Х.Д.П- / H.D.P/-н

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

          Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Г.Цагаанцоож даргалж, шүүгч П.Золзаяа, Б.Ундрах, Д.Цолмон Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

          Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн        

          2019 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 183/ШШ2019/01104 дүгээр шийдвэр,

          Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 

          2019 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдрийн 1439 дүгээр магадлалтай,

          Нэхэмжлэгч: Х.Д.П-/ H.D.P/

          Хариуцагч: Ө.М-

          Нэхэмжлэл: барьцаа төлбөрт төлсөн 2,442 евро буюу 7,270,761 төгрөг гаргуулах

          Сөрөг нэхэмжлэл: гэрээнээс татгалзсантай холбоотой учирсан хохирол 7,000,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг

          Хяналтын журмаар гаргасан хариуцагчийн төлөөлөгч М.Цогтбаатарын гомдлыг үндэслэн

          Шүүгч Б.Ундрахын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

          Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч М.Цэрэндаваа, хариуцагчийн төлөөлөгч Ж.Саранцэцэг, нарийн бичгийн даргад Х.Билгүүн нар оролцов.

           Нэхэмжлэгч нэхэмжлэл болон тайлбартаа: ИБУИВУ-ын иргэн Х.Д.П- нь Бэлла виста 200 дугаар байрны 212 тоот орон сууцыг сарын 7сая төгрөгөөр 1 жилийн хугацаатай хөлслөхөөр иргэн Ө.М-тэй тохиролцож, 2017-11-18-ны өдөр Орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээ байгуулсан. Нэхэмжлэгч дээрх гэрээний дагуу хүлээсэн үүргээ биелүүлэн түрээсийн төлбөрийг улирлаар хийхээр тохиролцсоны дагуу 3 сарын орон сууцны төлбөрт 21сая төгрөг, 2018-01-01-с 2018-03-31-г хүртэлх хугацааны барьцаа 7сая төгрөг, нийт 9,768 евро буюу 28,022,829 төгрөгийг Ө.М-т шилжүүлж, орон сууцыг 2017-12-28-ны өдөр хүлээж авсан. Зуучлагч болон хөлслөгчийн зүгээс тухайн орон сууц нь УБ хотын өндөр зэрэглэлийн бүсэд байрладаг тавилга, эд зүйл, үйлчилгээ нь амьдрах тав тух хэрэгцээ шаардлагыг дээд зэргээр хангана гэх ойлголт өгсний улмаас түрээсийн төлбөр маш өндөр хэдий ч хөлслөхийг зөвшөөрсөн. Гэтэл тухайн байрыг хүлээн авч, амьдарч эхлэхэд орон сууц нь бохир, шал нь бүхэлдээ ховхорсон байдалтай, тавилга болон цахилгаан хэрэгсэл нь хэт хуучирсан, гал тогоо болон ариун цэврийн өрөөний цэвэр бохир усны шугам доголдолтойн улмаас усны хоолой байнга бөглөрдөг, хөлслөгч хоёр автомашины зогсоолтой гэж ойлгуулсан ч бодит байдал дээр нэг автомашины зогсоолтой, зогсоол нь буруу зохион байгуулалттайгаас өглөө машинаа зогсоолоос гаргах, орой автомашинаа байрлуулахад цаг хугацаа их алддаг, байрны засвар үйлчилгээ хангалтгүй, сантехникийн дуудлагын дагуу ирж үйлчилгээ үзүүлдэггүй, ирсэн ч үйлчилгээ үзүүлдэггүй зэрэг хүндрэлүүд гарсан. Дээрх хүндрэлтэй нөхцөл байдлын талаар бид хөлслүүлэгчид тухай бүр мэдэгдэж байсан боловч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хэрэгжүүлээгүй. Ийнхүү цаашид оршин суух нөхцөл боломжгүй гэж хөлслөгчийн зүгээс үзсэн тул орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээний 3.5.2.1-д заасны дагуу 2018-02-16-ны өдөр гэрээг цуцлах мэдэгдлийг хөлслүүлэгчид бичгээр мэдэгдэж, орон сууцыг 2018-03-24-ний өдөр тавилга, тоног төхөөрөмжийг анх хүлээн авсан байдлаар эвдрэл гэмтэл, хохиролгүй хүлээлгэн өгсөн. ИХ-н 294.2.1-т нэг тал нь үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй гэм буруутай бол нөгөө талын санаачилгаар цуцлах эрхтэй гэж заасан. Дээрх гэрээ нь хуульд заасан орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх заалтад нийцсэн, гэрээ цуцалсан асуудалд талууд маргаагүй. Тухайн орон сууцыг хөлслөх хугацаанд эд хөрөнгийн бүрэн бүтэн байдлыг хангахтай холбоотой гарсан зардлыг бид ИХ-н 289.2.2, 289.5, 290.7-д заасны дагуу хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй ч зөвхөн барьцаа төлбөрийг буцааж олгохыг л хүссэн боловч кабель, интернэт, орон сууцны үйл ажиллагаа болон автомашины зогсоолын төлбөрт 1сая төгрөгийн зардал гаргасан гэсэн хууль бус үндэслэлээр барьцаа төлбөрийг буцаан олгохгүй өнөөдрийг хүрлээ. Хөлслөгч тухайн байрыг ашиглах явцдаа тавилга, эд хогшлыг эвдэх зэргээр хохирол учруулсан тохиолдолд хохирлыг барьцаа төлбөрөөс суутгахаар тохирсон тул хөлслөгчийн барьцаа мөнгийг суутгах эрх хөлслүүлэгчид байхгүй. Түрээслэгч түрээслүүлж байгаа эд хөрөнгө нь гэрээний шаардлагыг хангаагүй, өөрөөр хэлбэл өндөр төлбөрт тэнцэхүйц орон сууцыг шилжүүлэн өгөөгүй, хөлслүүлэгчийн гэрээнд заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүйн улмаас гэрээ цуцлагдаж байгаа энэ нөхцөлд гэрээний 3.5.2.4-т заасны дагуу хөлслүүлэгч барьцаа болон урьдчилан төлсөн төлбөрийг хөлслөгч талд 7 хоногийн дотор эргүүлэн олгох ёстой. Иймд хариуцагчийн зүгээс ИХ-н 205.1-д заасан үүргийг тогтоосон газар, цаг хугацаанд нь шударгаар гүйцэтгэнэ, мөн хуулийн 208.1-д заасан үүргийг хууль буюу гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэнэ, гэрээний 2.4-д барьцаа хөрөнгө нь нэг сарын 7сая төгрөг байх, гэрээний 3.5.2.4-д хөлслүүлэгч тал барьцаа болон урьдчилан төлсөн төлбөрийг хөлслөгч талд долоо хоногийн дотор эгүүлэн төлнө гэсэн үүргээ хэрэгжүүлээгүй, талуудын хооронд байгуулсан гэрээ ИХ-н 294.2.1-д заасны дагуу цуцлагдсан тул барьцаа төлбөрт төлсөн 2,442 евро буюу 7,270,761 төгрөгийг Ө.М-ээс гаргуулж өгнө үү. Хууль болон гэрээнд тухайн орон сууцанд хөлслүүлэгч талаас засан сайжруулалт хийсэн зардлыг хариуцах үүргийг хүлээгээгүй. Хөлслөгчийн зүгээс засан сайжруулалтыг салган авч яваагүй тухайн байрандаа үлдсэн байхад төлбөрийг нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй. Хууль болон гэрээнд засан сайжруулалтын талаар төлбөр төлнө гэж заагаагүй. Талууд ИХ-н 189.1-д заасан гэрээний чөлөөт байдлын дагуу энэ шаардлагыг хангавал байрыг түрээсэлнэ гэсэн тохиролцоог хийснээр гэрээ байгуулагдсан. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

         Хариуцагч тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэлдээ: Нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй. Тухайн орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээг байгуулахаас өмнө нэхэмжлэгч нь  орон сууцыг үзсэн ба түүний гаргасан саналд нийцүүлэн орон сууцанд тодорхой хэмжээний засвар үйлчилгээ хийж, улмаар орон сууцны тавилгын зарим хэсгийг шинээр сольж гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгч хэд хэдэн үндэслэлийг зааж гэрээг цуцалсан бөгөөд орон сууцны бохир байдал хөлслөгчөөс шууд хамааралтай. Өөрөөр хэлбэл талуудын байгуулсан гэрээнд орон сууцны бохир эсхүл цэвэр байдлыг хангах талаар хөлслүүлэгч нь ямар нэг үүрэг хүлээсэн заалт байхгүй. Шал бүхэлдээ ховхорсон гэх үндэслэлийн тухайд хөлслөгч гэрээ байгуулахаас өмнө орон сууцыг үзэхдээ шалны өнгө муудсан талаар хэлсэн бөгөөд үүнтэй холбоотойгоор шалны өнгийг сэргээж өгсөн. Тиймээс энэ шал ховхорсон гэдэг нь үндэслэлгүй. Хөлслөгч гэрээ байгуулахаас өмнө орон сууцыг үзсэн ба түүний хүсэлтээр зарим тавилгуудыг шинээр сольсон, цахилгаан хэрэгсэл хэт хуучирсан зүйл огт байхгүй, гэрээгээр цахилгаан хэрэгслийг шинэ байлгах талаар талууд тохиролцоогүй. Мөн хөлслөгчийн тавьсан саналыг хүлээн авч орон сууцанд тодорхой тавилгуудыг шинээр авч, заримыг нь нурааж, гал тогооны болон ширээ сандлыг цоо шинээр авч өгсөн. Гэрээний 4.2.2-т орон сууцанд яаралтай арга хэмжээ авбал зохих гэмтэл цахилгаан, гэрэлтүүлэг, дулаан сантехникийн гэх мэтийг хариуцах үүрэгтэй талаар заасан. Үүний дагуу гал тогоо болон ариун цэврийн өрөөний цэвэр бохирын шугам доголдолтой асуудлыг тухайн орон сууцны контор, СӨХ-д мэдэгдэх боломжтой. Нэхэмжлэгч тал СӨХ-д нийтдээ 4 удаа дуудлага өгч, дуудлагыг цаг тухай бүрт нь шийдвэрлэж, хугацаа алдахгүйгээр үйлчилгээ үзүүлсэн гэх нотлох баримтыг байгаа. Гэрээ байгуулах явцад нэхэмжлэгч 1 автомашинтай түүнийгээ авто зогсоолд байрлуулах талаараа хэлсэн, уг гэрээгээр хоёр эсвэл нэг автомашины зогсоолын хамт орон сууцыг түрээслүүлэх талаар тохиролцоогүй. Гэрээ байгуулах үед буюу 11 дүгээр сар нь гадаад улсын иргэд ихээр ирж, байрлах хөлслөх эрэлттэй улирал байдаг бөгөөд тухайн үед байрыг маань 4 хүн хөлслөхөөр холбогдсон байсан ч Х.Д.П-ийн танай байрыг 1 жилийн хугацаанд тогтвор суурьшилтай хөлсөлнө гэх хүсэлтийг үндэслэж түүнтэй орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээг 1 жилийн хугацаатай байгуулсан. Нэхэмжлэгч нь орон сууцанд тодорхой засвар тохижуулалт хийх санал тавьсан тул ширээ сандал, гал тогооны хэрэгслийг шинээр сольж, нэг болон хоёр давхарт байрлах хүүхдийн өрөөний хананд байсан шкафыг буулгаж, өрөөний заслыг өөрчилсөн тухайн өрөөнүүдийн ханын цаасыг бүхэлд нь сольж, цайны өрөөнд ширээ шинийг худалдан авч өгсөн, цоо шинэ иж бүрэн гал тогооны хэрэгсэл худалдан авч өгсөн, сэтгүүлийн ширээ болон хивс хивсэнцэр, гэрэл зэргийг нэхэмжлэгчид таалагдаагүй гэх шалтгаанаар шинээр сольсон. Гэтэл нэхэмжлэгч нь орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалж, гэрээний үүргээ зөрчсөн. Нэхэмжлэгч нь 1 жилийн хугацаанд орон сууцыг түрээслэн суухгүй байсан тохиолдолд түрээслүүлэгч миний бие тухайн засвар үйлчилгээг хийх шаардлагагүй байсан. Гэрээ байгуулах бэлтгэл үе шатанд үүссэн үүргийн харилцаа талуудын хэлэлцээр дууссан, эсхүл гэрээ байгуулагдсан тохиолдолд дуусгавар болдог ч уг тохиолдолд ИХ-н 219.1, 187.2-т заасны дагуу учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрх хэвээр үлдэнэ. Нэхэмжлэгч нь гэрээг цуцлах болсон шалтгаан буюу түрээсийн эд зүйлс доголдолтой байсан нөхцөл байдлыг огт мэдэгдэж байгаагүй, гэтэл түрээсийн гэрээг цуцлах тухай цахим мэдэгдэлд хөрөнгийг доголдолтой гэж бичсэн ба орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээний 5.1.1-д орон сууцны цахилгаан, дулаан, гэрэлтүүлэг, агааржуулалт, цэвэр бохир усны хангамжийн болон холбооны шугам сүлжээний хэвийн ажиллагааг хангах гэсэн үүргээ хөлслүүлэгч тал биелүүлээгүй гэх үндэслэлээр гэрээг цуцалсан. ИХ-н 294.2.3-д хууль заасан бусад үндэслэл-ээр эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг дуусгавар болгохоор заасан. Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний 3.5.2.1-т хөлслөгч нь дараах нөхцөл бүрдсэн тохиолдолд хөлслүүлэгчид бичгээр мэдэгдэл гаргаж гэрээг дангаар цуцлах эрхтэй гэсэн ба 3.5.2.3-т -энэхүү гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх тухай хөлслөгчийн шаардлагыг хөлслүүлэгч удаа дараа биелүүлээгүй гэсэн урьдчилсан нөхцөлийг тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл, хөлслөгч нь нэхэмжлэлд дурдсан эд хөрөнгө доголдолтой байгаа талаараа хөлслүүлэгчид мэдэгдэж, улмаар засвар үйлчилгээтэй холбоотой шаардлагыг огт гаргаж байгаагүй. ИХ-нн 290-д зааснаар доголдолтой эд хөрөнгө хүлээлгэж өгөөгүй болох нь эд хөрөнгө хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээний хавсралт гэрэл зургийн үзүүлэлтээр тогтоогдоно. Иймд Х.Д.П- нь орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалж, гэрээний үүргээ зөрчсөн тул тухайн гэрээг байгуулахдаа Х.Д.П-ын хүсэл сонирхолд нийцүүлэн орон сууцны хоёр өрөөнд засвар хийсний төлбөр болох материалын зардал 5,363,000 төгрөг, ажлын хөлс 2,354,000 төгрөг, нийт 7,717,000 төгрөг болж байгаа боловч 7,000,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

         Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2019 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр 183/ШШ2019/01104 дүгээр шийдвэр гаргаж, Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 205.7, 227 дугаар зүйлийн 227.3, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсгийг баримтлан  Ө.М-ээс 270,761 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 131,283 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 126,950 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 8 773 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэсэн байна.

        Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдрийн 1439 дүгээр магадлалаар Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 183/ШШ2019/01104 дүгээр шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Ө.М-ээс 7,270,761 төгрөг  гаргуулан  Х.Д.П-т олгож, Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул Ө.М-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, шийдвэрийн 2 дахь заалтын “...8773 төгрөг...” гэснийг, “...131,283 төгрөг...” гэж  өөрчлөн, бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч талаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 131,283 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгохоор заасан байна.

        Хариуцагчийн төлөөлөгч М.Цогтбаатар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: ИБУИВУ-ын иргэн Х.Д.П-, Ө.М- нар 2017-11-19-ний өдөр Орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээ байгуулсан. Тухайн орон сууцыг Х.Д.П- нь анх үзээд “хүүхдийн өрөөнүүд болон зарим нэг тавилгыг сольсон тохиолдолд хөлслөх боломжтой” талаар анх санал гаргасныг хөлслүүлэгч Ө.М- “орон сууцыг удаан хугацаагаар хөлслөх тохиолдолд засвар үйлчилгээг хийж, тавилгыг солино" гэхэд саналыг хөлслөгч хүлээн авч харилцан тохиролцсон. Улмаар хөлслөгч Х.Д.П-ын саналын дагуу түрээсийн орон сууц болох ХУД-н 11-р хороо, ..212 тоотод байрлах нэг болон хоёр давхрын хүүхдийн өрөөний хананд байсан шкафыг буулгасан /тухайн шкафыг дахин өөр байдлаар ашиглах боломжгүй/, өрөөний заслыг өөрчилсөн, тухайн өрөөнүүдийн ханын цаасыг бүхэлд нь сольсон, паркетан шал өнгөлсөн, цайны өрөөнд байрлах ширээ, иж бүрэн гал тогооны хэрэгсэл, сэтгүүлийн ширээ, хивс, хивсэнцэр, гэрэл зэрэг хэвийн ашиглах боломжтой зүйлсийг таалагдаагүй гэх шалтгаанаар шинээр солиулсан. Ийнхүү дээрх засвар үйлчилгээ болон гэр ахуйн хэрэгслийг цоо шинээр сольсоны үндсэн дээр хөлслөгч Х.Д.П-т таалагдаж, 2017-12-28-ны өдөр тус орон сууцанд орсон. Иймд хөлслүүлэгч Ө.М- нь ИХ-н 302.1-д заасан үүргээ биелүүлсэн. Гэтэл хөлслөгч нь дээрх хуулийн зохицуулалтад заасан үүргээ биелүүлээгүй, тухайн орон сууцыг хүлээн авч амьдарч эхэлснээр тааламжгүй нөхцөл байдлууд алхам тутамд үүсч, энэ талаар хөлсүүлэгчид удаа дараа мэдэгдсэн боловч ИХ-н 288.1.3, гэрээний 5.1.1-д заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүй гээд гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалсан. Хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзвэл хөлслүүлэгч нь гэрээгээр тогтоосон чанар бүхий эд хөрөнгийг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлсэн. Мөн эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолтой талаараа удаа дараа хөлсүүлэгчид мэдэгдсэн гэх баримт хэрэгт авагдаагүйгээс гадна, гэрээ цуцлах тухай цахим шууданд энэ талаар дурдаж, гэрээг шууд цуцалсан байдаг. ИХ-н 290-д зааснаар доголдолтой эд хөрөнгө хүлээлгэж өгөөгүй болох нь орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээний хавсралт гэрэл зургийн үзүүлэлтээр тогтоогдоно. Орон сууц хөлслүүлэх, хөлслөх гэрээний 4.2-т Хөлслөгчийн үүргийн талаар заасан. Мөн гэрээний 4.2.2-т “орон сууцанд яаралтай арга хэмжээ авбал зохих гэмтэл /цахилгаан, гэрэлтүүлэг, дулаан сантехникийн г.м/-ийг хариуцах үүрэгтэй талаар заасан. Гэтэл хөлслөгч талаас эд хөрөнгийн доголдлыг арилгах, засвар үйлчилгээ хийхтэй холбоотой шаардлагыг хөлслүүлэгчид гаргаагүй, мөн хөлслөгч өөрөө арга хэмжээ авах үүрэгтэй талаар гэрээний дээрх заалтад дурдсан байтал дан ганц хөлслүүлэгч үүргээ биелүүлээгүй мэтээр гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалсан. Ө.М-ийн орон сууц бусдад түрээслэх, хүн амьдрах боломжгүй биш, хэвийн ашиглах боломжтой байсан. Хөлслөгчийн тавьсан санал, түүний хүсэл зоригт нийцүүлэн засан сайжруулалтыг хийж, улмаар орон сууцыг тогтвор суурьшилтайгаар түрээслэхээр харилцан тохиролцсон. Гэтэл хөлслөгч энэ үүргээ биелүүлэлгүйгээр гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалж, хөлслүүлэгч засвар үйлчилгээ хийсэнтэй холбоотой зардал гарсан. Өөрөөр хэлбэл, Ө.М-ээс гарсан зардлыг хөлслөгч хариуцах нь ИХ-н 227.3-т заасантай нийцнэ. Иймд анхан шатны шүүх хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй болсон. Анхан шатны шүүх гэрч М.Болороо, Н.Мандах, Э.Энхтуяа нарын мэдүүлгийг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлсэн. Өөрөөр хэлбэл, хөлслөгч нь байранд засвар хийвэл 1 жилийн хугацаагаар орон сууцыг хөлслөх талаар үүрэг хүлээсэн, үүнтэй холбоотойгоор хөлслөгч орон сууцанд засвар үйлчилгээ хийж, зарим тавилга, гэр ахуйн хэрэгслийг шинээр худалдан авч өгсөн, тухайн орон сууцанд засвар хийхгүйгээр, өмнөх тавилга болон гэр ахуйн хэрэгслийг солихгүйгээр хэвийн ашиглах боломжтой байсныг гэрчилсэн. Гэрч Н.Мандахын мэдүүлэгт “...үнийн хувьд анх 6сая төгрөг байсныг засвар хийсэн байгаа учраас сарын 7сая төгрөгөөр тооцож төлье гэсэн саналыг гаргасан” гэжээ. Үүнээс үзвэл хөлслөгч Ө.М-ээс гарсан орон сууцанд хийсэн засварын зардал нь хөлслөгчийг тогтвор суурьшилтай 7 сарын хугацаанд орон сууцыг хөлсөлсөн тохиолдолд уг зардлаа Ө.М- нөхөх байсан. Анхан шатны шүүхэд гэрчээр асуугдсан М.Болороо, Э.Энхтуяа нар нь ХУД-т байрлах орон сууцыг хөлслөх ханш 7сая төгрөг байдаг гэж мэдүүлсэн байхад давж заалдах шатны шүүх зөвхөн Н.Мандахын мэдүүлгийг үнэлсэн нь ИХШХШТХ-н 40.2-т заасантай нийцээгүй. Давж заалдах шатны шүүх “хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлээр шаардаж буй хөлслүүлэгчийн орон сууцанд хийсэн засан сайжруулалтын ажлын зардал нь ИХ-н 288.1.1, 288.1.3-д зааснаар хөлслүүлэгчийн үүрэгт хамаарч байна” гэж дүгнэсэн. Орон сууцны хувьд, гэрээнд заасны дагуу ашиглах боломжтой, ашиглалтын шаардлага хангасан эд хөрөнгийг хөлслөгч талд шилжүүлэх ИХ-н 288.1.1-д заасан үүргээ хөлслүүлэгч нь биелүүлсэн. Харин орон сууцанд засвар үйлчилгээ хийх болсон шалтгааны хувьд хөлслөгчийн “зарим нэг засварыг хийж, тавилгыг сольсон тохиолдолд 1 жилийн хугацаагаар түрээслэн суух” талаарх саналыг хөлслүүлэгч хүлээн авсан. Гэтэл давж заалдах шатны шүүх орон сууцанд хийсэн засварын ажлыг гэрээ байгуулах нэг нөхцөл гэж үзээд нөгөө нөхцөл болох 1 жилийн хугацаагаар тогтвор суурьшилтай хөлслөх гэсэнд дүгнэлт өгөөгүй. Хэрэв гэрээ байгуулагдахаас өмнө хийсэн тохиролцоог гэрээ байгуулах нөхцөл гэж үзэх тохиолдолд Х.Д.П- нь 1 жилийн хугацаанд орон сууцыг хөлслөх тохиролцоог хэрхэн биелүүлсэн, биелүүлээгүй бол ямар учир шалтгаанаар биелүүлээгүй, гэрээг үндэслэлтэй цуцалсан эсэх асуудалд дүгнэлт өгөх шаардлагатай байсан. Иймд магадлалыг хүчингүй болгож, шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

        ИБУИВУ-ын иргэн Х.Д.П- \H.D.P/ 2019-02-20-ны өдөр шүүхэд хандаж, Ө.М-ээс  орон сууц хөлслөх гэрээний барьцаа төлбөрт төлсөн 2442 евро буюу 7,270,761 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан байна.

        Хариуцагч  нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, гэрээнээс татгалзсантай холбоотой учирсан хохиролд  7,000,000 төгрөг шаардаж, сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

        Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлээс 270,761 төгрөгийн шаардлагыг хангасан ба ийнхүү шийдвэр гаргахдаа  “...гэрээ цуцлагдсан..байна.. аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй тул  барьцаа 7,270,761 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулна...нэхэмжлэгч  7,717,000 төгрөгийн баримтыг няцааж чадаагүй...гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, хугацаанаас өмнө гэрээнээс татгалзсанаар хариуцагчид хохирол учирсан нь тогтоогдсон... 6 сая төгрөг байсан ба  засвар хийлгэж байгаа учраас сарын төлбөрөө 7 сая төгрөгөөр тооцсон... гэх тул нэхэмжлэгчээс  7,000,000 төгрөг гаргуулна...иймд зөрүүг гаргуулна...гэсэн дүгнэлт хийсэн байна.

        Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангах, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох өөрчлөлтийг  шийдвэрт оруулахдаа “... гэрээнээс татгалзаж, төлбөрт төлсөн мөнгийг буцаан шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй байна... орон сууцанд хийсэн засан сайжруулалт нь  гэрээнд заасны дагуу ашиглах боломжтой, ашиглалтын шаардлага хангасан...эд хөрөнгийг хөлслөгчид шилжүүлэх... хөлслүүлсэн эд хөрөнгөд засвар үйлчилгээ хийх ...хөлслүүлэгчийн үүрэг байна... орон сууцанд засвар тохижуулалтын ажлыг гэрээ байгуулахаас өмнө,  гэрээг байгуулах нэг нөхцөл болгон хийсэн нь тогтоогдсон..” гэжээ.

         Хяналтын шатны шүүхэд гаргасан хариуцагчийн гомдлыг хангахгүй орхих нь  зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

         1.  Хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл, зохигч нар 2017-11-18-ны өдөр  гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр нэхэмжлэгч нь  Нийслэлийн Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, 4 дүгээр хэсэг, Велла Виста 200 дугаар байрны 212 тоот,Ө.М-ийн  өмчлөлийн 245 м.кв талбай бүхий  орон сууцыг нэг сарын 7 сая төгрөгөөр 2018-01-01-ний өдрөөс 2019-01-01-ний өдөр нэг жилийн хугацаатай хөлслөх, хариуцагч   нь  ашиглах боломжтой, ашиглалтын шаардлага хангасан, биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй орон сууцыг хөлслөгчид шилжүүлэхээр тохирсон байна.

        Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ.

        Иймд хоёр шатны шүүх талуудын хооронд орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан гэж үзсэн нь Иргэний хуулийн  302 дугаар зүйлд нийцжээ. 

        2. Нэхэмжлэлийн үндэслэл болсон гэрээ хуульд нийцсэн,хүчин төгөлдөр байх тул гэрээнд заасан үүргээ зохигчийн хэн аль биелүүлэх, үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй байна.

        Хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч нь  3 сарын түрээсийн төлбөрт 21,000,000 төгрөг, барьцаанд 7,000,000 төгрөг нийт 28,022,829 төгрөг \9768 евро\ төлсөн, 2017-11- ......ны өдрөөс орон сууцанд амьдарч, орон сууцыг чөлөөлөх тухай 2018-02-16-ны өдөр мэдэгдэж, 2018-03-24-ний өдөр гэрээний зүйлийг хүлээлгэн өгсөн нь нотлогдсон бөгөөд  шүүх энэ үйл баримтыг  тогтоогдсон гэж үзсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн  42 дугаар зүйлийн 42.4-г зөрчөөгүй байна.  

         3. Х.Д.П-  7,270,761 төгрөг шаардахдаа “... гэрээний барьцаанд төлсөн  төлбөр ...тул буцааж авна...”  гэжээ. 

        Барьцаа нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд  барьцаагаар хангагдах шаардлага дуусгавар болсон бол  барьцааны эрх дуусгавар болно.

        Нэхэмжлэлийн үндэслэл болсон гэрээний  2.4-т “....барьцаа мөнгө нь гэрээнд заасан нэг сарын хөлслөх төлбөртэй тэнцэх хэмжээтэй  байх ба гэрээний хугацаанд  эд хогшил, эд хөрөнгийн аюулгүй байдлыг хангах  баталгаа болох юм..” гэж.,  3.5.1.3-т “...төлбөр болон эд хогшлын эвдрэл гэмтэл байхгүй бол хөлслүүлэгч тал барьцаа болон урьдчилан төлсөн төлбөрийн хөлслөгч талд... бүрэн эргүүлэн олгоно...” гэж., 3.5.2.2-т “...орон сууц гэмтсэн буюу эвдэрснээс ....барьцааны төлбөрийг буцаан олгоно...” гэж., 3.5.2.4-т “...гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлахыг хүсвэл энэ тухай хөлслүүлэгчид нэг сарын өмнө мэдэгдэх бөгөөд төлбөр болон эд хогшил эвдрэл гэмтэл байхгүй бол хөлслүүлэгч тал барьцаа болон урьдчилан төлсөн төлбөрийг ...эргүүлэн олгоно..” гэжээ.  

       Эдгээр заалтаас үзвэл, талууд хөлс бүрэн төлөгдөх мөн эд хогшлын бүтэн байдлыг хангах  үүргийн гүйцэтгэлд 7,270,761 төгрөгийг барьцаа болгон өгсөн нь тогтоогдсон байна.

        Нэхэмжлэгч нь орон сууцанд амьдарсан  хугацааны төлбөрийг бүрэн төлсөн, эд хогшил эд хөрөнгө эвдэж гэмтсэн үйл баримт тогтоогдоогүй тул  давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангахдаа Иргэний хуулийн   156 дугаар зүйлийн 156.1.,156.3, 231 дүгээр зүйлийн 231.1.4., 160 дугаар зүйлийн 160.1.1 дэх хэсгийн зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

        4. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс  “... хөлслөгчийн сонирхолд нийцүүлэн орон сууцны хоёр өрөөнд засвар хийсэн материалын зардал 5,363,000 төгрөг, ажлын хөлс 2,354,000 төгрөг..” шаарджээ.

        Гэрээнд өөрөөр заагаагүй, тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаалаагүй бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг цуцлах хугацаа гурван сар байна. Энэ хугацааг гэрээг цуцлах тухай нөгөө талдаа мэдэгдэл өгснөөс хойш тоолно.

       Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.5.2.4-т “...хөлслөгч энэхүү гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлахыг хүсвэл энэ тухай хөлслүүлэгчид 1 сарын өмнө...”  мэдэгдэх талаар заажээ. 

       Нэхэмжлэгч нь орон сууцанд 2017-11 дүгээр сараас амьдарч, орон сууцнаас гарах тухайгаа 2018-02-16-ны өдөр мэдэгдэж, 2018-03-24-ний өдөр гэрээний зүйлийг хүлээлгэн өгсөн нь нотлогдсон  байна.  

       Иймд  зохигч нь  гэрээгээ цуцалсан талаар маргаагүй талаарх шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн  Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 302.4., 294 дүгээр зүйлийн 294.3, 294.6-г зөрчөөгүй гэж үзэв. 

       Хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл, эд хөрөнгийг хөлслөн авах хүсэлтэй  хөлслөгчийг санал болгоогүй эсхүл  гэрээг хугацаанаас өмнө  цуцалсан өдрөөс хойш  орон сууцыг бусдад хөлслүүлэх хүртэл   хугацааны төлбөрийн хэмжээгээр хохирсон  гэх үндэслэлийг хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлдээ заагаагүй байна. 

        Түүнчлэн, нэхэмжлэгч нь хөлслөн авсан эд хөрөнгийг ердийн болон гэрээгээр тохиролцсон элэгдлээс илүү муутгахгүй байх мөн орон сууцыг өөрчлөхгүй,засахгүй байх үүргээ зөрчсөн гэж маргаагүй байна.  

        Иймд шүүх Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.4.,288 дугаар зүйлийн 288.2.2, 288.2.3, 289 дүгээр зүйлийн 289.2.4 дэх хэсгийн зохицуулалтыг хэрэглээгүй нь зөв болжээ.

       Талууд гэрээг нэг жилийн хугацаатай байгуулсан, хөлслүүлэгч нь гэрээний зүйлийг хөлслөгчийн шаардлагад нийцүүлэн засварлаж тохижуулсан бөгөөд энэ нь  хөлслүүлэгчийн үүрэг тул шүүх  сөрөг нэхэмжлэлийг хангаагүй нь Иргэний хуулийн   294 дүгээр зүйлийн  294.2.1,294.2., 290 дүгээр зүйлийн 290.1.,290.6,290,8-г зөрчөөгүй гэж үзлээ.   

       5. Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэлийн талаар дүгнэлт хийхдээ Иргэний хуулийн зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн боловч  анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1.2 дахь хэсгийн шаардлагыг хангаагүйг анхаарч үзээгүй нь дутагдалтай болжээ. 

      Тодруулбал, шүүх нэхэмжлэгчийн овог,нэрийг албан ёсны  баримт бичигт зааснаар тодорхойлоогүй байх тул энэ үндэслэлээр магадлалд өөрчлөлт оруулж, бусад заалтуудыг хэвээр үлдээнэ.  

     Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

        1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдрийн 1439 дүгээр магадлалын нэг дэх заалтын “...Х.Д.П-т олгож..” гэснийг  “Х.Д.П- /H.D.P/-т олгож..” гэж.,  “... Х.Д.П..с..” гэснийг “... Х.Д.П- /H.D.P/-с..” гэж тус тус өөрчилж,  магадлалын бусад заалтуудын хэвээр үлдээж, гомдлыг хангахгүй орхисугай.

        2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т заасныг баримтлан хариуцагчаас хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2019 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр төлсөн 126,950 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

                                 ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                               Г.ЦАГААНЦООЖ

                                  ШҮҮГЧ                                                      Б.УНДРАХ