МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Р.Алтантуяа даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүргийн 6-р хороо, 10-р хороолол, Амины орон сууц-76 тоотод оршин суух, регистр ХБ59091015, Далынхан овогтой Сандагсүрэнгийн Баярсайханы нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүргийн 5-р хороо, өөрийн байр, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн нэхэмжлэлтэй хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Батболд, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Ж.Оюунболд /үнэмлэх 1951/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Жавзанпагма нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Батболд шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 4-р сарын 22-ны өдрийн 03316 дугаар шийдвэрээр С.Баярсайханаас 72 258 975 төгрөг гаргуулж Н.Зоригтбаатарт олгохоор шийдвэрлэсэн. Тухайн хэрэгт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж, төлбөр төлөгчид 2019 оны 01-р сарын 24-ний өдөр 4/2988 тоот мэдэгдэл өгсөн байдаг. Тус мэдэгдэлд С.Баярсайханы эзэмшлийн Баянгол дүүргийн 6-р хорооны нутаг дэвсгэр 3-р эмнэлгийн зүүн хойд талд амины орон сууцны зориулалттай 123 метр квадрат газрыг 70 700 000 төгрөгөөр үнэлж, түүний 70 хувь болох 49 490 000 төгрөгөөр тооцож анхны албадан дуудлага худалдаа явуулахаар мэдэгдсэн. Тус үнэлгээг хэд хэдэн үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. С.Баярсайханы эзэмшлийн газар нь 341 м.кв бөгөөд үүнээс барилга барих талбай нь 123 м.кв юм. Энэ нь шинжээчийн дүгнэлтэд авагдсан зургаас тодорхой харагддаг. Харин бусад 218 м.кв газар нь явган хүний зам, зогсоол, ногоон байгууламж барих төлөвлөгөөтэй газар. Тэгэхээр зөвхөн 123 м.кв газрыг үнэлсэнд гомдолтой байна. Тухайн газар нь Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсэд байрлах, дулаан, цэвэр бохир усны инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон, багадаа 1 м.квм 1 500 000 төгрөгөөр үнэлэгдэх байхад 575 000 төгрөгөөр үнэлснийг зөвшөөрөхгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг шинжлэх ухааны үндэслэл бүхий аргуудыг хэрэглэсэн, олон улс болон Монгол улсын хэмжээнд мөрдөгдөж байгаа дүрэм журмуудыг ашигласан, шаардлагад нийцсэн зэргээр тайлбарлаж дүгнэлтдээ бичсэн байдаг. Тухайлбал, зах зээлийн, орлогын, өртгийн гэх мэт үнэлгээг ашигласан, өртөгийн жишиг үнэ, орлогын аргуудыг хослуулан хэрэглэсэн, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандартад нийцүүлсэн гэх боловч бодит нөхцөл байдал дээр Үнэгүй.мн сайт болон өөр сайтад 3 зар оруулаад, хамгийн бага үнээр тооцож, тухайн хөрөнгийн үнэлгээг гаргасан. Энэ нь газрыг үнэгүйдүүлсэн, зах зээлийн бодит ханшаас хэт доогуур үнэлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар Баянгол дүүргийн 6-р хороо, 3-р эмнэлгийн зүүн хойд талд амины орон сууцны зориулалттай 123 м.кв газрыг 70 700 000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Оюунсүрэн шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 4-р сарын 22-ны өдрийн 03316 дугаар захирамжаар Сандагсүрэнгийн Баярсайханаас 72 258 975 төгрөгийг гаргуулж Нинжбадгарын Зоригтбаатарт олгохоор шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч С.Баярсайханы эзэмшлийн Баянгол дүүргийн 6-р хорооны нутаг дэвсгэр 3-р эмнэлэгийн зүүн хойд талд амины орон сууцны зориулалттай 123 м.кв газрыг битүүмжлэн, хураах тогтоол үйлдэж иргэний хуулийн 177-р зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нараас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул хөндлөнгийн шинжээч томилж 70 700 000 төгрөгөөр үнэлэгдсэнийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.3-т зааснаар талуудад мэдэгдсэн. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хэвийн явуулах нөхцөл боломжоор хангасан шийдвэр гаргаж өгнө үү гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч М.Оюунболд шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 4-р сарын 22-ны өдрийн 03316 дугаар шийдвэрээр С.Баярсайханаас 72.258.975 төгрөгийг гаргуулж Н.Зоригтбаатарт олгохоор шийдвэрлэсэн. 2016 оны 5-р сарын 22-ны өдөр шүүгчийн албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, гүйцэтгэх хуудас зэрэг бичигдэж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхэлсэн. Үүнээс хойш 2 жил 8 сарын хугацаанд төлбөр төлөгч С.Баярсайхан Н.Зоригтбаатарт нэг ч төгрөг төлөөгүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар С.Баярсайханд төлбөр төлөх маш их боломжийг олгосон. С.Баярсайхан нь байр, газар байгаа гэдгээ төлбөр авагчид болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хэлж байсан. Ингээд газрыг нь дуудлага худалдаанд оруулах асуудлыг 2017 оноос тавьсан, шийдвэр гүйцэтгэгчид С.Баярсайхан өөрөө газраа зарах гэж байгаа, газрыг нь авах гэж байгаа хүнийг уулзуулсан байдаг. Тэр хүн газрыг нь авчихвал төлбөр төлөгч, авагчид аль алинд нь ашигтай нөхцөл байдал үүснэ гээд өнөөдрийг хүрсэн. Төлбөр төлөгчид 2019 оны 01-р сарын 29-ний өдөр шууд мэдэгдэл өгч, газрын битүүмжилж шинжээчийн дүгнэлт гарсан мэтээр ярьж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд С.Баярсайхан газраа хоёр ч удаа 500.000.000 төгрөгөөр үнэлж, дуудлага худалдаанд оролцуулах хүсэлтэй байна гэж хүсэлтээ ж байсан. 2018 оны 12-р сард газрыг битүүмжилж, тогтоолыг танилцуулсан, С.Баярсайхан тогтоолыг хүлээж авсан байдаг. Нэхэмжлэгч нь өөрийн эзэмших газрын хэмжээг 341 м.кв, барилга барих талбай 123 м.кв гэдэг. Газрын тухай хуулийн 3-р зүйлийн 3.1.3 дахь хэсэгт газрыг ямар үндэслэл зориулалтын дагуу эзэмших, 27-р зүйлийн 27.3 дахь хэсэгт газар эзэмшүүлэх тухай болон газрын нэгж талбар, эрхийн гэрчилгээ нь дугаартай байна гэж заасан. Нэхэмжлэгч нь газрын хэмжээ 341 м.кв гэж газар эзэмших эрхийн гэрчилгээнд заасан хэмжээнээс хэтрүүлэн тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй. Зах зээлийн гээр багадаа 1 500 000 төгрөг гэж ярьдаг боловч Газрын тухай хууль болон газрын тухай дүрэм, журамд А зэрэглэлийн газар гэсэн ойлголт байхгүй. С.Баярсайхан нь 1 м.кв газрыг 1 500 000 төгрөгөөр үнэлж 341 м.кв газрыг 511 500 000 төгрөг, хэрвээ 123 м.кв гэж үзвэл 184 000 000 төгрөг болно гэж байна. Гэтэл тухайн газрыг 2 жил 8 сарын хугацаанд 100 000 000 төгрөгөөр зарах гээд зарж чадаагүй. Үнэлгээчин Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Олон улсын стандарт журам зэргээ баримтлан, газрыг ямар аргачлаар яаж үнэлснээ тодорхой бичсэн. Тухайн үед зарагдаж байгаа 3 газрын үнэлгээг авч, суурь үнэлгээнүүдийг харьцуулах замаар үнэлгээг гаргасан байдаг. Нэхэмжлэгч 70 700 000 төгрөгийн үнэтэй биш, түүнээс дээш үнэтэй гэдгээ нотлох хэрэгтэй, газрын үнэлгээ зах зээлийн үнэлгээнээс бага гээд байгаа боловч нотолсон ямар ч баримт байхгүй. Албадан дуудлага худалдааг түдгэлзүүлж, төлбөр авагчийн төлбөрийг төлөхгүй эрх ашгийг нь хохироож байна. Ийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт цугларсан бусад бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч С.Баярсайхан нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргажээ. Шүүх нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж дүгнэлээ.

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 4-р сарын 22-ны өдрийн 03316 дугаар захирамжаар С.Баярсайханаас 72 000 000 төгрөг гаргуулахыг хүссэн Н.Зоригтбаатарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч төлөхөөр зөвшөөрч, хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй /хх 48/ болгожээ.

 

Тус шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 5-р сарын 22-ны өдрийн Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдсан байх ба шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны шатанд шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2018 оны 12-р сарын 18-ны өдрийн Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2019 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор төлбөр төлөгч С.Баярсайханы эзэмшлийн Баянгол дүүргийн 6-р хорооны нутаг дэвсгэр 3-р эмнэлэгийн зүүн хойд талд амины орон сууцны зориулалттай 123 м.кв газрыг битүүмжлэх, хураах зэрэг ажиллагааг /хх 46-50/ хийжээ.

Төлбөр төлөгч нь дуудлага худалдаанд оруулах үнийн саналыг 500 000 000 төгрөгөөр өгсөн, төлбөр авагч хэт өндөр үнэ гэж маргасан нь зохигч, гуравдагч этгээдийн тайлбараар тогтоогдсон, улмаар шинжээч томилох тухай 38 тоот тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээний Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийг шинжээчээр /хх 53/ томилжээ.

 

Шинжээч нь дээрх газрыг 70 700 000 төгрөгөөр үнэлсэн байх ба албадан дуудлага худалдааны доод үнийг 49 490 000 төгрөгөөр тогтоосон болохыг төлбөр төлөгчид мэдэгдсэн, улмаар Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62-р зүйлд зааснаар 1 сарын хугацаанд энэ үнээс багагүй үнээр худалдан борлуулж болохыг мэдэгдсэн /хх 6, 64/ байна.

 

Нэхэмжлэгч нь дээрх үнэлгээг эс зөвшөөрсөн үндэслэлээ ...С.Баярсайхан нь 341 м.кв газар эзэмшдэг байхад зөвхөн 123 м.кв газрыг үнэлсэн, тухайн газар нь Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсэд байрладаг, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон, 1 м.квм 1 500 000 төгрөгөөр үнэлэгдэнэ, үнэлгээний дүрэм журмыг баримталсан гэх боловч 3 сайтад зар оруулаад, хамгийн бага үнээр буюу 575 000 төгрөгөөр үнэлсэн, зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж маргажээ.

 

С.Баярсайхан нь газар эзэмших эрхийн 000551854 тоот гэрчилгээний үндсэн дээр дээрх байршилд 123 м.кв газрыг 2015 оны 7-р сарын 20-ны өдрөөс 5 жилийн хугацаатай эзэмшдэг бөгөөд 341 м.кв газар эзэмших эрхтэй гэсэн тайлбар үндэслэлгүй /хх 87/ байна.

 

Нөгөө талаас, тухайн газар нь Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсэд байрладаг, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон гэх боловч энэ үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, инженерийн шугам сүлжээ нь зөвхөн энэ газарт барилга барихад зориулж баригдсан талаар баримт авагдаагүй байна.

 

Харин шинжээч нь 2019 оны 01-р сарын 23-ны өдрийн дүгнэлтээр тухайн газрыг 70 700 000 төгрөгөөр үнэлэхдээ /хх 54-63/ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8.1-д заасан Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт...үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно, 13-р зүйлийн 13.1.1-д заасан хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцүүлэн энэ хуульд заасан журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргыг бие даан сонгох заалтыг баримталсан, өөрөөр хэлбэл, тухайн газрын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо өртгийн болон орлогын хандлагыг хэрэглээгүй, харин Үнэлгээний олон улсын стандартууд /IVC 2017/ болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан зах зээлийн хандлагыг ашиглан үнэлгээнийзүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан Баянгол дүүргийн нутаг төмөр зам, Ханбүргэдэй дэлгүүрийн зүүн талын, 3. 4-р хорооллын Билэг их дэлгүүрийн зам дагуу газрууд, Үнэгүй.мн, Ремакс.мн зэрэг зарын сайтат тавигдсан мэдээлэлтэй харьцуулан зах зээлийн үнийг тогтоосон, үнэлгээ үндэслэлтэй гэж дүгнэлээ.

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь газрын үнийн саналыг 500 000 000 төгрөг байхаар өгсөн, 1 м.кв газрын үнэ 1 506 000 төгрөг болно гэх боловч өөрөө 150-200 саяар зарахаар санал болгосон ч зарагдаагүй зэрэг нөхцөл байдлуудаас дүгнэвэл ...зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэ тогтоосон гэсэн нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй, шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхдээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасан журмыг зөрчөөгүй байна.

 

Түүнчлэн Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2013 оны 10-р сарын 17-ны өдрийн 2195 тоот шийдвэрээр С.Баярсайханаас 45 191 175 төгрөг гаргуулж Г.Эрдэнэсайханд олгохоор шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй, төлбөртэй байгаа нь /хх 86/ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 112-р зүйлийн 112.3 дахь хэсэгт заасныг зөрчихгүй, төлбөр төлөх дараалал нь эд зүйлийн үнэлгээнд гаргасан гомдлын шаардлагатай хамааралгүй болно.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд ирээгүй тул түүний эзгүйд хэргийг шийдвэрлэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115-р зүйлийн 115.2.3, 116, 118-р зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 177-р зүйлийн 177.1 дэх хэсэг, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Баянгол дүүргийн 6-р хорооны нутаг , Нэгдсэн 3-р эмнэлэгийн зүүн хойд талд байрлах, амины орон сууцны зориулалттай 123 м.кв газрыг 70 700 000 /далан сая долоон зуун мянга/ төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн С.Баярсайханы нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7-р зүйлийн 7.1.2 дахь хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60-р зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогот хэвээр үлдээсүгэй.

Шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, гуравдагч этгээд, өмгөөлөгч гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргаж эрхтэй.

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Р.АЛТАНТУЯА