Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн

авагч, С.Даваагарав нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгч П.Золзаяа даргалж, Танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг, шүүгч Г.Банзрагч, Б.Мөнхтуяа, Г.Цагаанцоож нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдрийн 1549 дүгээр магадлалтай,

Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч, С.Даваагарав нарын нэхэмжлэлтэй,

Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба /БХЗХТБАА/, Ашидбилгүүн ХХК нарт холбогдох,

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч С.Даваагаравын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мөнхтуяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч С.Даваагарав, Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Тэмүгэ, Ашидбилгүүн ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Уянга, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Ууганзаяа нар оролцов.

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018.05.04-ний өдрийн 102/ШШ20108/01470 тоот захирамжаар Буянтцагаан хад ХХК-иас 472,000,000 төгрөгийг гаргуулж Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгө буюу Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1,150 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй үйлчилгээний зориулалттай миний дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур 1,836,000,000 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй миний өмчлөлийн 2 өрөө орон сууцыг 68,500,000 төгрөгөөр үнэлүүлэн, албадан дуудлага худалдаанд оруулах гэж байгаад гомдолтой байна. БХЗХТБАА-ны 2020.02.27-ны өдрийн 3/2003 тоот мэдэгдлийг 2020.02.27-ны өдөр хүлээж аваад, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасны дагуу гомдол гаргаж байна. Миний дундын өмчлөлийн үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө нь 2018 онд анх ашиглалтанд орсон бөгөөд 4 давхар, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулахад нэн тохиромжтой бөгөөд эрэлт хэрэгцээ маш ихтэй байдаг. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгөтэй адил хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгүүд м.кв нь 3,000,000 төгрөгийн үнэ ханштай байгаа ба 2020.03.02-ны өдрийн unegui.mn зарын сайтаас харахад хотын төвийн бүсэд байрлалтай манай үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв-н үнэ 3,000,000 төгрөгийн зах зээлийн ханштай байна. Мөн 4 дүгээр хороололд байрлах 2 өрөө орон сууц нь 9 давхар байрны 2 давхарт байрладаг, 3 цонх нь урагшаа харсан, наран талдаа байрладаг. Дээрх орон сууцны зах зээлийн ханш нь 75-80 сая төгрөг байгаа ба дээрх зарын сайтаас харахад ийм үнэ ханштай байна. Иймд БХЗХТБАА-аас томилогдсон хөндлөнгийн шинжээч болох Ашид билгүүн ХХК-ийн Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1,150 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур 1,836,000,000 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй 2 өрөө орон сууцыг 68,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. ...Энэ объект 2016 онд баригдсан, 7 давхар болгож өргөжүүлэхээр барилгын зураг төсөл нь гарсан. Газар нь хорооллын эцэст 1,000,000 төгрөг гэж үнэлсэн байгаа. Манайх 2032 он хүртэл эзэмших эрхтэй, нийт талбай 810 м.кв юм. Би төлбөр авагчид төлөх ёстой 473,000,000 төгрөгөөс байраа өгөөд, одоо төлбөрийн үлдэгдэл 345,000,000 төгрөг үлдсэн байгаа. Миний хөрөнгийг багаар үнэлсэн учраас гомдолтой байна. Тиймээс үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү... гэжээ.

Нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч М.Адилбиш нь БХЗХТБАА, Ашид билгүүн ХХК нарт холбогдуулан шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018.05.04-ний өдрийн 102/ШШ2018/01470 дугаартай захирамжаар Буянтцагаан хад ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт зээлийн гэрээний үүрэгт 469,513,629 төгрөгийг гаргуулан, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулж Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу БХЗХТБАА шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулан, улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай, Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1,150 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах тогтоол үйлдсэн. БХЗХТБАА-ны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020.02.14-ний өдрийн 2/40 дугаартай тогтоолоор дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг хөндлөнгийн үнэлгээчин томилон үнэлүүлсэн. Ашид билгүүн ХХК нь 1,836,000,000 төгрөгөөр үнэлснийг 2020.02.28-ны өдрийн албан бичгээр Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчид мэдэгдсэн. Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-д зааснаар үнэлгээг хийхдээ орлогын, өртгийн, зах зээлийн хандлагын аргаар хийдэг. Энэ 3 хандлагын аргын 1 буюу өртгийн хандлагын аргыг хэрэглэж үнэлгээг хийсэн байна. Үнэлгээг хийхэд доод тал нь 2 хандлагын аргыг хослуулан хэрэглэснээр бодит үнэлгээ тогтоогддог. Өртгийн хандлагын арга дотроо 3 аргаар үнэлгээ хийгддэг. /Орлуулалтын өртгийн арга, Дахин үйлдвэрлэлтийн арга, Нийлбэрийн арга/ Гэтэл Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээний тайланд өртгийн хандлагаар томсгосон төсвийн арга буюу үнэлгээний олон улсын стандартад байхгүй арга хэрэглэсэн байна. Зах зээлийн хандлагын арга болон орлогын хандлагын аргыг ашиглах бүрэн боломжтой байтал энэ 2 аргыг ашиглаагүй учраас зах зээлийн бодит үнэлгээнээс хэт өндөр үнэлгээ хийгдсэн гэж үзэж байна. Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээ хийхдээ хэрэглэсэн өртгийн хандлага нь худалдан авагч үнэлэгдэж буй хөрөнгөд төлөх үнэ нь /цаг хугацаа, тохиромжгүй байдал, эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг эс тооцвол/ тэнцүү чанартай хөрөнгийг худалдан авах, эсхүл барьж байгуулах өртгөөс илүүгүй байна гэсэн зарчимд үндэслэнэ. Зах зээлийн хандлагын арга болон орлогын хандлагын аргаар үнэлэх огт боломжгүй үед өртгийн хандлагын аргыг ашиглана гэж заасан байдаг. Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээ нь Үнэлгээний олон улсын стандартыг зөрчин хийгдсэн байх тул хүчингүй болгож, бүрэлдэхүүнтэй үнэлгээчин томилон улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1,150 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээг тогтоож өгнө үү. Мөн Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т заасны дагуу улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлж өгнө үү... гэжээ.  

Хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Эрдэнэбаяр шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатын шүүхийн шүүгчийн 2018.05.04-ний өдрийн 1470 дугаар захирамжийн дагуу тус алба шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байна. Шүүхийн шийдвэрт албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар заасан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй 1,150 м.кв талбайтай үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, 810 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэй газрын хамт, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар битүүмжлэн хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу албадан дуудлага худалдааны дуудах доод үнийг тогтоох ажиллагаа явуулсан боловч төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талууд үнэлгээг харилцан тохиролцож тогтоогоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээч томилж үнэлгээ тогтоосон. Дээрх ажиллагааг Иргэний хуулийн болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явуулсан тул С.Даваагарав, Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч Ашид билгүүн ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Уянга шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: БХЗХТБАА-ны 194 дүгээр тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн ирүүлсэн 2020.02.14-ний өдрийн №2/40 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоолын дагуу Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1,150 м.кв талбайтай үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх ажлыг гүйцэтгэж, шинжээч томилох тогтоолд заасан хугацаанд 2020.02.21-ний өдрийн №ТХҮ320-12-2 дугаартай үнэлгээний тайланг хүлээлгэн өгсөн. Бид Монгол улсын Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2 дахь заалт, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалт, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийг дагаж мөрдөн өөрсдийн хүлээсэн үүргийг биелүүлсэн. Иймд бид үнэлгээний ажилд шинжээчийн үүрэгтэйгээр гуравдагч этгээдээр оролцсон тул иргэний хэргийн хариуцагч болох үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын хувьд зах зээлийн болон орлогын хандлагыг хэрэглээгүй гэх тухайд, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.5, 11.2 дахь заалтуудын дагуу орлогын хандлагыг хэрэглэхэд шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгөөс олдог болон олох боломжтой орлогын мэдээллийг үйлчлүүлэгчээс шаардсан боловч бидэнд ирүүлээгүй тул уг хандлагыг хэрэглэх боломжгүй байсан. Мөн зах зээлийн хандлагыг хэрэглэхэд шаардлагатай ижил төстэй хөрөнгийг ойрын 6 сард худалдан борлуулсан болон худалдахад бэлэн талаарх бидний судалсан зах зээлийн үнийн мэдээлэл нь Үнэлгээний олон улсын стандарт-220/105/20.2, 2020/105/20.3 дугаар заалтуудын шаардлагыг хангаагүй тул үнэлгээ тогтооход ашиглах боломжгүй байсан. Үнэлгээний олон улсын стандарт-220/105/70-д өртгийн хандлагын хэрэглээнд орлуулалтын өртгийн арга, дахин үйлдвэрлэлтийн өртгийн арга, нийлбэрийн аргыг тус тус тодорхойлсон байдаг. Бидний хэрэглэсэн арга нь ҮОУС-105/70-ын орлуулалтын өртгийн аргад хамаарна. Энэ нь адилтгах хэрэгцээт чанарыг санал болгох төсөөтэй хөрөнгийн өртгийг дахин тооцоолсноор үнэ цэнийг илэрхийлдэг арга юм. Өртгийн хандлагыг хэрэглэх арга зүйн хувьд олон төрлийн арга, аргачлалаас бүрдэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн газар, түүнээс салгаж үл болох барилга байгууламж зэргийг багтаасан ойлголт юм. Бид барилгын үнэ цэнийг өртгийн хандлагаар, түүний доорх газрын эрхийг зах зээлийн хандлагыг хэрэглэн өөрсдийн хийсэн судалгааны үндсэн дээр тооцоолж уг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нийт үнэ цэнийг тодорхойлсон. Газрын эрхийн үнэлгээнд ашигласан судалгааны эх сурвалжийн үндэслэлийн талаар үнэлгээний тайлангийн 6-8 дугаар хуудсанд дэлгэрэнгүй бичсэн. Монгол улсын Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.1 дэх заалтын дагуу бид шинжээч томилсон тогтоолуудыг хүлээн авсны дараа шийдвэр биелүүлэгчид үнэлгээний ажлын хөлсний талаар урьдчилан мэдэгдсэний үндсэн дээр үнэлгээний ажлыг хийсэн. Хүлээсэн үүргээ цаг тухайд нь биелүүлсэн боловч үнэлгээний ажлын хөлс болох 600,000 төгрөгийг одоог хүртэл аваагүй байна.

Нэхэмжлэгч С.Даваагаравын өмчлөлийн, үнэлгээ хийсэн 2 өрөө байр нь зах зээл дээр 75,000,000-80,000,000 төгрөгийн үнэтэй байх боломжтой талаар тайлбарлаж байна. Энэ нь зах зээл дээр зарласан үнэ юм. Яг бодит үнэ бол борлуулалтын нөхцөлөөс шалтгаалж /лизинг, бэлэн мөнгө г.м/ худалдагч, худалдан авагч 2 яаж гэрээ хийх вэ гэдгээс хамаарч зах зээл дээр зарагдаж байгаа хамгийн бага үнэ нь 65,000,000 төгрөгөөр 3, 4 дүгээр хорооллын аль ч цэгт зарагдаж байна. 68,500,000 төгрөгийн үнэлгээг гаргахдаа тухайн орон сууцны ойролцоо зарагдаж байгаа орон сууцнуудыг жишиг болгон авч, орон сууцын шинж байдал, дотоод засал, байршил, давхрын байршил зэргийг бүгдийг нь харгалзан үзэж гаргасан. Дотоод заслын байдалд тохируулга хийхэд тухайн байр нь супер засвартай байгаагүй, энгийн засалтай байсан учраас энгийн засалтай байр гэж үзээд, бусад орон сууцнуудтай харьцуулж үнэлгээг гаргасан.  

Бест хүнсний зах буюу 1,150 кв.м талбайтай үйлдвэрлэл, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөд 2020.02.18-ны өдөр очиж анхны биет үзлэг хийсэн байдаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар бол манай захиалагч байгууллага. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуульд зааснаар бид шинжээч учраас тус ажиллагааны талуудаас албадан мэдээлэл гаргуулж авах эрх байдаггүй. Биет үзлэг хийхээр очиход нэхэмжлэгчид өөрсдөө хүрч ирэх ёстой. Хөрөнгөө танилцуулах асуудлыг манай захиалагч байгууллага хангаж өгдөг ба бэлэн байвал бид хөрөнгийг үздэг. Үнэлгээний олон улсын стандартын 105-д зааснаар орлогын өртгийн зах зээлийн хандлагаар үнэлгээг хийдэг. Үнэлгээний олон улсын стандарт хандлагыг хэлдэг ч, аргачлалыг заадаггүй. Үнэлгээний аргыг хослуулж хэрэглээгүй гэх нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн тайлбарын тухайд, үнэлж буй хөрөнгийн талаарх мэдээллийг бид цуглуулаад, зах зээлийн орлогын хандлагыг хэрэглэх гэхээр тухайн объектыг очиж үзэхэд зоорийн болон дээд давхрууд нь ямар нэгэн орлого олох шинж байхгүй байсан. Бидэнд өмнө нь ямар орлого олж байсан, одоо ямар орлого олж байгаа талаар ямар нэгэн мэдээлэл байхгүй, харин тухайн хөрөнгийг очиж үзэх үед зөвхөн 1 түрээслэгч л мэдээлэл өгсөн. Бусад түрээслэгч нараас сард хэдэн төгрөгөөр түрээсэлдэг болохыг нь асуух эрх бидэнд байхгүй. Тэдний хэлж байгаа зүйл үнэн бодит мэдээлэл биш юм. Орц, мэдээллийн үнэн, найдвартай, нотолгоо болж чадах уу гэдгийг шинжилсний дараагаар энэ аргыг хэрэглэх эсэхийг шийддэг. Ингэхээр Бест захын орлогын талаарх мэдээлэл бидэнд тодорхойгүй байсан. Энэ талаарх мэдээллийг хөрөнгийн эзэн өгч байж бид жишиг үнийг авч болох боловч тэр мэдээллээ гаргаж өгөөгүй. Ийм учраас хөрөнгийн орлогын мэдээлэл хангалттай байж чадаагүй. Бид хажуу талын Таван-Эрдэнэ захын түрээслэгч нарын орлогын мэдээллийг өөрсдөө олж аваад жишиж ашиглая гэж бодоход Бест зах хэдэн төгрөгөөр түрээсэлдэг нь тодорхойгүй учраас энэ нь нотолгоо болж чадахгүй. Энэ аргыг хэрэглэх ямар ч боломжгүй байсан.

Зах зээлийн хандлагыг хэрэглээгүй гэх тухайд, энэ хандлагыг хэрэглэхэд Бест зах /1150 м.кв талбайтай объект/-тай ижил төстэй шинж чанар бүхий объектын ойрын хугацаанд буюу 1-6 сарын доторх зарагдсан мэдээлэл шаардлагатай байдаг. Бидэнд байгаа мэдээлэл бол сендвичээр баригдсан, 1 давхар ч юм уу дэлгүүрүүд байдаг гэх мэдээлэл. 3, 4-р хороололд хүмүүс бужигнасан байрлалтай, энэ объекттой жишиг үнэ болгож авах объектын мэдээлэл хангалттай байгаагүй. Карказ, блокоор барьсан объектыг сендвичэн объекттой жиших утгагүй. Тэгэхээр зах зээлийн хандлагыг хэрэглэх ямар ч боломжгүй болж байгаа юм. Энэ 2 аргыг хэрэглэх боломжгүй тохиолдолд бид үнэлгээ гаргахдаа боломжит аргаар буюу Өртгийн хандлагыг хэрэглэсэн. Үүнийг нэхэмжлэгч тал стандартад заагаагүй арга хэрэглэж, томсгосон төсвийн арга буюу үнэлгээний олон улсын стандартад байхгүй арга хэрэглэсэн гэж хэлээд байгаа. Энэ арга бол үнэлгээний олон улсын стандартын орлуулалтын өртгийн аргад хамаардаг. Орлуулалтын өртгийн арга гэдэг нь яг энэ объектыг ижил төстэй материалаар шинээр бий болгоход ямар үнэтэй болох боломжтой вэ гэдгийг тооцоолдог арга юм. Монгол Улсад нягтлан бодох бүртгэлийн болон үнэлгээний салбарын манай бүх бичиг баримтууд гаднаас орчуулагдаж орж ирдэг. Тэгэхээр тухайн нэр томъёог махчилж орчуулахаар ойлгомжгүй байдаг. Жишээ нь барилгын төсвийн арга, томсгосон төсвийн арга гэж нэг байгаа. Үүнийг ялгахдаа томсгосон үнэлгээний арга гэж нэрлэдэг. Хоёулаа үндсэндээ барилгын төсвийн аргаас салбарласан боловч бидний хэрэглэж байгаа нь жиших нэгжийн үнэлгээний арга юм. Нөгөө барилгын төсвийн арга нь ширхэг бүрээр нь буюу энэ цонхыг хийхэд хичнээн материал зарцуулах, шалыг хийхэд хичнээн төгрөгний материал зарцуулах гэх мэтчилэн ширхэгчлэн заадаг арга юм. Томсгосон арга нь барилгын жишиг үнэлгээ буюу тэр барилгын норм, дүрэмд нийцүүлээд ийм 1 м.кв байр барихад хичнээн төгрөг зарцуулах боломжтой вэ гэдгийг барилгын ангилал, төрөл тус бүрээр нь ангилаад баталж өгсөн байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь газраас салгаж үл болох эд хөрөнгө. Манай улсад одоогоор үл хөдлөх хөрөнгийг барилга, газрын эрхийг салгаад бүртгэчихдэг. Бодит чанараараа газар барилга 2 нийлээд нэг үл хөдлөх хөрөнгө болж байгаа. Үнэлгээний хувьд бид үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу тухайн объектыг хараад өнгөрсөн, одоо, ирээдүй 3 цагийн түвшинд төсөөлдөг. Үүний дараа өнөөдрийн үнэ цэнийг тооцож байгаа. Ингэхдээ газар нь байршлын хувьд энэ хөрөнгийг үнэ цэнийг илүү болгож байна гэж үзээд газрыг нь Засгийн газрын 182 дугаар тогтоолоор үнэлэх боломж байсан. Засгийн газраас тогтоосон үнэ зах зээл дээрх үнийг тодорхойлж чаддаггүй. Тэгэхээр газрын үнэ цэнийг илэрхийлэх хамгийн боломжит арга бол зах зээлийн үнэ хандлага байна гэж үзээд судалгаагаа хийсэн. Дээрээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй газруудыг судалж үзэхэд 1-1000 м.кв газрын 1 м.кв-ийн үнэ 522,000 төгрөг байгаа. 3, 4-р хороололд газар ямар үнэтэй байгааг судалж үзэхэд хорооллын эцсийн И-мартын өөдөөс харсан 250 м.кв газар 250,000,000 төгрөгөөр, Говь сауны хажууд 690,000,000 төгрөгөөр тус тус зарна гэдэг. Энэ газрууд Улаанбаатар хотод доод тал нь 9 сарын дотор зарагддаг. Улаанбаатар хотын 1 м.кв газрын үнэ хамгийн онцгой байршилтай газар, жишээлбэл Цагаан хаалганы урд талд байрлах байшингийн доод талын ойролцоогоор 200 м.кв газар 2018 онд 200,000,000 төгрөгөөр зарагдсан байсан. Тэр газар 1 м.кв нь 700,000-800,000 төгрөгөөр зарагдсан байх үндэслэл болж байгаа. Ингээд бүгдийг судлаад харьцуулж үзэхээр энэ газар 1 м.кв нь 800,000 төгрөгийн үнэтэй байна гэж үзээд газрын үнийг тогтоосон. Барилгын үнийг тогтоогоод барилга газар хоёрын нийлбэр дүн нь яг өнөөдөр 1,836,000,000 төгрөгөөр зах зээл дээр худалдахад худалдсан, худалдан авагч аль аль талдаа сэтгэл ханамжтай байх үнэ юм гэж тодорхойлсон. Бид эрх бүхий этгээдийн даалгавраар шинжээчээр ажиллаж үүргээ гүйцэтгэсэн. Биднээс тайлбар авах эрхтэй болохоос хариуцагчаар оролцох ёсгүй. Хэрвээ үүргээ гүйцэтгэсэн бол үнэлгээний дүнд ямар нэгэн байдлаар нөлөөлөхийг үгүйсгэхгүй. 2 өрөө орон сууцыг ажлын хөлс 100,000 төгрөг, объектыг 500,000 төгрөгийн ажлын хөлсөөр хийж гүйцэтгэсэн. Одоог хүртэл энэ мөнгө төлөгдөөгүй байгаа... гэжээ.

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дүгээр шийдвэрээр: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан БХЗХТБАА-д холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай С.Даваагаравын нэхэмжлэлийг, хариуцагч Ашид билгүүн ХХК-д холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулж, бүрэлдэхүүнтэй шинжээч томилуулан, бодит үнэлгээ тогтоолгуулах тухай Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч БХЗХТБАА-д холбогдох шаардлагаас нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч татгалзсаныг баталж, түүнд холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нь тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгдсөнийг дурдаж, мөн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч С.Даваагараваас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдрийн 1549 дүгээр магадлалаар: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч С.Даваагаравын гаргасан давж заалдах гомдлыг бүхэлд нь хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч С.Даваагараваас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав хяналын журмаар гаргасан гомдолдоо: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020.04.28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020.07.08-ны өдрийн 1549 тоот магадлалаар Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдох Баянгол дүүрэг 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1,150 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- 2205003258 дугаарт бүртгэлтэй миний дундын өмчлөлийн үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур 1,836,000,000 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байр, 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй миний өмчлөлийн 2 өрөө орон сууцыг 68,500,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэснийг эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна. Миний дундын өмчлөлийн үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө нь 2018 онд анх ашиглалтанд орсон 4 давхар бөгөөд үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулахад нэн тохиромжтой бөгөөд эрэлт хэрэгцээ маш ихтэй байдаг. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгөтэй адил хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгүүд м.кв нь 3,000,000 төгрөгийн үнэ ханштай /3,000,000*1,150=3,450,000,000 төгрөг/ байгаа ба 2020.03.02-ны өдрийн unegui.mn зарын сайтаас харахад хотын төвийн бүсэд байрлалтай манай үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв-ын үнэ 3,000,000 төгрөгийн зах зээлийн ханштай байна. Мөн 4 дүгээр хороололд байрлах 2 өрөө орон сууц нь 9 давхар байрны 2 давхарт байрладаг 3 цонх нь урагшаа харсан наран талдаа байрладаг. Дээрх орон сууцны зах зээлийн ханш нь 75-80 сая төгрөг байгаа ба unegui.mn зарын сайтаас харахад мөн 75-80 төгрөгийн зах зээлийн ханшгай байна. Гэтэл Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас томилогдсон хөндлөнгийн шинжээч болох Ашид билгүүн ХХК-ийн Баянгол дүүрэг 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1,150 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй үйлчилгээний зориулалттай миний дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур 1,836,000,000 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байр, 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй миний өмчлөлийн 2 өрөө орон сууцыг 68,500,000 төгрөгөөр үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргад ач холбогдол өгсөн боловч яг тухайн байранд холбогдуулж үнэлгээ хийсэн байдал харагдахгүй байгаа юм. Учир нь үнэлж буй орон сууц болон үйлчилгээний барилга ямар байр, барилга байсан, хэдэн давхар барилгын хэдэн давхарт, хэдэн цонхтой, цонх наран тал руу харсан эсэх, харах орчин, барилга болон байрны эдэлгээ ямар байсан, засвар хийсэн гэх мэт зүйлс үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй байхад анхан шатны шүүх болон давж заалдах шатны шүүх дээрх байдалд үнэлэлт дүгнэлт өгөлгүйгээр хэргийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Иймд Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020.04.28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020.07.08-ны өдрийн 1549 тоот магадлалыг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав нь Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдуулан ...шинжээч нь үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж марган, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулахаар, нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нь Ашидбилгүүн ХХК-д холбогдуулан ...үнэлгээ зах зээлийн ханшаас хэт өндөр болсон гэж марган, үнэлгээ хүчингүй болгуулж, бүрэлдэхүүнтэй шинжээч томилуулан, бодит үнэлгээ тогтоолгуулахаар тус тус шаарджээ. Хариуцагч нараас нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч тайлбар гаргасан байна.

Нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018.5.04-ний өдрийн 102/ШШ2018/01470 дугаар захирамжаар Буянтцагаан хад ХХК нь нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК-ийн зээлийн гэрээний үүрэгт шаардсан 472,000,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөх, хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгүүдээр хангуулахаар тохиролцсон зохигчийн эвлэрлийг баталж шийдвэрлэжээ.  

Төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй тул Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба албадан гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж, 2020.01.16-ны өдрийн 19360473/03 дугаартай тогтоолоор барьцааны хөрөнгийг битүүмжилж, 2020.02.03-ны өдрийн 19360473/06, 19360473/07 дугаартай тогтоолуудаар хураан авсан байх ба төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нар үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн талаар тохиролцоогүй тул хөндлөнгийн шинжээч томилж үнэлгээ тогтоолгох ажиллагаа явуулсан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.1, 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасныг зөрчөөгүй байна.

Шинжээчээр томилогдсон Ашид билгүүн ХХК-ийн 2020.02.21-ний өдрийн үнэлгээний тайлангаар, С.Болдбаатар, С.Даваагарав, Д.Очир нарын өмчлөлийн, Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1,150 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,175,520,960 төгрөг, мөн хаягт байрлах С.Болдбаатарын эзэмшлийн, үйлчилгээний зориулалттай 810 м.кв талбай бүхий газрыг 660,656,250 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 68,500,000 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан ...тодорхойлно гэж заасантай нийцжээ.

Шинжээч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т заасны дагуу шинжилгээ хийж дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримталж, үнэлгээний өртгийн болон зах зээлийн хандлагын аргуудыг хэрэглэж дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээг тогтоосныг зах зээлийн үнээс хэт доогуур, эсхүл хэт өндрөөр үнэлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй талаар хоёр шатны шүүхийн хийсэн дүгнэлт зөв байна.

Харин анхан шатны шүүх шийдвэрийн тогтоох хэсэгт хариуцагчийн нэрийг товчлон, ойлгомжгүй бичсэнийг давж заалдах шатны шүүхээс зөвтгөөгүй нь буруу, энэ үндэслэлээр шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв. 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 1549 дүгээр магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дүгээр шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын ...БХЗХТБАА-д гэснийг ...Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд гэж өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ П.ЗОЛЗАЯА

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН Г.АЛТАНЧИМЭГ

ШҮҮГЧИД Г.БАНЗРАГЧ

Б.МӨНХТУЯА

Г.ЦАГААНЦООЖ