2019 оны 06 сарын 12 өдөр

 

Дугаар 183/ШШ2019/01360

 

Улаанбаатар хот

 

 

 

 

 

  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ц.Оюунбилэг даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо,  ... байрлах  “С” ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй,

 

 Хариуцагч: Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо,   ... тоот хаягт байрлах ”Э” ХХК -д  холбогдох,

 

 Түрээсийн гэрээний үүрэгт 26 126 873 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, талбай тохижуулахад зарцуулсан зардалд 13 300 000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.М, түүний өмгөөлөгч С.О,  шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Г нар оролцов.

 

 

 

                                                                                              ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

 

 

            Нэхэмжлэгч “С” ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай “С” ХХК нь 2017 оны 3 дугаар сарын 06-ны өдөр “Э” ХХК-ийн захирал М. Б 17-5-004 тоот түрээсийн талбайн гэрээ байгуулж, И худалдааны төвийн 5 дугаар давхарт 21 м.кв талбай түрээслэхээр тохиролцсон. Уг гэрээний дагуу түрээслэгч нь түрээсийн талбайн 1м.кв-ын төлбөрийг 70 000 төгрөгөөр, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг хамтран өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, тухайн талбайн ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, эзэмшил, ашиглалт, хамгаалалтыг эрхлэн хариуцах зорилго бүхий менежментийн төлбөрийн 1м.кв-ын төлбөрийг 15 000 төгрөгөөр тус тус тооцож сард нийт 1 785 000 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Тухайн үед буюу 2017 оны 3 дугаар сард Ихудулдааны төв нь нээлтээ хийгээгүй байсан боловч манайхаас талбай сонгон авч түрээслэх хүсэлтэй түрээслэгч нарын хүсэлтээр урьдчилан талбайн захиалга авч гэрээ байгуулж байсан болно.

 

Улмаар 2017 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр манай И худалдааны төв нь албан ёсоор нээлтээ хийж, түрээслэгч нараа оруулахад “Э” ХХК нь тус төвийн 5 дугаар давхрын 21 м.кв талбайд үйл ажиллагаа эхлүүлсэн. Түрээсийн талбайн гэрээний 12.1, 12.2-д зааснаар түрээслэгч нь үндсэн гэрэлтүүлгээс өөр зориулалтаар ашигласан цахилгааны төлбөр, нэмэлтээр ашиглаж буй ус болон хий буюу дулааны төлбөрийг хариуцан төлөхөөр тохиролцсон болно. Түрээслүүлэгчийн зүгээс 2017 оны 12 дугаар сарыг дуусах хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрийг чөлөөлж, 2018 оны 02 дугаар сарын түрээсийн талбайн 1 м.кв-ын үнийг 2018 оны 2 дугаар сард 50 хувь бууруулж хөнгөлөлт үзүүлсэн. Харин түрээслэгч “Э” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй удаа дараа зөрчиж, 2018 оны 8 дугаар сараас түрээсийн талбайг орхиж явсан учраас одоог хүртэл манай компани дараагийн түрээслэгчийг оруулж чадаагүй байна. Иймд түрээсийн талбайн гэрээг цуцалж, 2018 оны 01 дүгээр сараас 2018 оны 06 сарын түрээсийн гэрээний төлбөрийн үлдэгдэлд 9 680 000 төгрөг, гэрээний 20.6-д заасны дагуу алдангид 4 840 000 төгрөг, ашиглалтын зардал 469 112 төгрөг нийт 14 989 112 төгрөгийг “Э” ХХК-аас гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч талаас төлсөн  зардал нь харилцагч андууран төлөгдсөн байх тул түрээсийн гэрээний төлбөрийн үлдэгдэл 8 063 000 төгрөг, алданги 4 031 500 төгрөг, ашиглалтын зардалд 287 873 төгрөг, нийт 12 382 373 төгрөг гаргуулж өгнө үү.

 

2019 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлэн хариуцагч “Э” ХХК нь түрээсийн талбайг хүлээлцэх үүргээ биелүүлээгүй, талбайг чөлөөлж өгөөгүйгээс нэхэмжлэгч “С” ХХК нь “Э” ХХК-ийн эзэмшиж, ашиглаж байсан 21 м.кв талбайг 2019 оны 04 дүгээр сар хүртэл хугацаанд өөр түрээслэгчид түрээслэх буюу уг талбайгаас ашиг олох боломжгүй болсон. Иймээс түрээслүүлэгч нь түрээсийн талбайн гэрээний 25.1 дэх хэсэг болон Иргэний хуулийн 326.2 дах хэсэгт зааснаар өөрт учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж байна. Иймд 2018 оны 9-12-р сар, 2019 оны 01-03 дугаар саруудын түрээсийн төлбөрт 13,744,500 /түрээсийн талбайн 1,617,000х7=11,319,000 төгрөг, менежментийн төлбөр 346,500х7=2,425,500/ төгрөгийг хариуцагч   “Э” ХХК-аас гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж байна.      Иймээс хариуцагч “Э” ХХК-аас нийт 26,126,873 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

 

 

            Хариуцагч “Э” ХХК шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Нэхэмжлэгч компанийн түрээсийг төлж чадахгүй болсон 1-р шалтгаан нь  анхны тохиролцож орсон аман хэлцэл зөрчигдөж өөр газрууд манай зарна гэж тохиролцсон барааг давхардуулан зараад эхэлсэн.  Хамгийн анх Е Mart-ын 5-р давхарт дан хүүхдийн тоглоомын орчин барина. Хоос илүү хүчин чадалтай орчин үеийн тоглоомуудаар бүрэн тоноглогдсон Монголд байхгүй дан тоглоомын давхар баригдахаар зураг төсөл нь батлагдаад ажлаа эхэлж байгаа гэж 2016 оны 5-р сард менежер Ж. А манай компанид танилцуулж, хамтран ажиллах санал тавьсан болохоор нь маш их итгэж саналыг хүлээж авсан. Тэр үеийн 5-р давхрын зураг төслийг надад менежер Ж. А танилцуулж байсан бөгөөд үнэхээр тэр чигээрээ маш том тоглоомын газрууд байхаар зурагдсан байсан. Иймээс бид өдрийн орлого, сарын орлого, улмаар жилийн орлогоо тооцож 1.5 жилийн дотор хөрөнгө оруулалтын зардлаа нөхнө, ирээдүйд ашгаа олно гэж тооцоолж “Зөвхөн манайх 5 давхарт давуу эрхтэйгээр ус, ундаа, төрөл бүрийн жимсний шүүс, чихэр амттан, зайрмаг, шаар зарж борлуулна” гэсэн аман хэлцэл хийж зөвшөөрөлцсөний үндсэн дээр интерьерийн зураг төслөө гарган батлуулж аман хэлэлцээ байгуулж хамтран ажиллахаар шийдвэрлэсэн. Ингээд С ийн дансанд 4 725 000 төгрөгийг байршуулсан. Үйл ажиллагаа эхэлтэл нь 1,5 жил тэвчээртэйгээр хүлээсэн. менежер Ж. А удахгүй ажлаасаа гараад дараагийн менежер У томилогдсон. Ж.А аман хэлцлийн талаар маш сайн мэдэж байгаа гэдгээ хэлж байсан. Бид гурван удаа уулзсан. У менежер нэг ирээд уулзах гэтэл ажлаасаа гараад явсан гэсэн хариу сонссон. Энэ хугацаанд 2-3 менежер солигдсон. Менежер солигдох бүрт интерьерийн зургаа өгч танилцуулж байсан. Дараагийн менежер нь Э.Э томилогдсон. Мөн аман хэлцлийн талаар ярьж хэлэхэд мэдэж байсан бөгөөд хэрэгжүүлж ажиллана гэж хэлсэн. Э.Э менежертэй албан ёсоор 6 удаа уулзалтын өрөөнд нь очиж уулзсан.  Уулзах тоолондоо манай компани зөвхөн ус, ундаа, зайрмаг, жимсний шүүс, чихэр амттан, шаар зарна гэсэн тохиролцоогоо уйгагүй сануулж байлаа, аман хэлцэл хүчинтэй үргэлжилнэ, маш сайн ойлгож байгаа санаа зоволтгүй ээ гэсэн хариулт Э. Эг менежер өгч байсан болохоор хүсэлт биелэгдэнэ гэж бодож байлаа. Яваандаа тоглоомын газруудын оронд хүүхдийн хувцасны дэлгүүрүүд, бичиг хэрэг шал өөр газрууд орохоор болсон байлаа. Богино хугацаанд бид дахин 2-3 удаа интерьерийн зураг зуруулж байж сүүлийн зургийг зөвшөөрсөн. Энэ хугацаанд 500 000 төгрөгний зургийг ахин зуруулсан. Олон удаа наашаа цаашаа явж асуудлаа шийдүүлэх гэж холбогдох албан тушаалтнуудтай уйгагүй уулзсан.       

 

2 дугаарт хүн бараг ордоггүй хүнээ татах, түрээслэгчээ дэмжих үйл ажиллагаа нь хангалтгүйгээс орлогогүй болж алдагдалд орж эхэлсэн. Үйл ажиллагаа эхлээд удаагүй байтал хүний урсгал бага, дорвитой маркетинг, менежтентийн арга хэмжээ аваагүй, ухуулга сурталчилгаа таниулах сурталчлах ажил хангалтгүй зэргээс үүдэн орлогогүй шахам болж ирсэн. Энэ хугацаанд түрээслүүлэгч байгууллага сурталчилсан болон түрээслэгч нараа дэмжсэн маркетинг менежментийн ажиллагааг маш хангалтгүй хийсэн бөгөөд өөрсдөө ч мэдэж байсан. Энэ нь мөн түрээслэгч нарыг түрээсээ төлөх боломжгүй болгосон нэг шалтгаан гэж бид үзэж байна. Иймээс бусад түрээслэгч нар орлогоо нэмэгдүүлэхийн тулд үндсэн үйл ажиллагаанаасаа гажин бусдынхаа зарж байсан бүтээгдэхүүнийг зарж эхэлсний жишээ бол манайд зарагдана гэж тохиролцсон байсан бүтээгдэхүүнүүдийг өөрсдийнхөө түрээсийн павилон дээр зэрэгцээд зараад эхэлсэн явдал юм. Дээрх түрээслэгч нар бүгдээрээ нийлж байгаад 7-р сард хүсэлтээ гаргахад ТУЗ хуралдаж асуудлыг шийдвэрлэж өгнө гээд бас нилээн хүлээлгэсэн. Энэ үед нь бид тухай бүр нь заал зохион байгуулагч Г, О, менежер Э.Э, менежер Б, захирал Б.С бүгдэд нь амаар болон бичгээр, утсаар олон удаа мэдэгдэж албан тоот өгүүлж байсан.   Менежер Э.Э жирэмсний амралтаа авахаасаа өмнө хэд хоног өвчтэй байж байгаад ирэхдээ одоогийн менежер болох Бийг миний өөдөөс харуулаад хажуудаа суулгаж байгаад хэлсэн нь: “ Анхнаасаа эхний гэрээ хийсэн менежер Ж. Атай зөвхөн энэ компани давуу эрхтэйгээр  ус, ундаа, зайрмаг, жимсний шүүс, чихэр амттан, шаар зарна гэж аман хэлцэл хйиж орж ирсэн компани эднийх. Энэ Компани ус ундаа, албан бичигт заагдсан хүнсний бүтээгдэхүүн, дурдагдсан юмнуудаа зарна. Өөр газрууд зарах ёсгүй ээ. Энэ айл тооцооллоо хийгээд энэ ажиллагаагаа эхлүүлсэн байгаа учир бид амлалтаа биелүүлэх ёстой шүү. Энэ үүдэнд  зайрмаг орж ирж байгаа нь ямар учиртай юм бэ? Яагаад энэ газрууд бусдынхаа зөвшөөрөлтэй юмыг зараад байгаан бэ? Энийг болиулаарай. Зайрмаг, ус ундаа бусад барааг нь давхардуулж болохгүй шүү. Өөрсдийн анхнаасаа хүсэлт гаргаж зөвшөөрөгдсөн юмнуудаа л зарна шүү. Бусад газрууд зарж байгаа бол цэгцэлж болиулаарай.” гэсэн үүргийг миний өөдөөс харуулаад суулгаж байгаад өгсөн. Б нь “За ойлголоо” гэж хэлж байсан.

 

3 дугаарт тулгарсан асуудлыг дор нь шийдвэрлэдэггүй цаг алдаж, хүлээлт үүсгэж хойшлуулсаар байгаад түрээслэгч байгууллагаа өрөнд оруулсан явдал.     Энэ хугацаанд менежер Бт албан бичиг ч өгч байсан, амаараа 4-5 удаа очиж уулзаж байсан. Хамгийн сүүлд Бтэй 2018.03.25-нд хүртэл уулзаж бичгээ өгсөн. Угаасаа 8-р сарын түрээснээс эхлээд хөнгөлнө гээд бүх газрууддаа хэлчихсэн байгаа, дарга нар мэдэж байгаа болохоор хөнгөлчих байхаа. Ус ундаа зэрэгцэж зараад байгаа газруудад хэлсэн байгаа. Удахгүй цэгцэлж өгнө, арга хэмжээ авна, дарга нар бас сайн ойлгохгүй байна, би хэлээд л байгаа, та нар бичгээр өгчих гэсэн хариултыг л өгдөг байсан. 2018 оны 11-р сарын 14-нд түрээсийн менежер Утай уулзахад бас л түрээсээ буулгана, манай ТУЗ хуралдаж асуудлыг шийднэ гэсэн гэж хэлж байлаа. Энэ бүх ярианд итгэж шийдвэрлээд өгөх байх гэсэн итгэлээр горьдлого тээн хүлээж ядаад бид эцэстээ 2018 оны 8-р сарын 31-ний өдөр үйл ажиллагаагаа зогсоосон юм аа. Учир нь дээрх яригдаад байсан асуудлууд хэвээрээ үргэлжилж, өдөр хоногоор өрөнд орсоор байсан. Түрээслүүлэгч айл түрээсээ л нэхээд байхаас асуудлаа шийдэж өгөөгүй ээ. Аман хэлцэл хийсний дагуу олох ёстой ашгаа олж чадахаа байсан. Анхны хийгдсэн аман хэлцэл биелэгдэхгүй болсноос үүдэн түрээс төлөх асуудал гэдэг зүйл боломжгүй болоод ирсэн. Түрээс төлөх үндэслэлгүй болчлоо, түрээсээ буулгаж өгөөч, энэ бусад газрууд манай зарна гэсэн барааг зэрэгцээд зараад байна. Зохицуулаад өгөөч, эцэст нь зураг дахин зуруулсны мөнгийг түрээсээс хасаад өгөөч, үйл ажиллагаа явуулахад боломжгүй боллоо, повилоныг өөр газарт зарж борлуулж өгөөч, ийм байдлаар эвлэрье гэсэн шалтгаанаа дурдсан бичгээ бид удаа дараа өгч байсан. Хамгийн сүүлд гэрээний дагуу гэрээ цуцлахаас 60 хоногийн өмнө гэрээ цуцлах мэдэгдлээ өгсөн. Бид тохиролцож эвлэрэх гэж нэлээн оролдсон. Түрээслүүлэгч байгууллагаас албан бичгүүдийн хариуд боломжгүй гэсэн ганц албан бичиг л өгсөн. Бид 2018 оны 8-р сарын 31-нд павилонд зарагдаж байсан бараагаа авах гэтэл гаргахгүй хориг тавьж 212 ширхэг ундааг гаргуулалгүй барьцаалж үлдээлгэсэн. Энэ ундаануудын хугацаа дуусч бас л алдагдалд оруулсан. Энэ нь 318 000 төгрөгний ундаа байсан.

 

С ийн ажилтангууд тогтвор суурьшилгүй, олон удаа солигддог байсан учраас урьдны ярьж хэлж тохиролцож байсан аман хэлэлцээгээ байнга сануулж хэлдэг байсан. Хэрэв Сийн холбогдох албан тушаалтнууд нь бусад худалдаа үйлчилгээний Моллууд шиг түрээслэгч нартаа хөнгөлөлтийн судалгаатайгаар тодорхой үе шаттайгаар үзүүлдэг, маркетинг менежментийн ажлаа тодорхой төлөвлөгөөтэйгөөр танилцуулдаг, түрээслэгч байгууллагуудынхаа хүсэлт, мэдэгдэл, санал хүсэлтийг дор нь шийдвэрлэдэг, хүнээ татах ажлуудыг байнга системтэйгээр зохион байгуулдаг, хүмүүст зар, реклам, телевизийн рекламаар сайн сурталчилдаг, асуудлыг сунжруулдаггүй шийдвэрлэдэг байсан бол ингэж хүнгүй, орлогогүй зогсохгүй байсан бөгөөд түрээслэгч нарыг хохироож алдагдалд оруулахгүй байсан гэж бид бодож байна.      Нийтдээ манайх тохижолтонд 13 000 000 төгрөг, зураг дахин зуруулахад 500 000 төгрөг, ундааны хугацаа дуусч устгалд орсон 318 000 төгрөг, дээрээс нь нэхэмжлэгч компанийн түрээсийн өр алдангийн хамт 14 989 112 төгрөг нийлээд 28,807,112 төгрөгийн алдагдалд ороод байна. Дээрх шалтгааны улмаас сарын орлого түрээсийн төлбөртөө ч хүрэхгүй, ямар ч ашиггүй болж үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон бөгөөд талбайг түрээслэхэд зориулж тохижуулсан хөрөнгө оруулалт, ажилчдын цалин зэргээрээ манай компани хохирсон тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.                

 

Нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн шаардлагаа багасгаж байгаатай холбогдуулан дараах тайлбарыг гаргаж байна. “С” Компанийн нэхэмжилсэн дүн зөрж байна. Манай компани түрээсэнд нийтдээ 4 873 000 төгрөгийг төлсөн байдаг. Гэтэл 2018 оны 5-р сарын 28-ны өдрийн манай компанийн Голомт банкаар гүйлгээ хийсэн түрээсийн төлбөр болох 1 617 000 төгрөгийг нэмж нэхэмжилсэн. Түрээсийн үлдэгдэл өр 8 512 700 төгрөг байх ёстой. Гэтэл 9 680 000 төгрөг буюу 1 167 300 төгрөгөөр илүү нэхэмжилсэн байна. Түрээсийн алдангийг буруу тооцоолсон байна. Түрээсийн гэрээний 20.6-д заасны дагуу 0,5%-ийн алдангийг бодоход 3 437 953 төгрөг болох ёстой байтал 4 840 000 төгрөгийг нэхэмжилсэн нь 1 402 047 төгрөгөөр илүү нэхэмжилсэн байна. Нийт манай компаниас 2 569 347 төгрөгийг илүү авахаар нэхэмжилсэн. Түрээсийн талбайн гэрээний 24.1 дүгээрт заасны дагуу бид үйл ажиллагаа явуулах болсон тухай мэдэгдлээ 60 хоногийн өмнөөс өгсөн. Мэдэгдлээ өгтлөө, өгсний дараа ч “С” ХХК”-ийн холбогдох албан тушаалтнуудтай уйгагүй уулзаж, хүсэлт, мэдэгдэл, эвлэрэх санал, албан бичгүүдийг шат дарааллан өгч, утсаар ярилцаж байсан. Захирал Б.Стай 2018 оны 11 сар, 12 сар, 2019 оны 5-р сарын 28-ны өдөр ярьж уулзсан. 6-р сарын 24-ний өдөр утсаар ярьсан. Менежер Атай 4 удаа, менежер Утай 2, менежер Этэй 5 удаа,менежер Утай 3 удаа хамгийн сүүлд 2018.11.14, талбай зохион байнуулагч Утай 2018.06.23, менежер Бтэй 4 удаа уулзсан, 7-р сард Б менежертэй уулзахад удахгүй ТУЗ хуралдана. Асуудал шийдэгдэнэ дарга нар мэдэж байгаа л гэж хэлдэг. Бид албан бичгээ өгөөд 60 хоног болсоны дараа үйл ажиллагаагаа зогсоогоод бүх юмаа хурааж аваад нүүх гэтэл бараа бүтээгдэхүүнийг гаргахгүй, барьцаалж авсан. Давхарын зохион байгуулагч У, Г, харуулын дарга нар бүгд байсан бөгөөд “дээрээс битгий гарга гэсэн үүрэг өгсөн учраас танай юмыг гаргахгүй” гэж барьцаалсан. Үүнд: ус, ундаа, зөөлөн чихэр, смүүти, шар доктор, бохь гэх мэт. Үүнээс болж 318,000 төгрөгийн барааны хадгалалтын хугацаа дуусч алдагдалд орсон.

 

Нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэнтэй холбогдон дараах тайлбарыг гаргаж байна. Талбайн түрээсийн гэрээний 24.1 дүгээрт заасны дагуу бид үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон тухай мэдэгдлээ 60 хоногийн өмнөөс өгсөн бөгөөд 8-р сарын 31-ний орой үйл ажиллагаагаа зогсоогоод бүх юмаа хурааж нүүх гэтэл бараа бүтээгдэхүүнийг гаргахгүй, тоног төхөөрөмжийн хамт С ХХК-ийн холбогдох албан тушаалтнууд барьцаалсан. Давхарын заал зохион байгуулагч У, Г, харуулын дарга нар бүгд байсан бөгөөд “дээрээс битгий гарга гэсэн үүрэг өгсөн учраас танай юмыг гаргахгүй” гэсэн тайлбарыг хэлсэн. Дашрамд дурдахад ганц манай байгууллага биш анх байсан хэд хэдэн түрээслэгч нар бүгд түрээсийн өрөнд орж, зарим нь бараа болон төхөөрөмжөө барьцаалуулж үйл ажиллагаа зогсоож С ХХК-иас гарцгаасан. Үүнд: Baby spa- хүүхэд усанд оруулдаг газар , Кидс- 28 хувцасны дэлгүүр, Pilot- бичиг хэргийн дэлгүүр, “С” бие бялдаржуулах төв, Кити хаус- дэлгүүр, Дэгдээхэй- дэлгүүр, Next-ийн тоглоомын газар, Bibi’s Creamery- Хусдаг зайрмагны газар гэх мэт. Эдгээр байгууллагуудын төлөөлөгч нар үйл ажиллагааны менежментээ сайжруулж, хүний урсгалыг татах талаар олон удаа хэлж, ярьж, уулзаж, албан бичиг өгч, Б.Сй захиралтай хүртэл уулзаж байсан. Удахгүй ТУЗ хуралдаж асуудлыг шийдэж өгнө гэж хугацаа алдуулж хүлээлт үүсгэсээр байгаад ийм байдалд хүрсэн. Мөн С ХХК-д манай байгууллагын зүгээс тус повилоныг өөр газарт түрээслүүлж өгөх, түрээсийн төлбөртөө дүйцүүлэн өөрийн эзэмшилдээ авах, мөн өөр түрээслэгчид зарж өгч бидний ажилд тусална уу гэсэн баримт бичгүүдийг удаа дараа бид өгч, эвлэрэх, тохиролцох саналыг бичгээр явуулж байсан. Тус павилоныг худалдаж авах зорилготойгоор 4 аж ахуй нэгж болон хувь хүн ирж сонирхсон боловч менежмент муу, хүний урсгал муу гэх шалтгаанаар түрээслэхээс татгалзсан. Уг талбайг өнөөдрийг хүртэл ямар нэгэн байгууллага түрээслээгүй байна. Манай барьцаалж үлдсэн бараануудыг 2019 оны 03-р сарын 15-ны өдөр хүртэл гаргаагүй. Бараа барьцаалуулсанаас болж 318 000 төгрөгийн бараа хадгалалтын хугацаа дуусч алдагдалд орсон. 2019 оны 3-р сарын 20-ноос хойш манай байгууллага руу утсаар холбогдож 4-р сарын 1-ний дотор юмаа буулга гэсэн бичиг явуулсан талаар С ХХК-иас мэдэгдсэн. Бичиг хүлээн авснаас хойш 3 хоногийн дотор бид повилоноо буулгаж авсан. Барьцаанд үлдсэн бараанууд тэйкэн дээр өрөөтэй байсныг “түрээслүүлэгч тал түрээслэгч байгууллага талбай чөлөөлөлгүй орхиж явсан” гэж ойлгоод байх шиг байна. Манай байгууллагын бараа, тоног төхөөрөмжийг барьцаалж үлдээгээд “С”-ээс гаргахгүй арга хэмжээ авсан түрээслүүлэгч байгууллага нь “манай байгууллагыг талбайд юмаа хаяж явсан, талбай чөлөөлж өгөөгүй” гэх үндэслэлгүй асуудал тавьж байгаа тул энэ нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч ”Э” ХХК шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ : “С” ХХК-тай 2017 оны 3-р сарын 6-ны өдрийн 17-5-004 дугаартай, “И” худалдааны төвд талбай түрээслэх гэрээ байгуулан 2017 оны 12-р сарын 16-ны өдрөөс үйл ажиллагаагаа эхлэн ажиллаж байсан боловч түрээслүүлэгч талтай амаар тохиролцон 5-р давхарт ус, ундаа, жимсний шүүс, зайрмаг, шаар, чихэр амттанг зөвхөн манайх зарах тухай тохиролцоо зөрчигдөн бусад газрууд манай зарна гэсэн барааг зарж эхэлсний улмаас ашиг байхгүй болж, сарын орлого түрээсийн төлбөртөө ч хүрэхгүй болсон тул 6 сард гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл өгсөн. Тухайн түрээсийн гэрээ байгуулахад амаар тохиролцсон тохиролцоо зөрчигдөөд байна, арга хэмжээ авч өгөөч гэж удаа дараа уулзалт хийж албан бичиг өгсөн боловч ямар ч арга хэмжээ авч хариу өгөөгүй. Ийм учраас тухайн талбайг түрээслэхэд зориулан тохижуулж хийлгэсэн павилон болон түүний зураг төсөлд зарцуулсан 13 300 000 төгрөгийг “С” ХХК-гаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

 

 

Нэхэмжлэгч С ХХК сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа : Манай “С” ХХК нь “Э” ХХК-тай 2017 оны 3 дугаар сарын 06-ны өдөр 17-5-004 тоот түрээсийн талбайн гэрээ байгуулж, Ихудалдааны төвийн 5 дугаар давхарт 21 м.кв талбай түрээслэсэн.    Ингэхдээ бид Ихудалдааны төвийн 5 дугаар давхарт зөвхөн  “Э” ХХК нь ус ундаа, зайрмаг зарна, өөр газраар заруулахгүй” гэсэн тохиролцоо хийгээгүй, талууд энэ талаар гэрээгээр тохиролцоогүй. Хэрэв тухайн үед онцгойлон “5 дугаар давхарт зөвхөн “Э” ХХК нь ус ундаа, зайрмаг зарна, өөр газраар заруулахгүй” гэсэн тохиролцоо хийх бол энэ талаар гэрээнд тухайлан тусгаж, оруулах байсан боловч талууд гэрээгээр ийм тохиролцоо хийгээгүй тул хариуцагчийн тайлбарыг зөвшөөрөхгүй. Хариуцагч  “Э” ХХК нь дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд түрээсийн төлбөрөөс зайлсхийх арга гэж үзэж байна. Түүнчлэн хариуцагчийн тайлбартаа дурдсанчлан Ихудалдааны төвийн 5 дугаар давхар нь бүхэлдээ дэлгүүр бус харин “хүүхдийн ертөнц” нэртэйгээр хүүхдэд зориулсан цогц үйлчилгээ үзүүлдэг. Тодруулбал тус худалдааны төвийн 5 давхарт 3D автомат тоглоом, Дүдү музей, Атлантис төв болон автомат тоглоомын Моко холдинг зэрэг хүүхдийн тоглоомын төвүүд, мөн хүүхдийн өдөр өнжүүлэх төв, Baby spa, Kitty house, Дисней аксессори зэрэг хүүхдэд зориулсан үйлчигээний 40 орчим тасаг ажилладаг. Хариуцагч  “Э” ХХК  нь Ихудалдааны төвийн 5 давхарт 2017 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2018 оны 8 дугаар сард түрээсээр ажиллахдаа түрээсийн төлбөрт нийт 12 936 000 төгрөг төлөхөөс 2018.04.19-нд 1 039 500 төгрөг, 2019.4.23-нд 1 470 000 төгрөг, 2018.09.19-нд 346 500 төгрөг, 2018.9.27-нд 200 000 төгрөг, 2018.10.15-нд 200 000 төгрөг нийт 3 256 000 төгрөг төлж, үлдэх 9 680 000 төгрөгийг төлөөгүй бөгөөд түрээслүүлэгчийн зүгээс төлбөрөө төлөхийг удаа дараа шаардахад элдэв шалтаг тоочсоор түрээсийн талбайг хаяж явсан. Өөрөөр хэлбэл талуудын байгуулсан гэрээний дагуу түрээслэгч  “Э” ХХК нь түрээсийн талбайг хүлээлцэх үүргээ биелүүлэхгүйгээр түрээсийн талбайг өөрийн үйл ажиллагаа явуулж байсан тэр хэвээр нь хаяж явсан бөгөөд түрээслүүлэгчийн зүгээс ирж талбай хүлээлцэж, төлбөрөө барагдуулахыг амаар болон бичгээр удаа дараа шаардаж, улмаар түрээсийн талбайн гэрээг 2019 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдрөөр тасалбар болгон цуцалж, 2019 оны 4 дүгээр сарын 01-ний өдөр талбайг хүлээлцэхийг мэдэгдсэн. Үүний дагуу түрээслэгч нь 2019 оны 04 дүгээр сард түрээсийн талбайг чөлөөлж, өөрийн талбайд үлдээсэн эд зүйлсүүд болон заслын ажлаа талбайгаас салгаж авч явсан болно. Талуудын байгуулсан түрээсийн талбайн гэрээгээр түрээсийн талбайд хийсэн дотоод заслын ажил, түрээслэгчийн павилион, тек буюу засварын ажлын хөлс, зардлыг түрээслэгч өөрөө хариуцахаар тохиролцсон тул эдгээр зардлыг түрээслүүлэгчээс нэхэмжилж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

 

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

                                                                                                      ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

 

 

            Нэхэмжлэгч “С” ХХК нь түрээсийн гэрээний үүрэгт 26 126 873 төгрөгийг хариуцагч ”Э” ХХК-иас гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлийг, хариуцагч ”Э” ХХК нь түрээсийн талбайг  тохижуулж хийлгэсэн павилоны зардал 13 300 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч “С” ХХК-иас гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийг шүүхэд  гаргажээ.

 

 

 

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт өгч, үндсэн нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж, үндсэн нэхэмжлэлийн заримыг, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь  хэрэгсэхгүй болгож  шийдвэрлэв.

 

 

 

Нэхэмжлэгч “С” ХХК нь “... хариуцагч нь 5 дугаар давхарт 21 м.кв талбайг түрээслэсэн. Түрээслүүлэгчийн зүгээс 2017 оны 12 дугаар сарыг дуусах хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрийг чөлөөлж, 2018 оны 02 дугаар сарын түрээсийн талбайн 1 м.кв-ын үнийг 2018 оны 2 дугаар сард 50 хувь бууруулж хөнгөлөлт үзүүлсэн. Харин түрээслэгч “Э” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй удаа дараа зөрчиж, 2018 оны 8 дугаар сараас түрээсийн талбайг орхиж явсан учраас одоог хүртэл манай компани дараагийн түрээслэгчийг оруулж чадаагүй байна. Иймд түрээсийн талбайн гэрээг цуцалж, 2018 оны 01 дүгээр сараас 2018 оны 06 сарын түрээсийн гэрээний төлбөрийн үлдэгдэлд 9 680 000 төгрөг гэж нэхэмжлэл гаргасан ба 1 617 000 төгрөг төлсөнг орхигдуулсан байсан тул 8 063 000 /9 680 000- 1 617 000 / төгрөг, гэрээний 20.6-д заасны дагуу алдангид 4 031 500 төгрөг, ашиглалтын зардал 287 870 төгрөг нийт 12 382 370 төгрөг, мөн 2018 оны 9-12-р сар, 2019 оны 01-03 дугаар саруудын түрээсийн төлбөрт 13 744 500 төгрөг нийт 26 126 870 төгрөг нэхэмжилж байна ...” гэж тайлбарлаж байна.

 

 

 

Хариуцагч ”Э” ХХК нь “... 2017 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2018 оны 6 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл талбайг түрээсэлсэн. Түрээслүүлэгч нь манайхтай ижил бараа өөр түрээслэгчээр заруулахгүй байхаар харилцан тохиролцож байсан боловч уг үүргээ биелүүлээгүй, хүний урсгал муу, ижил бараатай газар олширсноос манай байгууллага орлогогүй шахам болсон, арга хэмжээ авч өгөх талаар удаа дараа нэхэмжлэгчид мэдэгдэл, санал хүргүүлж  байсан боловч арга хэмжээ авч өгөөгүй тул арга буюу  гэрээний 24.1-д заасны дагуу 2018.06.21, 2018.06.29-нд  үйл ажиллагаагаа зогсоох болсноо 60 хоногийн өмнө мэдэгдэж, гэрээ цуцлах саналаа нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн. Ингээд 2018.08.31-ний өдөр өөрсдийн бараа, эд хөрөнгөө аваад түрээсийн талбайг түрээслэж өгөх гэтэл нэхэмжлэгч тал удирдлагууд битгий гарга гэсэн гээд манай эд зүйл, 318 000 төгрөгийн ундаа усыг авч үлдсэн тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй...” гэж маргажээ.

 

 

 

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаас үзэхэд түрээслүүлэгч буюу нэхэмжлэгч “С” ХХК, түрээслэгч буюу хариуцагч ”Э” ХХК-тай 2017 оны 3 дугаар сарын 06-ны өдөр “Түрээсийн талбайн гэрээ” байгуулан, уг гэрээгээр Чингис-Имарт худалдааны төвд жимсний жүүс, зайрмаг, шоколад худалдахаар  21 м.кв талбайг 2017 оны 5 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2020 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл хугацаатай түрээслэхээр харилцан тохиролцсон талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцаа нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д заасантай нийцэж байна. /хх5-16 хуудас/

 

 

 

Түрээсийн гэрээний дагуу талбайн түрээсийн төлбөрт 4 873 000 төгрөг, цахилгааны төлбөрт 1 036 453 төгрөг, усны төлбөрт 39 058 төгрөг, дулааны төлбөрт 23 954 төгрөг нийт 5 972 765 төгрөгийг хариуцагч нэхэмжлэгчид төлсөн талаар зохигчид маргаагүй байна.

 

 

 

Нэхэмжлэгч “С” ХХК нь 2018 оны 1-6 сард түрээсийн төлбөрт 10 710 000 /1 785 000*6/ төгрөг  төлөхөөс түрээсийн төлбөрт хариуцагч 4 873 000 төгрөг төлсөн байх тул үлдэх 5 837 000 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэгч хариуцагчаас шаардах эрхтэй байна.

 

 

 

Талуудын  хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний 20 дугаар зүйлийн 20.6-д “Түрээслэгч нь төлбөрийг Тусгай нөхцөлд заасан хугацаанд хүндэтгэн шатлгаангүйгээр төлөөгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд үнийн дүнгийн 0,5 хувийн алданги төлнө” гэж харилцан тохиролцсон байх тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-д зааснаар 5 837 000  төгрөгийн 50 хувь болох 2 918 500 төгрөгийн алданги шаардах эрхтэй байна.

 

 

 

Нэхэмжлэгч “С” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж  хариуцагч ”Э” ХХК нь 2018 оны 8 дугаар сараас түрээсийн талбайг орхиж явсан учраас одоог хүртэл манай компани дараагийн түрээслэгчийг оруулж чадаагүй тул 2018 оны 9-12-р сар, 2019 оны 01-03 дугаар саруудын түрээсийн төлбөрт 13 744 500 төгрөг нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй байна гэж шүүх дүгнэлээ.  Учир нь:

 

 

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д “Тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаалаагүй бол Талуудын аль нэг нь жар /60/ хоногийн өмнө албан бичгээр мэдэгдсэнээр Гэрээг бүхэлд нь эсхүл хэсэгчлэн цуцалж болно” гэж заасан ба хариуцагч нь 2018 оны 6 дугаар сарын 21-ны өдөр, 2018 оны 6 дугаар сарын 29-ны өдөр тус тус цаашид ажиллах боломжгүй болж, үйл ажиллагаагаа зогсоох болсноо албан ёсоор мэдэгдэж байсан нь гэрээ цуцлах саналаа дээрх гэрээний дагуу хүргүүлсэн гэж үзнэ.Иймд гэрээ цуцлах саналаа 60 хоногийн өмнө нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн тул гэрээ цуцалснаас хойшхи хугацааны  алданги нэхэмжлэх эрхгүй болно.

 

 

 

Хариуцагч нь гэрээний явцад талуудын хооронд байгуулсан гэрээг хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй нөхцөл байдал үүссэн талаар, ижил бараа худалдан борлуулахгүй байх арга хэмжээ авч өгөх талаар, менежментийг сайжруулах талаар удаа дараа түрээслүүлэгч буюу нэхэмжлэгчид албан бичиг хүргүүлсэн байхад албан бичигт хариу бичгийг хариуцагчид ирүүлээгүй, гэрээг хэрэгжүүлэх талаар арга хэмжээ авдаггүй, гэрээний чөлөөт байдлыг алдагдуулж байгаа үйлдлийг шүүх зөвтгөх үндэслэлгүй байна.

 

 

 

Иймд шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 2018 оны 1-6 сарын түрээсийн төлбөр, алданги нийт 8 755 500 /5 837 000+ 2 918 500/ төгрөг, 2018 оны 7,8 сарын түрээсийн төлбөрт 3 570 000 /1 785 000*2/ төгрөг нийт 11 192 000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 14 934 873 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх үзлээ.

 

 

 

Хариуцагч ”Э” ХХК нь талбайг түрээслэхэд зориулан тохижуулж хийлгэсэн павилон болон түүний зураг төсөлд зарцуулсан 13 300 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч “С” ХХК-гаас гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргажээ.

 

 

 

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д “талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол, ... хөлслүүлэгчээс шаардах ” гэж заасан байна.

 

 

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан 2017 оны 3 дугаар сарын 06ны өдрийн  түрээсийн гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1-т “Түрээслүүлэгч нь түрээсийн талбайн дотоод заслын стандарт, дизайныг гаргаж, түрээслэгчийн зардлаар өөрийн гэрээт компаниар гүйцэтгүүлэх бөгөөд тус стандарт, дизайныг түрээслэгч өөрчлөх эрхгүй” мөн гэрээний 4.1.2-т “Түрээслэгч нь Түрээслүүлэгчийн гаргасан стандарт, дизайны дагуу түрээсийн талбайд хийгдэх дотоод заслын ажлын зардлыг бүрэн хариуцах бөгөөд Түрээслүүлэгчээс тухайн зардлын нэхэмжлэн ирүүлснээс хойш ажлын 3 хоногийн дотор Түрээслэгч төлбөрийг нэхэмжлэхэд заасан дүнгээр Түрээслүүлэгчийн дансанд шилжүүлэх үүрэгтэй” гэж харилцан тохиролцсон байна.

 

 

 

Гэрээний талууд дотоод заслын зардлыг түрээслэгч буюу хариуцагч хариуцахаар түрээсийн гэрээгээр тохиролцсон учраас дотоод заслын зардалд гарсан 13 300 000 төгрөгийг хариуцагч нэхэмжлэгчээс шаардах эрхгүй байх тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

 

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1,            115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

 

 

                                                                                                        ТОГТООХ нь:

 

 

 

1. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5 дах хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч ”Э” ХХК-иас 11 192 000 төгрөг  гаргуулж нэхэмжлэгч “С” ХХК-нд олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 14 934 873 төгрөг, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 13 300 000 төгрөгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

 

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 459 569 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 224 450 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод тус тус хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 194 022 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

 

 

          3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг 14 хоногийн дотор шийдвэр гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ШҮҮГЧ                                     Ц.ОЮУНБИЛЭГ