Т.Цэрэнчимэдийн нэхэмжлэлтэй

                     иргэний хэргийн тухай 

Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Х.Эрдэнэсувд даргалж, шүүгч Б.Ундрах, С.Соёмбо-Эрдэнэ, Г.Цагаанцоож, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2020/01329 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2020 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдрийн 1358 дугаар магадлалтай, 

Т.Цэрэнчимэдийн нэхэмжлэлтэй,

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох, 

Үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг  

Нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Г.Цагаанцоож илтгэснээр хянан хэлэлцэв.  

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Баясгалан, нарийн бичгийн дарга Х.Билгүүн нар оролцов. 

Нэхэмжлэгч Т.Цэрэнчимэд шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Баянзүрх дүүргийн Иргэний анхан шатны шүүхийн 2019 оны 02 сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2019/00609 тоот шүүгчийн захирамжаар Т.Цэрэнчимэдээс зээлийн гэрээний төлбөрт 57,427,798 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 258,816 төгрөгийг гаргуулж, Хас банкинд олгохоор эвлэрснийг шүүгчийн захирамжаар баталгаажуулсан. Дээрх шүүгчийн захирамжийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад барьцааны эд хөрөнгө болох орон сууцыг дуудлага худалдаанд оруулах зорилгоор битүүмжлэн, хураан авч, шинжээчээр үнэлгээ тогтоох ажиллагаа хийсэн. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас Виннер Вэй ХХК-иар үнэлгээ тогтоох ажиллагааг хийлгүүлсэн байх бөгөөд шинжээч орон сууцыг 51,582,000 төгрөгөөр үнэлгээ тогтоосон байна. Миний бие үнийн саналаа уг орон сууцыг 150,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулахаар саналаа өгсөн байтал шинжээч нь шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийн хэмжээнээс хэт доогуур буюу зах зээлийн үнэ ханшнаас хямдханаар үнэлсэн нь миний өмчлөх эрхийг ноцтойгоор зөрчин, хохироож байна. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолыг үндэслээд шинжээч гаргасан дүгнэлтдээ тухайн барилгын 1 давхрын орон сууцанд үнэлгээ хийсэн гээд тайлан дээрээ бичсэн байгаа. 1 давхар гэдгээ алдаатай бичсэн үү, 43 тоот гэдгээ алдаатай бичсэн үү. Энэ нь барьцааны эд хөрөнгөд үнэлгээ хийгдсэн эсэх нь эргэлзээтэй болж байна. Ашигтай болон ашиггүй талбай гэдгийг МNS2009 гарахаас өмнө тогтоодог байсан стандартаар тайлбарлаад байгаа нь шинжээчийн дүгнэлт үнэн зөв гарсан гэхэд эргэлзээтэй байгаа. Тухайн байранд MNS2009 стандартаар хэмжилт хийгээд үзэхэд 52,6 м.кв болох нь тогтоогдсон. Уг м.кв-ыг зах зээлийн үнэ буюу 1,796,000 төгрөгөөр үржүүлэхэд 94,522,000 төгрөг болоод, жишиг үнэлгээгээр бодохоор 90,210,000 төгрөг болж байгаа. Тэгэхээр 40,000,000 50,000,000 төгрөгийн зөрүүтэй үнэлгээ тогтоож байгаа нь илтэд хүний өмчлөх эрхийг зөрчиж байна гэж үзэж байна. Дээр дурдсан тайлбар, үндэслэлийг харгалзан үзэж хөрөнгийн үнэлгээний тайлан буюу үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 02 сарын 25-ны өдрийн 609 дугаартай захирамжаар Т.Цэрэнчимэдээс 57,427,798 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 258,816 төгрөгийг гаргуулж Хас банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэрийн дагуу гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, 2019 оны 10 сарын 18-ны өдрөөс шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдсан. Т.Цэрэнчимэдэд шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч заасан хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй, тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Т.Цэрэнчимэдийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, Төмөр замын ус 15 дугаар гудамж, 5 дугаар байр, 43 тоот хаягт байрлах 30 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2020 оны 01 сарын 09-ний өдөр 19261940/05 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, төлбөрийг 2020 оны 01 сарын 23-ны өдрийн дотор төлөхийг мэдэгдсэн. Тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй бөгөөд 2020 оны 01 сарын 29-ний өдрийн 19261940/07 дугаартай тогтоолоор барьцаалан хурааж, талуудаас үнийн санал авахад үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул 2020 оны 02 сарын 12-ны өдрийн 108 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж, Виннер Вэй ХХК-аар зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгосон. Виннер вэй ХХК нь тухайн хөрөнгийг 51,582,000 төгрөгөөр үнэлж, үнэлгээний тайланг 2020 оны 02 сарын 17-ны өдөр хүлээн авсан. Үнэлгээний тайлан болон үнэлгээг талуудад 2020 оны 02 сарын 18-ны өдрийн албан бичгээр мэдэгдэж, холбогдох хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлан өгсөн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг мэргэжлийн шинжээч томилж, мэргэжлийн үнэлгээчин стандартын дагуу үнэлсэн, Виннер Вэй ХХК үнэлгээг үндэслэлтэй тогтоосон гэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2020/01329 дүгээр шийдвэрээр: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан, Улсын бүртгэлийн Ү-2204016342 дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, Төмөр замын ус 15 гудамж, 5 дугаар байр, 43 тоот хаягт байрлах 30 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай 2 өрөө үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Виннэр Вэй ХХК-ийн 2020 оны 02 сарын 17-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Т.Цэрэнчимэдэд олгож шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдрийн 1358 дугаар магадлалаар: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2020/01329 дүгээр шийдвэрийг хүчингүй болгож, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул Баянзүрх дүүрэг, 8 дугаар хороо, Төмөр замын ус 15 гудамж, 5 дугаар байр, 43 тоот хаягт байршилтай орон сууцны зориулалттай 2 өрөө үл хөдлөх хөрөнгийг 51,582,000 төгрөгөөр үнэлсэн Виннэр Вэй ХХК-ийн 2020 оны 02 сарын 17-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Т.Цэрэнчимэдийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс 2020 оны 02 сарын 21-ний өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгч Т.Цэрэнчимэд хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 06 дугаар сарын 22-ний өдрийн 1358 магадлалаар миний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул дараах үндэслэлээр үл зөвшөөрч энэхүү гомдлыг гаргаж байна.

Давж заалдах шатны шүүхээс хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэгт цугларсан баримт болох хөрөнгийн үнэлгээний тайлан-нг буруу тайлбарлан ИХШХШТХуулийн 40.2-т заасныг зөрчин, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан-нд 1м.кв=1.128.150 төгрөгөөр тодорхойлсон гэж дүгнэсэн нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгон шийдвэрлэхэд гол ач холбогдолтой байсан бөгөөд хэрэгт цугларсан баримтыг дутуу шинжлэн судалж, дүгнэлт гаргасан гэж үзэхээр байна. Учир нь Виннер Вэй ХХК-ийн 2020 оны 02 сарын 17-ний өдөр гаргасан хөрөнгийн үнэлгээний тайлан"-ийн 5 дугаарт хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо үнэлгээчин нь 3 төрлийн үнэлгээ буюу өртгийн хандлагын арга, орлогын хандлагын арга, зах зээлийн жишиг үнийн арга зэрэг эдгээр 3-н аргаар харьцуулан судалгаа, үнэлгээ тогтоож, зах зээлийн үнэ ханшийг тодорхойлдог талаараа тайландаа тодорхой тусгасан байна. Гэтэл шүүхээс зөвхөн өртгийн хандлагын арга-р тогтоосон үнийг үндэслэл болгон хэргийг шийдвэрлэн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгосон нь учир дутагдалтай болсон байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд "өртгийн хандлагын арга"-г тайлбарлахдаа хөрөнгийг барьж босгоход ...гарах өртгийг үндэслэн үнэ цэнийг тогтоох арга.... гэж тодорхойлсон байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.1-д заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайлан-нд эах зээлийн үнийг 1м.кв=1.715.000 төгрөгөөр тогтоосон байна. Шинжээч нь тухайн орон сууцны зах зээлийн үнийг тогтоохдоо 1м.кв талбайн үнийг 1.715.000 төгрөгөөр тогтоогоод ЗО.м.кв талбайгаар үржүүлэн тухайн орон сууцны үнийг тогтоосон байна. Гэтэл уг орон сууц нь 52.6 м.кв талбайтай болох нь хэмжилтээр тогтоогдсон байтал өөрийн тогтоосон үнэлгээг буруу талбайн хэмжээгээр тооцон үнэлгээг гаргасан нь бодит үнэнд нийцээгүй байна.

Иймд дээр дурдсан тайлбар, үндэслэлийг харгалзан үзэж Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 06 дугаар сарын 22-ний өдрийн 1358 магадлалыг хүчингүй болгож, Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ 

Т.Цэрэнчимэд нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч зөвшөөрөөгүй байна.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангасан, давж заалдах шатны шүүх шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгожээ.  

Нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангах хууль зүйн үндэслэл тогтоогдоогүй байна.  

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Т.Цэрэнчимэдээс 57,887,664 төгрөг гаргуулж Хас банк ХХК-д олгох Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019.02.25-ны өдрийн 00609 дугаар захирамжийг биелүүлэхдээ төлбөр төлөгч нар төлбөрөө сайн дураар биелүүлээгүй гэж үзэн, шүүхийн шийдвэрт заасны дагуу барьцааны зүйл болох Баянзүрх дүүргийн 8 дүгээр хороо, Төмөр замын ус 15 дугаар гудамж, 5 дугаар байр, 43 тоотын 30 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг битүүмжлэн, хурааж, үнэлгээ тогтоох ажиллагаа явуулжээ. 

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно, Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж тус тус заасан.  

Хэргийн баримтаас үзвэл, төлбөр төлөгч орон сууцыг 150,000,000 төгрөгөөр үнэлэх санал гаргасныг төлбөр авагч эс зөвшөөрсөн, өөрөөр хэлбэл, төлбөр төлөгч, авагч нар анхны дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг харилцан тохиролцоогүй тул хариуцагч шинжээч томилсон нь хууль зөрчөөгүй байна.  

Шинжээч Виннэр Вэй ХХК нь орон сууцыг 51,582,000 төгрөгөөр үнэлжээ /хэргийн 52-61 тал/.  

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д үнэлгээ тогтоосон тухай мэдэгдлийг авснаас хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдлоо гаргана гэж заасан, нэхэмжлэгч уг хугацаанд нэхэмжлэлээ гаргажээ. 

Анхан шатны шүүх ...өртгийн хандлагын аргыг хэрэглээгүй, талбайн хэмжээ, давхрын байршил, ашиглалт, засвар үйлчилгээ хийгдсэн байдал зэрэг шинж байдал, онцлогийг үнэлгээ гаргахдаа харгалзсан эсэх нь тодорхойгүй... гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хангасан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлд нийцээгүй байна.  

Үнэлж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбай улсын бүртгэлд бүртгэгдсэнээр 30 м.кв, MNS6058:2009 стандартаар 52.6 м.кв болох талаар шинжээч дүгнэлтдээ дурдсан байх ба улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайн хэмжээгээр үнэлсэн гэх үндэслэл тогтоогдоогүй байна.  

Түүнчлэн шинжээч өртгийн хандлагын арга, мөн барилгын шинж байдал, хэмжээний талаар тоо баримт, мэдээ материалд судалгаа хийж, энэ талаар тайланд тусгасан байгааг анхан шатны шүүх анхаараагүй байна.  

Дээрх алдааг давж заалдах шатны шүүх залруулж, хэрэгт авагдсан баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, маргааны үйл баримтын талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байх тул магадлалыг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.  

Шинжээчээр ажилласан Виннэр Вэй ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ тогтоохдоо Хөрөнгийн үнэлгээний тухай болон Шүүхийн шинжилгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу олон улсын болон үндэсний стандартыг баримталсан, үнэлгээ зах зээлийн ханшаас хэт бага гэх үндэслэл тогтоогдоогүй байна. 

Иймд магадлалыг хүчингүй болгож, шийдвэрийг хэвээр үлдээх талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхив. 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ: 

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 6 дугаар сарын 22-ны өдрийн 1358 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхисугай.  

2. Нэхэмжлэгчээс хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2020 оны 7 дугаар сарын 17-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй. 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Х.ЭРДЭНЭСУВД 

ШҮҮГЧИД Б.УНДРАХ

С.СОЁМБО-ЭРДЭНЭ

Г.ЦАГААНЦООЖ

Д.ЦОЛМОН