МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

   Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Л.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

   Нэхэмжлэгч: “ЦХК” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

   Хариуцагч: Г.Б,

   Хариуцагч: Э.П нарт холбогдох,

   Худалдах худалдан авах гэрээний үүрэгт 55,100,000 төгрөг, алданги 7,934,400 төгрөг, хохирол 8,912,614 төгрөг нийт 71,947,014 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, гэрээнээс татгалзаж 23,652,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

   Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Д.Отгонтуяа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Бурмаа, хариуцагч бөгөөд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.П, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Жаргалсайхан шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Янжинлхам нар оролцов.

                                                                                                               

                                                                                                  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Хариуцагч Г.Б, Э.П нараас 2016 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 425/4 тоот “орон сууц захиалгын гэрээ”-ний төлбөрийн үлдэгдэл болох 55,100,000 төгрөг, алданги 7,934,400 төгрөг, хариуцагч нар уг гэрээний үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгэсэн бол нэхэмжлэгчид зайлшгүй орох байсан орлого болох хадгаламжийн хүүгийн орлого 8,912,614 төгрөг нийт 71,947,014 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжилж байна.

ЦХК ХХК нь”Гэр хорооллын дахин төлөвлөлт”-ийн хүрээнд Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хорооны 14 дүгээр хороололд 2448 айлын орон сууцны цогцолбор хотхон барих төслийг хэрэгжүүлж, улмаар 2014-2015 онуудад 864 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулсан болно.

Хариуцагч иргэн Г.Б, Э.Пнар нь 2015 онд ашиглалтад оруулсан 432 айлын орон сууцны барилгаас 2016 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр №425/4 тоот орон сууц захиалгын гэрээ байгуулан нэг м.кв нь 1,840,000 төгрөг нийт 78,752,000 төгрөгийн үнэтэй, 42.8 м.кв орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож, урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг тодорхой хуваарийн дагуу төлөхөөр, мөн 70 хувийн төлбөрийг ипотекийн зээлээр төлөхөөр харилцан тохиролцсон болно.

Хариуцагч Г.Б, Э.Пнар нь “Орон сууцны захиалгын гэрээ”-ний 4 дүгээр зүйлийн 4.2, 5 дугаар зүйлийн 5.1, гэрээний Хавсралт 1-д заасны дагуу урьчдилгаа төлбөр болох 23,625,600 төгрөгийн 15 хувь болох 11,812,800 төгрөгийг гэрээ байгуулахад төлсөн, үлдэгдэл 15 хувь болох 11,812,800 төгрөгийг 2016 оны 2 дугаар сарын 26-ны өдөр төлөхөөр тохиролцсон боловч 54 хоног хугацаа хэтрүүлэн 2016 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлж барагдуулсан.

Улмаар хариуцагч Э.Пнь 2016 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр нэхэмжлэгч талд “... Би  нөхөр, 2 хүүхдийн хамт Налайх дүүргийн Хилийн 0303 дугаар ангийн ажилчдын байран дамьдардаг. Гэтэл ... нөхөр Г.Бын албан тушаал өөрчлөгдсөн шалтгаанаар 2016 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдөр байр суллаж өгөхийг шаардаж байна.  ... Одоо амьдарч байгаа байрнаасаа яаралтай гарах болсон ба зээл шийдвэрлэгдэх хүртэл хэд хоногийн өмнө танай компаниас захиалсан байрандаа орох хүсэлтэй байна, шийдвэрлэж өгнө үү” гэсэн хүсэлтийг гаргаж орон сууцандаа урьдчилан орсон байдаг.

Талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 4 дүгээр зүйлийн 4.2, 5 дугаар зүйлийн 5.1, гэрээний Хавсралт 1-д заасны дагуу “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногын дотор 70 хувийн төлбөрийн төлөхөөр тохиролцсон. Хариуцагчийн хандсан арилжааны банкны зээлийн шийдвэр 2016 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдөр гарч, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ хариуцагч нарын гаргасан хүсэлтээр үндэслэгдэж 2016 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдөр гарсан.  гэв.

Талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд заасны дагуу 2016 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн дотор 70 хувийн төлбөр хийгдэх байсан боловч  хариуцагч нар нэхэмжлэгчид үлдэгдэл төлбөр болох 55,100,000 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд 2018 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн байдлаар 639 хоногийн хугацаа хэтрэлттэй байна.

ЦХК ХХК нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 3 дугаар зүйлийн 3.6-д заасны дагуу Г.Б, Э.Пнарт утсаар болон бичгээр төлбөрөө төлөхийг удаа дараа мэдэгдэл хүргүүлэн шаардсан, мөн биечлэн тухай бүрт уулзаж мэдэгдсэн боловч хариуцагч нар нь гэрээгээ зөрчиж байгаагаа үл ухамсарлан, төлбөрөө гүйцээн төлөлгүй байранд үргэлжлүүлэн амьдарсаар гэрээгээ зөрчсөөр байгаа болно. Иймд нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 2016 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 425/4 тоот “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 2.1, 4.2, 5.1, 6.1 дэх заалтыг үндэслэн гэрээний төлбөрийн үлдэгдэл 55,100,000 төгрөг, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь заалт, “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх заалтыг үндэслэн 480 хоног хугацаа хэтрүүлсний алданги 7,934,400 төгрөг нэхэмжилж байна.

Нэхэмжлэгч нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд заасны дагуу 2016 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрөөс алданги тооцох эрхтэй ч Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн А-295 тоот “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай” тушаал батлагдан улмаар Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 3 дугаар сарын 11-ны өдрийн А-67 дугаар тушаал буюу 5 хувийн ипотекийн нөхцөл хүчингүй болж, Капитал банкнаас 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр №5/6076 тоот “Мэдээлэл хүргэх тухай” албан бичиг ирсэн хугацаанаас буюу 2016 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрөөс тооцож 480 хоногийн алданги нэхэмжилсэн болно. Үүгээр бид хариуцагч нараас 159 хоногийн алданги 2,628,270 төгрөг, мөн төгрөгийн хүүгийн орлогыг нэхэмжлэхээс татгалзаж байгааг дурдаж байна.

Мөн Иргэний хуулийн 261.1, 229.1 болон 227.3 дахь заалт ЦХКХХК болон “Капитал банк”-ны хооронд байгуулсан 2016 оны 5 дугаар сарын 18-ны өдрийн №16/45 тоот “Хамтран ажиллах гэрээ”-ний 1.1, 1.2, 2.3, 2.4, 4.2.8, 4.4.5 дахь заалтыг үндэслэн зайлшгүй орор байсан орлого буюу хадгаламжийн хүүгийн орлогыг жилийн 12,3 хувийн хүүгээр тооцон 480 хоногийн /хоногийн 0,03 хувийн хүү/ 8,912,614 төгрөг нийт 71,947,014 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилж байгаа тул хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан тайлбар болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

ЦХК ХХК-ийн барьсан Цагаан хуаран хотхон нь “ипотекийн зээл, санхүүжилтийн ерөнхий журам”-ын 1.2.1-д заасан шаардлагатай нийцсэн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд багтсан, ипотекийн 5 хувийн зээлд хамрагдах боломжтой барилга байсан тул нэхэмжлэгч компаниас 42.8 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож, 2016 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан.

Борлуулагч компаний өөрий хамтран ажиллах гэрээтэй банк болох “Капитал банк”-тай зээлийн гэрээ байгуулахыг шаардсаны дагуу ипотекийн зээл авах хүсэлт гаргаж, уг банкнаас 2016 оны 5 дугаар сард зээл олгох тухай “зээлийн хорооны шийдвэр” гарсны дагуу борлуулагч компани эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн гэрчилгээ гаргуулахаар тодорхойлолт гаргаснаар орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ авч орон сууцандаа орсон. Миний зүгээс орон сууцандаа орсноос хойш “Капитал банк” болон ЦХК ХХК-иас ипотекийн зээлийн гэрээг хэзээ байгуулах, зээлийн санхүүжилт хэзээ орох талаар олон удаа асуусан боловч тухайн банкны зээлийн эдийн засагч, салбарын эрхлэгч, компаний борлуулагч, менежер нар хүлээж бай байрандаа орж болно санхүүжилт орохоор гэрээ байгуулна гэж хэлдэг байсан.

Улмаар 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр буюу орон сууцны ипотекийн 5 хувийн зээлийн журам хэрэгжихгүй болсон үед “Капитал банк” нь 5 хувийн ипотекийн зээл олгох боломжгүй тухай мэдэгдэлийг ЦХК ХХК-нд хүргүүлж, улмаарЦХК ХХК-иас над руу хандаж “Капитал банк”-наас зээлийн материалаа аваад Капитрон банкинд өг гэж хэлсэн. Капитрон банкны эдийн засагч, захиралтай нь уулзахад үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарчихсан орон сууцанд ипотекийн зээл гаргах боломжгүй гэсэн хариу өгсөн. Монгол банкны 2017 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдрийн А-3/264 тоот албан бичгээр Капитал банк нь 2015 оны 9 дүгээр сараас хойш орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шаардлагыг хангаж ажиллаагүй болох нь тогтоогдсон бөгөөд нэхэмжлэгч компани болон Капитал банк нь дээрх үйлдлээ нуун дарагдуулж, орон сууцыг Капитал банкны ипотекийн 5 хувийн зээлд хамруулна гэж худал ташаа мэдээ тарааж иргэн бидэнд хохирол учруулсан. Тухайн үед арилжааны банкинд хандсан бол би уг орон сууцыг ипотекийн 5 хувийн хүүтэй нөхцлөөр худалдан авах боломжтой байсан. Мөн тухайн үед дахин төлөвлөлтийн газар баригдсан орон сууцны нэг м.кв нь 1,600,000 төгрөгийн ханштай байхад уг орон сууц 1 м.кв-ын үнийг 1,840,000 төгрөгөөр буюу хэт өндөр тогтоосон. Гэрээний хавсралтад орон сууцны 70 хувийн төлбөрийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор төлөхөөр заасан боловч гэрээний 2.4-т “орон сууцны нийт үнийг бүрэн төлснөөр гүйцэтгэгч нь өмчлөх эрхийг захиалагчид шилжүүлэхээр заасан тул нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнэ төлөгдөөгүй байхад өмчлөх эрхийг захиалагч Э.Пүрэвдулам, Г.Б нарын нэр дээр шилжүүлсэн. Орон сууцны үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг Капитал банкны орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрээр төлөхөөр тохиролцсон бөгөөд дээр дурсан шалтгаанаар Капитал банк нь өөрийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас орон сууцны зээлийг иргэн Э.Пүрэвдулам, Г.Б нарт олгоогүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй гэв.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Орон сууцны урьчдилгаа  төлбөр болох 23,652,000 төгрөгийг гэрээнд заасны дагуу төлсөн үлдэгдэл 70 хувь буюу 55,100,000 төгрөгийг ипотекийн зээлд хамрагдан төлөхөөр Капитал банкинд хандаж, зээлийн материалаа бүрдүүлэн өгсөн. Улмаар тус банкны ЦХК ХХК-нд хандсан 2016 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдрийн 2068/09 дугаартай мэдээлэл хүргүүлэх тухай албан бичгээр зээл хүсэгч Г.Б, Э.Пнарт 55,100,000 төгрөгийн ипотекийн зээл батлагдсан юм. ЦХК ХХК нь зээлийн хорооны шийдвэр болон гэрээний холбогдох заалтыг зөрчиж эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн газарт Г.Б, Э.Пнарын нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргасан. Капитал банкнаас 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр зээлийн хорооны шийдвэрийг биелүүлэх боломжгүй талаар ЦХК ХХК-нд мэдэгдсэн байсан. Монгол банкны 2017 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдрийн А-264 тоот албан бичгээр Капитал банк нь 2015 оны 9 дүгээр сараас  хойш орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шаардлагыг хангаж ажиллагаагүйн улмаас Монгол банкнаас тус банкинд орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэр олгоогүй болохыг мөн Капитал банк нь уг нөхцөл байдлыг үл харгалзан иргэдээс орон сууцны зээлийн өргөдөл хүлээн авч, иргэдэд хохирол учруулсан болох нь тогтоогдсон.

Гэрээгээр хүлээсэн үүрэг буюу үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг төлөхөд бид буруугүй бөгөөд Капитал банкны буруутай үйлдлийн улмаас үүргээ гүйцэтгэх боломжгүй болсон.

ЦХК ХХК нь гэрээний холбогдох заалтыг зөрчиж орон сууцны өмчлөх эрхийг захилагч нарын нэр дээр шилжүүлсний улмаас үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг бусад арилжааны банкны орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан учир зээл олгох боломжгүй гэдэг хариуг хандсан бүх банк өгсөн.

Дээрх нөхцал байдлуудын улмаас бид гэрээний үүргийг гүйцэтгэж үлдэгдэл төлбөрийг төлж чадахгүй болсон учраас орон сууцны захиалгын гэрээнээс татгалзаж, Иргэнийхуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасны дагуу ЦХК ХХК-нд орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 23,652,000 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгааг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч Г.Б, Э.Пнар нь сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ “... гэрээгээр хүлээсэн үүрэг буюу үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг төлөхөд бид буруугүй. Капитал банкны буруутай үйлдлийн улмаас үүргээ гүйцэтгэх боломжгүй болсон. ЦХКХХК нь гэрээний холбогдох заалтыг зөрчиж орон сууцны өмчлөх эрхийг захиалагч нарын нэр дээр шилжүүлсний улмаас үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг бусад арилжааны банкны орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан учир зээл олгох боломжгүй гэдэг хариуг хандсан бүх банк өгсөн.” гэж тайлбарласан байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

1. “... Орон сууцны урьдчилгаа төлбөр болох 23,652,000 төгрөгийг гэрээнд заасны дагуу төлсөн” гэх тайлбарын тухайд:

Үндсэн нэхэмжлэлд дурьдаж байсанчлан Г.Б, Э.Пнар нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 4-р зүйлийн 4.2, 5-р зүйлийн 5.1, гэрээний Хавсралт 1-д заасны дагуу урьдчилгаа 23,625,600 төгрөгийн 15 хувь болох 11,812,800 төгрөгийг 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр төлөхөөр тохиролцсон боловч 54 хоногийн хугацаа хэтрүүлэн 2016 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлж барагдуулсан болно. Иймд урьдчилгаа төлбөр 23,652,000 төгрөгийг гэрээний дагуу төлсөн гэх тайлбар нь үндэслэлгүй юм. Гэвч ЦХКХХК нь Г.Б, Э.Пнараас урьдчилгаа төлбөрийн хугацаа хэтрүүлсний алдангийг нэхэмжлээгүй болно.

2. ЦХКХХК нь зээлийн хорооны шийдвэр болон гэрээний холбогдох заалтыг зөрчиж, эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн газарт орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх тухай тодорхойлолт хүргүүлсэн ...” гэх тайлбарын тухайд:

- Орон сууц захиалгын гэрээ, Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ: Талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 4-р зүйл /Захиалагчийн эрх, үүрэг/-ийн 4.2, 5-р зүйл/ Төлбөр, тооцоо хийх нөхцөл, хугацаа/ 5.1, гэрээний Хавсралт №1-д заасны дагуу иргэн Г.Б, Э.Пнар нь “... гэрээний 2.1-т заасан төлбөрийг Хавсралт №1-д заасан шатлал, графикийн дагуу төлөх үүрэгтэй. Захиалагч орон сууцны нийт үнийг Хавсралт №1-д заасан шатлалын дагуу ... төлнө. ҮХЭХУБГ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор 70 хувийн төлбөр 55,126,400 төлөх” үүрэгтэй.

Тухайлбал, Г.Б, Э.Пнар нь 2016 оны 02 сарын 26-ны өдөр урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрөө дуусгамагц арилжааны банкны ипотекийн зээлд хамрагдан 70 хувийн төлбөрөө төлөх үүрэгтэй байсан. Гэтэл дээр дурдсанчлан Г.Б, Э.Пнар нь урьдчилгаа төлбөрөө 54 хоног хугацаа хэтрүүлэн 2016 оны 04 сарын 20-ны өдөр төлж дуусгаад “Капитал банк” ХХК-иас 70 хувийн зээл хүссэний дагуу 2016 оны 05 сарын 12-ны өдөр ипотекийн зээл олгох боломжтой гэсэн албан ёсны хариу “Капитал банк” ХХК-иас ирүүлсэн.

ЦХКХХК нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 3-р зүйл /Гүйцэтгэгчийн эрх, үүрэг/-ийн 3.3-т зааснаар “Захиалагч нь Банк болон Банк бус санхүүгийн бусад байгууллагаар дамжуулан орон сууцны төлбөрийг төлөх замаар, орон сууцыг өмчлөх эрхээ баталгаажуулахад гүйцэтгэгч нь шаардлагатай бичиг баримтуудыг гаргаж өгнө” гэсэн үүргийг хүлээсэн.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээг “Орон сууц захиалгын гэрээ” гэж нэрлэсэн боловч “Худалдах, худалдан авах гэрээ” болно. Иргэний хуулийн 243-р зүйлийн 243.1-д “Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь ... эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх ... үүргийг хүлээнэ” гэж заасан байдаг.

Иймд худалдагч “ЦХК” ХХК нь гэрээ болон хуулиар хүлээсэн үүргээ хэрэгжүүлж “худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхийг зөвшөөрсөн тодорхойлолт”-ыг гаргаж өгсөн бөгөөд гэрээний үүрэг болон хуулиар хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй. Худалдан авагч нь ипотекийн зээл авахын тулд худалдан авч буй үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан байх журамтай бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ хариуцагч нарын гаргасан хүсэлтээр 2016 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдөр гарсан.

• Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.03.11-ний өдрийн №А-67 тооттушаал. “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай”
• Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаатай холбоотой харилцааг зохицуулж буй нарийвчилсан хууль тогтоомж болох Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.03.11 ний өдрийн №А-67 тоот тушаалын хавсралтаар батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 2.7-д Тус журмын дагуу санхүүжүүлэх орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдах иргэн дараах шаардлагыг хангасан байна.

-2.7.5-д “Барьцаалбар үйлдсэн байх”,

-2.8-д “Энэ журмын дагуу санхүүжүүлэх орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцааны зүйл дараах шаардлагыг хангасан байна. 2.8.2-т “Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдах”, 2.8.3-т “Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх”-ыг шаардсан байдаг.

3. Иргэний хууль:

Тус хуулийн 165-р зүйл /Ипотек/-ийн 165.1-д “Бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс         тэргүүн ээлжинд өөрийн шаардлагаа хангуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч тодорхой үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалахыг ипотек гэнэ.

166.1-д зааснаар “Ипотек нь улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүснэ.

166.2-т “... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болон үүрэг гүйцэтгэгч хуульд заасан журмын дагуу ипотекийг бүртгэнэ.

4. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль:

Тус хуулийн 9.1-д “Барьцаалуулагч өөрийн өмчлөлд байгаа Иргэний хуулийн 84.3-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийг барьцаалуулах эрхтэй.

60.1-д /Орон сууц барьцаалах онцлог/ "... Орон сууцны байшин, сууцыг өмчлөх зээлдэгчийн эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр барьцааны эрх үүсэх бөгөөд энэ тохиолдолд банк, зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээд нь барьцаалагч байна“ гэж заасан.

5. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль:

Тус хуулийн 4.1-д “Өмчлөгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхээ энэ хуульд заасны дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ авснаар түүний өмчлөх эрх баталгаажна.

13.1-д “иргэн ... энэ хуулийн 3-р зүйлд заасан эрхийг эрхийн улсын бүртгэгд бүртгүүлэх тухай мэдүүлгийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө оршин байгаа нутаг дэвсгэрийн эрхийн улсын бүртгэлийн төрийн захиргааны байгууллагад бичгээр гаргах...”,

13.5 Мэдүүлэгт энэ хуулийн 17.1-д заасан зүйлийг тусгах бөгөөд дараах баримт бичгийг хавсаргана. 13.5.8-д энэ хуулийн 3-р зүйлд заасан эрхийг бүртгүүлэхийг хүссэн этгээдийн өргөдөл,

24.3-т “Өмчлөх эрх шилжсэнийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай мэдүүлгийг эрхээ шилжүүлж байгаа болон түүнийг шилжүүлэн авч байгаа этгээдийн аль нь ч гаргах эрхтэй.

Дээрх хуулийн заалтуудыг нэгтгэвэл “Ипотекийн зээл нь ул хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээл ба барьцаалуулагч өөрийн өмчлөлд байгаа, өмчлөх эрхийн нь талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүсээгүй үл хөдлөх хөрөнгө түүний эрхийг барьцаалуулах, барьцаалбар заавал үйлдэх, ипотекийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч эсхүл үүрэг гүйцэтгүүлэгч улсын буртгэлд бүртгүүлэх, ипотек нь улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүсэх”-ээр заасан байна. Иймд мөн ЦХК ХХК нь холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй болно.

3. ЦХК ХХК нь гэрээний холбогдох заалтыг зөрчиж, орон сууцны өмчлөх эрхийг захиалагч нарын нэр дээр шилжүүлсний улмаас үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг бусад арилжааны банкны орон сууцын ипотекийн зээлд хамрагдаж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан учир зээл олгох боломжгүй гэдэг хариуг бүх банк өгсөн гэх асуудлын тухайд:

Манай компани нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний үүргээ зөрчөөгүй. Нэхэмжлэгч нь гэрээний хэддүгээр зүйл, заалтыг зөрчсөн болохыг тодорхой дурьдах ёстой.

Худалдан авагч нь ипотекийн зээл авахын тулд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч байх ёстой бөгөөд худалдан авагчийн нэр дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан нь өөр арилжааны банкнаас зээл авч чадахгүй нөхцөл байдалд хүргэсэн гэх тайлбар огт үндэслэлгүй юм.

Нэхэмжпэгч нар нь ИХШХШтХ-ийн 25-р зүйлийн 25.2.1, 25.2.2-т зааснаар “Шүүхэд хэргийн талаар үнэн зөв тайлбар гаргах, шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх үүрэгтэй” гэж заасны дагуу нэхэмжпэгч нь өөрийн тайлбарт хууль тогтоомжид заасан үндэслэлийг дурьдан үнэн зөв, нотлох баримттайгаар тайлбар өгөх ёстой.

Нэхэмжлэгч нарын хувьд өнгөрсөн хугацаанд “5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдах ёстой байсан” гэдэг үндэслэлээр хэрэгжиж байгаа 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдахгүй, үлдэгдэл төлбөрөө төлөхгүй өнөөдрийг хүргэсэн.

Гэтэл Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.10.25-ны өдрийн №А-295 тоот “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай” тушаал батлагдан улмаар Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.03.11-ний өдрийн А-67 дугаар тушаал буюу 5 хувийн ипотекийн нөхцөл хүчингүй болж, “Капитал банк” ХХК-иас 2016.11.02-ны өдөр №5/6076 тоот “Мэдээлэл хүргэх тухай” албан бичиг ирсэн.

Талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нд зааснаар худалдагч нь худалдан авагчийг төлбөрөө төлөхөд туслах /&3.3-аас өөр бусад/ ямар нэгэн үүрэг хүлээгээгүй. Бидний байгуулсан гэрээнд компани нь захиалагчийг банк, банк бус санхүүгийн байгууллага, гуравдагч этгээдийн 5 эсвэл 8 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах ямар ч үүрэг хүлээгээгүйг онцгойлон дурьдаж байна.

Нөгөө талаар ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээг иргэн, компани хоёр гэрээгээр тохиролцох боломжгүй. Энэ нь Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн Төв банкны тухай хуулиар олгосон эрх хэмжээний хүрээнд батлагдсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-аар зохицуулах харилцаа юм.

Худалдан авагч банкнаас хэдэн хувийн хүүтэй зээл авч төлбөрөө төлөх нь компанид хамаагүй бөгөөд энэ нь банк, зээлдэгч нарын хооронд үүсэх гэрээний харилцаа бөгөөд гагцхүү худалдан авагч хугацаандаа л төлбөрөө төлөх ёстой.

Нэхэмжлэгч нарын хандсан “Капитал банк” нь 2016.11.02-ны өдөр N95/6076 тоот “Мэдээлэл хүргэх тухай” албан бичгээр 5 хувийн хүүтэйгээр батлагдсан ипотекийн зээлийг олгох боломжгүй гэдгийг зээл хүсэгч нарт болон компанид мэдэгдсэн.

Манай компани нь гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн гарснаас хойш 7 хоногийн дотор төлбөрөө төлөхийг шаардах эрхтэй ч “Капитал банк”-ны санхүүжилтийг хүлээсэн. Гэвч эрх бүхий байгууллагаас албан ёсны шийдвэр гарч, 5 хувийн хүү зогссон тул захиалагч үргэлжлүүлэн 8 хувийн хүүтэй зээл хүссэн материалаа банкиндаа өгч судлуулах, зээлээ хурдан шийдвэрлүүлж төлбөрөө төлөх үүрэгтэй.

Компанийн зүгээс нэхэмжлэгч нарт ипотекийн зээлд хамрагдаж зээлээ хурдан төлөхийг шаардсан боловч нэхэмжпэгч нар нь “заавал 5 хувийн хүүгээр ипотекийн зээл авна” гэсэн үндэслэлгүй тайлбар тавин “байрны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ нэгэнт миний нэр дээр гарсан тул компани байрнаас нь гаргаж чадахгүй” гэсэн бодолтойгоор банкинд зээл төлөхгүйгээр, түрээсгүй байранд тодорхойгүй хугацаагаар суух сонирхлыг илт гаргаж банкинд зээл хүссэн хүсэлтээ өгөлгүй эс үйлдэл гаргасаар өнөөдрийг хүргэсэн.

Зээл хүсэгчийн зүгээс ипотекийн зээлийг хүссэн хүсэлт, материалаа өгөөгүй тохиолдолд банк түүнд зээл олгох боломжтой эсэхийг судлах, зээлийг шийдвэрлэх ямар ч боломжгүй нь хэнд ч ойлгомжтой. Нөгөө талаар банкны зээлийн хорооны шийдвэр нь 1 /нэг/ сарын хугацаанд хүчинтэй байдаг тул захиалагч зээл хүссэн хүсэлтээ өгөх ёстой байсан.

Хэргийн материалд “Капитал банк”-ны 2017.10.26-ны өдрийн 4/3751 тоот алба- бичгийг нотлох баримтаар өгсөн болно. Уг албан бичигт “Капитал банк”-ны зээлийн хорооны шийдвэртэй үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь гарсан Г.Б, Э.Пнарын 27 иргэний зээлийн шийдвэрлэлтийн мэдээллийг дурьдсан болно. Үүнд: Нэхэмжлэгч Г.Б, Э.Пнарын 8 иргэнээс бусад иргэд нь 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлдээ хамрагдан төлбөрөө төлсөн болохыг харж болно.

Мөн хэргийн материалд “Худалдаа хөгжлийн банк” болон “Хаан банк”-ны зүгээс нэхэмжлэгч нарын нэр бүхий иргэдэд ипотекийн зээлийн шаардлагыг хангаж байгаа тохиолдолд зээлд хамруулахад татгалзах зүйлгүй” гэсэн албан бичгүүдийг нотлох баримтаар өгсөн болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь “Капитал банк”-аар судлагдаад гарсан гэрчилгээ “Худалдаа хөгжлийн банк”-аар судлагдаад гарсан гэрчилгээ гэсэн тодотгол байхгүй бөгөөд нэг үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг ашиглан банкийг хууран мэхлэх ажиллагаа хийгдээгүй байх, зээлдэгч нь орон сууцны ипотекийн зээлийн журмыг хангасан байхад өөр бусад банкаар зээл олгох бүрэн боломжтой байгаа болно.

Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016.10.25-ны өдрийн №А-295 тоот тушаалын Хавсралт “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-аар 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл үргэлжлүүлэн хэрэгжиж байна.

- Тус журмын 2.5-д Энэ журмын дагуу санхүүжүүлэх орон сууцны ипотекийн зээл хүсэгч дараах шаардлагыг хангасан байна. 2.5.3-т Банк, санхүүгийн байгууллагад төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн хөнгөлттэй хүүтэй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй. 2.5.6 Барьцаалбар үйлдэх.

- 2.6-д Энэ журмын дагуу санхүүжүүлэх орон сууцны ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууц буюу зээлийн барьцааны зүйл нь дараах шаардлагыг хангасан байна. 2.6.6 Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдах, 2.6.7 Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх гэж заасан.

Уг журамд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарсан тохиолдолд зээл олгохгүй гэсэн хориглосон заалт байхгүй. Харин зээл хүсэгч ипотекийн зээлгүй байх, барьцаалбар үйлдсэн байх, үл хөдлөх хөрөнгө дээрээ даатгал хийсэн байх, эд хөрөнгийг өмчилсөн байх, өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээд шаардах эрх үүсээгүй байх гэсэн шаардлагуудыг заасан байна. Мөн Иргэний хууль болон Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн дээр дурдсан заалтууд үйлчилнэ.

4. “Капитал банк” нь иргэдэд хохирол учруулсан нь тогтоогдсон гэх асуудлын тухайд:

Тус шүүхээр ЦХК ХХК болон иргэн Г.Б, Э.Пнарын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний үүргийн гүйцэтгэлтэй холбоотой маргааныг хянан шийдвэрлэж байгаа болно.

Иргэн Г.Б, Э.Пнар нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчигдсөн гэж үзвэл “Капитал банк”-ыг шүүхэд өгөх эрх, учирсан хохирлоо арилгуулах эрхтэй. Хэрэв нэхэмжлэгч нарын тайлбарлаж байгаагаар “Капитал банк” нь гэм буруутай нь тогтоогдсон шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр гарсан бол нэхэмжлэгчийг өөрт учирсан хохирлоо гаргуулах боломжтой болсон гэж ойлгож болох байна.

Нэхэмжлэгч Э.Пнь 2016.04.20-ны өдөр “Манайх “Капитал банк”-нд орон сууцны зээлтэй холбоотой бүх материалыг бүрдүүлж өгсөн. Ирэх 7 хоногоос манай материалыг зээлийн эрсдлийн дүгнэлт гаргуулахаар явуулна гэсэн зээлийн асуудал удахгүй шийдвэрлэгдэнэ. ... Би нөхөр, 2 хүүхдийн хамт Налайх дүүргийн хилийн 0303 дугаар ангийн ажилчдын байранд амьдардаг. Гэтэл ... нөхөр Г.Бын албан тушаал өөрчлөгдсөн шалтгаанаар 2016.04.22- ны өдөр байр суллаж өгөхийг шаардаж байна. ... Одоо амьдарч байгаа байрнаасаа яаралтай гарах болсон ба зээл шийдвэрлэгдэх хүртэл хэд хоногийн өмнө танай компаниас захиалсан байрандаа орох хүсэлтэй байна, шийдвэрлэж өгнө үү” гэсэн хүсэлтийг гаргаж орон сууцандаа урьдчилан орсон байдаг.

Тодруулбал, төлбөрөө 7 хоногийн дараагаас төлнө гээд орон сууцандаа орсон атлаа бүтэн 2 (хоёр) жилийн хугацаанд гэрээний төлбөрөө төлөлгүй, түрээсийн зардлаа хэмнэн амьдарч үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн.

Мөн нэхэмжлэгч нар нь компанид орж ирэх байсан 55,100,000 /тавин таван сая нэг зуун мянга/ төгрөгийн орлогыг 2 жилийн хугацаанд хааж, мөн хугацаагаар уг 55,100,000 төгрөгийг хадгалан зайлшгүй олох байсан хүүгийн орлогоор хохироогоод байна.

Талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 4 дүгээр зүйл /Захиалагчийн эрх, үүрэг/-ийн 4.5, 6 дугаар зүйл /Талуудын хариуцлага/-ийн 6.3-т “Захиалагч нь энэ гэрээ, хавсралтаар хүлээсэн үүргээ дангаар зөрчсөн, эсхүл гэрээг цуцалсан тохиолдолд Захиалгын гэрээг байгуулснаас хойшхи cap тутамд энэхүү гэрээний 2.1-д заасан нийт үнийн дүнгээс 1 /нэг/ хувиар тооцон гүйцэтгэгчид торгууль төлнө”, мөн гэрээний 3 дугаар зүйл /Гүйцэтгэгчийн эрх, үүрэг/- ийн 3.7-д зааснаар “манай компани нь ... гэрээ цуцалснаас үүдэн гарсан зардал, алдагдлыг гэрээний 6-р зүйлд заасны дагуу захиалагчаас суутган авна.” гэж заасан.

Уг гэрээний заалтын дагуу гэрээ байгуулсан 2016 оны 01 сарын 26-ны өдрөөс 2018 оны 04 сарын 25-ны өдрөөр тооцвол иргэн Г.Б, Э.Пнар нь компанид 21,263,040 /хорин нэгэн сая хоёр зуун жаран гурван мянга дөчин/ төгрөгийг, БЗД-ийн 14-р хорооны 88в байрны 132 тоот /42,8м2/ орон сууцыг сэргээн засварлах зардал 6,123,498 төгрөг, нийт 27,386,538 төгрөгийг компанид төлсний үндсэн дээр гэрээнээс татгалзах үүрэгтэй.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нэхэмжпэгч нь үндсэн нэхэмжлэлээ бүрэн дэмжиж байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанд зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,

                                                                                                                                 ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

   Нэхэмжлэгч ЦХК ХХК нь хариуцагч Г.Б, Э.Пнарт холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээний үүрэгт 55,100,000 төгрөг, алданги 7,934,400 төгрөг, хохирол 8,912,614 төгрөг нийт 71,947,014 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг, хариуцагч нар нь гэрээнээс татгалзаж 23,652,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус гаргаж, зохигч талууд бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргасан.

   Гэрээний үндсэн үүргийн гүйцэтгэл буюу 55,100,000 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэл болон гэрээнээс татгалзаж, 23,652,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

   Зохигчдын хооронд 2016 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр 425/4 дугаартай “орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулж, нэг талаас ЦХК ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хороо, 14 дүгээр хороололд В3 блокны F загварын орон сууцанд 42,8 м.кв талбай бүхий орон сууцыг ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх, нөгөө талаас Г.Б, Э.Пнар орон сууцны үнэнд 78,752,000 төгрөгийг төлөх үүргийг харилцан хүлээсэн болох нь талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан уг гэрээний хуулбар зэргээр тогтоогдож байна. /х.х-ийн 7-9 дахь талд/

Дурдсан гэрээнд талуудын илэрхийлсэн хүсэл зориг, агуулга, зорилго зэрэгт дүгнэлт хийж үзвэл хэдийгээр нэг талаас орон сууц барьж ашиглалтад хүлээлгэн өгөх гэх боловч бэлэн баригдсан орон сууцыг шилжүүлэх үүрэг, нөгөө талаас ажлын хөлс бус харин тухайн орон сууцыг шилжүүлэн авсны төлөө үнэ төлөх үүргийг харилцан хүлээх агуулга байх тул тус агуулгыг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан “Ажил гүйцэтгэх гэрээ” бус Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан “Худалдах-худалдан авах” гэрээний агуулгад нийцэж байна гэж үзэв.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зохицуулснаар уг гэрээгээр худалдагч нь эд хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч үнэ төлөх, хөрөнгийг хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээх журамтай.

Талууд гэрээний шинж, агуулга, гэрээнд хүсэл сонирхолоо илэрхийлсэн байдал буюу гэрээний дагуу орон сууцны урьдчилгаа үнэнд 23,652,000 төгрөгийг төлсөн үйл баримтын талаар маргаагүй, харин нэхэмжлэгч гэрээний үүргийг гүйцэтгэлийг шаардсан, хариуцагч нар нэхэмжлэгчийг гэрээний үүргээ зөрчсөн гэж үзэн гэрээнээс татгалзаж гэрээний дагуу орон сууцны урьдчилгаанд төлсөн төлбөрөө буцаан гаргуулна гэж мэтгэлцсэн.

Гэрээний Хавсралт №1-д талууд орон сууцны үнийг хэрхэн төлөх талаар харилцан тохиролцсон байх бөгөөд тус хавсралтын 3 дахь заалтаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор 55,126,400 төгрөгийг төлнө гэж тохиролцжээ. /х.х-ийн 9 дахь талд/ 

Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн А-67 дугаар “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай” тушаал батлагдаж, орон сууцны ипотекийн жилийн хүү 5 хувь байх боломжтой байжээ. /х.х-ийн 226-230 дахь талд/

   Уг журмын дагуу арилжааны банкнаас орон сууцны үнийн 70 хувийг ипотекийн санхүүжилтээр шийдвэрлэх зорилгоор хариуцагч нар “Капитал банк” ХХК-нд зээлийн хүсэлт гаргаж, улмаар 2016 оны 5 дугаар сард зээл олгох шийдвэр гарсан боловч зээлийг бодитоор олгоогүй байна. /х.х-ийн 136 дахь талд/

Учир нь, “Капитал банк” ХХК нь 2015 оны 9 дүгээр сараас хойш орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шаардлагыг хангаж ажиллаагүй тул Монгол банкнаас орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэр, санхүүжилтийг олгоогүй байхаас гадна Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 10 дугаар сарын 25-ний өдрийн А-295 дугаар “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай” тушаал батлагдаж, уг харилцааг зохицуулж байсан өмнөх А-67 дугаар тушаалыг хүчингүй болгожээ. /х.х-ийн 91, 231-234 дахь талд/

“Капитал банк” ХХК-иас зээл олгох шийдвэр гарсаны дагуу ЦХК ХХК-нд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт хариуцагч нарын өмчлөлд Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хороо 14 дүгээр хороолол /13334/ 88в байрны 132 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх тухай тодорхойлолт хүргүүлж, улмаар уг орон сууцны өмчлөгчөөр Г.Б, Э.Пнар бүртгэгдэж, 000490430 дугаартай өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгогдсон байна. /х.х-ийн 10, 151 дэх талд/

Хариуцагч нар “Капитал банк”-иас 5 хувийн ипотекийн зээл олгохоор шийдвэр гарсан боловч банкны санхүүжилт шийдвэрлэгдээгүй байхад гэрээний 2.4 дэх хэсэгт “захиалагч нь орон сууцны нийт үнийг бүрэн төлснөөр гүйцэтгэгч нь өмчлөх эрхийг захиалагчид шилжүүлэх ба үүнээс бусад тохиолдолд орон сууц өмчлөх эрх гүйцэтгэгчид” хадгалагдана гэж тохиролцсоныг зөрчиж, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт хариуцагч нарын нэр дээр маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх тухай тодорхойлолт хүргүүлснээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарч, бусад арилжааны банкууд өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан орон сууцанд ипотекийн зээл олгох боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн гэж татгалзалын үндэслэлээ тайлбарлаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

Уг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээс үзэхэд гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хүсээгүй, гэрээнээс татгалзсаны үр дагаварыг шийдвэрлүүлэхээр шаардаж байгаа, өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгчийн үүргийн зөрчлийн улмаас гэрээнээс татгалзаж байгаа гэжээ.

Монгол банкны Ерөнхийлөгчийн 10 дугаар сарын 25-ний өдрийн А-295 дугаар “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай” тушаалын 1 дэх хэсгийн 1.2.1-д энэ журамд зааснаар “орон сууцны ипотекийн зээл” гэж бүрэн баригдаж дууссан, улсын комисс ашиглалтад хүлээн авсан, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зээлийг” ойлгоно гэж зохицуулснаас үзэхэд хариуцагч нарын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан орон сууцанд 8 хувийн ипотекийн зээлийг олгодоггүй гэх тайлбарыг үндэслэлтэй гэж үзэх боломжгүй юм.

Түүнчлэн хариуцагч нар бусад арилжааны банкуудад 8 хувийн ипотекийн зээлд хамрагдахаар хандсан боловч дээрх шалтгаанаар татгалзсан гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй болно.

Мөн талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууцны захиалагын гэрээ”-гээр ипотекийн 5 болон 8 хувийн зээлд хамруулах үүргийг  худалдагч буюу ЦХК ХХК нь хүлээгээгүй байна.

Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг өөрчлөлтийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжиж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж, 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт “Иргэн, хуулийн этгээд нь энэ хуулийн 3 дугаар зүйлд заасан эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай мэдүүлгийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө оршин байгаа нутаг дэвсгэрийн эрхийн улсын бүртгэлийн төрийн захиргааны байгууллагад бичгээр гаргах … болно” гэж тус тус зохицуулснаар өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхтэй холбоотой харилцаанд өмчлөх эрхийг шилжуүүлж байгаа этгээдийн дан ганц хүсэлтээр шийдвэрлэх боломжгүй, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авч байгаа этгээд мөн хүсэлтээ гаргаснаар бүртгэгдэх журамтай.

Иймд ЦХК ХХК нь өмчлөх эрхийн гэрчилгээг хариуцагч нарын нэр дээр шилжүүлж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлгүй, өөрөөр хэлбэл харилцан зөвшөөрч илэрхийлсэн агуулга бүхий хүсэл зоригийн илэрхийлэлийг гэрээний үүргийн зөрчил гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 219 дугаар зүйлийн 219.6 дахь хэсэгт “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй, эсхүл үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол үүргийн зүйлийг өөр этгээдээс хүлээн авах ёстой байсан үүрэг гүйцэтгэгч түүнийгээ авч чадаагүйгээс үүрэг биелээгүй бол үүнээс үүдэн гарах хариуцлагыг өөрөө хүлээнэ” гэж зохицуулсан.

Өөрөөр хэлбэл, хуулийн дээрх зохицуулалтаар хариуцагч нар гэрээгээр хүлээсэн үнэ төлөх үүргээ гуравдагч этгээдээс шалтгаалан биелүүлэх боломжгүй байсан нь тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэхээс чөлөөлөх үндэслэл болохгүй.

Иймд талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 4 дэх хэсгийн 4.2 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч Г.Б, Э.Пнараас орон сууцны үлдэгдэл үнэ 55,100,000 төгрөгийг шаардсан нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн энэ шаардлагад холбогдох хэсгийг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй.

Гэрээгээр хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэхээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг дурдсан үндэслэлүүдээр хангаж шийдвэрлэсэн тул гэрээнээс татгалзахтай холбоотой сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад тусгайлан дүгнэлт хийх шаардлаггүй гэж үзсэн болохыг дурдах нь зүйтэй.

Алданги 7,934,400 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд:

“Орон сууцны захиалгын гэрээ”-ний 4.2, 6.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор орон сууцны үнийн 70 хувийг төлөх үүрэгтэй бөгөөд уг хугацааг захиалагч хэтэрүүлсэн бол хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0.03 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги буюу нэмэгдэл үүргийн талаар  тохиролцжээ.

Талуудын дээрх тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасантай нийцэж байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь 2016 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрөөс тооцож хугацаа хэтэрсэн 480 хоногийн алдангид 7,934,400 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжилсэн.

Худалдах-худалдан авах гэрээний үнэ төлөх үүрэг  нь тус гэрээний үндсэн үүрэг бол алданги нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй улмаас худалдан авагч талд хүлээлгэж буй хариуцлага оногдуулж буй тохиролцсон хариуцлагын хэлбэр юм.

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь гэрээгээр тохирсон хариуцлагын үүрэг буюу алданги шаардах эрхтэй боловч өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан 2016 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрөөс хойш 7 хоногийн дараагаас шаардах эрхээ хэрэгжүүлээгүй нь хариуцагчийн хариуцлагын хэмжээ нэмэгдэхэд нөлөөлсөн гэж үзэхээр байх бөгөөд энэ нь Иргэний хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт заасан эрхээ үнэнчээр хэрэгжүүлэх зарчимд нийцэхгүй байна.

Иймд Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт “Анзын хэмжээ илт их байвал хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан шүүх түүнийг багасгаж болно” гэж зохицуулснаар алдангийг 50 хувиар багасгаж, хариуцагч нараас алдангид 3,967,200 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрлэв.

Зайлшгүй орох байсан орлого 8,912,614 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд

Нэхэмжлэгч нь  “Капитал банк”-тай байгуулсан 2016 оны 5 дугаар сарын 18-ны өдрийн №16/45 тоот “Хамтран ажиллах гэрээ”-ний 1.1, 1.2, 2.3, 2.4, 4.2.8, 4.2.9, 4.4.5 дахь заалтыг үндэслэн зайлшгүй орох байсан орлого буюу 55,100,000 төгрөгийн хадгаламжийн хүүгийн орлогыг жилийн 12,3 хувийн хүү, хоногийн 0,03 хувиар тооцон /480 хоног/ зайлшгүй орох байсан орлогод 8,912,614 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн.

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж заасан.

Хуулийн дээрх зохицуулалтын “зайлшгүй орох байсан орлого” гэдэг нь гэрээний талууд урьдчилан тохиролцсон, гэрээндээ энэ талаар тусгасан байх шаардлагатай өөрөөр хэлбэл, гэрээний нэг тал нь нөгөө талыг энэ хэмжээний орлого олох боломжтой байсан гэдгийг мэдэх боломжтой байсан нөхцөл байдлыг хамааруулна.

Тодруулбал, нэхэмжлэгчийн “Капитал банк” болон бусад санхүүгийн байгууллагтай байгуулсан “Хамтран ажиллах” гэрээний дагуу олох байсан ашиг, орлогыг хариуцагч нар мэдэх боломжгүй.

   Түүнчлэн талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд нэмэгдэл үүрэг буюу анзын талаар тохиролцсон болохыг дурдах нь зүйтэй.

   Дурдан буй дээрх үндэслэлүүдээр хариуцагч Г.Б, Э.Пнараас орон сууцны үлдэгдэл үнэ 55,100,000 төгрөг, алдангид 3,967,200 төгрөг нийт 59,067,200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч ЦХК ХХК-нд олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 12,879,814 төгрөгт холбогдох хэсэг болон ЦХК ХХК-нд холбогдох гэрээнээс татгалзаж 23,652,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэв.

   Нэхэмжлэгч нь 2017 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр гаргасан   24,301,241 төгрөг гаргуулах, Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хороо 88в байрны 132 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийг ЦХК ХХК-д шилжүүлэхийг даалгах, уг орон сууцнаас албадан гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагаа 2017 оны 11 дүгээр сарын 09, 2018 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдөр тус тус өөрчилж, худалдах-худалдан авах гэрээний үүрэгт 55,100,000 төгрөг, алданги 7,934,400 төгрөг, хохирол 8,912,614 төгрөг нийт 71,947,014 төгрөг гаргуулах гэж тодорхойлсон.

   Нэхэмжлэлийн өөрчилсөн шаардлагад холбогдох улсын тэмдэгтийн хураамжийг нэхэмжлэгчээс, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлөх 206,010 төгрөгийн улсын тэмдэгтийн хураамж төлөх хугацааг шүүгчийн захирамжаар уг хэргийг хянан шийдвэрлэж, шүүхийн шийдвэр гарах хүртэл хугацаагаар хойшлуулсан бөгөөд шүүхийн шийдвэрт хариуцагч нараас нөхөн төлүүлэхээр тус тус тусгасан болохыг дурдав.

   Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчээс гаргасан хүсэлтийн дагуу шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ авсан шүүгчийн захирамж шүүхийн шийдвэрт давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хүчинтэй хэвээр байна.

  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг тус тус удирдлага болгон

                                                                                                                                                                  

                                                                                                             ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Г.Б, Э.П нараас 59,067,200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч ЦХК ХХК-нд олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 12,879,814 төгрөгт холбогдох хэсэг болон ЦХК ХХК-нд холбогдох гэрээнээс татгалзаж 23,652,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

   2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 58 дугаар зүйлийн 58.2, 58.4 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч ЦХК ХХК-иас төлсөн 901,870 төгрөг, хариуцагч Э.Пүрэвдуламаас төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч ЦХК ХХК-иас 517,685 төгрөгийг гаргуулж улсын төсвийн орлогод, хариуцагч Г.Б, Э.Пнараас 659,296 төгрөгийг гаргуулж, үүнээс 453,286 төгрөгийг нэхэмжлэгч ЦХК ХХК-нд үлдэх 206,010 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод оруулсугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

                          

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                                Л.ЭНХЖАРГАЛ