2019 оны 05 сарын 23 өдөр

Дугаар 101/ШШ2019/01529

Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Б.З,  

 

Нэхэмжлэгч: Г.М нарын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Ц.Д-д холбогдох,

 

Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний үүрэгт 2,701,600 төгрөг, алданги 810,000 төгрөг, нийт 3,511,600 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хэлэлцэв.

 

           Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Ц, хариуцагч Ц.Д , хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Н, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Э.Бадамдорж нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.З , Г.М  нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Нэхэмжлэгч Б.З  нь хариуцагч Ц.Д д холбогдуулан 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний үүрэгт 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөг, засварын зардал 615,000 төгрөг, нийт 2,745,000 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Гэрээний 2.3-д заасны дагуу хөлслөгч тал сар бүрийн 05-ны өдөр түрээсийн төлбөр 400,000 төгрөгийг түрээслүүлэгч талд шилжүүлнэ гэж заасан байдаг. 2018 оны 1-3 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,200,000 төгрөгийг хариуцагч болох Ц.Д  нь гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 03 сарын 06-ны өдөр 200,000 төгрөг, 2018 оны 03 сарын 12-ны өдөр 100,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 900,000 төгрөг. 2018 оны 04 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,300,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 04 сарын 13-ны өдөр 700,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 600,000 төгрөг. 2018 оны 05 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,000,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 05 сарын 08-ны өдөр 800,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 200,000 төгрөг. 2018 оны 06 cap болон 07 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,000,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 07 сарын 25-ны өдөр 600,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 400,000 төгрөг. 2018 оны 08 cap болон 09 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,200,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 09 сарын 25-ны өдөр 400,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 800,000 төгрөг. 2018 оны 10 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,200,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 10 сарын 14-ний өдөр 500,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 700,000 төгрөг. 2018 оны 11 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,100,000 төгрөгийг мөн гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, 2018 оны 11 сарын 18-ны өдөр 480,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийн үлдэгдэл 620,000 төгрөг. 2018 оны өмнөх саруудын түрээсийн үлдэгдэл 620,000 төгрөг, 2018 оны 12  cap болон 2019 оны 01 сарын 06-ны өдөр хүртэлх түрээсийн төлбөр 800,000 төгрөг. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах өдрийн байдлаар 1,420,000 төгрөгийн төлбөр төлөлт огт хийгдээгүй байна. Мөн гэрээний 4.5-д “Хэрвээ хөлслөгч тал түрээсийн төлбөрөө цаг тухайд нъ төлөөгүй хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.5 хувийн алданги төлнө” гэж заасны дагуу 2018 оны 01 сарын 06-ны өдрөөс 2019 оны 01 сарын 06-ны хүртэл хугацаандаа төлөөгүй үнийн дүнгийн алданги 2,327,000 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйл 232.4-д анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй гэж заасны дагуу 1,420,000 төгрөгийн 50 хувь буюу 710,000 төгрөгийн алдангийг нэмж нийт 2,130,000 төгрөгийг нэхэмжилсэн болно. Түүнчлэн гэрээний 4.2-д “Хөлслөгч тал нъ түрээсийн хугацаа дуусмагц Орон сууцыг анх хүлээн авсан байдлаар нь хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй” гэж заасан. Хариуцагч Ц.Д  нь байрыг хүлээлгэж өгөөгүй бөгөөд өмчлөгч талд мэдэгдэхгүй тус байрнаас нүүсэн. Байрны түлхүүрийг нүүсний дараа өмчлөгч Б.З д хүүхэд нь авчирч өгсөн. Байраа худалдан авсан талд хүлээлгэн өгөх гэтэл ханын обойг солихыг шаардсан бөгөөд байрыг хүлээн авах боломжгүй талаар хэлсэн. Ингээд нийт 2 өрөөний ханын обойн цаасыг бүхэлд нь сольсон. Хариуцагч Ц.Д  нь ханын обой сольж өгөх үүрэгтэй боловч үүргээ биелүүлээгүй болно. Иймд обойн цаас худалдан авсан зардал буюу 615,000 төгрөгийг үндсэн гэрээний төлбөр дээр нэмж нэхэмжилсэн бөгөөд нийт гэрээний үүрэгт 2,745,000 төгрөг нэхэмжилж, зөрчигдсөн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлоо хамгаалахаар тус шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан болно.

Нэхэмжлэгч Г.М  нь хариуцагч Ц.Д д холбогдуулан орон сууц хөлслүүлсний төлбөрт 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг нэхэмжилсэн болно. Г.М  нь 2019 оны 01 сарын 08-ны өдөр Б.З гаас “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, 41 дүгээр байр, 6 тоот хаягт байршилтай 58 м.кв талбайтай 2 өрөө байрыг худалдан авсан. Тус байрыг худалдан авах үед түрээслэж байгаагаа надад хэлсэн бөгөөд мэдэгдэх хуудас өгч байрыг чөлөөлүүлсний дараа байр хүлээлцэх актаар хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон. Гэвч Ц.Д  нь 2019 оны 02 сарын 28-ны өдөр миний өмчлөлийн байрыг чөлөөлж өгсөн. 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн “Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээ”-ний дагуу миний өмчлөлийн байрыг түрээслэж байсан бөгөөд 2019 оны 01 сарын 08-ны өдрөөс 2019 оны 02 сарын 28-ны өдөр хүртэлх хөлслүүлсний төлбөр болох 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч Ц.Д  шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон хариуцагч, өмгөөлөгч нар шүүх  хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Цогоо овогтой Дэлгэрмаа миний бие 2016 оны 09 сарын 06-ны өдөр “Т  ” ХХК-ийн 81 айлын орон сууцны 1 давхарын 2 өрөө 6 тоот орон сууцыг хөлслөн амьдарсан. Анх орон сууц хөлслөх хөлслүүлэх гэрээг “Т  ” ХХК-ийн ажилтан Ш тай байгуулсан. Уг гэрээ захирал О.Батбилэгийн нэр дээр байгуулагдсан ба тамга тэмдэггүй хүчин төгөлдөр бус байсан. Гэрээ байгуулсан гарын үсгийг Ш  зурсан. Гэрээ байгуулахдаа 1 сарын түрээсийн төлбөр 400,000 төгрөг нэмж төлсөн ба уг төлбөрийг 9, 10 саруудад хуваан төлсөн. 2016 оны 11 сард гэрээг хүчин төгөлдөр болгож өгөхийг хүссэн боловч боломжгүй гэсэн хариу өгсөн. 2017 оны 01 сард байрны гэрчилгээ иргэний нэр дээр шилжсэн гээд иргэн Б.З тай анх байгуулсан гэрээний хугацаагаар дахин гэрээ байгуулсан. 2017 оны 06 сарын 01-ний өдрөөс эхлээд 10 гаруй хоног дээд айлаас ус алдсанаас манай үүдний хэсэг угаалгын өрөө гэрэлгүй болсон. Энэ байдлыг Ш  ахад хэлж дуудаж үзүүлсэн ч ямар нэг арга хэмжээ авч өгөлгүй тоохгүй орхисон. 2017 оны 9 сард гэрээг дахин шинэчлэхээр тухайн үед “Т  ” ХХК-ийн хуулийн зөвлөх байсан Нарантуяа ирж гэрээг 1 жилээр сунгах үедээ биеэр ирж дахин гэрээг сунгахгүй бол гэрээ дараа жилдээ дахин сунгагдах болно гэж хэлж байсан. Ц.Д  миний бие анх гэрээ байгуулж түрээсээр амьдарсан цагаасаа эхлээд тус байранд өдөр өнжүүлэх ажиллуулж эхэлсэн. Энэ хугацаанд “Т  ” ХХК-иас болон Б.З  нараас тус байранд өдөр өнжүүлэх ажиллуулж болохгүй гэж хориг тавьж байгаагүй тул хүлээн зөвшөөрч байна гэж ойлгон өдөр өнжүүлэхээ хэвийн ажиллуулж байсан. 2018 оны 9 сард угаалгын өрөөний тааз үүд орчмын гэрлийг өөрийн зардлаар засварлуулсан.  2019 оны 01 сарын 17-ны өдөр 7 хоногийн дотор буюу 01 сарын 23-ны дотор чөлөөлж өгнө үү гэсэн мэдэгдлийг “Т  ” ХХК-ийн хуулийн зөвлөх Ш  ахтай хамт авчирч өгөхдөө танайх түрээсээ гайгүй төлдөг. Бартераар 3 байр зарж байгаа танай байрыг сонгож авахаар боллоо. Тус байранд түрээсээ өгөхгүй 3-4 сая төгрөгийн үлдэгдэлтэй айлууд байгаа тэр айлуудыг эхний ээлжинд хөөж гаргаад танайхыг шилжүүлэн суулгаж өгье, 3 өрөө байранд түрээс төлж орох боломжтой юу гэж асууж, миний зүгээс хүлээн зөвшөөрсөн. 2019 оны 02 сарын 18-ны өдөр 5 хоногийн дотор буюу 02 сарын 23-ны өдөр гэхэд байрыг суллаж өгнө үү гэсэн мэдэгдлийг дахин хуулийн зөвлөх нь авчирч өгсөн. Би 3 өрөө байр суларсан эсэхийг асуухад айлууд цагаан сарын баяр болох гээд нүүх боломжгүй гэсэн учир би хүлээсэн юм. Таныг түрээсээ тогтмол өгдөг учир өөр байранд шилжүүлээд өгөөрэй гэж надад хэлсэн. Би байр суларвал танд хэлье гэсэн. 4 тоотын 3 өрөө байрны түрээслэгчид 02 сарын 25-ны өдөр байраа суллаж өгөхөөр болсон танайхыг оруулахаар ярилцаж байгаа гэсэн. 02 сарын 20-ны өдөр хуулийн зөвлөх утсаар ярьж 4 тоотын 3 өрөө байр худалдахаар болсон учир танайхыг оруулах боломжгүй боллоо гэж хэлсэн. Энэ хугацаанд би олон эцэг эхчүүдтэй танайхтай адил тамгагүй гэрээ байгуулсан учир шууд гарах боломжгүй өөр байр олох хүртэл хүлээхийг удаа дараа хэлж байсан. Эцэг эхчүүддээ байрнаас гарах болсноо хэлсэн ба тэд надтай адил хөлслүүлэх байр сургуулийн ойр орчимд хайж байсан. “Т  ” ХХК-иас удаа дараа 70105555 утаснаас залгаж байраа хурдан суллаж өгөхийг шаардаж байсан ба миний зүгээс өөр байр олох хүртэл хүлээхийг хүссэн боловч бид өмчөө худалдсан хүлээх шаардлагагүй гэсэн. Арга буюу бичгээр Б.З д хүсэлт гаргасан. Дан ганц өөрийн эрх ашгийг бодож түрээслэгч намайг хохироосон учир үлдсэн түрээсийн төлбөрийг нөхөн өгөх боломжгүй гэж мэдэгдсэн.Эцэг эхчүүдийнхээ тусламжтайгаар 18 м.кв байранд нүүж орсон. Өдөр өнжүүлэхийн сурагчдынхаа тоог 50 хувиар бууруулж сард олдог орлого мөн 50 хувиар буурсан. 2019 оны 03 сарын 05-ны өдөр “Т  ” ХХК-ийн нягтлан бодогч утастаж түрээсийн үлдэгдэл төлбөрөө нэхсэн ба 2019 оны 03 сарын 10-ны өдөр Т   ХХК-н ажилтан Ш  утастаж түрээсээр сууж байсан байрныхаа обойг сольж өгөхийг шаардаж хариу сонсолгүй доромжилсон. Ц.Д  миний бие иргэн Б.З  “Т  ” ХХК-тай хамтран 2016 оны 9 сараас эхлэн 2 жил 6 сарын хугацаанд хууран мэхэлж ирсэн гэж үзэж гомдолтой байна. Түрээсийн төлбөрөө хугацаанаас хоцроож байсан боловч нөхөн төлдөг байсан нь гэрээг цуцлах үндэслэл болоогүй. Түрээсэлж байх хугацаанд Б.З  болон “Т  ” ХХК-ийн зүгээс урсгал засвар хийж өгч байгаагүй ба зөвхөн өөрийн эрх ашгийн тулд шийдвэр гаргадаг байсан нь харагдаж байна. 2 жил гаруй хугацаанд түрээсийн төлбөрөө төлж байсан учир ханын цаасыг сольж өгөх шаардлагагүй гэж үзэж байгаа ба энэ хугацааны ашиглалтын болон элэгдлийн зардлыг тооцуулж алдагдсан орлогоо нөхөн төлүүлэх хүсэлтэй байна. Мөн түрээсэлж байх хугацаандаа эвдрэл болон урсгал засварыг өөрийн зардлаар хийж байсан. Дан ганц өөрийн эрх ашгийн үүднээс гэрээгээ гэнэт цуцалсанаас болж миний бие орлогоо 50 хүртэл хувиар алдсан. 5 сурагчийг авалгүй буцааж, нэмж 4 сурагчийг хасч үлдэгдэл төлбөрийг буцаан олгосон нь 1,800,000 төгрөгийн алдагдал хүлээсэн. Түрээсийн гэрээ болон мэдэгдэх хуудаснууд хүчин төгөлдөр бус. Өвлийн хүйтэнд буюу 4 сарын 1-нээс өмнө айлыг түрээсэлж буй байрнаас хөөж гаргахыг хориглоно гэсэн хуулийн заалтыг зөрчсөн. Гэнэт байрнаасаа хөөгдөн гарч 18 м.кв байранд орохдоо 5-6 хүүхдийг өдөр өнжүүлэхээсээ хасаж зөрүү төлбөрийг буцаан шилжүүлсэн. 3, 4, 5 дугаар саруудад олж болох байсан ашгаас 4,000,000 гаруй төгрөгийг алдсан. Дээрх шалтгаануудыг үндэслэн түрээсийн үлдэгдэл төлбөр болон ханын цаасны төлбөрийг төлөх үндэслэлгүй гэж үзэж байна. 2017 оны 09 сард гэрээгээ сунгахдаа намайг төлбөрийн үлдэгдэлтэй байхад сунгасан, тийм учраас надад алданги тооцохгүй гэж удаа дараа хэлж байсан. Би 2019 оны 02 сарын 28-ны өдөр хариу тайлбараа хүргэж өгөхдөө байранд засвар хийсэн 397,000 төгрөгийн баримтыг хамт өгсөн. Гэтэл энэ баримт ирээгүй байна. Би анх гэрээ хийхдээ урьдчилгаа төлбөр гэж 600,000 төгрөгийг төлсөн нь Ш  гэсэн гарын үсэгтэй байгаа. 600,000 төгрөг, 397,000 төгрөгийг хасуулъя гэж Б.З тай ярьсан. Тэгээд хүлээн зөвшөөрсөн байсан боловч яагаад хасахгүй байна вэ. Г.М  гэдэг хүнд худалдсан гэдгийг би мэдээгүй. 2019 оны 01 сарын 08-ны өдөр гэрээ цуцлагдаагүй байхад гуравдагч этгээдэд байрыг худалдаж, гэрээнээс татгалзаж гар гэдэг шаардлагыг тавьсан. Гэрээнд зааснаар орон байраар хангах үүрэгтэй бөгөөд түрээслэгч тал үүргээ гүйцэтгээгүй учраас гэрээнээс учирсан хохирлыг шаардах эрхтэй гэж үзэж байна. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлд заасны дагуу түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж Улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлснээр гэрээ хүчин төгөлдөр болно. Хүчин төгөлдөр бус гэрээнээс шаардах эрх үүсэхгүй гэж хуульд заасан байгаа. Г.М ын хувьд ямар ч гэрээ хэлцэл байхгүй учраас шаардах эрх байхгүй. Тийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.З  нь хариуцагч Ц.Д д холбогдуулан 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний үүрэгт 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөг, засварын зардал 615,000 төгрөг, нийт 2,745,000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг,

Нэхэмжлэгч Г.М  нь хариуцагч Ц.Д д холбогдуулан орон сууц хөлслүүлсний төлбөрт 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус гаргасан.

 

Хариуцагч Ц.Д  нь нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

1/ Нэхэмжлэгч Б.З гийн 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний үүрэгт 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөг, засварын зардал 615,000 төгрөг, нийт 2,745,000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар

 

Нэхэмжлэгч Б.З  нь Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, 41 дүгээр байрны 6 тоотод байршилтай 58 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204083464 дугаарт бүртгэлтэй, 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийн эрхийн улсын бүртгэлийн 000548350 дугаартай гэрчилгээг 2016 оны 09 сарын 27-ны өдөр авсан байх бөгөөд тус орон сууцны өмчлөгч  болох нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Б.З  нь өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг хариуцагч Ц.Д д хөлслөхөөр 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээг байгуулж, нэг сарын төлбөр 400,000 төгрөгөөр, 1 жилийн  хугацаатай, гэрээний хугацаа дуусахад цуцлах хүсэлт гаргаагүй бол гэрээний хугацааг заасан хугацаагаар сунгахаар харилцан тохиролцсон болох нь хэрэгт авагдсан гэрээ болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна. Хариуцагч нь уг гэрээг байгуулсан талаар маргаагүй.

 

Хариуцагч нь дээр дурдсан орон сууцыг хөлсөлсөн талаар маргаагүй боловч  орон сууцыг хөлслөх гэрээг 2016 оны 09 сарын 06-ны өдөр “Т  ” ХХК-тай байгуулсан, орон сууцыг өдөр өнжүүлэхийн үйл ажиллагаа эрхлэхээр түрээслэсэн, Б.З тай байгуулсан түрээсийн гэрээг Улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус гэрээнээс шаардах эрх үүсэхгүй гэх тайлбарыг гарган маргасан.

 

Хэрэгт О.Батбилэг, Ц.Д  нарын хооронд 2016 оны 09 сарын 06-ны өдөр нэхэмжлэлд дурдсан орон сууцыг хөлслөх, хөлслүүлэхээр байгуулсан гэрээ нотлох баримтаар авагдсан байх боловч уг гэрээ нь нэхэмжлэгч Б.З  орон сууцны өмчлөгч болохоос өмнө хийгдсэн гэрээ байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь тус гэрээний үүргийг шаардаагүй, орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлж авсанаас хойш буюу 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр хариуцагчтай  байгуулсан гэрээний үүргийг шаардсан байна.

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д “Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” заасан бөгөөд Б.З , Ц.Д  нарын хооронд 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр байгуулсан Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний агуулгаас үзэхэд орон сууцыг ямар нэгэн аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулахаар түрээслэсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Хариуцагчийн орон сууцыг өдөр өнжүүлэхийн үйл ажиллагаа явуулахаар түрээслэн гэрээ байгуулсан гэх тайлбар баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д “Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж зааснаар зохигчдын хооронд орон сууц хөлслөх гэрээний харилцаа үүссэн байна.

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас 2018 оны 01 сараас орон сууцыг бусдад худалдсан өдөр болох 2019 оны 01 сарын 08-ны өдрийг хүртэлх хугацааны орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийн үлдэгдэл 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан.

 

Зохигчдын хооронд 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр байгуулсан гэрээний 1.3-т “орон сууцны нэг сарын төлбөр 400,000 төгрөг байна”, гэрээний 2.3-т “сарын төлбөрийг сар бүрийн 5-нд дансаар шилжүүлэх”-ээр заажээ.

 

Хариуцагч нь төлбөрийн үлдэгдэл 1,420,000 төгрөг гэдгийг хүлээн зөвшөөрсөн боловч түүний 2016 оны 09 сарын 06-ны өдөр гэрээ байгуулахад урьдчилгаанд төлсөн 600,000 төгрөг, засвар хийсэн 397,000 төгрөгийг хасч тооцох ёстой гэж маргасан.

 

 Хариуцагч нь 2016 оны 09 сарын 06-ны өдөр О.Батбилэгтэй орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулахдаа 1 сарын төлбөр 400,000 төгрөг, барьцаа 200,000 төгрөг, нийт 600,000 төгрөгийг Ш  гэдэг хүнд хүлээлгэн өгсөн талаар уг гэрээнд бичсэн байх боловч түүний хүлээлгэн өгсөн гэх 600,000 төгрөгийг нэхэмжлэгч Б.З  хүлээн авсан болох нь баримтаар тогтоогдохгүй байх тул түүний төлбөл зохих төлбөрөөс хасч тооцох үндэслэлгүй байна. Мөн хариуцагчийн орон сууцанд 397,000 төгрөгийн засвар хийсэн болох нь баримтаар тогтоогдоогүй тул түүний төлбөл зохих төлбөрөөс хасч тооцох үндэслэлгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нь гэрээний 4.2-д “Хөлслөгч тал нъ түрээсийн хугацаа дуусмагц орон сууцыг анх хүлээн авсан байдлаар нь хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй” гэж заасныг үндэслэн орон сууцны хананы обой цаас худалдан авсан зардал 615,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан.

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болгосон орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээний хавсралт Орон сууц хүлээлцэх актад “обой 2 ш бүрэн” гэж бичсэнээс үзэхэд орон сууцны обойн чанар байдлын талаар дурдаагүй байх бөгөөд хариуцагчийн үйлдлээс обойг солих шаардлагатай болсон, хариуцагч гэрээний үүргээ зөрчсөн гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар баримтаар нотлогдохгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2-т зааснаар хөлслүүлэгч нь хөлслөгч хөлслөн авсан эд хөрөнгийг ердийн болон гэрээгээр тохиролцсон элэгдлээс илүү муутгахгүй байх үүргээ биелүүлээгүйгээс өөрт учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй боловч нэхэмжлэгч өөрийн өмчлөлийн орон сууцаа бусдад худалдан борлуулах зорилгоор хананы обойн цаас худалдаж авсан зардлыг хариуцагчаас гаргуулах үндэслэлгүй юм.

 

Зохигчид анз тогтооосон гэрээг Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3-т зааснаар бичгээр байгуулсан байх ба гэрээний 4.5-д хөлслөгч тал төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0,5 хувийн алданги төлөхөөр заасан байх тул нэхэмжлэгч Б.З  нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д зааснаар алданги шаардах эрхтэй.

 

Зохигчдын хооронд 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр байгуулсан гэрээний орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийн үлдэгдэл 1,420,000 төгрөгийг хариуцагч төлөөгүй болох нь тогтоогдсон тул нэхэмжлэгч нь уг дүнгээс гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтрэхгүй байх хуулийн заалтын дагуу алданги 710,000 төгрөг нэхэмжилсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-т заасантай нийцэж байна.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагч Ц.Д гаас 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн гэрээний үүрэгт орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийн үлдэгдэл 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөг, нийт 2,130,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.З д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 615,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

2/ Нэхэмжлэгч Г.М ын орон сууц хөлслүүлсний төлбөрт 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар

 

Нэхэмжлэгч Г.М  нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ Б.З гаас түүний өмчлөлийн орон сууцыг худалдан авах үед орон сууцыг Ц.Д  хөлсөлсөн талаар мэдсэн, хариуцагч орон сууцыг 2019 оны 02 сарын 28-ны өдөр чөлөөлж өгсөн тул Б.З , Ц.Д  нарын хооронд 2017 оны 09 сарын 06-ны өдөр байгуулсан гэрээний дагуу орон сууцыг худалдан авсан өдрөөс чөлөөлсөн өдрийг хүртэлх хугацааны хөлслүүлсөн төлбөрийг, алдангийн хамт шаардах эрхтэй гэж тайлбарласан.

 

Нэхэмжлэгч Б.З  нь өөрийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204083464 дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, 41 дүгээр байрны 6 тоотод байршилтай 58 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг Г.М д худалдахаар 2019 оны 01 сарын 08-ны өдөр Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан болох нь хэрэгт авагдсан гэрээ болон нэхэмжлэгч нарын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.З  нь өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг бусдад худалдсантай холбогдуулан хугацаанаас өмнө гэрээг цуцалж байгааг мэдэгдэж, орон сууцыг 2019 оны 01 сарын 23-ны өдрөөс өмнө чөлөөлөх шаардлага бүхий мэдэгдэх хуудсыг,  мөн заасан хугацаанд орон сууцыг чөлөөлөөгүй тул 2019 оны 02 сарын 21-ний өдрийн дотор чөлөөлөхгүй бол албадан чөлөөлөх шаардлага бүхий мэдэгдэх хуудсыг Ц.Д д тус тус хүргүүлсэн байна.

 

Иргэний хуулийн 297 дугаар зүйлийн 297.1-д эд хөрөнгө хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшилд байгаа эд хөрөнгөө гуравдагч этгээдийн өмчлөлд шилжүүлсэн бол хөлслүүлэгчийн бүх эрх, үүрэг нь гуравдагч этгээдэд буюу шинэ өмчлөгчид шилжихээр заасан. Гэвч нэхэмжлэгч Б.З  нь нэхэмжлэгч Г.М д өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг худалдсан гэрээ байгуулснаас хойш орон сууцтай холбоотой шаардах эрхийг хэрэгжүүлж байсан болох нь хариуцагчид хүргүүлсэн дээр дурдсан мэдэгдэх хуудас болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д зааснаар үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болох бөгөөд нэхэмжлэгч нар нь энэ талаарх баримтыг ирүүлээгүй, нэхэмжлэгч Г.М д нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан орон сууцтай холбоотой шаардах эрх үүссэн болох нь баримтаар тогтоогдохгүй байх тул түүний гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.4-т “Гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийг буцааж өгөх хугацааг хойшлуулсан бол хөлслүүлэгч өөрт учирсан хохирлоо хожимдуулсан хугацааны турш төлбөл зохих хөлсний хэмжээгээр шаардах эрхтэй” гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч Б.З  нь хуульд заасны дагуу өөрт учирсан хохирлоо шаардах эрхтэй боловч энэ талаар шаардлага гаргаагүй болно.

 

Иймд хариуцагч Ц.Д гаас орон сууц хөлслүүлсний төлбөр 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэгч Г.М ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

Дээр дурдсаныг нэгтгэн дүгнээд хариуцагч Ц.Д гаас 2017 оны 09 сарын 06-ны өдрийн гэрээний үүрэгт орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийн үлдэгдэл 1,420,000 төгрөг, алданги 710,000 төгрөг, нийт 2,130,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.З д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 615,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг, нэхэмжлэгч Г.М ын орон сууц хөлслүүлсний төлбөр 666,600 төгрөг, алданги 100,000 төгрөг, нийт 766,600 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Хариуцагч Ц.Д  нь шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа “...гэрээнд зааснаар орон байраар хангах үүргээ гүйцэтгээгүй учраас гэрээнээс учирсан хохирлыг шаардах эрхтэй тул алдсан орлогоо нөхөн төлүүлэх хүсэлтэй байна...” гэх тайлбарыг гаргасан боловч хохирол шаардах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг гаргаагүй болно.

 

Хэрэгт 2017 оны 08 сарын 25-ны өдрөөр огноолон зохигчдын хооронд байгуулсан Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх гэрээ баримтаар авагдсан боловч нэхэмжлэгч нь ийм гэрээ байгуулаагүй гэх тайлбарыг, хариуцагч нь уг гэрээнд зурсан гарын үсэг түүнийх биш гэх тайлбарыг гаргасан бөгөөд нэхэмжлэгч нь уг гэрээний үүргийг хариуцагчаас шаардаагүй болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

 

                          ТОГТООХ нь:

 

            1. Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4-т заасныг баримтлан хариуцагч Ц.Д гаас 2,130,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.З д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 615,000 төгрөгт холбогдох хэсэг, нэхэмжлэгч Г.М ын 766,600 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

            2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай  хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 77,366 төгрөгийг улсын  орлогод  хэвээр үлдээж, хариуцагч Ц.Д гаас нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнд тохирох улсын тэмдэгтийн хураамжид 49,030 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.З д олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                              Д.ЦЭРЭНДОЛГОР