2017 оны 06 сарын 16 өдөр       Дугаар 181/ШШ2017/01785          Улаанбаатар хот

 

 

 

                                           МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Даваасүрэн даргалж тус шүүхийн танхимд иргэний хийсэн хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол,  Хаппи таун хотхон 73 дугаар байрны 225 тоотод оршин суух, 1983 онд төрсөн 34 настай, эрэгтэй, ФЖ:83052712 тоот регистрийн дугаартай, Өмбүү овогт Болдын Отгонбаатарын нэхэмжлэлтэй,

 

     Хариуцагч: Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө, 13/3 тоотод байрлах, 5574765 тоот регистрийн дугаартай, Юу Би Эйч проперти ХХК-д холбогдох

 

Ажил гүйцэтгэх гэрээний доголдол болон хохиролд 11.058.840 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

                                              

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б.Отгонбаатарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Золжаргал, түүний өмгөөлөгч Э.Мөнхдаваа, хариуцагч Юу Би Эйч проперти ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Өнөржаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

            Нэхэмжлэгч  Б.Отгонбаатарын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Золжаргал шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б.Отгонбаатар нь 2013 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр Юу Би Эйч Проперти ХХК-тай Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах Хаппи таун орон сууцны хотхонд 61.91 м кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг захиалан бариулах тухай гэрээ байгуулсан. Гэрээ ёсоор Юу Би Эйч Проперт ХХК нь 61.91 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг нэг м.кв-ыг 1.880.000 төгрөгөөр тооцож, 116.390.800 төгрөгөөр бариулахаар харилцан тохиролцсон. Гэрээнд заасны дагуу байрны урьдчилгаанд үнийн дүнгийн 30 хувь болох 34.917.240 төгрөгийг хоёр удаагийн төлөлтөөр буюу тус компанийн Улаанбаатар хотын банк дахь 2600075130 тоот дансанд 2013 оны 10 дугаар сарын 17-нд 25.000.000 төгрөг, 2013 оны 10 дугаар сарын 27-нд 9.917.240 төгрөгийг тус тус шилжүүлж, гэрээний урьдчилгааг хангасан. Улмаар Улаанбаатар хотын банкны орон сууцны зээлд хамрагдаж гэрээний үнийн үлдэгдэл 70 хувийн төлбөр болох 81.473.560 төгрөгийг гаргуулахаар болж 473.560 төгрөгийг өөрийн зүгээс урьдчилан төлж банкнаас 81.000.000 төгрөгийг зээлж, 2014 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр дээрх дансанд шилжүүлснээр гэрээний үнийн дүнг бүрэн барагдуулсан. Уг гэрээнд барилгыг барилгын норм дүрэм, чанар стандартын шаардлагын дагуу барьж гүйцэтгэж, улмаар 2014 оны 1 дүгээр улиралд багтааж хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон боловч байрны түлхүүрийг 2014 оны 4 дүгээр улиралд буюу 2014 оны 11 дүгээр сарын 08-нд хүлээж авсан. Түүнээс гадна байрны м.кв гэрээнд заасан хэмжээнд хүрэхгүй байгаа доголдол илэрсэн. Анхандаа байрны м.кв дутсан гэдгийг мэдээгүй байраа хүлээн авч, байрандаа орсон. Гэвч байрны оршин суугчдаас дутуу байна гэсэн гомдлыг сонссоны дагуу 2016 оны 11 дүгээр сарын 22-нд байрны талбай хэмжих тусгай зөвшөөрөл бүхий  Инженер геодези ХХК-иар хэмжүүлтэл гүйцэтгэгчтэй байгуулсан НРТ13А20 тоот гэрээнд заасан м.кв-аас өөр буюу 56.96 м. кв гарч, даруй 4.95 м.кв дутсан бөгөөд гүйцэтгэгчийг дээрх гэрээний 1.2,1.3,1.5-д заасан үүргээ биелүүлээгүй байна гэж үзэж байна. Түүнчлэн байхгүй байгаа буюу дутуу м.кв-ийн үнэд 9.306.000 төгрөгийг банкнаас зээлж барилга гүйцэтгэгчийн данс руу илүү шилжүүлсэн буюу захиалан бариулсан байрны талбай гэрээнд заасан ёсоор байгаагүйгээс болж шаардлагагүй мөнгийг банкнаас хүүтэйгээр зээлэн авсан гэж үзэж байна. Ийнхүү өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд банкнаас зээлэх ёсгүй байсан мөнгөний хүүд сар бүр 61.420 төгрөг төлж байна. Дээрх мөнгийг зээлж авсанаас хойш нийт 27 сарын хугацаанд 1.658.340 төгрөгийг Б.Отгонбаатар зээлийн төлбөрт төлсөн байна. Юу Би Эйч Проперти ХХК нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй үйлдлээс үүдэлтэйгээр орон сууцны талбайг нягтлан хэмжүүлэх, улмаар хохирлоо барагдуулах талаар бичиг баримт бэлтгэх, хуулийн зөвлөгөө тусламж авах зэргээр хөрөнгө мөнгө, цаг хугацааны хувьд маш их хохирол амсаж байгаа болно. Иймд хариуцагчаас 11.058.840 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Юу Би Эйч проперти ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Юу Би Эйч проперти ХХК нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хаппи таун хотхонд байрлах, 71, 72, 73 тоот барилгыг Өндөр буянт холдинг ХХК-иас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн хүлээн авсан. Мөн манай компани уг хотхоны барилгын ажлыг Өндөр буянт ХХК болон Алъяанстехник ХХК, Хай кик ХХК, Сигма Отис зэрэг компаниудаар хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг орон сууцыг чанар стандартад нийцсэн, барилгыг зураг төслийн дагуу хийгдсэн гэж үзээд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 2014/703 тоот барилга, байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт гарсан учир худалдан авагчдаа уг орон сууцанд оруулж эхэлсэн.  Өөрөөр хэлбэл худалдан авагч нь борлуулалтын талбайн хэмжээ, үнийг хүлээн зөвшөөрч, гэрээ байгуулсан бөгөөд орон сууцыг худалдан авснаас хойш хуулийн хугацаанд манай компанид гомдол шаардлага гаргаагүй. Манай компани барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй компаниудаар зураг төслийг хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг зураг төслийн дагуу баригдсан болохыг улсын комисс тогтоосон байгаа тул бид хөндлөнгийн компанийн талбайн хэмжээг тооцон гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн байх боловч агуулгаараа худалдах, худалдан авах гэрээ бөгөөд нэхэмжлэгч тал худалдах, худалдан авах гэрээний тухайд маргахгүй байна. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан гэрээ байгуулагдсан учраас 255.1.1-д заасан нөхцөл байдал үүссэн, нэхэмжлэгч шаардах эрхээ алдсан, нөгөө талаар нэхэмжлэгч тал талбайн хэмжээ зөрүүтэй, дутуу байсан бол хуульд заасан хугацааны дотор шүүхэд нэхэмжлэлээ гаргаж болох байтал хугацаа хэтрүүлсэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад                                         

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

 

Нэхэмжлэгч Б.Отгонбаатар нь хариуцагч Юу би эйч проперти ХХК-д холбогдуулан ажил гүйцэтгэх гэрээний доголдол болон хохиролд 11.058.840 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

           Б.Отгонбаатар нь Юу би эйч проперти ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулан Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах, Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-73 дугаар байрны 3 дугаар орцны 13 давхарт байрлах, 61.91 м.кв талбайтай, 225 тоот 2 өрөө орон сууцыг захиалж, төлбөрт нь 116.390.800 төгрөгийг төлж, гэрээний үүргээ биелүүлсэн боловч гүйцэтгэгч Юу би эйч проперти ХХК 4.46 м.кв дутуу талбайтай орон сууц шилжүүлсэн гэж талбайн зөрүүнд 9.306.000 төгрөг, банкнаас зээлсэн мөнгөний 27 сарын хугацаанд хүүнд төлсөн 1.658.340 төгрөг, нийт 11.058.840 төгрөг нэхэмжилснийг хариуцагч эс зөвшөөрч, байр худалдан авахдаа талбайн хэмжээ, түүний зөрүүг мэдэх боломжтой байсан, түүнчлэн хуульд заасан хугацааны дотор шүүхэд нэхэмжлэлээ гаргаагүй, хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэж маргаж байгаа болно.

 

Зохигчдын хооронд 2013 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулагдсан, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах, Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-73 дугаар байрны 3 дугаар орцны 13 давхарт байрлах, 61.91 м.кв талбайтай, 225 тоот 2 өрөө орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулсан, орон сууцны үнэ бүрэн төлөгдсөн, орон сууцыг Б.Отгонбаатарын өмчлөлд шилжүүлсэн үйл баримтын талаар талууд маргаагүй байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.Отгонбаатар шүүхэд нэхэмжлэл гаргахын өмнө Инженер геодези ХХК-д хүсэлт гаргаж, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-73 дугаар байрны 3 дугаар орцны 13 давхарт байрлах, 61.91 м.кв талбайтай, 225 тоот 2 өрөө орон сууцны талбайг хэмжихэд 56.96 м.кв байна гэж дүгнэсэн байх ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч тал дээрх шинжээчийн дүгнэлтийг эс зөвшөөрч дахин шинжээч томилуулах хүсэлт гаргаснаар Эм Эм инженеринг ХХК ажиллаж, 2017 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдрийн шинжээчийн дүгнэлтээр уг талбайн хэмжээг 56.90 м.кв болохыг тогтоожээ.

 

             Инженер геодези ХХК болон Эм Эм инженеринг ХХК нь дээрх 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжилтийг Стандарчлал хэмжил зүйн үндэсний зөвлөлийн тогтоолоор батлагдсан орон сууцны барилгын талбайн хэмжилтийг Монгол Улсын стандарт MNS 6058:2009 стандартын дагуу хийсэн байх ба хариуцагчийн хүсэлтээр ажилласан Эм Эм инженеринг ХХК-ийн шинжээчийн дүгнэлтээр талбайн хэмжээг 56.90 м.кв буюу 5.01 м.кв-аар зөрүүтэй гэж, шүүхэд нэхэмжлэл гаргахын өмнө нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хийсэн Инженер геодези ХХК-ийн шинжээчийн дүгнэлтээр талбайн хэмжээг 56.96 м.кв буюу 4.95 м.кв-аар зөрүүтэй гэж тогтоосон боловч нэхэмжлэгч 4.95 м.кв-ын зөрүүгээр /анхны/ хэмжилтээр нэхэмжилж нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлээгүй болно.

 

 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт”-аас үзэхэд маргаан бүхий орон сууцыг батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 5 дугаар сараас барьж эхлэн 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дууссан болох нь тогтоогдож байна.

 

 Зохигчдын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээнд гүйцэтгэгч нь орон сууцыг 2014 оны 1 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн ба Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т зааснаар ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг. Иймээс зохигчдын хооронд гэрээ байгуулагдсанаас хойш 3 сар гаруй хугацаанд ашиглалтад орох барилгыг нэхэмжлэгчийн захиалгаар баригдсан байр гэж үзэх үндэслэл тодорхой бус юм. 

 

Өөрөөр хэлбэл Юу би эйч проперти ХХК нь 2013 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах, Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-71, ХД-72, ХД-73 бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцнуудыг Өндөр буянт холдинг ХХК-иас худалдан авсан болох нь тэдний хооронд байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ, 2013 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах, Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-71, ХД-72, ХД-73 тоот 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгын Ү-2204033565 тоот улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр тогтоогдож байх бөгөөд Юу би эйч проперти ХХК дээрх барилгыг худалдан авснаас хойш үргэлжлүүлэн гүйцэтгэж зохигчдын хооронд дээрх маргаан бүхий орон сууцны талаар хэлцэл хийгдэх үед гэрээний зүйл болох орон сууц баригдсан, нэхэмжлэгч өөрийн байрыг сонгож, гэрээ байгуулан төлбөр төлөхөөр хариуцагчтай тохиролцсоноос үзэхэд нэг бүрийн шинжээр тодорхойлогдох орон сууцыг шилжүүлсэн байх тул тэдний хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ бус худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзнэ. 

 

 Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-т…Худалдах-худалдан авах гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзэх ба мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4.-т… Худалдан авагч энэ хуулийн 254.3-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх үүрэгтэй” гэжээ.

 

Эд хөрөнгийн доголдол буюу дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцаан гаргуулах тухай нэхэмжлэгчийн шаардлага хуулийн дээрх зохицуулалтад хамаарахаар байх боловч нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Учир нь Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2.-т… Худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцох ба эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан худалдан авагч эд хөрөнгийн доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алдахаар Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т зохицуулсан байна.

 

Юу Би Эйч проперти ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах Хаппи таун орон сууцны хотхоны ХД-73 дугаар байрны 3 дугаар орцны 13 давхарт байрлах, 61.91 м.кв талбайтай, 225 тоот 2 өрөө орон сууцны 6 ширхэг түлхүүрийг худалдан авагчид 2014 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр хүлээлгэн өгсөн, нэхэмжлэгч 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актын дагуу орон сууцыг хүлээн авсан байх тул тухайн үед орон сууцны талбайг хэмжүүлэх, эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжтой байжээ.

 

Орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүүтэй байдал нь барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх далд доголдол биш тул нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар худалдан авсан орон сууцны талбайн талаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзнэ.

 

  Нөгөө талаар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д… Худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш 6 сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-т заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй гэж заасан боловч нэхэмжлэгч Б.Отгонбаатар дээрх хугацааны дотор шаардлагыг гаргаагүй байна.

 

  Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр хариуцагч Юу би эйч проперти ХХК-иас талбайн зөрүүнд 9.306.000 төгрөг, банкнаас зээлсэн мөнгөний 27 сарын хугацаанд хүүнд төлсөн /хохирол буюу гарсан зардал/ 1.658.340 төгрөг, нийт 11.058.840 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Б.Отгонбаатарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэв.

           

     Монгол улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг  удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь: