтээр харилцан тохиролцож, ХУД-ийн 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил нь 6В байр, 2 тоот хаягт байрлах, 593.47 /1 давхар 218.47 м.кв, 2 давхар 375 м.кв/ м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатайгаар 2013 оны 9 сарын 15-ны өдөр түрээсийн гэрээ хийсэн. Түрээсийн гэрээг түрээслэгч “Ф ” ХХК-ийн өөрийн гэрээний загвар дээр хийсэн бөгөөд гэрээний нөхцөлийг ч мөн тэд өөрсдийн саналаар гэрээнд тусгасан. Түрээсийн гэрээ хийснээс хойш “Ф ” ХХК нь өнөөдрийг хүртэл уг үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэн эзэмшиж ашигласаар байгаа болно. Түрээсийн гэрээний дагуу өнгөрсөн хугацаанд түрээслэгч 103,031,022 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт төлсөн. “Ф ” ХХК нь гэрээнд заасныхаа дагуу төлбөрийг цаг хугацаанд нь мөн тохирсон хэмжээгээр төлж байгаагүй. Би нэмэлт гэрээнд заасны дагуу түрээсийн төлбөрөөс тодорхой хугацаанд чөлөөлж тодорхой хэмжээгээр хөнгөлөлт үзүүлж байсан. “Ф ” ХХК нь гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлэхгүй түрээсийн төлбөрийг төлөхгүй байх мөн түрээслэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр гуравдагч этгээдэд уг үл хөдлөх хөрөнгийг давхар түрээслэн ашиг олох зэргээр гэрээний үүргээ зөрчсөн. Талууд харилцан тохиролцож, 2015 оны 6 сарын 02-ны өдөр түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулан сарын түрээсийн төлбөрөөс 3,000,000 төгрөгийг хасаж түрээсийн төлбөрөө 9,024,000 төгрөг болгон тохиролцсон. Гэвч түрээсийн төлбөрийг тохиролцсоноор 2016 оны 1 сарын 1-нээс хойш төлөөгүй. “Ф ” ХХК нь гэрээгээр харилцан тохиролцсон төлбөрийг төлөхгүй гэхийн зэрэгцээ түрээслэж байсан байрнаас 2016 оны 5 сарын 25-ны өдөр нүүн гарсан буюу түрээсийн байранд үйл ажиллагаа явуулахаа зогсоосон боловч байрны түлхүүр хүлээлгэн өгөхгүй, доторх зүйлсээ авахгүй байсан. Түрээслүүлэгч талыг өөрийн өмчлөлийн хөрөнгийг цаашид түрээслэн олох байсан орлогыг доод давхарыг 2017 оны 4 сар, дээд давхарыг 2017 оны 10 сар хүртэл хаагдуулсан. Талуудын маргаан нь өмчлөлийн маргаан биш, гагцхүү талбайн дотор засал, түрээсийн төлбөрийн холбогдолтой байдаг. Гэтэл түрээслэгч “Ф ” ХХК дураар аашилж, түрээслүүлэгч талын өмчлөлийн хөрөнгөд үйл ажиллагаа явуулахаа зогсоосон атлаа өмчлөгчид хүлээлгэн өгөхгүй түрээслэгчийн байрыг ашиглах боломжийг хааж  өөрсдийн эзэмшил ашиглалтад байлгасан. Талуудын хооронд 3 удаагийн хэлэлцэн тохиролцсон гэрээ байдаг. Энэхүү тохиролцоонууд нь үнийн өөрчлөлтийг тусгасан байхаас талбайг үргэлжлүүлэн ашигласан бол хэрхэн зогсоох тухай заагаагүй тул “Ф ” ХХК нь 2016 оны 5 сарын 25 хүртэлх хугацаанд үл хөдлөхийг ашигласаар, тухайн байр талбайд компанийн бизнесийн үйл ажиллагааг явуулан ашиг орлого олсоор байсан. “Ф ” ХХК нь болон иргэн А , Ж  нарын хооронд байгуулсан 2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ, нэмэлт гэрээнүүдийн дагуу түрээслэгч “Ф ” ХХК нь 2015 оны 12 сарын 31-ний өдрийг дуусталх хугацаанд 671,645,604 төгрөг төлөх үүрэгтэй байсан. Гэтэл энэ хугацаанд 103,031,022 төгрөгийн түрээсийн төлбөр төлсөн байдаг. Тиймээс бид төлөгдөөгүй байгаа үндсэн төлбөр болох 568,614,582 төгрөгийг нэхэмжилж байна. Энэхүү нэхэмжилж буй 568,614,583 төгрөгийн төлбөр нь түрээсийн гэрээний дагуу “Ф ” ХХК-иас авах ёстой үндсэн төлбөр юм. Иймд дээрх төлбөрийг “Ф ” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Одбаярын сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбарт: Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус гэрээ байх тул талуудын хооронд ямар нэгэн үүрэг үүсэхгүй, үүрэг үүсээгүй тул нэхэмжлэгч түрээсийн төлбөр төлөх үндэслэлгүй. Түрээслүүлэгч нь уг обьектыг аж ахуйн зориулалтаар ашиглах, үр шимийг нь хүртэх боломжоор хангасан тохиолдолд түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэх эрхтэй. Түүнчлэн хариуцагч нар түрээсийн төлбөрийг төлөх талаар мэдэгдэл ирүүлж байгаагүй, харин 2016 оны 1 сард 13,000,000 төгрөг төлөх талаар мэдэгдэл ирүүлж байсан. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байх тул хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 04 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 183/ШШ2018/00971 дүгээр шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.5, 318 дугаар зүйлийн 318.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэлийн шаардлагаас 51,660,447 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ түүнд оруулсан нэмэлт өөрчлөлтүүдийг тус тус хүчин төгөлдөр бусад тооцож, хариуцагч А аас 356,326,920 төгрөгийг гаргуулж “Ф ” ХХК-нд олгож, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан  хариуцагч Ж д холбогдох 407,987,397 төгрөг гаргуулах, 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ түүнд оруулсан нэмэлт өөрчлөлтүүдийг тус тус хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1, 493 дугаар зүйлийн 493.6 дах хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-иас түрээсийн төлбөрт 568,614,583 төгрөг гаргуулах хариуцагч А ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6 дах хэсэгт заасныг баримтлан  “Ф ” ХХК-иас түрээсийн төлбөрт 568,614,583 төгрөг гаргуулах хариуцагч Ж гийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дах хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч А  Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Стадион оргил, Чингисийн өргөн чөлөө гудамж 6в байр 1 тоот үйлчилгээний зориулалттай 593,47 м.кв талбайтай, Ү2206025468 эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг чөлөөлүүлэх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзсан татгалзлыг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,256,900 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 4,642,263 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод тус тус хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 1,939,585 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.                                   

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 09 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 2020 дугаар магадлалаар: Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 4 дугаар сарын 19-ний өдрийн 183/ШШ2018/00971 дугаар шийдвэрийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.5, 318 дугаар зүйлийн 318.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон түүнд оруулсан нэмэлт өөрчлөлтүүдийг тус тус хүчин төгөлдөр бусд тооцож, Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасны дагуу хариуцагч А , Ж  нараас 253,295,898 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 154,691,499 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн,

            шийдвэрийн 2 дахь заалтыг хүчингүй болгож, шийдвэрийн 3, 4 дэх заалтыг нэгтгэн 2 гэсэн заалт болгож, уг заалтыг  “Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1, 493 дугаар зүйлийн 493.6 дах хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-иас 465,583,561 төгрөг гаргуулан хариуцагч А , Ж  нарт олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 103,031,022 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,      

шийдвэрийн 6 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,256,900 төгрөг, хариуцагч А  нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 4,642,263 төгрөгөөс 3,614,824 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 1,027,439 төгрөгийг улсын төсвөөс гаргуулан хариуцагч А  нарт олгож, хариуцагч А  нараас 1,424,429 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-иас 2,485,868 төгрөг гаргуулан хариуцагч А  нарт олгосугай” гэж, шийдвэрийн дугаарын 5 дахь заалтын дугаарыг 3 гэж, 6 дахь дугаарыг 4 гэж, 7 дахь заалтыг 5 гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

            Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Н.Бадамгаравын хяналтын журмаар гаргасан гомдолд: Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулан шийдвэрлэхдээ хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн бөгөөд нотлох баримтыг хуульд заасны дагуу үнэлээгүй тул Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 2020 дугаар магадлалыг эс зөвшөөрч, энэхүү хяналтын гомдлыг гаргаж байна.

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд: Магадлалын Хянавал хэсэгт "... Зохигчид Файн эстимэйт ХХК-ийн дүгнэлттэй маргаагүй байх тул уг үнийн дүнгээр хариуцагч нараас тохижилт, засварын зардалд 253,295,898 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох хууль зүйн үндэслэлтэй байна” хэмээн дурджээ. Давж заалдах шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 103,031,022 төгрөг /анхан шатны шүүх 356,326,920 төгрөгөөр хангаж шийдвэрлэсэн ба давж заалдах шатны шүүх 253,295,898 төгрөг болгон өөрчилсөн/-ийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэхдээ ямар нэгэн баримт болон хуулийн зохицуулалтад үндэслэлгүйгээр шийдвэрлэсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, 103,031,022 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэхдээ ийнхүү хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх ямар үйл баримт, хууль зүйн үндэслэл тогтоогдож буй талаар огт дүгнэлт хийлгүй орхигдуулсан байх ба зөвхөн талуудын маргаагүй үйл баримт болох засан сайжруулалтад зарцуулсан 253,295,898 төгрөгийн үнэлгээнд дүгнэлт хийж, харин маргаж буй 103,031,022 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийг хариуцагчаас гаргуулахгүй байх үндэслэл болон баримтын талаар дүгнэлт хийгээгүй юм. Давж заалдах шатны шүүх дээрх байдлаар нотлох баримт болон хууль зүйн үндэслэлгүйгээр 103,031,022 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь ИХШХШТХ-ийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсгийг тус тус зөрчсөн. Гэтэл нэхэмжлэгчийн зүгээс 2013 оны 9 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээний дагуу хариуцагч нарт нийт 103,031,022 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийг төлсөн бөгөөд төлбөр төлсөн баримтууд нь нотлох баримтын шаардлага хангасан байдлаар хэргийн материалд авагдсан байдаг. Гэвч давж заалдах шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан 2013 оны 09 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт өөрчлөлтүүд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, мөн хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4-т тус тус заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болох талаар дүгнэж, магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад дурдсан атлаа Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасан хуулийн зохицуулалтыг хэрэглээгүй. Учир нь талуудын хооронд байгуулагдсан 2013 оны 09 сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон түүнд оруулсан нэмэлт өөрчлөлтүүд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болох нь тогтоогдсон тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасны дагуу 103,031,022 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулан шийдвэрлэх ёстой. Нөгөөтэйгүүр, хариуцагч нар нь түрээсийн төлбөрт төлсөн 103,031,022 төгрөгийн төлбөр нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас хэрхэн хасагдаж болох талаар шаардлага гаргаагүй ба дээрх төлбөрийг төлөхөөс татгалзсан татгалзлыг нотолсон баримтаа шүүхэд ирүүлээгүй бөгөөд ИХШХШТХ-ийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1.1-д заасан үүргээ биелүүлээгүй. Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр бусд тооцогдсон тул түрээсийн төлбөрт төлсөн 103,031,022 төгрөгийг төлөхгүй байх талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлж, шүүх дээрх баримтыг нотлох баримтаар үнэлж маргааныг шийдвэрлэх учиртай.

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд: Хариуцагч А ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу 2016 оны 03 сарын 02-ны өдөр “түрээсийн гэрээг цуцалж, уг үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэн ашиглаж байсан хугацааны төлөгдөөгүй төлбөр буюу гэрээний нэмэлт өөрчлөлт 3-т зааснаар түрээсийн төлбөрт 24,548,000 төгрөг гаргуулах, түрээсийн байрыг чөлөөлөхийг даалгах” тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Улмаар 2016 оны 05 сарын 24-ний өдөр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа 27,072,000 төгрөгөөр ихэсгэж, 2016.01.01-ний өдрөөс хойш 5 сарын түрээсийн төлбөрт нийт 51,620,000 төгрөгийг “Ф ” ХХК-иас гаргуулах шаардлага гаргасан. Мөн хариуцагч нарын зүгээс 2016 оны 10 сарын 10-ны өдөр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа 60,120,000 төгрөгөөр дахин ихэсгэж, 2016.01.01-ний өдрийг хүртэлх түрээсийн төлбөрт нийт 111,740,000 төгрөгийг “Ф ” ХХК-иас гаргуулах шаардлага гаргасан. Хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн дээрх шаардлагууд нь 2016.10.01-ний өдрийг хүртэлх түрээсийн төлбөрийг гаргуулах шаардлага байсан ба 2016.01.01-ний өдрөөс өмнө талуудын хооронд түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл болоод маргаан байхгүй байсан болох нь дээрх сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагаас тодорхой харагдах юм. Мөн хариуцагч Ж гийн зүгээс 2016.01.20-ны өдөр “Ф “ ХХК-д мэдэгдэл хүргүүлсэн байх ба уг мэдэгдэлд 2016.01.10-ны дотор төлөх ёстой гэх 13,302,400 төгрөгийг 2016.01.25-ны өдрийн дотор төлөхийг мэдэгдэж, шаардсан байдаг. Хариуцагч Ж гээс 2016.01.20-ны өдөр ирүүлсэн дээрх мэдэгдэл, шаардлагаас үзэхэд талуудын хооронд 2016.01.20-ны өдрийн байдлаар 568,614,583 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл байгаагүй болох нь нотлогдох юм. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх хариуцагч нараас хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад анх гаргаж байсан сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлага болоод хэргийн материалд авагдсан хариуцагчийн 2016.01.20-ны өдрийн мэдэгдэл зэргийг нотлох баримтаар үнэлээгүй ба ийнхүү нотлох баримтаар үнэлж маргааныг шийдвэрлээгүй нь ИХШХШтХ-ийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсгийг тус тус зөрчсөн байна. Хариуцагч нарын зүгээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу 2016.05.20-ны өдөр ИХШХШтХ-ийн 69 дүгээр зүйлийн 69.1.5-д заасны дагуу “түрээсийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй байхыг, мөн түрээсийн зүйлийн түлхүүрийг А ад хүлээлгэн өгөхийг даалгах” тухай хүсэлтийг анхан шатны шүүхэд гаргасан ба анхан шатны шүүхийн 2016 оны 18004 дүгээр захирамжаар дээрх хүсэлтийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн. Улмаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс дээрх захирамжид гомдол гаргасан ба энэхүү гомдлыг хянан хэлэлцэж тус шүүхийн 2016.05.30-ны өдрийн 00628 дугаар шүүхийн тогтоолоор шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай 2018 оны 18004 дүгээр захирамжид өөрчлөлт оруулж, 2018 оны 18004 дүгээр шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай захирамжийн захирамжлах хэсгийн 2 дахь заалтыг “ Хан-Уул дүүргийн 15-р хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил 6В байр, 2 тоот хаягт байрлах 593.47 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглахгүй байхыг нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-д даалгаж, хариуцагчийн түрээсийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн түлхүүрийг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай хүсэлтийг хангахгүй орхисугай” гэж шийдвэрлэсэн.

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчийн зүгээс ИХШХШтХ-ийн 69 дүгээр зүйлийн 69.1.5-д заасны дагуу маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглахгүй байхыг даалгаж шийдвэрлэсэн ба харин түлхүүр хүлээлгэн өгөх хүсэлтийг нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн. Хариуцагч нарын зүгээс маргаан бүхий объектыг ашиглахгүй байхыг даалгуулах хүсэлт гаргаж, үүнийг хангаж шийдвэрлэснээр “Ф ” ХХК нь түрээсийн зүйлийг ашиглах боломжгүй болж, компани хэвийн үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон. Нөгөөтэйгүүр хариуцагч нар түлхүүр хүлээлгэн өгөхийг даалгах хүсэлтийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн бөгөөд шүүхийн зүгээс маргаан шийдвэрлэгдэж дуусах хүртэл хугацаанд маргаан бүхий түрээсийн зүйлийн түлхүүрийг хариуцагч нарт хүлээлгэн өгөх шаардлагагүй гэж үзсэн. Нэхэмжлэгчийн зүгээс анхан шатны шүүхэд хандаж түрээсийн зүйлд оруулсан засан сайжруулалтын төлбөрт 300,996,300 төгрөг гаргуулах шаардлага гаргасан ба хариуцагч нарт түрээсийн зүйлийг хүлээлгэн өгөх тохиолдолд хариуцагч нар нь түрээсийн зүйлд оруулсан засан сайжруулалтыг үгүй хийх, засан сайжруулалтад оруулсан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох боломжгүй болох байсан. Учир нь хариуцагч нар нь засан сайжруулалтад оруулсан хөрөнгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй маргаж байсан ба засан сайжруулалтад оруулсан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн дүгнэлт гараагүй байхад бусад этгээдэд түрээслүүлэх зорилгоор түрээсийн зүйлийг хүлээлгэн өгөхийг удаа дараа шаардаж, түрээсийн зүйлийг ашиглах боломжийг олгохгүй байсан. Тухайлбал: Хариуцагч нар нь засан сайжруулалтад зарцуулсан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн дүгнэлт гараагүй байхад өөр этгээдэд түрээслэх талаар шаардаж, тухайн түрээсийн байранд их хэмжээний өөрчлөлт хийх талаар удаа дараа шаардаж байсан тул нэхэмжлэгчийн зүгээс засан сайжруулалтад оруулсан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн дүгнэлт гараагүй байхад тухайн түрээсийн байрыг хүлээлгэн өгөх боломжгүй байсан. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх дээрх нөхцөл байдалд дүгнэлт огт хийгээгүй ба түрээсийн зүйлийг ашиглаж байсан хугацааны түрээсийн төлбөрийг төлөх ёстой хэмээн дүгнэж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй юм. Хэрэв хариуцагч нарын зүгээс түрээсийн зүйлд оруулсан засан сайжруулалтын зардлыг хүлээн зөвшөөрч, мөн бусдад түрээслэхдээ их хэмжээний засвар хийхээргүй байсан бол нэхэмжлэгчийн зүгээс түрээсийн байрыг нэн даруй хүлээлгэн өгөх боломжтой байсан. Гэвч засан сайжруулалтад зарцуулсан хөрөнгийн үнэлгээ гараагүй байхад хариуцагч нарын зүгээс түрээсийн зүйлийг бусад этгээдэд түрээслэх нэрийн дор засан сайжруулалтад зарцуулсан хөрөнгийн үнэлгээг гаргах боломжгүй болгох нөхцөл байдал үүсээд байсан тул түрээсийн байрыг хүлээлгэн өгч чадаагүй юм.

Магадлалын Хянавал хэсэгт “496 дугаар зүйлийн 496.1 дэх хэсэгт Хэн нэг этгээд өөр этгээдийн өр төлбөрийг сайн дураар өөрөө мэдэж буюу андуурч төлсөн бөгөөд ийнхүү өрийг нь төлсөн этгээд тэр этгээдээр зардлаа нөхөн төлүүлэхээр шаардаж болно гэж тус тус заасан бөгөөд хариуцагч нар нэхэмжлэгчээс сөрөг нэхэмжлэлээр үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласны зардал гаргуулахаар шаардах эрхтэй” хэмээн дурджээ. Гэтэл давж заалдах шатны шүүхийн Иргэний хуулийн 496 дугаар зүйлийн 496.1 дэх хэсгийг буруу тайлбарлан хэрэглэж, хариуцагч нар сөрөг нэхэмжлэлээр төлбөр гаргуулах шаардах эрхтэй хэмээн дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Учир нь Иргэний хуулийн 496 дугаар зүйлийн 496.1 дэх хэсгийн зохицуулалт нь талуудын хооронд үүссэн маргаанд огт хамааралгүй бөгөөд уг хуулийн зохицуулалт нь бусдын зардлаар болон өөрийн хөрөнгийг хэмнэх аргаар хөрөнгөжих зохицуулалт юм. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 496 дугаар зүйлийн 496.1 дэх хэсэгт заасны дагуу бусдын зардлаар болон өөрийн хөрөнгийг хэмнэх аргаар хөрөнгөжөөгүй. Нөгөөтэйгүүр давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэсэнчлэн Иргэний хуулийн 496 дугаар зүйлийн 496.1 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгч нь хөрөнгөжих тохиолдолд хариуцагч нарын хэн нэг нь нөгөө этгээдээс гарсан зардлыг шаардах талаар хуулийн дээрх зохицуулалтад заасан. Гэвч давж заалдах шатны шүүх дээрх байдлаар хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэж, хариуцагч нарыг сөрөг нэхэмжлэл гаргах эрхтэй хэмээн дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна.

Мөн магадлалын Хянавал хэсэгт "... Харин анхан шатны шүүх хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон гэрээний дүнг баримтлан хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж үзсэн нь учир дутагдалтай болсон байна. Нэхэмжлэгч талаас талуудын маргааны зүйл болж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн ашигласан зардлын үнийн дүнг тохиролцсон тохиролцоог үгүйсгэсэн баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй, уг байдал нь хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байх тул хариуцагчийн тодорхойлсон үнийн дүнгээр тооцох нь зүйтэй байна гэж үзлээ” хэмээн дурджээ. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагч нарын гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ ийнхүү өөрчлөлт оруулах үйл баримт болон хууль зүйн үндэслэлийн талаар огт дүгнэлт хийгээгүй бөгөөд зөвхөн “учир дутагдалтай байна” хэмээх нэрийн дор үндэслэлгүйгээр сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэжээ. Давж заалдах шатны шүүхийн зүгээс “Ф ” ХХК-ийг маргааны зүйл болж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн ашигласан зардлын үнийн дүнг тохиролцсон тохиролцоог үгүйсгэсэн баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй хэмээн дүгнэсэн нь ИХШХШтХ-ийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсгийг тус тус зөрчсөн. Учир нь хариуцагч нар нь сөрөг нэхэмжлэл гаргаж буй нэхэмжлэгчийн хувьд өөрсдийн сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагыг нотолсон баримтыг анхлан шүүхэд ирүүлэх үүрэгтэй боловч 2016 оноос 2018 оны хүртэлх 2 жил гаруйн хугацаанд ИХШХШтХ-ийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасан үүргээ биелүүлээгүй. Хариуцагч нар нь “Баянсагсай аудит” ХХК-иас гаргасан түрээсийн тооцооллыг шүүхэд ирүүлж, уг тооцооллын дагуу сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг шүүх хангаж шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй юм. Учир нь “Баянсагсай аудит” ХХК-иас гаргасан түрээсийн тооцоолол нь анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон 2013 оны 09  сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүдэд үндэслэгдсэн бөгөөд шүүх тооцооллын үндэслэл болсон түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон атлаа уг тооцооллыг үндэслэн шийдвэрлэх хууль зүйн боломжгүй юм.

Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд байгуулагдсан 2013.09.15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүд нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцогдсон тул тус гэрээг үндэслэн гаргасан тооцоолол нь хууль зүйн үр дагавар үүсгэх боломжгүй. Давж заалдах шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан 2013.09.15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүдийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож шийдвэрлэсэн атлаа хүчин төгөлдөр бус гэрээний заалтыг үндэслэн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, 465,583,561 төгрөгийг гаргуулж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй. Учир нь талуудын хооронд байгуулагдсан 2013.09.15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл тул тус гэрээ нь эрх зүйн үр дагавар үүсгэх боломжгүй буюу тус гэрээний заалтыг үндэслэх хууль зүйн боломжгүй. /2013.09.15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүдийг бүхэлд нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон/ Гэвч давж заалдах шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн хүрээнд 2013.09.15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт, өөрчлөлтүүдийг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон атлаа сөрөг нэхэмжлэлийн хүрээнд хүчин төгөлдөр бус гэрээний заалтыг үндэслэн сөрөг нэхэмжлэлийн хангаж шийдвэрлэсэн нь шүүх 1 маргааныг 2 янзаар тайлбарлан шийдвэрлэсэнтэй адил бөгөөд энэ тухай дүгнэсэн Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018.04.19- ний өдрийн 00971 дүгээр шийдвэр үндэслэлтэй юм. Хариуцагч нар нь Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.6-д заасны дагуу олох ёстой байсан орлого буюу түрээсийн зүйлийг ашигласан хугацаанд төлбөл зохих төлбөрийг шаардах тохиолдолд тухайн түрээсийн зүйлийг бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулснаар олох ёстой байсан орлогыг тодорхойлсон баримтыг ИХШХШтХ-ийн 25.2.2, 38.1-д тус тус заасны дагуу шүүхэд ирүүлэх учиртай.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь түрээсийн зүйлийг ашигласнаар хариуцагч нар ямар хэмжээний ашиг, орлого олох боломжтой байсан талаарх баримт буюу түрээсийн зүйлийн төлбөрийн зах зээлийн үнэ, үр шим зэрэг нь хэдэн төгрөг болох талаарх баримтаа 2 жил гаруйн хугацаанд ирүүлэх боломжтой байсан. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.6 дахь хэсгийг хэрэглээгүй бөгөөд ИХШХШтХ-ийн 40.1, 40.2 дахь хэсгийг тус тус зөрчиж хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн заалтыг үндэслэн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хэт нэг талыг баримталж маргааныг шийдвэрлэсэн.

Хариуцагч А  нь түрээсийн зүйлд ногдох өөрийн өмчлөх эрхийг 2016.01.14-ний өдөр бэлэглэлийн гэрээгээр бусдад шилжүүлсэн бөгөөд Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөө этгээдэд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж заасан. Хариуцагч А  нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу 2016.03.02-ны өдөр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргасан бөгөөд Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д заасны дагуу А  нь өмчлөх эрхээ 2016.01.14-ний өдөр бусдад шилжүүлсэн тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргах эрхгүй юм. Өөрөөр хэлбэл А  нь өмчлөх эрхээ 2016.01.14-ний өдөр бусдад шилжүүлсэн тул тухайн өмч болоод өмчид хамаарах шаардах эрх нь шинэ өмчлөгчид шилжих бөгөөд тухайн шинэ өмчлөгч нь өмчийн эзний хувьд шүүхэд сөрөг нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Мөн Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016.07.22-ны өдрийн 01600 дугаар захирамжаар Ж г хамтран хариуцагчаар татсан бөгөөд Ж  нь 2016.10.10-ны өдөр А тай хамтран сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг ихэсгэсэн. А аас гаргасан 2016.03.02-ны өдрийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь ИХШХШтХ-ийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.5-д заасны дагуу эрхгүй этгээдийн гаргасан нэхэмжлэл тул тус эрхгүй этгээдийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэн дараа дараагийн нэмэгдүүлэн гаргасан Ж  болон А  нарын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй бөгөөд шүүх дээрх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг ИХШХШтХ-ийн 117 дугаар зүйлийн 117.1-д заасны дагуу хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх ёстой юм. Гэвч давж заалдах шатны шүүх дээрх үйл баримтад дүгнэлт хийлгүй орхигдуулснаараа хариуцагч А  болон Ж  нарын гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь ИХШХШтХ-ийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.5 дахь хэсгийг зөрчсөн бөгөөд мөн хуулийн 117 дугаар зүйлийн 117.1 дэх хэсгийг хэрэглээгүй байна.

Нөгөөтэйгүүр түрээсийн байрны өмчлөгчөөр шаардах эрхээ бусдад шилжүүлсэн талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй бөгөөд А  нь сөрөг нэхэмжлэл гаргах эрхтэй талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулан шийдвэрлэхдээ хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн бөгөөд ИХШХШтХ-ийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2, 65 дугаар зүйлийн 1.1.5 дахь хэсгийг тус тус зөрчиж, хариуцагч нараас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй юм. Иймд Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 2020 дугаар магадлалыг хүчингүй болгож, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 00971 дүгээр шийдвэрийг хэвээр үлдээн шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

                                                            ХЯНАВАЛ:

            Хяналтын шатны шүүхээс давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулна.

Нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК нь 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ болон нэмэлт 1,2,3 дугаар гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох, засварын зардал 300,996,300.00 төгрөг, түрээсийн төлбөрт төлсөн 103,031,022.00 төгрөг, ашиглалтын зардал 3,960,075.00 төгрөг, нийт 407,987,397.00 төгрөгийг хариуцагч А , Ж  нараас гаргуулах шаардлага гаргахдаа “... талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь хуулийн шаардлага хангаагүй” гэсэн үндэслэл заажээ. 

Хариуцагч А , Ж  нар нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, 2013.09.15-ны өдрөөс 2016.01.01 өдрийг хүртэлх түрээсийн төлбөрт нийт 568,614,583.00 төгрөг гаргуулах, ...түрээсийн байрыг чөлөөлүүлэхээр сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, маргасан.

Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд:

2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдөр нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК болон хариуцагч А  нарын хооронд байгуулагдсан гэрээгээр Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил 6В байрны 2 тоот хаягт байрлах 593,47 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 5 жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохиролцсон ба энэ үл хөдлөх эд хөрөнгө нь Ү2206025468 эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, үйлчилгээний зориулалттай, бие даасан тусдаа өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй буюу А , Ж , С.Борхур, С.Эрхур нарын өмчлөлийн хөрөнгө болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон байна. 

Талууд дээрх гэрээнд 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр нэмэлт-1, 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр нэмэлт-2, нэмэлт-3 гэсэн өөрчлөлт оруулсан ба зохигчид гэрээ болон түүнд нэмэлт оруулсан үйл баримтын талаар маргаагүй байна.

Хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болж буй 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрийн түрээсийн гэрээ, түүний нэмэлт өөрчлөлтүүдийг  зохигчид улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байх тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4, 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д  заасныг зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагын энэ хэсгийг хангасан анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг зөв гэж үзнэ.

Нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн нөгөө шаардлага нь түрээсийн зүйлийг засан сайжруулах, тохижуулахад гарсан зардалд 300,996,300.00 төгрөг, түрээсийн төлбөрт төлсөн 103,031,022.00 төгрөг, ашиглалтын зардал 3,960,075.00 төгрөг, нийт 407,987,397.00 төгрөг гаргуулахаар шаардсан байх бөгөөд зохигчид засварын үнийн дүнгийн асуудлаар маргаж, 2017 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдөр анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 183/Ш32017/04200 дугаар захирамжаар “Файн эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон байна.

Гэрээний зүйлийг нэхэмжлэгч “Ф  ХХК” нь ашиглаж, үйл ажиллагаагаа явуулсан, түрээсийн зүйлийг чөлөөлж, түлхүүрийг хүлээлгэж өгөөгүй, түрээсийн зүйлийг өөрийн эзэмшилдээ байлгасан 2015 оны 12 дугаар сараас 2016 оны 05 дугаар сар хүртэлх ашиглалтын зардал 3,960,075.00 төгрөгийг хариуцагч А аас нэхэмжлэх эрхгүй гэсэн шүүхийн дүгнэлт зөв юм.

Талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл тул нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар засвар тохижилтын зардлаа нэхэмжлэх эрхтэй, шинжээчийн дүгнэлтээр талуудын маргааны зүйл болж буй 593.47 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн засварын ажлын гүйцэтгэлийн өртөг нь 253,295,898.00 төгрөг болохыг тогтоосон, зохигчид энэ дүгнэлттэй маргаагүй байх тул уг үнийн дүнгээр хариуцагч нараас тохижилт, засварын зардалд 253,295,898.00 төгрөг гаргуулж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын үндэслэл Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т нийцсэн байна.

Нэхэмжлэгчийн түрээсийн төлбөрт 103,031,022.00 төгрөгийн шаардлага нь хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад харилцан тооцогдох үндэслэлтэй байх тул давж заалдах шатны шүүх энэ хэсгийг сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангахдаа хасч тооцсон нь зөв юм.

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

Хариуцагч нар нэхэмжлэгчээс 2013 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс 2016 оны 1 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрт 568,614,583.00 төгрөг гаргуулах, хариуцагчийн эзэмшлээс Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө, Стадион оргил 6В байрны 2 тоот хаягт байрлах 593,47 м.кв (1-р давхрын 218.47 м2,1 дугаар давхрын 375м2 ) талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг чөлөөлүүлэхээр сөрөг шаардлага гаргасан ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн 1 давхрын үл хөдлөх эд хөрөнгийн түлхүүрийг 2017 оны 5 дугаар сарын 23-ны өдөр, 2 давхрын үл хөдлөх эд хөрөнгийн түлхүүрийг түлхүүрийг 2017 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдөр хүлээлгэн тус тус хариуцагч талд хүлээлгэн өгсөн тул үл хөдлөх эд хөрөнгийг чөлөөлүүлэх шаардлагаасаа татгалзсан байна.  

Зохигчид 2013 оны 10 дугаар 11-ний өдрөөс 2015 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэл нэхэмжлэгчийг түрээсийн төлбөрт нийт 103,03,022.00 төгрөг төлсөн талаар маргаагүй болно.

Анхан шатны шүүх хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон гэрээний үнийн дүнг баримтлан хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж үзсэн, түүнчлэн хариуцагч Ж г гэрээний тал биш гэж дүгнэсэн нь учир дутагдалтай болсон, харин давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 478 дугаар сарын 478.11-д зааснаар А , Ж  нар нь ашиг сонирхол нэгтэй хариуцагч нар тул гэрээний хариуцлагыг хамтран хариуцах үндэслэлтэй гэж үзсэн нь зөв боловч хүчин төгөлдөр бус гэрээний нөхцөлөөр тооцож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангасан нь буруу байна.

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчиж хийгдсэн хэлцэл гэсэн үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байх тул зохигчид хэн алинаасаа үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн мөнгийг гэрээний бус үүргийн эрх зүйн зохицуулалтын дагуу Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар шаардах эрхтэй.

Хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөрт 103,031,022.00 төгрөгийг авсан болохоо үгүйсгээгүй байна.

Иргэний хуулийн 492.1.1, 496 дугаар зүйлийн 496.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс үл хөдлөх эд хөрөнгө ашигласан хугацааны төлбөрийг тооцохдоо хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд заасан үнийн дүнгээр тооцох нь хуульд нийцээгүй тул хяналтын шатны шүүхээс энэ үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулна.

Хэдийгээр төлбөр тооцоог үндэсний мөнгөн тэмдэгтээр гүйцэтгэх хуулийн зохицуулалттай боловч хэрэгт авагдсан баримтын хүрээнд дүгнэлт хийхэд тухайн объектын 1 кв.метрийг 15-35 ам.доллараар түрээслэх боломжтой байсан гэж үзэх бөгөөд энэ маргаанд 1 кв.метрийн үнийг 15 ам.доллар буюу гэрээ байгуулах үеийн ханшаар тооцож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас хангана. 

Маргааны зүйл болох 593.47 кв.метр талбайн нэг сарын төлбөрийг 14,795,124.00 төгрөг  /1ам.дол=1,662.00 төгрөг/ гэж тооцон, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашигласан 27 сарын төлбөрт нийт 399,468,348.00 төгрөг төлөхөөс нэхэмжлэгчийн төлсөн 103,031,022.00 төгрөгийг хасч, үлдэх 296,437,326.00 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид олгохоор давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж хяналтын шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 09 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 2020 дугаар магадлалын тогтоох хэсгийн нэг дэх заалтын “...465,583,561 төгрөг” гэснийг “...296,437,326.00 төгрөг” гэж., “...103,031,022 төгрөгт” гэснийг “...272,177,257.00 төгрөгт” гэж, “нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-иас 2,485,868.00 төгрөг гаргуулан хариуцагч А  нарт олгосугай” гэснийг “нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-иас 1,575,137.00 төгрөг гаргуулан хариуцагч А , Ж  нарт олгосугай” гэж тус тус өөрчилж, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар нэхэмжлэгч “Ф ” ХХК-ийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2018 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр төлсөн 3,001,025.00 /гурван сая нэг мянга хорин тав/ төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай

                                 ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                            Б.УНДРАХ

                                  ШҮҮГЧ                                                  Д.ЦОЛМОН