МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Нарангэрэл даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: тоот хаягт байрлах, /улсын бүртгэлийн дугаар, регистрийн дугаар /,  Т ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: өөрийн байранд байрлах, Н газарт холбогдох,

 

Н газрын 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/2672 тоот мэдэгдэл, 2019 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 4/12 тоот тогтоол,  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:  Хариуцагчийн төлөөлөгч Б.А, шинжээч Г.О, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Оюун-Эрдэнэ нар оролцов.

 

  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Т ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Н газрын 126 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч дэслэгч Б.А-ын 2018 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн 3 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоолоор томилогдсон Сэлэнгэ эстимейт ХХК-ийн шинжээч, үнэлгээчин нь төлбөр төлөгч Т ХХК-ийн өмчлөлийн  тоотод байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай 527.68 м.кв талбайтай 4-н давхар, өөрийн эзэмшлийн 170 м.кв газрын гэрчилгээтэй, хотын төвийн А зэрэглэлийн бүсэд байрладаг үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ төлбөр төлөгч Т ХХК-д илт хохиролтой өнөөгийн зах зээлийн үнэлгээ, ханшнаас хэт доогуур 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлж манай компанийн эрх ашгийг хохироож байна. Өөрөөр хэлбэл шинжээч нь манай компанийн өмчлөлийн 4 давхар оффиссын зориулалттай объектыг 1 м.кв талбайг 2,700,000 төгрөгөөр үнэлж байгаа нь Хан-Уул дүүргийн Зайсанд байрлах орон сууцны зориулалттай 4 өрөө байрны үнээс ч хямд үнэлсэн байна. Хэдийгээр Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт Дуудлага худалдаагаар худалдах эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно гэж хуульчилсан боловч шинжээчээр томилогдсон үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээг бодитой бус хийсэн нь төлбөр авагчийн нөлөө орсон гэж үзэж байна. Өөрөөр хэлбэл Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйл Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд баримтлах зарчимын 4.1.1.хараат бус байх, 4.1.2.иргэн, байгууллагын нууцыг хадгалах, 4.1.3.шударга байх, 4.1.4.хууль тогтоомжид нийцсэн байх зарчмууд алдагдсан энэхүү үнэлгээчин төлбөр авагчаас хараат бус байж, манай компанийн хөрөнгийг шударгаар үнэлж чадаагүй байна. Учир нь төлбөр авагч нар анх үнийн санал өгөхдөө маш бага үнийн санал өгч байсан бөгөөд би өөрийн компанийн 4-н давхар оффиссын барилга болон газраа 6 тэрбум төгрөгөөр үнэлж байсан. Иймээс манай компанийн үл хөдлөх хөрөнгийг илт үндэслэлгүйгээр хямд үнэлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3, 55.7 дахь хэсэгт  зааснаар нэхэмжлэл гаргаж байна. Иймд 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/26/72 тоот үнэлгээ тогтоосон тухай мэдэгдэлд дурьдсан 1,477,500,000 төгрөгийн үнэлгээг төлбөр төлөгч Т ХХК-ийн захирал Л.Э би хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, мөн үнэлгээчин нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн дээрх заалтуудыг ноцтой зөрчсөн, үнэлгээг төлбөр авагч талд ашигтай байхаар гүйцэтгэсэн байх тул тус үнэлгээ болон Н газрын 126 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч Б.Аын 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/12 тоот үнэлгээ тогтоосон мэдэгдэл, 2019 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 4/12 тоот Н газрын Чингэлтэй дүүрэг хариуцсан ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, ахлах дэслэгч Д.Өлзийсайханы Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны гомдол хянан шийдвэрлэсэн тухай тогтоолуудыг  хүчингүй болгож, дахин зах зээлийн өнөөгийн ханшинд ойртсон, бодитой үнэлгээ хийлгэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч Б.А шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 12-ны өдрийн 18/ШШ2016/01293 тоот шүүгчийн захирамжаар Т ХХК-иас 122,414,500 төгрөг, тэмдэгтийн хураамж 385,500 төгрөг, нийт 122,800,000 төгрөг гаргуулж, Нэтив лэнд ХХК, иргэн Л.Энхтуяа нарт олгохоор шийдвэрлэсэн. Гүйцэтгэх баримт бичгийг 2017 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүлээн авч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн хуулийн дагуу зохион байгуулж ажиллаж байна. Төлбөр төлөгч Т ХХК-ийн өмчлөлд хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгэлтэй эсэх талаар холбогдох бүртгэлийн байгууллагаас тодруулахад бүртгэлийн газруудаас  тоотод байршилтай үйлчилгээний зориулалттай 527.68 м.кв талбайтай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй, Улсын бүртгэлийн Ү-2202 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгэлтэй бөгөөд Ариг банктай байгуулсан зээлийн гэрээний барьцаанд бүртгэлтэй байсан. Төлбөр төлөгчид сайн дураар биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй. Имйд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч талуудаас үнийн санал авсан боловч харилцан тохироогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу 2018 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн 3 тоот тогтоолоор Сэлэнгэ эстимейт ХХК-ийг үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоох шинжээчээр томилсон. Шинжээч Сэлэнгэ эстимейт ХХК нь 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн дүгнэлтээр үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлэгдсэн үнэлгээг талуудад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу үнэлгээг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор 4/2872 тоот албан бичгээр мэдэгдсэн. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

Нэхэмжлэгч Т ХХК нь хариуцагч Н газарт холбогдуулан тус газрын 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/2672 тоот мэдэгдэл, 2019 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 4/12 тоот тогтоол,  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Хариуцагч Н газар нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч төлбөр төлөгчид 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/2872 тоот үнэлгээний мэдэгдлийг хүргүүлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан гэж маргаж байна.

 

Нэхэмжлэгч Т ХХК нь хариуцагч Н газарт холбогдуулан тус газрын 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/2672 тоот мэдэгдэл, 2019 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 4/12 тоот тогтоолыг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан нь  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн үндэслэлд хамаарч байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээнд дүгнэх үндэслэлгүй гэж үзлээ.

 

Чингэлтэй  дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 12-ны өдрийн 182/ШШ2016/01293 дугаар шүүгчийн захирамжаар Т ХХК-иас 122,414,500 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Нэтив лэнд ХХК, иргэн Л.Энхтуяа нарт олгож шийдвэрлэжээ. 

 

Дээрх шийдвэрийн дагуу Н газар нь шийдвэрийг гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж, 2018 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 17300265/10 тоот “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол”-оор төлбөр төлөгч Т ХХК-ийн  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг  битүүмжилж, 2018 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн 17300265/10а тоот “Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол”-оор дээрх эд хөрөнгийг хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг анхны албадан дуудлага худалдаанд санал болгох үнийг харилцан тохиролцож тогтоох ажиллагааг хийхэд төлбөр төлөгч өөрийн хөрөнгийг 6,000,000,000 төгрөгөөр үнэлж, үнийн санал ирүүлснийг төлбөр авагч эс зөвшөөрч улмаар талууд тохиролцоогүй.

 

Ийнхүү талууд анхны албадан дуудлага худалдаанд санал болгох эд хөрөнгийн үнийг харилцан тохиролцоогүй тул Н газар нь 2018 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн 3 дугаар “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-оор хөрөнгийн үнэлгээний “Сэлэнгэ-Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2 дахь хэсэгт заасан зохицуулаттай нийцсэн байна.

 

Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2 дахь хэсэгт заасны дагуу шинжээчээр “Сэлэнгэ-Эстимэйт” ХХК-ийг томилсон, шинжээч “Сэлэнгэ-Эстимэйт” ХХК нь  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 1,477,500,000 төгрөг болохыг тогтоожээ.

 

Шинжээч Г.Отгонбаатар шүүх хуралдаанд “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тайланд  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө буюу нийт оффисын 14 хувь нь А бүсэд, 57 хувь нь В бүсэд, 29 хувь нь С бүсэд  байрлаж байна. Тайлангийн 10 дугаар зүйлийн 10.1.Орлогын арга (PY1)-1280.0 сая төгрөг, 10.2.Өртгийн арга (PY2)-482,0 сая төгрөг, 10.3.Жишиг үнийн арга (PY3)-1477,5 сая төгрөгийг харьцуулан судалж үзээд жишиг үнийн аргын үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгч эцсийн үнэлгээг 1,477,500,000 төгрөгөөр тогтоосон” гэж дүгнэлтээ тайлбарлаж байна.

 

Шинжээч нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээд байх ба үнэлгээг гаргахдаа хууль зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй.

 

Нэхэмжлэгч Т ХХК нь шинжээчийн тогтоосон үнийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур байгаа гэж тайлбарлаж байгаа боловч үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, Монгол улсын зах зээлд тухайн объект  ямар үнээр худалдан борлогдож байгаа талаарх баримтыг шүүхэд гаргаагүй, шинжээчийн үнэлгээ тогтоосон аргачлалыг няцаагаагүй тул шинжээчийн тогтоосон үнэлгээг үгүйсгэх боломжгүй байна.

  

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг төлбөр төлөгч Т ХХК-д 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4/2672 тоот мэдэгдэл хүргүүлж танилцуулсан, мэдэгдэлд дурдсан үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй гомдол гаргасанд ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны гомдол хянан шийдвэрлэсэн тухай 2019 оны 1 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 4/12 тоот тогтоолоор гомдлын хангахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн  байх ба шүүхэд 2019 оны 02 дугаар сарын 04-ний  өдөр нэхэмжлэлээ гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан гомдол гаргах хугацааг хэтрүүлээгүй гэж үзнэ.

 

Иймд Н газарт холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Т ХХК-ийн нэхэмжлэлийг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэстэй.

 

Шүүх 2019 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдрийн 182/ШЗ2019/02155 дугаар шүүгчийн захирамжаар шүүх хуралдааныг хойшлуулан нэхэмжлэгчийн мэтгэлцэх, өмгөөлөгч авах эрхийг хангаж шийдвэрлэсэн байх ба нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Л.Э өвчний улмаас шүүх хуралдаан хойшлуулах тухай хүсэлт гаргасан боловч түүнийгээ нотлох баримтгүй ирүүлээгүй байна.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Л.Эт шүүх хуралдааны товыг 2018 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдөр “Мэдэгдэх хуудас”-аар мэдэгдсэн боловч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр шүүх хуралдаанд ирээгүй. Хариуцагч түүний эзгүйд хэрэг хянан шийдвэрлэх хүсэлт гаргасан тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.2 дахь хэсэгт зааснаар хэргийг шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Нийслэлийн шүүхийн  шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,  хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Ү-2202 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай 527,68 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,477,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай Т ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь  хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Т ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг Улсын  орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.5, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба уг өдрөөс 7 хоног өнгөрснөөс хойш шүүх хуралдааны оролцогч талууд 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй, шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулсан эсхүл хүргүүлснээр гомдол гаргах хугацааг тоолох бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дах хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                          Н.НАРАНГЭРЭЛ