2018 оны 12 сарын 12 өдөр

Дугаар  101/ШШ2018/03798

Улаанбаатар хот

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Ганболд даргалж тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: ******* тоотод оршин байрлах “*******” ХХК /РД: *******/

 

Хариуцагч: ******* тоотод оршин байрлах “*******” ХХК /РД: *******/

 

 “*******” ХХК нь зуучлалын гэрээний үүрэгт үндсэн хөлс 61,327,884 төгрөг, алданги 30,500,000 төгрөг, нийт 91,827,884 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн,

 “*******ия” ХХК гэрээний үүрэг биелэгдээгүйгээс олох байсан орлого 786,440,760 төгрөг, торгууль 9,922,223 төгрөг, маркетингийн зардлын зөрүү 53,344,926 төгрөг, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдсанаас учирсан хохирол гэж 103,245,430 төгрөг, нийт 952,953,339 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Ш.Намуунзул, Д.Гомбо, хариуцагчийн төлөөлөгч Г.Батцэцэг, Ж.*******, Ц.*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Д.Мандахтуяа нар оролцов.   

 

                                    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Мастер пропертиз” ХХК нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: “*******” ХХК-нь “*******” ХХК -тай 2013 оны 10 сарын 16- ны өдөр үл хедлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулж гэрээний дагуу Хан-уул дүүргийн 16-р хорооны нутаг дэвсгэрт барихаар төлөвлөж байгаа 288 айлийн орон сууцны хотхоныг сурталчилан байршуулах, зуучлан борлуулах ажлыг гүйцэтгэж зуучлалын үнийн дүнгийн 3%-тай тэнцэх хэмжээний хөлсийг манай байгууллагад төлөхөөр тохирч гэрээг хийсэн. Улмаар манай байгууллага нь гэрээгээр хүлээсэн ажлаа гүйцэтгэж 2017 оны 05 сарын 03 ны өдөр гэрээний тооцоог гаргаж “*******” ХХК “*******" ХХК нар хоорондоо тооцоо нийлж хүснэгтлээд манай байгууллагын гэрээний дагуу хийсэн ажлын хөлсөнд 61.327.884 төгрөгийг төлөхөөр болсон ч одоог болтол төлөхгүй байгаа учраас гэрээний 8,4 зааснаар гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0,3 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги зуучлагчид төлнө гэсний дагуу алданги болох 30.500.000 төгрөг нийт 91.827.884 төгрөгийг улсын тэмдэгтийн хураамж 618 000 төгрөгийн хамт гаргуулж өгнө үү.

“*******” ХХК нь “*******” ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулж гэрээний дагуу Хан-Уул дүүргийн 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт барихаар төлөвлөж байгаа 288 айлын орон сууцны хотхоныг сурталчлах, зуучлан борлуулах ажлыг гүйцэтгэж зуучлалын үнийн дүнгийн 3%-тай тэнцэх хэмжээний хөлсийг манай байгууллагад төлөхөөр тохирсон гэрээг байгуулсан. Улмаар манай байгууллага нь гэрээгээр хүлээсэн ажлаа гүйцэтгэж 2017 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдөр гэрээний тооцоог гаргаж “*******” ХХК “*******” ХХК нар хоорондоо тооцоо нийлж гэрээний дагуу хийсэн ажлын хөлсөнд 61.327.884 /Жаран нэгэн сая гурван зуун хорин долоон мянга найман зуун наян дөрөв/ төгрөгийг төлөхөөр болсон ч одоог болтол төлөхгүй байгаа учраас талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 8.4-т зааснаар гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0,3%-тай тэнцэх хэмжээний алдангийг зуучлагчид төлнө гэсний дагуу алданги болох 30.500.000 /Гучин сая таван зуун мянга/ төгрөгийг тооцон нэмж нийт 91.827.884 төгрөгийг улсын тэмдэгтийн хураамж 618.000 /Зургаан зуун арван найман мянга/ төгрөгийн хамт гаргуулж өгнө үү гэж нэхэмжлэл гаргасан. Тооцоо нийлсэн актын дагуу нийт авлагын үлдэгдэл 61.327.884 /Жаран нэгэн сая гурван зуун хорин долоон мянга найман зуун наян дөрөв/ төгрөг бодогдсон бөгөөд тухайн үед орон сууц захиалагчийн төлбөр төлөлтийн хувиас шалтгаалан 57.479.160 /Тавин долоон сая дөрвөн зуун далан есөн мянга нэг зуун жар/ төгрөгийг тооцооны хугацаанд баталгаажсан авлага болохыг хоёр тал баталгаажуулсан байдаг. Гэвч тухайн хугацаанаас хойш 1 жил 6 сарын хугацаа өнгөрсөн боловч одоогоор компанийн дансанд ямар нэг ажлын хөлсний төлбөр шилжиж ороогүй бөгөөд захиалагчдын төлбөр төлөлт графикийн дагуу дууссан байх тул манай компанийн үгээс нийт төлөгдөхөөр тооцоолсон 61.327.884 /Жаран нэгэн сая гурван зуун хорин долоон мянга найман зуун наян дөрөв/ төгрөгийг алдангийн хамт нэхэмжилсэн болно. “*******” ХХК-ийн Дөрвөн бэрх төслийн хувьд Хан-Уул дүүргийн Нисэхэд төв замаас хойш 4 гудамжны ард байрладаг буюу гэр хороолол дунд байршилтай. Тиймээс бидний зүгээс ийм байршилд байх орон сууцыг 2013 оны 12 сараас 2016 оныг дуустал маркетинг, сурталчилгаа хийж тухайн төслийг иргэдэд танилцуулсны үр дүнд “*******” ХХК-д 6.040.310.423 /Зургаан тэр бум дөчин сая гурван зуун арван мянга дөрвөн зуун хорин гурав/ төгрөгийн борлуулалтыг хийж өгсөн байдаг. Хотын төвөөс хол байршилтай ийм төслийн хувьд 6 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийнэ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын ур чадвар, мэдлэг, харилцаа шаардсан ажил бөгөөд бидний зүгээс чамгүй хүн хүч цалинжуулан ажиллуулж үр дүнд хүрсэн. Тухайн байршилд байрлах бусад орон сууцны төслүүдтэй харьцуулахад харьцангуй сайн борлуулалт хийсэн гэж дүгнэн үздэг. Иймд манай компанийн зүгээс тухайн хугацаанд борлуулагдсан орон сууцнуудын ажпын хөлсийг гэрээнд заасан үүрэг биелсэн гэж үзэж нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Хариуцагч “*******” ХХК нь шүүхэд гаргасан тайлбартаа: “*******” ХХК-иас Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлтэй танилцаад дараахь тайлбарыг гаргаж байна. Үүнд:

1. "*******” ХХК-тай манай компани 2011 оноос хамтран ажиллаж эхэлсэн. Тус компанитай Баянзүрх дүүрэгт байрлах тус бүр нь 52 айлын 2 блок нийт 104 айлын орон сууцны төслийг амжилттай хэрэгжүүлж гэрээнд оролцогч талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Харин Хан-Уул дүүргийн нутаг дэвсгэрт 2014 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн “Дөрвөн бэрх” төслийн хүрээнд ашиглалтад орох 264 айлын орон сууцны төсөл дээр хамтран ажиллахаар 2013 онд гэрээ байгуулан ажиллаж эхний 1 жил гаруй хугацаанд “*******” ХХК амжилттай борлуулалт хийсэн боловч 2015 оны 06-р сараас хойшхи хугацаанд 1 ч орон сууцны борлуулалт хийгээгүй болно. Борлуулалттай холбоотой асуудлаар тус компанийн эрх бүхий албан тушаалтнуудтай удаа дараа уулзалт зохион байгуулж ажил сайжруулах яриа хэлэлцээр хийж, маркетингийн зардал гаргасаар 2016 оны 08-р cap дуустал хугацаанд борлуулалт хийнэ гэсэн итгэл тээн хүлээсэн болно.
2. Орон сууцны борлуулалтаас өөр орлогогүй бидний хувьд нэг жил гаруй хугацаанд сууцны борлуулалт зогссон, өмнө нь зуучлагч компаниас борлуулсан орон сууц захиалагч нараас нэг нэгээрээ ээлж дараалан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцалсаар байсан нь компанийн хэвийн үйл ажиллагаа алдагдаж ажилчиддаа олноор нь хөдөлмөрийн гэрээг нь цуцлах, орон сууц барихад шаардлагатай иргэн, хуулийн этгээдээс авсан бараа, материалын зардлыг төлөх санхүүгийн боломжгүй болсон.
3. “*******” ХХК орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцласан захиалагчийн оронд зуучлалын хөлсгүйгээр дараагийн захиалагчийг буюу борлуулалтыг хийх үүргээ маш хангалтгүй биелүүлсэн. Харин эсрэгээрээ гэрээ цуцлалтууд нэмэгдсээр байсан.

“*******” ХХК манай компанитай 2013 оны 10-р сарын 16-ны өдөр байгуулсан ЛА/05/016 тоот “Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ”-гээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэж байх тул тус компаниас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй болохыг мэдэгдье.

Нэхэмжпэгч “*******” ХХК-ны нэхэмжлэлтэй танилцаад дараах тайлбарыг гаргаж байна. Үүнд:

1рт: “*******” ХХК нь “*******ия” ХХК тай 2013 оны 10-р сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 тоот “Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ”-г байгуулан ажилласан бөгөөд энэхүү гэрээнд “*******” ХХК нь Хан-Уул дүүрэг 16-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Дөрвөн бэрх” хотхоны нийт 12’428’64м2 талбай бүхий 264 айлын орон сууцыг борлуулах үүрэг хүлээсэн билээ. Уг гэрээнийхээ дагуу “*******” ХХК нь зуучлалын үүрэг гүйцэтгэж “Дөрвөн бэрх” хотхоныг бусдад сурталчлах маркетингийн үйл ажиллагаа явуулан Орон сууц худалдан авах захиалагч нарыг олж “*******ия” ХХК-тай “Орон сууц захиалгаар бариулах” гэрээг хийлгүүлэн борлуулах, “Дөрвөн бэрх” төслийн Маркетинг, борлуулалтын төлөвлөгөө гарган ажиллах зэрэг үүргийг “*******ия” ХХК- ны өмнө хүлээсэн. “*******” ХХК нь 2015 оноос эхлэн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ 0-14% биелүүлсэн байх ба “*******ия” ХХК-ны зүгээс үүргээ биелүүлэх талаар удаа дараа “*******" ХХК-д шаардлагуудыг албан тоотоор мэдэгдэл хүргүүлсээр байхад 2016 оны 08-р cap хүртэл нэг ч айлын орон сууц борлуулаагүй, борлуулалтын төлөвлөгөө нь 2015 оны 6-р сараас хойш “0" хувьтай байгаа болно. /Энэ талаарх баримтууд хавтаст хэрэгт байгаа болно./

2рт: “*******” ХХК нь гэрээний үүргээ удаа дараа зөрчсөний улмаас “*******ия” ХХК нь 2016 оны 08-р сарын 30-ны өдөр Иргэний хуулийн 225- р зүйлийн 225.1-д зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 7-р зүйлийн 7.6.1 дэхь; 7.6.2 дахь үндэслэлээр гэрээг дангаар цуцалсан болно. Гэрээ цуцалсанаар: Иргэний хуулийн 219-р зүйлийн 219.1-д “Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохиролоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй” гэж зааснаар дараах хохиролыг нэхэмжпэж байгаа болно. Үүнд:

1. “*******” ХХК нь “Дөрвөн бэрх” төслийн дагуу 264 айлын орон сууц борлуулсанаар 23’844’615’000 төгрөгний борлуултын орлого орох байсан.

Үүнээс 1-р блок болох 66 айлыг борлуулсанаар 5’961’153’750 төгрөгний орлого орох байснаас борлуулалт 17% хийгдэж 3’213’250’586.50 төгрөгний орлого оруулсан байна. Тиймээс 2016 оны 08-р сард гэрээ цуцлагдсан өдөр хүртэл 1-р блок барилгыг барихад гарах зардал 3’489’482’819 төгрөг үүнийг тооцоолоход:

1. ос 2016 оны 08-р cap хүртэл:

• 1-р блок байр буюу 66 айл айл борлуулахад 5’961’153750 төгрөгний орлого орох байсан.
• Энэ хугацаанд “Мастер пролертис” ХХК нь 45 айлын орон сууц борлуулсанаас 3’213’250’586.50 төгрөгний орлого орсон. Үүнээс орон сууцыг гэрээний дагуу борлуулсан бол 21 х90’320’512 төгрөг = 1’896730752 төгрөг /орох орлого/ 21 айлд оногдох зардал 21х52’870’952 төгрөг=1’110’289’992 төгрөг, 1’896’730'752 төгрөг -1'110’289’992 төгрөг = 786’440’760 төгрөгний ашиг “*******ия” ХХК-д орох байсан.

Тиймээс “*******” ХХК нь үүргээ бүрэн биелүүлсэн бол дээрх ашиг “*******ия” ХХК-д орох байсан цэвэр орлого байх тул Иргэний хуулийн 227-р зүйлийн 227.3-д"... үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэсний дагуу 786’440’760 төгрөгийг; /баримт хавсаргав/.

1.  Талуудын хооронд байгуулагдсан ЛА/05/016 тоот гэрээний 8-р зүйлийн 8.7 дахь заалтын дагуу зуучлагчын ажлын үр дүн 50%-д хүрээгүй учир

• 2015 онд 3-р улирал
• 2016 оны 8 cap хүртэл 2 улирал нийт нийт 5 улирлаар тооцож торгуулийн 37м2 *5=185м2 *1787788 төг= 330740700 төгрөг үүний 3%= 9’922’223 төгрөгийг; /баримт хавтаст хэрэгг байгаа болно/

1. Маркенгийн зардлыг “Дөрвөн бэрх” төслийн 264 айлд = 87’600’000 төгрөг зарцуулахаар төлөвлөснөөс “*******” ХХК нь 2016 оны 8 cap хүртэл 73’559’736 төгрөгийг авсан байна. Гэтэл “*******” ХХК нь 45 айл борлуулсан нь борлуулалтын төлөвлөгөөг 17%-иар биелүүлсэнээр орон сууц худалдан авах хандалт хангалтгүй байхад 17%-иар нь тооцоолоход маркетингийн зардалд 20’214’810 төгрөг зарцуулагдах учир 73’559’736 төг- 20’214’810 төг= 53’344’926 төгрөгийг маркетингийн зардалд илүү авсан байна. Тиймээс маркетингийн зардалын зөрүү 53’344’926 төгрөгийг;
2. “*******” ХХК нь Мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулсанаас үүдэн “*******ия” ХХК-ны зүгээс барилгыг хугацаанд нь оруулж чадаагүйн улмаас Орон сууц захиалагч нарыг алдахгүйн тулд Захиалагч бүрт урамшуулал, хөнгөлөлт олгож байсан. Хэрэв “*******” ХХК мөнгөн урсгалыг төлөвлөгөөний дагуу хугацаанд нь оруулж байсан бол барилга хугацаандаа явагдаж зуучлуулагч тал болох “*******ия” ХХК нь Орон сууц захиалагч нарт урамшуулал, хөнгөлөлт олгохгүй байсан. “*******” ХХК нь мөнгөн урсгалын 30%-г тасралтгүй хангах нь байтугай 00,1%-г ч хангаагүй байна. Тиймээс “*******ия” ХХК-аас гарах ёсгүй зардал гарснаар бодит хохирол болох 103’245’430 төгрөгийг;

Нийт 952’953’339 /есөн зуун тавин хоёр сая есөн зуун тавин гурван мянга гурван зуун гучин есөн/ төгрөгийг Иргэний хуулийн 227-р зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар “*******” ХХК-аас гаргуулахаар байна. /баримтуудыг хавсаргав./

Тиймээс “*******” ХХК-ны нэхэмжпэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Иймд дээрх нөхцөл байдлуудыг судлан үзэж зохих хууль тогтоомжийн дагуу шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч “*******ия” ХХК нь шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: “*******ия” ХХК нь “*******” ХХК-тай 2013 оны 10-р сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 тоот “Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ”-г байгуулан ажилласан бөгөөд уг гэрээнд “*******” ХХК нь Хан-Уул дүүрэг 16-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Дөрвөн бэрх” хотхоны нийт 12’428'64м2 талбай бүхий 264 айлын орон сууцыг зуучлан борлуулах үүрэгтэйгээр оролцсон болно. “*******” ХХК нь дээрх гэрээний 5-р зүйлийн 5.2.7дахь: 5.2.8 дахь заалтуудыг ноцтой зөрчсөний улмаас “*******” ХХК нь 2016 оны 08-р сард талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг уг гэрээний 7-р зүйлийн 7.6.1 дэхь: 7.6.2 дахь заалтуудыг үндэслэн цуцалсан болно. “*******’’ ХХК нь гэрээний үүргийг зөрчсөний улмаас “*******ия” ХХК-нд:

1. Иргэний хуулийн 227-р зүйлийн 227.3-д зааснаар зайлшгүй орох байсан орлого 786’440’760 төгрөг
2. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 8-р зүйлийн 8.7 дахь заалтын дагуу хүлээх торгууль 9’922’223 төгрөг
3. Гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас марктенгийн зардалын зөрүү 53’344’926 төгрөг
4. Мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулсанаас үүссэн хохирол 103'245’430 төгрөг

-

 

Нийт 952’953’339 төгрөгний хохирол учруулсаныг “*******” ХХК- аас гаргуулахаар нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: “Дестинейшн Монгол” ХХК-ийн Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн хувийг хүлээн аваад дараах тайлбарыг гаргаж байна. Манай компани нь “*******” ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм .

Сөрөг нэхэмжлэлийн:

1. Иргэний хуулийн 227-р зүйлийн 227.3 д зааснаар зайлшгүй орох байсан орлого 786,440,760 төгрөг гэжээ.

Талуудын хооронд хийгдсэн гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ юм уг гэрээгээр зуучлалын үйл ажиллагаа явуулсан. Нэхэмжлэгч нь зайлшгүй орох байсан орлого 786,440,760 төгрөг нэхэмжилнэ гэж байгаа нь уг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагч заавал худалдан авах гэсэн агуулгыг илэрхийлж байна. Гэтэл худалдан авагч нь хаана ямар байрлалд ямар орон сууцыг худалдаж авах эрх нь нээлттэй байгаа. Манай компаний зүгээс уг орон сууцнуудыг сурталчилах худалдан авагчид уг орон сууцнаас худалдан авахыг санал болгож танилцуулахаар үүрэг хүлээсэн. Энэ талаар үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 5-р зүйлд тодорхой зааж өгсөн байдаг.

1. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.7 дахь заалтын дагуу хүлээх торгууль 9,922,223 төгрөг гэжээ.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 8,7 заалтын дагуу 2014 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1-р улирал 100%, 2-р улирал 74%, 3-р улирал 68%, 4-р улирал 47,8%-ийн биелэлттэй, 2015 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1-р улирал 40%-ийн биелэлттэй, 2-р улирал 13,8%-ийн биелэлттэй, 3,4-р улирал 0%-иийн биелэлттэй байна. Гэвч ******* компанийн зүгээс дээрх хугацааны 2015.05-08 саруудад тодорхойгүй шалтгаанаар борлуулалтыг зогсоосон, 2015.10-12 сарыг дуустал хөрөнгө оруулалтын шалтгаанаас борлуулалтыг зогсоосон. Тиймээс эдгээр хугацаанд хамааралтай борлуулалтын төлөвлөгөөний биелэлтийг хүлээн зөвшеөрөх боломжгүй тул тухайн хугацаанд хамааралтай төлөвлөгөөний биелэлтийн торгууль 2014.IV улиралд 1,935,840 төгрөг, 2015.1,11 улиралд 4,169,160 төгрөгийн нийт 6.105.000 төгрөгний торгуулийг хүлээн зөвшөөрч байна.

1. Гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас маркетингийн зардлын зөрүү 55,344,926 төгрөг гэжээ

• Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын гэрээний 1.3.3- т заасны дагуу марктенгийн зардлыг зуучлуулагч тал болох “Дестинейшнь монгол” ххк нь бүрэн хариуцахаар заасан.
• Борлуулалт марктенгийн төлөвлөгөөг тухай бүрт нь талууд харилцан тохиролцож гарын үсэг баталгаажуулж төлөвлөгөөний дагуу тухай бүрт нь санхүүжилтийг “Дестинейшнь монгол” ххк ний санхүүгээс гаргадаг байсан.
• Дээрх марктенгийн төлөвлөгөөний дагуу гаргаж байгаа санхүүжилт нь манай компанид ордоггүй бөгөөд “Дестинейшнь монгол” ххк санхүүгээс тус төслийн зар сурталчилгааний ажпыг хийсэн хэвлэл мэдээлэлийн байгууллагуудын дансруу шууд ордог байсан. Манай компани уг санхүүжилтийн мөнгийг авч байгаагүй.
• Төслийн борлуулалтын марктенгийн ажлыг хийж гүйцэтгэхэд нэг хаалганд 331.657 төгрөг зардал гарна гэх мэтээр тооцоолох боломжгүй юм. Учир нь төсөл эхлэх үе буюу айлуудад захиалга авч эхлэх үед зардлын ихэнх нь буюу 50% дээш зардал нь гардаг. Эхнээс нь сайн тасралтгүй хүчтэй марктенгийг хийж худалдан авагчид сурталчилах ажлыг зохион байгуулах шаардлага гардаг. Дараа нь бол цаг үеийн марктенг буюу шаардлагатай үед сурталчилгааны ажлыг хийх ёстой байдаг. Үүний дагуу л төлөвлөгөө гаргаж эхэн үед их зардал гарсан. Одоогоор “Дөрвөн бэрх” хотхон гэдэг төсөл нь аль хэдийнээ нийтэд танигдсан.
• Худалдан авалт буурч байгаа шалтгаан нь тухайн барилгын чанар болон газар зүйн байршил зохион байгуулалт зэргээс хамааран тодорхой цаг хугацааны явцад хүмүүст мэдэгдэж хүмүүсийн сонголтонд нөлөөлдөг.
• Мөн 2014-2015 онуудад 4 блок барилгад зориулж маркетинг зар сурталчилгааны төлөвлөгөө гаргаж ажиллаж байсан бөгөөд төслийн 1, 2 дугаар блок ашиглалтанд орох хугацаанаасаа 1 жилээр хоцорч орж, 3 болон 4 дүгээр блок одоог хүртэл ороогүй байгаа нь уг зарцуулсан маркетингийн зардлыг үнэгүйдүүлсэн болно.
• Хэрэв ойрын хугацаанд 3,4-р блокын барилгын ажил идэвхтэй явагдаж маркетинг зар сурталчилгааны ажлыг дахин эхлүүлэх тохиолдолд өмнөх маркетингийн ажлын үр шим дахин гарах нь тодорхой юм. Учир нь бидний зүгээс стандарт орон сууц сонирхогчдын дунд Дөрвөн бэрх гэсэн нэрийг хангалттай сайн суулгасан гэж үзэж байгаа бөгөөд төслийн өмнө хэрэгжүүлсэн брэндинг, маркетинг сурталчилгааны аргуудыг сайжруулан дахин ашигласнаар дахин худалдан авагчдыг татах боломжтой юм. Тиймээс бидний зүгээс маркетингийн зардпын үр шим гүйцэд гарч амжаагүй байгаа гэж үзэж байна.

1. Мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулснаас үүссэн хохирол 103,245,430 төгрөг

• “Мастер Пропертис”ХХК болон “*******”ХХК-ийн хоорондын хамтран ажиллах гэрээний 4 блок 264 хаалга 12,428 м.кв талбай борлуулах гэрээ байгуулсан ба тус гэрээнд мөнгөн урсгалыг хангана гэсэн гэрээний зүйл заалт байхгүй болно. Мөн нөгөө талаас барилгын ашиглалтанд орох хугацаа 1, 2 дугаар блок 2015 оны 03 дугаар улиралд ашиглалтанд орох байсан ба 1 жилээр хоцорч 2016 оны 03 дугаар улиралд, 3, 4 дүгээр блок 2016 оны 01 дүгээр улиралд орох байсан нь одоог хүртэл ашиглалтанд ороогүй, мөн удаа дараалан *******иа компаниас “хөрөнгө оруулалт татах гэж байгаа тул борлуулалтын ажлыг түр зогсоо, Дөрвөн бэрх гэсэн нэрийг ашиглахгүйгээр борлуулалт хий” гэх мэтчилэн борлуулалт хийхэд саад учруулж байсан нь манай зүгээс төлөвлөгөөт борлуулалтыг хийх, мөнгөн урсгалыг хангах боломжгүй нөхцөл үүсч байсныг харуулж байна.
• Барилгын ажил удаашралтай, хугацаандаа ашиглалтанд ороогүй боловч бидний зүгээс 84 хаалга 6 тэрбумын борлуулалт, *******иа компани 3 тэрбум төгрөгийн борлуулалтыг хийсэн байдаг. Эдийн засгийн хямралтай, худалдан авагчид орон сууц худалдан авахаар арай хийж цуглуулсан урьдчилгаа төлбөрөөр орон сууц захиалах нь зөв эсэх дээр эргэлзэж байх тухайн нөхцөл байдалд 2 компани нийлээд 9 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийсэн байгаа нь маш сайн үзүүлэлт юм.
• Мөн тус төслийн худалдан авагчдад санал болгож буй “Урьдчилгаа 4,000,000 төгрөг төлж гэрээ байгуулаад ашиглалтанд ортол 30-50 %-ийг бүрдүүлж үлдсэн 50-70% дээр зээлэнд хамрагдах боломжгой” гэсэн төлбөрийн нөхцлөөс хамаарч зөвхөн захиалагчийн төлбөр төлөлтөөс хамаарч барилга барих мөнгөн урсгалыг бүрдүүлнэ гэдэг ямарч боломжгүй юм.
• Олон жил барилгын зах зээл дээр ажиллаж байгаа *******иа компанийн хувьд захиалагчийн төлбөр төлөлтөөс шалтгаалан барилгын ажлыг хэвийн явуулна гэж үзэн барилгын ажлыг эхлүүлэх нь анх удаа барилгын ажил явуулах гэж байгаа компанийн хувьд ч байж боломжгүй эрсдэлтэй алхам болж байгаа юм.

Тиймээс бидний зүгээс мөнгөн урсгалын хомсдолд хохирол хүлээх боломжгүй юм гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Д.Гомбо нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Зуучлалын хөлсөнд 91 827 884 гаргуулна. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай 2013.10.16-нд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулсан. Улмаар 288 айлын орон сууцыг сурталчлах, зуучлан борлуулах, борлуулсан байрны 3 хувийн хөлс авахаар тохиролцсон. Энэ талаар тооцоо нийлсэн. Хариуцагч нь 61 327 884 төгрөг төлөхөөр болсон. Гэвч төлөөгүй. Гэрээний 8.4 зааснаар алданги болох 30 500 000 төгрөг нэмээд, нийт 91 827 884 төгрөг гаргуулна. Анх үндсэн төлбөр дээр эвлэрэе гэхэд эвлэрээгүй. Одоо сөрөг нэхэмжлэл гаргасан тул сөргөөсөө татгалзвал бид алдангиас татгалзана. Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд

• Зайлшгүй орох ёстой байсан орлогыг зөвшөөрөхгүй. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулсан. Гэрээний ерөнхий зүйл дээр сурталчлах, зуучлан борлуулах үүрэг хүлээсэн. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг зуучлах гэдэг нь гэрээ байгуулахыг санал болгож байгаа хэрэг. Заавал худалдан авах үүрэг хүлээгээгүй. Байрыг барихад гарах зардалыг хэрхэн тооцсон нь ойлгомжгүй байна. Манайхаас болж хохирсон гэсэн боловч өөр компаниар зуучлуулаад зарагдсан байдаг. Иймд үндэслэлгүй. Компаний барилга одоо болтол бүрэн ашиглалтад ороогүй байгаа.
• Торгуулийн заримыг зөвшөөрнө. 2014 оны 4-р улирал, 2015 оны 1, 2-р улирал 50 хувиас доошоо орсон тул 6 105 000 зөвшөөрнө. Үлдэх хэсгийг зөвшөөрөхгүй. Тухайн үед тодорхойгүй нөхцөл буюу Улаанбаатар төмөр замд бөөнөөр зарах гээд борлуулалтаа зогсоосон байдаг. Энэ нь хариуцагчийн тайлбараар тогтоогдож байдаг. Иймд үүнийг хариуцахгүй.
• Маркетингийн зардалын зөрүү гэж байна. Маркетинг нь сурталчилгааны ажлын зардал. Угаасаа хийгдэх ёстой зардал. Байр бүрээр задалж тооцох боломжгүй. Маркетингийн зардал нь барилга эхлэхээс өмнө тодорхой хэсгээрээ зарцуулагдсан байдаг. Энэ талаар баримт байгаа. Сурталчилгааны зардалд нь зарцуулагдаад гарсан зардал. Барилга нь 1 жилээр хугацаа хоцорсон.
• Мөнгөн урсгал тасалдуулсанаас үүссэн хохирол гэж байгаа нь гэрээнд заагдаагүй. Борлуулалтын орлого ороогүй гэж байна. Гэтэл борлуулах нөхцөл нь урьдчилгаа 4 саяыг өгөөд цаашдаа хуваарийн дагуу төлөгддөг. Иймд мөнгөн урсгал зогсоосон гэдэг нь үндэслэлгүй. Барилга нь 30-50 хувь төлөгдөх үед барилга ашиглалтад орсон байх ёстой. Гэвч мөнгөө бүрэн аваад барилга барих байсан мэт ярьж байгаа нь үндэслэлгүй.

Бид борлуулах үүрэггүй гээгүй. Харин зайлшгүй олох байсан орлого биш л гэсэн. Зуучлагч нь гэрээ хийх хүнтэй холбож өгөх л үүрэг хүлээнэ. Харин барилга барьсан этгээд өөрөө гэрээ хийгээд хариуцагчийн дансанд л мөнгө ордог. Хэлцэл хийнэ гэдэг нь юу билээ. Хэлцэл хийхийг санал болгоно тэгсэнээр орлого шууд ордоггүй. Маркетингийн ажил хийгдээд эргэж гэрээ хийсэн нь л 12 хувь юм. 0 хувьтай борлуулалт гэж байна. Энэ нь өөрсдөө бөөнөөр нь борлуулахаар борлуулалтаа зогсоосон байсан үед юм.

Үндсэн нэхэмжлэлийн үндсэн төлбөрийг хариуцагч зөвшөөрсөн. Сөрөгийн хувьд:

• 227.3-р нэхэх нь үндэслэлгүй. Хэдэн байрны төсвийг хэрхэн тооцоод байгаа нь алга.
• Торгуулиас зарим хэсгийг буюу 3 улиралыг зөвшөөрч байгаа.
• Маркетингийн зардал нь зарцуулагдсан. Гэрчүүд манай маркетингийн үйл ажиллагаанаас гэрээ хийсэн байдаг. Гэрээнд маркетингийн зардлыг буцаан гаргуулах талаар байхгүй. Энэ зардлыг нэг айл тус бүрт тоооцох боломж байхгүй.
• Мөнгөн урсгал гэдгийг сая ойлголоо. Худалдан авагч мөнгөө хугацаанд төлөөд өгсөн урамшууллыг бид хариуцах үндэслэлгүй. Орон сууц хугацаандаа ашиглалтад ороогүй гэж өгсөн урамшууллаа нэхэмжлэгчээс буцааж нэхэх үндэслэлгүй.

Иймд торгуулийн 6 105 000 төгрөгнөөс бусдыг зөвшөөрөхгүй гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч Ж.******* нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч нь үндсэн төлбөр 61 327 884 төгрөгийг төлөхийг зөвшөөрнө. Гэрээний 8.4 алданги тооцно гэсэн боловч тухайн үед гэрээний үүрэг биелэгдээгүй тул хариуцагч алдагдалд орсон тул алдангийг зөвшөөрөхгүй. Эвлэрэх саналыг зөвшөөрөхгүй. 952 953 339 төгрөг гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс учирсан хохиролд гаргуулна. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй 2013.10.16 үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулсан. Гэрээгээр нэхэмжлэгч нь 4 бэрх хотхоны нийт 264 айлын орон сууцыг борлуулах үүрэг хүлээсэн. Нэхэмжлэгч нь гэрээний дагуу орон сууцыг сурталчлах, зуучлан борлуулах зэрэг үүрэг хүлээсэн. Гэвч нэхэмжлэгч нь 2015 оноос эхлэн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ 0-14 хувь биелүүлсэн. 2015 оны 1-р улиралд 14 хувь биелүүлээд, 2-р улиралаас гэрээний үүргээ огт биелүүлээгүй. Үүнийгээ нэхэмжлэгч нь тайлбараараа зөвшөөрсөн байдаг. Нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ удаа дараа зөрчсөн тул хариуцагч гэрээгээ цуцалсан. Үүнээс өмнө шаардлага хүргүүлсэн боловч арга хэмжээ аваагүй тул цуцалсан. 2016 оны 8 сараас эхлэн цуцалсан. Гэрээний 7.6.1-2 заасныг үндэслэж гэрээг цуцалсан. Энд Иргэний хуулийн 410, 411-д заасныг баримталсан. Ингэснээр хариуцагчид дараах үр дагавар бий болсон.

• Нэхэмжлэгч нь 264 орон сууцыг борлуулсанаар 23 844 615 000 төгрөгний орлого орох байсан. Үүнээс гэрээ цуцлах хүртэл 1-р блокийн 66 айлыг борлуулж 5 961 153 750 төгрөгний орлого олох байснаас 45 айлыг борлуулж 3 219 250 586 төгрөгний орлого орсон. Бид оруулсан орлогоос нь зарцуулах зардал 2 379 192 840 төгрөгийг хасаад 840 057 746 төгрөгний ашиг олсон. Үлдсэн 21 айлыг борлуулаагүй. Үүнээс олох ёстой байсан орлого 1 896 730 752 төгрөг юм. Үүнээс гарах зардал 1 110 289 992 төгрөгийг хасаад үлдэгэл 786 440 760 төгрөг олох байсан ашгаа нэхнэ.
• Гэрээний 8.7-д зуучлалын ажлын үр дүн 50 хувьд хүрээгүй учир 2015 онд 3 улирал, 2016 оны 8 сар хүртэл 2 улирал нийт 5 улирлаар тооцож торгууль болох 37 мкв-г 5 улиралаар тооцоод 185 мкв талбай тул 1 мкв-н үнэ нь 1 787 788 төгрөг тул нийт 330 740 780 төгрөгийн 3 хувиар торгууль бодоод 9 922 223 төгрөг нэхнэ.
• Маркетингийн зардлыг 264 айлд зориулж 87 600 000 төсөвлөсөн. Үүнээс нэхэмжлэгч нь 73 559 736 төгрөг авсан. Гэтэл нэхэмжлэгч нь 264 борлуулаагүй 45 айлыг борлуулсан тул гүйцэтгэл 17 хувь болсон. Үүнээс тооцоход 45 айлд маркетингийн зардлыг тооцоход 20 214 810 төгрөг ногдоно. Үүнийг авсан мөнгөнөөс хасаад 53 344 926 төгрөг илүү зарцуулсан байна. Энэ зөрүүгээ нэхнэ.
• Нэхэмжлэгч нь мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдуулсанаас барилга хугацаандаа ороогүй тул захиалагч нарт урамшуулал олгож эхэлсэн. Учир нь байр хугацаандаа ороогүй тул гэрээ цуцлагдаж эхэлсэн. Үлдсэн хүмүүсийн гэрээг цуцлуулахгүй байхын тул 103 245 430 төгрөг олгосон.

Эдгээрийг нэмээд нийт 952 953 339 төгрөг нэхнэ.

Борлуулах үүрэггүй байсан гэж байна. Иргэний хуулийн 410-т зааснаар хэлцэл хийх этгээдтэй холбож өгөх үүрэгтэй. Иймд уг гэрээний дагуу 264 айлыг борлуулах үүрэгтэй байсан. Гэрээгээр үүргээ хүлээсэн. Маркетингийн зардалын тайлан дээр борлуулалт хийгдээгүй гэдгээ тусгаж өгсөн. Үүгээр гэрээний үүргээ биелүүлээгүй гэдэг нь нотлогдоно. Маркетингийн зардлыг бид захиалагчийн хандалтаар тооцсон. Хандалтаар 12 хувь гэдгээ нэхэмжлэгч тал тайлан дээрээ тусгасан байдаг. Гэрээний 1.3.1-т мөнгөн урсгалын талаар заасан байдаг. Энд зааснаар төлөвлөгөө гаргаж мөнгөн урсгалаар хангахаар заасан. Төлөвлөгөө гаргаж ирүүлсэн боловч төлөвлөгөө биелэгдээгүй тул барилгын ашиглалтад орох хугацаа хойшилсон. Үүнээс болж зарим захиалагч гэрээг цуцалсан. 32 айл гэрээг цуцлах хүсэлт өгсөнийг бид урамшуулал олгосон байдаг. Тайлангаараа 264 айлд 87 сая төгрөг төлөвлөсөн байдаг тул нэг айлд ногдохыг нь тооцох боломжтой. Ингэж тооцсон. Маркетинг зогсонги байгаа талаар удаа дараа албан тоот явуулж байсан. Нэхэмжлэгчтэй гэрээ цуцалсаны дараа Хангарьдтай онцгой эрхийн зуучлалын гэрээ байгуулсан. Улмаар ажил үр дүнтэй явагдсан. Мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө гэдэг нь гэрээний нэг хэсэг юм. Захиалагчийг олж борлуулалтыг хариуцах байсан. Уг орлого тасарсанаас санхүүжилт доголдол үүсч байр хугацаандаа ашиглалтад орох боломжгүй болсон. Сөрөг нэхэмжлэлийг Иргэний хуулийн 227.3, 219.1, 205.1-д заасныг үндэслэж гаргасан гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч Ц.******* нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч нь зөвхөн зуучилсан гэж байна. Гэрээгээ ойлгохгүй, ач холбогдолыг нь ойлгохгүй байна. Энэ нь зуучлан борлуулах гэрээ юм. Борлуулалт хийж байгаа бол гэрээний дагуу эцсийн төлбөрийг хийгээд хүлээлгэж өгөөд дуусгах байсан. Гэтэл нэхэмжлэгчийн захирал нь утсаа авахгүй алга болдог. Борлуулалт байхгүй. 2015 онд борлуулалт бүтэн алга болсон. Гэрээний үүргээ хэрхэн биелүүлсэн гэж байгаа нь тодорхойгүй. Захиалагчтай байгуулсан гэрээ нь гурвалсан гэрээ байдаг. Үүнийг зуучилсан гэж хэлж байгаа нь буруу энэ нь борлуулалтыг хариуцах гэрээ юм. Борлуулалтгүй болж санхүү доголдсон тул зээл авч байж барилгыг ашиглалтад өгсөн. Төмөр замд би зөвхөн танилцуулга өгсөн. Тэгээд би зар мэдээгээ түр зогсооё гээд нэхэмжлэгч талыг төмөр замтай уулзуулж байсан. Мөнгөн урсгал зогссоноос болж миний бүх ажил зогссон. Төлөвлөгөөний дагуу мөнгө орж ирэхгүй байсан тул ажил доголдсон. Нэхэмжлэгчийн зуучилж борлуулсан худалдан авагч нартай байгуулсан гэрээг хэрэгт өгөөгүй гэв.

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь зуучлалын гэрээний үүрэгт үндсэн хөлс 61,327,884 төгрөг, алданги 30,500,000 төгрөг, нийт 91,827,884 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Хариуцагч “*******ия” ХХК нь зуучлалын гэрээний үндсэн хөлсийг зөвшөөрсөн боловч нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс хохирол учирсан тул алданги төлөх үндэслэлгүй гэж маргаж, улмаар гэрээний үүрэг биелэгдээгүйгээс олох байсан орлого 786,440,760 төгрөг, торгууль 9,922,223 төгрөг, маркетингийн зардлын зөрүү 53,344,926 төгрөг, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдсанаас учирсан хохирол гэж 103,245,430 төгрөг, нийт 952,953,339 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Зохигчид 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 дугаар үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэх нэртэй гэрээ байгуулсан байна. /хэргийн 1 дүгээр хавтас 4-7 дугаар тал/ Энэхүү гэрээний 1.1-д зуучлагч /нэхэмжлэгч/ нь зуучлуулагч /хариуцагч/-ийн Хан-Уул дүүрэг, 16-р хорооны нутаг дэвсгэрт барихаар төлөвлөж буй 288 айлын орон сууцны хотхоныг сурталчлан байршуулах, зуучлан борлуулах, зуучлуулагч нь орлогын нийт үнийн дүнгийн 3 хувьтай тэнцэх зуучлалын хөлс төлөх, гэрээний хугацаанд зуучлагчаас өөр ижил төрлийн ажил үйлчилгээ эрхэлдэг бусад иргэн, хуулийн этгээдтэй энэхүү гэрээнд заасан ажил үүргийн хүрээнд хамтран ажиллахгүй байхыг зөвшөөрөхтэй холбогдон талуудын хооронд үүсэх эрх зүйн харилцааг зохицуулна гэж заажээ. Үүнээс үзэхэд зохигчдын хооронд зуучлалын онцгой эрхийн гэрээ байгуулагдсан. Гэрээ нь Иргэний хуулийн 411 дүгээр зүйлийн 411.4-д нийцсэн хүчин төгөлдөр гэрээ байна. Иргэний хуульд зааснаар зуучлалын гэрээгээр зуучлагч зуучлуулагчийг хэлцэл хийх этгээдтэй холбож өгөх бөгөөд зуучлалын онцгой эрхийн гэрээгээр зуучлагч нь гэрээний хугацаанд зуучлуулагчийг бусадтай гэрээ байгуулахад туслалцаа үзүүлэх үүрэг хүлээнэ.

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар гэрээний талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах бөгөөд түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлдог. Гэрээний 4.2-т зааснаар зуучлалын хөлс нь борлуулалтын орлогын 3 хувь байх бөгөөд 4.4-т зааснаар зуучлагч буюу энэ хэргийн нэхэмжлэгчийн зуучлалын хөлс шаардах эрх нь худалдан авагч урьдчилгаа төлбөрийг төлсөнөөр үүснэ гэж зохицуулсан байна.

Зохигчид гэрээний дээрх болон бусад заалтын дагуу 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр гэрээний хэрэгжилтийн талаар харилцан тооцоо нийлж, үлдэгдэл төлбөрийн талаар тохиролцсон байна. /хэргийн 1 дүгээр хавтас 8-9 дүгээр тал/ Энэхүү тооцоогоор нэхэмжлэгчийн авах авлагын үлдэгдэлийг 61,327,884.89 төгрөг гэж тохиролцсон. Улмаар нэхэмжлэгч нь үндсэн нэхэмжлэлд зуучлалын гэрээний дагуу үндсэн хөлсөнд 61,327,884 төгрөг нэхэмжилж, хариуцагч түүнийг төлөхийг зөвшөөрсөн. Мөн гэрч Н.Түвшинтөгсийн “Гэрээг зуучлалын компаниар дамжуулан хийсэн” гэх, гэрч Д.Цэрэнхандын “Сурталчилгааны самбараас мэдээлэл аваад талбайн хажууд очиж эхний гэрээг хийсэн” гэх мэдүүлгээр нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үүргийн дагуу үйл ажиллагаа явуулсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Иймд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үндсэн хөлс болох 61,327,884 төгрөгт холбогдох хэсгийг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй.

Гэрээний 8.4-т хариуцагч нь хөлсийг хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд хоног тутам 0.3 хувийн алданги төлөхөөр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д нийцсэн байна. Гэрээнд заасан хувиар алдангийг тооцвол хоногт 183,983 төгрөг тооцогдоно. Зохигчид гэрээний хэрэгжилтийн талаар 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр харилцан тохиролцож тооцоо нийлсэн тул энэ өдрөөс шүүхэд нэхэмжлэл гарах хүртэл нийт 280 хоног хэтэрсэн байна. Үүнээс нийт алдангийг тооцвол 51,515,240 төгрөг юм. Харин нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийн дагуу алдангид 30,500,000 төгрөг нэхэмжилсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-т заасныг зөрчөөгүй байна.

Харин нэхэмжлэгч нь гэрээний дагуу үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болгосон гэж тайлбарласан бол хариуцагч нь гэрээний үүргээ хангалттай биелүүлээгүй, удаа дараа шаардлага хүргүүлсэн боловч үр дүн гараагүй тул гэрээг цуцалсан гэж маргасан. Хариуцагч нь гэрээний хэрэгжилтийн талаар удаа дараа нэхэмжлэгчид албан тоотоор шаардлага хүргүүлж байсан болох нь хэргийн 1 дүгээр хавтас 101-109 дүгээр талд байгаа баримтаар тогтоогдсон. Хэдийгээр эдгээр албан тоотыг нэхэмжлэгч хүлээн авсан талаар баримтгүй боловч эдгээр шаардлага хүргүүлсэн эсэх талаар нэхэмжлэгч маргахгүй байна. Мөн нэхэмжлэгчийн 2016 оны 08 дугаар сарын 09-ны өдөр гаргасан нэгдсэн тайлангийн 6 дахь хэсэг, борлуулалтын төлөвлөгөөний гүйцэтгэлд дурдсанаар 2014 оны гүйцэтгэл 53 хувь, 2015 оны гүйцэтгэл 32 хувь байжээ. Энэхүү тайлангийн талаар хариуцагч маргаагүйг дурдах нь зүйтэй. Энд 2015 оны хувьд 1-2 болон 6-12 дугаар сарын гүйцэтгэл 0 хувь, 3 дугаар сард 90 хувь, 4 дүгээр сард 14 хувь, 5 дугаар сард 16 хувь гэж тусгасан байна. /хэргийн 1 дүгээр хавтас 137-159 дүгээр тал/ Улмаар хариуцагч нь 2016 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр 16-08/206 дугаар гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл гаргасан байна. /хэргийн 1 дүгээр хавтас 109 дүгээр тал/ Эдгээр нөхцөл байдлаас хариуцагчид гэрээний 7.6.2-т зааснаар гэрээг цуцлах эрх үүссэн гэж үзлээ. Иймд нэгэнт нэхэмжлэгчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас гэрээ цуцлагдсан, мөн зохигчдын хооронд маргаан үүссэний улмаас зуучлалын хөлс төлөгдөөгүй гэж үзэхээр байх тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8-д зааснаар алдангийн хэмжээг 50 хувиар багасгаж 15,250,000 төгрөгөөр тооцох нь зүйтэй. Эдгээрээс тооцоод зуучлалын үлдэгдэл хөлс болон алдангийг нэмбэл 76,577,884 төгрөг болно.

Гэрээний 4.3-т зааснаар төлөвлөлтийн зардал нь ажлын хөлс буюу зуучлалын хөлсөнд тооцогдох бөгөөд хөлсийг төлөхдөө хасаж тооцохоор тохиролцсон. Улмаар хариуцагч нь 2014 оны 02 дугаар сарын 24-ны өдөр төлөвлөлтийн зардалд 10,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид төлсөн байна. /хэргийн 2 дугаар хавтас 142 дугаар тал/

Иймд гэрээнд зааснаар зуучлалын хөлс, түүний алданги болох нийт 76,577,884 төгрөгнөөс төлөвлөлтийн зардал болох 10,000,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 66,577,884 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 25,250,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд:

Хариуцагч нь 2018 оны 03 дугаар сарын 21-ны өдөр сөрөг нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд 2018 оны 12 дугаар сарын 11-ны өдөр дахин сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Ийнхүү дахин гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд өмнөх шаардлагыг өөрчилж байгаа талаар дурдаагүй боловч нийт 952,953,339 төгрөг гаргуулах шаардлага гаргасан бөгөөд улсын тэмдэгтийн хураамжийг өмнө гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд төлсөн улсын тэмдэгтийн хураамжтай хамтатган тооцсон. Иймд хариуцагчийг өмнө гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагыг өөрчилсөн гэж үзэж, сүүлд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн хүрээнд шүүх дүгнэлт өгсөн болно.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус бүрт нь дүгнэвэл:

• Сөрөг нэхэмжлэлийн олох байсан орлогод 786,440,760 төгрөг гаргуулах шаардлагын хувьд: Хариуцагч нь гэрээний дагуу гаргасан борлуулалтын төлөвлөгөө биелэгдээгүй тул төлсийн 1 дүгээр блокын нийт 66 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгөнөөс борлогдоогүй үлдсэн 21 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдаж 1,896,730,752 төгрөгний орлого олох байсан. Энд гарсан зардал болох 1,110,289,992 төгрөгийг хасаж үлдэх ашиг 786 440 760 төгрөгийг Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасныг үндэслэж нэхэмжилнэ гэж тайлбарласан. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасан үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлого гэдэгт үүрэг гүйцэтгэгчийн буруугаас энэхүү орлогыг олох боломжгүй болох нөхцөлийг ойлгоно. Зохигчдын маргаж буй Дөрвөн бэрх төслийн хүрээнд баригдсан болон баригдаж байгаа барилгууд хариуцагчийн өмчлөлд байгаа, улмаар зарим орон сууц нь бусдад худалдагдаж хариуцагч орлого олж байгаа болох нь хэрэгт байгаа орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, түүний төлбөр төлсөн баримтууд, хариуцагч, түүний төлөөлөгчийн шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар тогтоогдсон. /хэргийн 1 дүгээр хавтас 196-250, 2 дугаар хавтас 1-128 дугаар тал/ Мөн энэхүү үйл баримт нь хариуцагч болон “” ХХК нарын хооронд 2016 оны 08 дугаар сарын 01-ны өдөр байгуулагдсан 97 дугаар зуучлалын онцгой эрхийн гэрээгээр нотлогдсон. /хэргийн 2 дугаар хавтас 131-133 дугаар тал/ Иймд хариуцагч нь Дөрвөн бэрх төслийн хүрээнд баригдсан болон баригдах барилгыг худалдаж орлого олох боломжтой, өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгчийн үүргээ гүйцэтгээгүй гэх үйлдлээс шалтгаалан орлого олох боломжгүй болсон үйл баримтгүй байх тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 786,440,760 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
• Сөрөг нэхэмжлэлийн гэрээний дагуу тооцох торгуульд 9,922,223 төгрөг гаргуулах шаардлагын хувьд: Гэрээний 8.7-д зуучлалын ажлын үр дүн нь улиралд 50 хувь хүрээгүй тохиолдолд 37 мкв талбайн зуучлалын хөлстэй тэнцэх хэмжээний торгууль төлөхөөр тохиролцсон байна. Нэхэмжлэгч нь 2015 оны 05 дугаар сараас хариуцагчийг борлуулалт хийх боломжгүй болгосон гэж маргасан. Гэвч үндсэн нэхэмжлэлийн үндэслэл болсон 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн зохигчид тооцоо нийлсэн актаас үзэхэд 2015 оны 05 дугаар сард 2 удаа, 2016 оны 01 дүгээр сард 1 удаа худалдан авагчтай гэрээ хийгдэж, үүнийг зуучлалын хөлсөнд тооцсон байна. Иймд нэхэмжлэгчийн дээрх тайлбар үндэслэлгүй. Дээр дурдсан нэхэмжлэгчийн 2016 оны 08 дугаар сарын 09-ны өдөр гаргасан маркетинг, борлуулалтын тайлангийн 6 дахь хэсэгт заасан борлуулалтын төлөвлөгөөний гүйцэтгэл, зохигчдын хооронд тооцоо нийлсэн акт, хариуцагч нь 2016 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр гэрээг цуцалсан зэргээс тооцвол зуучлалын үр дүн нь 2015 онд 4 улирал, 2016 оны 2 улирлал, 2 сарын хугацаанд 50 хувьд хүрээгүй байх боловч хариуцагч нь 5 улиралаар тооцож сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан тул энэ хугацаагаар тооцох нь зүйтэй. Нэхэмжлэгч нь 2015 онд нийт 3 улирлын зуучлалын үр дүн нь 50 хувьд хүрээгүй болохыг зөвшөөрч, нийт 6,105,000 төгрөг төлөхийг зөвшөөрч байна. Үүнийг нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийн биелэлттэй /үр дүн/ холбогдуулан 1 улиралд 2,035,000 төгрөгний торгууль төлөхийг зөвшөөрсөн гэж үзнэ. Үүнээс тооцвол 5 улиралд ногдох торгууль 10,175,000 төгрөг болно. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд 9,922,223 төгрөгт холбогдох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэв.
• Зохигчид шүүхэд баримт ирүүлээгүй боловч төслийн хүрээнд нэхэмжлэгч нь сурталчилгааны зардалд нийт 77,749,204 төгрөг зарцуулсан талаар маргахгүй байна. Мөн хариуцагч нь сурталчилгааны зардалд нь 63,559,736 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгосон болох нь хэрэгт байгаа баримтаар тогтоогдсон. /хэргийн 2 дугаар хавтас 139-142 дугаар тал/ Гэвч эдгээр баримтаас гадна нэмж төлбөр төлсөн буюу хариуцагч нь сурталчилгааны зардалд нийт 82,543,020 төгрөг төлсөн болох нь нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан “манай дотоод хувийн програмын тооцоогоор нийт 82,543,020 төгрөг олгогдсон” гэх тайлбараар тогтоогдсон.

Хариуцагч нь 264 хаалга /үл хөдлөх эд хөрөнгө/-д зориулж сурталчилгааны нийт зардалд 87,600,000 төгрөг төсөвлөсөн тул худалдагдсан 45 хаалганд харьцуулахад 20,214,810 төгрөг болох тул олгосон 75,559,736 төгрөгнөөс хасаж үлдэх 53,344,926 төгрөгийг буцаан шаардах эрхтэй гэж тайлбарласан. Зохигчдын маргаж буй Дөрвөн бэрх орон сууцны барилга барих төсөл үргэлжлэн хэрэгжиж байгаа бөгөөд худалдах үйл ажиллагаа явагдаж байгаа болох нь дээрх дурдсанаар “” ХХК-иар зуучлуулан байгуулсан гэрээ, төлбөрийн баримт, “” ХХК-тай байгуулсан гэрээ, хариуцагч, түүний төлөөлөгчийн тайлбараар тогтоогдсон тул уг төсөлд зарцуулсан сурталчилгааны зардалыг буцаан шаардах эрхгүй. Учир нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар гэрээнээс татгалзсан бол гэрээний гүйцэтгэлийг харилцан буцаах үүрэгтэй боловч уг зарцуулагдсан сурталчилгааны зардал нь төслийн өртөгт шингэсэн, өөрөөр хэлбэл хариуцагч нэгэнт үр ашгийг хүртэж байгаа гэж үзэхээр байна. Харин гэрээ цуцлагдсантай холбоотойгоор нэхэмжлэгч талын сурталчилгааны зардалд хүлээн авсан болохыг зөвшөөрсөн 82,543,020 төгрөгнөөс зохигч зарцуулалтын талаар маргаагүй 77,749,204 төгрөгийг хасаж, үлдэх буюу төсөлд зарцуулагдаагүй хэсэг болох 4,793,816 төгрөгийг Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар хариуцагч нь буцаан шаардах эрхтэй.

• Сөрөг нэхэмжлэлийн мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдуулсанаас үүссэн гэх хохиролд 103,245,430 төгрөг гаргуулах шаардлагын хувьд: Хариуцагч, түүний төлөөлөгч нь гэрээний дагуу борлуулалтын төлөвлөгөө биелэгдээгүйгээс худалдан авагч нарт нийт 103,245,430 төгрөгний урамшуулал олгосон гэж тайлбарласан. Үүнийг хариуцагч нь орон сууц худалдан авагч нарт төлбөрийг хугацаандаа төлсөн болон орон сууц хугацаандаа ашиглалтад ороогүйн улмаас 3 хувийн урамшуулал, хөнгөлөлт оргосон гэж тайлбарласан. Энэхүү тайлбар нь гэрч Н.Түвшинтөгсийн “төлбөрөө хугацаанд нь төлсөн гэж болон орон сууц ашиглалтад орох хугацаа хэтэрсэн гэж нийт 3 хувийн урамшуулал авсан” гэх, гэрч Д.Цэрэнхандын “графикийн дагуу төлбөрөө төлсөн, байр хугацаандаа ашиглалтад ороогүй гэж 3 хувийн урамшуулал авсан” гэх мэдүүлгээр тогтоогдсон. Хариуцагч нь энэхүү байдлыг нэхэмжлэгчийн зуучлалын үйл ажиллагааны үр дүнгээс шалтгаалж олгосон гэж тайлбарлаж байна.

Зохигчид маргаж буй төслийн хүрээнд баригдсан орон сууцыг худалдан авсан этгээд орон сууцны төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлсөнөөс хамаарч олгосон урамшуулал нь нэхэмжлэгчид хамааралгүй бөгөөд хариуцагчийн өөрийн хүсэл зоригоос шалтгаална. Өөрөөр хэлбэл орон сууцны төлбөрийг төлөх үүрэг худалдан авагчид хамаарах ба ийнхүү төлбөрөө гэрээнд зааснаар төлсөн нь нэхэмжлэгчийн ажлын үр дүнд юм.

Хариуцагч нь борлуулалтын төлөвлөгөө тасалдсанаас шалтгаалж худалдан авагчид гэрээг цуцлах нөхцөл үүссэн тул хөнгөлөлт үзүүлсэн гэж маргаж байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар хэргийн оролцогч нь өөрийн тайлбар, татгалзлыг өөрөө нотлох, холбогдох баримтыг шүүхэд гаргаж өгөх үүрэг хүлээж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцдог. Хариуцагч нь худалдан авагчдаас гэрээг цуцлах, эсхүл алданги тооцохоор шаардлага гаргаж байсан гэж тайлбарласан боловч өөрийн тайлбарыг нотлоогүй, холбогдох баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй. Мөн нэхэмжлэгчийн зуучилсан худалдан авагч нартай байгуулсан гэрээнд орон сууц ашиглалтад орох хугацаанаас хамаарч алданги тооцох зохицуулалттай байсан гэж тайлбарласан боловч холбогдох баримт /гэрээ/-г шүүхэд ирүүлээгүй. Шүүх хариуцагчид 2018 оны 02 дугаар сарын 21-ны нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох эрх үүргийг тайлбарлажээ. Хариуцагч, түүний төлөөлөгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож эхэлсэнээс хойш хангалттай хугацаа өнгөрсөн боловч нэхэмжлэгчээр зуучлуулж байгуулсан гэрээг шүүхэд ирүүлээгүй, мөн худалдан авагч нар алданги тооцохоор шаардсан гэх тайлбараа баримтаар нотлоогүй тул хуульд заасан үүргээ биелүүлээгүй гэж үзнэ. Мөн Иргэний хуульд зааснаар зуучлалын гэрээгээр зуучлагч зуучлуулагчийг хэлцэл хийх этгээдтэй холбож өгөх бөгөөд зуучлалын онцгой эрхийн гэрээгээр зуучлагч нь гэрээний хугацаанд зуучлуулагчийг бусадтай гэрээ байгуулахад туслалцаа үзүүлэх үүрэг хүлээдэг. Тодруулбал зуучлагч нь орлого бүрдүүлэх буюу төслийг санхүүжүүлэх үүрэг хүлээхгүй. Эдгээрээс нэхэмжлэгчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас хариуцагч нь нэмэлт зардал болгож урамшуулал олгосон гэх үйл баримт тогтоогдоогүй тул 103,245,430 төгрөг холбогдох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.

Эдгээрийг нэгтгэн дүгнэвэл сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 14,716,039 төгрөгт холбогдох хэсгийг хангаж, үлдэх 938,237,300 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна.

 

Түүнчлэн нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь 2018 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргаснаар мөн оны 02 дугаар сарын 14-ны өдөр тус шүүхийн шүүгчийн иргэний хэрэг үүсгэх тухай 03402 дугаар захирамж гарсан. Уг захирамжид хариуцагчийг нэхэмжлэлд дурдсанаар “*******” ХХК гэжээ. Гэвч хариуцагчаас ирүүлсэн түүний улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбарт “*******ия” ХХК гэж бичигдсэн байна. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад зохигч хэн аль нь хариуцагчийн нэршлийн талаар маргаагүй, өөрөөр хэлбэл хариуцагч нь нэхэмжлэлд дурдсан хариуцагч мөн эсэх талаар маргахгүй байгаа нь нэхэмжлэлд дурдсан хариуцагч мөн гэдгийг зөвшөөрсөн гэж үзэхээр байна. Иймд иргэний хэрэг үүсгэсэн захирамж нь нэхэмжлэлд алдаатай дурдагдсанаар техникийн шинжтэй үг, үсгийн зөрүүтэй бичигдсэн гэж үзэж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд бичигдсэнээр шийдвэрийн тогтоох хэсэгт хариуцагчийн нэршлийг зөвтгөж гаргасан болохыг тэмдэглэж байна.

 

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 410 дугаар зүйлийн 410.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар хариуцагч “*******ия” ХХК-иас 66,577,884 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 25,250,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-иас 14,716,039 төгрөг гаргуулж, хариуцагч “*******ия” ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 938,237,300 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нэхэмжлэгчийн 618,000 төгрөг, хариуцагчийн 4,922,717 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 490,839.42 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэгчээс 231,530.19 төгрөг, Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтэсийн 2609006167 тоот данснаас 33 төгрөг гаргуулж, тус тус хариуцагчид олгосугай.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шүүхийн шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчин төгөлдөр болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцогч тал шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба гардан аваагүй нь хуульд заасан журмын дагуу давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авсанаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Д.ГАНБОЛД