Ж.Эрдэнэбатын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ц.Ичинхорлоо даргалж, шүүгч А.Мөнхзул, С.Энхтөр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2017/01236 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбатын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “Юу би эйч проперти” ХХК-д холбогдох

 

4.35 м.кв-ын зөрүүд илүү төлсөн 8 047 500 төгрөг, банкны хүүд илүү төлсөн 1 260 413 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн хөлс 78 440 төгрөг, нийт 9 386 353 төгрөг гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичилт хийлгэхийг даалгуулах тухай иргэний хэргийг,

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, 2017 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч С.Энхтөрийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч В.Оюун-Эрдэнэ,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Даваажав нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Миний бие 2014 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдөр “Юу би эйч проперти” ХХК-тай “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд байрлах “Хаппи таун” хотхонд 56.64 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг захиалсан. Гэрээний 1-д заасны дагуу 56.64 м.кв хоёр өрөө байрыг 1 м.кв-ыг 1 850 000 төгрөгөөр тооцож нийт 104 784 000 төгрөгөөр барилгын норм дүрэм, чанар стандартын шаардлагын дагуу барьж 2014 оны 2 дугаар улиралд багтааж хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон. Байрны урьдчилгаа төлбөрт 31 435 200 төгрөгийг төлж, үлдэх 73 348 800 төгрөгийг Хаан банкны 8 хувийн хүүтэй зээлээр авсан. Гэвч захиалгын дагуу орон сууц 56.64 м.кв байх ёстойгоос 52.29 м.кв байсныг 2016 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр “Инженер геодези” ХХК-иар хэмжилт хийлгүүлж мэдсэн. Өөрөөр хэлбэл, 4.35 м.кв дутсан ба үүнийг төгрөгөөр тооцвол 8 047 500 төгрөг болж гүйцэтгэгч тал гэрээний 1.2, 1.3, 1.5-д заасан үүргээ биелуүлээгүй. Дээрх м.кв-ын зөрүү 8 047 500 төгрөгт урьдчилгаа төлсөн төлбөрийг хасаад 65 301 300 төгрөгийн ипотекийн зээл авах байхад 73 348 000 төгрөгийн зээл авсан. Илүү төлсөн 8 048 500 төгрөгийн банкны зээлийн хүүгийн төлбөрт 2017 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдрийг хүртэл 1 260 413 төгрөгийг илүү төлж хохирол хүлээж байна. Иймд “Юу би эйч проперти” ХХК-иас 4.35 м.кв-ын зөрүүнд илүү төлсөн 8 047 500 төгрөг, банкны хүүнд илүү төлсөн 1 260 413 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн хөлс 78 440 төгрөг, нийт 9 386 353 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Хариуцагч нь шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Тус компани нь 2013 оны 4 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол “Хаппи таун” хотхонд байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй 71, 72, 73 тоот барилгыг “Өндөрбуянт холдинг” ХХК-иас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн худалдан авсан. Мөн манай компани уг хотхоны барилгын ажлыг “Өндөрбуянт холдинг” ХХК болон “Алъяанстехник”" ХХК, “Хай кик” ХХК, “Сигма отис” ХХК-иудаар хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг орон сууцыг чанар стандартад нийцсэн, барилгыг зураг төслийн дагуу хийгдсэн гэж үзээд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаар гарсан учир бид худалдан авагчдаа уг орон сууцанд оруулж эхэлсэн. Бид борлуулалтын талбайн хэмжээ, үнийг худалдан авагчдад урьдчилсан байдлаар танилцуулдаг бөгөөд үүнийг худалдан авагч хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан бөгөөд уг орон сууцыг худалдан авснаас хойш хуулийн хугацаанд манай компанид гомдол шаардлага гаргаагүй. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар “Юу би эйч проперти” ХХК-иас 4.35 м.кв-ын зөрүүнд илүү төлсөн 8 047 500 төгрөг, банкны хүүнд илүү төлсөн 1 260 413 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн хөлс 78 440 төгрөг, нийт 9 386 353 төгрөгийг гаргуулах тухай Ж.Эрдэнэбатын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 165 130 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний анхан шатны шүүхийн 2017 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2017/01236 тоот шийдвэрийг эс зөвшөөрч дараах гомдлыг гаргаж байна. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 255.1.1-д эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан гэсэн үндэслэлээр Ж.Эрдэнэбат нь шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж дүгнэхдээ талуудын хооронд мөн хуулийн 234 дугаар зүйлд заасан Худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэж нэхэмжлэгчийг доголдлын талаар гомдол гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг мөн хуулийн 255.1.1-д заасныг журамлан шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Учир нь:

1. Талуудын хооронд Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулагдаж, захиалагч нь гэрээ байгуулах үедээ урьдчилгаа 30 хувийг төлсөн нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан Ажил гүйцэтгэх гэрээний төрөлд багтана. Талуудын хооронд гэрээ байгуулагдах үед захиалсан орон сууцны карказ боссон боловч яг хүлээлгэн өгөх хэлбэрээр гүйцэтгэлтэй байгаагүй нь нэхэмжлэгч тухайн орон сууцны м.кв-ыг тодорхойлох /доголдлыг мэдэх/ боломжгүй байсан.

2. Хариуцагчийн урьдчилгаа төлсөн 30 хувийн төлбөрийг авч, тэр мөнгөөр тухайн орон сууцны үлдэх хзсгийг барьж дуусгасан нь захиалатчийн зардлаар орон сууцыг барьсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоно. Орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүү нь барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх далд доголдолд хамаарахгүй гэжээ.

3. Шүүх дээрх дүгнэлтийг хийхдээ Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасныг баримтлан шийдвэрлэсэн байх бөгөөд м.кв-ын зөрүү нь хэвийн байдлаар орон сууц хүлээн авахад энгийн хүний нүдээр хараад мэдэх боломжгүй, нарийн мэдлэг, мэргэжлийн хүрээнд тогтоох боломжтойг анхаарч үзээгүй байна. Мөн хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1-д зааснаар гомдлын шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг “... хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй дутагдлын тухай гомдлын шаардлагыг ажил хүлээн авснаас хойш нэг жилийн дотор гаргана. Барилга байшингийн ийм дутагдпын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргана” гэсэн хуулийн заалтын дагуу нэхэмжлэгч нь м.кв дутаж байгаа талаар гомдлын шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаандаа буюу 3 жилийн дотор багтаж нэхэмжлэл гаргасан байхад анхан шатны шүүх хууль буруу тайлбарлаж хэрэглэснээс шийдвэр нь үндэслэл бүхий болоогүй. Мөн Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-т заасан “гэрээний үүрэгтэй холбоотой хөөн хэлэлцэх хугацаа гурван жил” байна гэснийг тус тус зөрчсөн байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн 2017 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181 /ШШ2017/01236 тоот шийдвэр нь эргэлзээгүй, үндэслэл бүхий болоогүй, Иргэний хуулийн холбогдох заалтуудыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг тал бүрээс нь бүрэн бодитой үнэлж дүгнээгүй тул давж заалдах журмаар хэргойг бүхэлд хянан шийдвэрлэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжилсэн 9 386 353 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

Шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг зохих журмын дагуу явуулсан, нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлэн хэргийг шийдвэрлэсэн боловч зохигчдын хоорондын маргаанд хамааралтай хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйн улмаас шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоогүйг зөвтгөн өөрчлөх шаардлагатай байна.

 

Нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбат нь хариуцагч “Юу би эйч проперти” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны талбайн зөрүүд 8 047 500 төгрөг, банкны хүүд илүү төлсөн 1 260 413 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн хөлс 78 440 төгрөг, нийт 9 386 353 төгрөг гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичилт хийлгэхийг даалгуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч эс зөвшөөрч, гэрээнд заасан орон сууцыг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлсэн гэж маргажээ.

 

Зохигчдын хооронд 2014 оны 3 дугаар сарын 24-ний өдөр НРТ14А83 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ” байгуулагдаж, уг гэрээгээр Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хаппи таун орон сууцны ХД-73 дугаар байрны 115 тоот, 56.64 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 2014 оны 2 дугаар улиралд улсын комисст хүлээлгэн өгч нэхэмжлэгчид шилжүүлэх, нэхэмжлэгч нь 1 м.кв талбайн үнийг 1 850 000 төгрөгөөр тооцож, нийт 104 784 000 төгрөгийг хариуцагчид төлөхөөр тус тус тохиролцжээ. /хэргийн 5-6 дугаар тал/

 

Хэрэгт авагдсан 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт, зохигчдын тайлбараар хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь Хаппи таун орон сууцны хорооллын 640 айлын орон сууцны барилгыг 2014 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр ашиглалтанд оруулж, нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн үйл баримт тогтоогдсон байна. /хэргийн 28-29 дүгээр тал/

 

Дээрх гэрээгээр орон сууцыг ашиглалтад орохоос өмнө буюу хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь бусад этгээдээр барилгын зургийг хийлгүүлж, захиалан бариулж байгаа ажлын үр дүн буюу гэрээнд заасан ирээдүйд бий болох орон сууцыг нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбатад шилжүүлэхээр тохиролцсон байгаа нь талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний байгуулагдсан гэж үзнэ. Нэхэмжлэгчийн саналаар барилгын зураг төсөл, төсвийг гаргаж орон сууцыг хариуцагчаар захиалан бариулсан гэх үйл баримт хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдохгүй байх тул тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэх үндэслэлгүй болно.

 

Нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбат нь 2014 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг дүгнэж, орон сууцыг хүлээлцэх актаар хүлээн авч, 2015 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдөр Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байх тул Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбатыг тухайн орон сууцыг хүлээн авсан гэж үзнэ.

 

Эд хөрөнгийг хүлээж авах үедээ эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан тохиолдолд худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдах тухай Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т нөхцөл үүсээгүй бол мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт заасан шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх боломж нэхэмжлэгчид бүрдэх юм.  

 

Нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбатыг тухайн орон сууцыг хүлээн авах үед хэмжилт хийлгэх болон доголдлын талаар мэдэх боломжгүй байсан гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, уг байдлаа нотолсон баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй байх тул түүний орон сууцны талбайн зөрүү үнэ 8 047 500 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хангах үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл гэрээний зүйл болох орон сууц нь тохиролцсон хэмжээндээ байгаа эсэхийг нэхэмжлэгч шалгаж авах үүрэгтэй бөгөөд өөрийн өмчлөлд орон сууцыг хүлээн авсан үеэс үүнийг мэдэх боломжтой байжээ. Орон сууцыг шалгаж аваагүйд хариуцагч буруутай болох нь тогтоогдохгүй байна.  

 

Нэхэмжлэгч доголдлын талаар шаардах эрхээ алдсан тохиолдолд Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-д заасан хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байх нь ач холбогдолгүй юм.

 

Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь “ХААН банк” ХХК-иас 2015 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдрийн ЗГ-688 тоот “Орон сууцны ипотекийн зээлийн гэрээ”-ний дагуу 73 348 800 төгрөгийг 240 сарын хугацаатай, жилийн 8 хувийн хүүтэй зээлж, хариуцагчид орон сууцны үлдэгдэл төлбөрт шилжүүлсэн үйл баримтын талаар талууд маргаагүй боловч хариуцагчид урьдчилгаа төлбөрт 31 435 200 төгрөгийг шилжүүлсэн нөхцөл байдлаас үзэхэд дутуу шилжүүлсэн м.кв-ын төлбөрт банкнаас авсан зээл шууд хамаарч байгаа гэх үндэслэлгүй тул банкны хүүд төлсөн 1 260 413 төгрөгийг хариуцагчийн үүргээ гүйцэтгээгүйгээс учирсан хохиролд тооцох боломжгүй юм. Мөн орон сууцны м.кв-ыг бусдаар хэмжүүлсэн ажлын хөлсөнд төлсөн 78 440 төгрөг нь Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасан хохиролд тооцогдохгүй тул шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй боловч хуулийн дээрх зохицуулалтыг хэрэглээгүй байна.

 

Мөн хариуцагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичилт хийх эрх бүхий этгээд биш байх тул энэ талаарх нэхэмжлэлийн шаардлагыг анхан шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэлгүй орхигдуулсан зэргийг давж заалдах шатны шүүх зөвтгөх боломжтой.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангуулахыг хүссэн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

                

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2017/01236 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул “Юу би эйч проперти” ХХК-иас 4.35 м.кв-ын зөрүүнд илүү төлсөн 8 047 500 төгрөг, банкны хүүнд илүү төлсөн 1 260 413 төгрөг, хэмжилт хийлгэсэн хөлс 78 440 төгрөг, нийт 9 386 353 төгрөгийг гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичилт хийлгэхийг даалгуулах тухай Ж.Эрдэнэбатын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн найруулж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч В.Оюун-Эрдэнийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгч Ж.Эрдэнэбатаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 165 132 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурьдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                           Ц.ИЧИНХОРЛОО

 

                                            ШҮҮГЧИД                           А.МӨНХЗУЛ

 

                                                                                       С.ЭНХТӨР