МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Ц ХХК-ийн гаргасан,

 

Хариуцагч: О-д холбогдох,

 

*******0,501,416.00 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн болон жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд болох гүйцэтгэх захирал О, өмгөөлөгч Б, хариуцагч О, өмгөөлөгч Э, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Билгүүн нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон түүний төлөөлөгч шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:

 

“Манай компани гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд *******нд 2,448 айлын орон сууцны цогцолбор хотхон барих төслийг хэрэгжүүлж, улмаар 2014-2015 оны хооронд 864 айлын орон сууцыг барьж, ашиглалтанд хүлээлгэн өгсөн.

 

Хариуцагч О нь 2015 онд ашиглалтанд орсон 432 айлын орон сууцны барилгаас 2015 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулж, 1 м.кв талбайг 1,820,000.00 төгрөгөөр 58.2 м.кв талбайтай орон сууцыг нийт *******5,924,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирч, урьдчилгаанд 31,777,200.00 төгрөгийг төлж, үлдэх 74,146,800.00 төгрөгийг 2016 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр төлөхөөр байсан боловч төлөөгүй, өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж байна.

 

Хэдийгээр бидний хооронд байгуулсан гэрээнд зааснаар хариуцагч тал орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг түүний нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа 7 хоногийн дотор төлөх үүрэгтэй байсан боловч энэхүү үүрэг биелэгдээгүй.

 

Тухайн үед манай компани “Голомт банк” ХХК, “Капитал банк” ХХК болон “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-тай гэрээ байгуулж, мөнгөн хадгаламж, харилцах дансанд мөнгө байршуулах, орон сууц худалдан авах иргэдэд зээл олгохтой холбоотой үйл ажиллагаанд хамтран ажилладаг байсан боловч тус гэрээг байгуулж байх тэрхүү хугацаанд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл хэрэгжиж эхлээгүй байсан.

 

Гэтэл хариуцагч О шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа “манай компанийг ийм зээлийг олгодог байсан учраас сонгосон, “Капитал банк” ХХК-иас жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл өгч байгаа тул та хамрагдаж болно” гэж зар сурталчилгаа түгээж байсан тул орон сууц худалдан авахаар болсон гэж мэдүүлж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

 

Учир нь, хэрэгт авагдсан баримтаар энэхүү үйл баримтыг тодруулбал талуудын хооронд гэрээ байгуулж байх хугацаанд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлийн журам хэрэгжиж эхлээгүй байсныг Монгол банкнаас гаргасан ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам, зээлийн хүүгийн хэмжээг баталсан он, сар, өдрөөс тодорхой харж болно.

 

Бид, яагаад хариуцагчийн нэр дээр маргааны зүйл болсон орон сууцыг өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргах болсон бэ гэсэн асуудлыг тэрээр хөндөж байна. Хэрэгт авагдсан “Капитал банк” ХХК-ийн ******* салбарын зээлийн хорооны хурлын шийдвэр хариуцагчид жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгох болсон гэсэн байсан тул манай компани үүнд итгэж, гэрчилгээг түүний нэр дээр гаргасан.

 

Гэвч, “Капитал банк” ХХК-ийн зээлийн хорооны хурлын шийдвэр нь гэрээ байгуулагдсаны дараа гарсан байдаг бөгөөд төрөөс зээлийн санхүүжилтийг өгөөгүй гэсэн шалтгаанаар тухайн зээл бодитоор олгогдоогүй. Нөгөө талаар нэхэмжлэгч ц ххк нь зээлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг байгууллага биш  барилгын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг хуулийн этгээд бөгөөд бид хариуцагч Од жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах ямар нэгэн үүрэг хүлээгээгүй.

 

Монгол банкнаас “Капитал банк” ХХК-нд иргэдийг жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгож байгаа мэтээр төөрөгдүүлсэн, тухайн банк энэхүү зээлийг олгоогүй гэх асуудал бол орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнд хамааралгүй, өнгөрсөн хугацаанд хариуцагчтай адил уг зээлд хамрагдаж чадаагүй бусад худалдан авагчид ипотекийн зээл буюу жилийн 8 хувийн хүүтэй зээл авч, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн байхад хариуцагч тал өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд ямар нэгэн байдлаар 74,146,800.00 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлэх талаар идэвхитэй арга хэмжээ авахгүй байгааг ойлгохгүй байна.

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1.-д зааснаар хэрэв захиалагч буюу хариуцагч тал төлбөр төлөх үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй тохиолдолд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.03 хувийн алданги төлөх зохицуулалттай бөгөөд 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага гаргасан 2018 оны 05 дугаар сарын 14-ний өдөр хүртэлх хугацаанд нийт 12,412,174.00 төгрөгийн алданги бодогдсон.

 

Мөн нэхэмжлэгч ц ххк болон “Капитал банк” ХХК нарын хооронд байгуулсан харилцах болох хадгаламжийн дансдын үлдэгдэлд хүү тооцох, төлбөр тооцоо гүйцэтгэх тухай хамтран ажиллах гэрээнд зааснаар хэрэв хариуцагч тал 74,146,800.00 төгрөгийг хугацаандаа төлсөн бол хадгаламжийн хүүгийн орлогоос 13,942,442.00 төгрөгийг олж, компанийнхаа үйл ажиллагаанд зарцуулах байсан.

 

Манай компани хариуцагчийн буруутай үйлдлээс болж, тухайн төслийг цаашид хэрэгжүүлэхтэй холбоотойгоор дээр дурьдсан хэмжээний алдагдлыг хүлээсэн бөгөөд бид, алданги болон олох ёстой байсан орлогыг үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсны дараа өдрөөс бус 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс эхлэн тооцсон гэдгийг хариуцагч ойлгох хэрэгтэй, энэ хугацааны хохирлын нийт дүн 6,659,499.00 төгрөг болж байна.

 

Иймд, хариуцагч Ооос орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний дагуу төлөх ёстой 74,146,800.00 төгрөг, алданги 12,412,174.00 төгрөг, олох ёстой байсан орлого 13,942,442.00 төгрөг, нийт *******0,501,416.00 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд орон сууц худалдан авч байгаа иргэдэд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах талаар ямар нэгэн зохицуулалт байхгүй учраас хүлээн зөвшөөрөхгүй, үүнийг зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэн явуулдаг байгууллагад хандаж шийдвэрлүүлэх ёстой” гэв.          

 

Хариуцагч тал тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон өмгөөлөгчийн хамт шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Намайг анх нэхэмжлэгч ц ххк-иас 58.2 м.кв талбайтай орон сууцыг худалдан авч байхад тус компанийн борлуулалт хариуцсан менежер хэлэхдээ “Капитал банк” ХХК-ийн жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах бүрэн боломжтой гэсэн.

 

Өөрөөр хэлбэл, би энэхүү байрыг сонгон авах болсон шалтгааны нэг бол жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах явдал байсан бөгөөд анхнаасаа 8 хувийн зээлд хамрагдах санхүүгийн боломжгүй байсан, энэ талаар нэхэмжлэгчийн ажилтан, удирдлагууд мэдэж байгаа, хэрэв ийм бага хүүтэй зээл олгодог банктай хамтран ажилладаггүй байсан бол уг компанийг сонгохгүй.

 

  Хэдийгээр хэрэгт гэрээ байгуулах үед жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгож байсан гэсэн баримт байхгүй боловч “Капитал банк” ХХК-ийн Хар хорин салбарын зээлийн хорооны хурлын шийдвэр, Монгол банкнаас тус банкинд хүргүүлсэн албан тоотод тус тус дурьдсанаар жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлийг олгож байсан болох нь тогтоогдоно.

 

Би, авсан орон сууцны төлбөрийг төлөхөөс үндэслэлгүйгээр татгалзаагүй, гагцхүү нэхэмжлэгч тал өөрсдөө жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгодог компанитай хамтарч ажилладаг гэж зар сурталчилгаа явуулж, худалдан авагч нарт ийм ойлголт төрүүлж байсан учраас тус компанитай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан, энэ талаар гэрчүүд адил мэдүүлэг өгсөн, хэрэв ийм зээлийг өгдөггүй байсан бол би уг орон сууцыг худалдан авахгүй байх байсан.

 

Намайг одоо арилжааны банкуудад хандаж, 8 хувийн зээлд хамрагдах гэхээр миний нэр дээр орон сууц өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсан тул өгөхгүй гээд татгалздаг, зээлийн асуудал бүрэн шийдэгдээгүй байхад нэхэмжлэгч Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт албан тоот явуулж, гэрчилгээ гаргуулснаас болж зээлд хамрагдаж чадахгүй байна.

 

Талуудыг гэрээ, хэлэлцээр байгуулж байхад жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах ойлголтыг нэхэмжлэгч тал худалдан авагчдад төрүүлсэн тул бидний хооронд байгуулсан гэрээнд энэ талаар тусгайлан заагаагүй боловч гэрээний үүрэг бий болсон гэж үзэж байгаа юм. Би, 74,146,800.00 төгрөгийг төлөхөөр удаа дараа банкуудад хандаж үзсэн, гэвч орон сууцны гэрчилгээ миний нэр дээр гарсан гэдэг үндэслэлээр зээл олгохоос татгалздаг.

 

Гэрээ байгуулах үед олгогдож байсан жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл зогссон тул иргэд үлдэгдэл төлбөрийг төлж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн талаар нэхэмжлэгч компани мэдсээр байж алданги болон хохирол нэхэмжилж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй, реклам, зар сурталчилгаанд дурьдсан шиг уг зээлд хамруулсан бол ийм асуудал болохгүй байх байсан.

 

Иймд, дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй тул үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж, нэхэмжлэгч ц ххк-нд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах үүргээ биелүүлэхийг даалгаж өгнө үү” гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч ц ххк-иас хариуцагч Од холбогдуулан *******0,501,416.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэхүү хэрэгт шүүхээс 2018 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан эрх, үүргийн тайлбарлаж, танилцуулсан байна.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч тал тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа 3,353,365.00 төгрөгөөр нэмэгдүүлж, хариуцагчаас үндсэн төлбөрийн үлдэгдэл 74,146,800.00 төгрөг, алданги 12,412,174.00 төгрөг, олох ёстой байсан орлого 13,942,442.00 төгрөг, нийт *******0,501,416.00 төгрөг нэхэмжилснийг хариуцагч үл хүлээн зөвшөөрч, нэхэмжлэгчид холбогдуулан жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан /х.х-ийн *******7-*******9, 153-155-р хуудас/

 

Талуудын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэлээс үзвэл зохигчид бие биедээ холбогдуулан Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.3.-д зааснаар хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэхийг хүсчээ.

 

Шүүх, хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн үндсэн нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж, үлдсэн хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд,

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч ц ххк болон хариуцагч О нар 2015 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж,*******,*******,*******лолд байрлах Цагаан хуаран хотхоны В2 блок ,******* дугаар давхарт 58.2 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 1 м.к талбайг 1,820,000.00 төгрөгөөр үнэлж, нийт *******5,924,000.00 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэхээр тохирчээ /х.х-ийн 9-11-р хуудас/.

 

Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч тал энэхүү орон сууцыг 2016 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдөр хүлээн авсан ба түүний нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 2016 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр гарсан байна /х.х-ийн 12, 13, 14-р хуудас/.

 

Хэдийгээр талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д заасан буюу ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг үндэслэсэн байх боловч зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсчээ. Учир нь, хариуцагч О тус гэрээнд заасан орон сууцыг бий болгоход ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагчийн нэгэн адил эрх, үүргийг хүлээгээгүй гагцхүү гэрээнд заасан төлбөрийг төлж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахаар тохиролцжээ.

 

Тодруулбал, талуудыг орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг байгуулж байх хугацаанд гэрээнд заасан 58.2 м,кв талбайтай 3 өрөө орон сууц бодитоор бий болсон, нэхэмжлэгч тал ашиглахад бэлэн орон сууцыг захиалагч буюу хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтанд шилжүүлсэн, уг орон сууцыг хэрхэн яаж бий болгох нь хариуцагчид чухал бус, харин тэрээр нэгэнт бий болсон гэрээний зүйлийг худалдан авсан байх тул талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна.

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д “Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл, худалдагч буюу нэхэмжлэгч нь гэрээний зүйлийг аливаа эрхийн болон биет байдлын доголдолгүйгээр худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээх бол худалдан авагч болох хариуцагч тал үнийг тохирсон хугацаанд бүрэн төлсөн тохиолдолд тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэнд тооцно.

 

Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар хариуцагч тал *******5,924,000.00 төгрөгөөс 31,777,200.00 төгрөгийг төлсөн бөгөөд тэрээр гэрээний зүйл болох тус орон сууцанд 2016 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдөр нүүж орсон байх тул түүнийг Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2.-т “Худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцно” гэж заасны дагуу гэрээний зүйлийг хүлээн авсан гэж үзнэ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн талуудын хооронд байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөр төлөх хуваарьт зааснаар хариуцагч буюу худалдан авагч тал үлдэгдэл төлбөр болох 74,146,800.00 төгрөгийг түүний нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсан өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор буюу 2016 оны 06 дугаар сарын 21-ий өдрийн дотор төлөх үүрэг хүлээсэн байх бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 2016 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр гарсан ажээ.

 

Иймд, нэхэмжлэгч ц ххк-ийг 2015 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр хариуцагч Отой байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн 58.2 м,кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлсэн гэж үзэх үндэслэлтэй ба зохигчид энэхүү үйл баримтын талаар маргаагүй.

 

Харин талууд гэрээний үлдэгдэл төлбөр 74,146,800.00 төгрөгийг алданги 12,412,174.00 төгрөг, олох ёстой байсан орлого 13,942,442.00 төгрөг, нийт *******0,501,416.00 төгрөг төлөх эсэх талаар маргасан.

 

Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1.-д “Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ” гэж, мөн 208 дугаар зүйлийн  208.1.-д “Үүргийг хууль буюу гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэнэ” гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл, худалдах, худалдан авах гэрээгээр үүрэг хүлээсэн хариуцагч тал гэрээнд заасан төлбөр төлөх үүргийг тогтоосон газар, хугацаандаа гүйцэтгэх үүрэг хүлээх бөгөөд хэрэв тодорхой хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр үл биелүүлсэн тохиолдолд түүнийг үүргээ зөрчсөнд тооцох ба үүний улмаас худалдагчид учирсан хохирлыг төлөх үүрэг үүснэ.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар “Капитал банк” ХХК-ийн Хар хорин салбарын зээлийн хорооны хурлын 2016 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 049 тоот шийдвэрээр хариуцагч Од нийт 74,*******0,000.00 төгрөгийг жилийн 5 хувийн хүүтэй, 240 сарын хугацаатай олгохоор болжээ. Гэвч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гэрчээр оролцсон тус банкны дэд захирал С.Дэлгэрцэцэгийн мэдүүлгээс үзвэл иргэдэд олгох энэхүү зээлийн эх үүсвэрийг эрх бүхий байгууллагаас олгоогүй, тухайн зээлийг 2016 оны 09 дүгээр сараас эхлэн зогсоосон учраас тийнхүү хариуцагч Од 74,*******0,000.00 төгрөгийн зээлийг өгөөгүй ажээ /х.х-ийн 78, 79, 125-127-р хуудас/.

 

 Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2013 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн А-122 тоот тушаалаар батлагдсан Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын 3 дугаар зүйлийн 3.1.2.-т зааснаар зээлийн хүүг жилийн 8 хувь +/-1 байхаар тогтоосон бол 2016 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн А-67 тоот тушаалаар шинэчлэн батлагдсан журмын 2 дугаар зүйлийн 2.1.2.-т “зээлийн хүүг Монголбанкны Ерөнхийлөгч, Хүн амын хөгжил, нийгмийн хамгааллын сайдын хамтарсан тушаалаар батална” гэсний дагуу 2016 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдрийн А/32, А/64 тоот тушаалаар зарим байршилд баригдсан орон сууцнаас худалдан авсан иргэдэд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгохоор заасан байна /х.х-ийн 16, 20, 31, 171-р хуудас/.

 

Түүнчлэн Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны ******* дугаар сарын 25-ны өдрийн А-295 тоот тушаалаар батлагдсан Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын 2 дугаар зүйлийн 2.1.2.-т зааснаар зээлийн хүүг жилийн 8 хувь гэж тогтоосон байх тул зохигчдыг 2015 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж байх тухайн үед жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгох ажиллагаа албан ёсоор хэрэгжиж эхлээгүй байсан байна /х.х-ийн 35, 36-р хуудас/.

Тодруулбал, хариуцагч тал нэхэмжлэгчээс 58.2 м,кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг худалдан авах үндэслэл болсон нөхцөл байдлыг жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгож байсан учраас энэхүү гэрээг байгуулсан гэж тайлбарласан боловч тухайн тайлбар хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1.-д “Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй” гэж заасан бөгөөд хариуцагчийн гэрээ байгуулах үндэслэл болсон гэх жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлийг орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж байх үед олгож эхлээгүй байсан тул түүний татгалзал үндэслэлгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлийн 215.2.-т “Үүргийн зүйл нь төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгө байвал үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ ямар ч нөхцөлд биелүүлэх үүрэгтэй” гэж заасан. Тодруулбал, хариуцагч О орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу *******5,924,000.00 төгрөгийг төлөх үүргээ зайлшгүй биелүүлэх ёстой бөгөөд тухайн төлбөрийг бусдаас авч төлөхтэй холбоотойгоор үүссэн аливаа эрсдэлийг тэрээр өөрөө хүлээх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.6.-д “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй, эсхүл үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол үүргийн зүйлийг өөр этгээдээс хүлээн авах ёстой байсан үүрэг гүйцэтгэгч түүнийгээ авч чадаагүйгээс үүрэг биелээгүй бол үүнээс үүдэн гарах хариуцлагыг өөрөө хүлээнэ” гэж заасны дагуу хариуцагч тал гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 74,146,800.00 төгрөгийг ийнхүү банк болон бусад этгээдээс авч чадаагүйн хариуцлагыг хүлээх ёстой.

 

Гэвч, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч О гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхээр 74,146,800.00 төгрөгийг банкнаас авч, нэхэмжлэгчид төлөх болоход түүнээс үл хамаарах хүндэтгэн үзэх шалтгаан буюу хүнд нөхцөл байдал үүссэн байна.

 

Учир нь, шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч ц ххк-иас Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт 2016 оны 05 дугаар сарын 24-ний өдөр 02/02 тоот албан бичгээр хариуцагч Оын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулахыг зөвшөөрсөн тодорхойлолтод дурьдсанаар тус компани хариуцагчийг “Капитал банк” ХХК-ийн Хар хорин салбарын зээлийн хорооны хурлын 2016 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 049 тоот шийдвэрээр 74,*******0,000.00 төгрөгийг жилийн 5 хувийн хүүтэй, 240 сарын хугацаатай зээлж, уг зээлээр гэрээний үүргээ биелүүлэх болсныг мэдэж байсан боловч уг зээлийн эх үүсвэрийг эрх бүхий байгууллагаас олгоогүй, үүний шалтгааныг талуудад мэдэгдсэн байна /х.х-ийн 39, 40, 77, 91-р хуудас/. 

 

Тодруулбал, хариуцагч тал түүний нэр дээр гэрчилгээ гарсан өдөр болох 2016 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдрөөс хойш 7 хоног буюу 2016 оны 06 дугаар сарын 21-ний өдрийн дотор төлөх үүргээ биелүүлж чадахгүй болсон шалтгаан нь зогсоосон зээлтэй холбоотой байх тул түүнийг Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2.-т “Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй” гэж заасны дагуу “Капитал банк” ХХК-иас нэхэмжлэгч ц ххк-нд тус зээлийг олгох боломжгүй болсон тухай мэдэгдсэн 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр хүртэлх хугацаанд үүргээ зөрчсөн гэж үзэх боломжгүй юм.

 

Харин хариуцагч О нь жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлийг ийнхүү 2016 оны 09 дүгээр сараас зогсоож, жилийн 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгохоор холбогдох журам батлагдаж, шийдвэрлэсэн байхад дээр дурьдсан өдрөөс хойш 74,146,800.00 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд уг үүргийг биелүүлэхэд хүндэтгэн үзэх шалтгаантай байсан гэдгээ баримтаар нотлоогүй.

 

Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.7.-д “Үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг арилгуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхтэй” гэж, мөн 227.3.-д “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж заажээ.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч ц ххк нь “Капитал банк” ХХК-тай 2015 оны 12 дугаар сарын 12-ны өдөр болон 2016 оны 05 дугаар сарын 18-ны өдөр хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан бол “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК, “Голомт банк” ХХК-тай 2016 оны 04 дүгээр сарын 07-ны өдөр мөн 2016 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан байна /х.х-ийн 49-59-р хуудас/.

 

Гэтэл эдгээр гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.2, 2 дугаар зүйлийн 2.1, 2.2, мөн 2.3, 2.4.-т тус тус зааснаар тухайн банкнаас авсан иргэдийн орон сууцны зээлийг нэхэмжлэгчийн уг банкин дахь харилцах болон хадгаламжийн дансанд шилжүүлсэн тохиолдолд гэрээнд заасан хэмжээгээр хүү тооцохоор тохирсон ба нэгэнт “Капитал банк”  ХХК-иас хариуцагч Од 74,*******0,000.00 төгрөгийн зээлийг олгоогүй учраас түүнд хүү бодогдохгүй, нөгөө талаар хариуцагч тал үлдэх төлбөр болох 74,146,800.00 төгрөгийг төлсөн тохиолдолд нэхэмжлэгч энэхүү төлбөрийг дээр дурьдсан банкуудад заавал хадгалуулж, хүү авах нь тодорхойгүй, банкнаас уг төлбөрийг 6 сараас доошгүй хугацаанд хадгалуулсан тохиолдолд хүү тооцох болзлыг гэрээнд тусгасан байгаагаас гадна компанийн бусад үйл ажиллагаанд зарцуулагдахгүй гэсэн нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байх тул үндэслэлгүй байна.

 

Зохигчид, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1.-д “захиалагч гэрээний төлбөрийг гэрээ болон хавсралтанд заасан нөхцөл, хугацаанд төлөөгүй бол хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0.03 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг гүйцэтгэгчид төлнө” гэж үүргийн гүйцэтгэлийг хангах алдангийн талаар тохирчээ. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1.-д “Хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх ёстой мөнгөн төлбөрийг анз гэнэ” гэж, мөн 232.6.-д “Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэж заасан ба талуудын алдангийн талаарх гэрээний  тохиролцоо нь хуульд нийцэж байна.

 

Хариуцагч Оын гэрээний үүргээ биелүүлвэл зохих 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс эхлэн алдангийн хэмжээг тооцвол 74,146,800.00x0.03%=22,244.04 төгрөг /1 өдрийн/, 22,244.04x558=12,412,174.00 төгрөг болж байна. Гэвч, шүүхээс талуудын хооронд бий болсон үйл баримт, бусад нөхцөл байдлыг харгалзан хариуцагчийн төлбөл зохих алдангиас 50 хувь болох 6,206,087.00 төгрөгийг хасч шийдвэрлэв.

Учир нь, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8.-д “Анзын хэмжээ илт их байвал хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан шүүх түүнийг багасгаж болно” гэж заасны дагуу хэдийгээр хариуцагч тал 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс 74,146,800.00 төгрөгийг төлөх үүргээ ямарч нөхцөл байдалд биелүүлэх үүрэгтэй боловч энэ хүртэлх хугацаанд түүнд хүнд нөхцөл байдал үүссэн, жилийн 5 хувийн хүүтэй зээл олгохоор  “Капитал банк” ХХК-ийн зүгээс шийдвэр гарсан боловч тус банк энэхүү зээлийг олгох журмын шаардлагыг хангаагүйгээс 2015 оны 09 дүгээр сараас зээлийн эх үүсвэрийг олгоогүй, Монгол банкнаас тус зээлтэй холбоотой асуудлаар гомдол гаргасан иргэдэд  зээлийг өгөх эсэх талаар хэлэлцэж байсан болон тус зээлд хамрагдаж төлбөр төлөхийг нэхэмжлэгч тал хүлээн зөвшөөрч байсан зэргээс тус тус үзвэл үүрэг гүйцэтгэгч буюу хариуцагчид үүргээ гүйцэтгэхтэй холбоотой харгалзан үзвэл зохих нөхцөл байдал байна /х.х-ийн 39, 79, 122, 172-р хуудас/.

 

Иймд, хариуцагч Ооос үндсэн төлбөрийн үлдэгдэл 74,146,800.00 төгрөг, алданги 6,206,087.00 төгрөг, нийт 80,352,887.00 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч ц ххк-нд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20,148,528.00 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд,  

 

Хариуцагч Ооос нэхэмжлэгч ц ххк-нд холбогдуулан жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан боловч тухайн шаардлага үндэслэлгүй байна. Учир нь, талуудын хооронд байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч буюу нэхэмжлэгч тал нь худалдан авагч болох хариуцагчийн өмнө тус зээлд хамруулах үүргийг хүлээгээгүй байна.

 

Тодруулбал, Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3.-д “Хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол нөхцөл гэнэ” гэж, мөн 43 дугаар зүйлийн 43.1.1.-д “хэлцлийн гол нөхцөлийн талаар талууд хэлэлцэн тохиролцсон тохиолдолд гэрээ байгуулагдсанд тооцно” гэж тус тус зааснаар зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээнд худалдагч талын гүйцэтгэх үүрэгт өөрийн хамтран ажилладаг банкуудад худалдан авагчийг жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах талаар ямар нэгэн тохиролцоо тусгагдаагүй бөгөөд талуудыг гэрээ байгуулж байх үед тухайн зээл албан ёсоор хэрэгжиж эхлээгүй байсан.

 

Иргэний хуулийн 187 дугаар зүйлийн 187.1.-д “Үүрэг нь энэ хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр үүснэ” гэж зааснаар тус хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1.- “хуульд заасан буюу заагаагүй боловч агуулгын хувьд хуульд үл харшлах хэлцэл байгуулагдсан”-аар гэрээнд заасан үүрэг үүсэх бөгөөд нэгэнт талуудын хооронд байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнд жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах гол нөхцөл тусгагдаагүй тул хариуцагч талд нэхэмжлэгчээс энэ талаарх хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэх шаардах эрх үүсэхгүй юм.

 

Иймд, шүүхээс дээр дурьдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд үндсэн нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж, үлдсэн хэсэг болон сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 222 дугаар зүйлийн 222.7, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8.-д заасныг тус тус үндэслэн хариуцагч Ооос 80,352,887.00 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч ц ххк-нд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20,148,529.00 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

1. Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.3.-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул хариуцагч Оын гаргасан нэхэмжлэгч ц ххк-нд холбогдох жилийн 5 хувийн хүүтэй зээлд хамруулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2.-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 712,390.00 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200.00 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 559,714.00 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2.-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурьдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                          Б.МАНДАЛБАЯР