О.Г-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, П.Золзаяа, Б.Ундрах, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2018 оны 08 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2018/01842 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2126 дугаар магадлалтай, 

Нэхэмжлэгч О.Г-ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч “А банк” ХХК-д холбогдох,

Хэлцэл хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн гэрчилгээ шилжүүлэн бүртгүүлэхийг даалгах тухай иргэний хэргийг

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Хэрлэнгийн гаргасан гомдлыг үндэслэн, 

Шүүгч Ц.Амарсайханы илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Хэрлэн, нарийн бичгийн даргаар Ч.Уранбилэг нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

...2016 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр 70 000 000 төгрөгийн зээлийг орон сууц худалдан авах зориулалтаар, 15 жилийн хугацаатай, жилийн 22,8 хувийн хүүтэй олгосон. Зээлийн барьцаанд мөн л дээрх 3 өрөө орон сууцыг барьцаалсан. Зээлийн төлбөрөө төлж чадахгүй байсан ч гэрээний хугацаа дуусгавар болоогүй байхад банкны ажилтан “Та урд өмнө байраа манайд шилжүүлж байсны дагуу дахиад шилжүүлчих, бид байрыг түр шилжүүлэн авч, одоо байгаа зээлийг чинь хаагаад, 20 жилийн хугацаатай, 8 хувийн зээл болгоод өгье, танд ашигтай, урт хугацаатай, бага хүүтэй, та буцаагаад байраа авчихна" гэсэн. Миний бие өмнө банктай дээрх байдлаар тохиролцож зээл авч байсан, банкны ажилтан хүү буурч, хугацаа урт болно гэсэн тул 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулж, орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн. Гэтэл банк тохиролцооноосоо буцаж, байрыг зарсан тул суллаж өг гэж шаардсан. Би 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 тоот гэрээг үнэн санаанаасаа буюу банкинд бүрмөсөн худалдах зорилгоор хийгээгүй ба буцааж авна гэж төөрөлдсөн, банк ч надад тэгж итгүүлсэн тул гэрээ байгуулсан. 2158 тоот гэрээ нь 79 900 000 төгрөгөөр хийгдсэн боловч хүлээлгэн өгөөгүй, тухайн мөнгөөр зээлийг хаасан гүйлгээг миний зөвшөөрлөөр хийгээгүй нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 15.2-д заасныг тус тус зөрчсөн. Иймд А банктай байгуулсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 2158 тоот орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож, Баянзүрх дүүрэг, 4 хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот, Ү-2204019891 улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг миний нэр дээр шилжүүлэн бүртгүүлэхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: 

О.Г- нь “А банк” ХХК-тай харилцан тохиролцож, 2016 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр 2825 тоот орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулж, Ү-2204019891 улсын бүртгэлийн дугаартай 3 өрөө орон сууцаа 100 000 000 төгрөгөөр худалдсан. Нэхэмжлэлд дурдсан шахаж шаардсан, хууран мэхэлсэн, хууль зөрчсөн үйлдэл байхгүй. Дээрх худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу банк Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар үнийг шилжүүлж, мөн хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд зааснаар гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэн гэрчилгээг нэр дээрээ шилжүүлэн авснаар өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болсон. О.Г- нь уг маргаан бүхий байрны эзэмшил ашиглалтыг шилжүүлж өгөхгүй, гэрээний үүргээ зөрчиж удсан тул банк гэрээг үндэслэн хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл шүүхэд гаргаж О.Г- нь уг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдөр 101/ШШ2018/00416 тоот захирамж гаргасан. Иймд мөн хуулийн 74 дүгээр зүйлийн 74.4 дэх хэсэгт зааснаар О.Г- нь уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэл гаргах эрхгүй тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.6-д зааснаар нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзаж өгнө үү гэжээ.

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 08 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2018/01842 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасныг баримтлан А банк ХХК болон О.Г- нарын хооронд 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулагдсан 2158 дугаар Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцож, Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байр, 14 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204019891 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч О.Г-ын өмчлөлд буцаан шилжүүлэхийг А банк ХХК-д даалгаж, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 400 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагчаас 140 400 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2126 дугаар магадлалаар Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 8 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2018/01842 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахад улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 140 400 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:

... Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх болон Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх аль аль нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээг “Худалдах-худалдан авах гэрээ” буюу Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар зүйлчилсэн. Ийнхүү зүйлчлэлийг зөв хийсэн атлаа үйл баримтын хувьд болон нотлох баримтын хувьд алдаатай дүгнэлт хийж байна. Нэхэмжлэгч О.Г- болон хариуцагч “А банк” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн “худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний 7 дугаар зүйлд “нэмэлт нөхцөл: төлбөр тооцоо дууссан” гэж заасан ба “Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, Лхагвасүрэнгийн гудамж, 31 дүгээр байр, 14 тоот хаягт байрлах, 70.84 мкв талбайтай 3 өрөө орон сууц"-ны гэрээний үнэ болох 79 000 000 төгрөгийг худалдан авагч болох А банкны зүгээс гэрээ байгуулагдсан өдөр бүрэн төлж барагдуулсан бөгөөд үүнийг худалдагч О.Г-ын зүгээс бүрэн хүлээн зөвшөөрч гэрээн дээр гарын үсэг зуруулж, нотариатаар батлуулсан. Гэтэл анхан шатны шүүх болон давж заалдах шатны шүүх уг нотлох баримтыг байхгүй мэтээр асууж байгаа нь үнэхээр ойлгомжгүй. Харин эсрэгээрээ нэхэмжлэгч О.Г-оос хариуцагч ‘‘А банк" ХХК-иас гэрээний үнийг аваагүй гэдгийг нотлох ёстойг шаардах нь зүйн хэрэг бөгөөд үүнийг нотолсон баримт хэрэгт огт байхгүй болно. ... анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д хууль зөрчсөн бол хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байхыг заасан ба худалдан авагч нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус зөрчжээ” гэжээ. Энэ нь дор дурдсан байдлаар үндэслэлгүй байна. Үүнд:

Нэгдүгээрт: худалдан авагч нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасны дагуу үнийг төлөөгүй гэж бодоход энэ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн нөхцөлд орохгүй байна. Харин гэрээ цуцлах, гэрээг хүчингүй болгох нөхцөлд илүү хамаатай. Гэтэл шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-г мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-н хамт хэрэглэсэн хууль хэрэглээний алдаатай болсон.

Хоёрдугаарт: Нэхэмжлэгч О.Г-ын зээлийг хаах гүйлгээг хийхдээ Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.2 дахь заалтыг зөрчсөн гэж дүгнэсэн нь талуудын хооронд байгуулсан “худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний харилцаанд хамааралгүй заалт юм. Хэрэв О.Г- нь А банкийг хууль зөрчиж төлбөр тооцоо гүйцэтгэсэн гэж үзвэл энэ тухайгаа тусдаа гомдол гаргаж шийдвэрлүүлэх болохоос энэ нь “худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний хүчин төгөлдөр байдалд нөлөөлөхгүй болно.

...Талуудын хооронд байгуулсан “худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний аль ч заалтад тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдагч буцаан худалдан авах талаар зохицуулалт байхгүй. Энэ тухай хүсэл зоригийн илэрхийлэл ч байхгүй. Гэтэл шүүгч энэ тухай чухам ямар нотлох баримтыг үндэслэн ийнхүү дүгнэсэн нь тун ойлгомжгүй болсон. Энэ нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.3-т “Шүүхэд урьдаас хөдөлбөргүй үнэн гэж тогтоогдсон ямар ч нотлох баримт байж болохгүй гэсэн заалтыг шүүгч зөрчиж, нэхэмжлэгчийн тайлбарыг хөдөлбөргүй үнэн гэж дүгнэсэн байна. Иймд Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 08 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2018/01842 тоот шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2126 тоот магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

Нэхэмжлэгч О.Г- нь хариуцагч “А банк” ХХК-д холбогдуулан 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулсан 2158 дугаартай орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 31 дүгээр байрны 14 тоот орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэн авах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг гаргажээ.

Хариуцагч “А банк” ХХК нь шаардлагыг эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгч худалдах- худалдан авах гэрээг хүсэл зоригоо илэрхийлэн байгуулсан, уг орон сууцыг чөлөөлөх тухай банкны нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрснийг шүүх баталгаажуулсан гэж нэхэмжлэлийг татгалзжээ.

Зохигч нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, нэхэмжлэгч О.Г- нь хариуцагч “А банк” ХХК-д Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, Лхагвасүрэнгийн гудамжны 31 дүгээр байрны 14 тоот 70,84 мкв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 79 900 000 төгрөгөөр худалдаж, төлбөр тооцоо дууссан гэх заалтыг гэрээнд оруулжээ.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэснээр нэхэмжлэгч О.Г- нь 2014 онд “А банк” ХХК-иас хоёр удаа зээл авч, зээлийн гэрээний үүрэгт хоёр орон сууц барьцаалж, гэрээний төлбөрт 68 999 999 төгрөг төлөх үүрэгтэй байсан ба зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас 2016 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр зээлдүүлэгчийн өмчлөлд барьцааны эд хөрөнгө болох 3 орон сууцыг шилжүүлж, өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, зээлийн төлбөрийг хаасан байна. Үүний дараа 2016 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр зохигч нь орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, маргааны зүйл болж буй 3 өрөө орон сууцыг “А банк” ХХК нь нэхэмжлэгч О.Г-од 100 000 000 төгрөгөөр худалдаж, О.Г- орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авчээ. Мөн өдөр О.Г- “А банк” ХХК-иас 70 000 000 төгрөгийг 15 жилийн хугацаатай, жилийн 22.8 хувийн хүүтэй зээлж, зээлийн болон барьцааны гэрээ байгуулсан байна.

Нэхэмжлэгч О.Г- дээрх зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлээгүй учир талууд 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулсан байна.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх зохигчийн 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн худалдах-худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1.-д заасан хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэхдээ маргааны үйл баримт хангалттай бүрэн тогтоогдоогүй, ийнхүү хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоосны эрх зүйн үр дагавар шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийн үр дагавартай хэрхэн нийцэх талаар дүгнээгүй байна.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1.-д заасан “хууль зөрчсөн” гэх үндэслэлд нь аливаа хуулийн ямар нэг заалтыг зөрчсөн хэлцэл бүр хамаарахгүй харин ийм төрлийн хэлцэл хийх нь хуулиар хориотой, тухайн хэлцлийн агуулга угтаа хуульд нийцэхгүй байхыг хамааруулдаг болно. Банкны зээлийн гэрээний зээлдэгч тал барьцааны зүйл болох эд хөрөнгийг зээлдүүлэгчид худалдахыг хуулиар хориглоогүй, орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, зээлийн гэрээний үүргээ худалдах-худалдан авах гэрээний үүргээр солих, улмаар зээлийн төлбөрөө барагдуулах эрхийг нь хязгаарласан хуулийн зохицуулалт байхгүй юм.

Харин зээлдэгч ийнхүү худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулахдаа зээлийн гэрээний үүрэгтэй холбоотойгоор хүсэл зоригоо бүрэн илэрхийлж чадаагүй бол худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцох эсэх асуудлыг шүүх шийдвэрлэх боломжтой юм.

Нэхэмжлэгч О.Г-ын нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг анхан болон давж заалдах шатны шүүх зөв тодорхойлж чадаагүй гэж үзэхээр байна. 

“А банк” ХХК нь О.Г-од холбогдуулан худалдан авсан орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байх ба тухайн хэргийн хариуцагч О.Г- орон сууцыг бүрэн чөлөөлж өгөхийг хүлээн зөвшөөрч, талууд эвлэрснийг Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх шүүгчийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 101\ШШ2018\00416 дугаар захирамжаар баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон байна.

Хэрэгт зөвхөн шүүгчийн захирамжийн хувь авагдсан ба уг захирамжид талууд ямар нөхцөлөөр эвлэрсэн болох нь тусгагдаагүй, талуудын эвлэрлийн гэрээний хувь авагдаагүй учир О.Г- орон сууцаа чөлөөлж, “А банк” ХХК-д шилжүүлэн өгөхийг зөвшөөрсөн атлаа одоо худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж, нэхэмжлэл гаргаж буй үндэслэлийг тодорхойлох боломжгүй байна.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх шүүгчийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 101\ШШ2018\00416 дугаар захирамж хүчин төгөлдөр байх тул уг орон сууцыг “А банк” ХХК-д олгох шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа баримт хэрэгт авагджээ.

Дээрх захирамжаар батлагдсан талуудын эвлэрлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх эсэх асуудал тодорхой бус үлдсэн байна.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулах, зохигчийн хоорондох эрх зүйн харилцааны дээрх байдлыг хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хэмжээнд тодорхойлон дүгнэх боломжгүй байх тул шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хянан хэлэлцүүлэхээр буцаах үндэслэлтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.5.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 08 дугаар сарын 13-ны өдрийн 183/ШШ2018/01842 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2126 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, хэргийг дахин хянан хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3.-т зааснаар хариуцагчид хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа төлсөн 140 400 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                              Х.СОНИНБАЯР

    ШҮҮГЧ                                                                        Ц.АМАРСАЙХАН