“М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2019 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 101/ШШ2019/00085 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “Д” ХХК-д холбогдох

Зуучлалын гэрээний үүрэгт 91 827 884 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй,

Гэрээний үүрэг биелэгдээгүйгээс олох байсан орлого 786 440 760 төгрөг, торгууль   9 922 223 төгрөг, маркетингийн зардлын зөрүү 53 344 926 төгрөг, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдсанаас учирсан хохирол 103 245 430 төгрөг, нийт 952 953 339 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн,

шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Г, Ш.Н,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Б, Ц.О,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Билэгжаргал нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “М” ХХК  нь “Д” ХХК-тай  2013 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулж гэрээний дагуу Хан-Уул дүүргийн 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт барихаар төлөвлөж байгаа 288 айлын орон сууцны хотхоныг сурталчлах, зуучлан борлуулах ажлыг гүйцэтгэж зуучлалын үнийн дүнгийн 3%-тай тэнцэх хэмжээний хөлсийг манай байгууллагад төлөхөөр тохирсон гэрээг байгуулсан. Улмаар манай байгууллага нь гэрээгээр хүлээсэн ажлаа гүйцэтгэж 2017 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдөр гэрээний тооцоог гаргаж “М” ХХК, “Д” ХХК хоорондоо тооцоо нийлж гэрээний дагуу хийсэн ажлын хөлсөнд 61 327 884 төгрөгийг төлөхөөр болсон ч одоог болтол төлөхгүй байгаа учраас талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 8.4-т зааснаар гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0,3 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг зуучлагчид төлнө гэсний дагуу алданги болох 30 500 000 төгрөгийг тооцон нэмж нийт 91 827 884 төгрөгийг улсын тэмдэгтийн хураамж 618 000 төгрөгийн хамт гаргуулж өгнө үү гэж нэхэмжлэл гаргасан. Тооцоо нийлсэн актын дагуу нийт авлагын үлдэгдэл 61 327 884 төгрөг бодогдсон бөгөөд тухайн үед орон сууц захиалагчийн төлбөр төлөлтийн хувиас шалтгаалан 57 479 160 төгрөгийг тооцооны хугацаанд баталгаажсан авлага болохыг хоёр тал баталгаажуулсан байдаг. Гэвч тухайн хугацаанаас хойш 1 жил 6 сарын хугацаа өнгөрсөн боловч одоогоор компанийн дансанд ямар нэг ажлын хөлсний төлбөр шилжиж ороогүй бөгөөд захиалагчдын төлбөр төлөлт графикийн дагуу дууссан байх тул манай компанийн зүгээс нийт төлөгдөхөөр тооцоолсон 61 327 884 төгрөгийг алдангийн хамт нэхэмжилсэн болно. “Д” ХХК-ийн Дөрвөн бэрх төслийн хувьд Хан-Уул дүүргийн Нисэхэд төв замаас хойш 4 гудамжны ард байрладаг буюу гэр хороолол дунд байршилтай. Тиймээс бидний зүгээс ийм байршилд байх орон сууцыг 2013 оны 12 дугаар сараас 2016 оныг дуустал маркетинг, сурталчилгаа хийж тухайн төслийг иргэдэд танилцуулсны үр дүнд “Д” ХХК-д 6 040 310 423 төгрөгийн борлуулалтыг хийж өгсөн байдаг. Хотын төвөөс хол байршилтай ийм төслийн хувьд 6 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийнэ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын ур чадвар, мэдлэг, харилцаа шаардсан ажил бөгөөд бидний зүгээс чамгүй хүн хүч цалинжуулан ажиллуулж үр дүнд хүрсэн. Тухайн байршилд байрлах бусад орон сууцны төслүүдтэй харьцуулахад харьцангуй сайн борлуулалт хийсэн гэж дүгнэн үздэг. Иймд манай компанийн зүгээс тухайн хугацаанд борлуулагдсан орон сууцнуудын ажлын хөлсийг гэрээнд заасан үүрэг биелсэн гэж үзэж нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “М” ХХК-тай манай компани 2011 оноос хамтран ажиллаж эхэлсэн. Тус компанитай Баянзүрх дүүрэгт байрлах тус бүр нь 52 айлын 2 блок нийт 104 айлын орон сууцны төслийг амжилттай хэрэгжүүлж гэрээнд оролцогч талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Харин Хан-Уул дүүргийн нутаг дэвсгэрт 2014 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн Дөрвөн бэрх төслийн хүрээнд ашиглалтад орох 264 айлын орон сууцны төсөл дээр хамтран ажиллахаар 2013 онд гэрээ байгуулан ажиллаж эхний 1 жил гаруй хугацаанд “М” ХХК  амжилттай борлуулалт хийсэн боловч 2015 оны 6 дугаар сараас хойшхи хугацаанд 1 ч орон сууцны борлуулалт хийгээгүй болно. Борлуулалттай холбоотой асуудлаар тус компанийн эрх бүхий албан тушаалтнуудтай удаа дараа уулзалт зохион байгуулж ажил сайжруулах яриа хэлэлцээр хийж, маркетингийн зардал гаргасаар 2016 оны 8 дугаар cap дуустал хугацаанд борлуулалт хийнэ гэсэн итгэл тээн хүлээсэн болно.

Орон сууцны борлуулалтаас өөр орлогогүй бидний хувьд нэг жил гаруй хугацаанд сууцны борлуулалт зогссон, өмнө нь зуучлагч компаниас борлуулсан орон сууц захиалагч нараас нэг нэгээрээ ээлж дараалан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцалсаар байсан нь компанийн хэвийн үйл ажиллагаа алдагдаж ажилчиддаа олноор нь хөдөлмөрийн гэрээг нь цуцлах, орон сууц барихад шаардлагатай иргэн, хуулийн этгээдээс авсан бараа, материалын зардлыг төлөх санхүүгийн боломжгүй болсон. “М” ХХК  орон сууц захиалгаар бариулах гэрээгээ цуцласан захиалагчийн оронд зуучлалын хөлсгүйгээр дараагийн захиалагчийг буюу борлуулалтыг хийх үүргээ маш хангалтгүй биелүүлсэн. Харин эсрэгээрээ гэрээ цуцлалтууд нэмэгдсээр байсан. “М” ХХК  манай компанитай 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр байгуулсан ЛА/05/016 тоот Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэж байх тул тус компаниас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй.

“М” ХХК  нь “Д” ХХК тай 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 тоот Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээг байгуулан ажилласан бөгөөд энэхүү гэрээнд “М” ХХК нь Хан-Уул дүүрэг 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах Дөрвөн бэрх хотхоны нийт 1242864 м.кв талбай бүхий 264 айлын орон сууцыг борлуулах үүрэг хүлээсэн. Уг гэрээнийхээ дагуу “М” ХХК  нь зуучлалын үүрэг гүйцэтгэж Дөрвөн бэрх хотхоныг бусдад сурталчлах маркетингийн үйл ажиллагаа явуулан орон сууц худалдан авах захиалагч нарыг олж “Д” ХХК-тай орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хийлгүүлэн борлуулах, Дөрвөн бэрх төслийн Маркетинг, борлуулалтын төлөвлөгөө гарган ажиллах зэрэг үүргийг “Д” ХХК-ийн өмнө хүлээсэн. “М” ХХК  нь 2015 оноос эхлэн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ 0-14 хувь биелүүлсэн байх ба “Д” ХХК-ийн зүгээс үүргээ биелүүлэх талаар удаа дараа “М” ХХК-д шаардлагуудыг албан тоотоор мэдэгдэл хүргүүлсээр байхад 2016 оны 8 дугаар cap хүртэл нэг ч айлын орон сууц борлуулаагүй, борлуулалтын төлөвлөгөө нь 2015 оны 6 дугаар сараас хойш 0 хувьтай байгаа болно.

“М” ХХК  нь гэрээний үүргээ удаа дараа зөрчсөний улмаас “Д” ХХК нь 2016 оны 8 дугаар сарын 30-ны өдөр Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.6.1, 7.6.2 дахь үндэслэлээр гэрээг дангаар цуцалсан болно. Гэрээ цуцалсанаар Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт зааснаар дараах хохирлыг нэхэмжилж байгаа болно. “М” ХХК  нь Дөрвөн бэрх төслийн дагуу 264 айлын орон сууц борлуулсанаар 23 844 615 000 төгрөгийн борлуултын орлого орох байсан. Үүнээс 1 дүгээр блок болох 66 айлыг борлуулсанаар 5 961 153 750 төгрөгийн орлого орох байснаас борлуулалт 17 хувь хийгдэж 3 213 250 586.50 төгрөгийн орлого оруулсан байна. Тиймээс 2016 оны 8 дугаар сард гэрээ цуцлагдсан өдөр хүртэл 1 дүгээр блок барилгыг барихад гарах зардал 3 489 482 819 төгрөг үүнийг тооцоолоход 2015-2016 оны 8 дугаар cap хүртэл 1 дүгээр блок байр буюу 66 айл борлуулахад 5 961 153 750 төгрөгийн орлого орох байсан. Энэ хугацаанд “М” ХХК нь 45 айлын орон сууц борлуулсанаас 3 213 250 586.50 төгрөгийн орлого орсон. Үүнээс орон сууцыг гэрээний дагуу борлуулсан бол 21х90 320 512 төгрөг = 1 896 730 752 төгрөг /орох орлого/ 21 айлд оногдох зардал 21х52 870 952 төгрөг=1 110 289 992 төгрөг, 1 896 730 752 төгрөг- 1 110 289 992 төгрөг = 786 440 760 төгрөгийн ашиг “Д” ХХК-д орох байсан. “М” ХХК  нь үүргээ бүрэн биелүүлсэн бол дээрх ашиг “Д” ХХК-д орох байсан цэвэр орлого байх тул Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дах хэсэгт заасны дагуу 786 440 760 төгрөгийг /баримт хавсаргав/,

Талуудын хооронд байгуулагдсан ЛА/05/016 тоот гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.7 дахь заалтын дагуу зуучлагчийн ажлын үр дүн 50 хувьд хүрээгүй учир 2015 онд 3 дугаар улирал 2016 оны 8 cap хүртэл 2 улирал нийт нийт 5 улирлаар тооцож торгуулийн 37м2 *5=185м2*1 787 788 төг= 330 740 700 төгрөг үүний 3 хувь= 9 922 223 төгрөгийг /баримт хавтаст хэрэгт байгаа болно/,

Маркетингийн зардлыг Дөрвөн бэрх төслийн 264 айлд=87 600 000 төгрөг зарцуулахаар төлөвлөснөөс “М” ХХК  нь 2016 оны 8 cap хүртэл 73 559 736 төгрөгийг авсан байна. Гэтэл “М” ХХК  нь 45 айл борлуулсан нь борлуулалтын төлөвлөгөөг 17 хувиар биелүүлсэнээр орон сууц худалдан авах хандалт хангалтгүй байхад 17 хувиар нь тооцоолоход маркетингийн зардалд 20 214 810 төгрөг зарцуулагдах учир 73 559 736 төг-20 214 810 төг= 53 344 926 төгрөгийг маркетингийн зардалд илүү авсан байна. Тиймээс маркетингийн зардалын зөрүү 53 344 926 төгрөгийг,

“М” ХХК  нь Мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулсанаас үүдэн “Д” ХХК-ийн зүгээс барилгыг хугацаанд нь оруулж чадаагүйн улмаас орон сууц захиалагч нарыг алдахгүйн тулд захиалагч бүрт урамшуулал, хөнгөлөлт олгож байсан. Хэрэв “М” ХХК  мөнгөн урсгалыг төлөвлөгөөний дагуу хугацаанд нь оруулж байсан бол барилга хугацаандаа явагдаж зуучлуулагч тал болох “Д” ХХК нь орон сууц захиалагч нарт урамшуулал, хөнгөлөлт олгохгүй байсан. “М” ХХК  нь мөнгөн урсгалын 30 хувийг тасралтгүй хангах нь байтугай 00,1 хувийг ч хангаагүй байна. Тиймээс “Д” ХХК-аас гарах ёсгүй зардал гарснаар бодит хохирол болох 103 245 430 төгрөгийг, нийт 952 953 339 төгрөгийг Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар “М” ХХК-аас гаргуулахаар байна. /баримтуудыг хавсаргав./ “М” ХХК-ийн нэхэмжпэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Иймд дээрх нөхцөл байдлуудыг судлан үзэж зохих хууль тогтоомжийн дагуу шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Д” ХХК нь “М” ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 тоот үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээг байгуулан ажилласан бөгөөд уг гэрээнд “М” ХХК  нь Хан-Уул дүүрэг 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах Дөрвөн бэрх хотхоны нийт 12428'64м.кв талбай бүхий 264 айлын орон сууцыг зуучлан борлуулах үүрэгтэйгээр оролцсон болно. “М” ХХК  нь дээрх гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.2.7, 5.2.8 дахь заалтуудыг ноцтой зөрчсөний улмаас “Д” ХХК нь 2016 оны 8 дугаар сард талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг уг гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.6.1, 7.6.2 дахь заалтуудыг үндэслэн цуцалсан болно. “М” ХХК  нь гэрээний үүргийг зөрчсөний улмаас “Д” ХХК-д Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар зайлшгүй орох байсан орлого 786 440 760 төгрөг, талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.7 дахь заалтын дагуу хүлээх торгууль 9 922 223 төгрөг, гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас марктенгийн зардалын зөрүү 53 344 926 төгрөг, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулсанаас үүссэн хохирол 103 245 430 төгрөг, нийт 952 953 339 төгрөгийн хохирол учруулсаныг “М” ХХК-аас гаргуулахаар нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Талуудын хооронд хийгдсэн гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээ юм уг гэрээгээр зуучлалын үйл ажиллагаа явуулсан. Нэхэмжлэгч нь зайлшгүй орох байсан орлого 786 440 760 төгрөг нэхэмжилнэ гэж байгаа нь уг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагч заавал худалдан авах гэсэн агуулгыг илэрхийлж байна. Гэтэл худалдан авагч нь хаана ямар байрлалд ямар орон сууцыг худалдаж авах эрх нь нээлттэй байгаа. Манай компаний зүгээс уг орон сууцнуудыг сурталчилах худалдан авагчид уг орон сууцнаас худалдан авахыг санал болгож танилцуулахаар үүрэг хүлээсэн. Энэ талаар үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 5 дугаар зүйлд тодорхой заасан байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын гэрээний 8.7 дах заалтын дагуу 2014 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1 дүгээр улирал 100 хувь, 2 дугаар улирал 74 хувь, 3 дугаар улирал 68 хувь, 4 дүгээр улирал 47,8 хувийн биелэлттэй, 2015 оны борлуулалтын төлөвлөгөөний 1 дүгээр улирал 40 хувийн биелэлттэй, 2 дугаар улирал 13,8 хувийн биелэлттэй, 3,4 дүгээр улирал 0 хувийн биелэлттэй байна. Гэвч “Д” ХХК-ийн зүгээс дээрх хугацааны 2015 оны 5-8 саруудад тодорхойгүй шалтгаанаар борлуулалтыг зогсоосон, 2015 оны 10-12 сарыг дуустал хөрөнгө оруулалтын шалтгаанаас борлуулалтыг зогсоосон. Тиймээс эдгээр хугацаанд хамааралтай борлуулалтын төлөвлөгөөний биелэлтийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул тухайн хугацаанд хамааралтай төлөвлөгөөний биелэлтийн торгууль 2014 оны 4 дүгээр улиралд 1 935 840 төгрөг, 2015 оны 1 дүгээр улиралд 4 169 160 төгрөгийн, нийт 6 105 000 төгрөгийн торгуулийг хүлээн зөвшөөрч байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын гэрээний 1.3.3-т заасны дагуу маркетингийн зардлыг зуучлуулагч тал болох “Д” ХХК нь бүрэн хариуцахаар заасан. Борлуулалт маркетингийн төлөвлөгөөг тухай бүрт нь талууд харилцан тохиролцож гарын үсэг баталгаажуулж төлөвлөгөөний дагуу тухай бүрт нь санхүүжилтийг “Д” ХХК-ийн санхүүгээс гаргадаг байсан. Дээрх маркетингийн төлөвлөгөөний дагуу гаргаж байгаа санхүүжилт нь манай компанид ордоггүй бөгөөд “Д” ХХК санхүүгээс тус төслийн зар сурталчилгааны ажлыг хийсэн хэвлэл мэдээллийн байгууллагуудын данс руу шууд ордог байсан. Манай компани уг санхүүжилтийн мөнгийг авч байгаагүй. Төслийн борлуулалтын маркетингийн ажлыг хийж гүйцэтгэхэд нэг хаалганд 331 657 төгрөг зардал гарна гэх мэтээр тооцоолох боломжгүй юм. Учир нь төсөл эхлэх үе буюу айлуудад захиалга авч эхлэх үед зардлын ихэнх нь буюу 50 хувиас дээш зардал нь гардаг. Эхнээс нь сайн тасралтгүй хүчтэй маркетингийн хийж худалдан авагчид сурталчилах ажлыг зохион байгуулах шаардлага гардаг. Дараа нь бол цаг үеийн маркетинг буюу шаардлагатай үед сурталчилгааны ажлыг хийх ёстой байдаг. Үүний дагуу л төлөвлөгөө гаргаж эхэн үед их зардал гарсан. Одоогоор Дөрвөн бэрх хотхон гэдэг төсөл нь аль хэдийнээ нийтэд танигдсан. Худалдан авалт буурч байгаа шалтгаан нь тухайн барилгын чанар болон газар зүйн байршил зохион байгуулалт зэргээс хамааран тодорхой цаг хугацааны явцад хүмүүст мэдэгдэж хүмүүсийн сонголтонд нөлөөлдөг. Мөн 2014-2015 онуудад 4 блок барилгад зориулж маркетинг зар сурталчилгааны төлөвлөгөө гаргаж ажиллаж байсан бөгөөд төслийн 1, 2 дугаар блок ашиглалтанд орох хугацаанаасаа 1 жилээр хоцорч орж, 3 болон 4 дүгээр блок одоог хүртэл ороогүй байгаа нь уг зарцуулсан маркетингийн зардлыг үнэгүйдүүлсэн болно. Хэрэв ойрын хугацаанд 3,4-р блокын барилгын ажил идэвхтэй явагдаж маркетинг зар сурталчилгааны ажлыг дахин эхлүүлэх тохиолдолд өмнөх маркетингийн ажлын үр шим дахин гарах нь тодорхой юм. Учир нь бидний зүгээс стандарт орон сууц сонирхогчдын дунд Дөрвөн бэрх гэсэн нэрийг хангалттай сайн суулгасан гэж үзэж байгаа бөгөөд төслийн өмнө хэрэгжүүлсэн брэндинг, маркетинг сурталчилгааны аргуудыг сайжруулан дахин ашигласнаар дахин худалдан авагчдыг татах боломжтой юм. Тиймээс бидний зүгээс маркетингийн зардлын үр шим гүйцэд гарч амжаагүй байгаа гэж үзэж байна. “М” ХХК  болон “Д” ХХК-ийн хоорондын хамтран ажиллах гэрээний 4 блок 264 хаалга 12,428 м.кв талбай борлуулах гэрээ байгуулсан ба тус гэрээнд мөнгөн урсгалыг хангана гэсэн гэрээний зүйл заалт байхгүй болно. Барилгын ажил удаашралтай, хугацаандаа ашиглалтанд ороогүй боловч бидний зүгээс 84 хаалга 6 тэрбумын борлуулалт, “Д” ХХК 3 тэрбум төгрөгийн борлуулалтыг хийсэн байдаг. Эдийн засгийн хямралтай, худалдан авагчид орон сууц худалдан авахаар арай хийж цуглуулсан урьдчилгаа төлбөрөөр орон сууц захиалах нь зөв эсэх дээр эргэлзэж байх тухайн нөхцөл байдалд 2 компани нийлээд 9 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийсэн байгаа нь маш сайн үзүүлэлт юм. Мөн тус төслийн худалдан авагчдад санал болгож буй урьдчилгаа 4 000 000 төгрөг төлж гэрээ байгуулаад ашиглалтад ортол 30-50 хувийг бүрдүүлж үлдсэн 50-70 хувь дээр зээлд хамрагдах боломжтой гэсэн төлбөрийн нөхцлөөс хамаарч зөвхөн захиалагчийн төлбөр төлөлтөөс хамаарч барилга барих мөнгөн урсгалыг бүрдүүлнэ гэдэг ямарч боломжгүй юм. Тиймээс бидний зүгээс мөнгөн урсгалын хомсдолд хохирол хүлээх боломжгүй гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 410 дугаар зүйлийн 410.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар хариуцагч Д ХХК-иас 66 577 884 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч “М” ХХК-д олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 25 250 000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч “М” ХХК-иас 14 716 039 төгрөг гаргуулж, хариуцагч “Д” ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 938 237 300 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нэхэмжлэгчийн 618 000 төгрөг, хариуцагчийн 4 922 717 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 490 839.42 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэгчээс 231 530.19 төгрөг, Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтэсийн 2609006167 тоот данснаас 33 төгрөг гаргуулж тус тус хариуцагчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: 2019 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн шүүх хуралдааны дэг Иргэний хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.1.5-д заасныг зөрчиж хэргийн оролцогч нарын хооронд харилцан асуулт явуулах эрхийг зөрчсөнөөс гадна мэтгэлцэх зарчмыг бүрэн явуулаагүй хэт нэг талыг баримтлан хариуцагч талын шүүхэд гаргаж өгсөн нотлох баримтыг огт үнэлээгүй. "М" ХХК-аас гаргасан хүчингүй нотлох баримтыг шүүхийн шийдвэр гаргахдаа ашиглан шүүхийн шийдвэрийг гаргасан. Энэ нь "М" ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар нь шүүх хуралд өөрийн байгууллагын гүйцэтгэх захирал Б.Солонго болон БМА-ны захирал О.Сансар “Дөрвөн бэрх” төсөл эхэлснээс хойшхи маркетинг борлуулалтын тайлан"-г боловсруулсан Д.Насантогтох нарын гарын үсэг биш, мэдэхгүй байна гэсээр байхад дээрхи төслийн тайланг баримтлан, уг тайланы дагуу хөтлөн асуулт тавьж хурлыг явуулж, манай байгууллагаас гаргасан баримтуудад үнэлэлт, дүгнэлт өгөлгүйгээр шийдвэр гаргасан болно. /Шүүх хурлын тэмдэглэлээс харна уу/.

Мөн гэрч Н.Түвшинтөгс, Д.Цэрэнханд нар нь 1 хувийн урамшуулал, 3 хувийн хөнгөлөлтийг "Д" ХХК-аас авсан гээд эхлээд 1 хувийн урамшуулал авснаа яриад 3 хувийн хөнгөлөлт ямар учраас авсан тухайгаа дэлгэрэнгүй ярих гэхэд нь шүүгч 1 хувийн урамшуулал гэдгийг нь онцолж, 3 хувийн хөнгөлөлтийн талаар дэлгэрэнгүй яриулаагүй атлаа "М" ХХК-ийн зүгээс мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдуулсаны улмаас орон сууц худалдан авагч нарт 3 хувийн хөнгөлөлт үзүүлсэн байхад "Д" ХХК орон сууц захиалагч нарт 3 хувийн хөнгөлөлт үзүүлсэн нотлох баримт гаргаж өгөөгүй гэсэн үндэслэлээр сөрөг нэхэмжлэлийн 103 245 430 төгрөгийг хангахгүй орхиж буй нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Учир нь дээрх гэрч нар ямар учраас, хаанаас хөнгөлөлт эдэлсэнээ нотлох байсныг тодорхой яриулаагүй атлаа шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт /шийдвэрийн 16 дах тал/ оролцогч нь нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгөх үүрэг хүлээнэ, нотлох баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй гэж дүгнэсэн байна. "Д" ХХК-аас дээрх нөхцөл байдлыг нотлуулахаар гэрч оролцуулсан болно. Энэ мэтчилэн иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг ноцтой зөрчсөн байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэрэгсэхгүй болгож дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаана уу гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан, шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмаар явуулж хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

 

Нэхэмжлэгч “М” ХХК  нь хариуцагч “Д” ХХК-д холбогдуулан зуучлалын гэрээний хөлс 61 327 884 төгрөг, алданги 30 500 000 төгрөг, нийт 91 827 884 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохиролд олох байсан орлого 786 440 760 төгрөг, торгууль 9 922 223 төгрөг, маркетингийн зардлын зөрүү 53 344 926 төгрөг, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдсанаас учирсан хохирол 103 245 430 төгрөг, нийт 952 953 339 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

Талуудын хооронд 2013 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр ЛА/05/016 дугаар үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын гэрээ байгуулагдсан бөгөөд уг гэрээгээр нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн Хан-Уул дүүргийн 16 дугаар хороонд барихаар төлөвлөгдөж буй 264 айлын орон сууцны хотхоныг сурталчлан байршуулах, зуучлан борлуулах, нэхэмжлэгчид хариуцагч нь орлогын нийт дүнгийн 3 хувьтай тэнцэх хөлсийг төлөх, гэрээний хугацаанд зуучлагчаас өөр ижил төрлийн ажил үйлчилгээ эрхэлдэг бусад иргэн хуулийн этгээдтэй энэ гэрээгээр хийж гүйцэтгэх ажил үүргийн хүрээнд хамтран ажиллахгүй байхаар талууд тохиролцжээ.                                                               /хэргийн 1 дүгээр хавтасны 4-7 дах тал/

 

Зохигчид хүсэл зоригоо илэрхийлэн баримт бичиг үйлдэж, гарын үсэг зурсан тохиолдолд тэдгээрийг Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1-д зааснаар бичгээр хэлцэл хийсэн гэж үзэх ба анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 411 дүгээр зүйлийн 411.1 дэх хэсэгт заасан зуучлалын онцгой эрхийн гэрээний харилцаа үүссэн талаар зөв дүгнэжээ.

 

Талууд гэрээ хэрэгжих хугацаанд маркетингийн төлөвлөгөөг 3 удаа, борлуулалтын төлөвлөгөөг 6 удаа, мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг 2 удаа, үнийн хүснэгтийг 7 удаа өөрчлөн батлуулж байсан үйл баримт тогтоогдсон.

 

Хэргийн 1 дүгээр хавтасны 38-56, 137-154 дүгээр тал дахь “Дөрвөн бэрх” төслийн 2014, 2015 оны маркетинг борлуулалтын тайлангаар нэхэмжлэгч нь 2014 онд 66 орон сууцны борлуулалт, 2015 онд 73 орон сууны борлуулалт тус тус хийж зуучилсан болох нь тогтоогдож байна.                                                                

 

Хэргийн 1 дүгээр хавтасны 8-9 дүгээр тал дахь баримтаар талууд 2017 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдөр тооцоо нийлсэн байх ба уг тооцоогоор хариуцагч нь нэхэмжлэгчид 61 327 884 төгрөгийн хөлс төлөөгүй үлдэгдэлтэй гэж тохиролцсон талаар зохигчид маргаагүй, хариуцагч төлөхийг зөвшөөрч байна.

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 411 дүгээр зүйлийн 411.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчид хариуцагчаас ажлын хөлс 61 327 884 төгрөг гаргуулж шийдвэрлэсэн нь зөв болжээ.

 

Гэрээний 8.4-д хөлсийг хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд хоног тутам 0.3 хувийн алданги төлөхөөр талууд тохиролцсон байна. Талууд гэрээг цуцалснаар гэрээний нэмэлт үүрэг мөн адил цуцлагдсан байхад анхан шатны шүүх алдангид 15 250 000 төгрөг гаргуулсанд хариуцагч давж заалдах гомдол гаргаагүй тул энэ талаар хийсэн шүүхийн дүгнэлтийг буруутгахгүй.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

 

Хариуцагч “Д” ХХК нь нэхэмжлэгч “М” ХХК-д холбогдуулж 2016 оны 8 дугаар сар хүртэл 64 айлын орон сууцыг борлуулахаас 45 айлын орон сууц борлуулсан, 21 айлын орон сууц борлогдоогүйгээс олох байсан ашиг орлого 786 440 760 төгрөгийг гаргуулна гэж сөрөг нэхэмжлэл гаргасан байна.

 

Нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ удаа дараа зөрчсөн тул хариуцагч нь 2016 оны 8 дугаар сарын 30-ны өдөр гэрээ цуцлах мэдэгдлийг бичгээр хүргүүлсэн нь Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт нийцжээ.        

                                                            /хэргийн 1 дүгээр хавтасны 109-110 дах тал/

 

Иргэний хуулийн 225, 226 дугаар зүйлүүдэд заасан үндэслэл журмын дагуу гэрээний аль нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал гэрээг цуцалж, учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй.

 

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь урт хугацаатай гэрээ бөгөөд Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.1, 221.3-т заасан бөгөөд хүндэтгэн үзэх үндэслэл байвал урт хугацаатай гэрээний талууд гэрээ дуусгавар болох хугацааг харгалзахгүйгээр татгалзах харин гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнийг цуцлах үндэслэл болбол зөвхөн энэ хуулийн 219.3, 225.2-т заасан зөрчлийг арилгах буюу урьдчилан сануулах хугацаанд гэрээг цуцлахаар зохицуулжээ.

 

            Хэргийн 1 дүгээр хавтасны 98-99, 101-108 дугаар тал дахь баримтаар нэхэмжлэгч “М” ХХК-д хариуцагч “Д” ХХК нь удаа дараа үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэхийг шаардаж байсныг  Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.2-т заасан нэмэлт хугацаа тогтоосон гэж үзнэ.

 

Ийнхүү гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй боловч нэхэмжлэгч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүйгээс хариуцагчид олох байсан ашиг орлого 786 440 760 төгрөгийн хохирол учирсан гэх байдал тогтоогдохгүй байна.

 

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч нь үүргээ гүйцэтгээгүйгээс ашиг орлого олох боломжгүй болсон гэх байдал тогтоогдоогүй тул хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 786 440 760 төгрөг гаргуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй.

 

Хариуцагч “Д” ХХК нь нэхэмжлэгч “М” ХХК-д холбогдуулж гэрээгээр хүлээсэн ажлын үр дүн 50 хувьд хүрээгүй тул торгуульд 9 922 223 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Талууд гэрээний 8.7-д зуучлалын ажлын үр дүн нь улиралд 50 хувь хүрээгүй тохиолдолд 37 м.кв талбайн зуучлалын хөлстэй тэнцэх хэмжээний торгууль төлнө гэж тохиролцжээ. Дээрх тохиролцоо Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дах хэсэгт нийцээгүй байна.

 

Гэвч нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй тул торгуулиас 6 102 000 төгрөг төлөхийг зөвшөөрсөн, шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн энэхүү шаардлагаас 9 922 223 төгрөгийн хэмжээнд хангаж шийдвэрлэсэнд нэхэмжлэгч давж заалдах гомдол гаргаагүй тул энэ талаар хийсэн шүүхийн дүгнэлтийг буруутгахгүй.

 

Хариуцагч “Д” ХХК нь нэхэмжлэгч “М” ХХК-д холбогдуулж маркетингийн зардлын зөрүү 53 344 926 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасан байна.

 

Талууд гэрээний 1.3.3-т төслийн маркетинг борлуулалтын төлөвлөгөөний дагуу зах зээлд хандсан бүх төрлийн зар сурталчилгаа болон түүнтэй холбоотой үндсэн болон нэмэлт үйл ажиллагааны зардлыг ойлгох ба борлуулах нийт талбайн 80 хувьтай тэнцэх орлогын үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй. Энэ зардлыг зуучлуулагч тал бүрэн хариуцах бөгөөд төлөвлөгөөний дагуу санхүүжүүлэхээр талууд тохиролцжээ.

/хэргийн 1 дүгээр хавтасны 4-7 дах тал/

 

Нэхэмжлэгчтэй байгуулсан зуучлалын гэрээг хариуцагч цуцалж, “Хангарьд пропертийз” ХХК-тай зуучлалын гэрээ байгуулснаар уг төслийн орон сууцыг цаашид зуучлуулан худалдан борлуулах үйл ажиллагаа хэрэгжиж байх тул уг төсөлд зарцуулсан маркетингийн зардлыг Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасны дагуу шаардах эрхгүй. Учир нь дээрх маркетингийн зардал уг төслийн өртөгт шингэсэн, үр ашгийг хүртэж байгаа гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэл бүхий байна.

 

“Дөрвөн бэрх” төслийн хүрээнд баригдах 264 айлын орон сууцны маркетингийн зардалд  87 600 000 төгрөг төсөвлөгдсөн, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч “маркетингийн зардалд 82 543 020 төгрөг хүлээн авсныг хүлээн зөвшөөрсөн” тайлбар гаргасан, зохигчийн хэн аль нь маркетингийн зардалд 77 749 204 төгрөг зарцуулсан талаар маргаагүй тул уг төсөлд зарцуулагдаагүй зөрүү 4 793 816 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагчид олгож сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шүүх шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй болжээ.

 

Хариуцагч “Д” ХХК нь нэхэмжлэгч “М” ХХК-д холбогдуулж нэхэмжлэгч мөнгөн урсгалын төлөвлөгөө тасалдуулснаас учирсан хохиролд 103 245 430 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасан байна.

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн “Дөрвөн бэрх” төслийн хүрээнд барьж буй 264 айлын орон сууцыг зар сурталчилгаа хийж, худалдан борлуулахад зуучлах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүйгээс мөнгөн урсгалын төлөвлөгөөг тасалдуулсан буруу байна.

 

Хариуцагч нь дээрх “Дөрвөн бэрх” төслийн хүрээнд баригдсан орон сууцны захиалагч нарыг алдахгүйн тулд захиалагч бүрт урамшуулал олгосноос 103 245 430 төгрөгийн хохирол учирсан нь нэхэмжлэгчийн гэм буруугаас болсныг нотолж чадаагүй, гэм буруу, гэм хорын хохирол хоёр хоорондоо шалтгаант холбоогүй талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

 

Дээрх үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 101/ШШ2019/00085 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 674 178 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

         ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                        Н.БАТЗОРИГ                                                                                    

                          ШҮҮГЧИД                                         Д.ЦОГТСАЙХАН

 

                                                                                                Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ