2020 оны 03 сарын 02 өдөр

Дугаар 102/ШШ2020/00650

Улаанбаатар хот

 

 

                         МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС                        

 

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч: аймаг, Х сум, 1 дүгээр баг, Атар  дугаар гудамж, тоот хаягт оршин суух, Б овогт Ба Ул /РД: /-ын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Баянгол дүүрэг, дугаар хороо, дугаар хороолол,  дугаар байр,  тоот хаягт оршин суух, И овогт Б С /РД: /-д холбогдох,

 

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага: 6.000.000 төгрөг гаргуулах тухай,

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: Түрээсийн төлбөр, засварын зардал, хохиролд 45.812.000 төгрөг гаргуулахыг хүссэн иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Батболд, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ц.Гансүх, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Нарантуяа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Баттулга нар оролцов.

 

                                    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.У шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Түрээслэгч Б.У түрээслүүлэгч Б.С нар нь 2019 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр Хан-Уул дүүрэг 11 дүгээр хороо, Маршал таун хотхоны 105 дугаар байрны 1 тоотод байрлах үйлчилгээний зориулалттай 160 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх гэрээг байгуулсан. Гэрээнд заагдсанаар түрээслүүлэгч Б.С нь ашиглалтын шаардлага хангасан, ил байдлын болон эрхийн доголдолгүй 160 м.кв талбай бүхий ажлын байрыг түрээслэгч Б.Уын эзэмшил, ашиглалтад 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүлээлгэн өгөх болзолтой байсан боловч зарим хэсгийг түрээслэх боломжгүй болсон тул Б.У нь аргагүйн эрхэнд тус гэрээнээс татгалзаж, 2019 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр өгсөн түрээсийн гэрээний барьцаа болох 6.000.000 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа. Түрээсийн гэрээнд хавсаргасан улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд Б.Сгийн өмчлөлийн, үйлчилгээний зориулалттай 160 м.кв заагдсан нь бодит байдалтай нийцэж байсан. Гэрээний дагуу Б.У нь дотор засал, тохижилтын ажлыг дөнгөж эхлүүлээд байтал. Б.С нь гэрээнд заагдсан үүргээ зөрчиж 25 м.кв талбайг өөр хүнд зарчихлаа чи үлдсэн талбайг түрээслэвэл түрээслэ, түрээслэхгүй гэвэл боль гэдэг нөхцөлийг тавьсан. Б.Уын хувьд гоо сайхны чиглэлээр үйлчилгээ явуулах гэж байсан тул 160 м.кв талбай бүхий обьект шаардлагатай байсан бөгөөд 135 м.кв талбай нь үйл ажиллагаа явуулахад хүрэлцэхгүй гэж Б.Сд удаа дараа мэдэгдсэн. Иймд аргагүй эрхэнд уг түрээсийн гэрээнээс татгалзсан байдаг. 2019 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдөр Б.Сгийн үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан хүлээлгэж өгөөд барьцаа болох 6.000.000 төгрөгийг удаа дараа шаардсан боловч өнөөдрийг хүртэл нэг ч төгрөг өгөхгүй байгаа тул барьцаа хөрөнгийг хариуцагчаас гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан гэв.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Талууд 2019 оны 7 сарын 30 өдөр түрээсийн гэрээг байгуулаад 1 сарын түрээсийн төлбөр 6.000.000 төгрөг байхаар харилцан тохиролцсон байдаг. Тус гэрээнд 2019 оны 09 сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 09 сарын 01-ний өдөр хүртэл 2 жилийн хугацаанд 160 м.кв талбайг түрээслэхээр заасан байдаг. Энэ гэрээг байгуулсантай талууд маргахгүй, холбогдох хуулийн зүйл заалтаас харвал уг гэрээ нь түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээ мөн гэдэг нь харагдаж байна. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэж байгаа тохиолдолд тухайн гэрээг холбогдох байгууллагад заавал бүртгүүлэх ёстой байдаг. Гэтэл уг гэрээ нь дээрх шаардлагыг хангаагүй гэрээ байна. Иймд уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчиж хийгдсэн хэлцэл гэж үзэж байна. Гадна талын фасад болон хаалганы засварын хувьд түрээсийн гэрээний 4.5 дах хэсэгт ...Гадна талын фасадны засварын зардлыг харилцан тохиролцож 50, 50 хувиар хувааж төлнө гэсэн заалт байдаг. Гэхдээ хариуцагч тал гэрээнд заасан үүргээ биелүүлж биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг шилжүүлсэн бол дээрхи төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй байсан. Гадна талын засварыг нэхэмжлэгч талын хүсэлтээр өөрчилсөн зүйл бол байдаггүй. Хажуу хаалга өөрчлөгдсөн учраас зэрэгцээ байрлалтай хаалга нь ижил байхгүй бол муухай харагдана гэж хэлээд хариуцагч өөрөө өөрчилсөн. Энэ нь бодит байдалд ямар ч байгууллага адилхан хаалгатай үйл ажиллагаа явуулахыг хүсэхгүй. Учир нь бие биенээсээ ялгарч байх ёстой энэ нь бизнесийн зарчим байдаг байх гэж харагдаж байгаа. Хариуцагчаас Remax үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газарт зуучлалын хөлс гэж 5.280.000 төгрөгийг нэхэмжлэгч Б.У төлөх ёстой гэж үзээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэмэгдүүлсэн байдаг. Үүнд холбогдуулан хариуцагч талаас Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 сарын 06-ны өдрийн 02225 тоот шийдвэрийг яриад байдаг. Энэ шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт ...Нэхэмжлэгч түрээсийн гэрээний дагуу учирсан хохирол гэж. Зуучлалын хөлсөнд төлсөн 5.280.000 төгрөгийг Б.Уаас нэхэмжлэхэд уг шийдвэр саад болохгүй гэсэн утгатай зүйл байдаггүй. Хариуцагч талаас зуучлалын гэрээ болон түрээсийн гэрээнд 160 м.кв талбай түрээслүүлнэ гэсэн мөртлөө 135 м.кв түрээслэнэ, хүлээн зөвшөөрөхгүй бол боль гэсэн шаардлагыг тавьсан. Уг шаардлагын дагуу Б.У нь аргагүй эрхэнд тухайн гэрээнээс татгалзсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл гэрээнд заагдсан үүргээ биелүүлээгүй этгээд нь Б.У биш Б.С юм. Энэ талаар хавтаст хэрэг авагдсан баримтаар нотлогдож байгаа. Нэмж хэлэхэд хариуцагч талаас гэрээ цуцалсан, цуцлаагүй гэж яриад байдаг. Гэтэл манай зүгээс гэрээг цуцлаагүй гэрээнээс татгалзсан. Олох ёстой байсан орлого гэх 18.000.000 төгрөгийн хувьд холбогдох хууль болон хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас харвал гэм хор арилгах үүрэг бүхий этгээд нь Б.У биш Б.С байна. Сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэв.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Талуудын шүүхэд гаргаж байгаа тайлбараас харвал 1 зүйл эргэлзээтэй байдаг. Нэхэмжлэгч тал Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийг үндэслэн гэрээг байгуулсан үүнтэй маргах зүйлгүй гэж ярьсан. Нэхэмжлэгч талын өмгөөлөгчийн зүгээс уг гэрээг хүчин төгөлдөр эсэхэд үндэслэл бүхий эргэлзээ төрдөг. Уг хуулийн 318.3 дахь хэсэгт заагдсанаар уг гэрээг бичгийн хэлбэрээр байгуулж холбогдох байгууллагад бүртгүүлж байж хүчин төгөлдөр болно гэж заасан байдаг. Гэтэл талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар бүртгэгдээгүй байдаг тул уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4 дэх хэсэгт заагдсанаар гэрээ хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж тооцохоор байна. Иймд хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр ийм их хэмжээний мөнгө нэхэмжлээд байгааг манай талаас хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Хариуцагч талын шүүхэд гаргаж өгсөн хариу тайлбарт 2019 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн уулзалтанд Б.У нь Ц.Гансүх гэдэг өмгөөлөгчийн дагуулж ирсэн. Тухайн өдрөөс хойш Б.У нь 160 м.кв гэсэн асуудал яриад эхэлсэн, өмнө нь огт яриагүй гэсэн талаар бичигдсэн байдаг өөрөө ч энэ талаар хүлээн зөвшөөрөх байх. Гэтэл 2019 оны 8 дугаар сарын 21-ний өдөр хариуцагч талд өгсөн Б.Уын гараар бичсэн тайлбарт 160 м.кв талбайг түрээслүүл тэгвэл гэрээг үргэлжлүүлье гэж бичсэн тайлбарыг шүүхэд нотлох баримтаар эх хувиар нь гаргаж өгсөн байдаг. Иймд хэн нь үнэн ярьж байгаа нь харагдах байх гэж миний зүгээс үзэж байна. Гэрээнд өөрийн гараар гарын үсэг зурсан талаар хариуцагч талаас ярьдаг гэтэл нэхэмжлэгч болон хариуцагч талын шүүхэд гаргаж өгсөн гэрээнүүд өөр хоорондоо зөрчилдөж байдаг. Иймд талуудын нотлох баримтаар гаргаж өгсөн гэрээг үнэлэх, үнэлэхгүй асуудал нь шүүхийн бүрэн эрхийн асуудал гэж бодож байна. Хариуцагч талаас ярьсан 2019 оны 7 сарын 10-ны өдөр хүртэл Туяарах салон үйл ажиллагаагаа хэвийн явуулж байсан, Б.Уд шууд хүлээлгэж өгсөн гэж ярьдаг. Гэтэл хавтаст хэрэгт хүлээлгэн өгсөн, авсан талаарх ямар ч баримт байдаггүй. Хэрэв засвар хийх шаардлагагүй байсан юм бол тэр их мөнгийг зарлагдаж засварын гэрээ хийх шаардлага байсан уу гэдэгт үндэслэл бүхий эргэлзээ төрж байна. Мөн манай тал нь уг гэрээг цуцлаагүй, татгалзаж байгаа. Хамгийн сүүлд хэлэхэд түрээсийн гэрээний 2.1-т заагдсанаар 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-нээс өмнөх гарсан бүх зардал болон асуудлыг түрээслүүлэгч Б.С нь хүлээх талаар заагдсан байдаг. Хэрэв Б.С нь 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр түрээсийн байрыг Б.Уд шилжүүлэн өгөөд гэрээ хэрэгжин цааш үргэлжлээд явсан бол гэрээний заалтын дагуу зардал, хохирлыг хариуцаад явах байсан. Гэтэл энэ бүх зүйл 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс өмнө болсон үйл явдал. Иймд хариуцагч тал ямар хуулийн зүйл заалтыг үндэслэн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаад мөнгө нэхэмжлээд байгаа нь ойлгомжгүй байна. Манай талаас гэрээнд заагдсаны дагуу биет байдал болон эрхийн доголдолгүй байсан бол 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээн авч гэрээг үргэлжлүүлэх боломжтой байсан. Хариуцагч тал үл хөдлөх зуучлалын газарт хандаж ... манайх 160 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгө түрээслүүлэх гэж байгаа юм. Түрээслэгч олоод өгөөч гэсэн байдаг. Зуучлалын газраас манайд хандаж 160 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэж байгаа талаар мэдэгдэж улсын бүртгэлийг үзүүлээд, талууд хоорондоо харилцан тохиролцож 160 м.кв үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэхээр гэрээг байгуулаад түрээсийн байрыг үзэх гэтэл Б.Сгаас ..Хажуу талын байр нь манайх уг байрыг зарахдаа танай түрээслэх байсан 160 м.кв талбайгаас 25 м.кв талбайг өөр хүнд зарчихлаа. Одоо бол чамд түрээслүүлэх ямар ч боломж байхгүй, энэ байдлаар нь түрээслэвэл түрээсэл үгүй бол боль гэсэн ийм л асуудал ярьсан. Иймд манай талаас 160 м.кв түрээслэвэл гэрээг үргэлжлүүлэх боломжтой, 135 м.кв талбайд салоны хэвийн үйл ажиллагааг явуулах боломжгүй, гэрээг цуцалъя гэсэн ийм л хариу өгсөн. Гэтэл хариуцагч талаас яриад байгаа шиг 160 м.кв бус 135 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээр тохирсон бол түрээсийн гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ болон төлбөрийн талаар өөрчлөлт оруулах маягаар талууд дахин гэрээ байгуулах боломжтой байсан. Харамсалтайн талууд хоорондоо тохиролцож чадаагүйн улмаас гэрээ хэрэгжиж эхлэхээс өмнө манай талаас татгалзсан. Талууд хоорондоо уулзаад яг энэ асуудлаар 1-2 удаа ярилцаж байсан боловч тохиролцоонд хүрч чадаагүй. Б.У нь надтай хамт очиж уулзсаны дараагаас гэнэт өөрчлөгдөн гэрээг цуцалъя гэсэн зүйл байдаггүй. Мөн хариуцагчаас Б.Уыг өөрийн биеэр тайлбарыг бичиж өгсөн гэж ярьдаг гэтэл тийм зүйл байдаггүй. Б.У нь дан захидал маягаар хүргүүлж байсан. Иймд гэрээ асуудалтай, хэрэгжиж эхлээгүй манай талаас тухайн түрээслэж буй үл хөдлөх хөрөнгөнд 1 ч өдөр үйл ажиллагаа явуулаагүй. Өөрөөр хэлбэл түрээслэгч Б.С гэрээнд заагдсанаар эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй, ашиглалтын шаардлага хангасан үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээлгэж өгнө гэсэн үүргээ биелүүлээгүй. Ийм учраас манай тал барьцаа хөрөнгө болох 6.000.000 төгрөгийг нэхэмжлэхээс өөр аргагүй болсон. Хариуцагч талаас түрээсийн гэрээний дагуу сөрөг нэхэмжлэл гаргаж төлбөр нэхэмжлээд байдаг. Гэтэл уг түрээсийн гэрээ нь холбогдох хуульд заагдсан шаардлагыг хангаагүй, мөн хариуцагч тал түрээсийн гэрээнд 160 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэнэ гэсэн гэрээг бичгээр байгуулчихаад, шүүхэд ирээд үгүй манайх 135 м.кв талбай түрээслүүлнэ маргаад байдаг. Үүнээс харвал, нэгдүгээрт сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй. Хоёрдугаарт, уг гэрээг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар бүртгүүлээгүй. Гуравдугаарт, талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнээс харвал 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс ашиглалтын шаардлага хангасан эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй үл хөдлөх хөрөнгийг Б.У гэдэг хүнд Б.С нь хүлээлгэж өгөх үүрэгтэй байсан. Б.С нь гэрээнд заагдсан үүргээ 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ны өдөр болон түүнээс өмнө ч биелүүлж байгаагүй байж гэрээний дагуу мөнгө нэхээд байгаа энэ асуудал нь хууль бус гэж үзэж байна. Мөн гадна фасадны зардлын хувьд гэрээ үйлчилж эхлээгүй мөн хүчин төгөлдөр бус байх тул ямар нэг хариуцлага хүлээх шаардлагагүй гэж үзэж байна. Хамгийн сүүлд хэлэхэд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь Б.С байдаг. Хариуцагч талаас яриад байгаа засварын хувьд Б.Сд л үлдэх болно. Үүнээс Б.У нь салгаад аваад явах боломжгүй мөн манай талаас тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөд 1 ч хоног үйл ажиллагаа явуулаагүй учир ямар ч хамааралгүй. Мөн хариуцагч талаас дусаал гоожиж магадгүй гэж ярьсан гэтэл үгүй дусаал гоожиж байсан нь манай талаас шүүхэд гаргаж өгсөн баримтаар хангалттай нотлогдож байгаа. Зуучлалын хөлсний хувьд манай талын буруутай үлдлээс болж хохирсон гэж үзэхгүй байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэв.

Хариуцагч Б.С шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:  Түрээсийн гэрээний хувьд маргах зүйл байхгүй. Иргэний хуулийн холбогдох хэсэгт заагдсаны дагуу түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр байгуулагдсан гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ярихдаа ашиглалтын шаардлага хангасан байрыг 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүлээлгэн өгөх ёстой байсан боловч Б.С тухайн обьектын зарим хэсгийг түрээслэх боломжгүй болсон тул тухайн нэхэмжлэгч түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэх боломжгүй болсон гэж ярьж байна. Гэтэл тийм юм болоогүй гэдгийг Б.Уын 2019 оны 8 дугаар сарын 14-ний өдөр өөрийн гараар бичиж өөрөө хүрч ирж өгсөн захидлаар үгүйсгэж байна. Түрээслэх обьектын хэмжээ 135 м.кв болсон нь үнэ. Б.С нь хажуугийн обьектын эзэмшигчид 25 м.кв талбайг зарсан тул нийт 135 м.кв талбай түрээслэх боломжтой болсон. Танайх 135 м.кв талбайг түрээслэх үү гэхэд, манай талаас татгалзах зүйлгүй гэсэн Б.Уын гараар бичсэн захидал манайд ирсэн байдаг. Уг захидлыг нотлох баримтын шаардлага хангасан байдлаар шүүхэд өгсөн байгаа. Түрээсийн гэрээг дур мэдэн цуцалж байгаа нь талбайн хэмжээ багассанаас биш шал ондоо асуудлаар надтай уулзаж байгаад цуцалсан байдаг. Нэхэмжлэгч тал 135 м.кв талбай түрээслэхэд татгалзах зүйлгүй гэсэн хариу ирсний дараа манай талаас нэхэмжлэгчийн захидлаар ирүүлсэн хүсэлтийг хүлээн авч бүх асуудлыг шийдэж өгсний дараа, нэхэмжлэгч нь 2019 оны 08 сарын 28-ны өдөр ондоо түрээсийн байр түрээслэсэн гээд манайхтай байгуулсан түрээсийн гэрээгээ дур мэдэн цуцлаад яваад өгсөн. Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч талаас яриад байгаа түрээсийн талбайн хэмжээ багассан тул аргагүй эрхэнд гэрээг цуцалсан гэдэг нь нэхэмжлэгчийн гараар бичиг өгсөн захидлаар нотлогдохгүй байна. Хэрэв талбайн хэмжээ багассаныг мэдсэн даруйдаа түрээслэхээ болилоо гэж мэдэгдсэн бол манай талаас тухайн байранд засвар хийж 20.000.000 гаруй төгрөгийн зардал гаргахгүй байсан. Нэхэмжлэгч талаас уг байрыг хүлээлгэн өгсөн зүйлгүй, уг байрыг битүү барилгын хог хаягдалтай үлдээж тухайн байрын түлхүүрийг л буцааж өгсөн байдаг. Өнөөдрийг хүртэл байр хүлээлцэж авсан талаар ямар ч баримт байхгүй. Нэхэмжлэгч рүү залгаад байраа хүлээлгээд өгөөч гээд залгахаар утсаа авдаггүй ийм байдалтай байдаг. Барьцаа хөрөнгө буцаан олгох асуудал дээр бол талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний доод талд 1 жилийн дотор талуудын аль нэг нь гэрээг цуцлахаар бол 1 сарын түрээс 6.000.000 төгрөг болон барьцаа хөрөнгийг нөгөө талдаа шилжүүлж өгнө гэж гараар бичсэн байдаг үүн дээр Б.У нь гарын үсэг зурсан. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэв.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Иргэн Б.С нь Маршал таун хотхонд Туяарах гоо сайхны салоныг 13 жил тасралтгүй үйл ажиллагаагаа явуулж байгаад Шинэ Монгол хороололд 300 м.кв талбай түрээслэн өөр салоны үйл ажиллагаа явуулж эхэлсэн. Хуучин байрыг түрээсийн гэрээ байгуулахаар Remax гэх үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн газар хандсан байдаг. Remax үл хөдлөх зуучлалын газраас манайд хандаж, Япон эзэнтэй Japanese beauty salon танай энэ байрыг сонирхоод байна гэсэн. Үүний дагуу Жапанез бьюти салон /Japanese beauty salon/-ы захирал н.Отто Мой болон орчуулагч Б.У нартай уулзсан. Төлбөр тооцоо болон гэрээнд Б.У гарын үсгээ зурсан. Гэхдээ Жапанез бьюти салоны захирал н.Отто Мой нь бүх шийдвэрийг гаргаж байсан. Нэхэмжлэгч талаас байгуулсан гэрээг цуцлах талаар мэдэгдсэний дараа эвийн журмаар шийдвэрлэхээр өөрийн оффисдоо н.Отто Мой болон Б.Уыг хүртэл урьж ярилцахад Жапанез бьюти салоны захирал н.Отто Мой нь бүх шийдвэрийг гаргаж байсан. Иймд манай талаас Жапанез бьюти салоны захирал н.Отто Мой-ийг сөрөг нэхэмжлэлдээ хариуцагчаар татах байсан боловч Б.У нь гэрээнд гарын үсэг зурснаар асуудал үүсгэж байна. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага болох 45.812.000 төгрөгийн хувьд, нэгдүгээрт талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1 дүгээр хуудасны доор байрлах 1 жилийн дотор талуудын аль нэг нь гэрээг цуцлахаар бол 1 сарын түрээс 6.000.000 төгрөг болон барьцаа хөрөнгийг нөгөө талдаа шилжүүлж өгнө гэж заасныг үндэслэн барьцаа хөрөнгийг авч үлдэгдэл 6.000.000 төгрөг, хоёрдугаарт Туяарах гоо сайхны салон нь 2019 оны 7 дугаар сарын 10-ны өдөр хүртэл хэвийн үйл ажиллагаатай тогтмол ирж үйлчлүүлдэг үйлчлүүлэгчтэй тохижилт болон дотор засал сайтай түрээслээд шууд үргэлжлүүлэх боломжтой байсан. Гоо сайхны салон нь тохижилт болоод ариун цэврийг дээд зэргээр сахиж байх ёстой. Хэрэв нэг л обой урагдаж эсвэл хана ховхорсон байвал үйлчлүүлэгчээ алддаг. Гэтэл нэхэмжлэгч нь тухайн байрыг түрээслэнэ, дотор засал хийнэ гэж хэлээд байрыг барилгын хогоор дүүргээд яваад өгсөн. Иймд байрны дотор талын засварыг анхны байдлаар нь буцаан засварласан зардал 11.800.000 төгрөг шаардаж байгаа. Мөн талуудын гэрээнд талуудын аль нэг нь гэрээг цуцлахаар бол гэрээ цуцлахаас 4 сарын өмнө нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэж тохиролцсон. Гэтэл нэхэмжлэгч нь гэрээгээ дур мэдэн цуцалж тухайн байрыг сүйтгээд хүлээлгэж өгөөгүй байдаг. Өөрсдийн зүгээс байрны засварыг 2019 оны 11 сараас эхлүүлж дараа сард засварын ажлыг дуусгасан байдаг. Иймд холбогдох хуульд заагдсаны дагуу олох ёстой байсан орлого болох 9, 10, 11 сарын нийт орлого 18.000.000 төгрөгийг, мөн нэхэмжлэгч талаас гадна талын хаалгыг хажуу талын рестораных шиг бөөрөнхий болгож өгөөч гэсэн хүсэлтийн дагуу засварын ажил хийгдэж уг засварын зардал болох 4.732.000 төгрөг, Туяарах гоо сайхны салон нь Remax үл хөдлөх зуучлалын газраар зуучлуулж Жапанез бьюти салонтой түрээсийн гэрээ байгуулсан. Remax үл хөдлөх хөрөнгийн газар манайхаас уучлалт гуйгаагүй, өөр түрээслэгч олж өгье гээгүй гэсэн үндэслэлээр Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Тус шүүхийн н.Энхбаяр шүүгч нь Remax үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газар нь гэрээнд заагдсан үүргээ биелүүлсэн байна. Танай талд учирсан хохирлын хувьд Жапанез бьюти салоноос үүдэлтэй тул хохирол нэхэмжлэх эрхийг нээлттэй үлдээе гэсэн шийдвэрийн дагуу зуучлалын хөлс болох 5.280.000 төгрөг, нийт 45.812.000 төгрөгийг нэхэмжилж байна гэв.

 

Үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэл, зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,              

            

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.У нь хариуцагч Б.Сд холбогдуулан түрээсийн гэрээнээс татгалзсан тул барьцааны 6.000.000 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасан байх ба хариуцагч Б.С нь нэхэмжлэгч Б.Уаас түрээсийн гэрээнээс үндэслэлгүй татгалзсанаас учирсан хохирол, түрээсийн төлбөр зэрэгт 45.812.000 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл тус тус гаргажээ.

Шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг хангаж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Үндсэн нэхэмжлэлийн тухайд:

 

Нэхэмжлэгч нь түрээсийн гэрээг хэрэгжиж эхлэхээс өмнө гэрээнээс татгалзсан тул барьцаанд өгсөн 6.000.000 төгрөгийг буцаан гаргуулах үндэслэлтэй гэж шаардаж, хариуцагч нь гэрээндээ 1 жилийн дотор түрээслэгч тал цуцлахаар бол түрээслүүлэгчид барьцаа мөнгө болон 1 сарын түрээсийн төлбөр өгөхөөр тохиролцсон тул буцаан өгөх үндэслэлгүй гэж татгалзаж байна.

Зохигчид 2019 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр хариуцагч Б.Сгийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, 2 дугаар хэсэг, 105 дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206022323 дугаарт бүртгэлтэй, үйлчилгээний зориулалттай, 160 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл 2 жилийн хугацаатай, 1 сарын түрээсийн төлбөр 6.000.000 төгрөг байхаар, барьцаа 6.000.000 төгрөг төлөхөөр, түрээсийн байрыг 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүлээлгэн өгөх нөхцөлтэйгээр түрээсийн гэрээ байгуулжээ.

Тус түрээсийн байр нь гоо сайхны салоны чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж байсан байр бөгөөд нэхэмжлэгч нь мөн гоо сайхны үйлчилгээ эрхлэх зорилгоор буюу аж ахуйн зориулалтаар түрээслэхээр тохиролцсон байна.

Шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д заасан түрээсийн гэрээний харилцаа үүссэн бөгөөд хуульд зааснаар түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрмэнд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөр төлөх үндсэн үүрэгтэй байна.

Гэрээ байгуулсан 2019 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр нэхэмжлэгч нь барьцааны мөнгө болох 6.000.000 төгрөгийг хариуцагчид өгсөн талаар талууд маргаагүй болно.

Шүүх хуралдаан дээр гаргасан талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан бусад баримтаар нэхэмжлэгч нь түрээсийн байрны дотоод заслыг хийхээр, хариуцагч нь түрээсийн байрны гадна фасад, гадна хаалга, дээврийн засварын хийж, 2019 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс түрээсийн гэрээг эхлэхээр тохиролцсон болох нь тогтоогдож байна.

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн газарт бүртгүүлнэ, 318.4-т Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан.

Хариуцагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь түрээслээгүй буюу 135 м.кв талбайг түрээслэсэн тул улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй байсан гэж тайлбарласан боловч түүний тайлбар үндэслэлгүй байна.

Учир нь Б.Сгийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээ нь 160 м.кв болох нь улсын бүртгэлийн лавлагаагаар тогтоогдож байх бөгөөд түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэх үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайг 160 м.кв байхаар заасан байх тул үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь түрээслүүлэхээр тохиролцсон гэж үзэх учир түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т зааснаар улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр байжээ.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 22 дугаар зүйлийн 22.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн эрхийг түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн аль нэг талын гаргасан мэдүүлгийг үндэслэн энэ хуулийн 15 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу бүртгэнэ гэж заанаар түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх нь түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн хэн алинд нээлттэй байна.

Талууд хуульд заасан шаардлага хангаж, түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан эсэхээс үл хамааран тухайн гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 318 дугаар зүйлийн 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх гэрээ болно.

Түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр байх хуулийн шаардлага хангаагүй тул уг хэлцлийн үндсэн дээр барьцаа төлөх үүрэг үүсэхгүй. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл хийсэн талууд уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй.

Нэхэмжлэгч нь түрээсийн байрны түлхүүрийг хариуцагчид 2019 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр үлдээснээр хариуцагч түрээсийн байраа буцаан авсан байх тул нэхэмжлэгчийн барьцаанд төлсөн 6.000.000 төгрөгийг хариуцагч буцааж өгөх үүрэгтэй байна.

Энэ үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хариуцагчаас 6.000.000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэлээ.

 

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд:

 

Түрээсийн гэрээнд Б.Уын өөрийн гараар бичиж өгсний дагуу барьцаа болон 1 сарын түрээсийн төлбөрийг түрээслүүлэгчид төлөх үүрэгтэй тул нэмж 6.000.000 төгрөг, гоо сайхны салоны зориулалтаар ашиглаж байсан байрны дотоод заслыг өөрчлөх нэрээр үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болгож, засварлахаас өөр аргагүй байдалд хүргэсэн тул засварын зардал 11.800.000 төгрөг, гэрээнд заасны дагуу 4 сарын өмнө цуцлах тухай мэдэгдэх үүргээ биелүүлээгүй тул олох байсан орлого 9, 10, 11 сарын түрээсийн төлбөрт 18.000.000 төгрөг, гадна фасадны зардлыг гэрээнд 50, 50 хувиар хариуцахаар тохиролцсон тул 4.732.000 төгрөг, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниар дамжуулж, түрээсийн гэрээ байгуулж, зуучлалын хөлсөнд 5.280.000 төгрөг төлж хохирсон тул зуучлалын хөлсийг хохиролд тооцож, нийт 45.812.000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс шаарджээ.

Нэхэмжлэгч татгалзлаа түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус тул гэрээний дагуу шаардах эрхгүй, нэхэмжлэгч гэрээг хэрэгжиж эхлэхээс өмнө татгалзсан тул гэрээнд заасан журмыг баримтлах үндэслэлгүй бөгөөд гэрээнээс татгалзсан нь хариуцагчийн өөрийн буруутай үйл ажиллагаа буюу дутуу талбай шилжүүлснээс үүдэлтэй гэж маргаж байна.

Шүүх талуудын байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж дүгнэсэн тул уг хэлцлийн үндсэн дээр 1 сарын түрээс, 3 сарын түрээсийн төлбөр буюу олох байсан орлого 18.000.000 төгрөг, гадна фасадны зардлын 50 хувийг шаардах эрхгүй гэж дүгнэлээ. Түүнчлэн гадна фасадны засан сайжруулалт, засвар нь хариуцагчийн өөрийн хөрөнгөд хийгдсэн тул нэхэмжлэгч энэ хэмжээний хөрөнгөөр үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзэх боломжгүй бөгөөд улмаар салгаж үл болох хөрөнгө байна.

Түрээсийн байрыг анх байсан байдалд нь оруулахад гарах зардал гэж 11.800.000 төгрөг шаардсан боловч гэрээ байгуулж, түлхүүр хүлээлцэхдээ акт үйлдээгүй ямар байдалтай үл хөдлөх хөрөнгө хүлээлцсэн болох нь баримтаар тогтоогдохгүй байгаа тул ийм хэмжээний засварын зардал нь нэхэмжлэгчийн буруугаас болж гарч байгаа гэж дүгнэх боломжгүй байна.

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотолж, видео бичлэгийг баримтаар өгсөн боловч тэрхүү бичлэгт байгаа байдлыг нэхэмжлэгч бий болгосон гэж дүгнэхэд учир дутагдалтай.

Талууд түрээсийн гэрээг Б.Сгийн Хүрэл уулс ХХК-тай 2019 оны 5 дугаар сарын 24-ний 2140 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэхэд зуучлах гэрээний дагуу байгуулсан талаар маргаагүй болно.

Хариуцагч Б.С нь нэхэмжлэгч Б.Утай 2019 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдөр түрээсийн гэрээ байгуулснаар зуучлалын гэрээний төлбөрт 5.280.000 төгрөгийг төлж, түрээсийн гэрээ цуцлагдсантай холбогдуулан зуучлалын гэрээний тал болох Хүрэл уулс ХХК-иас зуучлалын хөлсөө шаардсаныг шүүхээс хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

Хариуцагч нь зуучлалын хөлсийг хохиролд тооцон шаардаж байх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.6-д Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн буруутай этгээд нь бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө гэж зааснаар түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болсонд, түүнчлэн түрээсийн гэрээнээс татгалзсанд нэхэмжлэгч буруутай болох нь тогтоогдохгүй байна.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 110.950 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 617.990 төгрөгөөс 387.010 төгрөгийг тус тус улсын орлогод үлдээж, хариуцагчаас 110.950 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох, хариуцагчийн илүү төлсөн 230.980 төгрөгийг Баянгол дүүргийн Татварын хэлтсийн данснаас буцаан гаргуулж, хариуцагчид олгох нь хуульд нийцнэ.