2019 оны 04 сарын 26 өдөр

Дугаар 102/ШШ2019/01194

Улаанбаатар хот

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Азбаяр даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,  

 

Нэхэмжлэгч: Хан-Уул дүүрэг, ............... Б.Э -ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Баянгол дүүрэг, .....................“В” ХХК-д холбогдох,

 

2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр буст тооцуулах, 129,000,000 төгрөг гаргуулах, нэхэмжлэгч Б.Э-д холбогдох 409,916,537 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Бат-Эрдэнэ, Т.Энхбат, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Т.Мөнхтуяа, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Оргил, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Туул нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.Э шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Миний бие Б.Э нь 2016 оны 07 сарын 27-ны өдөр “В” ХхК-тай онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээний дагуу Хан-Уул дүүргийн 11-р хороо, Зайсангийн тойруу, Зайсан Голден Вилл хотхоны 202-р байрны 4-р давхрын 8 тоот хаягт байрлах 168,28 м.кв 5 өрөө орон сууцыг худалдан авсан юм. Гэрээний 3.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцны нийт үнэ нь 504,840,000 төгрөг байхаар тохиролцсон. Гэрээний хавсралтаар эргэн төлөлтийн хуваарийг баталсан байдаг. Миний бие 2018 оны 01 сарын 21-ний өдрийн байдлаар нийт 129,000,000 төгрөгийг “В” ХхК-д бэлнээр төлсөн ба үлдэгдэл төлбөр 375,000,000 төгрөг байгааг 2017 оны 11 сарын 02-ны өдрийн байдлаар тооцоо нийлсэн акт үйлдсэн. Гэрээний 5.1-т Хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлбөр төлөөгүй бол төлбөл зохих үнийн дүнгийн 0,5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги төлөхөөр заасан. Гэтэл худалдагч компаниас нийт 97,785,000 төгрөгийн алданги тооцож, төлүүлэхээр нэхэмжилж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Хэдийгээр гэрээгээр алданги төлүүлэхээр заасан ч ийм өндөр хэмжээний алдангийг ямар хугацаагаар, хэдий хэмжээний төлбөрөөс тооцож байгаа нь ойлгомжгүй байгаа юм. Мөн гэрээний Хавсралтад заасан төлбөрийн хуваарийг эргэн төлөлт хийснээс хойш хэд хэд өөрчилсөн байдаг боловч тодорхой тайлбарлаж, талуудын гарын үсэг, тамга тэмдгээр баталгаажуулаагүй байна. Иймд өөрчилсөн төлбөрийн хуваарийг харилцан зөвшөөрсөн гэж үзэх боломжгүй юм. Гэрээнд талууд гарын үсэг бүрэн зурж, Иргэний хуулийн 109.2-т зааснаар нотариатаар гэрчлэгдэж, бүртгэлийн зохих байгууллагад бүртгэгдээгүй байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл гэдэгт хамаарч байна. Иргэний хуулийн 264.1-т “Зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ Худалдан авагч тал биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүй бол Худалдагч гэрээнээс татгалзах, хуульд өөрөөр заагаагүй бол талууд гэрээгээр авсан бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй.” гэж заасан. Гэтэл гэрээний 3.8-д “гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан тохиолдолд худалдан авагчийн амьдарсан сар бүрт 1,000 ам.доллартай тэнцэх төгрөгөөр тооцож, түрээсийн төлбөрт суутган авч, урьдчилгаа төлбөрийг эргүүлэн олгоно гэж, 5.1-т “төлбөрөө хугацаандаа төлөөгүй бол 0,5 хувиар алданги тооцож төлүүлэх”, 5.4-т "талууд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээг цуцлах санал гаргавал гэрээг цуцалж, гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувьтай тэнцэх хэмжээний мөнгөн төлбөрийг гэрээг цуцлах санал гаргасан талаас гаргуулж, нөгөө талд төлнө." гэж тус тус заасан. Эдгээр хариуцлагын заалтууд бүгд Худалдан авагч талд хамааралтай тэнцвэртэй, тэгш бус заалтууд байна. Эдгээр хариуцлагууд нь бүгд алданги, торгууль гэсэн хэлбэрээр илэрхийлэгдсэн анзын төрлөөр илэрхийлэгдсэн, мөн 3.8, 5.4 дэх заалтууд нь “гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан бол...” гэсэн давхардсан агуулгатай хариуцлагын заалтууд байна. Иймд уг гэрээгээр дээрх олон анзын хариуцлага хүлээлгэхээр заасан, тооцсон алдангийн хэмжээ нь Иргэний хуулийн 232.4-т зааснаар Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтэрч болохгүй гэснийг илт зөрчсөн, мөн хуульд заасан гэрээний талуудын чөлөөт байдлыг хангах, эрх тэгш байх зарчмыг алдагдуулсан, нөгөө талаас Худалдан авагч тал гэрээг дангаар цуцлах санал гаргах, гэрээг цуцлах эрхийг хязгаарласан санхүүгийн хөшүүрэг бүхний заалтуудаас үзэхэд “онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах” уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 56.1.1-т заасан “Хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл" гэж ззэх үндэслэлд хамаарч байна. Мөн дашрамд дурдахад гэрээнд заасан орон сууцны талбайд хэмжилт хийж үзэхэд гэрээнд заасан талбайн нь нэмжээндээ хүрээгүй буюу ... м.кв-аар дутсан. 1 м.кв талбайн нэгж үнэ гэрээнд зааснаар 3,000,000 төгрөг. Энэ доголдол нь Иргэний хуулийн 243.1-т заасан “Худалдагч тал биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг Худалдан авагч “В” ХхК, иргэн Б.Э нарын 2016 оны 07 сарын 27-ны өдөр байгуулсан “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г бүхэлд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-т зааснаар хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулж, орон сууцны төлбөрт төлсөн нийт 129,000,000 төгрөгөө буцаан авах нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Бат-Эрдэнэ шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Иргэн Б.Э, “В” ХхК-тай 2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр №202/8 онцгой нөхцөлтэй зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Гэрээ байгуулсны дараа төлбөрийг хуваарийн дагуу гэрээний хугацаандаа төлж эхэлсэн. Өнөөдрийн байдлаар нийт төлсөн төлбөр нь 129,000,000 төгрөг байгаа. Төлбөрийг төлөөд явж байх хугацаандаа графикийн дагуу төлбөр төлөөгүй гэх шалтгаанаар “В” ХхК-ийн зүгээс иргэн Б.Эыг удаа дараа байрнаас гар гэдэг шаардлагыг тавьж эхэлсэн. Эхний удаа тог, халуун хүйтэн ус таслах, гэр оронд нь орж ирж, амгалан тайван байдлыг нь алдагдуулах, гарааж руу машиныг нь оруулахгүй байх гэх мэт аргуудаар шаардлага тавьж эхэлсэн. Хууль бус шаардлага тавьж байна. Нэгэнт гэрээ хийсэн учраас байраа авна. Төлбөр мөнгөө төлнө гэрээний хугацаандаа төлнө гэдэг хүсэлтүүдийг удаа дараа тавьж байсан. Хүсэлтүүд нь өнөөдрийн байдлаар хавтаст хэрэгт авагдсан. Гэтэл “В” ХхК-ийн зүгээс хүсэлтүүдийг нь хүлээж авалгүй байрнаас гар, дараагийн хүмүүст байрыг чинь шилжүүлнэ гэдэг шаардлагыг тавьсан. Хамгийн сүүлд Б.Эын хадам аав Т.Энхбат гэж хүн энэ байранд хүүхдүүд дээрээ очих явцад нь манаач нь гараажид нь оруулахгүй байх, хэл амаар доромжлох гэх мэт асуудлууд үүсч байсан. Энэ бүх дарамт шахалтуудаас үүдэлтэйгээр 2018 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдөр Б.Э энэ байрнаас хөөгдөж гарсан. Өнөөдрийн байдлаар хадам аавынхаа гэрт буюу Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Деневерийн гудамж, 85 дугаар байр, 307 тоот байранд эхнэр, 3 хүүхдийн хамт нүүж очоод, түр оршин суугчийн бүртгэлтэй амьдарч байгаа. Түр оршин суугчаар бүртгэгдсэн гэх баримт хавтаст хэргийн материалд байгаа. Ингээд байрнаас гарсан. Байрнаас гарсныхаа дараа албан ёсоор хүлээлгэж өгсөн. Байрыг хүлээлгэж өгөхөд “В” ХхК-ийн эрх бүхий албан тушаалтнууд, санхүүгийн болон хуулийн албан тушаалтнууд байсан бөгөөд тэд байрыг албан ёсоор хүлээж авсан. Өнөөдрийн байдлаар "Волтам" ХХК энэ байрыг зарж, худалдан борлуулахаа нийтэд зарлаж, магадгүй энэ байр гуравдагч этгээдэд шилжсэн, худалдан борлогдсон байх нөхцөл байдлууд байгаа. Нэгэнт байрнаас гарсан учир дараахь нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг гаргаж байгаа. Нэхэмжлэлийн нэг дэх шаардлагын тухайд нэгэнт тухайн байрыг хүлээлгэж өгсөн, уг байрыг худалдаж авах нөхцөл байдал байхгүй болсон учраас гэрээний хугацаанд төлсөн 129,000,000 төгрөгийг буцааж авна гэдэг эхний шаардлагыг гаргасан. Хоёрдугаар шаардлага нь энэ гэрээ хэлцэл байгуулагдсан. Дээрээс нь өмчлөхтэй холбоотой, шаардах эрхтэй холбоотой, хэргийн материалд авагдсан улсын бүртгэлийн лавлагаануудтай холбоотойгоор бид энэ хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус байна гэдэг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа. Хуулийн үндэслэл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь хэсэгт заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл, 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл гэсэн 2 үндэслэлээр өнөөдрийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байгаа. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Бат-Эрдэнэ сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчих нь зарчмын хувьд тухайн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцоход хүргэнэ гэж заасан. Ямар, ямар үндэслэлээр хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн бэ гэдгийг тайлбарлая. Энэ хэлцэл нь онцгой нөхцөлтэй гэрээ гэж нэрлэгдээд байгаа боловч энэ нь Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлд заасан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ гэж бидний зүгээс үзэж байгаа. Онцгой нөхцөлтэй гэж нэрлэж байгаа гэрээн дээрээ түрээсийн гэрээний үндсэн нөхцөлийг оруулсан нь хууль зөрчсөн нөхцөл байгаа. Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний онцлог нь худалдах, худалдан авах гэрээг хийснээр, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх зохицуулалттай гэрээ байгаа. Гэрээн дээрээ гэрээ хийсэн даруйд өмчлөх эрхийг шилжүүлнэ гэж заасан. Мөн гэрээний 8.3-д гэрээг Монгол улсын зохих бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх бөгөөд талууд гарын үсэг зурснаар хүчин төгөлдөр болно гэж заасан. Гэтэл бодит байдал дээр хуулиар тогтоосон үүргээ биелүүлээгүй, ийм үйлдлүүд гаргасан. Мөн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь хэсэгт зааснаар дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл гэдэг хамаарч байна гэж үзэж байгаа. Улсын бүртгэлийн байгууллагаас хоёр ч удаа лавлагаа авсан. Сүүлийн ирсэн лавлагаан дээрээс тодорхой харагдаж байгаа. 409,916,537 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаад явж байгаа боловч яг үнэндээ шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх этгээд гэдгээ өнөөдрийг хүртэл хугацаанд нотлоогүй. Энэ талаар нотолсон баримт хавтаст хэрэгт цугларсан баримтад байхгүй. Өөрөөр хэлбэл “В” ХхК энэ дурдаад байгаа хөрөнгийн өмчлөгч мөн гэдгийг нотолсон баримт өнөөдрийг хүртэл хавтаст хэрэгт цуглараагүй байна. Удаа дараа шүүгчийн захирамж гарч, нотлох баримт гаргуулсан боловч өнөөдрийг хүртэл хугацаанд баримтууд нь хангалттай ирээгүй байдалтай байна. Тийм учраас энэ үндэслэлүүдээр хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Өнөөдрийн байдлаар амьдарсан хугацааны мөнгө 86,228,100 төгрөг, ирээдүйд гарах орон сууцны засварын зардалд 17,268,437 төгрөг гэх зэрэг нийт 409,916,537 төгрөг нэхэмжилсэн. Өөрөөр хэлбэл энэ нэхэмжлээд байгаа төлбөрийн дүн нь нийт байрныхаа үнийн дүнгээс их мөнгийг нэхэмжлээд явж байгаа. Шаардах эрхийг хэн хэрэгжүүлэх нь тодорхойгүй, түүнчлэн уг хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус байгаа нөхцөлд сөрөг нэхэмжлэл хангагдах боломжгүй. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч “В” ХхК-ийн шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон сөрөг нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагадаа: “В” ХхК болон Б.Э нарын хооронд 2016 оны 07 сарын 27-ны өдөр “Онцгой нөхцөлтэй зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах тухай гэрээ" байгуулагдсан байна. Б.Э нь гэрээгээр хүлээсэн үүрэг болох гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг цаашид төлж чадахгүй байдалд хүрч элдэв арга сэдэж, хүсэлт тавьж хугацааг хойшлуулж, төлбөр төлөхөөс зайлсхийж байсан. Эцсийн дүнд үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөс зайлс хийж, гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан байна. Гэтэл болсон процессийн хувьд манай компанийн зүгээс төлбөрийг хойшлуулж, алдангийг тооцохгүй үргэлжлүүлэх, харилцан тохиролцох замаар асуудлыг шийдвэрлэх боломжит бүхий л хувилбарыг ашиглан тохиролцож байсан атал зүй ёсонд нийцэхгүй үйлдэл гаргаж байгаа тул манай зүгээс учирсан хохирлыг дараах байдлаар нэхэмжилж байна. Б.Э нь 2016 оны 07 сарын 27 өдрөөс хойш тухайн орон сууцанд амьдарч эхэлсэн бөгөөд одоог хүртэл хугацаанд графикт төлбөрөө зөрчин нийт төлсөн төлбөр нь 129,000,000 төгрөг болно. Манай зүгээс удаа дараа төлбөр хойшлуулах, алданги тооцохгүй байх гэсэн худалдан авагч талаас ирүүлсэн хүсэлтийг хүлээн авч харилцан тохиролцон нөхцөл байдлыг ойлгосоор ирсэн. Гэтэл шүүхэд хандсан тул бид ч мөн адил өөрсдийн учирсан хохирлыг нэхэмжлэхээр энэхүү сөрөг нэхэмжлэлийг гаргаж байгаа болно. Б.Энхмндал нь 202/8 тоот гэрээний хуваарьт төлбөрийн дагуу төлөх ёстой байсан төлбөрөөс хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5% хувийн алданги нийт 252,420,000 төгрөг, гэрээний 3.8-д заасны дагуу амьдарсан хугацааны төлбөрийг 2000 ам.доллартай тэнцэх хэмжээний хэмжээний төлбөрийг гэрээ байгуулсан өдрийн ханшаар тооцон 2017 оны 07 сарын 26 өдрөөс хойш буюу 21 сарын төлбөр болох 86,228,100 төгрөг, орон сууцны иж бүрэн засварын зардал 17,268,437 төгрөг нийт 355,916,537 төгрөгийн хохирлыг Б.Эаас гаргуулан авах нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч Б.Э нь 2018 оны 04 сарын 30-ны өдрөөр орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн. Түүнээс хойш бидний зүгээс тухайн байрыг бусад этгээдэд түрээсэлсэн бол олох ёстой байсан орлогыг нэхэмжилж нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж байна. 2018 оны 04 сарын 30-ны өдрөөс 12 дугаар сарыг дуустал, 2019 оны 01-04 сарын түрээсийн төлбөрт нийт 54,000,000 төгрөг гаргуулахаар шаардаж байна гэжээ.  

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Оргил шүүхэд болон шүүх хуралдаад гаргасан тайлбартаа:  Б.Э гэж айл 21 сарын хугацаанд “В” ХхК-тай, орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсны үндсэн дээрээс тухай байранд амьдарсан. Б.Э нийт амьдарч байх хугацаандаа 129,000,000 төгрөгийг тодорхой хугацаанд, хэсэгчлэн хувааж төлсөн байдаг. Үүн дээр талууд маргаагүй.  Үндсэн №202/8 тоот гэрээний ард талд төлбөр төлөх хуваарь байдаг. Энэ дээр төлбөрийг ерөнхий байдлаар хугацаагаар нь гурваас дөрөв ангилж, хуваарь тавьж төлье гэсэн. Тус хуваарийн дагуу төлбөр төлөлт хийгдээгүй. Төлбөр төлөхгүй байх процессын талаар өөрсдөө амаар болон бичгээр тайлбарлаж, бидэнтэй уулзаж, хойшлуулж байсан удаа байдаг. Энэ дээр алданги тооцохгүй байгаа ч гэсэн хүсэлтүүдийг манайд тавьж байсан. Манайх хүсэлтүүдийг нь хүлээж аваад, алданги тооцохгүй зөвхөн үндсэн төлбөрөө авна гэж яригдаж байсан. Тухайн асуудлаар төлбөр төлөхгүй удааширсны үндсэн дээр манайхаас цаашид гэрээгээ яах вэ, цуцлах уу, яах уу, эсвэл танайх үргэлжлүүлэн байраа худалдаж авах уу гэж асууж, аман яриа, тохироо хийсэн байдаг. Түүн дээр эднийхээс хүсэлт гаргасан. Эднийх 2018 оны 4 дүгээр сар хүртэл нийт төлсөн төлбөрөө амьдарсан хугацаандаа тааруулж, худалдагч, худалдан авагч талаа хохиролгүй болгоё. Бид 2018 оны 4 дүгээр сард байраа суллаж өгье. Тэгээд гэрээгээ дуусгавар болгоод салъя гэсэн байдаг. Манайх энэ саналыг хүлээн зөвшөөрсөн. Ингээд саналынх нь дагуу 4 дүгээр сарын 30-ны өдөр байр хүлээлцэх акт үйлдсэн. Тус байрны акт дээр засварын зардлыг сүүлд тооцож, манай гаргасан тооцоон дээр тохиролцож шийдье гэсэн ерөнхий утгатай, тухайн байрны түлхүүрийг хүлээлцсэн он сар, өдөртэй акт үйлдсэн.  Ийм актыг үйлдэж байрыг суллаж өгсөн. Түүнээс хойш эдний нэхэмжлэлийн дагуу шүүх дээр манайх хариуцагч гэж явж байгаа. Манайх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа. Хүчин төгөлдөр бус гэрээ, дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл, хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн гэдэг тал дээр ямар нэгэн байдлаар хууль зөрчсөн асуудал байхгүй. Дүр үзүүлэн хийсэн зүйл байхгүй. Худалдагч авагч болон худалдагч талын зорилго нэг байсан. Нэг нь орон сууц худалдах, нөгөөх нь орон сууц худалдан авах зорилгоо 21 сарын хугацаанд хэрэгжүүлж ирсэн. Гэрээг хэрэгжүүлэх хугацаандаа хэсэгчлэн төлбөрийг төлж байсан. Энэ дээр ямар нэгэн байдлаар дүр үзүүлэн хийсэн хэлцлийн шинж агуулагдаагүй гэж үзэж байна. Тийм учраас эдний нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.Э нь хариуцагч “В” ХхК-д холбогдуулан 2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр буст тооцуулах, орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 129,000,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгчээс гэрээнээс татгалзсантай холбоотойгоор учирсан хохиролд нийт 409,916,537 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

Шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангах, хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас зарим хэсгийг хангаж, үлдсэнийг нь хэсэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

 

Нэхэмжлэгч Б.Э нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “...2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г Иргэний хуулийн 109.2-т заасны дагуу нотариатаар гэрчлүүлж, бүртгэлийн зохих байгууллагад бүртгүүлээгүй, гэрээнд хариуцагч гарын үсэг зураагүй, нэг талын эрх ашигт нийцүүлэн анзын олон төрлийг нэгэн зэрэг тусгасан тул гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь хэсэгт заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл, 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл гэж үзэж хүчин төгөлдөр бус. Иймээс урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 129,000,000 төгрөг гаргуулна” гэж, хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “...нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ биелүүлэх боломжгүй болсноос гэрээнээс татгалзсантай холбогуулан учирсан хохирол гэрээгээр тохирсон алданги 252,420,000 төгрөг, нэхэмжлэгч болон түүний гэр бүл орон сууцанд амьдарсан хугацааг түрээсэлснээр тооцож, нэг сарын түрээсийн төлбөр 2,000 ам.доллар, 21 сарын төлбөр 86,228,100 төгрөг, орон сууцны засварын зардал 17,268,437 төгрөг, гэрээнээс татгалзсанаас хойш хугацаанд орон сууцыг бусдад түрээсэлж олох байсан орлого сарын 4,500,000 төгрөгөөр тооцож, 12 сарын олох байсан орлого 54,000,000 төгрөг, нийт 409,916,537 төгрөг гаргуулна” гэж тайлбарласан.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай шаардлага гаргасан. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлд заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл нь хийгдсэн үеэсээ хүчин төгөлдөр байх тул шүүх үүнийг тогтоохоос хүчин төгөлдөр бус гэж тооцохгүй. Харин хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болох хэлцэл нь хуульд тусдаа зохицуулагдсан.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ өөрчилж, гэрээнээс татгалзсантай холбоотой 129,000,000 төгрөг гаргуулахаар шаардсан. Шүүх хуралдаанд 129,000,000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагаа дэмжиж оролцсон тул хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх талаар шаардлагын үндэслэлээ тодорхойлсон байна гэж үзсэн болно.

 

Нэхэмжлэгч Б.Э, хариуцагч “В” ХхК нар 2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хороо, Зайсангийн тойруу, Зайсан Голден Вилл хотхоны 202 дугаар байрны 4 дүгээр давхрын 8 тоот хаягт байрлах, 168,28 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцыг 504,840,000 төгрөгт тооцон “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-г бичгээр байгуулсан байна. 

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ.

 

Талууд гэрээг “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ” гэж нэрлэсэн байх хэдий ч нэхэмжлэгчийн орон сууц худалдан авах, хариуцагчийн орон сууц худалдах хүсэл зориг, орон сууцны үнийг график гарган хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцсон ч үнэ өөрчлөгдөөгүй байдал зэргээс дүгнэвэл талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна гэж үзэв.

 

Гэрээг талууд өөрсдийн хүсэл зоригоо илэрхийлэн хуулийн дээрх зохицуулалтад нийцсэн хэлбэрээр байгуулсан. Гэрээ, гэрээний хавсралтад Б.Э, “В” ХхК-ийн захирал Г.Зориг гарын үсэг зурж, компанийн тэмдэг дарсан байна.

  

Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэхтэй холбоотой зохицуулалт нь үл эд хөрөнгийг шилжүүлэхтэй холбоотой хуулийн зохицуулалт тул энд заасан журмыг хэрэгжүүлээгүйгээс гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх шууд үндэслэл болохгүй.

 

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар гэрээг дүр үзүүлэн хийсэн, хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл нотлогдохгүй, түүнчлэн Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасны дагуу гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй тул гэрээнд түрээс, алдангийн талаар тусгасан нь хууль зөрсөн гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

 

Гэрээний хавсралтад орон сууцны төлбөрийг 2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрөөс 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл хугацаанд 252,382,500 төгрөг, 2018 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл хугацаанд үлдэх 252,457,500 төгрөгийг төлөхөөр тусгасан. Нэхэмжлэгч Б.Э 2018 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр хүртэл хугацаанд 252,382,500 төгрөг төлөх үүрэг хүлээсэн боловч 129,000,000 төгрөгийг төлж, төлбөр төлөх хугацаа хэтэрсэн байна. Хариуцагч төлбөр шаардаж, орон сууцны цахилгаан, ус зэргийг хаасантай холбоотойгоор тэдний хооронд маргаан үүсч байсан үйл баримтын талаар талууд маргаагүй. Гэсэн хэдий ч нэхэмжлэгч төлбөр төлөх боломжгүйгээс гэрээг цуцлах санал гаргаж, хариуцагч зөвшөөрснөөр 2018 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр орон сууц чөлөөлж, 2018 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр акт үйлдэн гэрээ цуцлагджээ.

 

Энэ нь хэрэгт авагдсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний тооцоо нийлсэн акт /хх-ийн 13 дугаар тал/, Б.Эаас “В” ХхК-д 2017 оны 09 дүгээр сарын 22, 2018 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдөр гаргасан хүсэлт /хх-ийн 14, 58 дугаар тал/, түлхүүр хүлээлгэж өгсөн тэмдэглэл /протукол/ зэргээр нотлогдож байна. /хх-ийн 37 дугаар тал/

 

Талууд гэрээнээс татгалзсан, орон сууцны төлбөрт нэхэмжлэгч 129,000,000 төгрөгийг хариуцагчид шилжүүлсэн учир Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д заасны дагуу хариуцагчаас 129,000,000 төгрөгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлтэй байна.

 

Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлээр гэрээнээс татгалзсантай холбогдуулан учирсан хохиролд алданги 252,420,000 төгрөг, 21 сарын түрээсийн төлбөр 86,228,100 төгрөг, орон сууцны засварын зардал 17,268,437 төгрөг, гэрээнээс татгалзсанаас хойш хугацаанд орон сууцыг түрээсэлж олох байсан орлого сарын 4,500,000 төгрөг, 12 сарын орлого 54,000,000 төгрөг, нийт 409,916,537 төгрөг гаргуулахаар шаардсан.

 

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д “Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй” гэж, 227.3-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж тус тус заасан.

 

2016 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдрийн “Онцгой нөхцөлтэй, зээлээр орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ”-ний 5.1-д “Худалдан авагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй энэхүү гэрээний хавсралт 1-д заагдсан нөхцөлөөр орон сууцны төлөх төлбөр тооцоог цаг хугацаанд нь барагдуулаагүй нөхцөлд худалдагчид хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд төлбөл зохих үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги төлнө” гэж тусгасан байна.

 

Гэрээ цуцалснаас үүсэх үр дагаварт алданги тооцох талаар талууд гэрээгээр тохиролцоогүй, нөгөө талаар гэрээнээс татгалзсанаар гэрээний бүхий л тохиролцооноос татгалзсан гэж үзэх тул гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйтэй холбоотойгоор алданги төлөхөөр тохиролцсон гэрээний заалт мөн адил цуцлагдсан гэж үзнэ.

 

Гэрээний 3.8-д “гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан тохиолдолд худалдан авагчийн амьдарсан сар бүрт 1 сарын 2,000 ам.доллартай тэнцэх төгрөгөөр тооцож түрээсийн төлбөр суутган авч, урьдчилгаа төлбөрийг эргүүлэн олгоно” гэж тусгасан.

 

Гэрээний явцад нэхэмжлэгч нь хариуцагчид төлсөн 129,000,000 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт тооцох, гэрээнээс татгалзах хүсэлт гаргасан ч энэ саналыг хариуцагч хүлээн авч, гэрээг цуцлах, үүргийг өөр үүргээр солих буюу түрээсийн төлбөрт тооцох, түрээсийн хэлцэл хийх талаар зөвшөөрөөгүй байна. Энэ нь нэхэмжлэгчээс хариуцагчид 2017 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр гаргасан хүсэлт, төлбөрийн үлдэгдлээ төлөхийг мэдэгдсэн  2018 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн мэдэгдэл зэргээр нотлогдож байна. /хх-ийн 14, 58 дугаар тал/

 

Нөгөө талаар хариуцагч гэрээ цуцлахыг зөвшөөрсөн, үүнтэй холбоотой хохирол шаардах эрхтэй ч орон сууцанд амьдарсан хугацааны төлбөрөөр буюу 86,228,100 төгрөгөөр хохирсон нь нотлох баримтаар тогтоогдохгүй байх тул гэрээнд заасан дээрх  нөхцөлийн дагуу төлбөр шаардсан нь үндэслэлгүй байна.

 

Мөн талууд гэрээнээс татгалзаж, орон сууцыг хүлээлцсэн байна. Гэрээ цуцлагдсанаас хойш хугацаанд хариуцагч орон сууцыг түрээсэлж олох байсан орлого сарын 4,500,000 төгрөг, 12 сарын орлого 54,000,000 төгрөгөөр хохирсон нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар нотлогдохгүй, үүнд нэхэмжлэгчийн буруутай үйл баримт тогтоогдохгүй байна.

 

Харин орон сууцны засварын зардал 17,268,437 төгрөгийн хохирол нэхэмжилсэнтэй холбоотойгоор зардлын талаар талууд маргаж, нэхэмжлэгч шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасан. Шүүхээс томилсон шинжээчийн 2018 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдрийн дүгнэлтэд “...засварын ажлын өртөг 16,305,000 төгрөг” гэж гарсныг нэхэмжлэгч эргэлзээтэй, тодорхойгүй гэж маргасан тул шүүхээс дахин шинжээч томилон дүгнэлт гаргуулахаар шийдвэрлэсэн. Шинжээчийн 2019 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн дүгнэлтэд орон сууцны байдлыг “...паркетан шалнууд ихэнх нь зурагдаж, будаг халцарсан, бүх өрөөний ханын обой хуулганууд юм зурсан зураас, нүх үүссэн, таазны эмүлс бага зэрэг харлах, мөн абжур байсан хэсгүүд нүхнүүд үлдсэн, 2 ариун цэврийн өрөөний плитануудад өрөмний нүхнүүд үүссэн, өрөөний хаалганууд зураас, харласан, өнгөө алдсан, цонхны хязгаарлагчууд эвдэрч, суларсан, хувцасны шкафны хуулга хуурсан, душны холигч резин муудаж суларсан, байдалтай байна” гэж, ...бодит хохирол 12,262,745 төгрөг гэж дүгнэсэн байна.

 

Шүүхээс дахин толмилсон шинжээчийн дүгнэлтийн талаар зохигч маргаагүй, шинжээч дүгнэлтээ хуулийн дагуу гаргаж ирүүлсэн, хохирлын талуур тодорхой дүгнэж, үнэлгээ хийсэн байх тул хариуцагчид учирсан хохирлыг 12,262,745 төгрөгт тооцосон болно.

 

Иймд дээрх үндэслэлээр хариуцагч “В” ХхК-иас 129,000,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Эд олгож, нэхэмжлэгч Б.Эаас 12,262,745 төгрөг гаргуулж хариуцагч “В” ХхК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 397,635,792 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3-д заасны дагуу хариуцагч “В” ХхК-иас 129,000,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Эд олгож, нэхэмжлэгч Б.Эаас 12,262,745 төгрөг гаргуулж хариуцагч “В” ХхК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 397,635,792 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгч Б.Эаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 880,000 төгрөгийг, хариуцагч “В” ХхК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,524,440 төгрөгөөс 2,207,537 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 880,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс 200,191, төгрөгийг, улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 316,907 төгрөгийг улсын төсвөөс тус тус гаргуулж хариуцагчид олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасны дагуу шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.  

  

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Б.АЗБАЯР