“И Эм Ай Пи” ББН-ийн нэхэмжлэлтэй

 иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Ч.Цэнд, А.Отгонцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн 181/ШШ2017/01443 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН,

Хариуцагч “Очир эстэйт” ХХК-д холбогдох,

 

2015 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот түрээсийн гэрээг байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, 9 870 000 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Нэхэмжлэгчээс 20 812 428 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

 

Зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч А.Отгонцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Даваахүү шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай нөхөрлөл нь хариуцагч “Очир эстэйт” ХХК-тай 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр ТГ/24 дугаартай түрээсийн гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө, 15А/5 байрны 40 м.кв талбай бүхий 304 тоот өрөөг түрээслэн ашиглах, түрээсийн төлбөрт м.кв тутамд 34 000 төгрөгөөр тооцон cap бүр нийт 1 360 000 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон. Гэтэл уг түрээсийн гэрээг талууд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4 дэх хэсэгт заасан хуулийн шаардлагыг хангаж эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлээгүй байх тул yг гэрээ нь байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус гэрээ байжээ. Улмаар мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үр дагавар үүсэж байна.

Ийнхүү хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн тохиолдолд талууд бие биедээ өгсөн, авсан зүйлээ харилцан буцааж өгөх үр дагавар үүсдэг. Уг түрээсийн гэрээний дагуу түрээслүүлэгч "Очир эстэйт" ХХК-д манай нөхөрлөлөөс өгсөн түрээсийн төлбөр 6 720 000 төгрөгийг буцаан гаргуулах, үүнээс гадна тухайн оффисын байранд энэхүү түрээсийн гэрээг байгуулсны дараа оруулж тавьсан байсан манай нөхөрлөлийн тавилга болох хурлын ширээ сандал, газрын зураг, принтер, суурин утас гэх зэрэг эд хөрөнгүүдийг бидэнд өгөхгүй байгаа ба үүний үнэд нийт 3 150 000 төгрөгийг нэхэмжлэнэ. Иймд 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот “Түрээсийн гэрээ”-г байгуулагдсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, 9 870 000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Оргил шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр байгуулагдсан ТГ/24 тоот түрээсийн гэрээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь бус хэсэгчлэн буюу 734.4 м.кв талбайн зөвхөн 40 м.кв-ыг түрээсэлж байгаа учир Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасан шаардлага хамаарахгүй юм. Тодруулбал, талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээ биш бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарим хэсгийг түрээслүүлж буй гэрээ юм. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй байна.

Түрээсийн гэрээний дагуу төлсөн 6 720 000 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд, уг гэрээгээр түрээсэлж буй хариуцагчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарим хэсэг буюу Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө, 15А/5, Очир хаус бизнес төвийн 304 тоот өрөөг анх 2011 оноос эхлэн нэхэмжлэгч түрээсэлж байсан. Ийнхүү түрээслэхдээ талууд түрээсийн гэрээг нэг жилийн хугацаатай байгуулж байсан бөгөөд хугацаа дуусах бүрт шинээр байгуулж байсан. Хамгийн сүүлд 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр маргаж буй түрээсийн гэрээг байгуулсан бөгөөд энэхүү гэрээг байгуулах үед 2014 оны 3 дугаар сарын 24-ний өдөр байгуулагдсан 03 тоот түрээсийн гэрээний дагуу 2014 оны 10, 11 дүгээр сарын түрээсийн төлбөрийн өртэй байсан болно.

Энэхүү өрийг нэхэмжлэгч нь 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр ТГ/24 тоот гэрээ байгуулах үед хүлээн зөвшөөрсөн боловч төлөхгүй байсаар 2015 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр 2 766 605 төгрөгийг төлсөн байдаг. Иймд энэхүү шаардлагын зарим хэсэг буюу 2 766 605 төгрөг нь өмнөх гэрээний түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл тул буцаан төлөх үндэслэлгүй бөгөөд уг нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдсэн хэсэг болох 4 000 000 төгрөг нь талуудын хооронд түрээсийн төлбөрийн маргаан үүссэнээс хойш буюу 2016 оны 7 дугаар сарын 04-ний өдөр нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн ажлын байранд ирж түрээсийн төлбөрийн үлдэгдлийг хүлээн зөвшөөрсний үндсэн дээр бэлнээр төлсөн төлбөр юм.

Түрээслэгчийн эд хөрөнгүүдийг түрээсийн гэрээний төлбөр, алданги, хохирлыг барагдуулах үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах зорилгоор хариуцагч нь гэрээнд заасан эрхийн дагуу барьцаанд авсан бөгөөд эдгээр эд хөрөнгүүдээс нэхэмжлэгч нь 2016 оны 7 дугаар сарын 04-ний өдөр түрээсийн төлбөрийн зарим хэсгийг төлж өөрт зайлшгүй хэрэгтэй хэсгийг буцаан авсан. Гэвч түрээсийн төлбөр болон түүний алдангийн үлдэгдлийг өнөөдрийг хүртэл барагдуулаагүй тул уг барьцаанд байгаа эд хөрөнгүүдийг хариуцагч нь өөрийн эзэмшилдээ байлгаж байгаа болно. Хариуцагчийн зүгээс эдгээр эд хөрөнгүүдийг эвдэж гэмтээсэн зүйл байхгүй бөгөөд өөрийн байрандаа харуул хамгаалалт дор арчлан хамгаалж байгаа. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл, түүний тайлбартаа: Түрээсийн гэрээнд заасны дагуу нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг буюу 40 м.кв талбай бүхий 304 тоот өрөөг түрээсэлж, түрээсийн төлбөрт м.кв тутамд 34 000 төгрөг, нийт 1 360 000 төгрөгийг өмнөх cap бүрийн 25-ны өдөрт багтаан төлөхөөр тохиролцсон. Гэтэл нэхэмжлэгч нь түрээсийн төлбөрийг гэрээ байгуулагдсанаас хойш нэг ч удаа төлөөгүй. Иймд түрээсийн төлбөрийг барагдуулах шаардлагуудыг удаа дараа хүргүүлсэн боловч зохих арга хэмжээ огт аваагүй юм. Иймээс 2016 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 16/32 тоот албан бичгээр түрээсийн гэрээг цуцлах тухай нэхэмжлэгчид мэдэгдэж, 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдөр нэхэмжлэгчийн нягтлан бодогч Б.Баасандоржийг байлцуулан түрээсийн байрыг чөлөөлүүлж, түрээсийн байранд байсан эд хөрөнгийг түрээсийн төлбөрийн өрөнд барьцаанд авсан.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс түрээсийн төлбөр, алдангийн үлдэгдэлтэй 2016 оны 7 дугаар сарын 04-ний өдөр танилцаж, хүлээн зөвшөөрөн 4 000 000 төгрөг бэлнээр төлж барьцаанд байгаа эд хөрөнгүүдийн зарим хэсгийг хүлээн авч явсан. Өнөөдрийн байдлаар түрээсийн үндсэн төлбөр, алданги, цахилгааны төлбөр нийт 15 136 944 төгрөгийн үлдэгдэлтэй байна. Мөн 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдөр гэрээг цуцалж, түрээсийн байранд байсан, түрээсийн төлбөрийн барьцаанд авсан эд хөрөнгүүдийг түрээсийн байрнаас өөрийн зардлаар зөөж, компаниас цалинждаг харуул хамгаалалт бүхий байранд гэрээ цуцалсан өдрөөс хойш өнөөдрийг хүртэл хугацаанд буюу нийт 206 хоног хадгалж, арчлан хамгаалж байна. Иймд арчлан хамгаалсны зардал хоног тутам 20 000 төгрөгөөр тооцож, нийт 4 210 000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.3 дахь хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэх эрх үүсээд байна.

Мөн 2016 оны 7 дугаар сарын 04-ний өдрөөс хойш өнөөдрийг хүртэл нэхэмжлэгчийн зүгээс дээрх төлбөрийг барагдуулах талаар аливаа арга хэмжээ аваагүй байх тул Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.5 дахь хэсэгт заасны дагуу хохирол тооцон нэхэмжлэх эрх үүсээд байна. Иймд, түрээсийн үндсэн төлбөр, гэрээгээр тохиролцсон алданги, цахилгааны төлбөрт нийт 15 136 944 төгрөг, дээрх төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй хохиролд арилжааны банкны хадгаламжийн дундаж хүү буюу жилийн 15.1 хувийн хүүг 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2017 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийг хүртэл 349 хоногоор тооцож 2 185 484 төгрөг, түрээсийн төлбөрийн барьцаанд байгаа эд хөрөнгийн арчлан хамгаалалт, хадгалалтын зардал 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2017 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийг хүртэл 349 хоног тутам 10 000 төгрөгөөр тооцож 3 490 000 төгрөг, нийт 20 812 428 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Даваахүү шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: Тус нөхөрлөл нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.2, 318.3, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан үндэслэлээр "Очир эстэйт" ХХК-тай 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр байгуулсан ТГ/24 дугаартай гэрээг хүчин төгөлдөр буст тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байгаа. Гэтэл хариуцагч талаас энэхүү хүчин төгөлдөр бус гэрээний дагуу манайхаас үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар шаардаж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тул уг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт зааснаар “Очир эстэйт” ХХК-д холбогдох, 2015 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдөр байгуулагдсан ТГ/24 тоот “Түрээсийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах, түрээсийн төлбөрт төлсөн 6 720 000 төгрөг, тавилгын үнэ 3 150 000 төгрөг, нийт 9 870 000 төгрөгийг гаргуулах тухай “И Эм Ай Пи” ББН-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, “И Эм Ай Пи” ББН-өөс түрээсийн гэрээний үүрэгт 7 333 333 төгрөгийг гаргуулан “Очир эстэйт” ХХК-д олгож, үлдэх 13 479 095 төгрөгт холбогдох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч болон хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 173 000 төгрөг болон 267 747 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, улсын тэмдэгтийн хураамжид дутуу төлсөн 239 420 төгрөгийг нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН-өөс гаргуулан улсын төсөвт оруулж, сөрөг нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангасантай холбоотойгоор нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 132 283 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч “Очир эстэйт” ХХК-д буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Оргил давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн энэхүү шийдвэр нь хуульд нийцсэн, үндэслэл бүхий, эргэлзээгүй байж чадаагүй бөгөөд уг шийдвэрийн үндэслэл ойлгомжтой бус байна гэж үзэн дараах давж заалдах гомдлыг гаргаж байна. Шүүхээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэхдээ зарим шаардлагыг орхигдуулсан байна. Тухайлбал, сөрөг нэхэмжлэлийн эхний шаардлагын зарим хэсэг болох түрээсийн төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүйн алдангийг хэрхэн дүгнэсэн, ямар үндэслэлээр гэрээнд заагдсан алдангийг нэхэмжилсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосноо шийдвэртээ огт тусгаагүй байна.

Шүүхийи шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт дурдсанаас үзэхэд хариуцагчаас 2016 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдөр нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн 16/15 тоот албан бичиг нь 2016 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэл хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд хуулийн байгууллагад хандана гэж мэдэгдсэн тул тэрхүү өдрөөр гэрээг цуцалсан байна гэж дүгнэсэн байдаг. Гэтэл хариуцагчаас илгээсэн тэрхүү албан бичиг нь гэрээг цуцлах мэдэгдэл биш бөгөөд 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрийг хүртэл гэрээг цуцлах түрээсийн байрыг чөлөөлөх ажиллагаа явагдаагүй юм.

Хариуцагч нь 2016 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдөр 16/15 тоот албан бичиг, 2016 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр 16/24 тоот албан бичгээр тус тус төлбөрөө төлөхийг сануулж байсан бөгөөд хэрвээ төлөөгүй тохиолдолд хуулийн байгууллагад хандах болохоо сануулсан байдаг. Гэтэл шүүхээс хуулийн байгууллагад хандахаа мэдэгдэж байгаа нь гэрээг цуцлах мэдэгдэл гэж үзсэн нь ойлгомжгүй бөгөөд үндэслэлгүй байна. Хариуцагч нь 2016 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдөр л анх удаа гэрээ цуцлах мэдэгдлийг хүргүүлсэн бөгөөд түүнийхээ дагуу түрээсийн байрыг чөлөөлөх арга хэмжээг авсан байдаг. Гэтэл гэрээ анх байгуулсан цагаас хойш 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрийг хүртлэх хугацаанд түрээсийн байр нь нэхэмжлэгчийн бодит эзэмшилд байсаар байсан нь энэхүү албан бичгүүдээр хангалттай нотлогдож байхад "Хуулийн байгууллагад хандана" гэсэн ганцхан өгүүлбэрээр гэрээ цуцлагдсан байна гэж үзсэн нь үндэслэлгүй байна.

Хариуцагчийн хохирол нэхэмжилсэн үндэслэл нь Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.5 дахь хэсэгт заасны дагуу үүрэг гүйцэтгэгч нь мөнгөн төлбөрийн үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хэтрүүлсэн тохиолдолд хэтрүүлсэн хугацаанд тохирсон хүүг нэхэмжлэх эрхийнхээ дагуу нэхэмжилсэн. Гэтэл шүүхийн зүгээс энэ талаар талууд тохиролцоогүй, мөн хүүг хугацаатай хадгаламжийн хүүгээр тооцож байгаа нь үндэслэлгүй гэж үзсэн байдаг. Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.5 дахь хэсгийн агуулга нь мөнгөн төлбөрийн үүргийг хугацаандаа биелүүлээгүйгээс үүрэг гүйцэтгүүлэгчид учирч буй хохирлыг гэрээгээр тохиролцсон эсэхээс үл хамааран барагдуулах зорилготой юм.

Ийнхүү мөнгөн төлбөрийн үүргийг хугацаандаа гүйцэтгээгүйн хохирлыг тусгайлан зааж өгсөн нь өнөөдрийн мөнгөн хөрөнгийн үнэ цэнэ маргаашийн мөнгөн хөрөнгөөс ямагт илүү үнэлгээтэй байдаг тухай эдийн засгийн ойлголттой холбоотой билээ. Өөрөөр хэлбэл, өнөөдрийн мөнгө нь үргэлж маргаашийн мөнгөнөөс илүү үнэтэй байдаг учир мөнгөн төлбөрийн үүргийг хугацаандаа биелүүлээгүй этгээд нь тэрхүү хугацаандаа тохирсон хүүг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид төлөх нь ямар нэгэн гэрээгээр тохиролцсон байх шаардлагатай зохицуулалт биш юм. Мөн тохиролцсон хүү гэдгийг заавал хугацаатай эсхүл хугацаагүй хадгаламжийн хүүгээр тодорхойлно гэсэн хуулийн зохицуулалт байхгүй бөгөөд шүүх ямар үндэслэлээр хугацаатай хадгаламжийн хүүгээр хохирлын хэмжээг тодорхойлсон нь үндэслэлгүй гэж үзсэн нь ойлгомжтой бус байна.

Иймд анхан шатны шүүх хэргийг хуульд нийцүүлж шийдвэрлээгүй гэж үзэн шүүхийн шийдвэрт дараах өөрчлөлтийг оруулж өгнө үү. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг болох түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүйн алданги болох 2 792 080 төгрөгийг нэхэмжлэгч нь хариуцагчид төлөх үүрэгтэй болохыг тогтоох, шүүх түрээсийн гэрээ цуцлагдсан хугацааг буруу тооцсон буюу түрээсийн гэрээ 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдөр цуцлагдсан болохыг тогтоож түрээсийн төлбөрийн 12 320 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч нь хариуцагчид төлөх үүрэгтэй болохыг тогтоох, нэхэмжлэгч нь түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүйн хохиролд Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.5 дахь хэсэгт заасны дагуу түрээсийн төлбөр болон түүний алдангийг хугацаандаа төлөөгүйн хохиролд уг төлбөрийг арилжааны банкинд хадгалуулсан бол олох байсан орлогод 2 185 484 төгрөгийг хариуцагчид төлөх үүрэгтэй болохыг тогтоож, нийт 17 297 529 төгрөгийг нэхэмжлэгч нь хариуцагчид төлөхийг даалгасан өөрчлөлтийг оруулж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Б.Баасандорж давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэснийг эс зөвшөөрч энэхүү давж заалдах гомдлыг гаргаж байна. Шүүх манай компанийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохдоо дараах дүгнэлтүүдийг нэхэмжлэлийн шаардлага тус бүрээр хийсэн. Үүнд: Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасан шаардлага хангаагүй учраас түрээсийн гэрээ нь байгуулагдсан цагаасаа эхлэн хүчин төгөлдөр бус байх тухайд, тухайн барилга бүхэлдээ үл хөдлөх эд хөрөнгө мөн гэж дүгнэсэн атлаа бидний маргаж байгаа түрээсийн гэрээнд хамаарагдах өрөө тасалгааг тусдаа бие даасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ байхгүй учраас бүртгэлийн эрх бүхий байгууллагад түрээсийн гэрээгээ бүртгүүлэх хууль зүйн шаардлага байхгүй гэж дүгнэсэн нь буруу юм. Учир нь, Иргэний хуульд ийм зохицуулалт байхгүй.

Түрээсийн төлбөрт төлсөн 6 720 000 төгрөгийг буцаан гаргуулах, тавилгын үнэ 3 150 000 төгрөг гаргуулах шаардлагуудын тухайд түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр учраас төлбөрийг буцаан гаргуулах боломжгүй гэж дүгнэсэн байна. Энэ нь түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлага хангагдсанаар Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэлээр хариуцагч талаас гаргуулах боломж бүрдэнэ. Үүнээс гадна хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг буюу түрээсийн төлбөрт 7 333 333 төгрөгийг манай нөхөрлөлөөс гаргуулахаар шийдвэрлэснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Учир нь, хүчин төгөлдөр бус гэрээг үндэслэж төлбөр гаргуулахаар шийдвэрлэсэн гэж бид ойлгож байна. Иймд манай нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг хангаж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ

Шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв. 

Нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН нь “Очир эстэйт” ХХК-д холбогдуулан 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот “Түрээсийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах, түрээсийн төлбөрт төлсөн 6 720 000 төгрөг, тавилгын үнэ 3 150 000 төгрөг, нийт 9 870 000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч марган, түрээсийн төлбөр, алданги, цахилгааны төлбөрт нийт 15 136 944 төгрөг, 2016 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2017 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд хамаарах хохирлыг арилжааны банкны хадгаламжийн дундаж хүүгээр тооцож 2 185 484 төгрөг, мөн дээрх хугацаанд эд хөрөнгийн арчлан хамгаалалт, хадгалалтын зардлыг хоногийн 10 000 төгрөгөөр тооцож 3 490 000 төгрөг, нийт 20 812 428 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 Зохигчид түрээсийн гэрээ байгуулагдсан үйл баримтыг үгүйсгээгүй, харин гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хуулийн шаардлага хангаагүй гэх үндэслэлээр нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН нэхэмжлэл гаргасан, хариуцагч үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь түрээслээгүй, зөвхөн 40 м.кв талбай бүхий оффисын өрөөг түрээслүүлсэн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг шаардахгүй, гэрээг хууль зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлгүй тул  түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу төлөх үүрэгтэй, үүрэг зөрчсөнөөс түрээслүүлэгчид учирсан хохирлыг түрээслэгчээс гаргуулна гэж маргажээ. 

1/ Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар

Нэхэмжлэгч буюу түрээслэгч нь 2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот “Түрээсийн гэрээ”-гээр 40 м.кв талбай бүхий оффисын өрөөг  түрээсэлсэн, уг өрөө нь “Очир хаус” төвийн 734.4 м.кв талбайд багтжээ. 

Дээрхээс үзвэл өмчлөгч нь эрхийн улсын Ү-2203009811 дугаарт бүртгэгдсэн 734.4 м.кв талбайг бүхэлд нь түрээслээгүй, 40 м.кв талбайн өмчлөх эрх нь тусдаа бүртгэлгүй тул өмчлөх эрх нь бүртгэлээр баталгаажсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг  бусдад түрээслүүлэхдээ Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасныг зөрчсөн гэж үзэх боломжгүй юм.

Иймд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн гэж үзэх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан үндэслэлгүй тул түрээслэгч түрээсийн төлбөрт төлсөн 6 720 000 төгрөгийг мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсэгт зааснаар буцаан шаардсаныг хангах үндэслэлгүй.

Түүнчлэн хариуцагч нь түрээслэгчийн эд хөрөнгийг бүрэн бүтэн хадгалж байгаа, түрээсийн төлбөрөө төлсөн нөхцөлд хүлээлгэж өгнө гэж тайлбарласныг нэхэмжлэгч баримтаар няцаагаагүй тул тавилгын үнэ гэж шаардсан 3 150 000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулах үндэслэлгүй байна.

Анхан шатны шүүх талуудын маргаж буй үндэслэлд хамааралтай нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан журамд нийцүүлэн үнэлж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь  хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв тул нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

Харин нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүйг зөвтгөн Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.5 дахь хэсгийг баримталсан өөрчлөлтийг шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт  оруулах нь зүйтэй байна.

2/ Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн талаар

Хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөр, алданги, цахилгааны төлбөрт нийт 15 136 944 төгрөг гаргуулахаар шаардаж, төлбөрийн задаргаа бүхий 16/222 дугаартай нэхэмжлэхийг шүүхэд баримтаар гаргажээ. /хх-51/

Уг баримтаар 2015 оны 8 дугаар сараас 2016 оны 5 дугаар сарын түрээсийн төлбөр нийт 12 320 000 төгрөгийн төлбөрийн үлдэгдэлтэй, уг гүйцэтгээгүй үүргийн дүнгээс сар тутам тооцсон алданги 2 792 080 төгрөг болох нь дээрх баримтад тусгагджээ.

Мөн “Очир эстэйт” ХХК-аас 2016 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 16/32 дугаар албан бичгээр гэрээний биелэлтийн талаар “И Эм Ай Пи” ББН-д мэдэгдэхдээ “2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот гэрээний хугацааг мөн оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрөөр дуусгавар болгож байгаа” тухай мэдэгдсэн байх бөгөөд уг албан бичигт гэрээний үүргээ биелүүлэхийг шаардаж нэмэлт хугацаа өгсөн боловч үр дүнд хүрээгүй талаар тодорхой дурдсан байна. /хх49-50/

Иймд түрээслүүлэгч нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт зааснаар түрээслэгч буюу үүрэг гүйцэтгэгчид нэмэлт хугацаа өгсөн боловч үр дүнд хүрээгүй тул мөн хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1-т заасан үндэслэлээр гэрээ цуцалсан хугацааг дээрх бичигт заасан  2016 оны 5 дугаар сарын 14 гэж үзэх үндэслэлтэй байх бөгөөд шүүх нэмэлт хугацаа тогтоосон 2016 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийн 16/15 тоот албан бичгээр гэрээ цуцлагдсан гэж үзэж, төлбөр төлөх хугацааг хязгаарласан нь буруу,  нотлох баримтыг бүрэн зөв талаас нь үнэлж чадаагүй гэж үзэв.

Талууд үүрэг гүйцэтгэгч түрээсийн төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутам гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс 0,1 хувийн алданги тооцохоор гэрээний 4.1.14, 4.2.5-аар харилцан тохирсон, энэ нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт нийцэх тул нэхэмжлэгч хууль болон гэрээний дагуу алданги шаардах эрхтэй, сар бүрийн төлбөрөөс үүргээ гүйцэтгээгүй хугацаа хэтрүүлсэн хоногоор тооцож 2 792 080 төгрөг шаардсаныг хангах үндэслэлтэй байна.

Дээрхээс дүгнэвэл нэхэмжлэгч  “И Эм Ай Пи” ББН нь 2015 оны 8 дугаар сараас 2016 оны 5 дугаар сарын 15 хүртэл нийт 12 320 000 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт төлөх, алдангид 2 792 080 төгрөг төлөх үүрэгтэй байх бөгөөд үүнээс 4 000 000 төгрөг төлснийг хасвал 11 112 080 төгрөгийг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар  нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагчид олгох нь зүйтэй.

Харин 2015 оны 7, 8, 9 дүгээр сарын  цахилгааны төлбөрт нийт 24 864 төгрөг шаардсан боловч эрчим хүчний байгууллагын цахилгааны төлбөрийг нэхэмжилсэн үндсэн баримт хэрэгт авагдаагүй байна. Иймд цахилгааны зардал гарсныг баримтаар нотолсон гэж үзэх боломжгүй тул нэхэмжлэлийн энэ хэсгийг хангах үндэслэлгүй, шүүх хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв. 

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагаас 11 112 080 төгрөгийг хангаж, үлдэх 9 700 348 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлтийг шүүхийн шийдвэрт оруулж, хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангах нь зүйтэй. 

Мөн шүүх хариуцагчийн үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгээгүйгээс учирсан хохирлыг арилжааны банкны хугацаатай хадагаламжийн хүүгээр тооцож нэхэмжилсэн болон эд хөрөнгийн хадгалалт, хамгаалалтын зардлыг хоногт 10 000 төгрөгөөр тооцож нэхэмжилснийг үндэслэлгүй гэж үзэж хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв бөгөөд сөрөг нэхэмжлэлийн энэ хэсгийг хэрэгсэхгүй болгохдоо хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй байх тул шийдвэрийн тогтоох хэсэгт Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсгийг нэмж баримталсан болон сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангасан дүнг өөрчилсөнтэй холбоотойгоор нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагчид олгосон улсын тэмдэгтийн хураамжийн хэмжээг өөрчилсөн нэмэлт өөрчлөлтийг шүүхийн шийдвэрт оруулах нь зүйтэй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны  шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдрийн 181/ШШ2017/01443 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул “Очир эстэйт” ХХК-д холбогдуулан гаргасан “2015 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн ТГ/24 тоот “Түрээсийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах, түрээсийн төлбөрт төлсөн 6 720 000 төгрөг, тавилгын үнэ 3 150 000 төгрөг, нийт 9 870 000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч “И Эм Ай Пи” ББН-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1,  232 дугаар зүйлийн 232.6, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсгийг баримтлан “И Эм Ай Пи” ББН-өөс түрээсийн гэрээний үүрэгт 11 112 080 төгрөгийг гаргуулж, “Очир эстэйт” ХХК-д олгон, үлдэх 9 700 348 төгрөгийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж  өөрчлөн найруулж,

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын “132 283 төгрөгийг” гэснийг “192 743” гэж өөрчлөн шийдвэрийн бусад хэсгийг  хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4, 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 132 300 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас төлсөн 174 378 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                          Н.БАТЗОРИГ

ШҮҮГЧИД                                           Ч.ЦЭНД

А.ОТГОНЦЭЦЭГ